2016年6月1日 星期三

中國樓市大不能倒 ?


中國開國初期,毛澤東認為人多好辦事,一個人有兩只手一張口,雙手創造的財富總比一張口吃的多,這樣每個人對整個社會的經濟發展必然可以做出貢獻,人多不是壞事。然而,在1949年至1978年,中國的經濟卻是以重工業為主,而重工業的特性,就是資本密集,而不是勞工密集,這個以重工業為主的產業結構,對創造就業機會的能力不高,最後出現一件工作,兩三個人做,大量年青人要上山下鄉,可見當時人多其實並不是一件好事。這個人口政策,使中國多了幾億人口,之後怎樣解決這些人的就業問題?

在二次世界大戰完結後,亞洲出現了幾個明顯復甦得較快的地區,而這些地區,都有一個共通點,就是人口密度相對偏高,諸如日本,韓國,台灣,香港,新加坡等。這些地區都不是有很多天然資源,人口密集就是其主要優勢,輕工業為主的產業結構做就了它們,成為二戰之後,復甦得最快的國家或地區。

毛澤東死後,文化大革命在四人幫被拿下入獄而落幕,鄧小平再度上台執政。到了1978年,當時74歲的鄧小平頻頻出訪,就在這年的南亞之行,最後一站來到新加坡,對該國的經濟發展體會甚深。

回國後,在中共召開第十一屆三中全會,鄧小平提出「對內改革、對外開放」的戰略決策,是為中國成立以來第一個對外開放的基本國策,中國開始借鏡其他發展及復甦較快的國家或地區,利用外資,發揮本身人口多的優勢,大力發展輕工業,中國在這個時期,由主力重工業轉形至輕工業,這是自新中國開國以來,第一次產業大轉形。從此中國大陸也扭轉了自1949年後逐漸對外封閉的情況,使中國經濟進入了高速發展時期。

而之後的一年,新加坡更被世界銀行的發展報告中列入為新興工業國家。就是這一個南亞之行機遇,才會有深圳經濟特區這回事。

中國輕工業的產品,被出口到全世界,雖然多數只是一些低端產品,但也足足成了中國高速經濟增長的火車頭足足30年。隨著國內土地成本及工資上升,國民更著眼發展工業下衍生出的環境污染等問題,而一些周邊相對落後的國家,在黔驢技窮之下,也只可再複製先前發展較好的國家或地區的模式,用鬥平鬥賤的方法去發展其輕工業出口,對以往靠平取勝的中國的產品,做成很大的競爭;而國內消費市場環境已由產品稀缺變得充裕,國外市場又因國際金融危機下,導致全球經濟需求不足,中國的工業的對內及對外的市場都面對很大困難,再難以支撐整個中國的經濟,所以中國在輕工業的再次產業升級轉形之外,也更需要發展另一些經濟支柱,去養起這頭家!

中國近年都有大概750萬的大學生湧入就業市場,要解決這批人的就業問題,是歷屆政府主要解決的民生問題,因這牽涉到就業率,這直接影響到社會穩定問題。人有了富足生活,對將來有希望,就不會有太多時間想去唸政治體制上的問題,從而影響到統治上的問題。中國曾先後用了很多方式去推動經濟增長,只有GDP保持某個數字的增長,才可以大概計算到將會產生到多少職位去滿足就業市場的需求。

大攪基建,中國已攪了十多廿年吧,由早期的公路,到現時的高鐵,由燃煤發電廠,到現時的核電廠,再新能源。長江三峽大霸工程已完成,最近開始唸到要攪海棉城市。很多好投資的基建項目,早已興建了,起完港珠澳大橋,又到深中通道,攪完深中通道呢?到時又想攪條伶汀洋大橋,不停唸乜攪作,已唸到頭痕,又要計回報率,又要計算實質經濟效益,好路數的,一早就起左,所以大陸的基建高投資期,應已過去,未來日子,基建也會擔任支撐經濟的其中一條支柱,但仍未獨夠力撐起中國龐大的GDP增長需要。

什麼家電下鄉,汽車優惠政策去刺激內需,早幾年已實施推行過,尚有幾多市場產品需要國家補貼去創造需求,唔通年年都家電下鄉,汽車優惠嗎?而且這些政策,都是老鼠尾生瘡,涉及金額相當有限,只可作輔助政策角式去看,難成推動經濟增長或支撐經濟的主力。

早於一年前,大陸又度左條絕世好橋,就是在股市上泡制一隻人工牛,來個一石多鳥!曾狂言四千點只是一個起步點,當時追隨者眾,最終的目的,就是引誘人民一齊出來炒股救國,可謂繼全民大煉鋼,全民除三害之後,另一次全民活動!人工牛,最少可射四鳥:一鳥者,可因股市上升創做財富效應,人民可供支配的收入上升,從而帶動消費。二鳥者,可預早為一些財政有問題的企業,借股市市旺在市場上集資,安然渡過中央預視的經濟危機。三鳥者,一些央企可作市場上上市,美其名是受市場監管更有效率,實際上是趁市旺在市場上出貨,四鳥者,可以引國外大鱷借炒國內A股入局,入局後會否關門打狗,這也是後話。

可是,這個如意算盤最終都打唔響,中國今年的經濟增長目標6。5%至7%,靠什麼達到?

這個重任就臨危受命,落在樓市身上!

國內面對緊的問題不少,單是老生常談的,已包括(1)原材料企業產能過剩的問題,平價出口,又會被國際社會視為傾銷,縮減產能,又牽涉到就業問題。(2)就業市場不足的問題,(3)市場需求不足的問題,(4)地方債務問題,(5)地區發展面對的資金需求問題,(6)GDP增長的問題,(7)城市發展面對人口不足的問題,(8)一些地方樓市出現庫存過高的問題。

所以想一次過解決或紓緩以上日問題,就一定要有政策去支持樓市。

樓市,臨危受命,隨了肩負起以上經濟難題的主要解決方案外,還有一個重大的使命,就是擔任吸金大海棉的角式。

世界上主要有兩大政策去控制經濟,一者為財務政策(Fiscal Policy ) ,而另一者為貨幣政策(Monetary Policy )。政府可以透過以上兩種政策手段去調控經濟。

財務政策方面,簡單來說就是政府增大開支或及減少稅收,將銀彈直接掟出市場指定位置,而得到實體經濟上的預期效果!無論政府花錢多些或收錢少些,政府都是銀包少了錢!政府銀包唔夠錢點辦?當然就是問市場借錢!

以下的圖表,就是最近的各大國政府的負責相對當地的GDP數字:




財政政策背後都要有金主支持,不少國家已債台高築,寬鬆的財政政策尚可用幾耐?全世界都是先洗未來錢去支持現時經濟吧!

簡單說完財策政策,又說回貨幣政策!

貨幣政策就是透過增加貨幣供應去刺激經濟。而這一招已在這十幾年間,已被各國發揮到淋漓盡致,很多國家都已大攪量化寬鬆QE,但事到如今,貨幣供應的增加後對經濟的邊際效益,已見越來越低,即是說,銀紙印多了,但推動經濟增長的效益已越來越少。

美元是世界主要結算及流通貨幣,由於美元可在世界上流通,即使美國濫印銀紙,也不會滯留在美國造成美國通漲,因大宗商品仍以美元結算,而各國亦多以美元為儲備貨幣,美元可以向全世界輸出,從而稀釋了銀紙濫印下通漲的問題。

中國央行自1954年發行新貨幣,新人民至今,已經發行超過了120多萬億人民幣。若按匯率1民幣兌6.2美元折算,中國大陸已大概發行了20萬億美元。而美國呢?美國由1913年美聯儲成立到2013年這100年間,合共發行了大約10萬億美元。從此數字可知,若你說美帝濫印銀紙十分嚴重,其實中國印銀紙的情度同美國不遑多讓,甚至可以說是有過之而無不及。



人民幣是濫印的嗎?但細看又不是,中國自改革開放以後,吸引了大量外資,並且賺了不少外匯,而這些外匯,都是以美元為主,因美元為國際主要交易貨幣。在這個情況下,大量美元就是借此湧入了中國,但基於中國有外匯管制,美元不可以在中國流通,因此,中國央行必須印刷相應的人民幣去兌換這些美元,以人民幣形式留在中國本土上流通。外資在中國賺了錢之後,自然會拿走外匯而不是人民幣,而中國又會用賺到的外匯去買境外資源,能源,產品及技術等,那麼,印了出來的人民幣怎樣辦?最後,仍然在中國本土上流通。






可是,人民幣至今仍未國際化,人民幣不可以像美元一樣,可以輸出到全世界,而這些印多了的人民幣,至今仍是存在於中國境內。

由2008年至2012年的4年間,中國貨幣供應量已激增50萬億元,幾乎翻番。按一般正常情況,貨幣總量的擴張節奏應跟隨實體經濟同步變化,M2與GDP之比,大概維持在1.5倍的水平,在2012年時,75萬億的貨幣總量就完全足夠,但當年中國的貨幣總量已足足高出22萬億。

到了2015年年末,我掌握的數字是什麼?中國的M2/GDP已達到2.0575創下歷史高位。而這個比率,已持續多年上升,也意味著,透過貨幣供應增加去拉動GDP,效益也越來越少:




印銀紙的第一個後遺症,就是貨幣變相眨值,如果不做成貨幣眨值的趨勢,就迫不到人民去消費,這個情況好像服用抗生素一樣,要每次越服越多,才可打勝仗。貨幣供應增加,目的當然是想建立一個類似懲罰的機制,如果閣下儲錢不消費,你的貨幣購買力會日漸被通漲所蠶食。但現時這個方法的效益也越見越低,即是說要大印銀紙才可帶動一點經濟增長,但亦會引來一個副作用,就是高通漲。

樓市,就是擔當了一個吸金池,好像海棉一樣,將這些多了的資金吸走作儲存。

如果沒有樓市,那些資金不知道會去到那兒?去炒股票嗎?A股扣起幾隻大藍籌的特低股值後,其他很多企業的股價以市盈率或市漲率計都已是天價。流出中國可以嗎?很多人都想啊,即使日日口裡都說自己很愛國的,但個心卻是很想去出國,外國月光份外圓吧!中央政府當然唔會唔知,想借買保險形式搬錢?早前已堵塞埋這個漏洞。。。有些地方,也可以作資金池去吸金,但氹仔咁既規模,點夠裝?樓市,規模就夠大了。

現時樓市上升,很大程度上不是由剛性需求帶動,而是因為貨幣眨值,而帶動。中國有很多有錢的,都有一套以上的房子,唔通他們沒有屋住嗎?當然,仍然是有很多人沒有自己的房子,所以房子才有價值,當人人都話有的時候,房子就會變得冇乜價值了。

樓市有沒有剛性需求,應從租金方面觀之!買了房子,不一定會是住屋的需求,可以是投資保值的需求。而租了的房子,就肯定是因為有住屋需要的實質性需求。

中國的房子,租金回報都很低,通常都不過兩厘,這代表了什麼?

1。市場錢太多,資金冇出路!
2。人民信磚頭,唔信銀紙,股票更加唔多信,除了賭徒
3。對未來前景的樂觀期望,因大陸每年都工資都大概上升近10%,租金也按情況追貼工資增幅,樓價預視了其加租,提高回報率的能力。

中國可以讓樓市倒下了嗎?

我的見解是[已大到不能倒的地步],因牽涉範圍及影響太大,輸唔起!

現時大陸為了多種原因,包括拯救放緩的經濟,都大力支持樓市,中央政府自去年起,已推出一系列寬鬆措施,當中包括減息、調低存款準備金率和降低第二套房的首付成數。目前為止,國內人仕首套買房的首付成數只是兩成。

如果樓價下跌,假設兩成以上,損失第一當然是買了樓的市民,身家即時縮水,從而打擊消費意慾,此為其一。

其二,按揭成數那麼低,也代表樓市幕後推手是中央,目的是迫人民啲錢去樓市,而其中一個金主,就是銀行,背後,又即是共產黨。樓市下跌,可意味著銀行的抵押資產質素下降,潛在壞帳將會上升。內銀股之所以股值低,正正是市場意識到銀行的壞帳風險,將其價值,扣起一個風險值。如果樓市大幅下跌,本人相信,內銀一定會被市場大舉拋售,因投資者意識到,銀行將有更多壞帳。

其三,樓市跌,銀行及內房股一定第一批跌,之後水泥股,建材股,建築股,物業代理股,電力股,零售股,保險股,證券股。。。好似骨牌咁,一隻推一隻咁跌,因樓市帶動的產業鏈非常大,如果咁跌法,國內股市起碼要跌一半以上!唔好以為唔買大陸樓唔關你事,A股跌一半的話,你估恆指見幾多?12000都唔知有冇!恆指見12000,你估全世界股市唔會跌嗎?咪傻啦,肯定火燒連橫船!

其四,地方債呢?而家很多地方政府見樓市好,賣地自然好,可以冚下地方債條數,樓市唔好,賣地會賣得好嗎?地方債問題點解決?是否會惡化?樓市下跌又會督爆地方債問題。

其五,就業問題!只要唸下由你買層樓開始買至到你收樓住,當中涉及有幾多人搵緊你錢,如果冇人買樓,這幫人很多都要失業了,賣建材,傢俬,電器的鋪頭冇生意了,將會有更多吉鋪出現,租金開始下跌,做廠的,最後都因生意唔夠頂唔順,關門大吉。。。啲人冇野做,先會唸下搵番啲咩野做,搵唔到就開始有不滿情緒了。。。

其六,企業債券及理財產品上的問題!現時很多銀行都有一些唔知乜頭乜路的理財產品,當然都是要回報比市場利率高而作招徠。但這些理財產品,背後買了什麼,你又知得幾清楚?不排除很多都有一些高息企業債在入面,而銀行只是擔當中介的角式抽佣,背後要承受的潛在風險可能就是你所謂的高息回報作代價,上天冇自己跌下來的餡餅啊。內房很多都會發債券,這些債券是很高息的,原因是內銀是為國企服務,而不是為國內私人企業股務,否則何以那麼多企業唔問銀行借款,而要在市場畀咁高息借款?如果有企業,如內房企業因樓市下跌而最終產生有債務遺約問題,那麼你估這些債券市場,或者理財產品市場會點?第一個見到的,就是很多人在銀行門口拉旗仔!

以上內容,不要以為筆者危言聳聽,經濟是一環扣一環的,現時國內的以樓市作柱,沒有柱的樓會點?當以上這些問題,將會好似骨牌咁一隻推一隻,人民幣肯定眨值,利率向上調,樓價下跌蒸發中國人近幾十年所累積的財富,人民唔信樓之後,啲錢唔知開始流向邊度,高通漲,高失業,低經濟增長甚至經濟衰退將會相繼出現。。。最終結果,七國咁亂。。。輸唔起吧!

筆者在網上也看到不少中國樓市泡沫論,主要是警惕讀者,中國樓市是存在泡沫風險!

的而且確,從個別城市樓價及租金回報那麼低,也可了解到一些城市或已出現泡沫!

可是這些文章的論點,都有一些盲點:

絕大部份這些文章都能論證到中國樓市存在泡沫,但問題第一,如果刺破這個超巨大的泡沫,後果將會是怎樣?差不多這類文章都沒有說到!證明到有泡沫又如何?有何解決方法?這些文章沒有說到!有些更說要刺破,如剌破,問題就大了,見本人愚見。

問題二,就是我發覺這些文章的作者都應是住在深圳,飽受高樓價之苦,從文中談及那麼多深圳,再加一個我市,便猜測到!

然而,深圳樓市或多或少都一定泡沫,但這些文章忽略了一點,就是中國地大物博,中央政府可以不斷製造新的海棉去吸水,深圳海棉水過多,就在周邊製造另外幾個海棉去吸走深圳過多的水份,這個權宜之計,這些文章沒有想到!

最終解決方案,或就是將人民幣國際化,將過多的人民幣走出去,什麼亞投行,一路一帶,滬港通,深港通。。。就是將人民幣一步一步輸出國外。。。這是中央政府的宏見!可是這些文章看不到。。。。然而,人民幣國際化,一定影響美帝的核心利益,所以人民幣國際化的進程,一定相當艱鉅,一步一腳印,在人民幣未能國際化之前,小弟暫時看不到中央要刺破這個樓市泡沫的可能,所以未來幾年的大方向,仍然是一個又一個新的海棉將會製造出來吸走以往幾個過多水份的大海棉。。。。因此,一些城市就會升級為二線城市,背後動機是什麼。。。。?  



YOKI WONG @ 八路富豪大方向





















































1 則留言:

Kit Wong 提到...

好文章, 意思是人民幣國際化後, 樓市會下調,人民幣會眨值, A 股會上升嗎?

師兄會建議現有階段用什麼工具做少許對沖以減少呢個巨大泡沫產生的影響嗎?