人脈縱橫：置富產業信託（７７８）趙宇

作為首隻2003年在新加坡掛牌的本地房地產信託基金(F25U)，置富產業信託(0778)2010年4月再以介紹形式在本港上市，不但由當時只持有100萬平方呎的總樓面面積增至今年6月底止的245萬平方呎。置富產業信託副行政總裁趙宇接 受本網專訪時稱，據集團剛公布的2012年度中期業績顯示，年度「分派收益率」(Distribution Yield)高達6.9%，每基金單位分派取得上市9年來最高增幅。而置富資產管理有限公司作為置富產業信託的信託基金經理人，置富產業信託旗下現持有 16項達245萬平方呎面積的零售物業項目及接近1,900個泊車位，旗艦商場包括「置富第一城」、「馬鞍山廣場」、「都會駅」、「置富都會」等零售產業 項目。

總樓面面積逾31萬平方呎的「馬鞍山廣場」
2011年底完成「資產質素提升計劃」(Asset
Enhancement Initiatives, AEI)後，短期內
帶來按年增長20%約880萬港元收益。

馬鞍山廣場回報率73%

截至今年6月底止，整體資產組合價值高達193億港元，期內流動資金錄得9.75億港元，故而沒有任何融資壓力。剛過去的2011年，總樓面面積逾31萬 平方呎的「馬鞍山廣場」完成了「資產質素提升計劃」(Asset Enhancement Initiatives, AEI)後，短期內除帶來按年增長20%約880萬港元收益，還創造1.71億港元等值的資產價值，可知資產價值對產業信託是何其重要。在管理層而論， 「馬鞍山廣場」項目回報率高達73%，跟市場上同樣經過「資產質素提升計劃」的項目中位回報率15%相比遠高出58%，因之管理層投入1,200萬港元的 資本開支已完全發揮項目成本效益的極致，任務已然超標。其實置業產業信託的平均投資回報率長期介乎22%至87%之間，集團跟旗下零售物業組合商戶每三年 續租一次，九年每年加租幅度皆取得正增長的租金調升，2012年上半年「續租租金調升率」(Rental Reversion)則平均20.6%，有助調升未來租金水平。

市場租值正好如實反映項目所具備的商業價值及資產價值。

趙 氏樂觀預期未來續租率可保持雙位數字的勢頭，確實數字惟須視乎本地零售及租務市場的具體變化，現未可料。然而部分市場人士擔心新特首上場本地零售商業租務 市場可能高位回落，她認為置富產業信託旗下零售產業組合的經營生態相當穩定，對續租率及出租率有一定的抗跌力。以2012年首半年度計算，旗下50%組合 項目比重錄得100%出租率，多少受惠於本地零售租務市場向好及旗下零售商戶組合配置得宜。她指出，置富產業信託旗下物業商戶組合現多於60%比重經營必 需消費品業務，當中服務與教育跟餐飲食行業各佔20%，當中超市與銀行各佔整體租戶組合比重10%，給集團帶來逆經濟週期下穩定的租金收益。尋且零售物業 組合內的「十大租戶」亦不過只佔組合1/5比重，因此租金收益不但不會過於依賴個別「柱躉租戶」的去留，而且好使零售物業組合內的業務面向更趨多元化，市 場租值得以如實反映項目所具備的商業價值及資產價值。

「置富第一城」現正進行「資產質素提升計劃」，預期未來按
年淨物業收益可增加接近15%。

半年收益接近5.4億港元

至於現正進行「資產質素提升計劃」中的「置富第一城」及「銀禧薈」就為提升項目資產價值作出資本投資的舉措，「淨物業收益」(Net Property Income, NPI)分別同比增加14.9%及12.9%。到底該兩大項目的出租率及續租租金調升率長期保持在96.5%及逾20%水平區間，所以管理層視「資產質素 提升計劃」為商場改頭換面的重大任務。為長遠提升資產價值，旗下產業項目定期進行「資產質素提升計劃」，除投入相當金額的資本開支，惟多少影響短期租金收 益。按照「資產質素提升計劃」的分階段推行準則，大型項目將分階段進行，首階段須時約4至6月，大前提是盡量減少工程對商戶造成營運上影響。話說回來，同 樣為保障置富產業信託取得穩定且可觀的租金收益，集團在推行「資產質素提升計劃」首階段把超過一半以上的樓面租出。由是觀之，集團今年上半年收益反映在今 年二月中分別以12.5億及6.5億港元收購荃灣「麗城薈」及北角「和富薈」的短期盈利貢獻，約佔今年首半年度盈利增長的11.2%，絕對是盈利增長的強 勁原動力。
 

據2012年度中期業績顯示，置業產業信託總收益接近5.4億港
元，按年增長20.3%。

又 據2012年度中期業績顯示，集團總收益接近5.4億港元，按年增長20.3%。而淨物業收益亦錄得3.82億港元同比增長20%，2012年全年業績的 總收益增長將考驗管理層對旗下零售租戶組合的管理睿智，如何作出通盤佈局。事實上撇除融資成本等因素，房產信託的整體收益增長主要來自租金增幅、資產增 值、以及新併購項目的邊際貢獻收益。分析報告指出，如同其餘7大本地上市的房地產信託基金，置富產業信託璀璨的投資主題來自1. 組合內零售物業租戶營運有道，其門如市；2. 資產質素提升計劃釋放內在的資產值，有助提升組合內淨物業收益；3.持續物色具潛質的收購項目用作收益增長的王牌，長遠優化資產組合結構。從新併購項目的 均速步伐可見，2003年置富產業信託先在新加坡上市時只有本地5大項目，打從2005年、2009年、以及2012年先後收購累計11大項目看，刻下組 合內已持有16個優質零售物業項目，所以定期物色收購對象必然是管理層籌劃未來發展的重要方案。

趙宇表示近期「海綿寶寶」在旗下個別商場大放異彩，這陣子
紅透本地商場界。

發揮置富Malls品牌效應

趙宇強調，管理層對物色新併購項目大致有2大要求：1. 專選那些出租率較高及區內人流旺盛的零售產業項目；2.專選那些具備進行「資產質素提升計劃」潛力的大型零售產業項目。除此以外，趙宇更為置富產業信託推 行一連串「資產品牌價值提升工程」，由此估算按年上調20%品牌推廣開支預算，意在把旗下16大商場列入「置富Malls」的置富品牌行列，同時配合在置 富品牌的商場定期舉行以家庭為主題的大型活動，培養周邊社區與商場遊人對「置富Malls」的歸屬感，以提升商場高端的服務水平。她尤其希望人們走進不同 「置富Malls」的即時感覺是舒適寫意，購物在其次，重要是享受場內溫馨滿溢賓至如歸的氣氛。趙宇表示近期「海綿寶寶」在旗下個別商場大放異彩，這陣子 紅透本地商場界，真心冀這塊小小黃色的「海綿寶寶」可以為兒童與家人帶來無限歡樂，讓「海綿寶寶」進入家庭成為你我他的得意家庭小成員。
 

投資房產信託的風險在於潛在物業
估值隨著地產市道升降有所影響，物
業估值一旦下調，每股資產淨值及股
價也會相應下調。

然 而不論「商場漫遊者」或「海綿寶寶」粉絲都可以成為置富產業信託的投資者，那麼置富產業信託的中長線投資亮點又從何說起？不可不知，房產信託投資回報較 高，基金價格亦相對資產淨值折讓較少。房產信託的運作將把90%至100%的租金派作股息，息率也較地產股及收租股高。同時房產信託的負債比率不可高於資 值總值45%，多少減少資金拓展業務能力。不過投資房產信託的風險卻在於潛在物業估值隨著地產市道升降有所影響，若然物業估值有所下調，每股資產淨值及股 價也會相應下調；因為經濟轉差，租金收益自然減少，派息也因而回落，反之亦然。再細看2012年上半年度業績，置業產業信託分別錄得24.5%、 96.5%、15.82港仙的「債務比率」、「物業出租率」、以及「每基金單位分派」(Distributiion Per Unit)。隨著可派發收益為2.68億港元，所以可派發單位股息回報達15.82港仙，按年上升23.6%，相當於6.9%的年度分派收益率。不但是置 業產業信託有史而來錄得最高增長的每基金單位分派，更大幅跑贏本地包括政府10年期債券及個別恒指分類指數在內的不同保本投資產品。

置富產業信託推出一系列「資產品牌價值提升工程」，讓旗
下商場品牌的營銷策略更添靈活。

單位股息回報增長可期 

趙宇指出，1. 股票現價逾5.0港元，投資者仍可收取接近6至7厘的回報，可說是個不錯的投資回報；2.相對於其他從事商廈或酒店租務業務的本地房地產信託基金，從事本 地零售商場業務板塊的房產信託基金防守性較強，投資者進可攻退可守，往往成為逆市奇葩；3. 然觀乎理想的租賃回報、持之以恒的產業增值方案、乃至於積極物色項目併購活動等三大核心增長策略，預期未來置富產業信託的「每單位股息回報」仍有上調增長 的空間。她強調管理層沒有為併購項目的組合數量訂下具體時間表，只希望日後收購項目能為股東帶來更高的單位股息回報，克盡管理層應有之本份而已。

 

置富產業信託半年業績驕人，股價亦配合業績走俏，集團主席趙國雄與副行政總裁趙宇居功至偉。

在 推行「資產質素提升計劃」的同時，讓投資者感到好奇的是管理層如何有效提升不同項目的投資回報率(ROI)，身為集團副行政總裁及特許財務分析師的專業經 驗之談，她認為那些規模較小的項目較易達致高位的投資回報率目標，反之一些規模較大項目的收益投資回報率則相對較低，歸因於計算投資回報率的算式是已增加 收入除以資本開支，因此而出現上述投資回報率高低有別的現象。可是從市場道德兩難的層面審視，本地宏觀零售市場租金增幅越高，越對集團有利；反之卻令零售 租戶因承受高昂租金而叫苦連天，壓縮他們的生存空間。趙宇坦言深明本地零售商戶所面對的經營困境，集團將因應個別行業的承租能力作出租金升幅微調的管理， 例如對個體小型租戶及那些經營必需消費品業務的租戶大多僅調升跟市場通脹等值的租金加幅，旨在業主跟租戶攜手成為合作無間的好夥伴，同為本地經濟作出貢 獻。

表一

本地8大上市「房地產信託基金」

名稱	平均 周息率	年度股東 應佔溢利	重點物業類型	上市 年份
置富產業信託(0778)	5.38%	2012年上半年11.45億港元	本地私人零售商場及泊車位	2010
泓富產業信託 (0808)	5.95%	2011年全年 9.79億港元	本地商廈及工商綜合物業	2005
匯賢產業信託 (87001)	7.34%	2012年上半年 1.38億元人民幣	北京東方廣場	2011
領匯房產基金 (0823)	3.81%	2011年全年 96億港元	本地公共屋邨零售及停車場物業	2005
越秀房產 信託基金 (0405)	9.41%	2012年上半年 2.53億元人民幣	內地五大商廈與綜合廣場物業	2005
陽光房地產 基金 (0435)	6.0%	2011年下半年 4.84億港元	本地商廈 與零售物業	2006
冠君產業信託 (2778)	6.29%	2011年全年 64.93億港元	朗豪坊及 花旗銀行廣場	2006
富豪產業信託 (1881)	6.28%	2011年全年 29.97億港元	富豪薈酒店及 混合用途物業	2007

*資料來源：資料整合 

表二

「置富產業信託」與其他保本投資比較

投資產品名稱	年度收益率%
置富產業信託	6.9
恒生房地產基金指數	5.9
恒生指數	3.7
恒生地產分類指數	2.8
本地10年期政府債券	1.2
本地綜合利率	0.4
人民幣存款	0.3

*資料來源：資料整合

*數據截至2012年6月底止