2012年7月30日 星期一

增長防守兼備 置富無懼外圍風雨

【iMoney智富雜誌—股壇維基】港股自周一(23日)急跌後,大部分股份走勢明顯轉弱,唯獨房地產信託基金(REITs)依舊奇貨可居,續成少數逆市企穩的板塊。適逢置富產業信託(00778)剛剛公布業績,今期不妨看看其投資價值。

歐債危機重燃,投資者避險情緒升溫,引發新一輪沽貨潮。芸芸板塊之中,REITs向來被市場視為最後倒下的行業,其抗逆能力遠高於其他行業,難怪她們於這輪沽貨潮中仍能穩住陣腳。

至 於近期表現最突出的REIT,相信非置富莫屬。置富上周五(20日)公布令人驚喜的半年業績,截至今年6月底,可分派收益按年上升24.9%至2.68億 元,每基金單位分派(DPU)0.1582元,相當於年度化約6厘息率。置富在外圍經濟不穩下仍能錄得雙位數字的盈利增幅,到底業務有何過人之處?

主打商場防守性強

先從物業組合這方面說起,置富於本港持有16個商場,當中包括約245萬平方呎零售樓面及1,989個車位。置富旗下物業遍布港九新界,截至去年底,物業收入淨額貢獻佔比較大的,分別為置富第一城、馬鞍山廣場及都會駅,三者合共佔六成以上。

如果說領匯房產基金(00823)的優勢是包攬公屋居民的日常生活需求,置富其實亦不遑多讓,其主要商場均位處人口稠密的地區。以置富第一城為例,附近居民逾4萬人,過去3年的出租率均保持於96%以上,租金收入無疑比以商廈及酒店為主的REITs穩定得多。

再細看置富物業組合的租戶分布,主要集中於餐飲、超市、銀行及其他服務行業,這些行業較不受外圍經濟影響,抗逆能力自然勝人一籌。論收入穩定程度,置富並不比領匯差。

當 然領匯的優勢不只收入穩定,還在於可觀的租金上調空間,置富的租金上調潛力又如何?根據中信證券國際估計,置富旗下主要商場的租金普遍較同區有折讓,以馬 鞍山廣場為例,其2012年初租金水平就較鄰近的新港城中心折讓33%。雖然這可能是因為商場的檔次不同所致,但亦反映置富有不俗的租金上調空間,至少是 易升難跌。置富旗下物業有不少租約將於明年到期,投資者不妨留意租金調整趨勢。

借平錢收購利增長

除了租金上升空間不俗外,置富上半年收入創歷史新高還歸功於「收購——資產增值」模式。簡單地說就是置富利用目前低息環境,向銀行借貸收購母公司長江實業(00001)旗下商場,籍此拉動收入增長。

今 年2月置富斥資約19.32億元向母公司收購麗城薈及和富薈兩幢商場,金額全數以銀行貸款支付。從置富業績公告可見,今年上半年公司的加權平均借貸成本僅 為2.77%,公司「借平錢」收購可算充分利用目前超低息環境,堪稱另類的套息交易。而置富收購後,資產負債比率雖升至24.5%,但比本港REITs的 45%上限仍有距離,預料未來還有能力借錢收購。

至於回報方面,雖然麗城薈及和富薈並未趕及貢獻全期的租金收入,但這兩項物業已佔置富的整體收益增長約11.2%,可見她們確實為置富帶來不錯的增長動力。

在積極收購新項目的同時,置富亦為旗下商場翻新、重整租戶、開拓新出租空間等,例如馬鞍山廣場去年底推行有關措施後,收入淨額按年躍升20.7%。假如母公司長實能持續注入商場,再經置富改善業務,未來的增長動力可堪憧憬。

留意收入佔淨值比率

既然REITs被視為提供穩定收入的投資項目,因此旗下物業組合能否產生健康的現金流,是衡量REITs的關鍵。投資者若想知道REITs的物業組合的資產運用效率,不妨計算可分派收入佔資產淨值比率,其計算方式為:(可分派收入總額÷平均資產淨值)×100%。

這個比率類似業主出租手上物業予租客,每1元物業價值能為業主賺取多少元「淨租金」(即扣除差餉、保險、管理費等雜費後的租金)。置富現時的可分派收入佔資產淨值比率達4%,在本港上市REITs中處於中游位置,投資者同樣可留意有關比率變化。

經 過業績公布前後一輪急升,置富的預測息率約5.8厘,比大部分本港上市REITs為低,僅高於領匯。惟考慮置富物業具不俗防守性,以及旗下物業不少租約將 於明年到期,現價相信仍具吸引力。在經濟前景不明朗以及環球低息環境下,高息兼穩定的資產已經買少見少,因此諸如置富般的高息REITs,投資者不妨考慮 趁回調吸納。

撰文:周梓霖

2012年7月24日 星期二

置富:正洽談購新項目 無集資需要

置富產業信託(00778)成績理想,上半年可分派收益2.68億元,按年增長24%,每基金單位分派15.82仙。

2012年7月22日 星期日

權貴損公自肥 國企腐敗重地

文章轉自方向報

當今內地,最有權勢的是高高在上的官老爺,最有油水的是壟斷資源的央企國企。這些受託管理國有資產的高管們,一邊享受普通百姓難以企及的高工資、高獎金、高福利,一邊不斷變戲法地中飽私囊,以致國有資產不斷受蝕,國企業績每況愈下。

日前,財政部公布今年一至六月全國國有及國有控股企業的業績,其中兩組數字尤為耐人尋味:一是上半年國企營業總收入十九點八萬億元,同比增長百分之 十一點一,利潤總額卻只有一點零二萬億元,同比下降百分之十一點六,反差之大,令人咋舌。二是國企成本費用高達十八點九萬億元,幾乎等同上半年的營業總收 入,其中財務管理費用同比增長劇升百分之四十三點一,幾近失控。
這兩組根本不相匹配的統計背後,明顯隱藏着見不得光的內情。首先,央企國企作為控制國家資源、享有政策特權的「巨無霸」,在市場競 爭中要風得風,要雨得雨,賺得盆滿缽滿一點不難,但平均淨資產收益率僅得百分之二點八,不僅大大低於民企,甚至跑不過銀行定期利率,令人難以置信。
其次,利潤下降了,成本卻不減反增,令人生疑。據財稅專家揭穿,國企財務成本劇升的背後,極可能是「三公」消費、高管薪酬獎勵,以及名目繁多的管理費用擠壓了利潤。說白了,國企暴利的相當部分大都被高管們化公為私,侵蝕殆盡。

蠶食經濟 愚民騙局

國企顧名思義乃人民所有、受人民所託、為人民理財的國家企業,其真正股東是全體國民,百姓享受國企成果理所當然。但官方統計表 明,去年央企利潤一點五萬億元,上繳紅利僅七百六十五億元;前年國企近兩萬億利潤,上繳紅利更只得四百四十億元,平均每個國人僅僅分到三十元左右。普羅百 姓幾乎連殘羹冷炙都分不到,所謂「國企紅利施惠於民」,豈不成為愚弄百姓的騙局?
實際上,不少大型國企不僅帳面利潤低,上繳紅利少,每年私吞和耗掉的資產更不計其數。例如被稱為「黃金大盜」的內蒙乾坤金銀老總宋 文代,巧取豪奪上百斤黃金、一噸多白銀,令曾為「中國黃金行業之首」的大型國企瀕臨絕境。又如廣東新廣國際的一批高管,透過詐騙套現、違規擔保、貪污受賄 等,導致國企「航母」巨虧二十二億元,總經理吳日晶卻獲得了數以億元計的「好處費」。國有資產無人監管、屢被私吞,不過是國企貪腐的冰山一角而已。
人心不足蛇吞象,當今國企高管個個腰纏萬貫,薪資百萬千萬,花的是民脂民膏,慷的是國家之慨,但不少人仍不知足,不是為國為民理好財,而是一門心思悶聲發大財,這與竊國之賊有何分別?國有資產大量流失,經濟命脈被日漸蠶食,國人怎不深惡痛絕?

家當花光 如何崛起

國企不振百姓痛,日進斗金權貴樂。事實上,當今肥得流油的央企早已成為太子黨和皇親國戚的盤中飧!無論是現任中央以至地方大 吏,還是過氣元老的子女,誰不覬覦央企豪門?他們佔據了高管的顯赫地位,掌管財政生殺大權,錦衣玉食。反正賺了算自己的,虧了算國家的,何須顧慮利潤的增 減損益?
說到底,央企名為全民所有,實乃權貴子弟地盤。如果任由這些敗家子揮霍自肥,再大的家當總有被花光、吃光、蛀光的一天,到時中國靠甚麼來崛起呢?


2012年7月20日 星期五

置富信託派息增24%

大 市無方向,收租為主的房地產信託基金成為資金避風港。置富產業信託(778)公佈截至6月底止中期業績,期內收益5.37億元,按年升20.3%,物業收 入淨額則有3.82億元,上升19.6%,齊創上市新高。可供分派收益按年增24.9%至2.68億元。

股價再破頂

上半年每基金單位分派15.82仙,增23.6%,年度化息率為6.9%,置富產業昨再創上市新高,曾見5.01元,收報5元無升跌。今年迄今,置富股價 累升32%,同屬 REITS的領匯(823),累積升幅有15%,昨收報32.8元。



置富產業信託持有香港16個零售物業,包括新收購的麗城薈 及和富薈。期內物業組合的出租率由去年中的98.1%下跌至96.5%,續租租金加幅為20.6%,原有物業組合的平均租金亦按年上升11.5%。截至6 月底止,每基金單位資產淨值( NAV)為8.34元,較去年底的7.85元增加6.2%,主要是物業估值增加所致。資本負債比率則為24.5%。

2012年7月19日 星期四

2012年7月8日 星期日

組合檢討

轉眼間,六月份已經過去了。又是有些時間去做下回顧檢討。

現時整體投資環境仍然是不太好,當然是受經濟環境唔理想影響。有人說現時股值低,說甚麼恆生指數的PE跌至某個階段就是底位,以類似價值投資的角度教人買股。

可是這個恆生指數的PE,是一個歷史PE數字,如果企業的利潤唔好,到時這個PE值自然會上升。低股值頓時變成高股值了。

數是死的,人是生的,我們不可以單看數字去分析,尤其是一些歷數性數字,同刨馬仔一樣,過往賽績都是歷史性數字,馬仔跑唔跑出,是看當時的條件及際遇。所以單看死數字,是會輸死人的。

大市PE低,也道出了股值低的事實;股值低也說明投資者對大市/企業的情緒,所以當股值低時,已明確告訴你市場投資者是處於對企業盈利前景不太樂觀的看法。

大市最近已跌得不多,在低位徘徊,反映了現時股值已到了一定的[價值位]來吸引價值投資者吸納。而在低股值又升唔起的情況下,正反映出市場是處於審慎的情緒。所以大市要由上落市轉向為較長期的升市,市場情緒轉向是一個很重要的因素。

可是,就現時的市況而言,看不出市場投資者會有突然轉向好樂觀的感覺。而市場數據,亦給予不到市場投資者對企業盈利有樂觀的憧憬。

雖然偶爾間出現一段升浪,但我仍堅信這只是一場虛火。總體而言,最樂觀的看法是上落市中那升市的部份。或當再有不利市況行情,大市會隨時要再度探底。

其中一個引發性原因,或許是企業將公佈出來的業績,即2012年的中期,如果企業可以保持上個財政年度,或許現時的股值仍然可以找到支持,若是企業交不到功課,盈利有倒退的情況下,那麼之前說什麼低PE的對股價的支持就會失去。

中國宏觀經濟數據唔理想,歐元續向低走,受宏觀經濟大環境不好下,油價下跌,拖累金價,資金轉向美元避險,美匯指數續向高走。

看美匯指數與股市表現多成反比,當美匯指數強的時間,很少有股票市場走強,看現時大環境下,對市場敏感到高的股,切要小心。

雖則很多企業並不是真的很受經濟環境差而對盈利有實質負面影響,但是很多股票對大市的反應是相當之大,即所謂beta值高的股票,很受市場氣氛所影響,故此若大市有什麼波動,這些股票就會受當其衝。

自上次組合檢討(2012年4月30日),恆生指數收市為21094,至今天2012年7月8日,對上一個交易日,7月6日,恆生指數19800,比4月30日下跌1294點,即6。13%

在這期間,我對股票市場的投資環境仍然是審慎,並沒有任何買賣,只是抱住等收息的心態,策略仍然是[守]勢,以[穩]為主要方針。

現時持股數量同上次一樣:

1881 富豪產業信託 $1。85  430,000股 $795,500
2778 冠君產業信託    $3。31  100,000股 $331,000

0808 泓富產業信託 $1。82  420,000股 $764,400

0778    置富產業信託 $4。83   80,000股 $386,400

0435 陽光產業信託 $2。67  200,000股 $534,000

0775 長江生物科技 $0。415 400,000股 $166,000





總市值為:$2,977,300
比4月30日總市值:$2,928,600上升1。67%

其中置富(778)及陽光(435)先後創出今年52周新高,而泓富(808)亦逼近全年高位。

以上市值在帳面上的收益,未計及期間派息的實際收益:

冠君產業信託(2778)收息11,360
富豪產業信託(2778)收息26,440
長江生物科技(0775)收息1,200

在未來幾個月當中,我仍然是以[守]為主,而以上的收息股,將會在8月中開始派成績表,或有[喜]的,應該是富豪產業信託(1881),因為現時的股價是反映緊上個財政年度更改收益分配計法之後引致分派減少,而今次派成績表,是會在收計法下,有極大機會比上個財政年度出現雙位數的分派收益增長。按此股現時的往績派息率6。49%,好大機將息率扯上近8厘,股價在派成績表前後(約8月中),潛在升幅約7-8%,即升回$2左右水平,把往績息率再回落至7%左右水平。

若不是上年度改分派計法及無厘頭攪個$1強制收購要約,以現時市況及恆生指數在19000徘徊計,富豪產業信託(1881)現時的股價應在$2。1左右的位置。


YOKI WONG