2016年1月27日 星期三

外圍做好益港股 恆指重上萬九點



歐美股市造好,港匯轉強,油價從上30美元樓上,幾項因素刺激本港股市今早(27日)一開市已高開351點,很快便升至全日高位19216,同時間升穿10天線,是為15年底跌穿此線後,第二次升穿十天線。

沒有很大自己獨立個性的港股,基本上都是跟國內股市走,A股下跌,隨即拖累本港股市表現,食飯前,A股跌至2644全日低位,恆指亦同時間在此時低見18930全日低位。飯後,A股回升,港股跟隨,2點半左右高見19177左右,升勢乏力,指數再度向下,最終恆指全日收報19052點,升191點,重上萬九點水平,仍未能收市企在10天線樓上。尾市最後5分鐘,又是到好淡雙方鬥爆階段,今日仍是開陰燭,這是近日常見的現象,可見市場仍然是沽家作主導,臨尾市主力資金都是以沽貨為主。14天RSI回升至35,MACD再現回升勢態,有升穿EMA(9)的意圖。國指則升64點,報7959。大市總成交761億元。

最近七個交易日,先後出現了4日升市,分別是1月19,22,25,27日!22日及25日是連貫性升市看成同一組,19日的高位是19647,25日的高位是19490,今天27日的高位是19216,即是說,3組升市的最高位,仍是一個低於一個,所以即使今天是升市,仍未可當轉勢論,大市走勢仍未脫險,暫仍以反彈而觀之為宜!

中油燃氣(0603)發盈警,預期截至15年12月底止全年業績,期內綜合淨溢利將較14年同期3.09億元,按年有所減少,主要原因是國際原油價格大幅下降。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2016/0127/LTN20160127590_C.pdf

中油燃氣(0603)這間公司,雖然個名是燃氣,但業務仍然是有涉及石油開採,2014年6月20日,中油燃氣(0603)與獨立第三方訂立協議,以235.5百萬加元收購 Baccalieu Energy Inc.的全數股份,成為集團之全資附屬公司。於2014年,Baccalieu 的平均每日產量為4266當量桶,當中67%為輕質原油及天然液化氣,33%為天然氣,平均運營淨回值,每當量桶43.97加元。

中油燃氣(0603)今次發盈警,應是這方面的業務受油價下跌而出現了問題!

中油燃氣(0603)的盈警,你又會否聯想到什麼?

昆侖能源(135)?







YOKI WONG

A股跳崖式急插 恆指再失守萬九

此文章已於2015年1月26日於大方向發表



油價再度急插,外圍股市向下,連彈兩日超賣已大幅改善的港股,今日開市已低開271點,見19068後持續下跌,再度失守19000點大關,但指數定住好似跌唔落,就吸引到一些散戶以為市底強,博大市轉勢而入市,11點左右指數升至19098見全日高位。

及後,國內股市急插,什麼乜底物底都插穿,埋單計,上證綜指收市急插6%,本應已弱過弱水的港股,唔跟跌先奇,臨近2點,港股股壓大增,恆指最多曾跌528點,低見18811,臨尾市有買盤想
砌上收番靚仔啲,唯最後5分鐘打真軍階段,沽盤仍見上風,恆指全日埋單大跌479點,收報18860點,低於所有常用平均線,14天RSI見32. 7 ,基本上整個1月RSI都是在30左右徘徊,可見市況凶險。MACD早前做假身扮想拗腰,今日打回完形,趨勢繼續向下,現時指數離52周新低不遠,已是3年半的低水平,隨時再破底,下一個位較強的支持位將會是18056,是為2012年6月4日所創的低位。國指今日大跌277點,收報7895點。大市成交金額772億元,與近日相若。

現時市況大上大落已是新常態,油價升跌最近成為其中一個影響股市上落的主要因素。股市嚴重超賣,偶爾來個反彈,也不足為奇,筆者最擔心的是有人以為反彈市睇成轉勢,身手不夠敏捷,隨時又被套,熊市情況下都是少做少錯。究竟是反彈定轉勢?筆者在本欄已分享了自己用經驗得出的看法,但也可以說是僅供參考。

聯儲局今日召開一連兩日議息會議,預計於本港時間周四凌晨3時公佈議息結果,聯儲局的實際行動,以致對未來息口的看法,都對未來股市走勢有關鍵性因素。

JobsDB 最近訪問了124間公司僱主,發現今年只有79%受訪僱主計劃加薪,較去年90.6%為少;今年企業預計平均薪酬加幅是3.4%,亦較去年4%為少。這些數字,可能令很多香港打工仔不滿意,其實又有那一年是會令打工仔滿意?所謂工字冇出頭,香港又有幾多個打工皇帝,所謂的打工皇帝,其實字面上仍是打工,實際都是老細一名!如果打份工咁好,就唔會香港人19年不吃不喝不洗錢,先負擔到一層樓啦!所以筆者早就唔信打工這條路,畢業後3年已自己攪自己的。成功失敗當然到事後先知,但明知有條路是失敗,我一定會揀條有機會博的。

今年經濟差,如果人工加今年仲有得你加,真係要偷笑。早前好想樓價跌的,而家等到了,但好肯定的是,樓價跌之時,股市一定早已先跌,經濟十分差,失業率上升,息口高企,打工的隨時受到被裁員的威脅,看似樓價跌時,買樓仍不是易事吧!

花紅方面,去年有8成僱主發放花紅,較前年多3%,今年?大家心裡有數吧!招聘意欲方面,大家都估到一定低啦,僅一半僱主計劃今年首季招聘員工,較去年64%大幅下跌14%,計劃凍結招聘程序的企業較去年增加一倍,至25%,慶幸的是56%僱主預計企業今年會增聘人手。

今年都是自求多福,筆者繼續空倉觀戰!




YOKI WONG

2016年1月26日 星期二

萬九五行人止步 十天線得而復失

此文章已於1月25日在大方向發表

在港元匯價回穩,國際油價顯著回升,外圍股市做好下多重利好消息帶動下,非常超賣的港股今天作出第二日反彈,恆生指數以19341開市,高開260點稍作回調至19291全日低位即開始再度衝高,捱打多時的好友,霎時間氣勢變得一時無量,一鼓作氣將大市推到19490全日高位,並升穿10天線,自為12月初跌穿此線後,首次升穿,唯大市在19500點有明顯阻力,好友破關,功虧一簣。

今年1月19日,中國公佈第四季GDP不能保7外,也低於市場預期,大市反借央媽將會救市來一個炒作,當天恆生指數大升398點,當日最高曾見19647,今天在多重利好消息下,指數最高也只是19490,即仍未上破上次壞消息當好消息炒的高位,所以連續兩日升市,暫時仍未可當轉勢而論之,投資者宜要記得之前經過的一些指標性位置,才可作出準確轉勢判斷。

最終恆生指數全日升259點,收報19340點,十天線得而復失,14天RSI回升至36,兩日反彈下,技術性超賣已明顯改善,樂觀者可說成大市已初步回穩,走勢明顯轉強;悲觀者,自可說成技術超賣已改善,再無超賣下作反彈借口。雙方各自表述,大可自圓其說。MACD在連續兩日回升下,初見拗腰轉勢意圖,仍未升穿EMA(9)。國指則升68點,收報8173,今日大市總成交744億,與近日差不多。

今日教授在生果報講到報章的點擊率也清楚反映了股市的盛衰。。。從點擊率看股市蝕錢人數

教授為知名財星,當然可以根據其半消閒式的搵食格仔,在生果報這個大圈子作抽 SAMPLE 去[估]市場羸輸人數!而筆者當然可以從[八路富豪聊天室]這個中圈子抽SAMPLE 去[估]番市場羸輸人數!

教授估在咁既市下,有99%人在輸錢,我相信大圍條數都是,因而家個大市是在幾年前的低位,而所謂大市,即是說是買緊藍籌股,而很多二三線股,早比藍籌股跌得多好多。而一般散戶,又有幾多人會買藍籌股?以筆者眼見,大部份散戶,都是沉醉於細價股中,自以為可以鱷口偷金,同庄家對賭緊。在庄家角度,間中畀你贏下,有乜所謂?成本一部份也,成日輸搵鬼來咩?庄家不怕你贏,只怕你唔來!

他們以為搵錢好容易,襟一粒制就賺一萬幾千,世界上邊有啲咁著數既事,咁個個唔駛番工啦!通常當你覺得襟一粒制就賺一萬幾千,快如閃電,咁著數既事,經驗所得,都是尾升了!

散戶的致命傷是什麼?

就是贏少少就歡喜若狂,賺少少就雞咁腳走,可能佢地都知自己在鱷口啦!蝕又點?駝鳥政策!敢贏唔敢輸!

即是說,贏就永遠是粒糖;輸親都是間大廠!

平均長線計,當然是輸啦!

[八路]當中,究竟又有幾多人要輸錢?我相信是9成,因有10%[八路]早就在高位跟了筆者離開了股市。







YOKI WONG

2016年1月20日 星期三

萬九點話穿就穿 底牌未開仲心驚



昨日本欄中說過:唔知邊個帶頭,話中央政府將要推動央企改革及稅改方案。。。受這個消息影響。。。。上證重上3000點。這個唔知邊個,有人會用[市場]兩個字代替,究竟個股票市場中邊個人講?筆者昨日言下之意,就是說邊幫人走出來放風?目的何在?今天就找到一些答案,當然,邊個?筆者當然不知道了,只是告訴大家,市場上有很多聲音會說很多所謂消息,即所謂放風!大家收到風時,真係要調轉頭唸下,究竟邊個放風出來,這個風的目的何在?

過去,在八路聊天室,都會有啲友仔來放下風,作下故仔搵傻仔入局,基於言論自由原則,筆者都會由他發言,因當時未有真憑實據前,唔可以砌人生豬肉,雖然筆者早已睇穿佢鋪牌,唔信有咁多所謂消息會益啲三五識七的所謂朋友,而嗰啲所謂朋友,好可能有日會講,其實大家都唔係好熟。世界上涉及到錢,唔會咁簡單的。。。簡單來說,世界上冇咁多著數野,著數左,是因為對手有出錯,你偷到佢雞!

只要大家識調轉頭唸下,唔好唸野咁 Straight Forward,好多古惑野係捉到佢路的,世界邊有咁多咁大隻蛤蜊隨街跳架!唸下你對手係邊個先啦!世界上好多野,其實都是一個局引啲傻仔上釣,咁容易畀你搵到錢的,好多時都是陷阱!

正如筆者之前有一篇大趨勢 傻佬自作陰謀論 故事虛構會當真 就講過,無LA LA有個消息走出來講深港通,筆者以[無中生有]來形容,就是用另一個角度,去思考有些人的用意。如果你當初是醒水,今天跌穿19000點,跟本都唔關你事,閣下或者同筆者一樣,在隔岸觀火。

筆者又在一篇大趨勢上寫過同大少去飲茶的故事 閃電失守兩萬關 牛牛唔死一身潺 文中描寫一間在失火的酒樓的景象:

大少時常都會同筆者飲下茶。去開嗰間由原本冇乜人慢慢變左好多人。幾個月前,這間酒樓發生了一件事:

筆者也是如往日一樣同大少等在這間酒樓飲茶,這間酒樓是非常之大,有幾層咁多,平時照舊人山人海,筆者在此認識了不少茶友。突然之間,筆者見到個廚師由突然從個廚房走了出來,這是印像中一個之前從未見過的事!過了不久,有一班酒樓員工好似好緊張咁走入廚房,唔知做乜,過左一陣間,跟住又見到他們走了出來,之後連啲部長及主任都走埋入去。他們的舉動,真的怪怪地。我見到個主任同個經理係度咬耳仔,當然聽唔到佢講乜,跟住見到個經理打電話,我同大少即時埋單走人。很快,我們剛埋完單之後,一落到街就聽到好似救火車的聲音慢慢從街的另一邊傳過來。。。


這是講筆者同大少都會參與下股票投資,而這個市場由原本沒有什麼人參與,已變成了很多人參與,即是說,原本以前唔買開股票的,都走來炒股了。。。

這間酒樓是非常之大,有幾層咁多,平時照舊人山人海,筆者在此認識了不少茶友。

即是說出,這個股票市場上很大的,最近已人山人海了,其實好巧合地,每次發生股災,都是人山人海!茶友,自然就是指一起炒股時認識的朋友了。

突然之間,筆者見到個廚師由突然從個廚房走了出來,這是印像中一個之前從未見過的事!

點解講個廚師,唔講第二個?

廚師就是最先知道發生火警的人也。。。

之後的,大家自己唸筆者想講咩。。。

點解筆者同大少一起走人?

並不是說筆者是什麼經濟學家。。。最重要是指出,什麼是市場觸覺!

市場觸覺是投資中最重要一環,正如很多人都唔知中山樓要爆升一樣!

自己唔叻唔緊要,同緊要識跟啲叻人做野!知道邊個係叻人,無論你讀過幾多書,識在找到比自己知識水平低的朋友中去扮下野,自我感覺良好下,唔好意思,你都只係識欺負下啲唔識的,叻過你的人大把,最超級叻的人,你好難搵到,好多都被有錢人羅致了,見到這班人做緊乜,點解佢地咁做,醒水啦!

最醒水係邊個?仲駛問,你係咪香港人來架?

所以八路兵法原來有第十一條:只要信,不要問!

哟,原來咁解!

當時有個茶客說,大家在咁既情況下,當然唔好走入來這間酒樓啦,但也不要走,因恐慌會令人失去理智。。。

我正在為這位茶客祈禱。。。







YOKI WONG

2016年1月19日 星期二

A股重上3千點 港股報復式反彈

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大陸公布第四季GDP按年增長6.8%,略低於市場預期的6.9%,恆指高開46點後,一度倒跌!

市場往往可以好奇怪,公佈出來壞消息,又可借過來炒央媽救市,唔知邊個帶頭,話中央政府將要推動央企改革及稅改方案!受這個消息影響,A股近食飯前拗腰大幅造好,上證更從上3000點,恆指亦受國內股市帶動,正午前調頭回升,在大市十日跌九日,技術走勢非常超賣之下,好友急需要有個較似樣的好消息借勢反擊,今天好友下半場全控主動權,恆指曾一高夾高見19647點,大升超過400點,最終恆指全日升398點,接近全日最高位收市,收報19635點。14天RSI回升至近31點,超賣情況改善;在今日大升市下,MACD開始終止向下趨勢,但又未至於呈現拗腰向上趨勢。恆指即使今天大幅上升,然而距離10天線19951,仍然有幾百點距離,所以投資者不要因今天大升市而開心得太早,現階段,仍以反彈走勢觀之為宜。而國指則跑贏大市,上升242點!大市上升,成交額配合增至近830億元。

根據國際能源署(IEA)最新的月報顯示,去年第四季,由於全球冬季氣候偏暖,全球石油日需求增幅降至100萬桶的一年新低。12月OPEC成員國的原油日均產量為3223萬桶,較11月的日均產量下降了20萬桶。當中,尼日利亞、沙特、伊拉克、科威特都在12月削減了原油產量。尼日利亞產量減少幅度最大,日均產量下降7.7萬桶,達到180萬桶/日。OPEC預計今年全球原油需求有望增加。不過,OPEC續稱,整體看原油市場仍供大於求,油價仍面臨很大壓力。雖然非石油輸出國組織(OPEC)供應量於16年每日減少60萬桶,不過IEA預料年中伊朗恢復產油後將會填補此空缺,加上全球經濟增長放緩,尤其是中國經濟增長放緩令需求減慢,故此IEA將2016年OPEC原油日均需求預測下調30萬桶,至每日3170萬桶。上半年每日仍有150萬桶油供過於求,不排除油價仍有再下跌的可能。

摩根大通周一將2016年WTI原油均價預期從48.88美元/桶下調至31.5美元/桶,布倫特原油則從此前的51.5美元/桶下調至31.25美元/桶,成為最近大型金融機構中最為看空油價的一家。由於伊朗制裁開始解除,預計大量原油流入市場,供應過剩或進一步加劇,最大市場沙特 TadawulAllShareIndex 更跌至近五年低點。

在油價低迷,還有持續下跌的可能下,有指原油下跌可能是對環球經濟來說是一個好消息,然而,究竟石油價格下跌,究竟是福,還是禍?

從歷史數據看,近30年來油價與金價呈現80%左右的正相關關系。

這是由於原油作為國際大宗商品的重要成員之一,對於世界經濟的發展有著舉足輕重的影響。油價的波動直接體現著當前經濟運行的態勢。而黃金作為保值避險工具,其價格是和人們對於經濟狀況的預期緊密相關的。一般來說油價上漲,意味著通脹會隨之而來,經濟發展的不確定性增加,人們對於經濟向好的預期下降,於是紛紛購買黃金以抵御通脹,金價隨之上漲。反之油價下跌,則表明經濟運行良好,人們對於經濟向好的預期較高,便會將目光從黃金轉移到其他投資物品如美元上,金價便逐漸下降。

我們可以翻查歷史數據,去比較下黃金同石油(黑金)的相對價格比率,原來現時黃金同石油(黑金)的相對價格,現時是續創新高!

咁有咩問題?代表了什麼?

黃金很多時是一種用來作資金避險的工具,而石油(黑金)是眾商品之龍頭,很多時用來代表經濟的寒暑。兩者的比率,背後很多時隱藏著主力資金,對風險及經濟的睇法。

絕大部份情況下,黃金同黑金是同步,但在一些極端環境下,兩者可以南轅北轍!

我們可以利用這些歷史數據加以整理,就可以發現出,每當黃金同黑金的相對價格處於高位時,好巧合地都出現一些經濟危機:

1986至1987石油危機:油金比率為26,油價每桶約14美元相對金價每盎斯約368美元

1993年拉丁美洲危機:油金比率為28,油價每桶約18美元相對金價每盎斯約400美元

1998年亞洲金融危機:油金比率為28,油價每桶約18美元相對金價每盎斯約400美元

2008年金融海嘯:油金比率為7,油價每桶約140美元相對金價每盎斯950美元

2011年歐債危機:油金比率為20,油價每桶約90美元相對金價每盎斯約1800美元

現時比率是多少?

2016年

油金比率為37,油價每桶約28美元相對金價每盎斯約1090美元

那麼2016年將會發生什麼事?

。。。。。。。。。




YOKI WONG

2016年1月18日 星期一

恆指再創三年低 萬九關口岌岌危



上幾回大趨勢才講過,不要以為美股可以單天保至尊,可以在環球股市大冧檔下可以獨善其身。

話口未完,上周五美股就急跌給大家看。在這個十日差不多跌九日的市況下,港股繼續開跌,唔好話唔信邪!要反彈的,可以半日做完,半日陽已應左超賣下會反彈,但全日埋單仍要開支陰給你看。

早在前一個月左右的時間,本欄已說出任何好消息,都是逃生門,或許當天你只是置若罔聞,或是筆者在危言聳聽,子虛烏有,時至今天,酒樓失火的劇本,已發展到見出火了。。。

港元持續疲弱,昨日早上曾跌至近$7.8水平,資金明顯有流走跡象。美股周五大跌,恆指先低開233點,報19287,即跌穿筆者提過19360左右的重要指標位,其後有買盤想借這個2年半低位博反彈,惜上至19350又遇上阻力,咁既大位,反彈力度也如斯薄弱。。。

所謂一彈後,指數又再度向下,低見19195點見全日低位,短線做佢唔落,指數借機抽番上去,最高曾收復19360的大位,報19439,可是這一段升幅,其實成交是好普通,即代表買盤並不積極,只是沽盤在這一刻略為收歛矣。

買盤力弱,彈至高位,更加多人想減磅控制下風險,更多人唔敢再博上去,在這個情況下,市況再度回落是常識吧!

飯後,沽盤再度湧現,指數開始再度越跌越多,臨尾市最後5分鐘,又是好淡雙方大打真章之時,明顯是淡友主導整個戰場,最終恆指全日再跌283點,收報19237,是為52周新低外,更是恆指3年有多以來的新低水平。

14天RSI報21.6是非常超賣水平,以5年日線圖觀之,也是非常低的水平,只是15年由4月跌到8月底這一轉的RSI才高過現水平;若以8年及15年周線圖觀之,仲未到終極水平,MACD趨勢仍然向下,亦未至上以拗腰反彈位置。

筆者相信19000點大關,短線或有一彈,但同之前想法一樣,彈亦唔會多,亦可能一日內做晒反彈,所以筆者暫時仍未有衝動想去博反彈!如果見19360這個位都彈咁少,大家唔好期望19000點大關彈到好多,看形勢,個市頂一頂又再試多次19000,直至跌穿為止,這是筆者的想法,而這個想法,已在上個月告訴過大家了。

國指方面,昨日再跌101點,報8134點,大市成交維持近日水平,共750億元。




YOKI WONG

2016年1月14日 星期四

恆指見單日轉向 或出現早晨之星

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2016年股市進入第10個交易日,恆指技術走勢才見有點起色,因昨天(14日)在隔晚道指大跌2.2%的情況下,恆指低開355點,低見19509的超過2年半新低後持續出現反彈走勢,不似20000點咁守都唔守就被KO,雖然最終仍是報跌收場,但已算是16年開市咁多日,技術性形態比較好的一天。

筆者早前在本欄中說過:好友將會在20000點大關死守。。。萬一失守會很快跌到19360的位置!結果,20000點,話穿就穿,守都冇得守,可見市況差到連一些好友都唔敢在大關位博反彈。前段文字是從圖表及經驗而推測,臨場就要看實質出來的動態去判斷市況的強弱!所以有一些關鍵位是死的,臨場點樣觀市是生的。死位,是很多人都識睇,求期買本什麼教人睇圖啲書都有講,但實際操作上,就要睇臨場動態。同跑馬一樣,刨完馬經,睇晒晨操,計埋對手,通常都可以計到這匹馬值幾倍賠率,但到臨場,點解隻馬冇飛?你敢買嗎?所以炒股同跑馬一樣,都好考臨場執生,在短時間作出應變!

19360是什麼位?當然是死位,如果大家看恆指3年以上的日線圖,19360是13年中的大跌市下,恆指大插插後出現單日轉向,翌日回升,陰陽燭出現早晨之星形態,結果指數在半年後升回至高位,這是13年的大市的大轉折位置!如果這個位一穿,將會如筆者所預期,先見19000,再向18000點至19000點這個區間進發,進入橫行爭持階段。昨日指數最低只是19509,同19360有近150點距離就開始轉向,即是代表這個位之前,已有投資者博見底反彈,短線上這個位將有支持,如果真的要跌到或接近19360這個位才肯彈下,形勢上就要判佢較差。而反彈的力度也要注意,最終可以彈到幾多點?如果只是3%內,即代表啲人買來只是短線博反彈,有位就食,如果是彈得少的情況下,而再試支持,通常這些位最後都是會穿的。

測市,就要在原先的圖表找出支持位及阻力位,更重要的,就是看在實際情況上,在支持位或阻力位前幾多出現轉向。

例如,講個爆上例子,筆者很多是都會測到某隻股將會爆上,原因當然不是代表筆者是 Insider,幕後揸庄嗰個,而是從臨場動態去推敲的。一些想爆上的股正是受制於技術阻力下,股價被壓低,好似一匹後上馬,佢好想衝,但原來座緊包箱冇位上!但基本因素上,這隻股的合理價值是高於這個技術阻力之上(即代表匹馬是有力超前前面馬匹,但只是受困冇位!)所以不斷有購買力上落在這隻股上。筆者常說,股價源於基本因素,技術因素只是短線輔助作測市,最終股價走勢,都是跟基本因素走,所以這些技術阻力位,只是短線壓住股價,如見股價在阻力位前頻頻挑戰,或在挑戰阻力位失敗下回調很少,又再想衝,很大機會這隻股快要突破,一突破,尤如水霸缺堤一樣,會爆一段。

說回大市,如果今天是升市,有機會出現早晨之星形態,當然要計埋今天(15日)如升市的陽燭是多少,才可從動態上作出測市。恆指14天RSI見26,仍然超賣,MACD跌勢未止,但速率已減,昨日成交700多億,與近日相約。




YOKI WONG

2016年1月13日 星期三

恆指應酬式反彈 臨尾兩萬企唔穩

本文已於1月13日在大方向發表

恆指昨日穿頭破腳下,幸得外圍做好加上連插多天下超賣嚴重,大市終於反彈了!

今早恆生指數高開317點,一開市已在兩萬點樓上,係威係勢!大陸公佈國內12份出口數字,市場喜出望外,若以貶值中的人民幣計算,增幅為2.3%,好友乘機夾高指數,帶領恆指報復式上升超過500點,高見20234全日高位。昨天本欄指出要升穿20300點才有轉勢的可能,今天勢頭不錯,都衝不破,指數隨即回頭,好友暫時技窮於此,所以20300點是一個值得存記的指標位,升穿才可以看高啲,升唔穿就打番轉頭!筆者又講過,升幅最多600點,今次500點已行人止步,因為買的人只是博反彈,有位就食,所以咁既市,有反彈,冇轉勢,除非出現一件事,暫時筆者仲未唸過是咩事,才會令投資者的行為大幅改變,否則,劇本將繼續係咁發展落去。

說回個市,未到中午食飯,國內股市已率先向下,恆指已衰衰地叫做應左非常超賣下只終都會反彈的市場期望,拖到下午1:35分左右,大市已受不起國內股市的引力,恆指升幅越升越少,下午3:00時已再次失守20000大關,炒友見大勢已去,怕自己企錯邊,紛紛轉軚,恆指要跌到19850點才開始喘定再次反彈,唯20000點大關阻力很大,臨尾5分鐘,好淡相方較勁大打真章,淡友明顯勢優,最終恆指全日上升223點,收報19934。14天RSI為27.3,超賣略為改善,MACD仍未出現拗腰轉向的趨勢。國指則升55點。大市成交與昨日相若,達773億元。

上文所說的什麼國內12份出口數字,令市場喜出望外,講到好似好好咁,其實國家全年外貿的設定的目標是6%,今年這個數字已是連續4年未達標!

所謂好過市場預期,最大可能是因為已連續4年交出來的數字都是太差,市場早已習慣失望,所以已開始唔敢咁大想頭開個好好預期出來。所以,條數冇咁差,就變左優於市場預期,壞消息突然變左好消息。

今次條數由玩下匯率,若以美元計價,12月出口實際是按年下跌1.4%,進口則是下跌7.6%。不要以為人仔貶值會對出口好有幫助,因為亞洲區其他貨幣早已是跌幅大過人民幣,人民幣最近的下跌,只是追貼番少少其他亞洲國家的匯價跌幅。而人民幣亦不可能無止境的下跌。

再者,出口都要看很多問題,中國經濟已在結構性轉營中,因勞工成本,土地成本等已相對亞洲其他二三線國家為高,中國早已在低端產品失去價格競爭力。看完對手,就看對象,環球經濟,最近除美國好啲之外,其他國家都好一般般,環球經濟面對緊通縮風險,對商品需求不是咁易復甦,所以筆者對中國未來的出口,不予厚望,最多只是玩下數字遊戲,用匯價下跌來掩飾下!

因此,如果估到中國靠出口呢條橋行唔通,就可以估呀爺唸緊乜橋救經濟?

基本上,放水已是指定動作吧,對股市影響,未必一定正面,因市場又可將這個消息演譯為經濟又差左,所以每次降息降準之類的放水行動,好多時都見光死。暫時看,磚頭最穩陣,一放水降息降準樓又升,人仔貶值,迫人民唸方法將啲銀紙去保值,大陸又當然知道班友想將啲錢搬走啦,其實係人都知,國人心講愛國,實想出國,所以大陸早就唸左好多方法,設定關卡去阻止資金流出。

所以講來講去,暫時都是買樓最實際。




YOKI WONG

2016年1月12日 星期二

中山將有何大機遇?


在本欄前兩集,筆者已分析到中山樓價為何現時正處於這個珠三角經濟帶的洼地。

我對投資中山房地產是處於積極態度!投資是看前景,而不是單看過去,投資能否獲利,往往是過去的不利因素是否消除或改變,不利條件是否已充分反映在資產價格上;利好因素是否蘊釀當中或來臨當中?資產價格是否現水平已反映了未來的利好因素,這是涉及很多研究分析及掌握切入點的問題。

上述所說不利中山樓價因素,我相信已反映在中山現時的樓價上,以中山現時的樓價,比鄰近經濟較落後的江門市還要低,比較偏遠的茂名,湛江還低,比夏天40幾度,冬天零下20幾度,秋天打風沙,草都唔多條的烏魯木齊,蘭州仲要低,找遍全中國,有那個城市考慮氣侯,污染,經濟,交通,位置,生活配套等後,樓價還平過中山?

投資是看前景,看未來,究竟未來幾年,中山會有什麼改變?有什麼利好因素?

人口躍進

中山現時樓價陷入洼地的其中一個主要原因,就是人口不足的問題!今天中山不夠人,不代表將來唔夠人,將來夠唔夠人,我們可以從國家的規劃中了解清楚!

根據2015年7月前發布的《中山市城市總體規劃(2010至2020)》顯示,到2020年末,中山市常住人口約為420萬人,其中城市(鎮)人口約為403萬人,城鎮化水平約為96%。其中,規劃明確了[中山市中心城區]概念,包括:主城區(石岐區、東區、西區、南區)、火炬開發區(不含馬鞍島部分)及港口鎮、五桂山街道辦事處(不含桂南、南橋部分),陸域總面積達362。6平方公里。當中,中心城區範圍內常住人口約為167萬人。

跟據中山市2010年第六次全國人口普查公報顯示,中山目前有常住人口約為312萬人,同第五次全國人口普查相比增加75。73萬人,增長32。04% 。外來人口首次超過本地戶籍人口。而按照本次規劃的發展目標,中山在2010至2020年的10年間,其人口增加將超過100萬以上。

從以上國家規劃,可見中山是為人口增加而作出改變,人口增加絕大部份來自人口遷移,那麼中山部署了什麼來達至人口大躍進?可從交通及入戶政策方面作出改變。

百川匯河

如前所述,中山處於珠三角經濟帶的中心位置,未來交通發展,將會把中山成為珠三角,甚至整個廣東的交通中心。

第一個發展,就是港珠澳大橋:

港珠澳大橋,在上集關於珠海的文章也提及過,在此不再又長篇論述。簡單來說,以往香港,深圳及東莞等地與珠江西岸的聯繫,必須經過虎門大橋。如不走虎門大橋,則再要北行多幾十公里到廣州的黃埔才可過珠江。港珠澳大橋興建後,將對虎門大橋有疏導作用,更會大大縮短現時香港來往中山的時間。交通由不便變成方便,對樓價有利是必然。

現時,南沙及東莞虎門的樓價還比中山貴一半左右,當深中大橋通車,南沙及東莞虎門的地理位置,將處處被中山食住,而將來很多車的流量將會被大幅分流,南沙及東莞虎門現時的地理優勢將會漸失,好聽的說,就是自成一角,差點的是,勢被孤立,處於被動狀態!看未來的大趨勢,中山的樓價肯定會後發先至,比南沙及東莞虎門更高!

深中通道,中山樓市爆發點

可是,我認為港珠澳大橋的威力一定比不上已落實興建的深中通道。

港珠澳大橋的興建,將會方便了香港人去澳門及珠海,也方便了廣州,佛山,中山,避開經常塞車的虎門大橋前往香港。港珠澳三地涉及不同行政區別,旅檢過關需時,車費隨時每程過100,這會影響香港人是否在當地置業居住的需求!港珠澳大橋會否足夠吸引到香港人在中山或珠海居住,而工作卻在香港?我認為機率很少!

我相信港珠澳大橋只會對當地旅遊方面很有幫助,間接拉高當地房地產價值,亦會帶動到香港買中山,珠海樓宇作渡假的需求,而不是人口遷移的需求。即使是這樣,珠海樓價已由港珠澳大橋開始計劃開始興建時已開始明顯上升,到真正動工的一年間,珠海樓價更大升3成,冠絕神州。

中國是一孩政策,人口自然增長受到抑制。即使最近已對放寬一孩政策放寬,筆者仍為短線對樓市難有實質利好作用,中線來說則事在必然,最起碼每間房子的空間都要大一點!然而,人口出生成長至置業涉及起碼廿年,所以期望人口自然增長去利好樓價,牽涉時間太過久遠,對投資來說是不設實際。

而對中山樓市最具刺激作用的,是來自外來人口遷移的增長。這是我看好中山樓市的最主要原因。

深中通道的概念其實討論了很久,建設方案歷亦經多年的反復修改和論證,最終於在2015年12月21日以其A3方案“東隧西橋”正式獲得國家發改委批復。並於在2015年12月25日進入落實及開始動工階段:

深中通道工程項目位於珠江下游核心區域,北距虎門大橋約30公里,南距港珠澳大橋約38公里,直接連接珠江口東西兩岸的深圳和中山兩市。項目跨越珠江口內伶仃洋海域,全長約24公里,其中海中段長度約22.4公里。路線起於廣深沿江高速機場互通立交,與深圳側連接線對接,向西跨越珠江口,在中山市翠亨新區馬鞍島上岸,終於橫門互通。

深中通道深中通道建成後,往來深圳和中山,不用再像現在這樣繞行虎門大橋,半小時就可以直接跨江通達。值得一提的是,深中通道將與江門年內全面動工的中開高速相連接,屆時江門前往深圳經深中通道只需一個半小時左右的車程。

我相信這條深中通道的威力,遠比港珠澳大橋更大,因為這條深中通道,會帶起人口遷移的需求。

中山對岸的樓價已是天價,前海在中央的欽點下,皇命在身,成為深圳未來的中心

前海至今仍然是爛地一大片,圍繞前海的樓價已十幾萬一方,鄰近前海的寶安,樓價已升至8萬一方。而其他深圳地方,如福田龍華普遍都要4,5萬一方,近會展中心好一點質素要7萬一方觀瀾咁遠也要3萬幾一方,對一般深圳人來說,想在深圳置業,已近乎天方夜譚。在深圳想置業的,迫於無奈,向現實低頭,目光只會看周邊城市。

其實深圳人早已著眼深圳的二,三線地段,今天的龍華龍岡,昔日也是無人問津,現在趨勢是以向東莞同深圳接壤的城市推進,即使東莞深圳邊,樓價已兩萬幾一方,對很多人來說,實難以負擔。

起初,深圳人並不會考慮中山,因為深圳前往中山是非常不方便,由深圳前往中山,多數是座大巴前往,而大巴往往多站,而路途亦甚為轉接,先要北上虎門,再南下南沙,再到中山,一般車程涉及兩個多小時,塞車時,更達三小時之久。

通常如果車程超過1。5小時,要工作的人口跟本不會選擇在這處居住,所以如果靠虎門大橋,期望深圳人會在遷移到中山居住,而卻在中山工作,是不切實際。

然而,當深中通道落成之後,數就唔係咁計,深圳由中山由以前的兩個多小時至三個小時的距離,將會縮短至半小時至1小時的距離,中山基本配套設施充足,居住環境比深圳好,樓價只是深圳樓價十幾分之一,中山有足夠條件成為深圳人的落腳地。以一千萬人口的深圳,不是只有60萬人口的澳門,深圳是有足夠力量炒起中山樓市。

深圳去中山,不用旅檢,不同香港去內地要過關,所以深圳人去中山住,遠方便過香港人去中山住,而且路途是十分直接。所以我相信深中通道,會產生人口遷移,對中山樓市有積極提震作用。

如果深中通道真的開始動工,那麼對中山樓價可以刺激幾大?

我們可以參考港珠澳大橋對珠海樓價的影響。

附圖中有一幅是2010年6月至2015年6月,珠海樓價與中國百城,深圳及廣州樓價的走勢比較:

港珠澳大橋於2009年12月15日開始動工,而資料只可追索到2010年6月,而亦可以了解到,當港珠澳大橋動工後,珠海的樓價升幅明顯跑贏大市(中國百城),及廣東省兩個龍頭城市,深圳及廣州。

所以我預期深中通道動工後,中山樓價應會重複珠海樓市的故事。

中山另一個優勢就是在兩大鐵路系統中處於中心位置,這就是已投入運作的廣珠城軌,興建中的粵西沿海高鐵及深茂高鐵。

廣珠城際軌道交通,簡稱廣珠城軌,又稱廣珠城際鐵路,由北面的廣州南站途經佛山市順德區、中山市,南至珠海市拱北口岸的珠海站,整條線路總長177。3公里,設計時速為每小時200公里。

粵西高鐵,是目前廣東的第一號鐵路工程,其中廣州到江門段作為廣珠線城軌的一部分,已經建成開通;茂名到湛江段,全程104公里、時速250公里,已投入運行;中間江門到茂名段,已於2013年開工。

粵西沿海高鐵計劃2017年建成並投入運行,到時湛江來往廣州和深圳只需2小時,往香港只要2。5小時。

深茂高鐵(深圳-茂名)東起深圳北站,途經深圳、東莞、廣州(南沙)、中山、江門、陽江、茂名共7個市,終點於茂名東站,全長390。1公里,項目按國家I級鐵路雙線電氣化標准設計。設計時速250公里。

以上幾條鐵路,中間點正是中山北站。中山北站是大站,重要性可比深圳北站,珠海站及廣州南站,甚巨戰略性核心位置。

置業綠洲

因此,水到自然渠成,多條主要交通幹線匯聚中山,百川匯河,中山交通四通八達,甚巨戰略性位置。

水向低流是一個定律,前提是有兩個,一個就是水是否有渠道可以疏導到洼地,而另一個前提是洼地附近究竟有沒有水的問題!而中山的地理位置,附近正是充滿水源,其中一個主力水源,就是來自深圳!

那麼深圳樓市可保持高樓價嗎?

筆者相信是可以,主要有三大原因:

1。深圳仍是一個搵到錢的地方,看深圳的GDP增長就知這個城市在增長中。

2。國內不斷有外來人口來深圳找機會,這些人口支撐了對房屋的需求,根據最新數字,NAES宏觀經濟形勢分析會上,財經院公佈了2015年第四季房地產行業數據!數據指出,2015年10月至11月100個中國大中城市中,一線城市房價同比上漲15%左右,相反,其他二線三線城市都錄得降幅,這顯示出人口遷移的走勢都是向大城市推進。

3。深圳樓是貨源歸邊。如前文所述。

4。深圳有望成為繼北京、上海市、天津及重慶,成為中國第四個直轄市。

置業是不少人的夢想,人們往往需要花大半生的積蓄一圓置業夢。就以深圳為例,人口已過千萬,但實際擁有深圳的房屋,只有百份之三十。其餘的百份之七十,只能眼見深圳樓價飛升,而望門輕歎。

深圳樓價高企天價,周邊城市樓價也非常高,中山作為樓價洼地,隨著交通發展,深中距離拉近,近800萬深圳未有房的人口,或帶來300萬個單位的置業需求,這是我相信是令中山樓價起飛的主要原因!

引述《第一財經日報》15年6月5日的報道,跟據深圳統計局數據顯示,2014年深圳市常住人口已達1077。89萬人。同期,北京、上海、廣州的常住人口分別為2151。6萬人、2425。68萬人、1308。05萬人,是深圳的2倍、2。25倍、1。2倍。但深圳的土地面積只有不足2000平方公里,北京、上海、廣州的土地面積分別是深圳的8。2倍、3。2倍、3。7倍。深圳的人口密度已達約每平方公里5400人,是四個一線城市中密度最高的。

深圳適齡購房人群(25-44歲)佔比高達50。8%,遠高於北京的35。2%、上海的29。6%和廣州的39。9%。 作為一個移民城市,深圳的外來人口比例高達70%,遠遠高出北上廣35至40%的水平。

深圳的人口年輕化程度明顯優於其它周邊城市,兒童與老齡人口少,而勞動力人口多,導致深圳的對住屋的需求相對較為緊張。外來年齡人口需要租房、需要買房,截至13年底數字,深圳的住房自有率只有30%左右。

為何深圳的住房自有率只有30%左右?

這也涉及很多歷史因素,深圳自鄧小平開始攪經濟改革開放,深圳特區成立,原本叫寶安的鎮區,處處都是農村漁塘這些地方,這處都是有一條條村。。。深圳一夜之間山雞變鳳凰,土地開始變得有價值,各村村長組織村民在這條村成立一間以村為名義的有限公司,去攪房地產發展等。深圳的水圍村,上沙村,新州村,皇岡村,蔡屋圍,岡廈村,石廈村。。。等,當地原村民就借了這個深圳變成經濟特區的[大機遇],集資起房子作出租給外地人。當時有地的原村民,付出了他們當時的農地漁塘出來發展,或在當時有份出資的村民,就分到一棟棟多個單位去收租。就是在這個[大機遇]下,這些原村民就一下子變成暴發戶,由農民變成包租公包租婆。所以深圳很多樓,都是集中在這些人手上,這些樓,他們跟本不會賣。不信你可以去找地產代理查查,跟本是冇盤放。

何解?其一,是他們跟本唔等錢駛,個個業主都有幾層甚至十層以上物業收租!其二,這些土地,係人都知遲早政府都要收,到時收地賠款條數仲和味。而這些人,變成暴發戶之後,就有錢去投資,所以不排除很多深圳房產都是控制在這一少撮人手上。而深圳的樓房的剛性需求很大,有些真正有需要在深圳定居而買下了房子的,亦不會輕易由買轉租,因住得深圳的人都知,深圳樓價是長期跑羸當地的工資增長。

深圳經過30多年的發展,現時部份初發展的地區已淪為舊城區,深圳很多地方都是在新舊交替階段,不少舊城區同香港一樣,都是攪緊市區重建,國內的名堂就叫舊城改造。

深圳當然很多人是很有錢,尤其是原村民同來自五湖四海早到深圳扎根的精英份子。可是,這處仍然有很多民工,老百姓的收入水平是很低的,深圳很多較低端的工種,其實工資比中山多不了很多,但相比之下深圳的租金及樓價是中山幾倍至十倍都有。他們這一批人,現時住在深圳那些地方?

就是住在舊城區的城中村的位置,以獨租或合租形式以每個月千幾至三千幾的租金屈在一個窩居之中。可是,舊區最終都會不敵時代發展巨輪,這些城中村,最後都會被收回重建,成為一棟一棟時尚的新大廈,公寓,屋苑等。而這些新的房子,租金是多少?一個賣緊幾百萬人民幣的單位,想幾多錢人地租畀你?而這群現居住這些城中村的,將會越搬越遠,核心地段就變成有錢人的俱樂部,這個城市的變遷,故事似曾相識,深圳正是香港故事的翻版!

筆者絕對相信,深圳這個城市是有很多人,根本在深圳是買不起樓的,以現時的深圳樓價,對香港人來說,也不是一個容易負擔的數了!

自中國經濟開始改革以來,民營制造業帶動的中國經濟大躍進,同時間,也帶動了珠三角人口規模的大幅增長。15年1月26日,世界銀行發布《東亞變化中的城市圖景:度量十年的空間增長》。報告指出,2000至2010年期間東亞地區有近2億人遷入城市,相當於世界第六大國的人口數。無論就地域還是人口規模看,中國珠江三角洲地區在2010年就已超過日本東京地區,成為全球最大城市片區。

要知國內很多時結婚成家立室,都是要求有一套房才可的。將1000多萬人口,減去300萬有房的,自然有至少700萬人是未有在深圳買房的,過去20年,中國有4億人口從農村走到城市,從小城市走到了大城市。廣州,深圳等大都會,樓價已非一般市民可以負擔。而深圳周邊,很多地方包括東莞,惠州,已升到近萬尾兩萬頭,越近深圳就越貴。再遠的,到南沙,佛山等都是高樓價地區,他們也難以負擔的,香港更加不在話下,他們唯一的選擇,就是向珠三角樓市洼地中山市進發。

人們為求一圓置業夢,只可到周邊地區跑,隨著中山與四周的大都會廣州,深圳,香港及澳門的交通日益方便,中山已成為這幾個大都會的一小時生活圈,適逢中山樓價仍然是珠三角的洼地,只是上述城市的一到幾成,勢必為仍未置業者最後圓夢的地方。

入戶放寬

先前所說,入戶困難,做成人口不足,是中山樓價升不起的其中一個原因。然而,這個因素將會改變,中山入戶政策已開始放寬!雖然這個因素,我相信不是利好中山樓價的主因,但也有一定的影響:

2014年7月24日,國務院印發《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》(以下簡稱《意見》),部署深入貫徹落實黨的十八大、十八屆三中全會和中央城鎮化工作會議關於進一步推進戶籍制度改革的要求,促進有能力在城鎮穩定就業和生活的常住人口有序實現市民化,穩步推進城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋。

《意見》就進一步推進戶籍制度改革提出3方面11條具體政策措施,標志著進一步推進戶籍制度改革開始進入全面實施階段。

《意見》指出到2020年,基本建立與全面建成小康社會相適應,有效支撐社會管理和公共服務,依法保障公民權利,以人為本、科學高效、規範有序的新型戶籍制度,努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。

這個入戶政策,當然是配合中央政府攪的城鎖化。有一項要特別注意的是,就中山而2015年7月,中山市政府印發《關於進一步推進戶籍制度改革的實施意見》(下簡稱《意見》),對三大群體入戶條件進一步放開,規定參保工作滿5年後直接可落戶中山戶籍,並且將公共服務全面覆蓋農村人。

在人才落戶方面,大專以上(含大專)學歷畢業生、經地級以上市相關部門認定的特殊技能型人才、特殊專業人才,可在除廣州、深圳以外的其他城市落戶,落戶地與實際居住地不一致的,可遷移到實際居住地。

而中山市政府目前正在研究將子女投靠父母的政策從未成年子女放寬至未婚子女。

時至今天,雖然城市入戶不是人口轉入城市的主要因素,最大的因素是在這個城市能否搵到錢的問題。時下很多人都不願意放棄農村戶口而入戶城市,但長居地卻是在城市。這是由於農村戶口仍然有一些好處,其中一個考慮因素是失去農村戶口後,就沒有了自己的宅基地繼承權和耕地所有權,分不到田,成了無產無房無地的城市人,從此遠離生我養我的家鄉了。



中山樓價為珠三角洼地,周邊樓價貴到飛起,中山居住生活條件優秀,地理位置優勢明顯,樓價仍在洼地源於水無渠道向洼地推進,在百川匯河下,水漲自然船高,上世紀講的深中通道,最終落實並已開始動工,過去引致低樓價的負面因素已成過去,舊酒新瓶,歷史故事不斷重複,深圳故事,香港故事,天津故事,珠海故事,如同一轍,下一個故事正在上演!或許今天中山樓你仍愛理不理,相信日後你已高攀不起。。。




YOKI WONG

2015-12-28 發表於大方向



恆指假身扮反彈 廿分鐘就回馬槍

此文章已於1月12日於大方向發表

港股上日裂口大插565點並且失守兩萬大關,創下兩年半低位,14天RSI在非常超賣下,隔晚再借美股臨尾市抽升幾十點扮回穩影響,一開市就高開141點報20030,係威係勢叫做重上兩萬點,不少好友以為大市終於轉向,開始撈下貨,推動大市最多曾升242點,一度高見20130全日高位。大市好像久旱逢甘露一樣,好久未見的歡顏再露缸邊,可惜,這種歡笑只維持了20分鐘,點知原來是淡友設下的回馬槍,撈底之徒即時被串燒,人抑馬翻!大市走勢隨即變臉,淡友勢如破竹,邊個接貨都被打到落花流水,大市要到19694才略為喘定,惟反彈乏力,臨尾市,好友膽怯唔敢過夜,指數回至接近全日最低位收市,報19711,跌176點,再創兩年半以來低位!

恆指走勢高開低收,陰陽燭見穿頭破腳,走勢極度難睇。14天RSI報21,是非常超賣水平,積弱市不排除會有技術性反彈,但要說成轉勢,十劃仍未有一撇!MACD仍未見回升跡象,指數全低於所有平均線,20300點左右先前的支持位,已變成阻力位,後市要升穿此位,才可以叫有轉勢的可能。國指則跌65點,報8439。大市成交額771億,開始縮減,短線沽壓或近尾聲。

市況差,大摩頭再踩多一腳,除了下調2016年年底目標3%,由24300點降至23600點外,更假設在最差的熊市行情下,恆指今年年底下望見16500點!

筆者看,咁就真係誇張左啲,衰極都有個價,初步看19360,短線唔會咁易督得穿,市況未衰到這個程度,但中線來看,穿都是有可能,但要有可多壞消息浮現才可達到,18000點,唔係咁易穿的,如真到,筆者願意開始接刀同佢睇長線!

美股是否已到7年之癢?

最近摩根大通的股市策略師 Mislav Matejka 突然敦促投資者抓住機會逢高拋售股票,一反過去七年,一直堅持逢低抄底美國股市的建議。他指出現時美股的風險回報已嚴重惡化。他的主要觀點是:

1。預期上市公司利潤低迷

2。美國製造業活動有下滑趨勢

3。大宗商品持續疲軟

除了過去七年都是大好友都轉軚外,TED的利差擴闊,都是有一定的預示性!

TED 即是 Treasurys & Euro Dollars 的首字母縮寫,即 美國國債 VS 歐洲美元。歐洲美元指的是美國境外以美元計價的銀行存款。

Treasurys 那邊是用了3個月期的美國國債數字,現時約為0.2%,這是反映了聯邦政府的信用

Euro Dollars 那邊是用了3個月期銀行同業拆息,現時約為0.62%,這是反映了放貸機構的信用

當這個利差出現擴闊時,即意味著銀行業體系或出現問題,銀行間的借貸風險在上升,相反,當利差減少時,也暗示出銀行認為向其他銀行提供的短期貸款安全性接近向政府提供的短期貸款!

現時TED的利差數字只為0.42%,相比08年金融危機期間4.58%仍有很遠的距離,但要注意的是,這個利差數字在2015年最後數周曾大幅攀升,較12月8日的0.21%己上升了將近一倍!而這個0.42%是創下了2012年以來的最高水平,而當時市場正在擔心歐洲的主權債務危機。

YOKI WONG

2016年1月11日 星期一

閃電失守兩萬關 牛牛唔死一身潺


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2016年開市至今股市進入第六個交易日,港股終於失守20000點水平!筆者在12月11日在[大趨勢]發表的文章的跌穿20000點預期,終於在今天應驗。周五(1月8日)美股又跌,當天夜期已跌229點,若以ADR的表現,已預計到今早一開市已很大機會跌穿兩萬點大關!

今早開市,曾有盤想托在兩萬點樓上開局,原因是開得低過兩萬,就會引左好多止蝕盤出來,因有很多人睇住這個大位來決定點做野!可是沽盤實在太多,好難找到人咁抵得唸捱義氣出來托住,邊個出來托,就邊個做左對手畀人出貨!市場上,原本有一批人想博下企唔企到兩萬點樓上,博下反彈撈番筆,但見勢色又唔對,臨門縮沙,於是指數一開波,就低開456點以19997開局,恆指兩年半以來未曾跌穿兩萬,就咁樣被KO!加上離岸人民幣隔夜拆息大幅抽高,港匯指數又弱過藥水,惹來資金徹走疑雲。大市整天都是捱沽,最低曾見19865點!午後曾有段買盤將指數推上令跌幅略為收窄,但也最多推到上20068全日高位就無力為繼,隨即調頭想再試全日低位!最終恆指以接近全日最低位19888收市,大跌565點。

14天RSI報23,顯示大市已非常超賣,如以5年日線圖觀之,恆指再跌就會接近這5年間14天RSI的最低位置,所以技術上有可能在未來日子出現反彈走勢!若以15年圖觀之,現時14周RSI報31.1,而這15年間,曾有5次是出現14周RSI跌穿30,所以若想博反彈走番轉,不如等再跌低一點,勝算才稍高,因整體大市走勢,仍未脫一浪低於一浪格局,一日半日彈少少,冇幾多畀你食又要冒好大風險,隨時再套多你一點,唔係好值博!國指則跌340點,收報8505點,創近4年低位,跌市之下,大市成交維持近期偏高水平,達874億元。

大少時常都會同筆者飲下茶。去開嗰間由原本冇乜人慢慢變左好多人。幾個月前,這間酒樓發生了一件事:

筆者也是如往日一樣同大少等在這間酒樓飲茶,這間酒樓是非常之大,有幾層咁多,平時照舊人山人海,筆者在此認識了不少茶友。突然之間,筆者見到個廚師由突然從個廚房走了出來,這是印象中一個之前從未見過的事!過了不久,有一班酒樓員工好似好緊張咁走入廚房,唔知做乜,過左一陣間,跟住又見到他們走了出來,之後連啲部長及主任都走埋入去。他們的舉動,真的怪怪地。我見到個主任同個經理係度咬耳仔,當然聽唔到佢講乜,跟住見到個經理打電話,我同大少即時埋單走人。很快,我們剛埋完單之後,一落到街就聽到好似救火車的聲音慢慢從街的另一邊傳過來。。。

之後發生什麼事,唯有靠筆者的茶友之後轉述。

我們走了不久,有一批消房員帶住救火工具走了上來,當時不少酒樓的食客都開始知道有酒樓可能是發生火警,有些人當然是慌張,連忙走人,而當時整個酒樓的氣氛還是大致良好,不少人仍然以為是少事,繼續嘆茶!為免酒樓的情況混亂,當時的酒樓中的部長都安撫酒樓上的客人,大叫小事來的,很快就冇事吧,情況很快受控。當時酒樓的情況不是很混亂,當然有一批食客都是先走為快!

部長嗰頭安撫完客人,嗰頭就有另一批消房人員趕到現場增援。當時,有一批覺得唔對路的茶客也走人,但仍然有一批茶客覺得是[好消息],因為消房人員增援,代表情況將會很快受控,他們繼續飲茶!話口未完,突然廚房有個人打橫抬了出來,不少客人開始知驚,連忙走人!今次出來安撫客人的不是酒樓的部長了,而是酒樓的經理,他說,大家不要慌張。。。話口未完又有一個人打橫被抬了出來,不多數客人信個經理都傻,急急鬆人!正常情況下,絕大多數人都是會先走為敬,酒樓情況開始混亂,原本之前的樂觀派,見到咁多人都走,於是走埋一份。

當時有個茶客說,大家在咁既情況下,當然唔好走入來這間酒樓啦,但也不要走,因恐慌會令人失去理智。。。

神創做人類,是有兩種神經,一種是自己控制到,而另一種是控制唔到的。我們當然自然可以控制到手腳郁動,也可控制到呼吸,可能神知道人是需要游水,所以呼吸的權力是留給人體的大腦去控制!但人不可以控制到自己唔心跳,因心跳一停,人就冇命了,所以神不把控制心跳的權力,交給了人的腦袋,怕人想太多了!除了心跳之外,人都有一些叫做自主神經,是神不給予人的思想控制作出反應,而自我即時執行神預設下的反應。例如,我們被高熱碰到隻手,我們的手會好自然即是縮開,這是由於自主神經不給予人們思考,就作即時神的預設反應,因神知道,有危險就要即時要走!

人隻手遇上高熱而縮開,是否不理智?

肯定是,因為這是不需要思考的!

走為上策,似乎是神預設的指意!




YOKI WONG

跌勢未止7連陰 故事結局會如何 

以下文章已於2015年12月11日於大方向發表


港股弱勢未止,恆指至今連開7陰,是為自今年8月以來最長的跌市。由於先前已連開6支陰燭,在統計數字上連閞7支的機會是很細,所以今早吸引了一些非常崇拜數字的人走去博反彈。

正如筆者昨天的文章所說,大戶出貨可以借好消息,找不到好消息就作一個好消息,作無可作之下,就可以利用技術性走勢引圖表派技術派接貨。只要這個消息,這個理論,這個數據是有人信,有人祟拜,就即是代表有市場!有市場就可以加以利用!馬場同股場一樣,專收叻仔,就是叻仔可以提出n個數據去支持佢既想法,對基本因素絕對重視,麻木重視,祟拜式重視,而最終忽略了市場因素,所以叻仔當佢好認同佢既想法,好維護佢自己既想法下,都會找出n個理由證明自己的想法冇錯,最壞的情況下,就是越跌就越接越多,最後泥足深陷!所以八路兵法第六則,就是唔行就打,就是避免進入此泥沼,不理什麼情況,總之唔行就打!

今早大戶或想借這個統計數字引下傻仔入局,大市一早輕微高開,其實昨晚期指已顯示今天有人想博反彈,唔信佢連開7陰!正如筆者昨天所說,大戶不是一個打晒骰,五湖四海之下,當然是有很多不同派系或勢力。無論是什麼派系勢力都好,他們的食物都是那一群傻仔。他們出現這個魚缸上的目的,都是為錢。這最是不同派系或勢力的共同目標。在僧多粥少的情況下,傻仔唔夠分,所以不同派系或勢力開始亙相爭食!

在九獅一羊的居面下,小羊慘遭九獅分食。好友今日近乎全程捱打。最終恆生指數收21464點,接近全日最低位21440收市,跌240點,約1.11%,再創兩個月以來新低。14天RSI已到33。9,已超賣,但未到終極超賣,整體勢頭仍然向下,如果市正常一點,通常14天RSI到30左右應有一個反彈,但上次是差唔多14天RSI跌到近15才彈,可見博反彈都不是易事。從圖表看,跌穿11月份形成的雙底後,附近位置好友似乎冇乜位好守,最大防守線已要退到52周低位20368!大市如殺到21100左右,很多牛證將會被屠,所以大市是有可能殺到21100點才初步止跌。國指則跌142點,報9308。大市成交同近期相若,達683億元。

雖則看似跌240點或1.11%是一個很少的數字,但除了大市指數股外,不少傳統基金股都大散,例如:正如筆者昨天陰謀論所講,大戶可能是托住指數,製造假象,散貨為實。中航科工(2357),南車時代(3898),華電福新(816),金蝶國際(0268),中國通號(3969),中國軟件(354)。。。等,全跌4%樓上,跌3%的二,三線股更比比皆是。

如果筆者的純熟虛構的故事變成真實,那麼劇情將會發展成點?

就是大市將會借技術走勢反彈,可是不少人會借這個機會走貨或減持,所有好消息,作出來的好消息,統計數字,技術因素都會拿出來利用作沽貨。指數上不到再向下跌,直至非常超賣下,指數跌到20000點左右再會出現一個像樣的反彈!

如果弱勢仍然持續,這次觸及20000點附近的反彈,大概可以有4至500點升幅,如果只升得4至500升幅咁少,好明顯是弱勢未改,將會再次試20000點,由於好友底牌畀人睇晒,所以好友只可以最後在20000死撐一段時間,最終失手。當20000大關收守後,沽盤將會勢如破竹,直隊19000,才有一個反彈,最終目標是跌至18000點至19000左右,成交萎縮,市面淡靜,冇人談股,市民對好消息開始充耳不聞,一個新牛市開始從新誕生。

以上劇情,純屬筆者猜想,如果在這段時間,沒有什麼特別事情或特大利好或利淡消息出現,這個劇情是好大機會係咁發生。




YOKI WONG

2016年1月10日 星期日

超賣下絕地反擊 美股獨善其身?


恆指由2016年第一個交易日由21882,短短經過4個交易日,指數曾最低跌到20323點,跌幅高達1559點,超過7%,14天RSI跌到得20邊緣。由於大市短線跌幅過大,超賣嚴重,加上內地宣布暫停實施跳FUSE制度(指數熔斷機制),而人民幣中間價又輕微回升,幾大因素配合下,恆指終於在上周5來個反彈!

恆生指數(周5)高開158點,經過一段急隊至20324點後(即對上一個交易日最低位20323點多一點)的位置開始反彈,至臨食飯前升至全日最高位20596,上升263點就無已為繼,其後指數回順至20450左右位置,好友再度組織攻勢,惜未到當日高位20596已遇到強大阻力,可見20600點阻力甚大!20323及20600可視作短期指標性指導性作用位置,升穿20600是首要轉向機會的指標,而跌穿20323,指數再向下大插機會甚大,相信會引到很多人止蝕!

最終恆生指數升120點,收報20453點,結束4連跌,14天RSI見27.9,超賣略為改善,MACD仍然是向下勢頭,未見拗腰回升之勢。國指則升91點,收報8845。升市成交減少,全日成交為855億元。

筆者執筆時,美股周五仍未止跌,下跌168點收市,恆生指數1月夜期則跌229點,報20170。即是說,期指已率先跌低過剛才所說的20323的52周低位,所以周一開市,恆生指數非常高機會會再創新低,好友將會在20000點大關死守,築起人肉長城,就看看這個長城頂唔頂得住!萬一失守,指數很快就會到19360的位置。

前一篇[大趨勢],筆者指出港股將會反彈,周5已兌現,而指數最多亦只升263點,連300點都不夠,筆者說600點以內是由於相信大市超賣下會引到一批跌市博反彈的賭友入市,而這班人相信有3%水位就會食糊,所以若彈到600點,這批友仔將會走出來沽貨。而今劑反彈最高只有263,也說出一個事實,即使想再絕地博反彈,風險也非常之高,假設你最具膽識加上幸運在最低位入市去博,又在反彈最高位走,也不足2%畀你食!走唔切,大閘蟹又再綁多一圈了。入市博反彈者,絕大多數將會成為大戶沽貨走佬的對手,在這個反彈之中,能鱷口偷金者,只為極少數!

美股早前相對環球股市是屬於強勢,是否美股可以在美元轉強下,環球股市大瀉下可以獨善其身?

1997年的金融風暴前,筆者剛時畢業不久,在YR1已借 GRANT LOAN 踏足股市。那些年,當時筆者身邊不少朋友都知道我贏了不少錢,所以很多同學,朋友,同事,上司見筆者搵到,都很自然問下我攞貼士,這就是人性!最後經過多次反覆論證,當這批人原本唔投資股市的人都走去想學炒股,想撈番啲油水時,而你又當時覺得搵錢很容易,好想炒老細魷魚的時候,通常股災都將會發生。

當然,筆者那些年都是經驗唔夠,最終未能幸免於難,但當年其實也是分析得頭頭是道。

有一次,放學後,其實即是放工,因筆者當時晚上是做緊兼職教下夜校!原本當年唔炒股的學校揸FIT人,都捉左我入去佢間房,原來是問股票!

當時情況是咁的,恆生指數開始向下,當年有一類股票是異常硬淨,這就是紅籌股。

由於那些年,筆者由學校走出來不久,當時樓價也是天價,當年綠揚新邨已要成3球幾,海怡半島要成7500蚊一呎,現時看好似唔貴,但那些年,跟本是對於一個剛從大學走出來的年青人來說,是遠不可及。

當年筆者都叫擊敗99%群眾才可入到大學,呃左張原來冇用的沙紙,或可以叫做搵工的基本入場卷,原來出到社會,個結局好大機會是連買一層樓都買唔到,簡直是諷刺。其實筆者那些年份工人工都唔差,計埋 Commission 每個月都閒閒地萬六七,但又有何用?啲樓一個月又升幾%,個個月貴十幾萬咁升法,靠打工儲錢上車,簡直是 Impossible。

由於筆者要將 Impossible 變成 Possible,所以筆者那些年放工就要去教夜校,星期六,日就殺補習,基本上我是爆晒鐘的,夜晚補到9點10點都有客,由於時間緊迫,成日要食麥記,所以麥記已變成我而家最唔鍾意食的地方。此外,當年仲有兩樣靠個電話就做得生意既上門補習介紹同埋當年剛剛興起的傳銷,一個人有兩部 Call 機,因為一部 Call 機會被 Call 爆,幫人補緊習,教緊書當然唔得閒覆 。其實,咁多秘撈個老細都知知地,但老細都冇我符,因為公司有3份1的生意是我搵番來,加上又唔關佢事,所以佢都冇乜理由要干涉,最緊要我有生意番。夜校揸 FIT 人當然知道其事,最後我教左5年離開了去全心全意攪自己的裝修工程公司,夜校揸 FIT 人臨別秋波,最後的評語是耐力驚人,冇想像過一個人可以咁樣堅持到咁耐!

其實,算是什麼?中國被日本仔打,8年抗戰,最後勝利,都是一份堅持!

當年,筆者大概每月搵到4萬幾,相對同窗當時很多自我感覺良好,屋企有啲錢的就學人睇唔起人的富家子弟相比,其實我都已經唔可以同佢地係同一班次作賽了。通常筆者每個月都會花3,4千蚊左右,所以每個月都剩了幾皮野,全部 ALL IN 去投資股票,仲要做埋孖展,經過3年的奮鬥,股票戶口終於都過百粒,扣埋借證券行的,都有60皮左右。當時,筆者仲唸緊,唔知幾時實數有一球?

由於樓價升得太快,借衡孖展都是同啲樓的升幅同步,因啲樓條數大,於是筆者已覺得,這個方法都是行唔通,橫又是死,掂又是死,總之計來去行唔通的路,一律唔行,於是就開始用窩輪加多啲槓桿。

當年紅籌熱,筆者個倉粒粒皆星,可以媲美大摩馬房,基本上邊隻當炒的紅籌,我都有,仲要係輪,所以當年臨爆煲的日子,個倉的剩資產值都是每天兩萬兩萬咁上,以咁既速度,是才有機會追到樓價,如果慢過咁既速度,買樓跟本是冇可能!

當時藍籌已開始向下,但紅籌依然堅挺,筆者當時押重注落紅籌,也自我感覺良好,因人地跌,我的冇跌,仲要升!因我當時覺得,藍籌同紅籌是兩個完全唔同的市場,藍籌是代表香港的傳統經濟,紅籌則是縯譯中國大陸經濟開放,經濟起飛的故事,兩者跟本是唔同!

最後賽果是什麼。。。。?

不用說吧!

筆者60萬倉,最後止蝕,計埋都只得番10萬。。。想砌到上100萬的夢想成空,3年的奮鬥,被金融風暴一鋪吹冧,一切又要從頭來過!

這個故事,就是一個教訓!

就是千祈唔好以為唔同市場,自圓其說做大好友,以為自己買的未跌就唔會出事!最後經驗證明,當藍籌跌到咁上下,紅籌就相對偏貴了,最後相對貴的,都是難逃被洗的命運!

筆者愛看歷史,常以歷史去分析問題,所以我寫的[劇本],很多都是源於歷史因素去猜度。而事實上,故事是一個又一個的重複發生,舊酒新瓶!

今天的美股,尤如惜日的紅籌,最後賽果會點?

歷史將會告訴你!




YOKI WONG



以上文章已於1月10日在大方向發表

2016年1月9日 星期六

珠海樓博唔博得過?



上回談到中山樓價何故仍在洼地,筆者更指出中山將面臨一個發展大機遇!

在這篇文章發表後,筆者收到不少朋友問及港珠澳大橋通車在即,是否更應該投資珠海的問題。

珠海是廣東省省轄市,位於廣東省珠江口的西南部,東與香港隔海相望,南與澳門相連,西鄰江門市新會區、台山市,北與中山市接壤。其地理位置,其實也是相當之優越!珠海一共設有拱北、九洲、珠海港、萬山、橫琴、斗門、灣仔、珠澳跨境工業區等8個國家一類口岸,是珠三角中海洋面積最大、海岸線最長的城市。由於擁有島嶼最多、故又有百島之市之稱。





1953年珠海開始建縣。到1979年再由縣升格為市。到了1980年,珠海再被欽點成為經濟特區,同深圳,廈門,汕頭一樣,是中國實行對外開放政策下成為最早實行的四個經濟特區。2008年國務院頒布實施珠江三角洲地區改革發展規劃綱要(2008—2020年),明確指出珠海為珠江口西岸的核心城市,並享有全國人大賦予的地方立法權。

珠海是全國唯一以整體城市景觀入選全國旅游勝地四十佳的城市。2013中國城市可持續發展指數報告更指出珠海綜合排名全國第一,珠海為新型花園城市;又是國家新頒布的幸福之城 ,更有浪漫之城的稱號。

嘩,珠海的函頭的確不少。無可否認,什麼幸福之城 ,浪漫之城等,筆者也認為是實至名歸。珠海的環境是十分優美,市容很清潔,是無可否認的事實。筆者其實去過珠海不下數次,在這半年的旅程,當中也有去過珠海考察一番。

當然,考察不同去旅遊,所以去的當然不是去旅遊景點,而珠海有的旅遊景點,筆者很多都不止去過一次。而今次去珠海的時間,前後分了兩次,第一次是今年的4月初,當時樓市只是深圳火熱,其他地區仍然只是起步階段。筆者4月那次,是乘船前往的,落船位置當然是九州港,旅程是沿著情侶路北行,到達珠海另一個較旺的地區香州,再沿路南下經吉大那邊,到達拱北。基本上這個路程,是由正午行至入夜。第二次是今年8月初由中山出發,由中山北站搭廣珠城軌到達珠海的唐家灣站,參觀當地由珠海控股開發的新樓盤。

第一次的珠海考察,只是行了珠海比較人多的地方,食米都要知價,所以收獲是了解到珠海在什麼地區是做緊咩價左右。因為要作出投資決定之時,一定要貨比幾家,知道什麼價位買咩貨。當時珠海有海景的單位是大約2萬幾至3萬左右一方,拱北一帶都是20000幾左右,位置很旺但是冇景觀可言的。至於位置相對較偏遠的香州,那時香州的樓價約15000左右,低過此數的,應是一些較舊的較偏,品牌較差的屋苑了。

第二次去考察是去唐家灣看新樓盤,這個盤叫翠湖香山。這個盤環境是非常唔錯的,望哥爾夫球場,更擁有香港人至愛的鐵路,此盤正是離唐家灣站很近的位置。筆者去到的時候,其實已經來遲了,因為好樓層,望哥爾夫景的早已被掃光了,只剩一些細單位冇景觀的盤。所以買樓一定要兵貴神速,不是沒有樓賣,而是好樓層,好座向,單邊等的盤,是很快被掃光的。當時翠湖香山望哥爾夫景的,大概做緊18000左右,冇景的單位就做緊14000左右。

其實此盤被不是很貴,因為話晒都是鐵路旁,港珠澳大橋落成後,珠海那邊就是以拱北落腳,乘廣珠城軌由拱北坐一個站正是唐家灣。當知道哥爾夫球景大概是咩價位後,就可以再作其他哥爾夫球景的樓盤作比較。

這半年看過3個哥爾夫的樓盤,分別是珠海的翠湖香山,江門的月瓏灣,中山的柏悅灣。當時樓價是翠湖香山18000,月瓏灣10000,柏悅灣8000,以大家同一樣可以望到哥爾夫球場景為計。其實三者的景觀都是大同小異!三者比較下,可想而知,中山的樓價真是低得可憐,連江門一個小形發展商的樓盤都可叫10000,中山的已是萬科的樓盤,也只是8000。買層翠湖香山=月瓏灣+柏悅灣,如果咁計,是翠湖香山貴了,抑或月瓏灣/柏悅灣平了?

說回港珠澳大橋。

顧名思義是連接香港,澳門及中國大陸的珠海的跨海大橋,於09年12月15日啟工,預計於17年初全部路段竣工。港珠澳大橋全長接近50公里,主體工程全長約35公裡,包含離岸人工島及海底隧道;於落成後,將會成為世界上最長的6綫行車沉管隧道,及世界上跨海距離最長的橋隧組合公路。港珠澳大橋的建成將會大幅度地縮減穿越三地的交通時間,建立「1小時生活圈」。

理所當然,港珠澳大橋落成後,將會大大縮短現時香港來往珠海的時間。以往香港與珠江西岸的聯繫,如不坐船,從陸路必須往北走經過虎門大橋。路程長,非直接,常塞車,是近十幾年的老問題。交通由不便變便利,定必有利樓價。

所以當港珠澳大橋開始傾將會興建時,珠海的樓價己開始上升。而當港珠澳大橋落實興建後半年間,珠海樓價上升了3成,同期跑贏當時已炙手可熱的深圳樓價,成為當時中國城市樓價升幅之冠。

到了今天,港珠澳大橋將近完成了,我相信大橋真的通車後,珠海的樓價仍然會上升,但升幅將開始放緩,慢慢至平穩狀態,原因是這條橋的利好消息,已由磋商,動工,炒至完工,很多利好因素早已反映了樓價之上,所以現時才因港珠澳大橋而炒作珠海樓,我認為已近水尾。

此外,我認為港珠澳大橋的威力一定比不上將會興建的深中通道。

港珠澳大橋的興建,將會方便了香港人去澳門及珠海,也方便了廣州,佛山,中山,避開經常塞車的虎門大橋前往香港。香港樓價已很高,澳門也很高,只是比香港低一點,水向低流,受惠的自然第一個是珠海,而珠海樓價早已因港珠澳大橋的動工興建而升了不少,中山鄰近珠海的地方,如坦州及三鄉,也受惠了這方面的利好,樓價也得到點幫助。中山這兩個鎮,基本上只是[掹]珠海車邊上升。這兩個鎮只是屬於中山的鎮區級別,而樓價更比中山的中心城區更貴,原因正是近珠海!

實質上,港珠澳三地涉及旅檢,過關時間,車費及便利會影響當地人是否在當地置業居住的需求,港珠澳大橋會否足夠吸引到香港人在中山或珠海居住,而工作卻在香港?

我相信港珠澳大橋會帶旺當地,間接拉高當地房地產價值,也會帶動到香港買中山,珠海樓宇作渡假的需求,可是並不是人口遷移的需求!

珠海市面積只是比中山市細4%左右。跟據2010年數字,中山有312萬人口,珠海只為156萬。中山人口基數已1倍高於珠海。港珠澳大橋對人口遷移的作用有待商榷,而深中通道,勢必引致深圳人口大遷移。澳門人口只有60萬,幅射力難以與1000多萬人口的深圳相比。

因此,考慮機會成本的問題下,中山剛開始行的樓市相對炒至水尾的珠海樓市,我認為投資中山的值博率是遠比珠海為高。

投資不離選擇,選擇不離比較,任何投資不離風險與回報,考慮的,往往都是值博率問題。


YOKI WONG



此文章已於大方向2015年12月7日發表

2016年1月8日 星期五

傻佬自作陰謀論 故事虛構會當真

此文章已於2015年12月8日於大方向發表

美股前日大升400點,恆指只高開100點,最終倒跌收場。昨日美股稍作回吐,港股弱勢即時現形!恆指一早即低開144點,22000好友不戰而降,淡友輕易插穿!大市再借內地11月出口同比跌幅3.7%的消息,隊多大市兩野,恆指反覆向下,最低曾見21765點,跌穿11月中及11月下旬形成的雙底21907的位置。尾市大戶托番高點作裝飾櫥窗,扮晒跌幅略為收窄,大市見底回升。最終恆指全日跌298點,收報21905,大戶砌番上接近上次雙頂位置,技術走勢裝飾過收番好樣啲。國指跌137點,報9660,成交增至762億元。

前幾日,筆者也要好好把握好消息出貨。筆者持貨並不算很多,只有幾球野咁大把,但由於市場並沒有咁多買盤畀我話掟就掟,咁既市況,一炮過將啲貨擺出來,實嚇到三姑六婆,咁既時勢,好難扮擺假山呃人,傻仔唔會信係假山,點會係度山下種田?到時引埋其他人同我爭住沽,咁就出不到好價錢了!於是我唯有示人以弱,好似搣餅乾咁,續啲續啲出,咁既環境,傻仔好難搵,扮晒可憐,只有幾條魚上釣,最終幾球野,也要出足半日才出得晒!

好似我呢啲小散戶咁,都要出成半日,咁大戶呢?佢地班大帝既貨,隨時是我幾十倍,幾百倍,甚至幾千倍,佢地真係要擺啲貨出來,一定嚇到我呢啲小散魂飛魄散,仲唔同佢爭住沽咩?所以大戶都是要趁好消息出貨!

第一個好消息,唔駛講梗係雙降啦!呀爺派個好消息,一定引到班傻仔追貨,到時又可扮晒野,示人以弱,畀班傻仔掃,等佢地自我感覺良好,開心一陣!當然,理想只終都是你想,呀爺個好消息,畀一些稍有智慧老散踢爆,大戶當然唔多LI KE!但冇佢符!曾經唸過 Call 班財演出來唱好,學共產黨嗰招反制手段。但近牌老細生意又真係麻麻,想 CUT 下 Budget,慳得就慳。財演見老細冇 Fall 水,唔多識 Do !梗係唔做野啦,電台訪問時,咪扮下有良心咁講下實話囉!話晒都要顧下公眾形象。

大戶當然不是一個打晒骰,當中有好多不同派系同勢力係入面,當然有些更是敵對派系,幾班不同派系既大柴狼,見班傻仔唔敢再追,咁啲貨咪唔駛出?你唔出,隔離肥龍,大少都要出喎!於是當啲傻仔開始冇銀時,就要出[回馬槍]見錢收錢啦,真不知道何日君再來!

咁既時勢,仲邊度有咁多好消息架?時間越來越緊迫,冇好消息,好難出喎老細!

哈哈,做得大戶,智慧邊會好似啲老散咁蠢先得架?三十六計,都有招叫無中生有啦,於是有個師爺就度到條好橋,摷番N咁耐的深港通,搭通天地線,找班靚仔放風出去,咁咪得囉!當然,而家世界難撈,傻仔越來越難搵,因好多傻仔都冇錢了,冇咁傻的又去左中山買樓,啲錢唔係股市。於是又要重覆上次玩法,一見傻仔唔追,又見錢收錢!

經過兩波出貨,老細話仲有幾百億貨出唔到,於是叫班師爺想下計仔。於是基於老細壓力很大的情況下,有個師爺獻計!師爺說,重賞之下必有勇夫!老細問師爺,此話何解?願聞其詳!師爺:不如叫大摩頭幫下手啦,叫佢唱好下,咁我地。。。哈哈!老細急不及待,即刻打畀大摩頭,叫佢找個借口出來唱好!只終,大摩頭同老細都互相利用左咁耐,基於半友半客的關係,不得不仗義相助,於是大摩頭就指示班靚,叫發消息出去MSCI要爭持!

當然玩法同上次一樣,傻仔越來越少,一見冇人追,就見錢收錢!因很多去左中山買樓去了,殘餘舊部,剩番唔係好多可以食了!所以每次見到好消息,老細一定扎衡馬,等魚上釣。老細有一個得力助手,同老細單聲,時間無多,人仔入SDR可能是 Last Chance !於是老細當然把握最後一個逃生門,放得幾多得幾多啦!

講咁耐,時間無多?究竟咩事咁趕呀?

之唔係美國就加息囉!

美國加息,萬劍歸宗走向美元,你唔走,大把人都要走啊,很多市場啲熱錢,將會回番去美國去了。

美國加息,咁又會點?因為是有連鎖反應!

首先,美元轉強,一個強,即另一個就相對弱啦,即是說,絕大部份貨幣都是匯價下跌,啲熱錢唔走,匯價已先蝕死!

其次,很多商品都是以美元計價,美元上升,即是代表大宗商品價格下跌!以現時經濟咁疲弱,原材料價格下跌,只會加大通縮風險,經濟只會更差,在通縮的環境下,生意難做,投資股票當投資別人啲生意,風險高得多了。

再者,很多國家,尤其是新興國家,都是靠出口這些大宗商品而賺取外匯,商品價格下跌,對這些國家收入有很大影響,而且,不知道這些國家外債有幾多,其本國貨幣貶值的情況下,其財政情況及償還外債能力將會大打折扣,或成另一隻黑天鵝。

大戶同散戶的最大分別是什麼?

當然是錢唔同,唔駛講啦!

最大分別是散戶很願意冒風險,因橫又死,直又死,梗想博一鋪!大戶則唔想同你博,還掂嬴左,最梗要打穩陣波!

香港有個什麼按通漲掛勾的政府債券,叫做IBOND,很多散戶一抽到就放!

咁邊個買?

你懂的!

以上故事,純屬虛構,如有雷同,實屬巧合!




YOKI WONG

2016年1月7日 星期四

恆指創全年新低 兩萬點岌岌可危



踏入2016年後,恆生指數連跌三日仍未止瀉,大市更創52周新低!

港股承接外圍跌勢,一開市已低開208點,報20772。之後不久曾有一段非常短暫的升勢將跌幅略為收窄,也只可將指數推到20826,已是全日最高位!之後跟隨內地股市下跌,未到十點,內地股市已燒FUSE,A股即全日休市。A股冇得沽,內地大戶唯有沽H股發洩,恆指迅即跌穿上對上一次52周低位!

這個低位是近年營造的雙底位,應有不少圖表派粉絲支持,再配合14天RSI已低至非常超賣的技術因素下,理應會有很多技術派粉絲拔刀相助!可是,在咁既形勢下,只能幫助指數輕微彈至20500後已無以為繼,市況凶險程度可想而知!好友大勢以去,只可作關前垂死爭扎,最低曾見20323,最終收市接近全日低位,大挫647點,收報20333點,14天RSI報24.8點,已非常超賣,MACD跌穿EMA(9),趨勢仍向下。國指則跌383點,失守9000點大關,收報8753點,香港經紀今天多了很多生意,大市成交額急升至1072億元,相信今天投降者眾。



以筆者見解,現時市況已非常超賣,不排除將會有一個較大的反彈於港股接近20000點附近出現,時間性約半個交易日至兩個交易日內,但這只是一個技術性反彈,筆者估計反彈幅度也只是600點內,之後也會再度下跌,最終跌穿20000點,初步看是在19360點左右才會喘定。



YOKI WONG


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2016年1月6日 星期三

二萬一都唔肯彈 關門打狗唔放生


昨天本欄曾指出,恆生指數跌到21000點左右,或將出現一個技術反彈,可能給大家一個逃生門。

最終結果是今天跌近21000點也沒有任何想彈的跡象,話穿就穿,要跌到20947(全日低位)才開始有點支持,那個位大概是14天RSI跌到30的位置,才象徵式叫做彈下,但彈的幅度極少,只是下午兩點鐘前去到21070點左右,已經冇力調頭再插過。

市況點差?

可從以下跡象觀之:

第一,如果21000真是支持好大,未到21000已開始彈,因有人會偷步去博!

第二,如果是見底的彈,冇可能彈得咁少就調轉頭插過!

如果21000點,大戶都唔肯砌番上高啲,最大可能是因為不單止是只有一班大戶想沽,而是好多班不同派系的大戶都是想沽,冇人願意做這個傻仔托住個市畀人出貨!

今日畀佢最叻博反彈嗰個,當佢由11:00左右最低位撈底,揸到近14:00最高位食,基本上都是冇肉食,叫做扣埋手續費賺包維他奶!而如果操作唔到這個高難度動作,今日邊個入市博反彈的,相信都全部都蕉埋!

環球地緣政治風險增加,中東兩大派系什葉派及遜尼派過千年的唔啱啞,已由檯底想打到上檯面!中東亂到七彩,四大勢力:IS,俄羅斯,伊朗(什葉派),沙特(遜尼派+美國為首的西方勢力)大混戰!有人想趁火打劫,混水摸魚,當然亦有人想穩穩定定,幕後仲度緊點樣取勢力平衡!日本仔同韓國佬檯底傾掂惠安婦問題,一心想攪關係正常化,司馬昭之心路人皆知,想從已開始親中的韓國拉攏回來自己身邊,朝鮮見唔亂就難搵著數,抑或幕後原有金主指使,金仔又玩下氫彈倒亂檔,最後兩大代理人中國同美國又要檯底傾計!孫子曰:敵則能分之,兩個火頭,美帝兩頭騰,顧此失彼!台灣想同學韓國佬同日本仔講數,日本人睇台灣佬唔起,睬佢都有味。美帝手執4條A:美元,軍事,石油,科技!大陸佬手牌唔夠人大,唔夠膽同美帝SHOW HAND,焗住做多陣契弟。中俄唇齒相依,深明唇亡齒寒大道理,最近窮到發瘟的俄羅斯好在有大陸佬接濟,未死得住,美國同沙特夾計係石油條數玩野,想玩謝俄羅斯,普京就同你玩敵人支持我反對,敵人反對我支持,大攪對抗。大陸拍住俄羅斯,有穩定能源供應,照顧到大後方,才可牽制下美帝,中俄有著共同敵人,自然 Friend 過打 Band。

大戶大把錢,在咁複雜既情況,唔會同你顛,最緊要放啲錢去平安全地方,暫時睇牌面,最安全仲係美國,所以美國加息,將有更多錢流入美元,這上筆者認為主力資金的流動[大趨勢]!搵少啲,唔駛死,還掂啲錢夠駛一百幾十世,佢地心態,最緊要唔好輸!所以市場接受風險胃納一定下降,大戶走去避險!

咁咩人咁既時候走去博?

第一,是當股票投資是買大細,開左咁多鋪小,都應開鋪大掛?

第二,好有賭癮的,唔賭會有野咬佢嗰啲

第三,好等錢駛嗰啲,正財又撈唔掂,成日唸住博下有冇橫財,最好博到之後唔駛做嗰啲

第四,天生異品,思想前衛,標奇立異,專要同大部份人思想不同,這些人喜歡將條底褲著係面,才突顯到佢別樹一格。

今日收市,最後一分鐘,例牌菜好淡雙方博拳,好友臨尾發力,盡地一鋪,都無法收在21000樓上,淡友窮凶極惡,唔似有人咁蠢係這些位去以卵擊石,劇情寫到呢度,下一兩集,可能要寫20000點好友絕地大決戰。。。




YOKI WONG



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2016年1月5日 星期二

兩萬一或有一彈 技術走勢逃生門



恆指於2016年首個交易日(1月4日)大跌587點後,而隔晚美股跟環球股市大插後,臨尾市追回不少跌幅,恆指在這個宏觀環境下,輕微低開8點。A股上日的急插,有指是上市公司大股東的限售禁令將於1月8日到期,有投資者趁限售禁令來到之前先行減持,大家爭相鬥快出貨而出發生人踩人場面。有見及此,今早中證監接受記者發問時指出,中證監正研究規範上市公司大股東減持規定!

A股或因這個消息而回穩上升,恆指跟隨造好,早市曾一度上升125點,高見21452見全日高位,惟很快已無力為繼,這顯示出市底的薄弱,一有少少利好消息,已引到很多人沽貨,臨食飯前,恆生指數基本上打回原形!食完飯後,內地股市再度轉跌,大市隨即風聲鶴唳,急插至21095才見反彈,那時14天RSI可能見33左右引到一些技術派入市,惜至21200點左右又冇力,最終於21188點收市,埋單計全日跌138點。14天RSI見34.6,MACD再次跌穿EMA(9),發出沽貨訊號。國指則跌88點,報9223點。跌市例菜成交多,今劑見724億元。

從技術走勢而論之,恆生指數在21000點左右,配合近日市況下,14天RSI將會跌至30的位置,加上21000點為12月中反彈的支持位,所以從技術走勢講,將會出現一個技術性反彈。筆者中線看淡想法不變,預期會彈到21600點左右,這個反彈已無力為繼。筆者相信21000點關口支持,越彈越少,最終久守必失,再試下一關支持位20000點大關!

伊朗與沙特絕交,雖非首次。而今次兩國斷交,也意味著伊斯蘭世界中,保守的什葉派與親西方的遜尼派之鬥爭進入白熱化階段,處理不好,一場戰爭隨之而來,所以中東地緣政治問題加大宏觀市場風險,在美國加息,美元強勢,環球經濟未見好轉,中國經濟增長放緩,環球市場進入通縮風險增加下,再加多個地緣政治,相信先天性傾向投資保守的大戶會更加避開風險較高的投資資產轉向風險低的。黃金,美債,日元就在這個在這個環境下,有資金流入而走強。

香港股市已沒有自己的獨特方向,實質只是跟內地股市走或看住美股走!所以香港股市後市方向,也要了解中美兩地股市未來的表現。

現時中美兩地股市之中,美國股市表現較好,但如果美國股市都下跌,那麼港股將會點樣?

筆者認為美股有以下的風險?

1。美國牛市已行超過6年半,先前筆者在[大趨勢]中也說出股市有七年之癢。而美股股值已於歷史高位。

2。美國股市近年的強勢,其實很大部份來自少數神股FANG,即Facebook、Amazon、Netflix 及 Google!這4大美股領頭羊,在15年股價分別上漲36%、122%、139%及49%。如果這幾隻神股的表現有咩差池,美股勢必遭殃。

3。春江水暖鴨先知?上年年尾,許多美國新創公司因而選擇撤銷首次公開募股(IPO)籌資,反而將持股賣給收購者。上年度美國IPO的規模同比驟降約63%,反觀並購活動卻大增約46%。這代表企業寧選擇先袋袋平安,也不想夜長夢多,承擔IPO後的市場波動風險。《華爾街日報》分析數據顯示,今年至少有18家美國企業因被收購而放棄IPO,創下2012年以來最高,且為2014年的兩倍。

4。從圖表上,杜指在14年底升穿18000點,其後的7個月都是在17500至18200點左右徘徊,之後美股走勢好像已動力欠奉!最近的2個月,杜指的高位已一個比一個低,而新年的第一個交易日,杜指更曾穿17000點,現時正在靠17000點大關支持,如穿17000點,技術上是穿近期兩底,杜指隨時見下關16000點!

如杜指見16000,恆指見幾多?



YOKI WONG



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2016年1月4日 星期一

中山樓價何故洼地?


上回談到投資都是需要不停作比較,貨比幾家之下,自然可以找到價格差異。當中有些是偏高,自然有些是偏低。我這半年遊遍深圳,廣州,佛山,順德,澳門,中山,珠海,江門,南沙,陽江,黃山,蘭州,哈密,烏魯木齊,敦煌等地區後,我可以用嚴重低水來形容中山的樓價!

我絕對相信投資方面中山的值博率一定是以上所說幾個城市之中最高,所以筆者的國內房地產投資組合,很多都是在中山!

中山市位於珠江三角洲的中部位置,是珠三角經濟圈的九個地級市之一,處於戰略性位置:北通廣州番禺區,佛山順德區,西接江門,南達澳門特別行政區及珠海經濟特區,東北位置正是南沙自貿區,東面一江之隔,正是深圳前海未來金融區,西南正是香港特別行政區。

中山是一個以外向型經濟為主的工業化城市,憑著城市綠化率高、環境衛生狀況良好等條件,近幾年陸續榮獲聯合國和中國政府的一些城市榮譽,在城市綠化、環境衛生方面的建設位於中國城市的前列。

講到中山好似好巴閉,但是中山樓價卻陷入珠江三角洲的洼地!雖然從最低位已回升不少,但相對周邊城市的樓價仍差甚遠:

香港樓價幾高,在此不述,大家心裏有數。最近香港的深圳,也拍得住香港。現時深圳最貴的地區應是特區中的特區前海的位置,至今仍是爛地一片,現時的高樓價,只是講緊前海周邊的地區,如西鄉,寶安,深圳灣等一帶,這區的樓價,現時水平大約都要60000一平方左右。越近前海,理論上就越貴,當然要看那個屋苑位於是否豪宅區或平民區,價格自然有差異。深圳灣附近的樓,樓價可以去到80000,甚至十幾萬一平方,這當然又要是視乎屋苑是什麼人住的區。鄰近香港的福田區,樓價一般都要60000一平方,遠一點的龍華,都要坐住4萬幾一方。昔日深圳最先發展的羅湖區,已變成老區,現時新樓樓價都要6,70000左右。

由於深圳樓價高企,周邊的樓價也因而受到拉動,東莞連接深圳的地方,很多都要20000的水平,惠州也要成萬,當然惠州去到山旮旯咁遠當然仲有幾千蚊。東莞的虎門要12000左右一方,南沙也要近14000左右一方,番禺平均約近20000一方,佛山平均約15000左右一方,當然佛山好山旮旯八九千都有,廣州平均30000幾一方,順德平均約10000一方,好偏的仲有7,8千左右一方。而珠三角中最窮的江門,平均也要8000左右一方。

中山位於這些周邊城市的中心位置,在這一刻鐘,中山的樓價一般是6,7000一方,核心地段都是近$10000,現時中山最貴的住宅性公寓,二手樓價連契稅雜費約為13000一方。中山好邊緣位置,即鎮區約$4,5000一方都有。

中山大部份地區的居住環境是相當唔錯,生活配套完善,地理位置優越!而且中山是一個非常清潔的城市。人均收入高,為何這個在廣東省GDP排第5的城市的樓價還比位置較偏,GDP只排第8的江門市更低?

世界上有真有咁大隻蚧乸隨街跳嗎?

中山樓價低,當然不是冇原因,我大概可以歸納以下幾點去論述:

1。地多人少

首先第一個原因,亦是很多人都會說的,就是地多人少!

附圖有一幅是2013年廣東省21個地級市的常住人口分佈。從數據上可知,中山整個市的人口只有317萬,全市面積高達1783平方公里,而其中近7成都是平原地帶,只有五桂山一帶為山區,可供建造樓宇的地很多。中國很多地方都多地過中山,點解中山的樓價仲要比多地過中山的地區仲要低?最主要的原因是中山人少,單靠中山本地人,難以為樓價上升帶來動力,這是中山樓價低的先天性原因。

2。人口分散

在地多人少的前提下,人口分散不集中更令樓價炒唔起!中山共分為6個區18個鎮,人口最集中的當然是傳統市中心石岐區,但常住人口才20萬人,人口最少的五桂山區只有2萬多人,詳見附圖。在中山市城區中,分散著不同商圈,當中為人所熟識的有富華商圈,興中商圈,大信商圈,利和商圈等,暫時並沒有一個龍頭商圈跑出。

既然,中山本土人口少,對房屋需求有限,可是樓宇供應卻非常多。跟據2012年數字,每一個中山人選一套房,相比廣州3至4個人去爭一套房。

中山樓市很長時期都是處於供過於求狀態,何故這樣?原來也有一個故事:

這與土地供應量的增加有直接關系。早期中山政府有意識地推地,可開發的項目大量增加。相比之下江門會選擇把土地收到手中,江海區和蓬江區的供應量不大,房價就有了上漲的空間。

此外,中山每個主要鎮區都有自己的鎮中心,而每個鎮區所建的樓宇質素也不比城區差。而中山人更有一個特性,就是不太接受跨區置業!例如在古鎮就業,絕大多數只會在古鎮置業,而不會跑到另一個鎮或區去置業。現時中山6個區18個鎮當中,人口過10萬的區或鎮有9個,都只是十多萬人口,人口居住得十分分散。相比江門市中心區,人口已經達到100萬,是中山城區的5倍,100萬個江門人去爭少量江門市中心有限土地,相對20萬個中山人不用爭地,人口分散與集中,一個要爭,一個唔駛爭,就形成了樓價高低的差別。

3。樓市調控

05年中開始,人民幣升值開始拉動全中國樓市,展開漲潮,2005至2009間,樓市平均上漲3倍,觸發中央政府高度關注,原因是借鏡85年廣場協議後,日元大幅升值,帶動日本樓價瘋漲,最後泡沫爆破,至今經濟仍未復舊觀。

於是中國政府推出[國六條][國八條][國十五條]等調控措施去冷卻樓市,但樓市仍然瘋漲,天價地王不斷產生。於是到了2010年,中國史上最嚴的房地產調控政策終於出台:

2010年1月10日,國務院出台[國十一條],嚴格管理二套房貸款,首付不得低於40%,加大房地產貸款窗口指導。對二套房不再區分[改善型]和[非改善型],一概執行40%首付;明確要求央行及銀監會要加大對金融機構房地產貸款業務的監督管理和窗口指導;加強監控跨境投融資活動,防境外“熱錢”衝擊中國市場。

2010年4月15日,國務院出台措施,要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款再次收緊,首付不得低於50%,貸款利率不得低於基准利率的1。1倍。2010年4月17日,[新國十條]出台,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。自此,各地限購政策紛紛出台,以及上海和重慶房地產稅試點。

當年,中山樓市隨著中國樓市的漲潮上漲,相對於周邊城市,漲幅僅次於珠海,位列第二,為了達至中央的調控目標,中山市政府一定要出重招把樓市降溫。

2011年中山市政府常務會議研究了中山的樓市問題,提出中山樓市限價,不限購。這是基於中山的房價前期漲幅太大,根據國土資源局的官方數據,2010年中山全市商品住宅均價為 5273 元/平方米,按照擬訂的11%的漲幅上限計算,中山新建住房均價將不能超過 5853元/平方米。 跟據統計數字顯示,2010年上半年中山新建商品住宅均價為 6024 元/平方米,同比增長17。4%; 與去年全年均價相比增長14。2%,超過了 11%的年度房價控制目標。

同年9 月,中山房協曾呼籲開發商要理智,想法降低房價,以符合調控目標,並提醒開發商要做好“限價”的心理準備。

2011年4月,中山市住房和城鄉建設局發布的新建住房價格控制目標為:新建住房價格漲幅要低於年度GDP增速,也就是增幅不超過11%,結合中山房價計算,今年中山新建住房均價控制在5853元/平方米以內。

低價傾銷

樓市的一輪刺熱,推動部分開發商加快了開發的進度,吸引不少地產商爭相投地。發展商囤地,炒地是樓市瘋漲的其中一個主要原因。2010年全國兩會期間,房價、地價問題備受關注。繼“國四條”、“國十一條”等調控政策之後,國土資源部更出台了19條土地調控新政。《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》(簡稱《通知》),《通知》包含19條內容,明確規定開發商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發商將被“凍結”……

在這個《通知》下,眾地產商先前投下的地都要速速開發,要求資金回籠,以免土地被凍結。突然間,市場供應大增。10年中山的新建商品房預售量是569。45萬平方米,11年是788。09萬平方米,12年前三季度是501。2萬平方米,這樣的供應,靠300多萬中山本地人來說,是很難消化的數字。供應量大,中山市大型開發商雅居樂、大信等選擇了快速降價走量,帶頭頂爛市。大量平價房子充斥市場,中山樓價自然低迷。

遠水不到

在珠三角中,有三大都會是很富裕的,分別是香港,廣州及澳門。那些地區的人仕是較有能力在其原本居住地區以外置業的。近水樓台先得月,好易理解到這三個大都會城市的人仕,考慮境外置業時都會先考慮自身原居地較近的地方。香港的,會先投資深圳,廣州的會先考慮佛山,番禺,順德,澳門的,應先買珠海。所以中山雖然位於珠三角眾多大城市的中間,但這個位置都不是以上三大都會的最近的城市。話雖澳門離中山也很近,但澳門沒有能力拉起中山樓價。原因是澳門只有60萬人口,相對香港700萬人口,廣州1200萬人口,幅射力同廣州香港相比相差太遠。

剛需不足

新中國成立以來,中山市戶籍人口增長緩慢,從建國初期的59。9萬人增加到2002年的136。03萬人,53年間淨增人口76。13萬人,增長1。27倍,平均每年增加1。44萬人,年均增長為1。56%,低於廣東省年平均增長1。93%的速度,02年中山市人口自然增長率為 3。49%,比全省的人口自然增長率8。21%,低4。72%。

80年代起中國實行改革開放,沿海城市優先得到發展,中山市借著天時地利,經濟和社會得到快速發展,吸引了大量外來人口。90年,中山的外來人口僅為14。63萬人,到2002年已增加到107。51萬人,這12年間,共增加了92。88萬人,增長高達6。35倍,平均每年增加7。74萬人,年均增長18。08%。由於外來人口的迅猛增加,中山市02年底共有人口243。54萬人。

中山都是一個外來人口城市,13年末,中山市常住人口317萬人,其中戶籍人口154萬人,外來人口比例達51。45%。中山本土人群每戶至少擁有兩處以上的房產,所以對房屋的剛性需求,理應以外來人口為主。

從經濟範疇上看,中山是一個產業城市,除了城區以外,各鎮區均有著不同的特色產業,例如古鎮鎮為世界燈都,以做燈飾弛名;小欖鎮以做小五金為主,東鳳鎮以做小家電為主,沙溪鎮以做製衣為主,大部分都是輕工業,加工業等。而外來人口中,多數是從事這些產業的勞工階層,收入較低,難以支撐高房價。

中山與廣州深圳的剛性需求不同,而廣州、深圳等城市的人口結構更多會以白領階層為主,收入偏高,人口也多,剛性的需求與高收入能支撐高樓價。中山剛需不足,面對大量的供應時,房價自然升不起來。

入戶困難

在中國是有戶籍制度的,國人根據地域和家庭成員關係將戶籍屬性劃分為農業戶口和非農業戶口兩大類,而在經濟改革初期,城市戶口比農村戶口可享受更多的待遇,如失業保障、醫療保障高、子女上學門檻低、保險賠付高等各種待遇。所以那些年,很多農村戶籍的,都走出去想找一個城市戶口。

曾幾何時,中山是廣東四小虎之一,與東莞相比,當時的條件差不多!時至今天,中山的常住人口只有317萬,反觀東莞,人口已過800萬人了。查根究底,這與東莞在08年12月以前實施的購房入戶制度有莫大的關系。在房地產高速發展期間,這個制度帶來龐大人口,讓外來人口迅速融入到本地生活中。惠州的房價之所以能漲起來,道理也是一樣。

相反,中山卻早在04年7月之前,就取消了購房入戶這個制度,可能當時中山市政府自視甚高,認為中山戶口較矜貴,不應單靠購房就可隨便給人入戶,並希望借積分製度去篩選高質素人才入戶中山,於是中山成為廣東省甚至全國第一個推行積分制入戶的城市。

中山積分入戶條件加入學歷,生育證明,技術證明等元素,外來申請者必須提供證明,才可獲取積分,但很多申請者都未必拿到證明去獲得分數,所以很多外來人口都被積分制度拒諸門外。

當中國經濟開始起飛,農村外來人口走向城市的高峰期,中山就在這時設下關卡,阻止人口湧入,所以外來人口增長方面,中山相比其他周邊城市比了下去。

中山市每年都會透過積分入戶政策為外來人口設限,2010年至2012年,入戶指標為3000人,到2013年放寬至3600人,2014的4000人及2015年的4400人。然而,以上的數字已經不多,由於積分制度嚴格,年年入圍的人數都是低過指標數字,所以中山每年透過外來人口入戶的人數只是兩千幾至四千。

一孩政策下,人口自然增長慢,外來人口入戶設限,每年成功入戶的人數只有兩三千,所以中山人口增長慢,自然對房屋需求少,不利樓價。

時至今日,時代已改變。現時,很多外來人口都未必願意放棄農村戶籍去轉城市戶籍,原因是農村戶籍是有土地繼承權,即有地分。如果農村人走了城市去,如又買不到房,回到老家,又冇田又冇地,何以安老?況且,現時土地有價!

以上幾個因素,道出了中山樓價在洼地的故事。

故事者,已故的事也!

這個已故的事,就反映了今天中山今天的樓價上!

市場是不斷修正市場錯價,這就是自由市場機制下的自我收復功能,水永遠向低流的。

投資是看未來,中山是否值得投資,當然是要看未來發展!

中山究竟有何[大機遇]?

下集再說。。。




YOKI WONG


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新年開波滿缸紅 一個決定天與地


今日為2016年首個交易日,筆者在此先祝各位看官在新的一年都能早着先鞭,快人一步!

新年雖至,但氣氛不能為疲弱的股市充喜。由於上個交易日歐美股市尾市已倒水,加上內地公佈上年12月份財新製造業PMI降至48.2(見附圖),已連續十個月低於50的臨界值,且差過市場預期的48.9,跟據財新智庫首席經濟學家何帆表示,15年12月財新中國制造業PMI反彈趨勢受阻,預示出經濟繼續面臨較大下行壓力!



由於經濟復甦憧憬幻滅,引致A股暴跌,午後滬深300指數挫7%,觸發全日熔斷。本港股市在這個宏觀大環境下,恆指一開市已低開131點,隨即越跌越有,到下午2點25分跌至全日最低位21227,才開始有技術性反彈,但升至21400已無力為繼,並於21300點左右拉鋸至收市。最終恆生指數全日收報21327點,大跌587點。常用的平均線全線失守,14天RSI跌至36.6,自上年度12月初跌穿50開始,只有兩個交易日14天RSI企於50樓上,整體大市弱勢明顯,MACD早前升穿EMA(9)後,再次轉向,有趨勢再次跌穿EMA(9)。國指更大插349點,收報9311。升市少成交,跌市大成交,今天埋單成交金額738億元。

從圖表觀之,整體走勢未擺脫下降通道,早前技術性反彈,可能又是一個製造出來的技術性反彈請君入甕。筆者至今仍堅持自己想法,由於未來日子沒有一個很大的利好消息配合炒上,企業業績成績表很大機會都會令投資者失望,3,4月為成績表派發期,醜婦終需見家翁,業績冇野好炒,唔通又講深港通?人仔匯價下跌,國家已怕資金會外流,而家攪深港通,究竟是幫助資金流入定流出?5窮6絕7翻身,看似仲有半年捱,捱過也未必代表會V形上番,大戶在跌定後,會在大市未明朗時慢慢收貨,市況應會出現一段橫行整固收貨期,大戶殺了個市落來,成個魚缸都是大閘蟹,大戶唔似咁蠢推番個價上去畀你走,因此筆者唔相信係短時間會再次做上。大戶都是取易不取難,任何好消息,一定要看其利好的持續性才是真火,尤其是很牽強的所謂好消息,很多都是大戶炮掣出來的假像!看劇情發展,市況暫時仍是有反彈冇轉勢格局,指數將近21000點或會再有一個技術性反彈。

股市雖未至人間煉獄,但隨時好戲盡在後頭。筆者在26000點走人,20000點再全力入市,趁雙降好消息,這個浪殺番佢60,由於想搵多些快錢買樓,所以甘願做個渡火海的人,逃出火海又衝番入去,點知畀佢殺番成20,筆者最終借人民幣入SDR的好消息教腳走人,退出股市,並全身投入中山的樓市。

中山樓市由之前:

~乜你地咁睇好中山嗎?這處唔會升架!

~中山的庫存,真要多謝你們香港同胞了。。。

~中山大把樓啦,中山是個死城。。。

發展到今天:

~火炬區庫存被深圳人掃至0!

~海茵新城出現排隊搶購人龍,一日唔夠打光!

~以前冇人要的西區,由4,5000一方,夠薑而家開6500!

~金域藍灣低層垃圾池附近都有人要,新一期單位已叫9500至10000一方,相比6月時只是唔夠7000一方!

~港口保利國際廣場,幾個月前都要3日賣光一棟,發展到最近1小時就打光!

~遠洋新悅樓下的大信新都會快開張,最後一個單位3個人爭,最終大打出手爭樓收場!

~遠洋系所有樓盤即時封盤,再提價重新發售!

投資能否獲厚利,首要條件當然好在乎你能否預知未來,在眾人看不到時,你看到。其次是你能否知行合一,唔係得個睇字,得個講字!看準後,是否能兵貴神速,快人一步,出手夠唔夠凶狠的問題!




YOKI WONG


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好消息是逃生門 唔行就打你懂的



今早恆指借上周五杜指收市大升近400點的聲威下,只敢高開100點,咁既外圍氣勢,只高開100點?大家都估到之後發生咩事了!整個早市,好友都不能借勢上試高位,上唔到自然就要打番落,所以八路兵法第六則,就是[唔行就打],即是說如果市況都是上不到去的話,將會跌是自然現象,所以在操作上就是要[唔行就打]!在上唔到的情況下,恆指午後即反覆向下,好友只能險守22200。最終,恆生指數全日倒跌32點,以接近全日最低位收市,報22203點,低於10天,20天及50天平均線;14天RSI報45;MACD同EMA(9)持續下降趨勢,MACD至今仍未曾升穿過EMA(9)!國指則全日跌36點,報9798點,成交持續在低水平,只有658億。

大市由9月底低見20368創出至今為止的52周低位後開始反彈,至10月26借內地雙降消息創出近期高位23423點後,股市再次進入下行走勢。所以不排除10月26日的高位,將會是這個反彈的終結,大市將繼續其下行趨勢。

在這個反彈浪至今天為止,曾先後出現幾個重大利好消息:

10月26日的人行雙降,中國經濟打雙嗎啡救命,當日高開低收,最高見
23423,最終跌35點收場

11月4日無中生有傳深港通,當日最高見23342

11月12日大摩突然咁好死唱好,MSCI評增持,當日最高見22980

11月23日,上個交易日A股收市突發威,港股借其餘威,當日最高見22802

12月2日,人民幣入SDR後,升市進入第三日,最高見22563

12月7日,杜指大升近400點,最高見22352,最終更倒跌32點收市!

以上都是近期好友期盼的好消息,而每次好消息,升勢很快已無力為繼,並跌穿這些好消息前的起步位,而每一次升浪的高位,都是一個比一個低,即是說,走勢已進入一浪低於一浪。

陰謀論來說,以上幾個人造或自然孕肓的好消息,都不排除是大戶借好消息出貨的時機,或是看懂形勢的投資者最後逃生門。

以現時經濟情況,做上已好難,以上列舉了這麼多的好消息,大市最終都做唔上,[唔行就打]你懂的!

在這市況下,筆者已把握上一個逃生門全清股票,安心投資中山等房地產。

筆者相信,在現時大環境下,博香港股票值博率是非常少,所以暫時不會為交功課而寫[大寶藏]。相反投資中山房地產,5年開3,筆者甚有把握,所以自然會繼續寫[大機遇]!

股市,究竟向上仲有幾多水位比大家去博?在這個反彈浪的頂部23423點前,將有幾個大阻力位要攻破,就是先前借好消息創下的高位。向下風險方面,現時多條平均線已一再失手,好友先守22200,再守大關22000!除非未來有重大利好消息,衝破以上逐個高位,大市才有機會進入新一輪升勢,否則大市將繼續一浪低於一浪,下試好友的支持。

以上意見,只是筆者個人想法,僅供參考,大家操作自行判斷。

希望筆者今次只是睇錯!




YOKI WONG




以上文章已於2015年12月7日於大方向發表

2016年1月2日 星期六

南沙有否名大於實?

盡信書不如無書,讀萬卷書不如行萬里路!

在這半年的廣東珠三角考察之旅,筆者同大少今年8月初曾到過南沙實地。

點解要跑去南沙實地一看?

最大的原因就是南沙掛著自貿區的牌頭。

2015年4月20日,中國政府公佈廣東、天津、福建三個自由貿易試驗區的總體方案及上海自貿區擴展方案。其中,廣東自貿區主打與港澳「深度合作」;中央要求廣東將自貿區建成「21世紀海上絲綢之路重要樞紐」。廣東一共有三個自貿區,分別是廣州的南沙新區,其發展重點是航運物流、特色金融、國際商貿、高端製造等。在這三個自貿區之中,南沙的面積約60平方公里,是三個自貿區中面積最大的一個,相比深圳的前海區,面積為28.2平方公里及珠海的橫琴新區,面積28平方公里。

南沙位於珠江口西岸,陸路西向與番禺連接,隔江相望正是東莞的虎門,地理位置離深圳不遠。筆者時常都要穿梭虎門大橋,由於很多時都會塞車的緣故,大巴都會轉路兜落南沙避開部份車龍再上橋。所以從車上望出去,見到南沙已興建了很多新樓宇,有一點現代化。但又好似只有房子,沒有什麼配套,因屋苑附近的商鋪很多都是吉的。而南沙是有地鐵連接至廣州。由於筆者是香港人,對鐵路位置頗為敏感,正常來說,如果那個地區不是人口很稠密的地方,以大陸的一貫作風,鐵路通常都會是用高架橋形式興建,以節省時間及成本。南沙的鐵路竟然要挖地底做地鐵,會不會預期未來人口會很多?所以一大堆疑惑,充積在筆者腦海之中,南沙會否有一個投資機會?

香港去南沙其實並不方便,以筆者所知,香港是沒有大巴直接去南沙的,如果有,請通知我。香港去南沙可以座船,但筆者今趟這個旅程是由深圳竹子林搭大巴前往,車費幾十蚊人民幣,一看個車費,已知南沙同深圳好近。

路途還算順利,一小時左右,已到南沙,落車的地點離有點山旮旯,因四周環境十分似鄉下,巴士站的站名是[南沙客運站],相信是南沙郊區的地方。南沙當地人給我的印象是幾鄉下,如果將廣州當是香港的市中心,南沙就像香港以前的元朗錦田八鄉一樣,基本上是一個相對鄉村地方,當地原居民本身是農民,原全不是城市人的樣子。南沙是在時勢做英雄下,被中央欽點而一夜成名。







通常我們去實地考察,除打的外,很多時都會搭公交。我們搭上公交的5路車,前往有地鐵站的地方,相信這就是市區。由於時間關係,我們先看市中心,究竟市中心在那?我們當然並不知道,打開[捜房網],先查下邊個樓盤賣得最貴,而且我們對萬達廣場相當有興趣,因為以經驗看,有萬達的位置,十居九九都是新區的市中心位置,而南沙正有一個萬達廣場,於是筆者今次的目的地是南沙的萬達廣場周邊看看。

由[南沙客運站]去到南沙市區的車程是十分長,記憶應要成個鐘。整個路程經過的地方似足由元朗搭53出市區一樣。南沙人是十分少,街道沒有什麼商店,一座座起好的樓宇,可能是新的關係,很多都是沒有人住。但觀感上,整體城市環境十分優美,綠化不錯,街道也很清潔,亦可能是冇乜人的緣故。

當時,萬達廣場正在興建中,去到銷售中心,說樓盤早已賣清,這個萬達廣場不算很大,一般大細,冇江門的萬達咁大,大小同佛山的差不多。去到南沙,就知道南沙原來是越秀(0123)打晒骰,很多核心地段,全是越秀(0123)的地盤。筆者去到的時候,越秀的樓盤已是賣到最後一個兼且是最後一期。聽該樓盤的銷售說,萬達的地塊原本是越秀(0123)的,可能越秀(0123)自己知自己事,佢商業租務其實好一般,所以要讓塊地給萬達來做旺這處。

我同大少去看的樓盤是叫越秀濱海悅城,去過實地睇現樓,整體觀感是相當不錯。最後都沒有買到,原因有兩個,第一,是跟本唔買得,因為南沙是屬於廣洲,香港人是買不到的,除非要在南沙有公司之類或可以。吃不到的葡萄不一定是酸的,即使我們買不到,也給予大家一個好中肯的評論:第二個原因是價錢相對較貴。當時,這個越秀濱海悅城都要開到14000一平方,樓景座向好的,開到15000一方,雖然我好肯定這是南沙的將來市中心,因萬達廣場就是在附近。然而,比較之下,筆者在去南沙之前一日,正去了佛山桂城,當時看的樓盤叫萬科金域中央,那個樓盤那時是開$13000左右。貨比貨之下,價錢差不多的萬科金域中央明顯抵過南沙越秀的樓盤好多。因為越秀這個樓盤是無披的,即唔包裝修的,雖然也有一些細單位是精裝的以方便投資者一買就可以放租;而萬科的樓是全包精裝的,只其一。再者,桂城那邊已開始成形,去廣州好方便,人流足,配套齊。相對南沙當時仍然是鬼影唔多隻,將來係點當然唔知,是死城定旺地,都是靠估看彩數。但佛山萬科個盤,是唔駛估的。南沙同佛山比我揀多次,我仍然會揀佛山的,何況當時南沙的樓價仲要貴過佛山。如果用比較價格,應該是佛山的盤要貴南沙的盤至少一兩千蚊一方,當時的價位卻是倒轉。

看完這個樓盤之後,時間大約已4點左右,我同大少行都行到累了,所以想座低飲杯咖啡歇一歇。可是出到去,南沙十分之荒蕪,真的似個死城一樣,街很少人。當然,可能當時很多樓盤仍在建設中吧,但行成半個鐘都找不到一間可以座下的餐廳,實在太誇張吧。行了很遠,有個叫做旺啲的商場,其實這個商場只是一個所謂自貿區的大特賣場之類的地方。唯一可以座下的,只是近街邊有檔做拉茶,賣下漁蛋薯條等小食的小店。我同大少迫於無奈,都要幫襯下,這間店很好生意,因為冇人同佢爭,周圍是冇乜好食及可以座低的。

休息一回,我同大少都準備離開南沙回深圳。由於人生路不熟加上時間無多的關係,唯有打的。可是這部的士就十分難找了,我足足行了幾條街先至找到一部的士(注意:大陸的街唔似香港的街咁短的,起碼一條街等於香港三條街)!飛的飛回[南沙客運站],車貴都要幾十蚊,去到大巴站,其實時間不算很晚,只是傍晚時份吧,賣飛的,竟然說冇車番深圳了。當時轉船也轉不及了,因再飛到南沙港,應已冇船回港了。

堂堂一個自貿區,交通商業配套乜都冇,咁早就冇車離開深圳,冇船返港,唔通要搭地鐵去到廣州再番落深圳?

最後,我同大少上了一架包車回深圳,好似成3舊水車費,結束了這個南沙之旅。

座車途中同司機閒聊,司機是南沙當地人,對此地當然是十分熟悉,令我們對南沙更加了解。南沙的GDP好主要是靠兩大公司去支撐,一間就是豐田車廠,另一個就是造船廠。聽司機說,原本那間豐田車廠並不是想選址南沙,只是大陸要發展南沙,在當地製造就業機會,所以用很優惠的條件,吸引豐田在此開廠。是真是假,筆者冇時間去考證,但南沙有什麼產業去支撐當地經濟呢?筆者至今未有研究。

筆者這次同大少上南沙,時間性已錯過左投資南沙的最好時機。原因當時已是8月,而深圳樓市已炒了4,5個月的時間,深圳周邊的地方已很多跟住炒起。早在幾個月前,南沙的樓價很多都是9000至10000的水平,到了筆者首次去到南沙的時候,已漲至咁既水平,很多利好的因素已反映在當時南沙的樓價上,這時的樓價,不見有很低水,最多只可說是價格合理的水平。如果時光可以倒流,如果南沙仍是9000,10000,咁就唔同想法,所以很多投資決定,都是睇價錢做野。

我們投資除了看絕對價值,還要看比較價值。先前用了南沙去同佛山比較,同樣投資一筆資金,值博率及風險可是不同。如果南沙同中山比較,筆者覺得中山值博率是超高。以當時南沙的樓價,平均動軋都要萬二三一方,相比當時中山的樓價只是六七千的一方。

從海路看,中山港較南沙港更近海洋,貨物進出口更加方便過南沙港。從陸路交通看,南沙的地理位置正是廣州同深圳之間,現有虎門大橋相連,廣州往深圳必經之地也,同時也是粵東同粵西的主要通道是也。所以現時這一刻鐘,南沙仍然是有其地理位置優越的地方。

可是假以時日,中山發展翠亭新區,將中山港搬埋,那時中山港將在地理位置上是封住左了南沙港。深中通車後,那時車流不再焗住行虎門大橋,粵東粵西的交流,已不是經虎門大橋而是經深中通道,南沙的地理優勢,將會因中山日後發展,處處被中山封住!即是說,中山食完頭啖湯先輪到南沙食,南沙將會在深中通道通車後,變得孤立。而南沙的樓價,已過度反映自貿區的故事,投資是買將來的,所以筆者的投資傾向嚴重低水的中山。

何解中山的樓價是中國的洼地?下一集大機遇,自有分曉!




YOKI WONG




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2016年1月1日 星期五

深圳複制香港故事?


第一次鴉片戰爭之後,滿清政府戰敗,自始香港成為了英國殖民地。所以香港在中國的土地上,帶著同其他中國地區不同的色彩。香港由一個漁港,變成自由港,工業發展將香港推向成為亞洲四小龍,經濟起飛的同時,卻帶動租金,人工及運輸等成本高速增長,成本上升令產品失去價格優勢,工業生產機地因而有需要搬去成本更低廉的地區使產品售價更巨競爭力。適逢深圳特區成立,大陸利用低土地及勞工成本去吸引港商投資,香港工業生產機地於是北移深圳,香港則由工業的二級經濟產業,逐漸轉形至服務性為主的三級經濟產業。

開埠初期,香港的發展核心主要在香港島及九龍半島。三,四十年代,日本侵華再到國共內戰,五,六,七十年代,國內又有大饑荒,文化大革命等事件,都促使大批國內同胞跑到香港逃避戰亂。這批新移民的湧入,加速了香港經濟的發展。人口增加的同時,香港,九龍的土地已不夠應用,新界開始加速發展。香港跟本就是一個外來人口主導的地區!香港現時的高地價,高樓價,有很大程度上是因為有大量人口遷移的歷史因素而引致!

70年代末,鄧小平去完新加坡後,十分欣賞新加坡引進外資的成功經驗,於是決心把新加坡的這個“經”取走。摸石過河,自我探索之下,深圳經濟特別行政區,就借著這個契機而誕生。深圳講到明是[特區],所以都相比中國其他地方有很多不同之處。深圳,原稱保安,又可叫鵬城,未成為經濟特區前,只是一個農村,基本上處處都是農田漁塘之類的地方。深圳最早期的發展區與香港交接的地區,先是羅湖,後到福田,時至今日,深圳已發展到龍華,寶安,龍岡也不夠地用,現時已開拓到光明新區,坪山新區等。

深圳特區成立的目的,就是要積極吸引外資,鄰近的香港,土地,人工成本當時遠高於深圳,且不敷應用。而當時深圳亦為了吸引外資,希望得到資金,人才及技術引進,開出了很多優惠條件吸引港商。歷史契機撮合深港兩地交融磨合,兩者都如魚得水,不少香港的產業不移到深圳,而香港同深圳的關係,慢慢變成[前鋪後廠]的關係。

由於深圳經濟發展迅速,大量就業機會吸引中國各地民工到此跑機會,大量人口遷移促使整個寶安縣的百多萬人工,短短三十年間增長至過千萬人口。大量人口移居深圳,深圳廉價土地,人工等成本早已不再,深圳早幾年已將低技術的工業向高新科技工業轉形,但只終水向低流,那個企業不是想獲得更廉價土地及生產成本?深圳也複製了香港的故事,已向第三產業經濟轉形。已接近冇地再發展的深圳,開始向周邊擴展去尋找相對較廉價的土地,一些後勤工作,正有迫切性向成本較低地區轉移。

深圳特區成立30幾年間,深圳樓價是怎樣發展呢?

時光隧道帶我們回到1981年,深圳特區成立不久,當時一般深圳市民的工資是每月100元人民幣,當時的房價是每平方米1000元人民幣。當時中國內地第一個商品房小區東湖麗苑正在這年在深圳開售,每平方米2730港元,按當時的匯率,一平米約1000元人民幣(下同)。在那個年頭的深圳,月薪達100元已算高收入。當時的樓價當地人跟本買不起,所以樓盤多數是給香港人買下。而當時,每套房配備3個深圳戶口名額,大部分買房的香港人是為了將內地農村的親友轉換為城市戶口的。

到了1987年,這是深圳房價第一次飛漲!當年的樓價最高的已到1700-2200元一平方,而當時深圳的市民工平均每月工資只為223元。那一年,樓價每平米597-720元,年末漲到650-920元,半年後又漲到1700-2200元。當年,東曉花園地塊拍賣被稱為中國土地第一拍,以525萬成交。翌年,東曉花園售價每平方米1600元,不到一小時就賣完。從那年開始,深圳乃至全中國的地產時代,正式開啟了!

到了1992年,鄧小平南巡,強調[發展就是硬道理],深圳經濟大熱,當年房價第一次突破每平米1萬元!

1994年,當年均價6738/平方米,而市民平均月工資為881元。

1995年,當年均價6418/平方米,而市民平均月工資為1023元。

1996年,當年均價6262/平方米,而市民平均月工資為1029元。

1997年,當時香港出現金融危機,深圳樓市也受牽連。當年均價5470/平方米,而市民平均月工資為1378元。

1998年,當年均價5190/平方米,而市民平均月工資為1532元。時任國家總理朱镕基宣布取消福利分房,住房分配一律改為商品化。

1999年,當年均價5004/平方米,而市民平均月工資為1726元。

2000年,當年均價5275/平方米,而市民平均月工資為1920元。

2001年,當年均價5531/平方米,而市民平均月工資為2162元。當年,紅樹灣地王拍賣,成交價為22.35億元,成為當時全國聞名的“地王”。

2002年,當年均價5570/平方米,而市民平均月工資為2352元。

2003年,當年均價5680/平方米,而市民平均月工資為2551元。當年正是沙士年,市民都要戴口罩看樓,樓市調控政策首現。同年4月,深圳寶安和龍崗區取消購房入戶政策。

2004年,深圳開始進入地鐵時代,置業西移,被稱為“關外地產年”。香蜜湖地塊93000平方米,以9.5億元的價格拍出,深圳首次出現樓面地價超出平均樓價。一年後“香蜜湖1號”以每平米7萬元起的價格開盤,32套底價至少在3000萬元以上的別墅不到10分鐘全部賣完。當年深圳樓價均價為5980/平方米,而市民平均月工資為2661元。

2005年,當年樓市均價7040元/平方米,市民平均月薪為2706元。當年,政府首次調控房價,先後推出新舊“國八條”,分後於3月和5月出台。9月,銀監會212號文件收緊房地產信托,當時的市場反應是:雖然許多項目主動降價出售存量,但房價總體繼續上漲。

2006年,當時樓市均價已漲到9230元/平方米,而市民平均月薪已漲至:2926元,多年來工資的增長明顯跑輸樓市升幅!當年不斷有調控措施出台,“國六條”指出:重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房;“國15條”出台,規定90平方米以下住房須佔項目總面積七成以上,即所謂的“70/90政策”。當時市場反應是:房價繼續上漲,漲幅相對平穩,中小戶型房增加。

2007年,深圳平均樓價均價已突破1萬大關,已上漲到13370元/平方米,市民平均資3233元,雖仍大幅增長,但遠追不及樓價的升幅。當年,調控政策9•27房貸新政”出台,即是9月27日發表的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》正式出台。政府大力抑壓樓市,央行將第2套住房的首付比例升至四成以上,同時又將住房貸款利率提高至基准利率的1.1倍。當時的市場反應是:當年樓市價格暴漲、地王頻現。政策出台後,深圳樓市“集體坐過山車”,在瘋狂中倒下。08年全年房價明顯下跌,當年深圳新房成交量全年“墊底”,低迷一直持續到當年12月。

2008年,深圳房價一路暴跌:“降價”、“特價”、“促銷”、“救市”……“關外4988元/平方米起”、“關內7380元/平方米起”等銷售標語滿城,“五一”黃金周期間,深圳新房成交均價為08年來首次連續三天跌破萬元/平方米。當年樓市均價12794元/平方米,市民平均工資為3621元。有鑑於樓市下滑影響,調控政策開始放寬,是為放寬二套房貸。對個人購二套普通自住房貸款予以放寬,並對住房轉讓環節營業稅進行大幅減免。12月21日國務院辦公廳發布支持房地產開發企業積極應對市場變化的“國13條”。當時市場反應是:中國樓市出現10年大拐點,量價齊跌。因此下半年宏觀調控轉向,管理層啟動大規模刺激樓市消費政策,其他金融政策全線鬆綁,09年樓市復蘇,後繼續大漲!

2009年,樓價已比08年回升,當時平均價14858元/平方米,市民平均工資為3894元。當年9月,深圳正式進入到房價“2萬大元時代”。從此以後,深圳房價開始了一路飛奔。10月24日《完善促進房地產市場健康發展的政策措施》國四條出台,個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。當時市場的反應:短期內現觀望,二手房成交量下降,2010年春節後市場恢復。樓價飛升的同時,當時在某樓盤有一位老太站起高舉寫有“價格高”大字的標語抗議房價高!

2010年,深圳樓價20000樓上已是新常態,當年的平均價已漲至20297/平方米,而市民的平均工資也漲至4205元,市民的收入同樓價的距離已越拉越遠。當年1月10日國務院出台國十一條,要求二套房貸款首付不得低於40%。4月15日,國務院要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低於50%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。4月17日,新國十條出台,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。各地限購政策紛紛出台,上海和重慶試點房地產稅。當時市場反應是:這被稱為史上最嚴房地產調控政策,但高價地王繼續產生,3個月後房價繼續飆升。

2011年,中央政府打壓樓價持續,“新國八條”公布,二套房貸首付比例提至60%,貸款利率提至基準利率的1.1倍。上海和重慶正式實施房產稅。深圳限價格令出台,樓市迎來雙限時代。2011年深圳樓市始終低迷,加上二手房“評估價”過戶政策。一二手房價格倒掛,新盤出現降價潮,成交量暴跌。同年10月深圳在重點城市中成交量同比跌幅最大,達65.03%。深圳那年平均樓價回到20000樓下,為19469元/平方米,當時市民的平均每月工資為4640元。

2012年,多部委多次強調堅持房地產調控不動搖,2月住建部稱加快推進房產征收稅擴大試點範圍。國土部出台土地監管新政策,嚴打小產權房。深圳樓價持續回落,均價為18729元/平方米,當時深圳人平均月工資已漲至4918元。

2013年,2月出台新國五條,不僅再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策,堅決打擊投資投機性購房,還在繼2011年之後再次提出要求各地公布年度房價控制目標。3月國務院發布《關於進一步做好房地產市場調控工作的有關問題的通知》,其中二手房交易的個人所得稅由交易總額的1%調整為按差額20%征收。然而,深圳樓價並沒有因此下降,平均樓價重上兩萬大關水平,市民平均每月工資為5218元。當時市場反應是:開發商下半年不得不以價換量,房價緩慢增長。

2014年,深圳樓價持續上升,均價已去到23973元/平方米,市民平均每月工資為6054元。習李上台,欲以股市樓市救經濟,9月30日央行出台房貸新政,各地陸續髹綁限購政策,對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,貸款購買第二套住房時,可按照首套房貸政策執行等。

發展至今。。。。時間由回到現在,深圳樓市咩價位,大家有目共睹,前海地區,特區中之特區,樓價拍得住香港有餘,與香港連接的福田區,已上至60000,深圳東區地運已過,羅湖區已跑輸大市,但仍要40000樓上,一切已前海為中心,寶安已漲至50000。。。。

北京天津的故事,又可作一借鏡。北京也是有原居民及外來人口的,北京的原居民很富庶,很多都買有自己的房子,很多都不止於一套房。北京樓價很高,外來人口,即非北京戶籍的,絕大多數都負擔不到北京的高樓價!相反當時天津樓價很低,只是幾千一平方左右,

2002年2月,天津南開大學教授劉秉鐮在「京津經濟一體化戰略研究與建議」的課題討論上,首次提出在在北京和天津之間建設高速鐵路。他認為在京津經濟一體化過程中,交通一體化是一個重要表現,高速鐵路可將兩市的路程時間縮短到半小時。2003年,天津人的溫家寶被任命為國務院總理。2003年6月起,鐵道部和京津兩市政府開始進行初商。2005年7月4日,京津城際鐵路正式動工。2008年,京津城際鐵路於8月1日正式通車。京津城際鐵路由北京南站始發,終點站為天津站,目前有部分車次的終點站為塘沽站,北京南站至天津站的實際里程全長約117公里。

03年時,天津的平均樓價是3000幾元左右,到08年,天津的樓價已貼近10000元,金融風暴期間,只有個別樓盤見8字頭,一般都是9字頭,即是由高鐵建設中,溫家寶執政中,這5年間上升了天津樓價上升了3倍!隨著溫總離任,天津發生大爆炸,天津樓價平均仍然要過萬,個別優質頂尖樓盤,可以去到3至5萬。

天津的樓價在這幾年之所以大躍進,除了當時是天津的溫家寶掌權外,高鐵的興建更是一個主因,就是京津城際鐵路把北京天津連起來,以前在北京買不到房的市民,就面對現實跑到天津置業。這段期間,天津樓價升幅,冠絕中國。

這個樓市的升勢,就是源於[人口大遷移]!

舊酒新瓶,一個個新的故事繼續發生,但離不開水向低流的大原則,問題只是水有冇渠道疏通到低水的地方矣!

一個富有城市樓價很高,核心地區市民跟本負擔不起,要向現實低頭,向周邊發展。負擔不起香港的,搬去深圳;負擔不起北京的,搬去天津,現時負擔不起深圳的,又可以去那兒呢?



YOKI WONG


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