2017年8月27日 星期日

三限政策維持多久?


國內樓市升勢觸動政府神經,為抑壓樓市升勢,不同地方政府由地制宜,推出不同行政手段去壓抑樓價,總括來說筆者稱這些手段為[三限政策]!

所謂[三限],就是[限購],[限貸]及[限價]!

先說[限購],顧名思義,就是[限制購買],即是政府設定一些準則去限制市民購買。

可以全限購嗎?

當然不可!

市民有住屋需求,唔可以買,唔通可以搶?

所以[限]的情況下,也一定要滿足到市民的基本剛性住屋需求。因此,這個[限],自然焦點落在剛性需求以外的投資需求!

以中山市為例,經歷了持續兩年樓價急升,2017年3月下旬,中山終繼廣佛之後,推出了所謂史上最嚴厲的[限購]措施,成為第三個加入樓市調控的華南城市!

限購的具體內容如下:


(一)本地戶籍

  • 限購3套 
  • 第3套不能貸款 

(二)非中山戶籍
  • 購買1套,需提供半年社保或納稅證明 
  • 購買2套,需提供2年社保或納稅證明,不能貸款 

(三)非中山戶籍但屬於人才類型
  • 可購買1套 

(四)祖藉中山華僑

  • 冇房的可購1套 

(五)二手房
  • 不受限購 

看了以上政策來說,如果你不是在中山有戶籍的,基本上是不可以在中山買房!非本市戶籍,即是指外來人口來中山打工的,如冇納稅或供社保,都不可以買,因政策是不接受後補納稅或社保的。

好明顯,這個限購是針對外來人口,而保護中山本地人及一些在中山長期居住而在中山沒有戶口的[偽中山人]給予一個時間,機會去買樓。

在兩年前,筆者來中山投資物業,大撥筆者冷水的,正是中山本地人,他們按了他們在中山那麼多年的生活經驗而下定論!斷言中山樓價不會升的,他們思維受他們的經驗影響,而盲點卻是忽略了基本因素在改變!為何深圳的,廣州的,珠海的,香港的不會?因這地人仕已經歷了多年樓市上升,了解樓市上升的背後因素,對這些因素轉變極為敏感,所以一見機會,投資客蜂擁而至。反而今次中山樓價大躍進,最手慢的反而是中山本地的。

賺到的,是當初手快的,吃虧的,是當初不信的。

中山樓價的上升,很多中山本地人也開心,因很多中山本地的都早已有幾套房,在中山有地的,樓價上升,水漲船高,他們當然歡喜若狂,可是並不是皆大歡喜,按中山的人口結構,有中山戶口的,只約佔48至49%左右。

有人歡喜有人愁,最大怨氣的是,就是在中山生活了十多年,連第一層樓都未買到的[偽中山人]。在中山城區樓價仍然是5千6千的年代,這些人已說買不起,試問今天中山城區樓價動輒萬五的年代,他們還會買得起嗎?

史上最嚴厲的限價政策下,當絕大部份人都被剥斷買樓的權利時,需求自然被人為性所壓制,樓價當然很大程度跟隨被壓制了,如果不是這個限購政策,中山的樓價城區仍然是13000起錶嗎?所以限購,一定對壓抑中山樓價有很大的成效!

一手樓價被壓下來了,但有跌嗎?

可以說是沒有,只是漲不起來或減少漲幅。

按深圳以前經歷過的史上最嚴厲的樓市調控,那段日子的深圳樓價只是不動,但成交大幅萎縮,因絕大部份人也不可以在深圳買樓。這個深圳最嚴厲的樓市調控,也只是維持了兩年貨仔,最後也要鬆綁,但一鬆綁,樓市也以報復式上升,追回兩年被壓下來的升幅。

中山這個史上最嚴厲的限購政策的得益者是那一批人?

就是一批中山本地唔夠三套,非本地未夠兩套的,而[有能力]的,但之前看錯市,沒有落手的!

今天中山政府幫本地中山人來了個時光倒流,在限購下,整個一手住宅樓市已近乎排除了外地人的參與,可見中山政府幫本地人幫到出晒面!

前句,我說是[有能力]的!

當天城區樓價5,6千也買不起,即使今天樓價由13000起,跌至10000起,那些人仍然也買不起。執迷不悔的,見樓價跌至10000,也會想跌到8000,趺到8000時,那些人就會想跌到6000,這批人九世都唔會買的。

所以這個限購,得益者甚少,當中包括:

1。為地方政府的,也叫對中央政府,中山市民有個交待,交了功課!

2。給予一些怨氣大,但又唔會自責自己能力低或看錯市的一個心靈上的安慰。

3。給了長線投資者的入貨機會,升得太快,資金未調配或籌集到,怎樣再買?

有得益者,自有受損者!

當中包括:

1。地方政府!中山近年大興土木,大攪基建,按國家戰略,打造中山成為一個粵西經濟橋頭堡,珠三角主要物流中心。然而,大興土木之基本,就是資金,動輒十億百億千億的資金何來?靠中山市民交稅嗎?中山有幾多人口誠實地交稅?中山現時GDP是多少?北京會掟錢過來中山攪基建嗎?什麼城軌,什麼深中通道不用花錢嗎?說實話,政府的錢很大部份來自賣力收入及來自土地的相關稅項。樓市攪死,那有人投資,那有人投地,那有人交稅,政府那有錢來完成中山的規劃雄圖?

2。房地產相關行業的從業員,當中包括政府很多部門的人手,開發商,代理商,地產銷售,建築業及一切因物業市場衍生出來的行業從業員,如裝修,傢俬,電器,建築材料等。。。都面臨失業,裁員,生意減少,收入減少的威脅。這些人如一向都誠實地交稅的話,他們收入減少,也影響到本地的GDP及政府的稅收收益。

現時的限購,只是少部份人得益,而大部人卻在受損,試問這情況可以維持幾耐?

第二類的措施就是[限貸]

顧名思義就是指限制貸款!在史上最嚴厲的樓市調控下,當然也加入[限貸]的措施:

符合條件的購房者,首套房首付不低於30%,二套房首付不低於40%。

1.居民家庭購買首套住房,首付不低於30%。

2.對於有購房貸款記錄但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭、擁有1套住房但沒有購房貸款記錄的或相應購房貸款已結清的居民家庭,再次申請商業性個人住房貸款購買住房的較低首付款比例不低于30%。

3.居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清,再次申請商業性個人住房貸款購買住房的較低首付款比例不低于40%。

4.對本市戶籍居民家庭,暫停發放第三套及以上住房的商業性個人住房貸款。對非本市戶籍居民家庭,暫停發放第2套及以上住房的商業性個人住房貸款。

這些限貸政策不是針對外來人的,因限購已將外來人置於門外,而事實上,國內對港澳人仕的所謂同胞,都是差不多當外資論,對這些所謂同胞,貸款早已諸多限制,向來都是限貸,如只可做一套貸款,其他的只可一次性付款,首期至少都要五成,其後更發展到索性唔Q借等。

政府好像馬會的評磅員,在讓磅賽下,不同分數的馬匹在同一場賽事會有不同的負磅,高分馬負較重磅,低分馬負較輕磅。港澳同胞好明顯是要讓磅,而且是負頂磅,首付比國內人仕高,貸款又只可限一套,完全唔畀你用槓桿。

港澳人仕的收入水平約為中山人收入的三倍多,中山人買樓首付三成可借七成,香港人要一次性,在這個限制下,港澳人仕讓磅幅度足以彌補兩地的財力差距,所以港澳人仕這些同胞,貸款時叫境外人仕,是財力上佔不到太大的優勢的。

在這個限制下,也可明顯壓制到投資上的需求,從而抑壓部份樓價上升的動力,而這個限貸最大的捐失者是銀行,銀行因而做少了很多生意,但在功效及成本比問題下,筆者仍為[限貸]的時間會較長。

貸款,是增加貨幣供應的其中一個手段,當經濟行情轉差,需要增加貨幣供應去刺激經濟,政策才會轉變。

第三類的措施就是[限價]

顧名思義就是指限制價格!大致措施如下:

1。對報價明顯高於周邊在售項目價格和本項目前期銷售價格且不接受指導的商品住房項目,價格主管部門不予備案。沒有進行價格備案的項目,屬於期房預售的暫不核發預售許可,屬於現樓銷售的暫不辦理權屬登記。

2。實行“一套一標、一房一價”,實際銷售價格不得高於備案價格。同一批次分批銷售時,不得提高銷售價格。

3。嚴肅查處哄擡房價等價格違行爲。禁止隱瞞銷售情況,捂盤惜售。

筆者覺得這個[限價]是最唔 make sense !

簡單來說,就是開發商唔聽指導價格,就唔比你備案,冇得網簽備案等,法律層面上的交易便不可以完成。所以近乎是政府要開發商賣什麼價,就要賣什麼價!

第一,比周邊樓價!如果周邊樓宇好殘舊,你的樓宇是新建的,是否又要同周邊好殘舊的物業價格看齊?可能你會說,當然是同地區同是新的作比較啦!問題就是出現在這裡!

這個[限價],就是價格管制,價格是什麼?

價格就是資源分配的一種機制,將商品分配到最有能力的人身上!

留意,是最有能力,而不是最有需要!

例如,半山的樓可以看到維多利亞港,是大部份港人夢寐以求的豪宅物業,身份的象徵。很多港人都有[需要],但是不是可以滿足所有人的[需要]?

這些稀有資源,自然透過價格的機制,分配到最需要而最有能力的人身上。

現時[限價]的思維是什麼?

就是政府覺得現時樓宇是很多人需要,而不是很多有能力負擔,所以粗暴地將價格拉到他認為人可以負擔的範圍。

1。在[限購]的情況下,好有能力再買的,已被置於門外。

2。在[限貸]的情況下,已用盡己力,想借他人之力的,也被置於門外。

整個思維就是先用[限購]篩走最有能力的買的,再用[限貸]篩走已盡己力,但又想借力打力的。剩下來市場就是[有心有力但手腳慢的]和[有心無力的]!在這調控下,最大得益者就是[有心有力但手腳慢的],政府給予一段時間給你懺悔,讓你從新上路!假使你即使在[無力]的情況下,政府也要粗暴地將價格拉下來去遷就那班[無力]的!

以上這段說話,就是說出三限政策的精髓所在!

看似很完美的!

問題在那?

人之所以願意付出時間,汗水去努力工作,為的是財富,賺取社會的地位。有能力的,就應有更多的財富,享受更多資源!

沒有能力的,可能因他先前沒有肯付出努力學習知識或技能等,才致今天賺錢能力相對低。

究竟什麼作資源分配才是公平呢?

有能力,付出多的人得到多些,能力低的人,付出少的自然得到少的,是否公平?

抑或,人是平等的,人人無論你能力多少,付出多少,最後得到的財富都是一樣,這才叫公平呢?

後者近乎是[大鑊飯]制度的翻版!

[限價]本質是什麼?

其實只是一種財富分配的手段,樓價被壓在低於市場價格(在沒有限制買賣的情況下),購房者自然得到著數,因比在比非限制買賣的情況下的市場價格低入了貨,而這個數額的得益,正是開發商原本可以賺到的收益!

而購房者,將來假設要賣樓,如果他不是一時很急錢用要大幅割價求售外,是否會因之前入貨價低了,拿了著數,之後賣樓又用個筍價來益下家?在正常情況下,賣樓的都會有攞價攞到盡,賣得幾多得幾多!因此將來二手的售價,也是市場價賣出。

購貨者的著數,好明顯是由地產商對購房者的一種財富轉移!

最後樓價在二手市場,回復其合理的市場價格。

限制開發商開價有什麼後果?

這是等同經濟學上所說的 Price Ceiling !

很多地方都曾經有這些價格限制,如香港過去都有過租務管制條例,這些租務管制的起因是那些年大陸發生了很多動盪,引致大量人口湧入香港,對樓宇需求急增,租務管制的目的在於保障租客免受無理加租和任意終止租約的影響。
這個租務管制的背景,同今天的[限價]相似!

最後結果是怎樣?

如果你是業主,租金定了在政府限定的價格不能上,你又願意花錢去改善樓宇質素,如翻新,維修或會為租盤裝修帶室內設計,打做成一個安樂窩嗎?

於是在租務有管制的地方,那個地方的樓宇絕大部份都是日久失修的,租盤質素是超差的。冇人在此處地方搵到得益,自然沒有人願意去付出,沒有人願意付出何來做到好野出來?最後做的產品都是差劣的,就會更多人得不到益處!有業主有好的地方,見到租金那麼低,索性不租出了。於是連供應都冇。

正如樓價是[限價],開發商不能開高售價賺錢,如果沒有錢賺,這些生意有人做嗎?冇錢賺的,一是索性唔做,連地都唔投。一是照做,但就千方百計想方法去慳成本,好聽的說法,唔好聽的說法就是偷工減料。

[限價]最終達到樓價下跌嗎?

最終結果也是沒有。

[有心無力]的現時買到樓嗎?

仍未有耐跌到佢變成[有心有力]的價位,所以最終也買不到!

如樓價跌到這批[有心無力]的人都變成[有心有力]的價位,我想整個大陸都會一片更大的怨氣,因社會上也有很多業主,國內很多財富都是儲存在樓市上,財富蒸發的後果,遠比這批買不到樓人仕怨氣更加嚴重。

要清楚的事,當初提出去庫存運動,提出了很多優惠去鼓勵市民買樓,很多市民都是付出兩三成首期,然後借六七成貸款。樓價要跌到那批[有心無力]的人都買得到,樓價不大跌七成不可,跌一半,他們也買不到。樓價跌七成,請問有多少人要變成負資產,內銀存在幾多潛在壊帳,大陸股市存在多大的做空風險?

你相信深中通道開通,深圳往中山半小時,中山樓價被[限價]限在萬幾一平嗎?

如真是,人頭就賣到錢了!

只要你符合了可購房的條件可以買到一層一手樓,然後就會有人會開個價給錢的賺,將你買到的樓轉讓到他身上。

最後結果是,一手的限價造成發展商對有條件購房者的一個財富轉移,而實際市埸價格就在二手市場上反映。一場鬧劇收場!






YOKI WONG 😊

2017年8月1日 星期二

煙花盛放假昇平 空軍吹起集結號

由我離開股市跑到去中山投資物業,話咁快就接近兩年了,香港股市以指數計終於剛超越了我當時沽貨的價格了,如當天你沒有跟我離場,到今天你也終回到家鄉,可能還帶著守得雲開見月明,自我感覺良好的心態。

說回中山的物業投資,我入市時,中山樓市已經歷多年低位橫行,說中山樓市會升,不少人會給你以下回應:

中山是個死城!

那邊烏燈黑火,有人會住嗎?

中山樓唔會升架,你同人有仇就介紹人來中山買樓啦!

其實中山當時已蘊釀緊深中通道的消息!在熊市入面,人們充滿負面情緒,通常對於利好消息都會充耳不聞。

就是有這些人唔信,就是搵錢機會到,當人人都知道,還會在低位給你買嗎?

這就是最近熊市典形終極例子,與此同時,牛市卻俏俏的來!

只要的看得準,出手快,力度夠狠,兩三年已賺到很多人一生都賺不到的錢。你讀書很叻,你很勤力,其實最後可能連一層樓也買不到!聰明,勤力等當然是致富的有利因素,但不是決定性因素!決定性因素是你有沒有眼光看到機會,而機會到來你是否有準備,而到出手時你是否猶豫不決,而力度上你夠唔夠凶狠的問題!

你有沒有勇氣在別人看不通透時敢瞓身出手?

說者眾,行者寡!

今天恆生指數上到27XXX點,如你當初走去中山投資物業,你的投資已相對上到56XXX點了。所以這27XXX點,又算是什麼?

對上最近的文章已是[大機遇]吧,這單生意我覺得很大,風險細,利潤高,所以才會寫了十幾篇說中山樓市,當中山樓市真的升了,我不寫了,當多人知道之時,我不說了,由其他專家說吧!寫文章與否,都要看興趣吧,搵細錢,我冇興趣,因冇挑戰性,賺雞碎咁多,一啲成就感都冇。別人說過,更沒有興趣,拾人牙慧,抄人功課,留給財演做吧。

為何今次突然又見到我的文章?

當然是我覺得有單大生意做!

有咩大生意?

睇下圖就明:




圖中是恆生指數(十五年月線圖),一看幅圖,大家都知道我說是快見頂!

1。08年的大牛市中,月計是連升8個月見頂,今次17年的升市中,月計已連升7月!

2。15年上旬RSI月線高位是70,現時已是69。11

3。圖表上已升至接近15年的高位形成的大形阻力位

4。MACD已升至近10年的高位

5。市場上[開始]有人覺得股市搵錢好易賺,有人教人炒窩輪,牛熊證等搵快錢,越來越多人開始炫耀他們在股市賺到的大錢,而且很輕易!人往往是貪心,想不勞而獲,開始聚集者眾!

很多數據及跡象,已顯示是一個隨時放煙花的局,現時尚有3點,就是煙花的最高位!

1。上面第五點中,我[開始],即是要注意[開始]這個字眼,當[開始]不久,就玩完,當然開始後要持續,經驗看開始後一兩個月就出事!一兩年月又是九月十月,唔通又咁邪?世界沒有咁易搵錢的,當人人都咁易搵到錢,通常時間到!

2。看成交!圖中兩大牛市見頂,都是大成交!15年的[八路富豪]團拜,我有跟眾八路富豪說出[鯨魚論]。一條很大的鯨魚不會追著幾條小魚咬的,因食左等於冇食,所以鯨魚會驅趕小魚成一大群,而把握時機一口成群吃掉。所以放煙花,就是驅趕小魚成群,幾時出手?當然魚群大就會出手!16年的[八路富豪]團拜,我提出[博弈論],投資贏與負,是你的條件相對對手的條件,別人要贏,當然是條件較優勝,但冇對手,又何來可羸?所以成交就是辨識到魚群的大少,及想贏的人找不找到相應需要對手的數量。今天成交已過千憶,也是魚群出沒注意!當有一大群魚聚集,就開始想動殺機了!

3。就是爆之前會出現一點現像,但我不會在此告訴你,因你們沒有對我付出。

這又代表我想說會在阻力位上就爆?

我看機會率是一半半!

點解?

因為這是圖表上看到的,也就是說,也有些人會留意到的。

如果有人留意到,自然有人會部署空軍在此,你估有心食你今鋪的,他們不會有這個想法嗎?

如果我有心今鋪食你,我會做個勢攻頂,然後攻頂不破,於是引到空軍出動,亦有可能自己也扮作空軍,但到某些位再夾番上去,並再破上次高位,即再破頂!

點解咁做?

因為技術上出現破頂,就會有技術派出去追貨,啲人會更加心雄!

心雄的人,往往不有太大戒心,這時魚群一大堆,就一網成擒,十年食一次的大餐,真好味!

今天的你,或許意氣風發,錢袋得暖才學人扮股神,真叻的,早已享受人生去了。

我部署什麼,不會告訴你,但已響起集結號!



YOKI WONG 😄






















2017年3月31日 星期五

中山金域藍灣入伙前要注意的細節


中山金域藍灣精裝整體交付已算不錯,大家收樓時都會看下有冇漏水,有冇電到,牆身油漆有沒有裂等等。以香港裝修標準,萬科仍然有一些要改進的地方,尤其是很多細節很多人都會忽略,以下一些小問題,你又有沒有留意到呢?


1. 總水掣

屋內是沒有總水掣的,總水掣開關在水錶房(水井,圖一),水錶房是鎖上的,要開關屋內總水掣就要找管家或落樓下物管叫管理員開水錶房入內。所以如果屋內爆水喉就麻煩,上得來間屋已水浸!所以管理處管水錶房鎖匙,而屋內又沒有水掣總開關,這就存在了一個安全漏洞。

解決辦法:


  • 再大裝修時加個閘掣
  • 叫管理處給回水錶房鎖匙給業主管理

圖一


2。大門罅

大門的雲石吸咀是高不過大門底罅的(圖二),所以曱甴,風,塵是好容易進入屋內。

解決辦法:


  • 大門底加裝防塵門條(圖三)
  • 大門雲石吸咀加厚多一件

圖二


圖三



3。廁所洗手盆去水

廁所洗手盆去水是沒有裝隔氣的,所以會有臭味攻上來,而且這涉及衛生方面問題。香港03年發生的莎士,某屋苑成為重災區,當中主要原因是屋內去水管沒有隔氣,細菌病毒就隨去水道擴散開去。


解決辦法:



  • 去水加裝隔氣(圖四)




4。地腳線與地板地磚之間冇吱膠



地腳線與地板/地磚之間是沒有打玻璃膠的(圖五),而腳線入面是通心的,留有很大的空間,這是一個很好的昆蟲匿埋繁殖的地方。

解決辦法:



  • 打回填縫膠

圖五



5。大門呎吋

金域藍灣的大門是很細的,不拆門最寬的有815mm,拆門最寬的亦只有845mm,買梳化要特別注意啊。

解決辦法:



  • 難以解決,買傢俬,尤其是梳化要注意啲


6。天花燈位


85方細單位的大廳燈位不是在正中的,裝吊燈時會很醜。






解決辦法:


  • 改天花燈出線位


7。鋁窗


一般鋁窗點驗收?除了目測有冇打足玻璃膠外,還要注意鋁窗是否可緊密地關上。專業準則,放張卡片在鋁窗與框之間,關閉鋁窗之後,張卡片不會掉下來(圖六),這才是合格。






解決辦法:


  • 找物管安拆師傅維修

    圖六




    8。冷氣

    120方單位大廳四邊都有鋁殼糟,掛牆式冷氣是裝不到的,所以這個單位的冷氣機是作了櫃體式冷氣機設計,出喉及電掣位都是近地面的。






    解決辦法:


    • 焗住裝櫃體式冷氣
    • 做一條假陣,將風機掛在假陣上(圖七),記住要裝冷氣師傅帶開窿機打窿


    圖七


      9。其他


      還有什麼不設計上不好?

      廚櫃是沒有櫃桶的,熱水爐裝在廚房,與廁所的距離是很遠,尤其是大單位主廁,由水龍頭開動,熱水爐有反應下開始煲水,至煲熱後再經過很長的管道再出水,當中涉及浪費了幾多食水?

      廚櫃沒有櫃桶的可以找木工師傅加裝
      至於主廁熱水爐問題,應可在主廁加裝熱水爐,理論上主廁窗口裝冷氣機位上面仲有空間裝部電熱水爐的,但這都是等再裝修時攪。





      YOKI WONG










      2017年3月26日 星期日

      中山限購樓市怎走?

      在限購的傳言早已被行內廣泛流傳之後,到了今天(2017年3月26日)中山首次限購的政策終於出台了,具體內容如下:

      (一)本地戶籍

      • 限購3套
      • 第3套不能貸款

      (二)非中山戶籍

      • 購買1套,需提供半年社保或納稅證明
      • 購買2套,需提供2年社保或納稅證明,不能貸款

      (三)非中山戶籍但屬於人才類型

      • 可購買1套

      (四)祖藉中山華僑

      • 冇房的可購1套

      (五)二手房

      • 不受限購

      (六)首付成數

      • 首套。。。3成
      • 有貸款紀錄冇居住。。。3成
      • 有1套房冇貸款紀錄或貸款已結清。。。3成
      • 有1套房房貸款未結清。。。4成

      政府限購的目的,當然是想控制樓市不要過快上漲,做一點事去幫助早前手腳慢,執迷不悟,看錯市,在樓價猛漲下買不到樓的中山市民去達成其置業願望,減低社會上的怨氣。

      香港樓是全球樓價最難負擔的城市首位,其高樓價是全世界眾所周知,已是香港幾代人都想解決的社會問題,近幾十年,每屆政府都以解決香港房屋問題為施政首要綱領,什麼招數,什麼辣招,什麼史上最強辣招。。。基本上在這幾十年都已用過。你想到的,香港怎會想不到?最後樓價又怎樣?往往是開頭觀望,之後越升得快。

      看限購的內容,可以預見一手住宅成交一定會大幅減少,市場會有一段時間處於觀望期。問題是當成交下降下,樓價會否因而下降?之前買不到房子的市民會因而買到樓?

      當新樓在限制下變得難買,有貨的業主更不願意將手頭上的房子出售,因怕再買不到,二手放盤因而大幅減少,即使有業主會放盤都會取價相當進取,二手樓與新樓的差距將會大幅收窄。

      投資者買不到一手樓,就開始將資金轉移到二手樓市場!在二樓市場,投資需求上升,業主怕賣了買不回,放盤下降,在供應減少市場需求大增之下,二手樓價將會大幅上升,另一個角度就是支持了一手樓的價格,因中山樓的二手流通性大增。

      開發商會因限購而減價嗎?

      這涉及開發商的實力問題,最近土地拍賣價,單是土地價格已是非常接近當地二手物業價,加上持續上漲的建築成本,樓賣得平基本上會蝕本,發展商寧願把土地囤積也急不發展,為何要做蝕本生意?況且在二手樓價堅挺下,發展商會賤賣新樓嗎?當真的有個別發展商賤賣,市場買家也看到這個發展商一定實力不夠,又會擔心買了樓,又收不收到樓的問題!

      用閒置稅迫發展商可以嗎?

      發展商可以已龜速發展,原本一兩年可以推出市場,就慢動作式拖你三五七年才興建。情況如西區地王利高廣場,龜速興建,拆埋棚都唔賣!

      最後結果怎樣?

      一手樓供應下降!

      好容易買到,定好難買到的東西會賣得貴?

      當然是好難買到的才會賣得貴!限購,就是將容易買到變成難以買到!

      即使樓價真的下跌,原本不買房子的又會買到嗎?

      香港一層下價樓都要動輒400萬,以香港入息中位數每月約$16000,即使樓價大跌3成,那些原本買不到樓的,都是買不到!當真正下跌的時,原本想買的就會觀望,希望會否有更低樓價的出現。中山樓市發展到今天,信的早已買了,只有當天執迷不悟,手腳慢,沒有購買能力的,才會到今天仍然未買,當樓價下跌,以這類人的基因,有幾多百份比的人會因樓價下跌會走去買?

      所以在限購下,目的想幫一些原本買不到樓的市民買樓,幫助又有幾大?

      當投資者入不到市場,這也意味著少了投資者買樓放租,因這些房資源對投資者來說,就變得稀缺,租金自然會取價進取。當租值上升,另一方面也是支持了樓價的堅挺。

      除此之外,資金泛濫下,這批熱錢不斷尋找出路,當一手住宅這個資金池進入不到,這批資金就會轉向另一類資金池!不限購的資金池包括二手物業,商業性質物業及商鋪等。

      中山住宅房價已上升兩年,而商鋪價格近乎原地踏步,住宅價:商鋪價的比率亦只有1:1。8左右,住宅價同商鋪價已近乎平水!而中山相比周邊其他住宅房價相約的城市,鋪位價格低水了幾倍,可以預期下一波將會輪到商鋪。

      升的壓不了,跌的抬不起。。。



      YOKI WONG










      2017年2月27日 星期一

      發展不均致高樓價?

      大家購買物業不外乎兩大用途,一是以自用為目的,另一個則是投資保值或增值為目的。當購買物業作為投資的用途時,物業回報主要分為兩方面:

      • 物業升值
      • 租金回報

      如果想買物業作為投資,那麼先要認清楚投資究竟是什麼?

      投資的定義為投資者放棄了現時消費,將資金投放一個項目中,而該項目提供一個將來回報。

      所以,這個在這個定義下,投資就涉及了一個時間性的觀念,投資者放棄了現時的消費,去換取將來的收益。

      當然,現時可以去消費同將來才可以消費,如果給你可供消費的數值一樣,個個都會選擇即時消費,何必要等?所以要令一個人放棄現時的消費權利,將來給予的可供消費數值一定要比現時的可供消費數值高,才會令這個人改變主意!

      那麼要給予多幾多才可令一個人去改變主意?

      其實是因人而異,各有不同

      由於現在的數值(Present Value ) 同將來的數值 (Future Value) 是有唔同,而這個不同就存在一個比率上,但這個比率,正是之前所逆的,因人而異!那麼如果個個都有不同要求,那麼我們就沒有一個統一的方法去幫大家計算到一個分水價位去判斷一個人應該現時去消費,抑或將來才消費!


      因此,我們就用了一個應受性強,而可獲得到的比率去計算,這就是利率(Interest Rate )!

      投資者放棄了現在,而選擇了將來,有放棄又有選擇,好明顯這已涉及機會成本 (Opportunity Cost )的問題。比較那個選擇的成本高低,就可以作出理性的選擇。

      由於兩個數值,一個是現在的數值,一個是將來的數值,跟本是時段不同,不可比較!因此,我們必須將這兩個數值化為同一時段的數值,才可以比較!

      今天的$100,等於1年後幾多錢?

      回憶下小學程度的單利息課題:

      假設銀行市場利率是5%,那麼今天的存入了$100入銀行,一年後的今天你就得到$105了,這$5就是利息,即是你延遲了今天的即時消費,一年後給你的補償。

      所以條公式好簡單:

      現有數值 X  (1 + 利率%)= 將來數值

      $100 X (1+5%)=$105

      那麼就可以簡單來說,在假設沒有風險的情況下,$5是你一年後的回報!而一年後的$105就是等同的今天$100的數值!

      這是一個由現在數值化為將來數值的簡單計算方法。

      那麼,將將來的數值化為現在的數值,就只需要條方程式調一調轉:

      將來數值 / (1+利率%) = 現有數值 





      在此,我們可以了解到兩項大點:

      1。將來的數值同利率是反相關,當利率上升,將來的數值折現回現有數值將會越少

      2。利率暫時設定是放在銀行的利率,假設是冇風險(當然書院派正統來說是以美國債券孳息率,但在此不想說到太複雜)。那麼在假設有風險的情況下,是否要求回報率要比0風險的項目更高?

      如果放在銀行,假設沒有風險的情況下,回報率有5%,那麼在租間屋給住客,要承擔如租客不交租的風險等,那麼要求回報是否應要比銀行的利率更高才是合理?

      如果將物業出租的回報率比銀行利率還要低,正路來說,是不合理,是一個理性者的愚蠢行為,為何仍然有那麼多人會這樣做?



      。。。。。。


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      YOKI WONG













































































      2017年2月15日 星期三

      港人退休要返中山?


      唔知大家有冇唸過退休的問題?

      有冇大概要有幾多錢才可以退休?

      我給予一條數給你,就是在50歲時,你要有500萬!

      香港是全世界的人均壽命最長的地方,同其他地方一樣,女性都是比男性平均壽命長一點,而平均計,香港的人均壽命是83。48歲,比日本83。1歲略高,而中國平均壽命則是75。2歲。

      打個平均數,假設你50歲有500萬開始花,到你來到終結的時候,尚有33年,即平均每個月只有$12626用。

      如果你要租樓住,住間新界二線樓,月租都要八,九千,扣起屋租之後,仲有三千幾給你洗,每日一百蚊多些,你的生活會點?而家出街一個午餐都要50蚊了,給你一百蚊一日,你想點過?

      住公屋咪得囉!

      有500萬公屋又唔輪到你住了,而即使你很窮,也未必有間公屋你住啊!

      想多啲錢洗,咪去住劏房囉,但劏房都要五,六千了!

      仲嫌貴?都仲有辦法,找間籠屋住或租間棺材房咪得囉,盛惠三千!

      你50歲有500萬,想在香港退休,就係咁既結局了,不要妄想節日可以點過,平時不要買衫啊,有咩病痛唔好睇醫生了,藕好算吧。

      比較好啲既結局是什麼?

      就是那500萬原來是在層樓入面,那麼你唔駛交租,剩係交管理費得啦!

      但有得住,又冇得食了!

      好在,而家可以將層樓按比銀行,食層樓到死為止,層樓到時下家莊,邊個要層樓就邊個還錢畀銀行,冇錢還,銀行就收左你層樓。這個方法,變相是食層樓過世!

      另一個方案就是返大陸退休!

      嘩,500萬先可以咁退休,咁500萬易唔易搵先?

      。。。。。。



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      Wechat ID: ZDD_868686








      YOKI WONG