歐債危機重燃，投資者避險情緒升溫，引發新一輪沽貨潮。芸芸板塊之中，REITs向來被市場視為最後倒下的行業，其抗逆能力遠高於其他行業，難怪她們於這輪沽貨潮中仍能穩住陣腳。
至 於近期表現最突出的REIT，相信非置富莫屬。置富上周五（20日）公布令人驚喜的半年業績，截至今年6月底，可分派收益按年上升24.9%至2.68億 元，每基金單位分派（DPU）0.1582元，相當於年度化約6厘息率。置富在外圍經濟不穩下仍能錄得雙位數字的盈利增幅，到底業務有何過人之處？
主打商場防守性強
先從物業組合這方面說起，置富於本港持有16個商場，當中包括約245萬平方呎零售樓面及1,989個車位。置富旗下物業遍布港九新界，截至去年底，物業收入淨額貢獻佔比較大的，分別為置富第一城、馬鞍山廣場及都會駅，三者合共佔六成以上。
如果說領匯房產基金（00823）的優勢是包攬公屋居民的日常生活需求，置富其實亦不遑多讓，其主要商場均位處人口稠密的地區。以置富第一城為例，附近居民逾4萬人，過去3年的出租率均保持於96%以上，租金收入無疑比以商廈及酒店為主的REITs穩定得多。
再細看置富物業組合的租戶分布，主要集中於餐飲、超市、銀行及其他服務行業，這些行業較不受外圍經濟影響，抗逆能力自然勝人一籌。論收入穩定程度，置富並不比領匯差。
當 然領匯的優勢不只收入穩定，還在於可觀的租金上調空間，置富的租金上調潛力又如何？根據中信證券國際估計，置富旗下主要商場的租金普遍較同區有折讓，以馬 鞍山廣場為例，其2012年初租金水平就較鄰近的新港城中心折讓33%。雖然這可能是因為商場的檔次不同所致，但亦反映置富有不俗的租金上調空間，至少是 易升難跌。置富旗下物業有不少租約將於明年到期，投資者不妨留意租金調整趨勢。
借平錢收購利增長
除了租金上升空間不俗外，置富上半年收入創歷史新高還歸功於「收購——資產增值」模式。簡單地說就是置富利用目前低息環境，向銀行借貸收購母公司長江實業（00001）旗下商場，籍此拉動收入增長。
今 年2月置富斥資約19.32億元向母公司收購麗城薈及和富薈兩幢商場，金額全數以銀行貸款支付。從置富業績公告可見，今年上半年公司的加權平均借貸成本僅 為2.77%，公司「借平錢」收購可算充分利用目前超低息環境，堪稱另類的套息交易。而置富收購後，資產負債比率雖升至24.5%，但比本港REITs的 45%上限仍有距離，預料未來還有能力借錢收購。
至於回報方面，雖然麗城薈及和富薈並未趕及貢獻全期的租金收入，但這兩項物業已佔置富的整體收益增長約11.2%，可見她們確實為置富帶來不錯的增長動力。
在積極收購新項目的同時，置富亦為旗下商場翻新、重整租戶、開拓新出租空間等，例如馬鞍山廣場去年底推行有關措施後，收入淨額按年躍升20.7%。假如母公司長實能持續注入商場，再經置富改善業務，未來的增長動力可堪憧憬。
留意收入佔淨值比率
既然REITs被視為提供穩定收入的投資項目，因此旗下物業組合能否產生健康的現金流，是衡量REITs的關鍵。投資者若想知道REITs的物業組合的資產運用效率，不妨計算可分派收入佔資產淨值比率，其計算方式為：（可分派收入總額÷平均資產淨值）×100%。
這個比率類似業主出租手上物業予租客，每1元物業價值能為業主賺取多少元「淨租金」（即扣除差餉、保險、管理費等雜費後的租金）。置富現時的可分派收入佔資產淨值比率達4%，在本港上市REITs中處於中游位置，投資者同樣可留意有關比率變化。
經 過業績公布前後一輪急升，置富的預測息率約5.8厘，比大部分本港上市REITs為低，僅高於領匯。惟考慮置富物業具不俗防守性，以及旗下物業不少租約將 於明年到期，現價相信仍具吸引力。在經濟前景不明朗以及環球低息環境下，高息兼穩定的資產已經買少見少，因此諸如置富般的高息REITs，投資者不妨考慮 趁回調吸納。
撰文：周梓霖
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