人口結構與樓市

【iMoney智富雜誌—置業安居】


香港特區政府公布了2011年人口普查的結果。對全港物業業主及有意置業的人而言，這些普查數據值得參考。

首先，過去5年，香港人口平均年增長率僅0.6%，但是家庭住戶的年增長率為1.2%，家庭住戶的年增長率是人口年增長率的兩倍，這說明了家庭愈拆愈小，香港絕大部分家庭為小家庭，超過8人的家庭由2001年17.7%降至2011年的12.3%。

現在高達42.3%的家庭人口不超過兩人，2001年僅37.5%，為甚麼會出現這種情況？我估計有兩個原因︰一是愈來愈多人沒結婚而遷出原本的家庭，不與父母同住，二是愈來愈多人離婚，離婚後遷出原本的家庭，一個家庭分拆成兩個家庭。

也許，這正是特首曾蔭權近來不斷說要建限呎樓的原因，家庭住戶人數大減，不需要這麼多大單位，現在，大單位的豪宅的主要買家應該來自內地。

年需求量約2.24萬個

從2001年到2011年，香港人口增加36萬人，而住戶家庭數量增加32萬戶，平均每年增加3.2萬戶，換言之，住宅的需求量就是每年3.2萬個 單位，如果政府的房屋供應數量少過這個數目，樓價看升，相反樓價會有壓力，今後大家要多多留意政府公布的未來5年住宅單位供應量。

不過，每年3.2萬戶是包括公屋在內，公屋佔整體住宅的30%左右，這個比例倒是相當穩定，因此每年3.2萬戶扣除9,600戶公屋後，每年私樓加 居屋的總需求量應該是22,400個單位，這個數目與去年政府推出拍賣招標及供將來居屋用途的土地所能建的單位大致上相乎。不過，過去幾年的供應依然不 足，因此今年樓花的預期供應量依然低於需求。

中產乃樓市主力

人口普查也發現香港家庭入息的增加非常非常的少，過去10年家庭每月入息中位數由18,710元增加至20,500元，10年僅增加9.5%，平均 每年增幅不足1%。收入中位數增加得很緩慢是因為香港低收入的人很多，低收入人士的收入增長率很低。不過，中產階級的人數增加得很快，2001年，家庭每 月收入超過3萬元者僅53萬戶，2011年增加至82萬戶，增幅達55%。
月入3萬元的家庭正是買樓的主力，這些人大幅增加買樓的需求，更多人會希望買樓、換樓、擴大居住空間。月入超過10萬元的家庭戶數目也大幅增 加，2001年只有6萬戶家庭，2011年則達到11萬戶，增長接近一倍，相信是因香港逐漸走向知識型經濟，學識豐富、能幹的人的收入多了，月入超過10 萬的家庭就想住千萬元以上的住宅。人口普查結果發表後，我相信地產商已派了一組人員深入研究，用以判定將來的發展大計。

撰文：曾淵滄

冠君（２７７８）公佈全年業績

今天冠君（２７７８）公佈全年的業績，略好過我的預期。

我十分之看好朗豪坊的租務前景，相信未來都是越租越貴。這是大家看得見，而眾所周知的事。

然而，這隻ＲＥＩＴＳ，是有一個相當不明朗的因素，而這個因素正是導致此基金相對其他房產信託基金較落後的原因。這個原因正是冠君另一項重大資產－花旗銀行廣場的租務前景。今年，我搜集了很多資料，關於甲級寫字樓的租金行情，有過半的看法是看淡，原因是金融海嘯影響企業的承租意欲。而慶幸的是，中環的甲級寫字樓的供應是不多的，所以基本上對租金的影響未必很大。

而現時為止，來自花旗銀行的收入仍然是冠君（２７７８）最主要的收入來源，
所以這個不明朗的因素，是引致我不敢在此股投入更多。

我亦相信亦是這個原因，令此基金是比其他ＲＥＩＴＳ落後。

以下是該基金公佈２０１１年度的成績表：

日期:	2012年02月20日
主題:	2011年年度業績
內容:	按年比較 2011 2010 變動百分比 主要財務數據 港幣百萬元 港幣百萬元 收入總額 $1,940 $1,876 +3.4% 物業淨收入 $1,562 $1,509 +3.6% 可分派收入 $1,170 $1,084 +7.9% 每基金單位分派 (港元) $0.2241 $0.2162 +3.7% 物業組合總值 $54,857 $50,223 +9.2% 新聞稿 – 香港財經版編輯垂注 – 2012年2月20日 冠君產業信託截至2011年12月31日止的全年業績 -收入: 收入總額增加3.4%至19.4億港元。 花旗銀行廣場收入增加2.2%至11.54億港元。 朗豪坊收入增加5.3%至7.86億港元。 -分派: 可分派收入增加7.9%至11.70億港元。 每基金單位分派增加3.7%至0.2241港元。 如按年終基金單位價格$2.92港元計算，分派孳息率為7.7%。 -估值: 物業組合的估值增加9.2%至549億港元。 每基金單位資產淨值現時為7.82港元，較2010年12月時增加1.10港元。 資產負債比率由2010年12月的28.4%改善至25.0%。 花旗銀行廣場 出租率錄得8.9%的淨增長，上升至90.4%。花旗銀行廣場的市值租金於2011年底約為每平方呎100港元，比對其年中高位為每平方呎120港元。花 旗銀行廣場於2012年到期而尚未續期的租約佔面積9.5%。現收呎租(即現有租約的平均租金)於年內由每平方呎84.67港元上升至每平方呎85.15 港元。 朗豪坊辦公大樓 朗豪坊寫字樓租務情況維持穩定。辦公大樓於2011年12月31日的出租率為96.8%。來自東九龍非核心地區新供應的價格競爭經已舒緩，而市值租金亦由 2010年終時每平方呎25-33港元上升至2011年終每平方呎32-38港元。現收呎租於年內由每平方呎26.40港元上升至每平方呎27.43港 元。 朗豪坊商場 商場人流非常暢旺，舖位亦近乎全部租出。朗豪坊已成為內地旅客來港購買化妝品及中價服飾的熱門目的地，朗豪坊商場不斷提升其商戶組合，加上內地旅客的消費 激增，場內商戶的平均每平方呎銷售額上升24%至每平方呎889港元。現收呎租於年內由每平方呎97.48港元上升至每平方呎100.77港元，另外分成 租金則大增56%，相等於每平方呎16.71港元。 分派及資產值 2011年下半年每基金單位分派為0.1196港元，加上已派發的中期分派每基金單位0.1045港元，全年每基金單位分派為0.2241港元。2011 年全年的實際分派比率為94.4%。2011年每基金單位分派較2010年增加3.7%。如按2011年12月30日基金單位收市價$2.92港元計算， 分派孳息率為7.7%。 物業組合的估值增加9.2%至549億港元，反映了租值較去年有所上升。每基金單位資產淨值現時為7.82港元。按年終基金單位價格2.92港元計算，基金單位價格較資產淨值有63%折讓。 展望 歐洲金融危機在開展中，加上銀行業面對更高資本要求，導至寫字樓需求縮減，亦有租戶遷出中環。雖然中環區於未來數年都沒有新的大型頂級寫字樓供應，租金於 2012年仍會面臨一定下調壓力。不過另一方面，我們預計朗豪坊辦公大樓及商場的出租率可維持於高水平，而租金亦應繼續上升。 本信託於2011年5月為一筆為數70億港元的銀行貸款再融資，其浮動利率較之前的固定利率為低。同時亦透過內部資源全數償還7.63億港元的可換股債 券，利息支出於2012年應會減少。因利息支出減少及根據旗下物業的預計出租率及租金，冠君產業信託的收入及分派預期應可維持相對穩定。

我很同意該公司管理層對此基金來年的前景看法，我相信在派送方面，２０１２年會比２０１１年略為增加。

以現股價計，息率約為６厘半左右，所以預期未來的日子，此基金都會在這個水平徘徊。

如股價跌至近＄３，那麼息率就有７厘，是好值得作長期投資的價位，因為７厘股息是十分之有防守性。而且甲級寫字樓的租務前景，相信當金融海嘯產生的後遺症逐漸減退後可以回復看俏，實為不錯的入市機會。

反之，如果股價在此上升超過１成，那麼息率就不算得很吸引，除非當時大市要很牛，才會追這隻落後。

所以我相信這隻基金未來是走勢是與大市同步，股價不會突然［大躍進］，但以此基金作為收息及長線平穩增長之選，此基金則勝任有餘 。

YOKI WONG

組合加入陽光房產（４３５）

上星期五，再以平均＄２。５３買入陽光房產（４３５）。

現時組合持有：

富豪（１８８１）　約佔３６％，平均成本約＄１。７
陽光（０４３５）　約佔１９％，平均成本約＄２。５３
泓富（０８０８）　約佔１９％，平均成本約＄１。５
冠君（２７７８）　約佔１４％，平均成本約＄３。１
置富（０７７８）　約佔１２％，平均成本約＄３。５

其實在幾個月之前，市況還時很差的時候，我已研究一些進可攻退可守的投資產品，當中是有包括陽光房產（４３５）的，這隻基金相對是息率較高，但我當時是沒有買入，原因是因為該基金有一個不太明朗的因素，就是在今個財政年度大股東股息放棄優惠期已結束，不清楚對實質分派有多少影響，所以要睇定先。

最近陽光房產（４３５）公佈半年成績單：

《公司業績》陽光房產<00435.HK>中期可分派收入增15% 每基金派8.3仙

2012-02-14 16:57:43

陽光房地產基金<00435.HK>公布2011年止上半財年，營業額28.59億元，按年上升8.9%。可分派收入上升14.8%至 1.47億元；中期分派每基金單位8.3仙，減少2.4%，派息比率90.5%。撇除兩保薦人放棄分派下，分派實際按年增加13.7%。

2011年止，物業整體租用率由去年6月底98.9%降至97.3%，主要受到寫字樓租用率由98.8%跌至96.3%影響；零售物業組合持續大致全數租出，2011年止租用率99.3%。


投資ＲＥＩＴＳ是進可攻，退可守的策略。

守者，ＲＥＩＴＳ提供的分派不俗，現時組合內的基金，平均息率以現時的股價計是有六厘以上，而且資產值與股價有很大的折讓。而基金持有的資產值是十分之可信，因為是我們看得見，而且是計算得到出來，十分之透明。此外，這些基金不用太擔心企業上的管治，尤其是大股東出術，因為公司賺到的，一定要把絕大部份派出，而且也不擔心有心人把股價［向下炒］，因為［向下炒］是很難的，因為分派穩定，而且一定要派。假設有人［向下炒］，但炒到股息水平有８厘時，已經好難再炒下去，因為已有很多人買來收租。

攻者，現時的組合內的資產，實是全方位大包圍［自由行］的概念：

富豪（１８８１），就是在酒店這個層面上撈［表叔］銀兩，而陽光（４３５）旗下的上水廣場，冠君（２７７８）的朗豪坊，更是［表叔］［表姐］的血拚之地。而鐵路沿線的商場，很大機會都會遇上置富（０７７８）旗下的商場。真的是［十面埋伏］撈［表叔］的北水。

當然，這些ＲＥＩＴＳ並不是真正直接從［表叔］的銀包抽水，而是要透過收租間接［抽水］。不要看輕這些租金，現時大家到市面消費，有很高的百份比的消費金額，其實最終是去左業主個袋。

可是業主的風險是十分之少，他們的風險就是租客走租，同埋一些天災式的風險。而他們的回報是［食硬］，無論租客是賺或蝕，都有租收。而且我相信租金的回報（ＲＥＮＴ，Return for the landlord）是高過企業家的風險回報（ＰＲＯＦＩＴ，Return for the Entrepreneur) 。所以收租是最著數的一個。很多人租鋪做生意，其實都是同業主打工，我以前就是其中一個。


雖然組合的ＲＥＩＴＳ好像是大包圍，然而，很多 ［表叔］［表姐］血拚之地，如廣東道一帶，時代廣場，銅鑼灣，甚至二線的沙田市廣場，屯門市廣場，及港鐵沿線的商場。。。都不是以上的ＲＥＩＴＳ持有。

你可以買九倉（０００４），華置（０１２７），希慎（００１４），信和（００８３），新地（００１６），地鐵（００６６）。。。可是，你同時亦要投資埋這些公司的其他業務，而公司亦不一定會增加派息給你，而最後啲錢唔知去左邊收場。

很多一線鋪位，並沒有像以上的ＲＥＩＴＳ般［獨立］出來上市。因為大股東無必要分拆這些［寶藏］出來益大家。其實這些ＲＥＩＴＳ當年上市，各自背後有各自的原因，才誘使大股東想到這一條［橋］，把資產分拆出來上市。並不是當年大股東派街坊，實是［各取所需］之下才賣肉，背後原因，有時間再談。。。

YOKI WONG

工商物業投資首選九龍東

轉自：文匯報


香港文匯報訊（記者 周穎）由於眾多利好因素仍然持續，展望今年，工商舖物業對比住宅市場，投資物業市場所面對環境明顯較佳。業界普遍認為，工廈及寫字樓物業投資若「聽政府支笛，差極有限」，當中以觀塘、九龍灣區為投資首選，而新蒲崗次之。


利嘉閣地產（工商舖）地產董事黃應年指出，利淡因素出現只能短暫冷卻投資物業市場，畢竟利好的投資氣候未有顯著變化如租金趨勢向上，並且實際上仍 繼續發揮力量。展望今年，工商舖物業對比住宅市場，投資物業市場所面對環境明顯較佳，儘管預測今年工商舖物業成交量額將較去年減少20%，但相信利好因素 繼續發揮威力，工商舖租售價格仍可望再接再厲持續上升。

他提醒投資者，計劃購入物業的投資回報一般以高於實際按揭利率為優，以目前市況而言，銀行一般提供的實際按揭利率為2厘，故此物業投資回報應於2.5厘以上。

舖位選址著眼內地客

工商舖中，工廈及寫字樓物業投資方向應跟政府行為走，「聽政府支笛，差極有限」。由於政府計劃「起動東九龍」磁石效應之下，吸引不少投資 者及用家參與區內投資，令區內物業升值潛力提高，由於有不少新供應，從而提供不少投資機會，當中以觀塘、九龍灣區為投資首選，而新蒲崗次之。

舖位方面，凡自由行人士所到區域，一定會跑贏其他區域，由於外來旅客量未來會不斷上升，帶動鐘錶、珠寶、化妝品及電子產品等行業，而尖沙 咀、旺角、銅鑼灣及中環一帶及未來環境不斷變化的街道將最受惠，未來行業密集越來越多，不少商戶由於租金不斷上升，而要搬遷，個別舖位未來租金有潛力大幅 攀升。因此如果要投資舖位，應同時需考慮物業未來可換租客的因素。因為如果成功購入優質物業，升值潛力可以十分巨大，較其他工廈及寫字樓優勝。

一線舖「插晒旗」 留意灣仔佐敦

由於一線商舖可遇不可求，不少資深投資者已經「插晒旗」，投資者反而可以留意二線街舖，如灣仔及佐敦區潛力不可小覷，後者由於連接尖沙咀及未來高鐵效應，極有機會變成一線區。

至於美聯工商舖行政總裁黃漢成則指出，市場對今年樓市走勢抱審慎態度，部分投行更採看淡態度，主因影響樓市投資氣氛的負面因素仍未消散， 如歐債陰霾以及政府房策等因素。不過，綜觀今年投資環境，股票、債券等金融工具仍然風高浪急，所以物業相對仍然有利，尤其受房策影響較小的工商舖物業。

不過，黃氏表示，傳統市場累積相當多的升幅，吸引力下降，相信今年投資焦點會落在新興核心區，如受政府「起動東九龍」計劃帶動的觀塘、九龍灣新興商業核心區，投資氣氛明顯越來越熱。

根據土地註冊處數據，去年新興商業區如九龍東及港島東等，寫字樓成交金額就超過130億元，佔整體寫字樓成交金額35%，高出前年10%以上。此外，該等區域的大手成交亦見暢旺，前年新興核心商業區的逾億寫字樓成交量僅佔整體15%，去年大幅提升至近30%水平。

此等數字均顯示投資者的焦點已經轉移至新興商業區。黃氏指出，綜觀今年年初市場走勢，傳統市場仍處於膠著情況，相信今年的投資焦點會繼續在新興商業區，尤其是觀塘及九龍灣，價量走勢均可優於傳統核心區。 

跨國企業紛插旗 租金看升30%



香港文匯報訊（記者 梁悅琴）自政府「起動九龍東」後，香港商廈發展重心東移，中國銀行、西門子及蘇黎世等大型公司紛紛進駐，租貸大面積寫字樓辦公。中原地產預期今年九龍東商 廈空置會持續減低，區內商廈租售價格均會有20%至30%升幅。另外，中區指標商廈售價料會平穩向上，但面對全球經濟存在不明朗因素，租金或有10%以內 的跌幅。

中原(工商舖)寫字樓部董事鄭繼標表示，跨國及內地企業在港入市的情況趨升，個別企業看準九龍東商廈群的優勢，把部分後勤部門遷往租金相 對較便宜的九龍東商廈。當中觀塘Landmark East二期除獲德國大型船務公司Hamburg Sud.承租高層全層外，亦分別獲Kirdstone Co. Ltd承租低層全層，面積27,341呎，呎租21.6元；以及西門子承租高層A室，面積9,721呎，呎租32元。

後勤部門進駐 空置料減

此外，中國銀行亦擴展東九龍版圖，剛承租觀塘創紀之城五期中層全層，面積25,884呎，呎租31.2元；而蘇黎世亦承租絲寶國際大廈中層3個全層樓面，涉及面積51,924呎，呎租17.29元。

除銀行及金融行業承租外，九龍灣ONE KOWLOON亦分別獲兩間製衣採購公司承租2個全層單位，呎租約19元至20元不等，而同區的OCTA TOWER在短時間內獲3間大企業分別承租3個全層單位，呎租15元至18元。

創紀之城半年升值13％

中原（工商舖）九龍寫字樓部助理區域營業董事麥偉嫦表示，自2006年起觀塘區商廈的平均呎價持續攀升，而九龍東三大主要商廈於過去半年 間的升幅超逾10%，如觀塘創紀之城三期，去年上半年的平均呎價6,273元，至下半年呎價已突破7,000元至7,113元，升幅達13%。同區的寧晉 中心，去年下半年平均呎價6,271元，較上半年升12.5%；九龍灣億京中心現時平均呎價達6,457元，較去年上半年的5,805元高出11%。

風之子目標今場？

明晚快活谷尾場是第一班馬跑１０００米，出馬１２匹。

是場正路熱門馬，應該是［大把在手］，因為這匹馬跑氹仔短途是十分之出色。除此次外，［享耆成］為爭１０１０百萬挑戰盃，鬥志不用懷疑，所以一定有很多人捉。


但是，我的心水，並不是這兩駒，而是告東尼隻［風之子］！

看看此駒以往的賽績：

從以上的往績，何知谷草１０００Ｍ是［風之子］的首本路程，在此次前跑過１１次谷草１０００Ｍ，分別得３個第一，１個第二，及３個第三，上名率高達６３％，基本是佔此駒的所有勝仗及上名，唯一不是在谷草１０００Ｍ上名的，是在今年１１８場跑快活谷１２００Ｍ，得第３。

上一仗，此駒在田草１０００Ｍ大敗，部署極之似上年１７２場次，跑田草１０００Ｍ一樣，冇段好睇。之後再出戰首本路程，成功洗底，減磅贏馬。

或許為了今次部署，告仔特意安排２０１２年１月２７日為此駒試閘：

http://www.hkjc.com/chinese/racing/Track_SpecTrack.asp?horseDate=27/01/2012&batchNo=1&Venue=ST&Track=AWT&Dist=1200

所以我覺得今場此駒是有部署而來的，並不是來陪跑，今次用蔡明紹孭１１７磅抽第２檔起步，同上年部署贏馬時的檔位咁啱又係２檔，我認為機會是不錯的，加上今場其他對手，如［大把在手］［享耆成］等，都有一定棒場客，所以我估賠率應該是不會太熱，當然亦不會太冷，估計是４－６倍之間就似樣，如果臨場冷落就唔似，太熱也唔值博，因為同場是有對手的。

另外，在今年２１１場，有很多對手都是在今場同場：

數字為該場次的負磅，括孤的數字為今次的負磅！

有磅位差距著數的分別是［風之子］［活力飛駒］及［錢照贏］！

今場今季尚未贏馬交代馬匹：飛闖，活力飛駒，錢照贏及陽明深深。其他的已在今季贏馬！



YOKI WONG

增持 泓富（８０８）

最近大市回升不少，當然當中涉及有利好的消息所刺激。這些消息包括溫總的出口術唱好Ａ股；花旗國最近公佈的數字非農業就業職位，失業率等數字好過市場預期；歐債危機有些舒緩；基金持現金太多要追貨，等等。。。

在市場走勢上，這看似是一個新的牛市之開始；然而，從全球的宏觀經濟看，仍然是充滿危機。所以我仍然是採取以［稳］為主的投資策略，不想承受太大的風險去博取較高的回報。

置富（０７７８）最近公佈業績，成績不錯，媒體說是市場意料之外，但對我來說是意料之內，因為其實只要有做功課，都會預期到這個業績。

置富（０７７８）最近在有些私相受受的情況下，收購母公司長江一號的資產－麗城花園及和富的商場鋪位，從成交價看，似是母公司有些鬆章益下個細仔。

我相信對股東來說是好消息，但對這處的商戶亦可能是一個壞消息，因為意味著這兩個商場，或會進行［資產增值］的活動，未來要面對加租。

星期三，我再以＄１。６４買入泓富（８０８），增持的原因有幾個：

首先，這隻冷門股是［滯後股］，而不是［領漲股］，當然在跌市的時候，也不是［領跌股］，而是［跟跌股］。這隻基金，波幅不會很大，也說了潛在可跌的空間不會太多，同時上升的空間也不會很多，算是平平穩穩的。

此基金，ＰＥ不用太著意看，參考意義不大。ＲＥＩＴＳ　最要看的是息率，第二是市帳率，此基金的息率是６。６３％（aastocks 的數字），這個數字是歷史數字，即是指上一個財政年度的息率。我很相信，今個財政年度的的派息會比上一個財政年度多，上半年的派息比對上一個財政年度增長約百份之６，如果下半年都是增加派息百份之６，那麼，息率就會上升至７％。

這是一個用死數的［估］計，從資料搜集顯示，有機會有驚喜：

跟據野村的分析報告指出，泓富產業信託（８０８）未來兩年將有９０％的租約期滿，由於租金增長強勁，加上公司維持出租率超過９７％，預料公司股息收益率達６。６％－６。９％，在該行覆蓋的本港及新加坡寫字樓信託中最高。2011-2012年每基金單位可分派收入調升30%-31%，反映租金收入上升及利息成本下跌。


雖然最近經濟有些不明朗因素，或對租金上調空間帶來些阻力，但現時的租金收入水平，仍然是以２年前簽的舊租約為基準，好難相信兩年後的今天不用加租，所以我相信新簽的租約租金好大機會是高過先前的舊租約。

當經濟欠佳時，企業或會轉向較平租的地方經營，對於頂級貨，即所謂甲級寫字樓，的租金或會帶來一些下調的空間。

然而，那些企業又可以搬去那裡呢？

所以次一級（乙級或別區的甲級）的寫字樓的需求或會因為甲級寫字樓需求減少而上升，因為（乙級或別區的甲級）是甲級寫字樓的替代品。

如果今年派息增加６％，股價可以升至＄１。８左右，可說是［穩食］，如果今年派息出乎市場所意料的增加３０％，如野村所說的，那麼就可以爆一鋪，爆上＄２。１左右。

ＲＥＩＴＳ的特點是要將９０％的收益派給股東，所以唔怕公司賺左收埋唔派。ＲＥＩＴＳ一年派兩次息，但不是要持有足一年才可以享受收息，只要除淨前成為註冊的股東，就可以，所以臨派息才走入去，實質息率肯定唔止６－７％，因為你跟本沒有持貨足一年。

當有錢派，自然唔憂冇人唔衝入去收錢，這會短期對股價有利好的作用。看資料，此基金應該是在２月尾３月頭派成績單，在４月派錢。

從較長遠看， 泓富產業信託（８０８）是可以炒到九龍東及啟德重建的概念，因為其組合內的物業在地利上是十分接近或位處九龍東及啟德重建地區。當九龍東及啟德重建之時，那處的土地自然因地旺而上升，有一定的升值炒上概念。

最近薯片叔叔公報最後的一份派糖報告，當中有一些資料走了出來是涉及差餉，當中寫字樓的差餉增幅是各類物業之冠：

中資搶貴寫字樓　差餉三級跳

2012年02月02日

【本報訊】全港各類物業中，寫字樓差餉升幅最高，達 25%，創近 5年新高，當中以港島區寫字樓的差餉升幅最勁，如中環國際金融中心一期及二期，升幅達 40%；金鐘太古廣場三期差餉增幅更達 45%。地產業界人士指，港島區甲級寫字樓供少求多、空置率低，加上去年開始有中資私營企業花錢來港搶寫字樓，令租金有升無跌。
差餉物業估價署數字顯示， 2011/12年度寫字樓差餉平均增幅為 7%，但 2012/13年度已高達 25%。

太古廣場三期升 45%

部份傳統核心寫字樓區，如中環的國際金融中心一期及二期，差餉按年升 40%；金鐘的太古廣場三期，差餉增幅達 45%。非核心地區，觀塘的創紀之城六期增幅也高達 37%；太古坊有 28%。
署方分析，寫字樓租值變動受不同因素影響，如需求等，加上傳統核心寫字樓區租金大增，寫字樓租客會轉移陣地到九龍等地區，連帶該區寫字樓差餉也有增幅。
地產業界透露，去年起有中資企業花錢來港搶寫字樓，「中資企業想喺香港註冊公司，要有公司地址，要搵靚位，肯花錢搶港島區甲級寫字樓，好似人哋呎租 60蚊，佢哋肯畀到 65蚊、 70蚊，一定要搶到好舖為止」。  

那麼差餉上升，又說明了什麼？

跟據差餉物業估價處的網頁資料：

http://www.rvd.gov.hk/tc/public/rates.htm

差 餉 是 就 房 產 物 業 徵 收 的 稅 項 ， 是 香 港 其 中 一 種 間 接 稅 ， 所 得 的 收 入 成 為 政 府 一 般 收 入 的 一 部 分 。

差 餉 是 按 照 物 業 的 應 課 差 餉 租 值 再 乘 以 一 個 百 分 率 徵 收 的 ， 該 租 值 是 假 設 物 業 在 指 定 的 估 價 依 據 日 期 空 置 出 租 時 ， 估 計 可 取 得 的 合 理 年 租 而 計 算 。 
 

那麼政府公佈出來的數字，可信性有幾高呢？

以我所知，差餉單是寄畀業主，但羊毛出在羊身上，最後都是會轉嫁給租客，但是由業主or 　租客負責交，我就不清楚了，但肯定可以說出，從政府的資料看，寫字樓的租值是向上的！　　

從市帳率看，這些ＲＥＩＴＳ通常都是有一些折讓，其實這些折讓對投資者來說是很抵的，因為代表了買一間物業收租，可以打折！以泓富產業信託（８０８）為例，現時是６折左右，如果今年物業再升值，折讓會更大。

或許你會認為，會唔會個資產值是老作，我知前都有想過，但看租金的回報，這些資產真的是值那麼多錢。

條數點計？

我們可以當租金的合理回報是４％，我相信這個４％是香港物業的平均回報率，例如你買領匯（８２３），股息是４％左右，你買唐樓或新界樓，可能租金回報高過４％，買３００萬樓上的樓，租金回報可能只有３％，如果你買豪宅，租金回報可能只有１％。

當假設租金回報是４％的推算，即是ＰＥ是２５倍，物業價值即是等於物業的一年租值Ｘ２５年，那麼就會提供到４％的年回報率。所以我按此計算過，那些資產值是沒有［作大］！

有時我們用ＰＢ去比較抵唔抵，有些教人投資的，都隨口喼當秘笈教人用ＰＢ去分析。如果有讀過Ａ／Ｃ的，都知那些所謂資產，大家都唔知係乜來，這都是ＢＯＯＫ　ＶＡＬＵＥ，唔係　ＲＥＡＬＩＺＥＤ　ＶＡＬＵＥ，資產有乜，我想只有公司的高層才知，會計佬只是從帳簿中的數字搬字過紙，說這些是［資產］吧！

但物業的價錢就唔同，大家是可以看到的，亦都可以用我先前的估值方法，去推算這些物業是否真的值那麼多錢。

所謂［水清無魚］，透明到很高的資產係玩唔到乜出樣的，即是［冇得炒］，因為係唔可以作一個故仔引你入局。因為這是［投資］，而不是［投機］，是計死數的，沒有太多的想像空間。

最近的例子有隻三林，先前作一個［故仔］引入入局，點知原來是玩向下炒，當炒到［賤價］，再在［市弱］的情況下，給你一個［筍價］，同小股東說［私有化］，大股東由上升至私有化，真的賺到好肥仔啊！



別人買ＲＥＩＴＳ，最考慮的因素是息，所以最大的風險是唔派息或大幅減派息，看上半年的［攤路］及可搜集得到的資料顯示，唔似會唔派息或大幅減派息，所以今次買隻較冷門的泓富產業信託（８０８）。

看開這個ＢＬＯＧ的，都知道我喜歡找一些［冷門股］出來研究，冷門者，少人參與，少人參與者，股價自然是偏低，很少人有的股票，才會有上升的潛力，人有我有的，可上升多少？

［青衣］先前都有文章爆料，說有任麼套餐去［催谷］［唱好］某一隻股票，所以多人談論，時常見報，人有我有的股票，是好危險的！

如果全香港人人已有樓，解決了住屋的問題，這問樓價會唔會現在咁高？

在農村，出城都是有市集的，那處的蔬菜是很平，應該是以［賤］來形容，何解之故？乃因農村的農民，個個自己都有田有地，那麼蔬菜可以賣到幾多錢呢？

這是一個鄉下仔都識的知識。

在增持冷門股泓富產業信託（８０８）之後，投資組合比重如下：



富豪（１８８１）佔約４５％
泓富（０８０８）佔約２３％
置富（０７７８）佔約１７％
冠君（２７７８）佔約１６％


YOKI WONG