2015年2月25日 星期三

房託基金留遺珠 一世易撈看今朝

最近一些防守性高,風險較低,派息穩定的股份都表現不錯,這主要是出於兩大原因:

1。市場對美國加息的預期降溫,美國未有足夠條件加息,就算是加息,幅度都是溫和,而且步伐緩慢。油價今年大幅下跌一半,帶動商品價格下跌,世界多國面臨通縮威脅,利率難有上升誘因。

2。環球局勢動盪,大戶似乎也看不通,取態是在RISK OFF,資金流入防守性高股份避險。

這批防守性股份包括公用股,房產信託基金REITS及一些業務穩定增長而派送慷慨的股份。

在房產信託基金REITS方面,很多隻已是在近年高位,氣勢甚盛,可是投資這些股票的主要考慮因素:[息率]已低,質素較好的Reits息率已低至4%樓下,而質素次一等的息率在5%左右。

股價升至這個水平,我認為投資價值是一般,除非宏觀投資環境有突然轉差再迫使資金再RISK OFF,否則,這些投資只可算是穩定來形容。

然而,在雲雲房產信託基金中,我覺得市場是睇漏左隻春泉產業信託基金(1426)

春泉產業信託主要資產為位於中國北京市華貿中心的兩幢超甲級寫字樓,總建築樓面面積為120245平方米及約600個停車位。

該物業位於北京中心商業區(「CBD」)戰略地段,位處東四環路以西和建國路與西大望路交匯處:



一項物業是否有投資價值,最重要是看 Location,中國地多,如果物業處於鄉郊,供應多需求少,這些跟本沒有很好的投資價值,有投資價值好租的,一定要附近人口密集,交通方便。

而春泉產業信託(1426)的資產華貿中心,正處於北京三環與四環之間的位置,即北京傳統CBD的東南面,以及經擴充後的CBD的核心地段。CBD傳統為國際業務和活動的樞紐,以及多家財富500強公司和跨國公司的亞洲或中國總部。

華貿中心距離天安門廣場約七公里,距離北京首都國際機場約二十公里。地下商場直通一號地鐵線,亦將連接近完工的十四號地鐵線。該物業的正前方直接通往長安街/建國路;長安街/建國路為北京東西方向的主要道路。該物業的戰略地理位置讓租戶及訪客可避開傳統CBD核心地段的繁忙交通。

華貿中心是北京其中一個最備受推崇的超甲級辦公物業。根據戴德梁行13年3月的市場報告,北京的CBD只有十個超甲級辦公物業,擁有辦公物業之中的最優質水平。而其他房地產諮詢公司亦稱華貿中心的超甲級寫字樓為國際甲級寫字樓或優質寫字樓。




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股價表現方面,先看以下幾隻REITS的股價比較圖:




圖中所見,成為藍籌新貴的領匯(823)最近股價回落,或因轉為發展商牽涉出一些不明朗因素,不為市場所接受,亦有可能是炒染藍後的獲利回套,股價今年上升36%。而REITS中一向最強的置富(778),暫時今年上升45%,而質素較次的陽光(435),也有30%升幅,而春泉產業(1426)則上升近25%,而房託中最落後的冠君(2778)因基本因素較差,都上升13%,相比恆生指數,恆指只上升百份之10%,REITS明顯跑贏大市。

再看以下幾隻REITS最近6個月的股價走勢圖:







從這最近6個月比較,每隻REITS都有不錯的升幅,相比同期恆生指數微跌1。1%,而春泉產業(1426)在這6個月之間,完全原地踏步,未郁過!

派息方面,上半年春泉產業(1426)開始提供分派:



如果下半年同樣有$0。139股息派,全年合共派息$0。278,那麼以現時股價$3。73,現時息率是7。45%。


盈利方面,最新的財政報告是2014年的中期成績表,收益增長強勁:



資產值方面,根據2014的中期報告,每股資產值是$6。12,以股價$3。73計,市帳率是0。6倍:




香港上市的房產信託基金息率及市帳率比較:

        股價     息率     市帳率
領匯823  49。55  3。35%  1。18倍
置富778   8。73  4。78%  0。85倍
陽光435   3。97  5。04%  0。56倍
泓富808   2。95  5。08%  0。64倍
冠君2778  3。81  5。51%  0。48倍
越秀405   4。28  6。89%  0。73倍
春泉1426  3。73  7。75%  0。60倍



而按往年時間表,此股約在3月18日公佈業績及開始派送,現價買入,假設期間股價冇升跌,持貨一個月應可收息了。

如果派息同上半年一樣,都是$0。139,假設4月8日收股息,持股40日,期間派息回報化作年息率是34厘($0。139/3。73)=3。726% X365/40=34%

此股比較冷門,不為一般投資者所認識,引致股價較落後,所以才會走出7。45%這個息率!

當此股開始派息,再為市場所注視,股價有權升至$4。63,化作息率6%,相比其他REITS,仍然有很大息率的折讓。

因此,我認為此股有一定的值博率!

首先,最後半年股價都是在現時股價附近位置,近乎未郁過

第二,其他REITS已行,最近半年1426相比其他REITS明顯落後6%至18%不等。

第三,將近派息。

第四,春泉IPO價$3。81,現價仍輕微潛水。

第五,股價偏低好大程度是冷門,由[聞所未聞]至[街之巷聞]這個階段,升幅可以好巨大。


風險方面,REITS的風險就是冇息派,但點解冇息派?REITS同其他股票不同之處就是一定要派,冇得派可能座樓冧左!




從最近的2014年中期報告中,該公司預告會100%分派,所以唔似下半年條數會減派:





YOKI WONG