2017年3月31日 星期五

中山金域藍灣入伙前要注意的細節


中山金域藍灣精裝整體交付已算不錯,大家收樓時都會看下有冇漏水,有冇電到,牆身油漆有沒有裂等等。以香港裝修標準,萬科仍然有一些要改進的地方,尤其是很多細節很多人都會忽略,以下一些小問題,你又有沒有留意到呢?


1. 總水掣

屋內是沒有總水掣的,總水掣開關在水錶房(水井,圖一),水錶房是鎖上的,要開關屋內總水掣就要找管家或落樓下物管叫管理員開水錶房入內。所以如果屋內爆水喉就麻煩,上得來間屋已水浸!所以管理處管水錶房鎖匙,而屋內又沒有水掣總開關,這就存在了一個安全漏洞。

解決辦法:


  • 再大裝修時加個閘掣
  • 叫管理處給回水錶房鎖匙給業主管理

圖一


2。大門罅

大門的雲石吸咀是高不過大門底罅的(圖二),所以曱甴,風,塵是好容易進入屋內。

解決辦法:


  • 大門底加裝防塵門條(圖三)
  • 大門雲石吸咀加厚多一件

圖二


圖三



3。廁所洗手盆去水

廁所洗手盆去水是沒有裝隔氣的,所以會有臭味攻上來,而且這涉及衛生方面問題。香港03年發生的莎士,某屋苑成為重災區,當中主要原因是屋內去水管沒有隔氣,細菌病毒就隨去水道擴散開去。


解決辦法:



  • 去水加裝隔氣(圖四)




4。地腳線與地板地磚之間冇吱膠



地腳線與地板/地磚之間是沒有打玻璃膠的(圖五),而腳線入面是通心的,留有很大的空間,這是一個很好的昆蟲匿埋繁殖的地方。

解決辦法:



  • 打回填縫膠

圖五



5。大門呎吋

金域藍灣的大門是很細的,不拆門最寬的有815mm,拆門最寬的亦只有845mm,買梳化要特別注意啊。

解決辦法:



  • 難以解決,買傢俬,尤其是梳化要注意啲


6。天花燈位


85方細單位的大廳燈位不是在正中的,裝吊燈時會很醜。






解決辦法:


  • 改天花燈出線位


7。鋁窗


一般鋁窗點驗收?除了目測有冇打足玻璃膠外,還要注意鋁窗是否可緊密地關上。專業準則,放張卡片在鋁窗與框之間,關閉鋁窗之後,張卡片不會掉下來(圖六),這才是合格。






解決辦法:


  • 找物管安拆師傅維修

    圖六




    8。冷氣

    120方單位大廳四邊都有鋁殼糟,掛牆式冷氣是裝不到的,所以這個單位的冷氣機是作了櫃體式冷氣機設計,出喉及電掣位都是近地面的。






    解決辦法:


    • 焗住裝櫃體式冷氣
    • 做一條假陣,將風機掛在假陣上(圖七),記住要裝冷氣師傅帶開窿機打窿


    圖七


      9。其他


      還有什麼不設計上不好?

      廚櫃是沒有櫃桶的,熱水爐裝在廚房,與廁所的距離是很遠,尤其是大單位主廁,由水龍頭開動,熱水爐有反應下開始煲水,至煲熱後再經過很長的管道再出水,當中涉及浪費了幾多食水?

      廚櫃沒有櫃桶的可以找木工師傅加裝
      至於主廁熱水爐問題,應可在主廁加裝熱水爐,理論上主廁窗口裝冷氣機位上面仲有空間裝部電熱水爐的,但這都是等再裝修時攪。





      YOKI WONG










      2017年3月26日 星期日

      中山限購樓市怎走?

      在限購的傳言早已被行內廣泛流傳之後,到了今天(2017年3月26日)中山首次限購的政策終於出台了,具體內容如下:

      (一)本地戶籍

      • 限購3套
      • 第3套不能貸款

      (二)非中山戶籍

      • 購買1套,需提供半年社保或納稅證明
      • 購買2套,需提供2年社保或納稅證明,不能貸款

      (三)非中山戶籍但屬於人才類型

      • 可購買1套

      (四)祖藉中山華僑

      • 冇房的可購1套

      (五)二手房

      • 不受限購

      (六)首付成數

      • 首套。。。3成
      • 有貸款紀錄冇居住。。。3成
      • 有1套房冇貸款紀錄或貸款已結清。。。3成
      • 有1套房房貸款未結清。。。4成

      政府限購的目的,當然是想控制樓市不要過快上漲,做一點事去幫助早前手腳慢,執迷不悟,看錯市,在樓價猛漲下買不到樓的中山市民去達成其置業願望,減低社會上的怨氣。

      香港樓是全球樓價最難負擔的城市首位,其高樓價是全世界眾所周知,已是香港幾代人都想解決的社會問題,近幾十年,每屆政府都以解決香港房屋問題為施政首要綱領,什麼招數,什麼辣招,什麼史上最強辣招。。。基本上在這幾十年都已用過。你想到的,香港怎會想不到?最後樓價又怎樣?往往是開頭觀望,之後越升得快。

      看限購的內容,可以預見一手住宅成交一定會大幅減少,市場會有一段時間處於觀望期。問題是當成交下降下,樓價會否因而下降?之前買不到房子的市民會因而買到樓?

      當新樓在限制下變得難買,有貨的業主更不願意將手頭上的房子出售,因怕再買不到,二手放盤因而大幅減少,即使有業主會放盤都會取價相當進取,二手樓與新樓的差距將會大幅收窄。

      投資者買不到一手樓,就開始將資金轉移到二手樓市場!在二樓市場,投資需求上升,業主怕賣了買不回,放盤下降,在供應減少市場需求大增之下,二手樓價將會大幅上升,另一個角度就是支持了一手樓的價格,因中山樓的二手流通性大增。

      開發商會因限購而減價嗎?

      這涉及開發商的實力問題,最近土地拍賣價,單是土地價格已是非常接近當地二手物業價,加上持續上漲的建築成本,樓賣得平基本上會蝕本,發展商寧願把土地囤積也急不發展,為何要做蝕本生意?況且在二手樓價堅挺下,發展商會賤賣新樓嗎?當真的有個別發展商賤賣,市場買家也看到這個發展商一定實力不夠,又會擔心買了樓,又收不收到樓的問題!

      用閒置稅迫發展商可以嗎?

      發展商可以已龜速發展,原本一兩年可以推出市場,就慢動作式拖你三五七年才興建。情況如西區地王利高廣場,龜速興建,拆埋棚都唔賣!

      最後結果怎樣?

      一手樓供應下降!

      好容易買到,定好難買到的東西會賣得貴?

      當然是好難買到的才會賣得貴!限購,就是將容易買到變成難以買到!

      即使樓價真的下跌,原本不買房子的又會買到嗎?

      香港一層下價樓都要動輒400萬,以香港入息中位數每月約$16000,即使樓價大跌3成,那些原本買不到樓的,都是買不到!當真正下跌的時,原本想買的就會觀望,希望會否有更低樓價的出現。中山樓市發展到今天,信的早已買了,只有當天執迷不悟,手腳慢,沒有購買能力的,才會到今天仍然未買,當樓價下跌,以這類人的基因,有幾多百份比的人會因樓價下跌會走去買?

      所以在限購下,目的想幫一些原本買不到樓的市民買樓,幫助又有幾大?

      當投資者入不到市場,這也意味著少了投資者買樓放租,因這些房資源對投資者來說,就變得稀缺,租金自然會取價進取。當租值上升,另一方面也是支持了樓價的堅挺。

      除此之外,資金泛濫下,這批熱錢不斷尋找出路,當一手住宅這個資金池進入不到,這批資金就會轉向另一類資金池!不限購的資金池包括二手物業,商業性質物業及商鋪等。

      中山住宅房價已上升兩年,而商鋪價格近乎原地踏步,住宅價:商鋪價的比率亦只有1:1。8左右,住宅價同商鋪價已近乎平水!而中山相比周邊其他住宅房價相約的城市,鋪位價格低水了幾倍,可以預期下一波將會輪到商鋪。

      升的壓不了,跌的抬不起。。。



      YOKI WONG










      2017年2月27日 星期一

      發展不均致高樓價?

      大家購買物業不外乎兩大用途,一是以自用為目的,另一個則是投資保值或增值為目的。當購買物業作為投資的用途時,物業回報主要分為兩方面:

      • 物業升值
      • 租金回報

      如果想買物業作為投資,那麼先要認清楚投資究竟是什麼?

      投資的定義為投資者放棄了現時消費,將資金投放一個項目中,而該項目提供一個將來回報。

      所以,這個在這個定義下,投資就涉及了一個時間性的觀念,投資者放棄了現時的消費,去換取將來的收益。

      當然,現時可以去消費同將來才可以消費,如果給你可供消費的數值一樣,個個都會選擇即時消費,何必要等?所以要令一個人放棄現時的消費權利,將來給予的可供消費數值一定要比現時的可供消費數值高,才會令這個人改變主意!

      那麼要給予多幾多才可令一個人去改變主意?

      其實是因人而異,各有不同

      由於現在的數值(Present Value ) 同將來的數值 (Future Value) 是有唔同,而這個不同就存在一個比率上,但這個比率,正是之前所逆的,因人而異!那麼如果個個都有不同要求,那麼我們就沒有一個統一的方法去幫大家計算到一個分水價位去判斷一個人應該現時去消費,抑或將來才消費!


      因此,我們就用了一個應受性強,而可獲得到的比率去計算,這就是利率(Interest Rate )!

      投資者放棄了現在,而選擇了將來,有放棄又有選擇,好明顯這已涉及機會成本 (Opportunity Cost )的問題。比較那個選擇的成本高低,就可以作出理性的選擇。

      由於兩個數值,一個是現在的數值,一個是將來的數值,跟本是時段不同,不可比較!因此,我們必須將這兩個數值化為同一時段的數值,才可以比較!

      今天的$100,等於1年後幾多錢?

      回憶下小學程度的單利息課題:

      假設銀行市場利率是5%,那麼今天的存入了$100入銀行,一年後的今天你就得到$105了,這$5就是利息,即是你延遲了今天的即時消費,一年後給你的補償。

      所以條公式好簡單:

      現有數值 X  (1 + 利率%)= 將來數值

      $100 X (1+5%)=$105

      那麼就可以簡單來說,在假設沒有風險的情況下,$5是你一年後的回報!而一年後的$105就是等同的今天$100的數值!

      這是一個由現在數值化為將來數值的簡單計算方法。

      那麼,將將來的數值化為現在的數值,就只需要條方程式調一調轉:

      將來數值 / (1+利率%) = 現有數值 





      在此,我們可以了解到兩項大點:

      1。將來的數值同利率是反相關,當利率上升,將來的數值折現回現有數值將會越少

      2。利率暫時設定是放在銀行的利率,假設是冇風險(當然書院派正統來說是以美國債券孳息率,但在此不想說到太複雜)。那麼在假設有風險的情況下,是否要求回報率要比0風險的項目更高?

      如果放在銀行,假設沒有風險的情況下,回報率有5%,那麼在租間屋給住客,要承擔如租客不交租的風險等,那麼要求回報是否應要比銀行的利率更高才是合理?

      如果將物業出租的回報率比銀行利率還要低,正路來說,是不合理,是一個理性者的愚蠢行為,為何仍然有那麼多人會這樣做?



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      YOKI WONG













































































      2017年2月15日 星期三

      港人退休要返中山?


      唔知大家有冇唸過退休的問題?

      有冇大概要有幾多錢才可以退休?

      我給予一條數給你,就是在50歲時,你要有500萬!

      香港是全世界的人均壽命最長的地方,同其他地方一樣,女性都是比男性平均壽命長一點,而平均計,香港的人均壽命是83。48歲,比日本83。1歲略高,而中國平均壽命則是75。2歲。

      打個平均數,假設你50歲有500萬開始花,到你來到終結的時候,尚有33年,即平均每個月只有$12626用。

      如果你要租樓住,住間新界二線樓,月租都要八,九千,扣起屋租之後,仲有三千幾給你洗,每日一百蚊多些,你的生活會點?而家出街一個午餐都要50蚊了,給你一百蚊一日,你想點過?

      住公屋咪得囉!

      有500萬公屋又唔輪到你住了,而即使你很窮,也未必有間公屋你住啊!

      想多啲錢洗,咪去住劏房囉,但劏房都要五,六千了!

      仲嫌貴?都仲有辦法,找間籠屋住或租間棺材房咪得囉,盛惠三千!

      你50歲有500萬,想在香港退休,就係咁既結局了,不要妄想節日可以點過,平時不要買衫啊,有咩病痛唔好睇醫生了,藕好算吧。

      比較好啲既結局是什麼?

      就是那500萬原來是在層樓入面,那麼你唔駛交租,剩係交管理費得啦!

      但有得住,又冇得食了!

      好在,而家可以將層樓按比銀行,食層樓到死為止,層樓到時下家莊,邊個要層樓就邊個還錢畀銀行,冇錢還,銀行就收左你層樓。這個方法,變相是食層樓過世!

      另一個方案就是返大陸退休!

      嘩,500萬先可以咁退休,咁500萬易唔易搵先?

      。。。。。。



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      Wechat ID: ZDD_868686








      YOKI WONG