2017年3月31日 星期五

中山金域藍灣入伙前要注意的細節


中山金域藍灣精裝整體交付已算不錯,大家收樓時都會看下有冇漏水,有冇電到,牆身油漆有沒有裂等等。以香港裝修標準,萬科仍然有一些要改進的地方,尤其是很多細節很多人都會忽略,以下一些小問題,你又有沒有留意到呢?


1. 總水掣

屋內是沒有總水掣的,總水掣開關在水錶房(水井,圖一),水錶房是鎖上的,要開關屋內總水掣就要找管家或落樓下物管叫管理員開水錶房入內。所以如果屋內爆水喉就麻煩,上得來間屋已水浸!所以管理處管水錶房鎖匙,而屋內又沒有水掣總開關,這就存在了一個安全漏洞。

解決辦法:


  • 再大裝修時加個閘掣
  • 叫管理處給回水錶房鎖匙給業主管理

圖一


2。大門罅

大門的雲石吸咀是高不過大門底罅的(圖二),所以曱甴,風,塵是好容易進入屋內。

解決辦法:


  • 大門底加裝防塵門條(圖三)
  • 大門雲石吸咀加厚多一件

圖二


圖三



3。廁所洗手盆去水

廁所洗手盆去水是沒有裝隔氣的,所以會有臭味攻上來,而且這涉及衛生方面問題。香港03年發生的莎士,某屋苑成為重災區,當中主要原因是屋內去水管沒有隔氣,細菌病毒就隨去水道擴散開去。


解決辦法:



  • 去水加裝隔氣(圖四)




4。地腳線與地板地磚之間冇吱膠



地腳線與地板/地磚之間是沒有打玻璃膠的(圖五),而腳線入面是通心的,留有很大的空間,這是一個很好的昆蟲匿埋繁殖的地方。

解決辦法:



  • 打回填縫膠

圖五



5。大門呎吋

金域藍灣的大門是很細的,不拆門最寬的有815mm,拆門最寬的亦只有845mm,買梳化要特別注意啊。

解決辦法:



  • 難以解決,買傢俬,尤其是梳化要注意啲


6。天花燈位


85方細單位的大廳燈位不是在正中的,裝吊燈時會很醜。






解決辦法:


  • 改天花燈出線位


7。鋁窗


一般鋁窗點驗收?除了目測有冇打足玻璃膠外,還要注意鋁窗是否可緊密地關上。專業準則,放張卡片在鋁窗與框之間,關閉鋁窗之後,張卡片不會掉下來(圖六),這才是合格。






解決辦法:


  • 找物管安拆師傅維修

    圖六




    8。冷氣

    120方單位大廳四邊都有鋁殼糟,掛牆式冷氣是裝不到的,所以這個單位的冷氣機是作了櫃體式冷氣機設計,出喉及電掣位都是近地面的。






    解決辦法:


    • 焗住裝櫃體式冷氣
    • 做一條假陣,將風機掛在假陣上(圖七),記住要裝冷氣師傅帶開窿機打窿


    圖七


      9。其他


      還有什麼不設計上不好?

      廚櫃是沒有櫃桶的,熱水爐裝在廚房,與廁所的距離是很遠,尤其是大單位主廁,由水龍頭開動,熱水爐有反應下開始煲水,至煲熱後再經過很長的管道再出水,當中涉及浪費了幾多食水?

      廚櫃沒有櫃桶的可以找木工師傅加裝
      至於主廁熱水爐問題,應可在主廁加裝熱水爐,理論上主廁窗口裝冷氣機位上面仲有空間裝部電熱水爐的,但這都是等再裝修時攪。





      YOKI WONG










      2017年3月26日 星期日

      中山限購樓市怎走?

      在限購的傳言早已被行內廣泛流傳之後,到了今天(2017年3月26日)中山首次限購的政策終於出台了,具體內容如下:

      (一)本地戶籍

      • 限購3套
      • 第3套不能貸款

      (二)非中山戶籍

      • 購買1套,需提供半年社保或納稅證明
      • 購買2套,需提供2年社保或納稅證明,不能貸款

      (三)非中山戶籍但屬於人才類型

      • 可購買1套

      (四)祖藉中山華僑

      • 冇房的可購1套

      (五)二手房

      • 不受限購

      (六)首付成數

      • 首套。。。3成
      • 有貸款紀錄冇居住。。。3成
      • 有1套房冇貸款紀錄或貸款已結清。。。3成
      • 有1套房房貸款未結清。。。4成

      政府限購的目的,當然是想控制樓市不要過快上漲,做一點事去幫助早前手腳慢,執迷不悟,看錯市,在樓價猛漲下買不到樓的中山市民去達成其置業願望,減低社會上的怨氣。

      香港樓是全球樓價最難負擔的城市首位,其高樓價是全世界眾所周知,已是香港幾代人都想解決的社會問題,近幾十年,每屆政府都以解決香港房屋問題為施政首要綱領,什麼招數,什麼辣招,什麼史上最強辣招。。。基本上在這幾十年都已用過。你想到的,香港怎會想不到?最後樓價又怎樣?往往是開頭觀望,之後越升得快。

      看限購的內容,可以預見一手住宅成交一定會大幅減少,市場會有一段時間處於觀望期。問題是當成交下降下,樓價會否因而下降?之前買不到房子的市民會因而買到樓?

      當新樓在限制下變得難買,有貨的業主更不願意將手頭上的房子出售,因怕再買不到,二手放盤因而大幅減少,即使有業主會放盤都會取價相當進取,二手樓與新樓的差距將會大幅收窄。

      投資者買不到一手樓,就開始將資金轉移到二手樓市場!在二樓市場,投資需求上升,業主怕賣了買不回,放盤下降,在供應減少市場需求大增之下,二手樓價將會大幅上升,另一個角度就是支持了一手樓的價格,因中山樓的二手流通性大增。

      開發商會因限購而減價嗎?

      這涉及開發商的實力問題,最近土地拍賣價,單是土地價格已是非常接近當地二手物業價,加上持續上漲的建築成本,樓賣得平基本上會蝕本,發展商寧願把土地囤積也急不發展,為何要做蝕本生意?況且在二手樓價堅挺下,發展商會賤賣新樓嗎?當真的有個別發展商賤賣,市場買家也看到這個發展商一定實力不夠,又會擔心買了樓,又收不收到樓的問題!

      用閒置稅迫發展商可以嗎?

      發展商可以已龜速發展,原本一兩年可以推出市場,就慢動作式拖你三五七年才興建。情況如西區地王利高廣場,龜速興建,拆埋棚都唔賣!

      最後結果怎樣?

      一手樓供應下降!

      好容易買到,定好難買到的東西會賣得貴?

      當然是好難買到的才會賣得貴!限購,就是將容易買到變成難以買到!

      即使樓價真的下跌,原本不買房子的又會買到嗎?

      香港一層下價樓都要動輒400萬,以香港入息中位數每月約$16000,即使樓價大跌3成,那些原本買不到樓的,都是買不到!當真正下跌的時,原本想買的就會觀望,希望會否有更低樓價的出現。中山樓市發展到今天,信的早已買了,只有當天執迷不悟,手腳慢,沒有購買能力的,才會到今天仍然未買,當樓價下跌,以這類人的基因,有幾多百份比的人會因樓價下跌會走去買?

      所以在限購下,目的想幫一些原本買不到樓的市民買樓,幫助又有幾大?

      當投資者入不到市場,這也意味著少了投資者買樓放租,因這些房資源對投資者來說,就變得稀缺,租金自然會取價進取。當租值上升,另一方面也是支持了樓價的堅挺。

      除此之外,資金泛濫下,這批熱錢不斷尋找出路,當一手住宅這個資金池進入不到,這批資金就會轉向另一類資金池!不限購的資金池包括二手物業,商業性質物業及商鋪等。

      中山住宅房價已上升兩年,而商鋪價格近乎原地踏步,住宅價:商鋪價的比率亦只有1:1。8左右,住宅價同商鋪價已近乎平水!而中山相比周邊其他住宅房價相約的城市,鋪位價格低水了幾倍,可以預期下一波將會輪到商鋪。

      升的壓不了,跌的抬不起。。。



      YOKI WONG