2016年1月1日 星期五

深圳複制香港故事?


第一次鴉片戰爭之後,滿清政府戰敗,自始香港成為了英國殖民地。所以香港在中國的土地上,帶著同其他中國地區不同的色彩。香港由一個漁港,變成自由港,工業發展將香港推向成為亞洲四小龍,經濟起飛的同時,卻帶動租金,人工及運輸等成本高速增長,成本上升令產品失去價格優勢,工業生產機地因而有需要搬去成本更低廉的地區使產品售價更巨競爭力。適逢深圳特區成立,大陸利用低土地及勞工成本去吸引港商投資,香港工業生產機地於是北移深圳,香港則由工業的二級經濟產業,逐漸轉形至服務性為主的三級經濟產業。

開埠初期,香港的發展核心主要在香港島及九龍半島。三,四十年代,日本侵華再到國共內戰,五,六,七十年代,國內又有大饑荒,文化大革命等事件,都促使大批國內同胞跑到香港逃避戰亂。這批新移民的湧入,加速了香港經濟的發展。人口增加的同時,香港,九龍的土地已不夠應用,新界開始加速發展。香港跟本就是一個外來人口主導的地區!香港現時的高地價,高樓價,有很大程度上是因為有大量人口遷移的歷史因素而引致!

70年代末,鄧小平去完新加坡後,十分欣賞新加坡引進外資的成功經驗,於是決心把新加坡的這個“經”取走。摸石過河,自我探索之下,深圳經濟特別行政區,就借著這個契機而誕生。深圳講到明是[特區],所以都相比中國其他地方有很多不同之處。深圳,原稱保安,又可叫鵬城,未成為經濟特區前,只是一個農村,基本上處處都是農田漁塘之類的地方。深圳最早期的發展區與香港交接的地區,先是羅湖,後到福田,時至今日,深圳已發展到龍華,寶安,龍岡也不夠地用,現時已開拓到光明新區,坪山新區等。

深圳特區成立的目的,就是要積極吸引外資,鄰近的香港,土地,人工成本當時遠高於深圳,且不敷應用。而當時深圳亦為了吸引外資,希望得到資金,人才及技術引進,開出了很多優惠條件吸引港商。歷史契機撮合深港兩地交融磨合,兩者都如魚得水,不少香港的產業不移到深圳,而香港同深圳的關係,慢慢變成[前鋪後廠]的關係。

由於深圳經濟發展迅速,大量就業機會吸引中國各地民工到此跑機會,大量人口遷移促使整個寶安縣的百多萬人工,短短三十年間增長至過千萬人口。大量人口移居深圳,深圳廉價土地,人工等成本早已不再,深圳早幾年已將低技術的工業向高新科技工業轉形,但只終水向低流,那個企業不是想獲得更廉價土地及生產成本?深圳也複製了香港的故事,已向第三產業經濟轉形。已接近冇地再發展的深圳,開始向周邊擴展去尋找相對較廉價的土地,一些後勤工作,正有迫切性向成本較低地區轉移。

深圳特區成立30幾年間,深圳樓價是怎樣發展呢?

時光隧道帶我們回到1981年,深圳特區成立不久,當時一般深圳市民的工資是每月100元人民幣,當時的房價是每平方米1000元人民幣。當時中國內地第一個商品房小區東湖麗苑正在這年在深圳開售,每平方米2730港元,按當時的匯率,一平米約1000元人民幣(下同)。在那個年頭的深圳,月薪達100元已算高收入。當時的樓價當地人跟本買不起,所以樓盤多數是給香港人買下。而當時,每套房配備3個深圳戶口名額,大部分買房的香港人是為了將內地農村的親友轉換為城市戶口的。

到了1987年,這是深圳房價第一次飛漲!當年的樓價最高的已到1700-2200元一平方,而當時深圳的市民工平均每月工資只為223元。那一年,樓價每平米597-720元,年末漲到650-920元,半年後又漲到1700-2200元。當年,東曉花園地塊拍賣被稱為中國土地第一拍,以525萬成交。翌年,東曉花園售價每平方米1600元,不到一小時就賣完。從那年開始,深圳乃至全中國的地產時代,正式開啟了!

到了1992年,鄧小平南巡,強調[發展就是硬道理],深圳經濟大熱,當年房價第一次突破每平米1萬元!

1994年,當年均價6738/平方米,而市民平均月工資為881元。

1995年,當年均價6418/平方米,而市民平均月工資為1023元。

1996年,當年均價6262/平方米,而市民平均月工資為1029元。

1997年,當時香港出現金融危機,深圳樓市也受牽連。當年均價5470/平方米,而市民平均月工資為1378元。

1998年,當年均價5190/平方米,而市民平均月工資為1532元。時任國家總理朱镕基宣布取消福利分房,住房分配一律改為商品化。

1999年,當年均價5004/平方米,而市民平均月工資為1726元。

2000年,當年均價5275/平方米,而市民平均月工資為1920元。

2001年,當年均價5531/平方米,而市民平均月工資為2162元。當年,紅樹灣地王拍賣,成交價為22.35億元,成為當時全國聞名的“地王”。

2002年,當年均價5570/平方米,而市民平均月工資為2352元。

2003年,當年均價5680/平方米,而市民平均月工資為2551元。當年正是沙士年,市民都要戴口罩看樓,樓市調控政策首現。同年4月,深圳寶安和龍崗區取消購房入戶政策。

2004年,深圳開始進入地鐵時代,置業西移,被稱為“關外地產年”。香蜜湖地塊93000平方米,以9.5億元的價格拍出,深圳首次出現樓面地價超出平均樓價。一年後“香蜜湖1號”以每平米7萬元起的價格開盤,32套底價至少在3000萬元以上的別墅不到10分鐘全部賣完。當年深圳樓價均價為5980/平方米,而市民平均月工資為2661元。

2005年,當年樓市均價7040元/平方米,市民平均月薪為2706元。當年,政府首次調控房價,先後推出新舊“國八條”,分後於3月和5月出台。9月,銀監會212號文件收緊房地產信托,當時的市場反應是:雖然許多項目主動降價出售存量,但房價總體繼續上漲。

2006年,當時樓市均價已漲到9230元/平方米,而市民平均月薪已漲至:2926元,多年來工資的增長明顯跑輸樓市升幅!當年不斷有調控措施出台,“國六條”指出:重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房;“國15條”出台,規定90平方米以下住房須佔項目總面積七成以上,即所謂的“70/90政策”。當時市場反應是:房價繼續上漲,漲幅相對平穩,中小戶型房增加。

2007年,深圳平均樓價均價已突破1萬大關,已上漲到13370元/平方米,市民平均資3233元,雖仍大幅增長,但遠追不及樓價的升幅。當年,調控政策9•27房貸新政”出台,即是9月27日發表的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》正式出台。政府大力抑壓樓市,央行將第2套住房的首付比例升至四成以上,同時又將住房貸款利率提高至基准利率的1.1倍。當時的市場反應是:當年樓市價格暴漲、地王頻現。政策出台後,深圳樓市“集體坐過山車”,在瘋狂中倒下。08年全年房價明顯下跌,當年深圳新房成交量全年“墊底”,低迷一直持續到當年12月。

2008年,深圳房價一路暴跌:“降價”、“特價”、“促銷”、“救市”……“關外4988元/平方米起”、“關內7380元/平方米起”等銷售標語滿城,“五一”黃金周期間,深圳新房成交均價為08年來首次連續三天跌破萬元/平方米。當年樓市均價12794元/平方米,市民平均工資為3621元。有鑑於樓市下滑影響,調控政策開始放寬,是為放寬二套房貸。對個人購二套普通自住房貸款予以放寬,並對住房轉讓環節營業稅進行大幅減免。12月21日國務院辦公廳發布支持房地產開發企業積極應對市場變化的“國13條”。當時市場反應是:中國樓市出現10年大拐點,量價齊跌。因此下半年宏觀調控轉向,管理層啟動大規模刺激樓市消費政策,其他金融政策全線鬆綁,09年樓市復蘇,後繼續大漲!

2009年,樓價已比08年回升,當時平均價14858元/平方米,市民平均工資為3894元。當年9月,深圳正式進入到房價“2萬大元時代”。從此以後,深圳房價開始了一路飛奔。10月24日《完善促進房地產市場健康發展的政策措施》國四條出台,個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。當時市場的反應:短期內現觀望,二手房成交量下降,2010年春節後市場恢復。樓價飛升的同時,當時在某樓盤有一位老太站起高舉寫有“價格高”大字的標語抗議房價高!

2010年,深圳樓價20000樓上已是新常態,當年的平均價已漲至20297/平方米,而市民的平均工資也漲至4205元,市民的收入同樓價的距離已越拉越遠。當年1月10日國務院出台國十一條,要求二套房貸款首付不得低於40%。4月15日,國務院要求對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低於50%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。4月17日,新國十條出台,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。各地限購政策紛紛出台,上海和重慶試點房地產稅。當時市場反應是:這被稱為史上最嚴房地產調控政策,但高價地王繼續產生,3個月後房價繼續飆升。

2011年,中央政府打壓樓價持續,“新國八條”公布,二套房貸首付比例提至60%,貸款利率提至基準利率的1.1倍。上海和重慶正式實施房產稅。深圳限價格令出台,樓市迎來雙限時代。2011年深圳樓市始終低迷,加上二手房“評估價”過戶政策。一二手房價格倒掛,新盤出現降價潮,成交量暴跌。同年10月深圳在重點城市中成交量同比跌幅最大,達65.03%。深圳那年平均樓價回到20000樓下,為19469元/平方米,當時市民的平均每月工資為4640元。

2012年,多部委多次強調堅持房地產調控不動搖,2月住建部稱加快推進房產征收稅擴大試點範圍。國土部出台土地監管新政策,嚴打小產權房。深圳樓價持續回落,均價為18729元/平方米,當時深圳人平均月工資已漲至4918元。

2013年,2月出台新國五條,不僅再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策,堅決打擊投資投機性購房,還在繼2011年之後再次提出要求各地公布年度房價控制目標。3月國務院發布《關於進一步做好房地產市場調控工作的有關問題的通知》,其中二手房交易的個人所得稅由交易總額的1%調整為按差額20%征收。然而,深圳樓價並沒有因此下降,平均樓價重上兩萬大關水平,市民平均每月工資為5218元。當時市場反應是:開發商下半年不得不以價換量,房價緩慢增長。

2014年,深圳樓價持續上升,均價已去到23973元/平方米,市民平均每月工資為6054元。習李上台,欲以股市樓市救經濟,9月30日央行出台房貸新政,各地陸續髹綁限購政策,對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,貸款購買第二套住房時,可按照首套房貸政策執行等。

發展至今。。。。時間由回到現在,深圳樓市咩價位,大家有目共睹,前海地區,特區中之特區,樓價拍得住香港有餘,與香港連接的福田區,已上至60000,深圳東區地運已過,羅湖區已跑輸大市,但仍要40000樓上,一切已前海為中心,寶安已漲至50000。。。。

北京天津的故事,又可作一借鏡。北京也是有原居民及外來人口的,北京的原居民很富庶,很多都買有自己的房子,很多都不止於一套房。北京樓價很高,外來人口,即非北京戶籍的,絕大多數都負擔不到北京的高樓價!相反當時天津樓價很低,只是幾千一平方左右,

2002年2月,天津南開大學教授劉秉鐮在「京津經濟一體化戰略研究與建議」的課題討論上,首次提出在在北京和天津之間建設高速鐵路。他認為在京津經濟一體化過程中,交通一體化是一個重要表現,高速鐵路可將兩市的路程時間縮短到半小時。2003年,天津人的溫家寶被任命為國務院總理。2003年6月起,鐵道部和京津兩市政府開始進行初商。2005年7月4日,京津城際鐵路正式動工。2008年,京津城際鐵路於8月1日正式通車。京津城際鐵路由北京南站始發,終點站為天津站,目前有部分車次的終點站為塘沽站,北京南站至天津站的實際里程全長約117公里。

03年時,天津的平均樓價是3000幾元左右,到08年,天津的樓價已貼近10000元,金融風暴期間,只有個別樓盤見8字頭,一般都是9字頭,即是由高鐵建設中,溫家寶執政中,這5年間上升了天津樓價上升了3倍!隨著溫總離任,天津發生大爆炸,天津樓價平均仍然要過萬,個別優質頂尖樓盤,可以去到3至5萬。

天津的樓價在這幾年之所以大躍進,除了當時是天津的溫家寶掌權外,高鐵的興建更是一個主因,就是京津城際鐵路把北京天津連起來,以前在北京買不到房的市民,就面對現實跑到天津置業。這段期間,天津樓價升幅,冠絕中國。

這個樓市的升勢,就是源於[人口大遷移]!

舊酒新瓶,一個個新的故事繼續發生,但離不開水向低流的大原則,問題只是水有冇渠道疏通到低水的地方矣!

一個富有城市樓價很高,核心地區市民跟本負擔不起,要向現實低頭,向周邊發展。負擔不起香港的,搬去深圳;負擔不起北京的,搬去天津,現時負擔不起深圳的,又可以去那兒呢?



YOKI WONG


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