2017年3月26日 星期日

中山限購樓市怎走?

在限購的傳言早已被行內廣泛流傳之後,到了今天(2017年3月26日)中山首次限購的政策終於出台了,具體內容如下:

(一)本地戶籍

  • 限購3套
  • 第3套不能貸款

(二)非中山戶籍

  • 購買1套,需提供半年社保或納稅證明
  • 購買2套,需提供2年社保或納稅證明,不能貸款

(三)非中山戶籍但屬於人才類型

  • 可購買1套

(四)祖藉中山華僑

  • 冇房的可購1套

(五)二手房

  • 不受限購

(六)首付成數

  • 首套。。。3成
  • 有貸款紀錄冇居住。。。3成
  • 有1套房冇貸款紀錄或貸款已結清。。。3成
  • 有1套房房貸款未結清。。。4成

政府限購的目的,當然是想控制樓市不要過快上漲,做一點事去幫助早前手腳慢,執迷不悟,看錯市,在樓價猛漲下買不到樓的中山市民去達成其置業願望,減低社會上的怨氣。

香港樓是全球樓價最難負擔的城市首位,其高樓價是全世界眾所周知,已是香港幾代人都想解決的社會問題,近幾十年,每屆政府都以解決香港房屋問題為施政首要綱領,什麼招數,什麼辣招,什麼史上最強辣招。。。基本上在這幾十年都已用過。你想到的,香港怎會想不到?最後樓價又怎樣?往往是開頭觀望,之後越升得快。

看限購的內容,可以預見一手住宅成交一定會大幅減少,市場會有一段時間處於觀望期。問題是當成交下降下,樓價會否因而下降?之前買不到房子的市民會因而買到樓?

當新樓在限制下變得難買,有貨的業主更不願意將手頭上的房子出售,因怕再買不到,二手放盤因而大幅減少,即使有業主會放盤都會取價相當進取,二手樓與新樓的差距將會大幅收窄。

投資者買不到一手樓,就開始將資金轉移到二手樓市場!在二樓市場,投資需求上升,業主怕賣了買不回,放盤下降,在供應減少市場需求大增之下,二手樓價將會大幅上升,另一個角度就是支持了一手樓的價格,因中山樓的二手流通性大增。

開發商會因限購而減價嗎?

這涉及開發商的實力問題,最近土地拍賣價,單是土地價格已是非常接近當地二手物業價,加上持續上漲的建築成本,樓賣得平基本上會蝕本,發展商寧願把土地囤積也急不發展,為何要做蝕本生意?況且在二手樓價堅挺下,發展商會賤賣新樓嗎?當真的有個別發展商賤賣,市場買家也看到這個發展商一定實力不夠,又會擔心買了樓,又收不收到樓的問題!

用閒置稅迫發展商可以嗎?

發展商可以已龜速發展,原本一兩年可以推出市場,就慢動作式拖你三五七年才興建。情況如西區地王利高廣場,龜速興建,拆埋棚都唔賣!

最後結果怎樣?

一手樓供應下降!

好容易買到,定好難買到的東西會賣得貴?

當然是好難買到的才會賣得貴!限購,就是將容易買到變成難以買到!

即使樓價真的下跌,原本不買房子的又會買到嗎?

香港一層下價樓都要動輒400萬,以香港入息中位數每月約$16000,即使樓價大跌3成,那些原本買不到樓的,都是買不到!當真正下跌的時,原本想買的就會觀望,希望會否有更低樓價的出現。中山樓市發展到今天,信的早已買了,只有當天執迷不悟,手腳慢,沒有購買能力的,才會到今天仍然未買,當樓價下跌,以這類人的基因,有幾多百份比的人會因樓價下跌會走去買?

所以在限購下,目的想幫一些原本買不到樓的市民買樓,幫助又有幾大?

當投資者入不到市場,這也意味著少了投資者買樓放租,因這些房資源對投資者來說,就變得稀缺,租金自然會取價進取。當租值上升,另一方面也是支持了樓價的堅挺。

除此之外,資金泛濫下,這批熱錢不斷尋找出路,當一手住宅這個資金池進入不到,這批資金就會轉向另一類資金池!不限購的資金池包括二手物業,商業性質物業及商鋪等。

中山住宅房價已上升兩年,而商鋪價格近乎原地踏步,住宅價:商鋪價的比率亦只有1:1。8左右,住宅價同商鋪價已近乎平水!而中山相比周邊其他住宅房價相約的城市,鋪位價格低水了幾倍,可以預期下一波將會輪到商鋪。

升的壓不了,跌的抬不起。。。



YOKI WONG










1 則留言:

Ho Lam 提到...

想問你對三鄉有何睇法?個邊而家己經10000per sq.m