2015年12月30日 星期三

期指結算隊兩野 大趨勢看利率?


美股隔晚大升近200點,港股並沒有很大受惠美股升勢,今早只是象徵性跟隨美股高開94點,但很快已升至全日最高位22114後就開始繼續糝落!美股急升,也可能是被大戶利用為借機減貨好時機!今日人民幣匯價持續下跌,離岸人民幣更曾跌至6.6水平,創超過4年半以來的新低!加上今天又是期指結算日,大戶以中資金融股等指數權重股為打手,恆指午後最多被隊到21868始見支持,整個下午在此水平拉鋸,最終恆指收報21882點,跌117,輕微跌穿10天及20天線,14天RSI見46,仍在中軸以下。國指則跌129點,報9659點。香港股市升市成交少,跌市成交多,今天埋單成交額449億元。

美國進入加息周期,而中國則進入減息周期。美國自07年利率見5.25%時開始減息,直至08年12月16日把利率減至0~0.25%見底,之後維持長達7年的超低息環境。同期間,美股於09年3月6日,最低見6469點見底持續回升,這6年半間杜指合共上升超過11000!股市可以參考杜指或標指,那麼樓市就可以參考 Case-Shiller 房價指數(附圖)!在這個長達7年的超低息環境下,頭3年成功緩和了美國樓市的跌勢,並進入調適休養時期,美國樓市要到12年才開始持續回升至今!



美國的超低息環境已做就了6年半美股的牛市及樓市的復甦。

以史為鑑,我們可以借美國的減息對股市及樓市的影響,而今次是美國調頭要加息了,中國輪到減息了。。。

結果會係點?




YOKI WONG



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2015年12月29日 星期二

深滬回升港跟隨 成交唔過四百億

昨日(28日)B股急瀉8%,惹來外資撤離中國疑雲!國家外管局昨晚即急忙澄清,指出明年起正式上線運行的個人外匯業務監測,並不涉及個人用匯政策調整,與國內資本市場波動無關。而事實上,最近幾個月B股明顯跑嬴不少市場(見附圖B股與標指比較),所以B股昨日急跌,也有一定程度是有大戶趁年尾獲利回套計計數先的影響。



消息經過一輪消化後,滬深股市今日反覆回升,並分別以近全日最高位收3563及12806。呀爺股市回升,做孫的港股當然要跟隨造好。大市今早輕微高開3點後,穩步上升,指數曾一度升104點,見22024全日高位,之後在22000點水平拉鋸,最終恆指全日升80點,收報21999點。國指則跌不足1點,收9788點。大市成交依然超靜,個個無心戀戰捱時間,全日只有378億元成交,少得可憐,為2012年9月以來最低水平。

美元升值,港元跟隨,人民幣眨值,會對香港有什麼衝激?

筆者相信首當其衝就是香港四大經濟支柱之一的旅遊及零售業!

香港的旅遊市場客源過其實是非常單一化。據業內人仕指出,內地游客佔訪港旅客總量的比例高達近8成。以2014年為例,香港共迎接6080萬人次的旅客,其中4720萬來自國內。而這些所謂內地遊客,絕大部份都只是來港[鳩污],人民幣眨值配以港元升值,香港的旅遊業變成亞洲區內最無競爭力的地方!港貨已沒有以前那麼便宜了,再加上深圳前海又攪左個港貨中心,12月7日開幕至今天29日,客流量已超過80萬人次,買港貨根本唔駛再山長水遠等過關,搶走不少香港本土不少零售生意!雖然深圳前海港貨中心入面,仍然是很多香港耳熟能詳的零售品牌進駐,可是筆者相信在前海的從業者,絕大都數都不是香港人!

去深圳前海港货中心or赴港购物 哪个更划算?

跟據政府統計局數字,截至10月止,香港零售業銷售額已經連續第8個月下跌,旅游發展局所提供的訪港人數方面,10月份訪港旅客約為507.35萬人次,也連續5個月環比減少!而從港交所等數據顯示,近期香港多家零售業上市公司發布的中期報告中,隨著香港經濟、旅游業發展的放緩及跨境電商的興起,傳統零售商營業收入和盈利都出現明顯下降!

旅遊及零售業的中期大趨勢將向淡,現已開始打擊香港的租務市場,跟據研究機構高力國際的分析銅鑼灣、尖沙咀、中環、旺角 4 個核心商業區20多條一線街道的租金發現,自03 年至巔峰期的 13 年年中,香港鋪租升價了 4 倍。





從13年年中開始,香港零售業增長已大幅下滑,在2015年更錄得12年以來沒有出現過的負增長。其中珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷售下滑幅度最大,2015年第一季銷售額同比下跌 17.2%。自由行推使香港店鋪的天價租金,而近期自由行人數和購買力出現調整後,許多租下旺鋪的大客戶再也抵抗不了天價租金的壓力。自 14年初起,旺鋪租金已開始緩慢下調,到了2015年降幅開始增大。

據《經濟日報》今年9月7日的報導,在曾經錄得世界最貴租金的銅鑼灣羅素街,至今已經有10間商鋪減租,幅度由21% 至 72%。例如鐘錶品牌 TAG Heuer 原本以 250萬出租的700多平方呎店鋪,租金降到了150萬,下降幅度達到四成。

那些年,由於人民幣長期保持單邊升值、香港堅持低稅自由港政策,並擁有完善的正品監察制度以及笑迎天下客的傳統商業理念,令旅游業及零售業成為東方之珠吸引全球各地游客的金漆招牌。

可是近年來,這些基本因素已開始轉變:

1。香港連續幾年在全球服務業微笑指數評比中排名落後

2。內地今年6月起試行下調部分日用品進口關稅並在多地創立自貿區等,令香港零售業的價格優勢不再

3。香港日益高漲的房價和租金更令業界不堪重負

香港共有46萬人,佔總勞動人口13%左右是從事旅遊及零售相關行業,行業困難隨時來個裁員潮!

零售商鋪租金趨降,直接引致其資產價值下降。

金融(股市),地產(樓市),旅遊零售都已出現向下拐點,各位巴打絲打真是要自求多福。。。




YOKI WONG


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2015年12月28日 星期一

大戶假期滑雪去 成交指數瀡滑梯



搵到食自然留到人,搵唔到米自然要走人!近牌難以搵到食的港股,自從大戶度左個絕世好橋名為散貨走人5部曲後,聖誕假期再做多個假象扮突破引下人入局,今日再返回真面目!

恆指今早象徵式輕微高開13點後,已是全日最高位,迅即轉燈。食飯後,內地股市下跌,尤以B股為甚,無自己方向的港股迅即即跟內地股市而跌幅擴大,最終以全日最低位收市。滬指大幅下挫逾2%,失守3600點,更創下一個月最大單日跌幅,B股指數更急瀉近8%,深滬兩市成交急增超過三成。在此影響下,恆生指數最多曾下跌257點,低見21880,再度收守22000大關!最終大市接近全日低位報收,以21919點吹雞完場,下跌218點,僅能收在20天線樓上。國指跌163點,報9789點。14天RSI回落至50中軸樓下,報47.78。大市水盡鵝飛,成交只有406億。股票經紀冇電話,得閒睇報紙都不是看財經版,而是看緊RECRUIT!

為何B股下跌?

首先要了解B股背後的金主是什麼:

B股的正式名稱是人民幣特種股票,它是以人民幣標明面值,以外幣認購和買賣,在境內上海證券交易所、深圳證券交易所上市交易的。故B股又稱境內上市外資股,是指在中國境內注冊的股份有限公司向境內外投資者發行並在中國境內證券交易所上市交易的股票。境內上市外資股采取記名股票形式,以人民幣標明面值,以外幣認購、買賣。

它的投資人限於:

(1)外國的自然人、法人和其他組織;

(2)中國台、港、澳地區的自然人、法人和其他組織;

(3)定居海外的中國公民;

(4)境內個人投資者;

(5)中國證監會規定的其他投資人。現階段B股的投資人,主要是上述幾類中的機構投資者。B股公司的注冊地和上市地都在境內。

B股不是實物股票,以無紙化電子記帳,實行T+3交易制度,有漲跌幅(10%)限制,參與投資者為香港、澳門、台灣地區居民和外國人,持有合法外匯存款的大陸居民也可投資。

B股急跌,即是說以上的B股的金主正在走佬,點解走佬?

可能是:

1。時至歲晚,收爐意慾強烈,有資金有很強烈的回籠需要。

2。人民幣貶值後遺症

8月11日中國央行意外宣布人民幣貶值後,人民幣貶值預期持續升溫,資本外流現象廣受關注。根據中國央行的數據顯示,2015年8月,銀行代客遠期售匯簽約額約為1-7月平均水平的3倍。

中國政府近期已出台多項政策干預資本外流:8月24日,公安部要求全國公安機關開展打擊「地下錢莊」集中統一行動;9月1日,中國央行頒布新規,將金融機構繳納的外匯風險準備金提高到20%;9月初,多間媒體報導稱,外管局下發特急文件,嚴控螞蟻搬家式購匯。路透社報導稱,外管局要求各家銀行嚴格篩查企業和個人的分拆交易,必要時拒絕購匯申請。

今年8月,中國外匯儲備減少939億美元,央行和金融機構外匯佔款分別下跌3184億人民幣和7238億人民幣,均為有記錄以來最大降幅。這些數據側面證實了央行拋售美元以支持人民幣匯率的猜測。而中國經濟增長放緩的長期趨勢,也強化了資本外流的壓力。

3。外滙局新規將實施

國家外匯管理局新聞發言人:近期監測發現,部分銀聯卡持卡人在境外存在頻繁、大額提現等异常情况,國外金融監管當局也有提醒。爲防範洗錢風險、維護中國持卡人形象,日前外匯局向中國銀聯股份有限公司發文,要求加强銀聯人民幣卡境外提現管理。

故國家外匯管理局最近已出了新規:自2016年1月1日起,中國境內銀聯人民幣卡每卡每年在境外累計取現不得超過等值10萬元人民幣;而在2015年10月1日至12月31日期間,這一限額為5萬元人民幣。

此前,銀聯卡境外取現只有單日不得超過1萬人民幣的限制,並未設每年額度。

4。B股早已邊緣化

隨著中國更加開放,又有滬港通,遲下再有深港通,B股已完成其歷史任務,B股已趨向邊緣化,一則再冇新水流入,塘水滾塘魚,再加不斷B轉A或H,使B股市場已日趨縮小。水少無魚,大戶早盟去意!

香港股市,無自己方向,只看A股及美股,未來大趨勢仍是這樣,人民幣越國際化,小心H股也會步B股後塵,港人相對國內人尚有什麼優勢?大家有數得計,未雨綢繆,方為上策,宜早部署!股市投資上,看官除對港股要有認識外,更需花多時間了解這兩個市場,方可提高勝算!


YOKI WONG



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2015年12月27日 星期日

近水樓臺要買深圳?


筆者今次的睇樓行動,實源於一個樓盤廣告,就是本港著名地產發展商港鐵(0066)在深圳在國內第一個發展項目,名為[天頌]!由於這個樓盤是地鐵物業上蓋物業,位於深圳龍華線的龍勝站,而龍勝站是不需要轉車,直達福田口岸,時間約為25分鐘,而且兩個站就是深圳北站,可連接高鐵,地理位置相當優越,筆者認為香港年青一代在香港買到樓的機會已很渺茫,最終都要面對現實,向周邊地區尋找生根機會,深圳近水樓台,或是香港年青一代尚可置業的地方,所以吸引到筆者注目,並想去實地一看。

巧合地大少同他的友人也收到邀請書去看[天頌],於是就夾埋一起去看。







客觀而論,這個樓盤,樓宇質素建屋叫中等,有幾個則都幾騎尼,而家看了國內近百樓盤後,港鐵的[天頌]實用性其實唔算高,房是比較少,當然以同一種面積戶形來比較。然而,[天頌]有香港人喜歡的會所,而筆者現時居住的屋苑是冇會所的,而且我居住的地方去福田口岸是好方便,而且有港鐵的招牌令我很有信心,所以吸引了我去買這個樓盤作自用,起初並沒有想到去炒的意圖,但也絕對相信這個樓盤一定會升值,因符合了香港人心目中買樓保值的第一個元素[鐵路],將來即使要賣出,應不愁買家,隨時下一手買家正是香港人。

筆者見此樓盤很有投資價值,用來自用也不錯,於是約埋了[八路長老]去考察一下。如果有心去買的,就要先付50000元人民幣誠意金去開張銀行卡,而這張銀行卡是會LOCK死直至到[天頌]開盤當日。結果,絕大多數[八路長老]都很有興趣,為了增加勝算,筆者已叫埋家人去開都張籌,以增加被抽到的機會。

當時,[天頌]的銷售估計會開30000一方,究竟合不合理,當然要貨比三家,於是筆者同大少行了行晒差不多深圳多條地鐵線沿線地鐵站的物業市場價格是多少。

首先要比較的當然是[天頌]對面的[和平里],[和平里]的質數是好普通,外牆只是髹油,新樓看已見有點殘舊,樓盤起得較密,同[天頌]比跟本是兩個唔同級數,又不是地鐵站上蓋,只是隔離最近樓盤,當時開盤已要30000多一方,我同大少再向其他龍華線各地鐵站的樓盤看,先後看過中海錦城,中航天逸,御龍華庭等周邊樓盤,全是30000幾一方,而且並不是地鐵站上蓋,而是落了地鐵後,尚要行5至15分鐘先到!我們又去到深圳控股(604)同深圳地鐵合作開發的塘朗城,質素尚好,但要開近40000一方,而且那個地鐵站塘朗站,同深圳北要兩個站,可是唔方便的地方就是要轉車,深圳的地鐵不同香港的地鐵轉車行那麼近,而是要行一大段路的,路程隨時都要行5至7分鐘先轉到線。

[天頌]位於龍華線的[龍勝站],再下一個站便是[龍華站],相比之下,[龍勝]是龍華新區的新開發區,而[龍華]則是傳統的老區,那個老區人口好多,在街上看可比美深圳的東門,但區實在很舊,那區是沒有什麼新樓盤的。在大陸,很多地方都有[舊城改做],就是先在舊區周邊開發一幅新的地塊發展,當新區開始成熟,就慢慢會將舊區推倒再重建。[龍華站]再下一個站就是[清湖],是另一個[龍華鎮]周邊開發的新區,相比之下當時[清湖]的開發程度比[龍勝]低,當時附近有一個新樓盤叫[幸福城],由地鐵站行出去這個小區,我唸都要行10分鐘左右,都要開30000幾!

在貨比三家之下,[天頌]如果開35000一方,肯定是超筍價,話晒都是港鐵物業,香港人來說,是信心保證,而且是真正的地鐵站上蓋物業。就是這個機緣巧合之下,筆者發覺深圳樓要來料了,點解?因我們看新盤,很多盤不但很多人看,開價亦見進取。我們當然會去看二手的,跟本是冇貨賣,有的只有一兩件貨,而這一兩件貨,真是買唔落手,樓層,樓向差不多是該屋苑或大廈的最差一個才有盤放出來。

筆者之後每個星期,都同大少逐個地鐵站看,價錢簡直是天價。今年4月初,筆者同大少先去特區中的特區前海考察,那處當然仍然是爛地一大片,車經過去看看後,先經過西鄉,驟眼看發展不錯,但沒有真正落車去看。之後去了一個叫海月的地鐵站附近看看,此區離深圳灣關口不遠,附近的樓盤的樓價差不多比香港過之而無不及,這個區泊的很多都是很名貴的房車,那邊的樓,差不多唔過千萬都5,6百萬人民幣。

今年5月1日假期當日,筆者同大少去到一個離前海不遠的地鐵站,叫做大新站(附圖),那區的樓,似足香港大嶼山梅窩嗰啲,個名叫前海花園的(見附圖),聽個名殺晒,入到去,當然得個名啦,這區什麼配套都冇,索價過40000一方,附近的有個叫椰風海岸(見附圖),價錢都要咁上下,商業配套乜都冇,叫做近前海,咁既價錢買這些,真係買唔落手囉!





椰風海岸







筆者也有同見聞者去深圳考察,大少同我喜歡看新發展區,因我們的投資思維不是看目前,而是看未來規劃及發展,買與不買的原則是看這個地區有冇得發展;而見聞者的口味是喜歡看舊區,因佢覺得有租金保證,而且隨時博拆,被政府收購有得賠。

今年5月中,見聞者同筆者先去了離福田口岸很近的水圍村,去到那個地區的中介,雖然很多都貼了樓盤的價錢,但是一問之下,這個價說已是上兩星期的,如果按而家的價,大概要再上調15%左右,仲要說是冇乜盤。由於見聞者不想第一次就投入咁多資金,而且見聞者認為細單位好放租,租金回報率高啲,所以見聞者主力看細樓盤。那段時間是深圳樓是剛起步階段,但很多樓盤早已封晒盤,真正放出來的,很多也要吊高來賣,而且常有業主反口反價,寧願賠訂情況,仲要真係唔衰嗰個盤,都唔會放出來賣。


見聞者同筆者找了很多間中介,結果都是一樣,就是冇乜盤。最後找到個水圍的叫什麼晨暉家園的小區,這個小區當然好殘舊,似足香港的30年有電梯的洋樓,下面正是[風雲],聽人說是舞廳來的,放售的樓盤細到發瘟,一望見晒,只有26方。中介下面貼的價是80萬人民幣(見附圖),但中介說價錢是上兩星期前未更新的,因深圳價跳得太快,而家的價是115萬!上兩星期才80萬,兩星期已115萬!



115萬,26方,一方已漲至44230,即要港紙4932蚊一呎,買間咁既野,真係買唔落手囉。當時見聞者想同筆者夾份,可能他想租比下面啲小姐。筆者不夾的原因是,一心想買[天頌],買了就冇QUOTA了,因當時香港人只可買一套,買了這間就唔買得[天頌]了。再者,這間[房]真是點睇都唔值這個價,太貴吧,咁既價錢,我不如買香港啦!點知再過兩星期去看看,最後這個盤都賣埋,成交價是135萬人民幣!

之後見聞者同筆者去了一個崗廈的地方,是深圳的舊城區,似香港的九龍城左右位置,又是等拆的地方,最啱見聞者口味。同水圍的一樣,又是冇盤的,當時去的樓盤叫彩天名苑,36方,索價1球人仔,即唔駛30000一方,有冇咁筍呀?當然又是假價來的,因又說是兩星期前的價,而家應要120樓上。見聞者同筆者走上去看,真係哽唔落,基本上是該棟大廈最低層的一間,下面正是大馬路,很多車非常嘈的。真是唔衰嗰間冇人放。而這間更是唯一的放盤,唔要就冇。

轉眼間,又到[天頌]開盤,奉經紀教路,已一早聯合八路長老到場。一到開售場地,場面虛陷,深圳餓房一族,瘋湧而至,迫爆場地,我們一行人等共九張飛,目不轉晴地看著攪珠結果,當時曾聽說有人在揀房處門口只要付20000蚊紅包,就有秘密通道入內,但當時唔知真假,所以冇理會。看著一個一個攪珠結果推層而出,越看越失望,九張籌無一抽被抽中,唯有熱淚盈眶離開會場。

上天很多事都是整定,如果當天抽中[天頌],當然很開心,因現時都漲到要近50000一方了,短短幾個月已升幾成。可是塞翁失馬,焉之非福,肯多事上天已有定數,如果有了[天頌],又何仲會有錢再買今天所買的?

待續。。。

YOKI WONG


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2015年12月25日 星期五

為何我國內買物業?



這個專欄的名稱叫做[大機遇],筆者用了[機遇]這個詞語,而不是用上[機會]一詞,這是因為筆者認為[機會]同[機遇]在程度上是有差別的!人的一生可能會碰上好幾個[機會],一個[機會]把握不到,可能之後仲會有下一個[機會]到來。可是,[機遇]就不同,人的一生中可能只會一兩個[機遇],如果[機遇]把握得到,好大可能是人生一項大轉折。[機會]不會日日來,[機遇]更是千載難逢,錯失了,不知何日君再來!

我指這個[機遇],就是投資國內的房地產,筆者自今年四月開始,已遍遊整個珠三角,基本上每星期都會揀一個地方去,我不是去旅遊,而是去考察!所以我去的地方,不是什麼旅遊景點,而是去看樓盤,這半年間,我看過的樓盤數量多不勝數。這半年間,先後去過的地方包括沿著深圳的地鐵站逐個去看,澳門,珠海,中山,南沙,江門,佛山,順德,廣州,和陽江,當中去了兩次大陸旅遊,一次去了行絲綢之路,一次去了安徽黃山市。

為什麼突然咁有興趣去大陸睇樓盤?

原因就是有錢身痕,因在四月前在股市賺了一點。如果冇錢係身,睇來做乜?老實吧!

點解唔繼續炒股?

最大原因是當時我已感覺到唔妥,因在股票上搵錢好似太容易,市面上多了很多人談論股票,無論在車上,食肆,都會聽見很多人在談論股票,而且見到很多有少少經驗的,就學人操盤,一些原本唔投資股票的,都走來問下有乜好買。。。

筆者由15歲已炒外幣,16歲開始留意股票,18歲真正落場,19歲用了政府的GRANT LOAN去炒股再借埋孖展,至今廿年有多,雖則不是小和尚一樣,由73年睇到而家,這廿年都經歷了很多大風浪!

好奇怪,無論你點叻去分析宏觀經濟,你是什麼高學歷,飽覽群經,學庫五車,都不能準確預計到股災將會發生,最準的,真是先前說的幾個市面現象,過往筆者經歷過幾個大小股災,先前市面都是有這個現象。當你發覺啲錢好易搵,唔想番工時,股災已走在眉睫!

因此,筆者當時已很警惕,但牛市最末段的,往往是最精彩的。煙花最盛放,就是去到最高位時,當時我正在計算幾時放煙花,我認為最好的出貨時機,正是借[深港通]這個消息出貨,食正這鋪,最高位才激流勇退,這才是真正最後大贏家。市旺時,很多識少少股票的已扮晒股神,在這群人中,最後有幾多人能夠走得甩今次股災?所以很多風光,都只是過眼雲煙了。

人總是貪心,我可能是最大貪的一個,已畢身經驗,就是想捕捉放煙花這一刻,所以即使已預計到可能有股災的來臨,仍重倉等待。當然,我也不會過份樂觀,早有準備跳車!

其實我自己真的很大膽,我看中一個機會來到,我可以傾力出擊。當然,事前功課已做了不少,而我是用了很高的孖展乘數去炒股,我玩的孖展槓桿,基本上是座底3倍。在今次的大牛市中,我已不斷減槓桿控制風險,當個個很高興時,我就會收起槓桿,當個個死下死下時,我就會拉大槓桿!

而且股票投資,銀碼去到1000萬左右,就開始有點出入困難!即使買的是交投最活躍的股份,如果你持有100萬左右貨值,你只是勉強即時走得甩,但好多股,跟本冇咁多買盤畀你即時掟貨走人。如用1000萬去分散落一些即時走得甩的股票,都要買十隻!其實投資組合持有太多股份,是好難管理及監察,最好控制在10隻之內,務求在組合內的股票,隻隻都是精英份子,好過大包圍。萬一要突然徹退時,我打幾隻已走得甩,大包圍隻隻買啲的,單是按制按咁多都走得慢過人。投資股票好多時都會有火警出現,所以投資股票一定要有走火警意識。

所以在這幾個月間,我不斷在減持手上的股票,將資金逐步投入了國內的樓市,這是我這幾個月投資買樓的第一個原因!

第二個原因是什麼?就是我覺得投資股票賺到的所謂錢,其實是好虛的數字,很多都只是帳面數,唔信在 Aastocks 睇下八,十年圖,又有幾多隻股票經過長時間證明,是持續上升的?來自股票的財富,隨時都是過眼雲煙,一時風光。股票投資,國內叫炒股,究竟最後有幾多人最後真正賺錢?很多人都是有一段時間帳面上賺到了錢,最後唔識走或唔捨得走,被綁住當自己冇蝕,啊Q精神,自己呃自己!我相信最後賺到錢的只有2成,有8成人到最後都是實質性輸錢的!而買樓賺錢的,我信起碼有8成人賺的,輸的是很少數!

大少曾拿了一個他幾年前租住的單位現時的樓價同當時已上市的中移動(941)比較,樓價已上升了幾倍,而中移動(941)的股價都基本上仍是原地踏步,而中移動在這幾年間,算是一隻不錯的股票吧,當然,如果當年的買中隻騰訊(700)當然是跑嬴層樓!

第三個原因,是我看到中國經濟差,中央政府一定要救市,而救市的其中一個手段,正是降息降準!降息降準,很多時在股市上的反應都是先升後回,因市場受一段提振之下,又會想到經濟差的一面,所以很多時,越救市,股市越跌!而降息降準對樓市的反應,是一定正面!

第四,是我認為中國政府跟本唔會比樓市冧。中國經濟有很多隱憂,單是為了保持GDP增長率,習李已頭痕,他們本應想催谷股市,製造財當效應,刺激消費,創造內需,而債務多的公司,又可在市旺的股票市場上集資,來個一石多鳥!可借,事與願違,股市人做牛最終攪唔起。靠出口,中國早已經濟結構性轉形中,而環球經濟麻麻,這方面的把控性好低。所以我相信大陸一定會有措施去刺激樓市,至少,都不會打擊樓市!

有人會擔心人民幣眨值的問題,我看這個問題是中性,因我去買樓,都有一套是可以供的,人民幣眨值,我就供少啲。而我亦不太認為人民幣有很大的眨值空間,原因是:

1。人民幣眨值,美帝允許嗎?這是涉及很複雜的政治問題!

2。人民幣最終目的要成為世界性的結算,儲備貨幣!試想,如果一個貨幣持續眨值,搵鬼去做儲備貨幣?

3。人民幣即使眨值,又有何用?幫助出口?當人民幣一眨值,我相信亞洲很多國家會即時跟住眨值,那麼有用嗎?

第五,中國近年的GDP都是7%,今年可能連7都保唔住!可是,在GDP只增長7%或更少的情況下,中國的貨幣供應M2的增長,是遠超GDP的增長,也即是說,錢是越來越多,人民幣也是印出來啊!所以可以好肯定,人民幣的購買力是會越多越低!

我知道有很多人都會以人民幣作定期去賺一點息差,同時間又可博下人民幣升值,可是人民幣的息率,仲低過通漲率。金錢的購買力是長期眨值,最保值的實物只終都是房產。

為何不投資香港樓?

原因是我認為香港樓在未來2年會下跌15%左右,原因有3個:

1。美國加息的預期,港元美元掛勾,香港將會跟美國加息

2。香港的一手樓宇供應,將會在這兩年間達到峰值

3。亞洲多個國家貨幣眨值,唯獨香港因同美元掛勾關係升值,香港相對變成競爭力最低的地區,匯價調節不到,資產價格就要下調。

香港這幾年好像沒有太大進步,反而這十幾廿年間,國內的發展正突非猛進,香港同國內的生活水平,收入水平,已經越拉越近,香港的優勢相對大陸,已越多越少。

香港有很多人說香港樓價很高,買不起!其實香港很多年青一代,跟本上,深圳,廣州早已買不起。國內人收入上升是大趨勢,過去幾年,國內人的收入提高了多少?樓價同當地人的收入,有很高的程度是正相關。以前香港人的收入相對國內是很優越,很多東西香港人都可以輕易買下!隨著國內人收入顯著提高,一件貨已多了好多人去爭了。

香港人尚有什麼優勢?其中一項是香港人平均比國內人仍然是相對有錢!

今天,我們勉強仍可以用資金優勢壓到國內不少人,買到國內最優質物業,再過幾年,只會越多越多人同你爭。。。國內土地的確有很多,可是有投資價值,核心地段的只佔當中比例很少,買了就買了,買了一個就少一個!

而家我們仍然有實力壓住人跑,機會仍在自己手上,再過幾年,這個機會已不是你了。

孫子曰:凡先處戰地而待敵者佚,後處戰地而趨戰者勞。故善戰者,致人而不致於人!

勝者,往往是能否早著先機!

中國地大物博,國內樓盤多的是,究竟點選擇?有什麼地段具投資價值,在操作上有什麼事情要注意?

下回再續。。。




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2015年12月24日 星期四

市靜沽貨冇對手 熊仔做聖誕大餐





今日為平安夜,聖誕節就快到,先預祝各位聖誕愉快!

港股今天照舊得半日市,基佬正在處置緊隻火雞,魚缸當然靜如止水,全日大市成交268億,不少股票經紀今早想索性提早放假,可惜公司唔批,對住部大利市機冇電話,唯有自己做自己生意,索性食自己。油價低位回升,但筆者仍然以反彈視之,不是轉勢!美股受惠下作出三連升,帶動大市今早高開167點,已接近全日高位位,市靜想沽貨也難找對手,不如劏多幾隻熊做聖誕大餐。未來將有長假期,很多炒家都不想持貨過長假,所以指數高開後慢慢放回,最終全日恆指升97點,收報22138點。國指則收9953點。

近日CEC國際控股(759)這間公司公佈中期業績,純利只有809萬元,按年大跌5成3。由於CEC國際控股(759)的主要業務就是經營阿信屋,所以不少投資界朋友都會借阿信屋份半年成績表來反映出香港零售業的慘況。由於生果日報向來都有報導關於阿信屋(759)點平,點樣挑戰超市霸權,所以就將林老闆塑做成一個正義形象,而其他超市又要被影射出來變成牛鬼蛇神一樣,來凸顯出阿信屋(759)的打救消費者的正義感!

這些報導是否植入式廣告,筆者就不得而知。但以筆者的角度看,各人處理自己盤生意的經營手法不同,阿信屋(759)是零售業的初進入市場者,面對市場上已有固定地盤的經營者,想搶他人生意,霸佔別人地盤,擴大其市場佔有率,初以價平取勝,實是一種營銷策略,何以被塑造成星斗市民的救世主一樣?

今次阿信屋(759)交出令投資者失望的業績,這個被捧成良心企業的公司,又對不對得起買其股票的投資者?假如阿信屋(759)成功搶灘成功,一些原有的經營者的市場被其侵佔,有些甚至執笠收場,這間店鋪的員工被解僱而失業,而這些被解僱的員工又可被塑造成弱勢社群,應得到社會的同情和幫助,那麼到時林老闆又會變成這些弱勢社群的懀子手?

現時很多人都認識到GNP的計法,簡單來說,GNP=C+I+G+(X—M)。GDP同GNP的計法差不多,在此不提兩者的分別,暫當GNP同GDP都是一樣,因這不是筆者主要想的談的範圍!以上計算GDP的方法,是名為 Expenditure Approach ,即是以這個地區的總支出去計算出這個地區的收入!

現時很多挽救經濟的手段,都離不開這條公式,即例如政府用什麼方法去增加消費(Consumption ),增加投資(Investment ),增加政府開支(Government Expenditure),增加出口(Export )及減少入口(Import )。。。。等去撐經濟,所以這條功式,是最為被廣泛認識的。

然而,其實計算GDP還有 Income Approach 及 Value Added Approach!

今次筆者的主題是想講 Value Added Approach 去道出筆者想講的理論!

什麼是 Value Added Approach 呢?

就是社會在一件商品或服務由什麼都沒有,由 Come from land 開始,經過不同的生產者,而每一個生產者都付出了一定的努力,最終去到消費者身上被消費,都經過不同的增值環節,而每經過一個增值環節,都會不斷產生價值,而這些價值,就是GDP了!

以數字化說明,就以一件麵包為例:麵包的材料當然是麵粉,而麵粉的原材料自然是小麥,小麥的來源是什麼?就是土地,筆者將其簡化,所以很多肥料,農藥,除草剷等很多成本不說了!小麥原本來自土地,是農夫將小麥由0的價值轉化為小麥的價值,假設是$0。5,農夫的生產值就是$0。5了;而由小麥變成麵粉,當中涉及磨麵粉廠處理,由小麥變成麵粉後,假設市場價值是$2,那麼這$2的麵粉,由$0。5是農夫生產出來的價值,而$1。5就是磨麵粉廠產生的價值;由麵粉轉成麵包,要經過麵包店製造出來,假設麵包的市場價值就去到了$4吧,所以這個麵包的價值$4,就是由$0。5(農夫)+$1。5(麵粉廠)+$2(麵包店)合力創做出來的價值,這就是GDP了。

每件商品都有其個別的生產過程,當中都會涉及不同的增值環節,每一個環節都會為產品創造價值,而這些價值就是GDP!

現時很多地方的經濟唔好,自然是想到GDP增長不足或甚至倒退!

筆者認為GDP條數差,有一定的程度上是由於產生的GDP的不同環節中,很多環節都已被科技進步,技術進步,機械化,亙聯網所取締,這是第一個原因!以前要人手造,而家由機器造,又請少啲工人啦!以前要開鋪賣,而家上網放淘寶賣,唔駛開門市請銷售啦!其實在GDP的角度看,每個節省出來的成本,都是GDP的一部份。GDP的數字做細左,而人口又係差唔咁多,經濟自然差左。

另一方面,在不同環節的增值中,究竟增加多少才合理?這是用什麼釐定呢?

一包薯片,來貨價$3.5,如果市場賣到$5,那麼零售商在其環節就創做了$1.5GDP。如果最後那包薯片只能在市場賣到$4,那麼零售商在此環節就只可創做$0.5GDP了!現時資訊科技發達,大大增加了信息流通,資訊越透明,市場競爭更加激烈,各商家都不斷要減低成本,才可用優惠價格給消費者去維持產品競爭力!而減低成本的方法不外乎生產更加機械化,技術提升,生產流程簡化,提高產能等手段,而這些手段,正是在某一方面蠶食緊GDP,而廠家亙相提高產能,很多時最終引致產能過剩,最終要割價傾銷。

商品價格下跌,表面上,消費者得到更加價廉物美的商品;但另一邊看,消費者袋中的金錢又何來?

企業為了生產更加超值的商品,迫不得以更加機械化,生產流程更加簡化,說來說去,都是在縮減人手。這方面的改變都有勝敗兩方面:勝者一方就是懂得玩這場遊戲的,當中包括企業的老闆因其商品賣得好成本控制得好而賺多左,高技術人員及高級行政人員,因其幫公司慳到錢搵到錢而賺取高薪金!敗者一方,當然是這場遊戲的中被淘汰的一方,而往往就是低技術性人仕。

商討多年的《競爭條例》於12月14日生效,供應商指定售價將視作反競爭違法行為,商戶變相鬆綁從此可自由標價。表面上又是一條另消費者得益,能捍衛到消費者權益的良法!另一個角度看,就是惡化了市場上的競爭環境,價格沒有內定,自然價格趨向更具競爭性是必然大趨勢,而在這個法例生效後,又會有幾多店鋪做唔住而結業呢?

或許你很認同消費者買到越來越價廉物美的商品,也代表到現時仍然有很多人喜歡通縮。

美元強,大宗商品價格下跌,資訊科技發展,市場更加傾向完全競爭環境,再衍生出提升產能,技術提升,生產流程簡化林林總總手段,最終都是要產品價格下跌。看現時的大環境基本因素,大趨勢傾向通縮,這是環球經濟面對其中一個最大的風險。




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2015年12月23日 星期三

好友突破靠市靜 技術指標過三關



繼上日(22日)在超低成交下,最後5分鐘有神秘大盤掃上想偷雞後,今早有心人趁淡友未瞓醒之時展開閃電式偷襲,頭30分鐘,在成交配合下,一鼓作氣已將指數推升穿22000,淡友猶似如夢初醒,迅即回防。整個上午基本上都是在22000大關樓上打拉鋸戰。飯後,過一過飯氣,好友即再組織攻勢,於2點半左右將指數推至22103見全日最高位,之後力有不繼,輾轉回到至22000樓下,臨收市最後5分鐘,好友再度把指數掃高,最終以22040點收市。




有心人今個突擊,大市技術走勢將大為改善(詳見上圖):首先,指數升穿了20天線,已此線在12月初跌穿之後,從未試過升穿!第二,14天RSI已升回中軸以上,代表市況已進入強方,同樣自12月初跌穿之後,首次回升至中軸以上!第三,今天升穿了11月中及11月低形為的相底位,指數差不多在這兩個底位持續行了一個月,到今天才一次過收復!再者,繼上日MACD僅僅升穿EMA(9)後,今天更為明顯升穿!不足之處是,若以11月初的高位連成的阻力線看,現時尚未升穿這個阻力,而成交僅有500億,除昨天不足500億成交外,今天的成交也是近半年的低水平。現時大市技術走勢有轉好跡象,但只是初步有轉機的意圖,後市還需要多觀察,慎防技術走勢陷阱!

兩日前,美國國會通過了取消美國長達40年之久的石油出口限制方案後,對已低迷油價,再添一負面因素!美國加入成為石油出口國,好有機會取代沙特成為全球最大液體石油出口的國家!一個美元,一個軍事,一個科技,而家再加一個石油,美國玩起全世界,大把籌碼在手!

據OPEC數據暗示,目前每日原油供給過剩量超過200萬桶,此數尚未計算一但西方國家解除對伊朗的制裁後,伊朗原油湧入市場!在全球原油市場供過於求,再在加上美元強勢下,油價已跌至36美元一桶。高盛最近再為油價大撥冷水,重申預測油價下年跌至每桶20美元,而看期權交易最淡油價更睇到至15美元!

跟據美國智庫布魯金斯學會此前研究顯示,如果美國於15年解禁原油出口,到20年,美國的原油日產量將比不解禁時多130萬至290萬桶!

石油是現時很多商品的原材料,石油價格下跌,也預視未來通縮的風險正在升溫。

石油價格下跌,或許對中國最為有利,因中國本身就是一個缺乏石油的國家,大陸按理應會趁石油大減價,盡量囤積石油,在戰略性部署!而事實上,中國已是全世界石油進口的國家!

另一個受惠油價下跌的國家,也可能是美國!跟據今年8月,波士頓咨詢公布的報告顯示,全球出口量排名前25位的經濟體,以美國為100指數基準,中國的製造成本指數是96,中美製造成本差距大為縮小。如果考慮埋交易成本,中國製造業的綜合成本可能高於美國。所以,自2014年起,中國企業赴美投資快速升溫。據中國商務部統計,2015年1~11月,中國對美國直接投資創歷史新高,金額達71.87億美元,同比增長近5成半。其中製造業企業成為最受美國重視和歡迎的群體。

可是,石油價格下跌,對一些非常依靠出口石油為主要收入的國家,例如委內瑞拉,2014年就有96%的外匯收入來自石油。而委內瑞拉的外債總價值高達600億美元,油價下跌對這些高外債而又對石油出口依賴國家,做成近乎毀滅性打擊!俄羅斯則有25%GDP來自能源,佔其出口達70%,也佔其聯邦收入高達5成。。。

這類高度依靠石油出口的國家,油價下跌先會影響其國內的外匯儲備問題,再衍生出國內的財政問題,還款能力問題,進而再影響其社會的民生上的問題,處理不當,或可是一場動亂之遠因,或是未來將會出現的其中一隻黑天鵝!




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2015年12月22日 星期二

基佬聖誕開派對 大市靜如一潭水



恆指今早(22日)跟隨昨晚美股臨尾市收高影響,高開55點。及後內地股市出現回吐,無自己方向的港股唯有照跟,飯前跌至21750,見全日低位,比上日最低位21641高。午後大市整體上都是在21800點之間上下40點穿梭,成交淡靜,股票經紀叫苦連天。臨尾市5分鐘,有怪盤掃高,曾高見21870,迫近20天線,成為今天全日最高位,但相對對上連續三個交易日的高位:22005(17日),21956(18日)及21871(上日),仍維持一個低於一個格局,好友是否想臨尾市才博慒偷雞?可惜,升勢最後也只是曇花一現,最終以21830報收,全日上升38點。國指則跌15點,報9731。14天RSI回升至45,維持中軸以下水平,自12月跌穿50中軸線為始,至今仍未有收復!MACD在連續多日市況回穩下,略升穿EMA(9)!基佬放聖誕假去開派對下,全日成交低得可憐,500億不到,成交額只為482億元。

股市難玩,在此看官無一不知,最近彭博公佈其統計資料顯示,美銀美林之全球債市指數升1.3%,而追蹤全球股市表現的MSCI世界指數則下跌3.1%(包括再投資股息)。2014年全球債市總計上升7.8%,而環球股市升幅只為4.8%。跟據統計數字顯示,自01科技股泡沫爆破之後,債券市場未曾試過連續兩年跑贏股市!除非在2015年的餘下幾個交易日股市有戲劇性上升,否則將會在最近14年來,連續兩年債市跑贏股市。

美國在12月17日開始加息,美國10年期國債當日報125.7美元,之後持續上升至現時約126.5水平。看官要知道這些參與債市並非一般散戶,他們的投資取向對環球資金流動有舉足輕重的影響,在宏觀經濟不佳下,大戶一心想RISK OFF,債市或成為資金避風港。

在股市下跌,美元加息將會帶動香港也進入加息周期下,香港樓價已開始由高位回落!香港樓市指標之一,中原城市指數報137.3比上周下跌0.67%,比上月更下跌了2.71%,跌幅尤以港島區為甚。未來幾年,香港一手樓市供應將會為最近幾年的高位,發展商推出的單位越開越細,當時趁美國未加息而香港仍是低息環境下,再拖長還款年期作招徠,吸引市場上原本跟本無力置業的人上車,務求在食盡市場最後一點購買力。

筆者過往曾寫過幾篇文章談論樓市,都是看好。至今宏觀條件已變,筆者預期香港樓市將會有15%左右的跌幅,歷時2至3年完成下行周期,原因是香港樓市始終都有很強的剛性需求所支持,而樓市供應在2至3年後,又會由高位回落到低位,適逢當時美息亦行到加息周期末段,港樓或會出現未來N咁多年的最低位,那時或是趁低吸納港樓好時機。

筆者近半年棄股轉投資中山等地樓市,2至3年後房產證應已到手,被綁的資金將會在此時鬆綁,再配合當時深中通道已開始動工!最近幾個月中山樓市庫存已由過往維持7萬跌至現時5萬,實際核心地段跟本己無地可言,新供應的新增庫存,已離中心城區越來越遠,若中山庫存見3字或樓下,也可以說中山已近冇盤可售了,因為剩下來的賣剩蔗,跟本是好難出手的所謂庫存。惜逢2至3年後,香港樓市卻在低谷,高柳夾堤,土膏微潤,一望空闊,若脫籠之鵠。




YOKI WONG






以上文章已於2015年12月23日於[大方向]發表

2015年12月21日 星期一

美股大瀉港企穩 全靠A股撐得住



上周五(18日)美股呈急跌,亞洲開市日本隨即低開過140點之後持續下跌,到香港開市前,更大跌近300點,在美股大跌加上日本有市可跟下,筆者原本打算港股一開市就加PUT,可是港股今早(21日)一開市只是低開了114點,肯定比不少人預期為好,無理由咁筍畀個靚位你一開波開PUT,所以筆者懷疑大戶今天唔似想做落,所以筆者臨陣打消這個開PUT念頭,改為先觀其行,再定行事。

大市開市後未幾,內地股市已掉頭上升,大市真的不敢開太低,春江水暖鴨先知?恆指迅速跟升,並於10點40分鐘左右升至21871見全日最高位!此位正是昨天附圖中的下降通道頂部的位置,而今天這個高位,比上一個交易日(18日)的高位21956,也比再前一個交易日(17日)的高位22005,高位都是一個比一個低,顯示出市況仍未擺脫下降通道,而且3個高位無一個高過當時的20天線!

食午飯後,指數持續好淡爭持,上唔到本應要隊番落去,但也隊唔到好多,最低見21641,輕微跌穿10天線,整個下午都是波幅很少,好淡相方亙相拉鋸,最終大市升36點,以21791點報收,升市功臣全靠中資金融股。14天RSI報44,仍處於中軸以下,代表大市未進入強勢,MACD上升,有意圖想升穿EMA(9),但也可能是大戶製造出來的假像。國指今天跑贏大市,全日共升112,報9746,大市成交越來越少,只有598億,連600億都唔到。

上回談到美國加息,在理論上對市場資產價格的影響。今回再續!

2007年,美國爆出次按危機,投資者對次級抵押證券的價值失去信心,引發流動性危機。當時,多國中央銀行先後多次向金融市場注入巨額資金,但最終也無法阻止這場金融危機的爆發。事件發展到2008年9月,這場金融危機開始失控,多間大型的金融機構如雷曼兄弟等倒閉或被政府接管。

美股由當時07年11月曾高見超過14000點,持續下跌至2008年底低過8000點,跌幅近半!而這場金融海嘯,迫使時任美國聯儲局主席柏南克以量化寬鬆(QE)手段應付,聯邦基金利率自08年12月16日起,一直維持在0.25%水平。

美國曾前後實施三次QE,中央銀行利用憑空創造出來的錢在公開市場購買回國家債券、借錢給接受存款機構、從銀行購買資產等。這些都會引起政府債券收益率的下降和銀行同業拆借利率的降低,銀行從而坐擁大量只能賺取極低利息的資產,央行借此迫使銀行去增加貸款以賺取回報,以紓緩市場的資金壓力。這個大印銀紙方案最最終於2014年10月結束,在這段期間,央行體系合共創造了近4萬億美元,美聯儲的資產負債表由06年底9037億美元到2014年底4.5萬億美元!銀行再可以透過存款倍數效應(Deposit Multiplication)通過借貸,再創造出更多的貨幣供應。而利率直到最近才正式上調,這意味著這場由08年開始放水,在2014年10月開始進行首步曲,而最近再以加息展開收水二步曲!

在這三次放水之中,從量化寬鬆的過程中,雖然這個QE的而且確可以解決當時最迫切資金流動性的問題,但卻埋下一輪金額危機的遠因。07,08年的次案危機,就是一場因過度信貸而產生的泡沫,這幾年的QE,印製出幾萬億美元的資金,就是要炮製出一個更大的泡沫,去冚熄先前的信貸泡沫!

零利率的情況下,大量增加了銀行的信貸增長,而這很大部份的資金,都是流入了基金或股票等回購上,這很大情度上助長了美國由08年至今長達7年的牛市,更把美股的股值推至現今歷史的高位!

好奇怪又好巧合地,通常每隔7年都有一件事件去製造出一個循環:

1966年:越戰爆發,反戰示威持續,美國股市崩盤,經濟陷入衰退

1973年:石油危機、第四次中東戰爭、再引發股災及經濟衰退

1980年:通貨膨脹、兩伊戰爭、“白銀星期四”、再引發股災及經濟衰退

1987年:“黑色星期一”全球股市陷入股災

1994年:債市崩盤、第一次車臣戰爭,道指進入熊市

2001年:科網股爆破後再有911事件觸發全球股市崩盤,引發經濟衰退

2008年:07年次案危機開始發酵,最終於08爆發,引致金融海嘯,美股崩盤,美國最終以QE救市告終。

美股自08年底開始到2015年已展了剛好7年的牛市,美國在這個時候開始從新進入加息周期,美元由弱轉強,引起全球資金大執位,08年開始由美國帶頭放水開始轉向收水,商品在美元轉強下進入熊市,商品價格下跌,加大全球經濟陷入通縮風險,一些以出口商品賺取外匯的國家會受商品價格下跌及其國貨幣匯價下跌而受兩面夾擊,如這些國家是外債多的話,這更是苦不堪言。美息上升帶動折現率上升,任何資產價格大趨勢向下,萬劍歸宗去美元,美股股值現也正處於歷史高位,是否真的有7年之養?



YOKI WONG



以上文章已於2015年12月22日於[大方向]發表




仍受制下降通道 後市未宜太樂觀

在美股回吐下,恆指周五一開市已低開215點,之後最低曾見過21625全日低位後開始逐步回升,可見市況見21600點附近略有支持,恆指中午曾一度回升高見21956全日高位,22000點關前有明顯阻力,而22000點左右是11月市營造的兩個雙底,而今已變成一個阻力,而且更是由10月中至今形成的下降通道頂部(見附圖),又是20天線左右位置,在沒有什麼特別大利好消息及大成交配合下,此位短期間並不易破!升不到又自然回落,指數向下再尋支持,整個下午市都是反覆下跌,最終收市跌116點,報21755點。現時大市走勢仍然受制於下降通道,形態仍然是將一浪低於一浪,如這個趨勢持續,大市將於1月左右再試20000點支持。MACD雖然曾有拗腰向上勢頭,但如果是市弱,仍然無力升穿EMA(9)的,所以不排除MACD迫近EMA(9)前再度受阻回落。RSI之前最高都是升回50附近已回落至43,超賣已改善但仍然顯示出弱勢未改!國指則跌32點,報9634。全日成交額748億,明顯多於早幾日,但要注意的是富時中國50指數及富時中國A50指數成份股變動於收市後生效,大市尾市最後10分鐘成交急增200億元,若扣除此項因素,成交只有500多億,可見市況依然淡靜。



上回說到美國加息有什麼影響,今日再續。

美國是現時軍事及經濟最強的國家,兩者都支撐了美元成為世界流通量最高及最廣泛成為各國儲備的貨幣。而美元一向被投資者當是世界上最低風險的投資,大學時金融科的教材會將美元說是0風險的資產。因此,持有美元收的利息,就是在0風險的投資下,你所獲得的回報!

風險越高,回報理應越大,即使市場仍未即時糾正錯誤,只要市場是資訊流通,沒有交易成本,沒有進入障礙及時間性限制等因素,市場基制是會糾正錯價。而最終回復到風險越高,回報自然越大的理性原則。現時美國加息,即0風險的資產回報上升,那麼基於經濟學上的均衡原則,一些風險較高的資產,其要求回報自然要有所上升。就以投資物業的回報為例,由於港元是跟美元掛勾,香港的息口最終是跟美元走,未有即時只是時差滯後的問題。現假設美元是在0息的環境下,在香港投資物業的回報是每年2.5%。當美元由0息加至0.5%時,投資香港物業回報理應要上升0.5%(暫以絕對數字計,不是以百份比計幅度),所以香港投資物業的回報市場將會調節到3%。而繼續保持2.5%差距,以反映投資香港物業相對持有美元儲蓄的風險值。投資物業的回報來源正是租金,若業主不能再向租客加租,那麼租金的回報已去到頂峰,處於一個不變值的狀態,只會令物業價格下跌來遷就達至3%要求回報率。所以理論上,當美元加息的時候(港息跟隨),而租金不能再向上調,物業價值將會下跌!

資產價格究竟是怎樣釐定呢?

以前聽過一些地產地理向租客說,由於業主買這個單位的價錢高,所以租要收貴些!以這個說法,好像是資產價格影響要求回報!

事實上,是本末倒置!

一件資產的價值,是將估算其可以產生的現金流,再用一個折現率,把將來的價值折合為現時的價值。折現率是指將未來有限期預期收益折算成現值的比率。簡單來說,折現率=無風險報酬率+風險報酬率。所以當美元加息,無風險報酬率的報酬率就會上升!至於風險報酬率方面,早前香港樓勢如破竹,但在美國加息再加上租金回報可能已到頂峰的情況下,風險正在上升,所以風險報酬率也應該上調!兩項主要因素,都會使折現率會上升。
折現率同資產的關係是反相關,即折現率越高,資產價格就會越低!

因美元是世界上公認的0風險資產,所以美元加息的情況下,基本上什麼資產價格都會下跌!

美元是世界最主要的大宗商品計價貨幣,大宗商品是什麼,正是世界所有商品的原材料!美息上升,美元強勢,所有原材少價格都要下調,所以環球通縮風險正在增加。

那麼,我投資一些減息中的貨幣咪得囉!

可是,減息中的貨幣都會匯價走弱,做成匯兌的風險!

正如前文所說,雖然加息今次只是很少幅度,但以史為鑑,當美國開始加息周期,隨時經歷9次長達3年的時間,所以溫水正在煮蛙!

有人說,加息反映經濟好!無可否認,經濟不好何以加息?問題是加息的是美國,不是全世界,而香港同美元掛勾,香港勢必跟隨,港元同美元掛勾,不等於香港經濟同美國經濟掛勾,香港的聯繫匯率,賺的是港元的穩定性,蝕的是香港失去了自我的貨幣匯率調節基制,去調節經濟。港元跟美元升值,港元變成整個亞洲區貨幣最沒有競爭力的貨幣,市場不能用匯率調節,就要用資產價格去調節,所以這是港元資產,尤其是物業的主要風險所在。


YOKI WONG


本文已於2015年12月20日於大方向發表

2015年12月18日 星期五

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美加息塵埃落定 資金流向定輸嬴

美國聯邦儲備委員會昨晚一如市場所料,終於宣布將聯邦基金利率上調25個基點到0.25%至0.5%的水平,這是06年6月以來美國首次加息,這標志著美國長達7年的零利率時代的落幕。除此之外,聯儲決定將準備金及超額準備金利率升至0.50%,貼現率也調升1/4點至1.00%。或許不明朗因素消除,加上聯儲局之後重申,貨幣政策立場依然是寬鬆,目的是促進勞動力市場進一步改善和使通脹率重返2%的水平。聯儲局預計聯邦基金利率僅能緩步提升,配合未來經濟的發展路徑,這個低利率可能仍然維持一段長時間。大概至2016年底,利率將逐步接近1.5%的水平,到17年底,將接近2.5%。而到18年末,利率的中位預期才增至3.25%,利率將回復正常水平。美股消息公佈當日近乎以全日最高點收市,而標普500指數大幅高收1.45%。

美國至今仍然是世界經濟及軍事上的一哥,兩大因素支持美國在全球成為政治上最具影響力的國家,而美元也順理成章成為世界最主要貨幣。在過去30年間,美國共經歷5輪加息周期:

1982年10月至1984年9月,聯邦基金利率從9.5%上調至11.5%
1988年 3月至1989年4月,基準利率從6.5%上調至9.75%
1994年 1月至1995年5月,基准利率從3%上調至6%
1999年 6月至2000年5月,基准利率從4.75%上調至6.5%
2004年 4月至2006年7月,基准利率從1%上調至5.25%

跟據以上5次加息周期中,加息周期一但開啟,往往表現為連續加息,在以上所說的5次加息周期中,平均每個周期都上調利率9次。所以這個宏觀經濟事件,將會影響未來環球投資環境的[大趨勢]!美息走向影響美元強弱,對世界資金流向有舉足輕重影響。美國昨晚最終加息,後市如何?

從史為鑑,美國首次加息前的一季度,美匯指數會較為強勢,這反映出市場已有加息預期,資金早已開始部署。而當真正加息前的一個月以及加息後一個月、一季度,美元多數走弱,這表示出美元強了一段時間後,加息臨近的時間,投資者對於美元會較為謹慎,而加息後,所有預期已變成事實,加息的炒作多自然停止,若果美元先前炒高了,市場會慢慢回順到市場應有的價格。

今次加息前三個月,美元走勢甚強,最主要的原因,當然是市場炒緊美聯儲加息。由於加息的影響已經在美元匯率中反映,所以真正宣佈加息後,美元的表現可能同以往幾次的加息後表現一樣,會有點走弱。
中線而言,筆者認為美元都是走強。原因是:

第一,經濟增長方面,美國同世界其它主要經濟體相比,如歐,中,日等是一枝獨秀。

第二,貨幣政策方面,這些國家經濟不好,自然要繼續推出量化寬鬆政策措施刺激經濟,短期內,筆者相信這些措施還會持續,世界上主要經濟體,相信只有美國才有加息的可能。眾多新興國家,紛紛想把其本國貨幣貶值去刺激出口,持續匯價下跌,這將導致資本從這些新興市場流走。

第三,債券收益影響資金流入。美國加息後,最先影響一定就是美國國債。美元走強,適逢利率上升,相對之下其他
國家貨幣走軟,利率趨降。在美債的收益上升的同時,其他國家債券的收益反而下降!這會令美國債券的需求量變大。環球大戶必須將他們的貨幣兌換成美元以買入美國債券,這些美元需求將推動美元更加強勢。

美元走強又有什麼影響?

首先,對於美國本土的星斗市民而言,美元走強,當然對他們出國旅游有利。可是,對於美國的出口商而言,就當然不是了,看現時美國的GDP結構,美國有13%的GDP是來自出口。世界上有眾多國家都不想自己貨幣強勢,當中包括出口佔GDP達23%的中國。中國自己一方面想人民幣相對穩定,因人民幣想成為世界各國主要儲備貨幣,這也是一個中國夢!雖然人民幣已被IMF接納,加入SDR,別國在比例上持有多少人民幣,當然會考慮這種貨幣的穩定性。亞洲其他小國,很多都非常依賴出口,經濟唔好下,人窮當然志短,所以欲求透過貨幣眨值以幫助出口,中國作為亞洲首要大國,人民幣帶頭眨值,只會推使其他亞洲貨幣作下一輪貨幣眨值潮,所以人民幣在這個客觀環境下,人民幣只會將會作適當眨值!人民幣最近幾年,都是釘住美元走,同美元保持一個相對穩定的匯價,人民幣在非官式的情況下,好像同美元掛鉤,這多年的時間,已引致外國(非美國)的買家進口中國商品的價格高企,如今耶媽終於宣布加息,如中國再釘住美元而走強,只會再打擊中國的出口,這誘使人民幣將會在適當貶值的一個動機!

美國軍事世界最強外,美元是美國的另一類武器!現時世界上很多金融合約,大宗商品諸如石油,貴金屬等都是以美元定價的。美元強勢即代表買家如持有美元下,就能以更少的美元買到更多商品。美元上升,變相價格下降,下些商品股,如埃克森美孚等,銷售收入應會受打擊。今年4月,中國已躍升成為全球最大石油買家!同時間,中國也是全球最大的大宗商品買家。廉價商品當然一方面有助中國經濟發展,但同時間也向中國輸入通縮的問題。而現時中國經濟並不很好,美元走強的情況下,對嘉能可(805)、必和必拓等大形大宗商品企業影響或會很大。所以嘉能可(805)這間公司若有什麼問題發生,對環球經濟及金融市場可能是一個災難。。。

待續!


YOKI WONG


以上文章已刊登於[大方向]

2015年3月26日 星期四

再談樓市@2015

早幾年前都寫過下關於樓市的看法:

http://yokiokay.blogspot.hk/2010/07/yoki-wong_4188.html

http://yokiokay.blogspot.hk/2010/08/yoki-wong.html

這篇文章原本題目是再談樓市@2014,但又於斷斷續續由2014年寫到2015年,所以文章題目再談樓市@2015。

眾所周知,大家都知道現時利率是處於非常低的水平,至今保持仍然非常低的水平是源於美國在金融海嘯後要拯救疲弱經濟,狂印鈔票,美其名[量化寬鬆] Quantitative easing(QE)!
「量化寬鬆」中的「量化」就是指將會無中生有地創造指定金額的貨幣,而「寬鬆」則指向銀行寬鬆,以減低銀行的資金壓力。中央銀行利用憑空創造出來的錢在公開市場購買政府債券、借錢給接受存款機構、從銀行購買資產等。這就引起債券價格上升,而引致政府債券收益率的下降,同時間,銀行同業拆借利率因水浸而降低,以求紓緩市場的資金壓力。將利率處於極低水平就是主要藥方。

退市 = 低息周期完結 = 加息周期

13年9月17日,美國聯邦公開市場委員會(FOMC)結束了為期兩天的議息會議,聯儲局發表聲明,維持利率於0至0。25厘之間不變,並一如預期減少買債規模100億美元。到了下月,買債規模將跌至150億美元,整個量化寬鬆便告落幕。

美國聯邦儲備委員會還公佈退出量化寬鬆政策的新原則,明確將提高聯邦基金利率(即商業銀行間隔夜拆借利率)作為貨幣政策正常化的第一步。雖然耶倫在當天的新聞發佈會上並未對何時啟動加息作出明確表態,聲稱加息具體時機仍然取決於美國經濟形勢的變化。

聯儲局自己推斷,明年美國經濟增長2。6至3%,比早前預期的3至3。2%為低,美國經濟未必能步入快復甦階段,因此,耶倫重申「結束買債後一段頗長時間」維持超低利率。

在這個重申「結束買債後一段頗長時間」維持超低利率的同時,耶倫又承認加息步伐可能輕微加快,多數市場人士預計美聯儲將於明年年中啟動加息。根據美聯儲官員發佈的最新利率預測,到明年底聯邦基金利率將升至1.25%至1.5%。

量化寬鬆已踏入尾聲階段,意味著美國將進入加息周期。

跟據書院派的邏輯,當利率上升,所有的資產價格就會下跌,原因是資產提供的未來收入,折現為 Present Value 會下降。因此,如果 Assuming other things being constant,理論上樓價是會下跌。

在這個息口上升,引致樓價下跌的理論下,如果之後真的下跌,我相信是一個不錯的入市機會,但是不是真的下跌麼?我認為即使下跌,跌幅都不會大,並不如[東東東東東東]所說的樓市崩潰:





我的見解是什麼呢?

以[東東東東東東]的核心想法,目前支撐樓價只有低息環境!似乎利率就是一切!

看價格走勢,基本上是取決於[供求關係]!

先從供應方面說起!

樓宇的供應是否能夠充足,先決條件是要看土地供應!

香港地少人多,已發展了超過一個世紀,尚有幾多土地可以供應?

香港有百份之四十的土地是郊野公園,合共佔地430平方公里,相比全港土地面積1104公里。但是要發展郊野公園,必然受到很多市民反對,而且很多郊野公園跟本是山,是水塘的集水區等,跟本是不可以拿來發展。就算真的拿來發展,時間上要面對市民的反對聲音,示威遊行,環保報告,司法覆核後,即使攪掂,都要攪土地招標,規劃設計,基建配套,移山填海,再等佢起埋樓,賣埋再入伙,已經是N年後的事,遠水難救近火!而且,這些土地,我不相信會來起公屋,因為郊野公園環境優美,對官商勾結的政府,最適宜是包裝成豪宅或精品房,實際可建樓宇給普羅大眾的跟本是非常少,最後即使真的以郊野公園一些土地拿了出來發展,都是給發展商一個大禮!

隨了郊野公園之外,香港政府尚有很多土地儲備,但這些土地儲備是預期給原居民起丁屋!

根據發展局局長[囤地波]在一份本地報章撰文(題為《香港人寸土必「增」》)指出政府手上的2348公頃土地儲備(發展局其後發出聲明解釋這土地面積可能比預期小),其中933公頃是用於「鄉村式發展」(大部分是預留興建丁屋),佔土地儲備約4成,至於用在住宅發展則只有392公頃,佔土地儲備1成7。

[丁屋條例]是1972年港英政府制定新界小型屋宇政策,規定年滿18歲的新界原居民男丁享有丁權,可申請在其所屬的鄉村範圍內興建一所三層高、每層面積700平方呎的丁屋。而《基本法》第40條列明,新界原居民的合法傳統權益受香港特別行政區的保護。

丁權世代繁衍

享用年齡:18歲男丁(海外定居同享資格)

享用資格:先在祠堂「點燈」,寫入族譜,經村長村民認可,便可世代繁衍

建樓優惠:滿18歲可以「原居民」名義向地政總署申請建屋牌照,審批時間約4至5年

建屋面積:每個丁權可申請興建一棟樓高三層,每層面積700呎丁屋
土地供應有限,丁權可無限量放大,丁屋是原居民唔駛做有錢收的財路!你斷人財路,最後當然受到既得利益者反對!政府其實並不是知道這個問題所在及嚴重性,但基於唔夠惡,打份工無謂搵命博的前題下,唔敢同新界佬開波:

特區奶媽林鄭,早在當發展局局長時,指要為新界原居民丁屋權益「劃線」,建議最後一批享丁權的是在2029年出生的男性原居民。其言論觸動不少鄉委會成員神經,甚至有人批評她挑起火頭。




特區奶媽曾指斥「丁權無限多」,面對世世代代丁權及土地需求,令政府感到困擾。早前她接受報章訪問指《基本法》保障原居民權益及香港生活方式50年不變,直至2047年。以現時滿18歲的新界男性原居民可申請丁屋推算,最後一批可享丁權應是2029年出生的男丁,政府可研究以這一年為界線。


其實用[研究]一詞,而SHOW左畀你睇,特衰政府只伯想探下口風,睇下新界佬有咩反應,當奶媽一講出口,即時狗血淋頭,好打得即時變成唔打得,於是這個波,又推畀下家庄!


隨了郊野公園唔攪得,丁屋問題唔敢掂外,香港的其他土地供應,其實又被地主佬操控!5大地產發展商的土地儲備數量,與政府數據作一比較,地產商合共持有的土地面積竟超政府的3倍之多!

政府方面,以2010年數字,主要土地儲備來源包括勾地表、不定期賣地表、地鐵公司和已經公布進行的新發展區用地,政府生地和熟地合計有320公頃,即約3,448萬平方呎!

已公開披露的地產商資料方面,最多土地儲備依次排列是四叔、郭氏兄弟、大粒墨、大好友和李超人,五大地產商合共所持有的土地,包括計劃中、發展中及待發展的總面積,合計有1,279公頃,即約1。37億平方呎。

幾個地主佬操縱土地供應比特衰政府更多,實是近乎寡頭壟斷,增加樓宇供應會拖低樓價,各公司皆為上市公司,要向股東交待,一砌利益以公司利益為依歸,你認為地主佬會增加樓宇供應嗎搬石頭揼自己腳嗎?

當樓宇供應多,價格就下跌了,影響邊際利潤,所以地主佬也惜貨如金,以吱牙膏式推售物業。再加上勞動力不足,基建配套交通設施興建需時,冇基建配套,其他學校網,交通等都未攪得掂,冇配套,樓價自然賣得不好,地主佬的著眼點是利潤,上市公司要同股東交待,地主佬不會為特衰政府要跑數而麻木發展!民生問題,民粹問題,是特衰政府的責任!加上地主佬自己起屋,都面對勞工不足的問題,建屋速度也受到這方面的問題制肘。

而地主佬的所謂土地儲備,其實很多都是農地,而農地由未可施工的,稱為生地,變為可以動工建築的土地,叫熟地!由生煮熟的過程其實是十分漫長,除與政府磋商補地價及協議金額需花上冗長時間!

特衰政府前朝為港英政府,港英政府是實行高地價政策,而香港高地價政策的起因是一連串特殊環境下的歷史的結果:

第一次鴉片戰爭之後,英國要了香港為其殖民地,而當時英國之所以看中香港,其主要原因是維多利亞港,英國人當時正在建立一條全球的貿易路線,來運輸他們搜掠原材料與他們生產的產品,他們需要不向他們征稅的自由貿易港,而維多利亞港的天然優勢-水深,港闊,避風,正正是英國人的需求。

而正正因為英國人將香港設為了自由貿易港,政府(港英政府)無法從貿易中征稅,但建設香港又需要資金,但香港卻土地貧瘠缺乏自然資源,而英國政府又不願運過錢來,那麼港英政府唯一可以做的,也是唯有擁有的就只有--土地。由此開始了土地在香港發展中的重要角色。

在香港成為英國殖民地的那一刻開始,根據《英皇制誥》,所有土地馬上皆屬英國皇室所有,稱為官地(Crown land),所以香港所謂的土地拍賣並不是真的將土地永久出售,而只是出售有期限的使用權(Leasehold),可以稱之為”批地”。(早期批地年期極長,為999年,而後期縮短至99年,而現時批地年期大多為50年。)

而由於土地全部屬於政府(英國皇室),政府作為一個壟斷的供應者,維護自己利益的最佳辦法,就是慢慢賣,一點一點地賣,來提高價格。由此,限量賣地必然成為了政府最理性的行為,而這就是高地價政策的開始。

踏入二十世紀,於四十年代後期開始由此中國大陸的戰亂與動盪,內地大批人口湧入香港,香港人口急速膨脹, 香港人口由46年的60萬,於49年激增至186萬,到59年更超過了300萬,人口的急劇增加使居住成為當時社會經濟中一個嚴重問題。因此港英政府於50年成立香港模範屋宇會,由政府撥地,為低收入居民提供廉租房屋,興建之屋苑有模範邨,而於54年開始大量興建徙置區。

當時,香港除了貿易外,輕工業漸漸崛起,而大量從內地來港的貧窮移民便成為了工廠工人,徙置區可以視作等同於工人宿舍,降低工廠的成本,更有助於香港的出口,其實就是一種補貼。

在高地價政策下港英政府可以以低稅率來維持香港的競爭優勢,同時又有收入搞公共服務,為低收入提供一定的保障同時,中產可經投資物業而享受到財富增加的好處,這漸漸便加強了整個香港社會對高地價政策的路徑依賴。

《中英聯合聲明》限制每年香港土地供應不得多於50公頃,土地供應設上限,這更做就高地價!高的地價使只有少數的擁有龐大資本的地產商才能參與土地市場,結果做成寡頭壟斷,造成政府與地價巨頭與數百萬私樓擁有者這共同利益體,而這造成了回歸後高地價的必需繼續性。

高地價政策可以改變嗎?

現時香港政府的財政收入以2013年為例,賣地收益包括補地價等約佔15%,雖然看似比例不太高,但實際上政府要支持龐大的政府開支,包括醫療,教育,社會福利及基建投資等,事事需財,沒有賣地收入,政府很容易變成赤字財政預算。

在[老懵懂]年代,曾經攪個8萬5政策,引致香港滿是負資燦,[老懵懂]最後腳痛落台做京官,及後接班人,無不以此為鑑,誰敢引爆樓市?

除了郊野公園,預留土地給丁權,政府剩餘土地,地主佬囤積的土地外,另一個增加土地資源的,就是市區重建。然而,市區重建個職權交左比市建局,而市建局亦是要自負盈虧,本質上又是一個發展商。由於要自負盈虧,市建局出手的,都是有利可圖的項目,最近收地的如上海街近朗豪坊等,收地成本都相當貴,會用來起公屋嗎?最後市建局又會同地產發展商合作包裝成豪宅出售,成為一個謀利項目,那麼樓價會因市區重建而下跌嗎?

所以市建局,實際是地主佬的有牌打手,地主佬本身都會主動收樓,但收購過程涉及很多問題,例如業主失蹤問題,釘子業戶問題,業權不清問題,價格爭議問題,搬遷賠償問題,所以市區重建當中也涉及很多技術上問題,要收齊花並不容易,即使完成整個地段收購,也要規劃興建,所以市區重建的步伐,也不會很快。

現時無論市建局收地,地主佬攪疲勞轟炸式收地都好,即使傾得埋冷,市區土地有價有市,收購價都過萬一呎,未計當中收購時的行政,放老鼠,晚上拍門等攪滋擾等成本!

從以上幾種可以獲得土地供應的手段,阻力重重,時間需時,就算移山填海,做地成本因勞工成本等上升也變得昂貴。

因此,影響樓價供應其中一個因素,就是土地供應的問題,地價是易升難跌。

隨了地價之外,另一個影響樓宇價格的因素就是建築成本。在現時建造業勞工短缺下,人工早幾年唔加,找唔到人開工先走來加,所謂吸引新血入行,但時下青年,驕生慣養,又有幾多個頂得風吹日晒?而人手亦不是一請就有,當中涉及培訓時間,蜀中無大將,廖化作先鋒,做得一頭半個月,走馬當師傅。再加上最低工資問題,老師傅捱左幾十年,仔大女大有屋住,有錢的就退休,少錢的半退休,一半工作一半旅行,冇錢鍾意滾或賭的,啲時間都要北上或過大海,冇時間開工。冇錢有壓力的,不如轉做食蕉冇咁辛苦。

所以勞工的層面上,唔勁加人工,好難迫到老師傅回心轉意,迫到後生仔甘冒形象受損,唔出到高利誘,難有義士捨身成仁。重賞之下,才有勇夫,工資上升,自然是必然趨勢,最低工資,更令建造業的人工升勢火上加油。


從大陸引入外勞可以嗎?這也是阻力重重,因先會受到本地勞工團體積極反對,而且大陸勞工也不會太平,因內地建築工人人工也是每年以20%複式增長。

其他建築材料,價格都是上升,原因正是通貨澎漲!所以建築成本上升,是必然事實。

地價即使唔跌,建築成本都是趨升。建築成本主要分建材同勞工方面:

現時建材材料成本加幅已高過平均通漲率,但已算是溫和,皆因現時美元強勢下,限制了主要商品價格,如果美元弱勢,商品價格就會走高,直接推高建材成本。

勞工成本方面,主要是看供求,最低工資下,已間接拉高了建造業人工,而現時本地建造業的勞動力已是青黃不接,很多建築工人年屆50幾樓上,為行業主打骨幹年齡組別,而現時已進入退休潮,人手短缺,不單做成工程延誤,在供求關係,人工自然飆升。


因此,我看不到建築成本會下降,只會越來越升,幸好最近油價下跌,阻遏了一些成本漲勢,一但油價回升再加上美元弱勢,建築成本更會升得厲害。

現時興建一間公屋單位都要涉及120萬建築費,一間公屋都是300呎左右,建築成本都要4000蚊一呎未計地價,其他私人發展住宅建築費應比公屋更高,那麼計埋地價,發展商利潤,銀行利息,那麼樓價要賣幾多錢?

以上幾點說出了土地供應稀缺的問題,引致地價難跌,再加上建築成本上升,政治因素及利益關係,在供應面上,樓價是易升難跌。

在需求方面,香港地少人多,而人口仍然是持續上升(見下圖),除了自然增長率外,最主要人口的增長來源,是偉大的祖國。


香港人口,2011年人口普查數字


現時每日有150個單程證配額,60個分配給持居權證子女,30個給分隔兩地十年或以上的配偶 ( 即 〝 長 期 分 隔 配 偶 〞 ) 與隨行子女,以及60個給其他類別的申請人,包括分隔兩地少於十年的配偶與隨行子女、內地無人撫養而需要來港投靠親屬的兒童、來港照顧年老無依父母 ( 即在港沒有其他子女 ) 的人士,以及在內地無人供養而需要來港投靠親屬的長者。



雖然這些人仕,大部份並不會即時走落來香港買樓,但肯定會增加樓宇的需求,雖初則與父母配偶同住,居住環境自然擠迫了,自然增加換較大面積房屋需求。他們很多都會輪候公屋,加大公屋的需求,公屋的輪候時間拉長了,政府自然受民粹壓力,要興建更多公屋,更快上樓時間,公屋又加入爭奪土地的戰團,土地需求增加,也推高了地價,再引伸到樓價。

此外,利率上升,是否一定會另樓價下跌?

97年時,最優惠利潤是8。75至9。5厘,最優惠利率是處於P+1。75至2厘,利率當時也是趨升,但樓價也是屢創新高。

就以97年的利息同10年比較,假設一個單位200萬,借70%!

97年時,月供要15415,人工每月搵20000,也很頭痛!

10年時,利率已大幅下降,月供$4502,每月搵15000,也是綽綽有餘。

有說現在上車難,那麼97年豈不是更難?

利率只是一個表面化數字,實際還是要看埋通漲率,當市場開始加息的時候,已是代表通漲已經來臨,當通漲率高過市場利率,那麼就是出現了負利率,當負利率出現,實物資產就有保值因素去對抗通漲,樓價也因負利率的情況下得到支持。

而現時估計樓價可能下跌的原因是由於利息將會趨升,無可否認,看現時情況,利率應向上行,但問題是,幾時開始向上行?

香港的貨幣是跟美元掛勾,港息也是跟隨著美國利率走勢,可是,現時美國的情況,並沒有加息條件。美國頁岩氣/油發展甚速,世界各國開闢了多方面的潔淨能源,減少了對石油的依賴,與此同時,最大產油國沙特,或因想制裁俄羅斯,伊朗等敵對勢力,或同時對應美國頁岩氣的發展,使出一招油價增產,油價在這半年間,頓時腰斬。

石油為多重商品之根本,油價下跌,大幅拉低通漲,經濟較差的國家地區,甚至有通縮風險,歐洲諸國,日本相繼減息,貨幣眨值去避免通縮風險及刺激疲弱經濟。其他地區減息,已變相令美元相對已經加左息。

美國有前車可鑑,1936年,美國因過早退市,而發生第二次衰退。當今決策者,誰有勇氣冒著初見復甦,就即時趕住退市,有可能要孭再次陷入衰退這隻黑鑊?因此,我相信現時距離加息,仍有一段時間,就算真的加息,幅度都是非常少,而且都是龜速進行。

而在各國打緊貨幣戰爭之時,貨幣供應早已天文數字向上增加,還未見通漲,全因增加貨幣的供應去冚番早前的過度槓桿化。大量貨幣供應,早已是計時炸彈,一但爆煲式通漲發生,銀紙即使在加息下,購買力亦會被高通漲所蠶食,當見到真是加息時,可能就是貨幣供應去剌激經濟這一招玩完,爆煲了!什麼最保值?當然是實物!

常說香港樓價貴,我們可以看看周邊地區的樓價現時是什麼水平。一河之隔的澳門,樓價也拍住香港,只是最近因習總打貪,拖累博彩收益,而另澳門的樓價有點回落,但仍要成平均成9000蚊一呎!

毗斴深圳經濟特區,以近香港關口福田口岸步口約三十分鐘距離的一帶,樓價也動輒$37000-$43000人民幣一平方米,折合約$4500至$5300一平方呎,這個價錢,還是建築面積價錢,當8成實用,實呎都要$5400至$6300一平方呎。

香港人收入的中位數及平均數,約每月$11000,即是說香港人平均一個月人工,可以買到實用面積一平方呎的地方。而現時深圳地區,2014年入息的平均數為$4360人仔一個月,中位數為$3468人仔一個月,因為平均數會因最高值而被拉高,所以應按中位數去比較。

從此可見,深圳人一個月人工,還買不到實用面積一平方呎的樓,可見深圳上唔到車的情況,比香港更加嚴重。而在深圳,樓市究竟是冷定熱呢?好明顯,現時國內樓市是處於冰河期,在這時期下,國內樓市也相對那麼高,不單止深圳,上海,北京等樓市,也不是平宜貨,可想而知,香港樓價算高嗎?

要清楚,即使你搬上深圳,可相對比香港買平或租低20%的樓價,但是被不是冇其他成本!例如,你上班用多了時間番工,搭長左時間車,過關要同強國人一齊排隊,鄰居換上強國人,萬一屋企發生火警,唔知幾耐才見到救火車,萬一要救護車服務,等得來,隨時白車變叫黑車,落街食飯,隨時食地溝油,子女讀書,又要鴨仔過河跟呀姨過關,仲有啲樓唔知起得安唔安全,因大陸新聞見很多樓都是豆腐渣,用木方代替鋼筋,即使深圳的平安大樓,有報導說更是咸水樓,平安大樓隨時唔平安。而國內現時樓宇壽命平均只有30年,那麼大陸樓抵嗎?

樓宇可抵抗通漲,所以當通漲的時候,樓宇也會升值,當然,人工也會因通漲而加人工。可是,樓價絕大部份時間都唔會跑輸比通漲,而且很多時間都是跑贏通漲。相對人工來說,人工的加幅,9成9都是追不上通漲。

樓價動輒幾百萬,人工一般一兩萬,即使在樓價同人工都不跑輸比通漲,樓價上升3%,人工加3%,樓價比人工銀碼大得多,所以打工人想買樓?只會被越拉越遠。在低息環境下,先洗未來錢而涉及很低成本,而市民仍買唔到樓,那麼加息後,是否更買唔到樓?

現時樓市是處於一個循環當中,由於很多人買唔到樓,於是要租樓,唔租樓的可同屋企人住,但要住迫啲同埋本身唔想,係都要搬出去,於是租樓住!就是人買唔到樓,才會有租樓市場,當個個都是業主,那裡有人租樓?所以多人租樓,樓就有租值,有租值,就自然樓價值錢,樓價越值錢,越多人想要,因不單止是想改善居住環境,而且更是發達大計,誰人唔想有好的居住環境,誰人唔想發達?所以居住需求及發達需求永遠在支持樓市,只要多人買唔到樓,樓就自然有人租,只要多人想租,供應唔多,自然會加租,收到貴租自然會有好樓價,好樓價即代表更多人買唔到樓。。。。如此類推,樓價就是在這個循環下成長!

香港先天制度有缺陷,自香港開埠,就要靠高地價政策,政府才有足夠的錢去應付大量政府開支及社會福利,政府對土地收入一向十分倚賴,有人曾提出過攪消費稅去減少政府對土地收入的倚賴,可是社會有非常強大的反對聲音去推行消費稅,香港稅階狹窄問題,一拖再拖,迫得政府繼續保持高地價政策。

從政治層面上,香港背後的老細是中國供橙黨,雖則供橙黨在建國之初,曾經有[鬥地主]的所謂土地改革,實際時當時形勢需要,供橙黨要靠窮人去奪取政權。時移世逆,供橙黨現時是唔需要再靠窮人,現時是靠富人去維持社會秩序,所以呀爺對香港有任何批示,都會接見四大地主佬等富人上京面聖,作為人民代表,何不是非富則貴?你看國家現時的政策是傾向人民定傾向富人?香港當權的,有幾多個不是業主大業主?什麼建制派,鄉事派,那個不是大地主?所以政府政策上,沒有任何可能自己整啲政策去整低自己的財富。

常說起公屋去解決樓宇供應問題,先則地從何來,後則錢從何來?由於公屋租金便宜,房委會的財政基本上是來自發售居屋把盈餘的錢去補助公屋,以前是起一間居屋去養兩間公屋,但現時因建築成本上升,賣居屋的錢跟本不能補助公屋。而現時福利政策又常唔收公屋居民一個月租,房委會每年加租又不可超過百份之十,房委會又冇乜居屋可賣,那麼錢從何來?又不是向政府攞?政府錢又從何來?

97年下跌因樓市太槓桿化,樓市一跌就骨牌效應爭相出貨,很多當時的業主都過份借貸,所以防守力唔夠。今時今日,很多業主的物業早已供完,腰錢萬貫,持貨能力甚高,所以價跌則唔賣轉租,市場又唔怕冇人租,所以業主在現情況都沒有很大的誘因去平價賣樓。

綜合以上的分析,我認為樓價難跌,2015及2016等,為私樓供應高峰期,大批新樓將會應市,樓價應有所舒緩,但消化完又點?未來又將遇上加息周期,兩大因素都會某程度不利樓市。現時買樓收租回報率甚低,一般只有2。X%,如租金不能上升,樓價會在租金回報率在3。X%會有強大支持,所以單以回報率看,可能跌兩三成,但是建築成本地價等因素都不會下跌,所以樓價我唔相信回調到2,3成,10%已算很多了,現時樓市是被政府雙辣招對付,如樓價下跌到出位,政府自由減辣,看政府政策,是唔會畀樓市冧,只是怕升得太快!

未來一兩年可能會下是上車最後召集,如果以上所逆的基本因素沒有改變,香港樓大漲少回,長期看肖,好好把握機會了!

YOKI WONG 


































































































2015年2月25日 星期三

房託基金留遺珠 一世易撈看今朝

最近一些防守性高,風險較低,派息穩定的股份都表現不錯,這主要是出於兩大原因:

1。市場對美國加息的預期降溫,美國未有足夠條件加息,就算是加息,幅度都是溫和,而且步伐緩慢。油價今年大幅下跌一半,帶動商品價格下跌,世界多國面臨通縮威脅,利率難有上升誘因。

2。環球局勢動盪,大戶似乎也看不通,取態是在RISK OFF,資金流入防守性高股份避險。

這批防守性股份包括公用股,房產信託基金REITS及一些業務穩定增長而派送慷慨的股份。

在房產信託基金REITS方面,很多隻已是在近年高位,氣勢甚盛,可是投資這些股票的主要考慮因素:[息率]已低,質素較好的Reits息率已低至4%樓下,而質素次一等的息率在5%左右。

股價升至這個水平,我認為投資價值是一般,除非宏觀投資環境有突然轉差再迫使資金再RISK OFF,否則,這些投資只可算是穩定來形容。

然而,在雲雲房產信託基金中,我覺得市場是睇漏左隻春泉產業信託基金(1426)

春泉產業信託主要資產為位於中國北京市華貿中心的兩幢超甲級寫字樓,總建築樓面面積為120245平方米及約600個停車位。

該物業位於北京中心商業區(「CBD」)戰略地段,位處東四環路以西和建國路與西大望路交匯處:



一項物業是否有投資價值,最重要是看 Location,中國地多,如果物業處於鄉郊,供應多需求少,這些跟本沒有很好的投資價值,有投資價值好租的,一定要附近人口密集,交通方便。

而春泉產業信託(1426)的資產華貿中心,正處於北京三環與四環之間的位置,即北京傳統CBD的東南面,以及經擴充後的CBD的核心地段。CBD傳統為國際業務和活動的樞紐,以及多家財富500強公司和跨國公司的亞洲或中國總部。

華貿中心距離天安門廣場約七公里,距離北京首都國際機場約二十公里。地下商場直通一號地鐵線,亦將連接近完工的十四號地鐵線。該物業的正前方直接通往長安街/建國路;長安街/建國路為北京東西方向的主要道路。該物業的戰略地理位置讓租戶及訪客可避開傳統CBD核心地段的繁忙交通。

華貿中心是北京其中一個最備受推崇的超甲級辦公物業。根據戴德梁行13年3月的市場報告,北京的CBD只有十個超甲級辦公物業,擁有辦公物業之中的最優質水平。而其他房地產諮詢公司亦稱華貿中心的超甲級寫字樓為國際甲級寫字樓或優質寫字樓。




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股價表現方面,先看以下幾隻REITS的股價比較圖:




圖中所見,成為藍籌新貴的領匯(823)最近股價回落,或因轉為發展商牽涉出一些不明朗因素,不為市場所接受,亦有可能是炒染藍後的獲利回套,股價今年上升36%。而REITS中一向最強的置富(778),暫時今年上升45%,而質素較次的陽光(435),也有30%升幅,而春泉產業(1426)則上升近25%,而房託中最落後的冠君(2778)因基本因素較差,都上升13%,相比恆生指數,恆指只上升百份之10%,REITS明顯跑贏大市。

再看以下幾隻REITS最近6個月的股價走勢圖:







從這最近6個月比較,每隻REITS都有不錯的升幅,相比同期恆生指數微跌1。1%,而春泉產業(1426)在這6個月之間,完全原地踏步,未郁過!

派息方面,上半年春泉產業(1426)開始提供分派:



如果下半年同樣有$0。139股息派,全年合共派息$0。278,那麼以現時股價$3。73,現時息率是7。45%。


盈利方面,最新的財政報告是2014年的中期成績表,收益增長強勁:



資產值方面,根據2014的中期報告,每股資產值是$6。12,以股價$3。73計,市帳率是0。6倍:




香港上市的房產信託基金息率及市帳率比較:

        股價     息率     市帳率
領匯823  49。55  3。35%  1。18倍
置富778   8。73  4。78%  0。85倍
陽光435   3。97  5。04%  0。56倍
泓富808   2。95  5。08%  0。64倍
冠君2778  3。81  5。51%  0。48倍
越秀405   4。28  6。89%  0。73倍
春泉1426  3。73  7。75%  0。60倍



而按往年時間表,此股約在3月18日公佈業績及開始派送,現價買入,假設期間股價冇升跌,持貨一個月應可收息了。

如果派息同上半年一樣,都是$0。139,假設4月8日收股息,持股40日,期間派息回報化作年息率是34厘($0。139/3。73)=3。726% X365/40=34%

此股比較冷門,不為一般投資者所認識,引致股價較落後,所以才會走出7。45%這個息率!

當此股開始派息,再為市場所注視,股價有權升至$4。63,化作息率6%,相比其他REITS,仍然有很大息率的折讓。

因此,我認為此股有一定的值博率!

首先,最後半年股價都是在現時股價附近位置,近乎未郁過

第二,其他REITS已行,最近半年1426相比其他REITS明顯落後6%至18%不等。

第三,將近派息。

第四,春泉IPO價$3。81,現價仍輕微潛水。

第五,股價偏低好大程度是冷門,由[聞所未聞]至[街之巷聞]這個階段,升幅可以好巨大。


風險方面,REITS的風險就是冇息派,但點解冇息派?REITS同其他股票不同之處就是一定要派,冇得派可能座樓冧左!




從最近的2014年中期報告中,該公司預告會100%分派,所以唔似下半年條數會減派:





YOKI WONG 







2015年1月3日 星期六

2015 重點股(一)

中國雖然已成為世界第二大經濟體系,據估計2014年國民生產總值超過10。35萬億。然而中國在經濟上仍然面對很多老問題:

  • 出口方面,美日諸國佔了中國出口比重相當高的位置,中國經濟對這些國家存在高度依賴
  • 中國油氣資源、礦產資源對國外的依存度高,而這些資源主要通過沿海海路進入中國
  • 中國的工業和基礎設施集中於沿海,如果遇到外部打擊,容易失去核心設施
  • 十三億人口中,有近八億是勞動人口,是否有足夠就業機會長期是社會問題
  • 東部沿海發展集中,西部發展長期落後

為了解決這些老問題,習總提出[一路一帶]的構想。除了可以解決以上的老問題外,突破美帝的外交包圍,維護國家經濟安全是另一個主要目的。

所謂[一路一帶]就是建立世界上跨度最長的經濟大走廊,發端於中國,貫通中亞、東南亞、南亞、西亞以至歐洲部分區域,東牽亞太經濟圈,西系歐洲經濟圈。

而做到[一路一帶],三軍未動糧草先行,冇路何來有一帶?道路鐵路等基礎建設自然要先行,國家要投資大量資源去攪,所以近幾個月基建,鐵路,裝備股炒得火熱。

在云云基建鐵路裝備股中,我認為最值得留意是南車時代電氣(3898)!

首先,李總每次外訪,必向外國元首推銷中國高鐵建設,可見高鐵在國家層面戰略位置,而李總亦想將高鐵變成另一個國家的戰略層次。

中國高鐵,擁有近乎無可匹敵的價格成本優勢,有大量營運經驗。然而南車北車內鬥,自己人打自己人,賤價搶客,李總當然火滾。遂成南車北車聯婚,合拼成為中國中車!當然,合拼後的中車會受惠很多協同效益,在此不多複述。而最大受益者,我相信是南車時代電氣(3898)莫屬。

現時中國的高鐵市場,南北車平分秋色,一部高鐵有別於普通列車,最大分別就是車內的電氣裝置!這就是高鐵的靈魂所在!這方面的技術要求高,有知識產權,持續發展雖要有強的研發能力!當中涉及鐵路的電氣裝置包括:軌道交通裝備電傳動系統、網絡控制、變流器、列控系統、信號系統、軌道工程機械電氣控制系統及整機、客車電氣產品、大功率半導體器件、通用變頻器、光伏逆變器等,這些產品,就是南車時代電氣(3898)的產品。

南車(1766)需然是其母公司,在扣起南車時代電氣(3898)佔整部高鐵最核心的業務後,剩餘就是一些技術含量較低的高鐵,機車,動車等的組裝業務。所以業務比例上,中國南車(1766)算是在鐵路板塊中,屬於工業股級別!相反,南車時代電氣(3898)掌握技術,知識產權,有研發能力,所以南車時代電氣(3898)是鐵路股中,屬於科技股級別。

在股值上,中國南車往績市盈率是32倍,是2013年度利潤為基礎數字,計及今年的增長,現時2014年PE約20倍,而北車的2014年市盈率約19倍左右。而南車時代電氣(3898)2013年盈利基礎市盈率為30。67倍,計及今年增長,現時2014年度市盈率是16倍左右。

以一隻技術性含量較高的股份,市盈率的估值應比技術含量低的股份高,而現時三間公司的股價,以PE計,南車時代電氣(3898)仍然是低過南北兩車,所以市場現時尚未糾正到合理股值水平,因此單已PE去比較,南車時代(3898)當只追回南北車的市盈率股值,已有約20%炒作空間!

除此之外,由於過往南車北車處於競爭狀態,肥水不留別人田,南車的生意一定交給自己仔公司南車時代(3898)去賺,而北車(6199)亦冇理由幫對家,生意自己攪掂,唔會關照畀南車時代(3898)。

時移世易,南北聯婚一家親,昔日寃家變愛人,南車時代(3898)就變成南北車的乖乖仔,所以劇情發展至此,南車時代(3898)好大機會會做埋原北車的生意,所以業績會[大躍進]!而最新公佈的消息是,南車時代(3898)有優先權去購買與其具競爭性業務,換言之,就即是南車時代(3898)是有皇命去食埋北車旗下的類似業務公司。



整個世界開始以鐵路帶出經濟,各國見到中國條橋駛得,爭相仿傚。而以公平的競爭方式去招標,中國鐵路平對家幾條街,而世界很多需要發展鐵路的國家,本身就是經濟出現困難才想用高鐵帶動經濟,這些國家本身經濟底子唔高,傾向性價比,所以中國在世界的高鐵市場,市佔率仍然是會高企。

那麼,咁多高鐵要起,南車時代(3898)差不多是世界性鐵路公司的[寡頭壟斷]地位。現時唔夠300億市值,相對全世界鐵路萬億生意[寡頭壟斷]地位,有權起你一個孖。

短線方面,現時南車(1766)及北車(6199)強的原因,就是南車(1766)及北車(6199)的炒作因素較高,原因是A股有漲停板基制!

H股南北車,沒有漲停板,聯婚消息,一開波炒高3成,A股卒一開即停,而在A股漲停之間,跟本冇乜成交,因為冇人咁蠢會沽。所以A股南北車是有價冇市!

A股股民不能買A股南北車,於是唯有在香港買H股南北車,可是,滬港通機制,入場門檻50萬,一般散戶,只是望門輕嘆。

就是這個機制下,就給了大戶搵食空間!大陸用相對較少銀彈,推高H股南北車,南北車大漲,A股自然即時又漲停,有價冇市。大戶不斷推起H股,A股長期漲停,迫到大陸散戶跟本買唔到貨,所以當他們開始買到貨的時候,大戶就可以在A股那邊高價賣貨畀散戶了。

由於南車時代(3898)是冇A股,短線上是缺少了這個炒作[投機]因素,但路遙知馬力,南車時代(3898)的[投資]價值及現時[水位差別]都是比南北車好得多,所以2015年,南車時代是值得留意股份的第一隻。

YOKI WONG 














2015年1月1日 星期四

2015新展望

轉眼間,2014年已成過去,不論在這一年是賺是蝕,一切已變前塵,人向前望,準備2015。

2015年究竟有什麼股份是值得留意?我認為先要了解現時宏觀大環境!

油價下跌是2014年6月開始引伸出來的宏觀經濟大環境轉變,布蘭特原油油價跌破了橫行兩年的105至110美元的區間,究竟什麼原因令油價下跌呢?

這是涉及一個歷史留下來的老問題,就是叙利亞問題!

叙利亞現時是第三世界的國家,然而古時叙利亞卻是世界最古老文明發源地之一,在成為羅馬帝國疆域以前曾經經歷腓尼基、西臺、米坦尼王國、亞述、古巴比倫、古埃及、波斯帝國、馬其頓帝國和繼後的塞琉古帝國各個帝國時期。

叙利亞地理位置相當特別,正確來講是中東地區,位於歐洲,亞洲,中東同非洲的中間位置,各大洲不同地區的文化,尤其是宗教文化,影響這個地方上千年,同時亦鬥爭了上千年!

633年前,叙利亞是基督教的發祥地和傳播中心,但在7世紀到16世紀初,叙利亞是伊斯蘭教傳播中心之一。及後曾是鄂圖曼帝國,即今天的土耳其的一部份,到了18世紀,由法國入侵,成為法國之所謂保護地。

到了1958年,敘利亞和埃及合併為阿拉伯聯合共和國。敘利亞又再次回到阿拉伯世界國家,但到1961年,敘利亞又脫離阿聯,並重新建立敘利亞阿拉伯共和國至今。

從以上歷史,可知道敘利亞這個地方,經歷過不同文化,尤其是宗教方面的國家佔領,文化及宗教差異,就是成為這個地區長期戰亂的原因!


由於歷史因素,經歷多個不同文化,敘利亞是應是一個多宗教的國家!但鬥爭了上千年,到現時為止,敘利亞是一個伊斯蘭教為主的國家,穆斯林大約佔總人口的90%,而在這個穆斯林入面,遜尼派佔總人口約70%為大多數,什葉派及其他各支派佔總人口接近20%。其餘的10%,就是信奉基督教!

現時很多的戰亂問題,就是來自宗教問題,「伊斯蘭」源自阿拉伯語動詞「ASLAMA」,意指「接納、服從、順從」。伊斯蘭的意思是接納和順從真主的命令或意志,信仰者的實踐方式要以禮拜他、行善和遵從他的指示來證明。為了悍衛「伊斯蘭」,所以有所謂[聖戰],在穆斯林心目中,[聖戰]視為被壓迫下的最後選擇,以悍衛「伊斯蘭」!

這是叙利亞問題的歷史背景,可以視之為遠因!

近因方面,可從1963年說起!
1963年,阿拉伯復興社會黨在伊拉克成功奪權後,同年3月8日復興黨也很快通過軍事政變掌握了敘利亞的政權。為敘利亞唯一的執政黨,敘利亞議會入面,是不存在多黨選舉。

1970年時任國防部長的[哈菲茲]通過軍事政變上台,此後直到2000年去世,他統治敘利亞30年間,一直禁止任何反對黨!所以反對黨被定性為非法組織!


2000年哈菲茲死後,其子[巴沙爾]通過修改憲法繼任為總統,至今!

[巴沙爾]其家族本身是屬於[阿拉維派]教徒,即伊斯蘭教中[什葉派]的支派,比例上僅佔敘利亞總人口的6%。不過[阿拉維派]人士控制著該國的安全部隊,敘利亞政府也一直完全依靠著[阿拉維派]控制的軍隊來打擊反對政府的人:巴沙爾的弟弟,姐夫也是軍隊的副總參謀長。

因此,又是宗教問題的緣故,[遜尼派]民眾對此產生了深深的怨恨。當中包括[遜尼派]的[庫德人]也對此產生許多抱怨和抗議事件。

現時叙利亞正在處於內戰時期,這是由2011年開始,的敘利亞政府與敘利亞反對派之間的衝突。敘利亞的反政府示威活動產生後,受西方國家支持的敘利亞反對派要求總統[巴沙爾]下台,[巴沙爾]同意通過和談解決敘利亞國內的矛盾,但遭到敘利亞反對派的拒絕。敘利亞反對派的武裝隨後與敘利亞政府軍及親政府的民兵組織之間爆發衝突!

咁叙利亞問題,又關油價下跌咩事?

其實很多社會上的沖突,背後都是有外來勢力所撐腰!

現時叙利亞內戰中,正是執政的[巴沙爾]政權,以[叙利亞政府軍同盟],同在野的[叙利亞反對派反抗軍同盟]的鬥爭!

用到同盟,已說出是有外國勢力牽涉入面!

[叙利亞政府軍同盟]背後的正是伊朗,同埋[真主黨],當中伊拉克,俄羅斯,古巴,北韓,委內瑞拉就是背後的援助者!

而[叙利亞反對派反抗軍同盟]有[伊斯蘭陣線],[諾斯拉陣線],[穆斯林兄弟會]等幾個武裝組織為主打,而背後的援助者是沙特阿拉伯,卡達,科威特,利比亞,美國,英國,法國等!

所以表面上是一個個別國家的內戰,實際上幾個大國之間在叙利亞之間的角力!

美國有戰艦戰機,沙特阿拉伯就有石油作武器!

1973年,沙特阿拉伯就是用石油作武器,對付支持以色列的西方國家,而當時的方法是減產,並且對西方發達國家實行禁運,油價由當時不夠3美元1桶,上升至13美元1桶,形成第一次石油危機!

今次沙特阿拉伯就玩相反,2014年6月起,石油價格就出現了一個全球性的下滑,沙特並未利用削減石油產量的手段讓價格回升,更在11月27日的OPEC會議上,率先表明不會減產,以防止其他OPEC成員國減產。

點解其他產油國唔減產?

這正因於這些國家的經濟對石油出口的依賴!

油價跌又唔出口,那麼國家的外匯收入何來?

沙特阿拉伯這招可謂一石二鳥,在公上,一方面可以用推低油價,拖垮叙利亞政府軍背後未持者的經濟,因俄羅斯同伊朗正叙利亞政府軍的幕後老細!

2014年又有克里米亞色機,俄羅斯入侵烏克蘭,受到西方國家指摘,再至制裁,而用油價推低俄羅斯經濟,或是老美同沙特咬耳仔後唸出來的絕招!

另一方面,在私上,或想試圖打壓美國頁岩油,因頁岩油的發展,需要石油維持在高價,才可保持競爭力。

以上兩個想法,必定有一個是沙特阿拉伯的真正出手的目的,否則,邊有人咁蠢將自己可以賣得貴的東西變賣平畀人?

但邊個原因,都不是重點,因不是研究政治及地緣問題,重點是,無論邊個原因都好,這些矛盾,絕非一朝一夕可以解決,所以可以推斷,油價將會在2015年維持在低水平!

那麼就要看[三金]關係,所謂[三金],就是[黃金][黑金][美金]!

石油,就是黑金,石油能帶起通漲通縮,所以黑金同黃金走勢是高相關性,因黃金是天然資源類別中的龍頭,有保值作用,石油上升,預視通漲,黃金也上升!因此,如果黑金下跌,可以預期黃金在一定程度上會下跌,跌得較少的原因,是黃金已近跌無可跌,因已跌至生產成本!

而黃金下跌,金屬中的龍頭下跌,也可預知銀,銅,鐵,錫,鋁等金屬價格也會下跌!

相反,由於眾多天然資源價格都是以美元為計價單位,黃金黑金等下跌,即是美金在升高!

老美政府在相赤持續創新高,老美狂印美金攪QE,濫印銀紙牽扯出的高通漲夢,是否因今天石油價格下跌而弄破?

所以現時各國政府的問題不是在於控制通漲,而是面對通縮的風險!

因此,在面對有可能發生通縮的問題下,在各國都以增加貨幣供應,貨幣眨值當為挽救經濟的靈丹妙藥之下,我相信各國的貨幣利率都會持續低企,美國經濟初有起色,在油價下跌環境下未見高通漲問題,反而有可能出現通縮問題,在美國是否能維持復甦的前題上,聯邦署備局加息有幾大迫切性?在這國宏觀環保下,美元持續走強,有需要再加息令美元火強勢上加油嗎?因此,我看2015年,仍然是利率低企年代,未見有甚麼誘因令聯邦署備局要加息,港息跟美息,也可預期港息仍然維持低企階段!

眾國多以低息保經濟,相信外匯流出的國家例外,如俄羅斯就可能加息!

在中國方面,中國政府面對著幾個大問題:
1。經濟增長增速放緩問題
2。勞工市場就業困難問題
3。經濟產業結構轉形問題
4。地方債務急升風險問題

中國正處於一個經濟結構性轉形階段。由以前著重工業出口的二級經濟產業轉形至服務,技術性含量高,低污染性的三級新經濟產業。

共產黨維持社會穩定,解決國內的就業問題,2014年,中國的高考畢業生有727萬要湧入就業市場,到2015年,中國高考畢業生更高達749萬人,為國內就業市場增加壓力!

要解決勞動力就業問題,當然是靠經濟增長創造就業去解決,可是12月份最新公佈的PMI指數持續回落,報50。1%,從PMI指數中,也可以預見到中國亦有通縮風險,同時亦對就業市場增加壓力!

地方債也是中國政府面對的大問題,2013年數據顯示,中國大陸國有土地使用權出讓收入達到41,266億元,同比增長約45%。而當中,地方政府土地收入則為3。9萬億元,佔國有土地使用權出讓收入的95%!

而2013年地方政府國有土地使用權收入佔地方財政收入比例達35%,若計及當年與土地及房產相關的5項稅收,比例將高達46%!

這些數據可以看出,近一半的地方政府收入與土地息息相關,地方政府是非常依賴土地財政收入。地方政府以土地作為抵壓去舉債,而同時間地方政府的收入又很大比例來自賣地,因此,如果樓市差,引致土地價格下跌,可預期地方政府有還債違約的風險。


在中國經濟增速放緩,樓市低迷,地方債壓力的宏觀環境下,在經濟政策方面,可預期中國是放寬貨幣政策,不排除再有減息,減存準,甚麼房產限購令徹銷等措施出台!而在這個宏觀經濟環境下,我看人民幣是不像以前有持續上升的趨勢,多數是平穩,甚至會有輕微下跌的走勢。

在這個宏觀環境下,究竟有什麼股票有留意價值?下回分解。。。

YOKI WONG