毋懼去槓桿化時代 買REITs守出未來

【iMoney智富雜誌—股壇維基】本周港股成交低迷，繼續陷入反覆上落的格局。然而一向被視為收息股的REITs（房地產信託基金）卻持續強勢，部分更於52周高位徘徊。到底這板塊有何獨特吸引力？投資者又應如何從中選股？

自從金融危機爆發以來，相信投資者對去槓桿化（Deleveraging）一詞並不陌生，當一個國家債務佔國內生產總值（GDP）過高時，無論是政 府或企業都傾向減債，難免拖累經濟增長；而各國政府以「印銀紙」方式來支經濟，又會帶來通脹壓力。難怪「債王」格羅斯（Bill Gross）明言，全球極可能進入增長緩慢、通脹溫和的時代，投資者爭取回報將變得愈來愈困難。

在去槓桿化時代下，股票要維持以往的高回報並不樂觀，相比之下，「磚頭」就顯得更為吸引。REITs具備抗通脹及現金流穩定的特點，實屬投資組合中防守不二之選。投資者若有意將之納入投資組合，不妨從以下角度審視其投資價值。

1. 留意資產經營效率

REITs即將一批收租物業集合起來，以信託基金形式上市，透過持有及管理如商場、寫字樓和酒店等賺取租金。REITs的最大賣點是「息高糧準」，因此旗下物業組合能否產生健康的現金流，是衡量REITs的關鍵。

有別於一般股份派發股息，REITs是將「可分派收入」派予投資者，概念上稍有不同，其基本計算方法為：可分派收入＝物業收入淨額－一般及行政開支＋利息收入－借貸之財務成本－稅項。

可分派收入跟股息的最大不同之處是，股息是以純利為派發基礎，會受折舊、資產重估等因素影響，而可分派收入則不會計及各項非現金支出（如折舊）及非經常性收益（如投資物業公平值變動），概念上貼近經營現金流減去淨融資成本及稅項。
投資者若想知道REITs的資產運用是否有效率，可運用「可分派收入佔資產淨值比率」，其計算公式是：（可分派收入總額÷平均資產淨值）×100%。

這個比率反映REITs每1元資產淨值，能為投資者賺取多少元「淨租金」。比率愈高，代表物業組合產生現金流的能力愈強，理論上較能維持高息。一眾本港上市的REITs之中，以越秀房產信託基金（00405）及領匯房產基金（00823）的比率最高，難怪兩者股價長期跑贏，可謂「事出必有因」。

2. 考慮租金上升潛力

當然，「可分派收入佔資產淨值比率」只反映過去資產效率，放眼未來就要看租金的上升潛力。本港上市的REITs大致分為寫字樓、商場及酒店三大類， 其租金走勢及穩定性均有所不同。例如當經濟暢旺時，可帶動寫字樓、商舖及酒店租金上揚，惟當經濟逆轉時，其抗逆力則遠遠不及經營屋鸷商場的領匯，這可能是 後者股價領先的另一原因。

另一方面，REITs旗下物業的租約期限、出租率、租金調整率和租戶結構等也不能忽視，例如租戶結構若以大公司為主，空置或拖欠租金的風險會較低。投資者可從年報附註中得到以上資訊，以便判斷REITs的增長潛力。

除了以上因素外，併購也是提升可分派收入的途徑之一。新收購項目能為投資者帶來新的租金來源，如果其作價超值，未來更有升值潛力，可謂一舉兩得。去 年就有不少REITs併購活動，例如領匯早前以11.7億元收購南豐廣場之商業部分，以及置富產業信託（00778）以19億元收購母公司長江實業（00001）荃灣及北角兩項零售物業等，預料併購將是REITs未來的發展方向，投資者不妨多留意有關消息。

3. 注意高息能否持續

REITs被視為穩健的投資，除了分派比率不得低於90%外，還有一點就是總借貸不得超過基金總資產（即資產負債比率）的45%。正因為這規定，若REITs有重大的併購活動或手頭現金緊絀的話，通常須以配售形式集資。假如有關資金用得其所，長遠來說對投資者仍算有利。

然而若REITs以往有多次配股集資紀錄，籌得資金只是用來派高息的話，投資者就須注意高息的持續性。翻查紀錄，一眾本港上市的REITs之中，近年只有越秀及領匯沒有配售集資，加上兩者手頭現金充足，其高息的持續性應可看高一。

觀乎環球股票市場愈趨波動，回報穩定的REITs可謂亂世避風港，有時防守已是最佳進攻，投資者不妨逢低吸納REITs作中長部署，以增強投資組合的防守性。

撰文：周梓霖