2017年8月27日 星期日

三限政策維持多久?


國內樓市升勢觸動政府神經,為抑壓樓市升勢,不同地方政府由地制宜,推出不同行政手段去壓抑樓價,總括來說筆者稱這些手段為[三限政策]!

所謂[三限],就是[限購],[限貸]及[限價]!

先說[限購],顧名思義,就是[限制購買],即是政府設定一些準則去限制市民購買。

可以全限購嗎?

當然不可!

市民有住屋需求,唔可以買,唔通可以搶?

所以[限]的情況下,也一定要滿足到市民的基本剛性住屋需求。因此,這個[限],自然焦點落在剛性需求以外的投資需求!

以中山市為例,經歷了持續兩年樓價急升,2017年3月下旬,中山終繼廣佛之後,推出了所謂史上最嚴厲的[限購]措施,成為第三個加入樓市調控的華南城市!

限購的具體內容如下:


(一)本地戶籍

  • 限購3套 
  • 第3套不能貸款 

(二)非中山戶籍
  • 購買1套,需提供半年社保或納稅證明 
  • 購買2套,需提供2年社保或納稅證明,不能貸款 

(三)非中山戶籍但屬於人才類型
  • 可購買1套 

(四)祖藉中山華僑

  • 冇房的可購1套 

(五)二手房
  • 不受限購 

看了以上政策來說,如果你不是在中山有戶籍的,基本上是不可以在中山買房!非本市戶籍,即是指外來人口來中山打工的,如冇納稅或供社保,都不可以買,因政策是不接受後補納稅或社保的。

好明顯,這個限購是針對外來人口,而保護中山本地人及一些在中山長期居住而在中山沒有戶口的[偽中山人]給予一個時間,機會去買樓。

在兩年前,筆者來中山投資物業,大撥筆者冷水的,正是中山本地人,他們按了他們在中山那麼多年的生活經驗而下定論!斷言中山樓價不會升的,他們思維受他們的經驗影響,而盲點卻是忽略了基本因素在改變!為何深圳的,廣州的,珠海的,香港的不會?因這地人仕已經歷了多年樓市上升,了解樓市上升的背後因素,對這些因素轉變極為敏感,所以一見機會,投資客蜂擁而至。反而今次中山樓價大躍進,最手慢的反而是中山本地的。

賺到的,是當初手快的,吃虧的,是當初不信的。

中山樓價的上升,很多中山本地人也開心,因很多中山本地的都早已有幾套房,在中山有地的,樓價上升,水漲船高,他們當然歡喜若狂,可是並不是皆大歡喜,按中山的人口結構,有中山戶口的,只約佔48至49%左右。

有人歡喜有人愁,最大怨氣的是,就是在中山生活了十多年,連第一層樓都未買到的[偽中山人]。在中山城區樓價仍然是5千6千的年代,這些人已說買不起,試問今天中山城區樓價動輒萬五的年代,他們還會買得起嗎?

史上最嚴厲的限價政策下,當絕大部份人都被剥斷買樓的權利時,需求自然被人為性所壓制,樓價當然很大程度跟隨被壓制了,如果不是這個限購政策,中山的樓價城區仍然是13000起錶嗎?所以限購,一定對壓抑中山樓價有很大的成效!

一手樓價被壓下來了,但有跌嗎?

可以說是沒有,只是漲不起來或減少漲幅。

按深圳以前經歷過的史上最嚴厲的樓市調控,那段日子的深圳樓價只是不動,但成交大幅萎縮,因絕大部份人也不可以在深圳買樓。這個深圳最嚴厲的樓市調控,也只是維持了兩年貨仔,最後也要鬆綁,但一鬆綁,樓市也以報復式上升,追回兩年被壓下來的升幅。

中山這個史上最嚴厲的限購政策的得益者是那一批人?

就是一批中山本地唔夠三套,非本地未夠兩套的,而[有能力]的,但之前看錯市,沒有落手的!

今天中山政府幫本地中山人來了個時光倒流,在限購下,整個一手住宅樓市已近乎排除了外地人的參與,可見中山政府幫本地人幫到出晒面!

前句,我說是[有能力]的!

當天城區樓價5,6千也買不起,即使今天樓價由13000起,跌至10000起,那些人仍然也買不起。執迷不悔的,見樓價跌至10000,也會想跌到8000,趺到8000時,那些人就會想跌到6000,這批人九世都唔會買的。

所以這個限購,得益者甚少,當中包括:

1。為地方政府的,也叫對中央政府,中山市民有個交待,交了功課!

2。給予一些怨氣大,但又唔會自責自己能力低或看錯市的一個心靈上的安慰。

3。給了長線投資者的入貨機會,升得太快,資金未調配或籌集到,怎樣再買?

有得益者,自有受損者!

當中包括:

1。地方政府!中山近年大興土木,大攪基建,按國家戰略,打造中山成為一個粵西經濟橋頭堡,珠三角主要物流中心。然而,大興土木之基本,就是資金,動輒十億百億千億的資金何來?靠中山市民交稅嗎?中山有幾多人口誠實地交稅?中山現時GDP是多少?北京會掟錢過來中山攪基建嗎?什麼城軌,什麼深中通道不用花錢嗎?說實話,政府的錢很大部份來自賣力收入及來自土地的相關稅項。樓市攪死,那有人投資,那有人投地,那有人交稅,政府那有錢來完成中山的規劃雄圖?

2。房地產相關行業的從業員,當中包括政府很多部門的人手,開發商,代理商,地產銷售,建築業及一切因物業市場衍生出來的行業從業員,如裝修,傢俬,電器,建築材料等。。。都面臨失業,裁員,生意減少,收入減少的威脅。這些人如一向都誠實地交稅的話,他們收入減少,也影響到本地的GDP及政府的稅收收益。

現時的限購,只是少部份人得益,而大部人卻在受損,試問這情況可以維持幾耐?

第二類的措施就是[限貸]

顧名思義就是指限制貸款!在史上最嚴厲的樓市調控下,當然也加入[限貸]的措施:

符合條件的購房者,首套房首付不低於30%,二套房首付不低於40%。

1.居民家庭購買首套住房,首付不低於30%。

2.對於有購房貸款記錄但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭、擁有1套住房但沒有購房貸款記錄的或相應購房貸款已結清的居民家庭,再次申請商業性個人住房貸款購買住房的較低首付款比例不低于30%。

3.居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清,再次申請商業性個人住房貸款購買住房的較低首付款比例不低于40%。

4.對本市戶籍居民家庭,暫停發放第三套及以上住房的商業性個人住房貸款。對非本市戶籍居民家庭,暫停發放第2套及以上住房的商業性個人住房貸款。

這些限貸政策不是針對外來人的,因限購已將外來人置於門外,而事實上,國內對港澳人仕的所謂同胞,都是差不多當外資論,對這些所謂同胞,貸款早已諸多限制,向來都是限貸,如只可做一套貸款,其他的只可一次性付款,首期至少都要五成,其後更發展到索性唔Q借等。

政府好像馬會的評磅員,在讓磅賽下,不同分數的馬匹在同一場賽事會有不同的負磅,高分馬負較重磅,低分馬負較輕磅。港澳同胞好明顯是要讓磅,而且是負頂磅,首付比國內人仕高,貸款又只可限一套,完全唔畀你用槓桿。

港澳人仕的收入水平約為中山人收入的三倍多,中山人買樓首付三成可借七成,香港人要一次性,在這個限制下,港澳人仕讓磅幅度足以彌補兩地的財力差距,所以港澳人仕這些同胞,貸款時叫境外人仕,是財力上佔不到太大的優勢的。

在這個限制下,也可明顯壓制到投資上的需求,從而抑壓部份樓價上升的動力,而這個限貸最大的捐失者是銀行,銀行因而做少了很多生意,但在功效及成本比問題下,筆者仍為[限貸]的時間會較長。

貸款,是增加貨幣供應的其中一個手段,當經濟行情轉差,需要增加貨幣供應去刺激經濟,政策才會轉變。

第三類的措施就是[限價]

顧名思義就是指限制價格!大致措施如下:

1。對報價明顯高於周邊在售項目價格和本項目前期銷售價格且不接受指導的商品住房項目,價格主管部門不予備案。沒有進行價格備案的項目,屬於期房預售的暫不核發預售許可,屬於現樓銷售的暫不辦理權屬登記。

2。實行“一套一標、一房一價”,實際銷售價格不得高於備案價格。同一批次分批銷售時,不得提高銷售價格。

3。嚴肅查處哄擡房價等價格違行爲。禁止隱瞞銷售情況,捂盤惜售。

筆者覺得這個[限價]是最唔 make sense !

簡單來說,就是開發商唔聽指導價格,就唔比你備案,冇得網簽備案等,法律層面上的交易便不可以完成。所以近乎是政府要開發商賣什麼價,就要賣什麼價!

第一,比周邊樓價!如果周邊樓宇好殘舊,你的樓宇是新建的,是否又要同周邊好殘舊的物業價格看齊?可能你會說,當然是同地區同是新的作比較啦!問題就是出現在這裡!

這個[限價],就是價格管制,價格是什麼?

價格就是資源分配的一種機制,將商品分配到最有能力的人身上!

留意,是最有能力,而不是最有需要!

例如,半山的樓可以看到維多利亞港,是大部份港人夢寐以求的豪宅物業,身份的象徵。很多港人都有[需要],但是不是可以滿足所有人的[需要]?

這些稀有資源,自然透過價格的機制,分配到最需要而最有能力的人身上。

現時[限價]的思維是什麼?

就是政府覺得現時樓宇是很多人需要,而不是很多有能力負擔,所以粗暴地將價格拉到他認為人可以負擔的範圍。

1。在[限購]的情況下,好有能力再買的,已被置於門外。

2。在[限貸]的情況下,已用盡己力,想借他人之力的,也被置於門外。

整個思維就是先用[限購]篩走最有能力的買的,再用[限貸]篩走已盡己力,但又想借力打力的。剩下來市場就是[有心有力但手腳慢的]和[有心無力的]!在這調控下,最大得益者就是[有心有力但手腳慢的],政府給予一段時間給你懺悔,讓你從新上路!假使你即使在[無力]的情況下,政府也要粗暴地將價格拉下來去遷就那班[無力]的!

以上這段說話,就是說出三限政策的精髓所在!

看似很完美的!

問題在那?

人之所以願意付出時間,汗水去努力工作,為的是財富,賺取社會的地位。有能力的,就應有更多的財富,享受更多資源!

沒有能力的,可能因他先前沒有肯付出努力學習知識或技能等,才致今天賺錢能力相對低。

究竟什麼作資源分配才是公平呢?

有能力,付出多的人得到多些,能力低的人,付出少的自然得到少的,是否公平?

抑或,人是平等的,人人無論你能力多少,付出多少,最後得到的財富都是一樣,這才叫公平呢?

後者近乎是[大鑊飯]制度的翻版!

[限價]本質是什麼?

其實只是一種財富分配的手段,樓價被壓在低於市場價格(在沒有限制買賣的情況下),購房者自然得到著數,因比在比非限制買賣的情況下的市場價格低入了貨,而這個數額的得益,正是開發商原本可以賺到的收益!

而購房者,將來假設要賣樓,如果他不是一時很急錢用要大幅割價求售外,是否會因之前入貨價低了,拿了著數,之後賣樓又用個筍價來益下家?在正常情況下,賣樓的都會有攞價攞到盡,賣得幾多得幾多!因此將來二手的售價,也是市場價賣出。

購貨者的著數,好明顯是由地產商對購房者的一種財富轉移!

最後樓價在二手市場,回復其合理的市場價格。

限制開發商開價有什麼後果?

這是等同經濟學上所說的 Price Ceiling !

很多地方都曾經有這些價格限制,如香港過去都有過租務管制條例,這些租務管制的起因是那些年大陸發生了很多動盪,引致大量人口湧入香港,對樓宇需求急增,租務管制的目的在於保障租客免受無理加租和任意終止租約的影響。
這個租務管制的背景,同今天的[限價]相似!

最後結果是怎樣?

如果你是業主,租金定了在政府限定的價格不能上,你又願意花錢去改善樓宇質素,如翻新,維修或會為租盤裝修帶室內設計,打做成一個安樂窩嗎?

於是在租務有管制的地方,那個地方的樓宇絕大部份都是日久失修的,租盤質素是超差的。冇人在此處地方搵到得益,自然沒有人願意去付出,沒有人願意付出何來做到好野出來?最後做的產品都是差劣的,就會更多人得不到益處!有業主有好的地方,見到租金那麼低,索性不租出了。於是連供應都冇。

正如樓價是[限價],開發商不能開高售價賺錢,如果沒有錢賺,這些生意有人做嗎?冇錢賺的,一是索性唔做,連地都唔投。一是照做,但就千方百計想方法去慳成本,好聽的說法,唔好聽的說法就是偷工減料。

[限價]最終達到樓價下跌嗎?

最終結果也是沒有。

[有心無力]的現時買到樓嗎?

仍未有耐跌到佢變成[有心有力]的價位,所以最終也買不到!

如樓價跌到這批[有心無力]的人都變成[有心有力]的價位,我想整個大陸都會一片更大的怨氣,因社會上也有很多業主,國內很多財富都是儲存在樓市上,財富蒸發的後果,遠比這批買不到樓人仕怨氣更加嚴重。

要清楚的事,當初提出去庫存運動,提出了很多優惠去鼓勵市民買樓,很多市民都是付出兩三成首期,然後借六七成貸款。樓價要跌到那批[有心無力]的人都買得到,樓價不大跌七成不可,跌一半,他們也買不到。樓價跌七成,請問有多少人要變成負資產,內銀存在幾多潛在壊帳,大陸股市存在多大的做空風險?

你相信深中通道開通,深圳往中山半小時,中山樓價被[限價]限在萬幾一平嗎?

如真是,人頭就賣到錢了!

只要你符合了可購房的條件可以買到一層一手樓,然後就會有人會開個價給錢的賺,將你買到的樓轉讓到他身上。

最後結果是,一手的限價造成發展商對有條件購房者的一個財富轉移,而實際市埸價格就在二手市場上反映。一場鬧劇收場!






YOKI WONG 😊