2017年2月27日 星期一

發展不均致高樓價?

大家購買物業不外乎兩大用途,一是以自用為目的,另一個則是投資保值或增值為目的。當購買物業作為投資的用途時,物業回報主要分為兩方面:

  • 物業升值
  • 租金回報

如果想買物業作為投資,那麼先要認清楚投資究竟是什麼?

投資的定義為投資者放棄了現時消費,將資金投放一個項目中,而該項目提供一個將來回報。

所以,這個在這個定義下,投資就涉及了一個時間性的觀念,投資者放棄了現時的消費,去換取將來的收益。

當然,現時可以去消費同將來才可以消費,如果給你可供消費的數值一樣,個個都會選擇即時消費,何必要等?所以要令一個人放棄現時的消費權利,將來給予的可供消費數值一定要比現時的可供消費數值高,才會令這個人改變主意!

那麼要給予多幾多才可令一個人去改變主意?

其實是因人而異,各有不同

由於現在的數值(Present Value ) 同將來的數值 (Future Value) 是有唔同,而這個不同就存在一個比率上,但這個比率,正是之前所逆的,因人而異!那麼如果個個都有不同要求,那麼我們就沒有一個統一的方法去幫大家計算到一個分水價位去判斷一個人應該現時去消費,抑或將來才消費!


因此,我們就用了一個應受性強,而可獲得到的比率去計算,這就是利率(Interest Rate )!

投資者放棄了現在,而選擇了將來,有放棄又有選擇,好明顯這已涉及機會成本 (Opportunity Cost )的問題。比較那個選擇的成本高低,就可以作出理性的選擇。

由於兩個數值,一個是現在的數值,一個是將來的數值,跟本是時段不同,不可比較!因此,我們必須將這兩個數值化為同一時段的數值,才可以比較!

今天的$100,等於1年後幾多錢?

回憶下小學程度的單利息課題:

假設銀行市場利率是5%,那麼今天的存入了$100入銀行,一年後的今天你就得到$105了,這$5就是利息,即是你延遲了今天的即時消費,一年後給你的補償。

所以條公式好簡單:

現有數值 X  (1 + 利率%)= 將來數值

$100 X (1+5%)=$105

那麼就可以簡單來說,在假設沒有風險的情況下,$5是你一年後的回報!而一年後的$105就是等同的今天$100的數值!

這是一個由現在數值化為將來數值的簡單計算方法。

那麼,將將來的數值化為現在的數值,就只需要條方程式調一調轉:

將來數值 / (1+利率%) = 現有數值 





在此,我們可以了解到兩項大點:

1。將來的數值同利率是反相關,當利率上升,將來的數值折現回現有數值將會越少

2。利率暫時設定是放在銀行的利率,假設是冇風險(當然書院派正統來說是以美國債券孳息率,但在此不想說到太複雜)。那麼在假設有風險的情況下,是否要求回報率要比0風險的項目更高?

如果放在銀行,假設沒有風險的情況下,回報率有5%,那麼在租間屋給住客,要承擔如租客不交租的風險等,那麼要求回報是否應要比銀行的利率更高才是合理?

如果將物業出租的回報率比銀行利率還要低,正路來說,是不合理,是一個理性者的愚蠢行為,為何仍然有那麼多人會這樣做?



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YOKI WONG