市況有暗湧，資金走向ＲＥＩＴＳ

前兩天的文章已說到大市有些暗湧，因為看見一些當炒股都有一些回套，同時間具防守性的房產信託基金ＲＥＩＴＳ亦見開始見底回升，所以可以說是有資金由風險較高的股份，回流至風險低的股份。

以下是今天主要房產信託基金的收市價：


越房（０４０５）　　＄３。８２　趺＄０。０４（１。０３６％）
陽光（０４３５）　　＄３。３４　升＄０。０２（０。６０２％）
置富（０７７８）　　＄６。４７　升＄０。０７（１。０９４％）
泓富（０８０８）　　＄２。４９　升＄０。０２（０。８０１％）
領匯（０８２３）　＄３９。２５　跌＄０。０５（０。１２７％）　　
富豪（１８８１）　　＄２。２３　升＄０。０２（０。９０５％）
冠君（２７７８）　　＄３。８７　升＄０。０５（１。３０９％）


其中比較冷門的泓富（０８０８）今天創新高，好大可能是受［起動九龍東］的影響，當地樓價最近已升了很多，而泓富（０８０８）的資產值自然水漲船高。可是泓富（０８０８）比較保守，即使好有條件收購，但基於股價不被市場認同而冷落，股價偏低，反過來說是息率偏高，而市場上的物業的回報率比不上泓富（０８０８）的息率，所以難以實行收購，免受拖低組合回報的話柄，但隨著股價開始有人炒上去，息率下降，收購的機會會增加。

富豪（１８８１）是比較落後，就是落後才有較高的息率，在ＲＥＩＴＳ中算是比較獨特的一隻。

冠君（２７７８）最好的資產當然是朗豪坊，可惜有一半的收入來自甲廈，所以股價才仍然在３字頭，如甲廈租金回升，冠君（２７７８）的股價應見＄５水平。而這隻ＲＥＩＴＳ，最大的缺點是債重，所以今天舉行發債路演，以求更便宜的債去冚較貴的債，今天股價因而彈左上去。冠君（２７７８）兩大資產原是鷹君（００４１）的寶貝，把兩件寶貝分拆出來的目的，就是要減鷹君（００４１）的債，所以大家一廂情願，冇得埋怨。

陽光（０４３５）又是一隻又鋪又寫字樓的股，當年四叔見超人將啲唔想要的物業以ＲＥＩＴＳ的包裝吐現，佢又有樣學樣，找埋一些九唔搭八的物業炒埋一碟，加兩隻較筍的資產引吓人入局，順便賣埋啲豬頭骨，這就叫做一擔砂糖，一擔ｘ啦，分拆成今天的陽光（４３５）。四叔當時仲驚人唔買，所以自己唔收息幾年，比埋落疊的水魚，請君入甕。可是三十年河東，三十年河西，當時當是垃圾物業的，今天已水鬼升城隍，所以再唔見四叔將其恆基（００１２）的商場注入去，因為而家陽光（４３５）的股價仍然是有折讓，當天分拆陽光是想搵人笨實，而家將自己的家產注入陽光（０４３５）真係搵番自己笨實，今天的商場的股值已不同當時，所以四叔都好揼。當然，我最想四叔將屯門時代廣場，新都城，荃灣城市廣場等注入去，但機會不大了，否則恆基（００１２）原有股東要食ｘ啦。

領匯（０８２３）當然是好股，但是一間受民粹的公司，基本上每天都有人想插領匯（０８２３）的無良，有人說政府會買回領匯（０８２３），但我相信機會是０，或許將領匯（０８２３）賤賣已經是錯，而家要高價買回將會更錯，原因是買回的目的，就是不要領匯（０８２３）再狂加租。如果政府話要買回，肯定比人炒高，但是買了回來，又不可以加租，那麼即是用天價買一件低回報的資產回來，變相由納稅人埋單，津貼股票炒友及商戶，如果［思歪］想早些收山，佢一定會收購領匯（０８２３）。最近，領匯（０８２３）為求追數，開始郁街市了，所以在收到領匯（０８２３）的股息時，可能背後有很多人會駡你無良。然而，而家領匯（０８２３）的最大問題不是在公司上，而是股價長期處於高位，息率不足４厘，股價已預期每年一定要有１５％左右的增長，才可以支撐現時的股價，所以管理層要千方百計刮得就刮，應付股東。

置富（０７７８）的優點是冇寫字樓，基本上是全商場，現時吃香的是商場，不是寫字樓，只有泓富（０８０８）比較例外，因為很多物業在九龍東，有資產重估概念及甲廈租金太貴，反而轉向泓富（０８０８）這類較便宜的區分，而益左泓富（０８０８）。置富（０７７８）的息率比領匯（０８２３）高，全因領匯（０８２３）市值大，多人認識，連［東東東東東東］都在大跌市時認叻話佢都持有領匯（０８２３），但其他跌到呀媽都唔認得的就輕輕帶過，所以領匯（０８２３）在多人認識，而多人認識下都已買了的，所以炒這隻股票由［少人認識］至［街之巷聞］的升值潛力是無，因為領匯（０８２３）早已［街之巷聞］，股價只可以靠其自然增長。置富（０７７８）類似領匯（０８２３），最大的不同是商場在私人屋苑，相比四叔隻陽光（０４３５），這隻股是比較有良心，因為看現時的經營腳法，都是想這間公司做好下去，有不斷壯大的意圖。

所以我幾隻ＲＥＩＴＳ中，最看好是置富（０７７８），次者為泓富（０８０８），冠君（２７７８）是因為朗豪坊，陽光（０４３５）因為較平，富豪（１８８１）較獨特，但唔鍾意大股東間唔中學人玩財技，領匯（８２３）又冇乜水位。

YOKI WONG

置富（７７８）調整已屆尾聲

由於大升向升的關係，防守性強的房產信託基金ＲＥＩＴＳ近兩個月都是成為換馬對象，股價當然落後大市。

本人早已減持了一部份轉為買一些進攻性股份，並保留一部份作為基本盤，在攻的時侯也不要忘料未能預知的風險。

而今次的置富（０７７８），調整而近尾聲，股價亦開始轉強，開始有轉軚的可能，何解？

第一，股價已回套了一個多月，而近周已進入橫行狀態，也就是說股價開始回套這個位置，已是跌唔落的階段。

第二，很多以收租為主的地產股，如英皇（０１６３），希慎（００１４），合和（００５４），恆地（０１０１）及當中有一些地產發展再加收租的四大天王，信置（００８３）都是向升，甚至泓富（０８０８），冠君（２７７８）這幾隻房託也早已回隱轉強，ＲＥＩＴＳ界中的龍頭領匯（０８２３）也開始轉軚，ＭＡＣＤ開始升穿ＥＭＡ（９），反而在上一輪領先的置富（０７７８）今次慢了一拍，所以不排除很快要追番落後的部份。

第三，雖然好似未見有業績公佈期，然而看以往紀錄，此股的公佈末期成績表大概於１月尾的時間，也就是說快有錢分了，所以我也相信公佈了業績期，食息一族要擔櫈仔成為股東等收息了。

置富（０７７８）這隻股票，全以商場收租為收入，這些鋪的租約一般都是兩三年又轉一次，所以即使加租三成，實際都是平均每年加十幾個％，這當然跑贏通漲，亦能照顧租客承受能力，所以出租率維持高位。

看增長方面，可以說是平穩，而置富（０７７８）比其他的ＲＥＩＴＳ優勝之處，我看有兩點，第一是全商場及車位，沒有寫字樓，而寫字樓的租金，尤其是甲級的，最近都是有些壓力，反而商鋪的租金，因自由行及零售市道好的原因而看俏。其次是置富（０７７８）有不錯的收購概念，通常此間公司一兩年左右都有一個刁，而其他房託很多都沒有這個概念。

在收息方面，不會令你失望，當然，亦不會令你刮目相看，預期今期派息在＄０。１６至＄０。１７之間，相對息率是年息５。１厘。

然而，持有股份是不同做定期，只要派息除淨前成為股東，就有權收取股息，如果派＄０。１７，大概派息期在２月尾，實質持貨１。５個月，引伸息率為２１。５％。

或許你也認為派息後會除淨，實質都是從股價上扣除。

然而，這些ＲＥＩＴＳ除淨後，股價低了，亦引致息率高了，而這些ＲＥＩＴＳ的價值，是有一定的息率基數，息率不會長期處於高水平，所以股價很快有會回復未派息之時，回復番原有的息率位置。

而時機亦開始反映於從圖上：

YOKI WONG

泓富產託 (808) 半年多賺12%

泓富產託（00808）公布截至本年六月底止中期業績，可分派收入增12.7%至9,080萬元，派中期息每基金單位6.6仙。受惠於中環區公司陸續遷至非核心區，泓富同期新租約加租幅度達33.1%。公司或會於明年為荔枝角潮流工貿中心申請改作商業用途。

租金增幅料達雙位數

上半年，泓富物業淨收入按年增11.4%至1.165億元，每方呎平均租金為16.22元，出租率為99%。主席趙國雄預期，核心區公 司往外遷趨勢將會延續，增大市場對非核心區商廈的需求，有利泓富的物業組合，估計下半年泓富續租租金增幅可達雙位數。他又指，公司一直有留意併購新物業的 機會，惟目前商廈價錢太高，難以找到逾6厘租金回報率的物業，董事會已同意在物業併購上採保守審慎態度。

署理行政總裁黃麗虹表示，今年全年會動用1,500萬元為物業做資產提升工程，預計投資回報率達15%。而由於潮流工貿中心明年樓 齡屆15年，符合政府工廈活化計劃要求，公司明年很有機會為該大廈申請改作商業用途。至於觀塘泓富廣場的工廈活化申請，預期可望本年第三季或年尾前獲批。

投資導航： REITs大解構

今年避險情緒強勁，股市疲弱，樓市則繼續升唔停。股樓情緒各異，稱為「紙磚頭」的房地產信託基金（ REITs）今年長炒長有兼跑贏大市。不過， REITs跟真磚頭相比，隔了一重管理層，故資產組合、管理質素以至大股東動作等因素，才真正左右價格走勢。房託上市雖規定派息比率不少於九成，但基金價 格表現卻無法保證。今期「投資導航」將解構 REITs組合與價格關係，買 REITs，都要買啱邊！

主打平民商場　領匯秤先

 

 

 

面對不明朗市況，有穩定租金收入的 REITs受到資金追捧，不過，各 REITs收租物業組合各有不同，主打平民商場及停車場的領匯（823）及置富（778），在經濟環境轉差下，大眾化消費的租金收入更有保證，基金價格率先創上市新高，合情合理。

領匯收租物業主要為公屋商場及停車場，零售樓面約1100萬平方呎，車位約八萬個，主要租戶包括連鎖快餐店、超市、便利店等衣食住行基本消費，經濟疲弱，街坊反而更多幫襯。

按圖放大

置富息率5.38厘

截至今年3月底止年度業績，可分派收入29.22億元，增長19%，全年派息1.295元，年初至今價格累升19%，現價息率仍有3.8厘，據彭博綜合券 商預測，領匯2013年每單位可派息1.413元，再增9.1%。更值得憧憬的是，其行政總裁王國龍上月底明言，公司有能力斥逾百億元收購，目標包括將工廈改建商場收租，加上為旗下商場翻新工作持續，皆有利提升資產淨值及租金回報。

置富則主打私人屋苑商場及停車場，目前在香港有16項零售物業，合共面積約245萬平方呎，以及1989個出租車位，上半年可分派收益2.68億元，升25%，每基金單位派息0.1582元，相當年度化股息率5.38 厘。置富旗下商場位置不屬遊客區，主要做屋苑及周邊居民生意，唔憂冇人租。

收入過度集中　冠君跑輸

主打工商廈的 REITs包括冠君（2778）、泓富（808）及陽光房產（435）。冠君今年升幅僅21%，遠較泓富（升34%）及陽光房產（升31%）落後，主要受物業投資組合過份集中所拖累。

冠君主要資產只有中環花旗銀行廣場及旺角朗豪坊，兩者雖屬於甲級商廈及區內地標商場，物業組合總值達549億元，但收入集中，易受經濟波動影響。集團去年業績承認，甲廈實質租金於去年下半年開始下調，加上花旗銀行廣場呎租已達85元，朗豪坊寫字樓亦達27元，上升空間有限，集團亦難以靠翻新提升租值，潛力僅屬一般。

泓富陽房物業較分散

泓富及陽光房產則分別包括七項及20項資產，涵蓋工商廈及住宅物業，有助分散風險。以泓富為例，物業均位處北角、紅磡、牛頭角及長沙灣等二線地段，甲廈租金高企，促使不少租客遷往二線商業區，利好泓富提升租值，去年泓富租金加幅近15%，遠較冠君優勝。

陽光房產資產包括12幢工商廈，以及八幢商場及住宅物業，地點遍佈港九新界，並以乙級寫字樓為主，藉翻新提升租值的潛力較大。住宅亦以中型屋苑商場為主，與置富（778）相近，商戶多為超市及食肆，涉及民生所需，防守性較高。

每單位分派方面，以冠君最高，達6.3厘，但泓富及陽光房產亦達6厘，實際差距不大。計及風險及股價升值潛力等因素，後兩者為較佳選擇。

大股東舉動左右股價

受惠高息政策， REITs的抗跌能力通常較強，但大股東出其不意的舉動，往往令公司不明朗因素增加，價格徒添壓力。以越秀房產（405）為例，公司於5月宣佈，向母公司 越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心（ IFC），計及開發貸款承擔45億元（人民幣．下同）後，總代價高達134.4億元。

越房「蛇吞象」即捱沽

由於交易屬蛇吞象形式，收購後越房總資產值縱然谷大兩倍，但負債比率同時會升至30.5%，加上要增發單位，投資者擔心權益遭攤薄，故先沽為妙。收購消息 公佈後，越房價格三日累跌14%，雖然其後跟隨大市回升，但以上周四收市價3.67（港元．下同）計，仍較計劃公佈前價格低2%，明顯跑輸同業。

另 一邊廂，富豪國際（078）於5月進行大規模回購，令大股東百利保（617）的一致行動集團，在富豪的持股量由49.5%增至50.14%，並觸及須向富 豪信託（1881）提出收購要約的持股比例；其後百利保提出，以每基金單位1元提出全購，較當時價格大幅折讓近五成，消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉 12%，以上周四收市價1.91元計，仍未返回全購消息前水平。

派息贏通脹收租股俏

大市近月除 REITs股價走高，高派息加上有增長概念的收租股亦同樣硬淨，以新商場收入將在下半年入賬的希慎（014）為例，7月起已累計反彈17%，大幅跑贏恒指 同期約4%升幅；在一線地段有寫字樓租務生意的嘉里建設（683）亦漲14%；九倉（004）旗下時代廣場縱受希慎新商場的衝擊，但仍錄一成升幅。

希慎受惠新商場收入

除 REITs外，收租股亦為高派息一族，其中九倉、希慎及嘉里過去五年股息增長可觀，甚至跑贏通脹，因而成為是次追捧對象之一。再者，證券商普遍認為，希慎 銅鑼灣新商場的租金收入有助提升集團租金收入15%，股價因而跑出。
 
不過，有分析亦擔憂集團資本開支大增下，明年派息或減少，恐窒礙股價升勢。

另外，九倉旗下時代廣場的龍頭地位受挑戰，不過銅鑼灣區內多個舖位近月繼續接連錄得天價成交，中心地段的商舖需求顯然仍然殷切，因此亦成為九倉股價催化劑。
雖然近日甲級寫字樓租務吹淡風，同樣受累的嘉里，因擁有回報可觀的內地項目，股價因而企硬。 

康宏証券及資產管理董事　黃敏碩

專家意見：候低吸領匯

康宏証券及資產管理董事　黃敏碩：

「雖然市場持續向上，但對於市場的風險胃 納是否大幅轉向有保留，相信投資者仍會傾向持有進可攻退可守的 REITs。領匯（823）之前一路帶頭上升，所以近期的價格有點停滯不前，可以等回落至32元以下才買入，置富（778）及越房（405）也有上升空 間。」 

富昌證券研究部總監　連敬涵

專家意見：泓富有優勢

富昌證券研究部總監　連敬涵：
「6月、7月大部份 REITs都升了不少，現時市場氣氛轉好，資金流入高 Beta股份及細價股，所以 REITs短期上升的空間都不大。市場未必太睇好冠君（2778），泓富（808）同陽光房產（435）的物業收入較着重商業或零售，租金有上升空間， REITs之中相對較有優勢。」

投資導航：百物騰貴真閉翳 抗通脹股 穩中求勝

 

百物騰貴，令人閉翳！通脹問題已殺埋身，租金、快餐等衣食住行樣樣加，有餐廳凍奶茶19蚊杯，中電（002）已事先張揚未來幾年狂加電費，連公屋租金都話 勁加一成，總之是無孔不入，肆虐全民。回看打工仔人工，今年有半成加幅已算不俗，要追通脹談何容易？解鈴還須繫鈴人，落注公用、收租、飲食股這些通脹受惠 股才是王道。大市飄忽，穩字行頭，若怕股價波動，可考慮政府下月發行的新一批通脹掛鈎債券（ iBond），穩陣收息補貼通脹。

資金流向「磚頭股」
REITs跑贏恒指

市民抗通脹，除買 iBond外，房地產信託基金（ REITs）亦是「有升有息」的選擇。年初以來，平均回報更遠勝恒指表現，投資者不妨吼實。

 

領匯具升值潛力

統計七隻上市的 REITs，今年平均升幅達8%，跑贏同期恒指的1.3%升幅。歐債危機困擾大市，加上民企風暴捲走股民財富，資金紛紛流向「磚頭股」，刺激 REITs股價上揚。此外， REITs派息較傳統公用股更豐厚，普遍逾6厘，對「食息一族」及退休人士而言，甚具吸引力。

眾多 REITs中，以領匯（823）的資產規模最大，物業共達182項，市值達676億元，加上續購其他商場，升值潛力惹憧憬。不過，其往績派息率僅3.7厘，今年升幅只有4.5%，近日亦遭基金股東配股套現，削弱其吸引力。

投資者不妨考慮陽光（435）及置富（778），派息率分別為7.2及6.1厘，股價年內累漲逾一成。陽光 REITs的物業組合多元化，包括商廈、住宅及商場，共達20項物業，有助分散風險。置富則主攻私人屋苑商場，客戶多為超市及食肆，與民生息息相關，抗跌 力較高。

以小本錢投資樓市

iMoney – 2012年5月19日週六香港時間上午12:44

 

【iMoney智富雜誌—置業安居】投資房地產，成本很高，一般至少得拿出樓價的30%，沒有儲蓄的人是做不到；資金較少而想投資房地產，可選擇投資房地產信託基金（REIT），眾多房地產信託基金中，以領匯房產基金（00823）最佳。

領匯的出現，是特區政府思量到房委會管理公屋商場與停車場的效率不高，於是將大部分房委會旗下的商場與停車場注入一家稱為領匯的公司，然後上市賣給投資者。

九成利潤用作派息

房 地產信託基金與一般的地產股最大分別，是一般地產股每年賺到的利潤不一定會分給股東當股息，股息只佔利潤的小部分，往往不足一半。但房地產信託基金絕大部 分利潤（高達90%）分發給股東，因此持有房地產信託基金就類似直接持有樓房收租，只不過你不是持有一個完整的單位，而是房地產信託基金旗下眾多產業的一 部分，視你所持的股數而定。

當然，房地產信託基金的股票與一般股票一樣，股價有升有跌，因此也有人在買入後，天天為股價的升跌而煩惱；筆者認為，投資房地產信託基金，應以收股息為唯一目的。買入後鎖入保險箱，之後就安坐家中收息。

把錢放在銀行收息，利息收入隨息率升跌，買房地產信託收息，股息收入也會隨租金收入而變。不過長遠而言，租金收入一定是上升，這是投資房地產信託優於存款於銀行的地方。

領匯上市至今，租金收入有升無跌，理由是領匯的前身是公屋商場，公屋商場租金遠較市場租金低。領匯接手後也不敢一下子將租金大幅提升至市場價，只能慢慢加。因此，就算偶遇經濟衰退，一般商場大減租金，領匯也沒有必要減租留客，最壞的情況只是不加租。

房產信託逆市上升

領 匯租金收入年年增加，其收租回報亦年年上升，6年前領匯上市時股價10.3元，香港市民更有優惠，若以10.3元來計算，目前的股息收入為當年上市價的 12%。股息不斷增長也會使領匯股價不斷上升，以近日領匯的股價來計算股息率近4厘，仍算不俗，至少比買樓收租的回報高。目前買樓收租，租金回報僅2厘至 3厘，存款於銀行連1厘也沒有。

目前樓價處於高位，買樓收租回報不高，而且投資額大，因此買房地產信託基金是地產投資的另一選擇。近來，香港地產股股價低迷。但竟然有數隻房地產信託的股價創歷史高位，領匯為其中之一。

撰文：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程（MBA）主任，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。 

泓富產業(00808)︰未來1-2年或收購 考慮酒店項目

泓富產業信託(0808)主席趙國雄在股東大會上表示,集團一直有留意收購項目的可能性,惟過去幾年房地產市道活躍,價格急升,集團過去一直保持約7厘 的派息,故認為若收購2-3厘回報率的物業,對股東而言非最佳的安排,若回報率達6-7厘,則會考慮,未來數月成功收購的機會不大,但未來1-2年則有較 大機會進行收購。

他又指,集團亦有考慮收購酒店項目,包括收購工廈改變為酒店用途,惟目前未有具體定案,目前亦不會考慮把旗下物業改建成酒店,因涉及補地價及改建費用,會影響派息。

他預料今年租金收入勝去年,因每年平均有40%的租約均續租,今年續租的租金均有上升,旗下泓富廣場經租戶重組後,租金收入方面亦有所上升,今年整體出租率與去年持平。

問及去年集團物業營運收入下降,他指主要因引入最低工資和電費上升,令物業管理費用上升,但派息較前年為多;至於為何公司股價尚未回升至招股價,他稱股價由市場決定,會加強推廣以提高股票的交易量。

毋懼去槓桿化時代 買REITs守出未來

【iMoney智富雜誌—股壇維基】本周港股成交低迷，繼續陷入反覆上落的格局。然而一向被視為收息股的REITs（房地產信託基金）卻持續強勢，部分更於52周高位徘徊。到底這板塊有何獨特吸引力？投資者又應如何從中選股？

自從金融危機爆發以來，相信投資者對去槓桿化（Deleveraging）一詞並不陌生，當一個國家債務佔國內生產總值（GDP）過高時，無論是政 府或企業都傾向減債，難免拖累經濟增長；而各國政府以「印銀紙」方式來支經濟，又會帶來通脹壓力。難怪「債王」格羅斯（Bill Gross）明言，全球極可能進入增長緩慢、通脹溫和的時代，投資者爭取回報將變得愈來愈困難。

在去槓桿化時代下，股票要維持以往的高回報並不樂觀，相比之下，「磚頭」就顯得更為吸引。REITs具備抗通脹及現金流穩定的特點，實屬投資組合中防守不二之選。投資者若有意將之納入投資組合，不妨從以下角度審視其投資價值。

1. 留意資產經營效率

REITs即將一批收租物業集合起來，以信託基金形式上市，透過持有及管理如商場、寫字樓和酒店等賺取租金。REITs的最大賣點是「息高糧準」，因此旗下物業組合能否產生健康的現金流，是衡量REITs的關鍵。

有別於一般股份派發股息，REITs是將「可分派收入」派予投資者，概念上稍有不同，其基本計算方法為：可分派收入＝物業收入淨額－一般及行政開支＋利息收入－借貸之財務成本－稅項。

可分派收入跟股息的最大不同之處是，股息是以純利為派發基礎，會受折舊、資產重估等因素影響，而可分派收入則不會計及各項非現金支出（如折舊）及非經常性收益（如投資物業公平值變動），概念上貼近經營現金流減去淨融資成本及稅項。
投資者若想知道REITs的資產運用是否有效率，可運用「可分派收入佔資產淨值比率」，其計算公式是：（可分派收入總額÷平均資產淨值）×100%。

這個比率反映REITs每1元資產淨值，能為投資者賺取多少元「淨租金」。比率愈高，代表物業組合產生現金流的能力愈強，理論上較能維持高息。一眾本港上市的REITs之中，以越秀房產信託基金（00405）及領匯房產基金（00823）的比率最高，難怪兩者股價長期跑贏，可謂「事出必有因」。

2. 考慮租金上升潛力

當然，「可分派收入佔資產淨值比率」只反映過去資產效率，放眼未來就要看租金的上升潛力。本港上市的REITs大致分為寫字樓、商場及酒店三大類， 其租金走勢及穩定性均有所不同。例如當經濟暢旺時，可帶動寫字樓、商舖及酒店租金上揚，惟當經濟逆轉時，其抗逆力則遠遠不及經營屋鸷商場的領匯，這可能是 後者股價領先的另一原因。

另一方面，REITs旗下物業的租約期限、出租率、租金調整率和租戶結構等也不能忽視，例如租戶結構若以大公司為主，空置或拖欠租金的風險會較低。投資者可從年報附註中得到以上資訊，以便判斷REITs的增長潛力。

除了以上因素外，併購也是提升可分派收入的途徑之一。新收購項目能為投資者帶來新的租金來源，如果其作價超值，未來更有升值潛力，可謂一舉兩得。去 年就有不少REITs併購活動，例如領匯早前以11.7億元收購南豐廣場之商業部分，以及置富產業信託（00778）以19億元收購母公司長江實業（00001）荃灣及北角兩項零售物業等，預料併購將是REITs未來的發展方向，投資者不妨多留意有關消息。

3. 注意高息能否持續

REITs被視為穩健的投資，除了分派比率不得低於90%外，還有一點就是總借貸不得超過基金總資產（即資產負債比率）的45%。正因為這規定，若REITs有重大的併購活動或手頭現金緊絀的話，通常須以配售形式集資。假如有關資金用得其所，長遠來說對投資者仍算有利。

然而若REITs以往有多次配股集資紀錄，籌得資金只是用來派高息的話，投資者就須注意高息的持續性。翻查紀錄，一眾本港上市的REITs之中，近年只有越秀及領匯沒有配售集資，加上兩者手頭現金充足，其高息的持續性應可看高一。

觀乎環球股票市場愈趨波動，回報穩定的REITs可謂亂世避風港，有時防守已是最佳進攻，投資者不妨逢低吸納REITs作中長部署，以增強投資組合的防守性。

撰文：周梓霖

春江水暖鴨先知？

最近冠君（２７７８）公佈了上個財政年度的全年業績，該公司的執董兼行政總裁李澄明表示，去年美國主權評級下調，希臘債務危機擴大，本港租金處高位，銀行及金融企業對甲級寫字樓需求放緩，不過近年見到包括內地投資公司及歐美律師行等新租戶增加需求，這些企業由過去只租１０００平方呎，目前需求增至１萬平方呎，不排除未來需求進一步上升。

花旗銀行大廈去年底市值租金每平方呎約１００元，今年租約到期佔樓面面積約１０％，相信對大廈租金壓力不大。並料今年中環區空置金率有上升機會，租金上升機會微。

李澄明表示，朗豪坊寫字樓出租表現理想，主要客戶為非金融企業，預期今年租金表現仍穩定，租金有上升空間。去年底出租率９６。８％，料繼續維持在高水平。朗豪坊商場部份去年已有不少商戶傾談續租事宜，相信有加租空間，升幅亦見不錯，並引入不少國際品牌。


冠君（２７７８）在朗豪坊方面的收益表現及未來前景看好是無可置疑，然而收入比重來源最高的花旗銀行大廈，卻令投資者有些憂心，做成股價不能再大幅上升的重要阻力。

在這個宏觀的投資背景下，昨天，冠君（２７７８）大股東鷹君（００４１）公佈於３月６日，在場外以每股平均＄３。４４１元，增持冠君（２７７８）約１６６８。５萬股，涉資約５７４１萬元，最新持股增至６４。８８％。
 
最近涉及樓市的新聞，主要都是關於樓市的小陽春，除了樓市樓價低位回升不少及成交大增外，租務市場亦見活躍。今天看到新聞：

商廈租值爆升

去年本港經濟尚算穩定，加上中區寫字樓新增供應緊絀，主要優質寫字樓租金明顯上升。據差餉物業估價署資料，中區大部分甲級寫字樓下年度應課差餉租值均錄得上升。其中，中環國際金融中心租值大幅上升４０％，突破連續兩年度下跌的劣勢。另外，上環信德中心與金鐘力寶中心升幅亦達４０，較之前升幅僅約１０％明顯彈升。

去年企業積極擴充，並願意以進取租金搶租單位，令中區多幢甲級寫字樓均錄得新高呎租個案，對新年度租值有參考作用。

信德中心力寶同漲40%

據悉中環國際金融中心２期高層戶，面積約４，３００方呎，成交呎租約１８５元，為近年新高，月租近８０萬元。據差餉物業估價署資料，該廈１期及２期下年度應課差餉租值按年升幅均約４０％，其中該廈１期高層戶，新租值為１，０５０萬元，升幅約４０％。

另邊廂，信德中心西翼高層全層最新應課差餉租值1,207萬元；力寶中心2座中層戶下年度應課差餉租值1,188萬元，兩者均按年升40%。

中環呎租９７元 年升２５%

此外，灣仔會展廣場辦公大樓個別中層全層租值約７８５萬元，按年增３０％。

據報告資料，去年上半年，香港甲級寫字樓租金大幅飆升，而踏入下半年，受環球經濟表現拖累，租金開始放緩，踏入第四季，租金明顯下滑，抵銷早前升幅，惟租金仍位處於高位。以中環為例，去年第四季平均呎租約９７元，一年間升幅仍錄得逾25%，為全球最貴寫字樓租金地區。

今次大股東鷹君（４１）入市買入冠君（２７７８）是否春江水暖鴨先知，就留待日後查證。而現時市面上流傳的一些研究報告分析都是認為中環的商廈有租金下調的可能，當中包括以下的報告：

萊坊報告指出，去年第四季，香港中環甲級寫字樓平均呎租達９７元，一年間累積上升超過２５％，全球排名亦由二○一○年的第三位，最新已超越英國倫敦韋斯滕德，成為全球最貴寫字樓租金的城市。

該集團高級國際分析師Matthew Colbourne表示，因擔憂歐債危機及全球經濟放緩，全球企業租用寫字樓時態度轉趨謹慎，他警告，雖然亞洲市場增長強勁，惟過分依賴國際金融機構需求的地區，今年或面臨需求放緩的挑戰。

高緯環球香港執行總監蕭亮輝估計，今年寫字樓租金前景並不樂觀，甲級寫字樓租金跌幅料約１５％，若情況未得以解決，預計中區租金跌幅再多５至１０％。

市場看好及看淡的，大有人在，現時還是要繼續關注，搜集更多資料。。。

YOKI WONG 

組合加入陽光房產（４３５）

上星期五，再以平均＄２。５３買入陽光房產（４３５）。

現時組合持有：

富豪（１８８１）　約佔３６％，平均成本約＄１。７
陽光（０４３５）　約佔１９％，平均成本約＄２。５３
泓富（０８０８）　約佔１９％，平均成本約＄１。５
冠君（２７７８）　約佔１４％，平均成本約＄３。１
置富（０７７８）　約佔１２％，平均成本約＄３。５

其實在幾個月之前，市況還時很差的時候，我已研究一些進可攻退可守的投資產品，當中是有包括陽光房產（４３５）的，這隻基金相對是息率較高，但我當時是沒有買入，原因是因為該基金有一個不太明朗的因素，就是在今個財政年度大股東股息放棄優惠期已結束，不清楚對實質分派有多少影響，所以要睇定先。

最近陽光房產（４３５）公佈半年成績單：

《公司業績》陽光房產<00435.HK>中期可分派收入增15% 每基金派8.3仙

2012-02-14 16:57:43

陽光房地產基金<00435.HK>公布2011年止上半財年，營業額28.59億元，按年上升8.9%。可分派收入上升14.8%至 1.47億元；中期分派每基金單位8.3仙，減少2.4%，派息比率90.5%。撇除兩保薦人放棄分派下，分派實際按年增加13.7%。

2011年止，物業整體租用率由去年6月底98.9%降至97.3%，主要受到寫字樓租用率由98.8%跌至96.3%影響；零售物業組合持續大致全數租出，2011年止租用率99.3%。


投資ＲＥＩＴＳ是進可攻，退可守的策略。

守者，ＲＥＩＴＳ提供的分派不俗，現時組合內的基金，平均息率以現時的股價計是有六厘以上，而且資產值與股價有很大的折讓。而基金持有的資產值是十分之可信，因為是我們看得見，而且是計算得到出來，十分之透明。此外，這些基金不用太擔心企業上的管治，尤其是大股東出術，因為公司賺到的，一定要把絕大部份派出，而且也不擔心有心人把股價［向下炒］，因為［向下炒］是很難的，因為分派穩定，而且一定要派。假設有人［向下炒］，但炒到股息水平有８厘時，已經好難再炒下去，因為已有很多人買來收租。

攻者，現時的組合內的資產，實是全方位大包圍［自由行］的概念：

富豪（１８８１），就是在酒店這個層面上撈［表叔］銀兩，而陽光（４３５）旗下的上水廣場，冠君（２７７８）的朗豪坊，更是［表叔］［表姐］的血拚之地。而鐵路沿線的商場，很大機會都會遇上置富（０７７８）旗下的商場。真的是［十面埋伏］撈［表叔］的北水。

當然，這些ＲＥＩＴＳ並不是真正直接從［表叔］的銀包抽水，而是要透過收租間接［抽水］。不要看輕這些租金，現時大家到市面消費，有很高的百份比的消費金額，其實最終是去左業主個袋。

可是業主的風險是十分之少，他們的風險就是租客走租，同埋一些天災式的風險。而他們的回報是［食硬］，無論租客是賺或蝕，都有租收。而且我相信租金的回報（ＲＥＮＴ，Return for the landlord）是高過企業家的風險回報（ＰＲＯＦＩＴ，Return for the Entrepreneur) 。所以收租是最著數的一個。很多人租鋪做生意，其實都是同業主打工，我以前就是其中一個。


雖然組合的ＲＥＩＴＳ好像是大包圍，然而，很多 ［表叔］［表姐］血拚之地，如廣東道一帶，時代廣場，銅鑼灣，甚至二線的沙田市廣場，屯門市廣場，及港鐵沿線的商場。。。都不是以上的ＲＥＩＴＳ持有。

你可以買九倉（０００４），華置（０１２７），希慎（００１４），信和（００８３），新地（００１６），地鐵（００６６）。。。可是，你同時亦要投資埋這些公司的其他業務，而公司亦不一定會增加派息給你，而最後啲錢唔知去左邊收場。

很多一線鋪位，並沒有像以上的ＲＥＩＴＳ般［獨立］出來上市。因為大股東無必要分拆這些［寶藏］出來益大家。其實這些ＲＥＩＴＳ當年上市，各自背後有各自的原因，才誘使大股東想到這一條［橋］，把資產分拆出來上市。並不是當年大股東派街坊，實是［各取所需］之下才賣肉，背後原因，有時間再談。。。

YOKI WONG

工商物業投資首選九龍東

轉自：文匯報


香港文匯報訊（記者 周穎）由於眾多利好因素仍然持續，展望今年，工商舖物業對比住宅市場，投資物業市場所面對環境明顯較佳。業界普遍認為，工廈及寫字樓物業投資若「聽政府支笛，差極有限」，當中以觀塘、九龍灣區為投資首選，而新蒲崗次之。


利嘉閣地產（工商舖）地產董事黃應年指出，利淡因素出現只能短暫冷卻投資物業市場，畢竟利好的投資氣候未有顯著變化如租金趨勢向上，並且實際上仍 繼續發揮力量。展望今年，工商舖物業對比住宅市場，投資物業市場所面對環境明顯較佳，儘管預測今年工商舖物業成交量額將較去年減少20%，但相信利好因素 繼續發揮威力，工商舖租售價格仍可望再接再厲持續上升。

他提醒投資者，計劃購入物業的投資回報一般以高於實際按揭利率為優，以目前市況而言，銀行一般提供的實際按揭利率為2厘，故此物業投資回報應於2.5厘以上。

舖位選址著眼內地客

工商舖中，工廈及寫字樓物業投資方向應跟政府行為走，「聽政府支笛，差極有限」。由於政府計劃「起動東九龍」磁石效應之下，吸引不少投資 者及用家參與區內投資，令區內物業升值潛力提高，由於有不少新供應，從而提供不少投資機會，當中以觀塘、九龍灣區為投資首選，而新蒲崗次之。

舖位方面，凡自由行人士所到區域，一定會跑贏其他區域，由於外來旅客量未來會不斷上升，帶動鐘錶、珠寶、化妝品及電子產品等行業，而尖沙 咀、旺角、銅鑼灣及中環一帶及未來環境不斷變化的街道將最受惠，未來行業密集越來越多，不少商戶由於租金不斷上升，而要搬遷，個別舖位未來租金有潛力大幅 攀升。因此如果要投資舖位，應同時需考慮物業未來可換租客的因素。因為如果成功購入優質物業，升值潛力可以十分巨大，較其他工廈及寫字樓優勝。

一線舖「插晒旗」 留意灣仔佐敦

由於一線商舖可遇不可求，不少資深投資者已經「插晒旗」，投資者反而可以留意二線街舖，如灣仔及佐敦區潛力不可小覷，後者由於連接尖沙咀及未來高鐵效應，極有機會變成一線區。

至於美聯工商舖行政總裁黃漢成則指出，市場對今年樓市走勢抱審慎態度，部分投行更採看淡態度，主因影響樓市投資氣氛的負面因素仍未消散， 如歐債陰霾以及政府房策等因素。不過，綜觀今年投資環境，股票、債券等金融工具仍然風高浪急，所以物業相對仍然有利，尤其受房策影響較小的工商舖物業。

不過，黃氏表示，傳統市場累積相當多的升幅，吸引力下降，相信今年投資焦點會落在新興核心區，如受政府「起動東九龍」計劃帶動的觀塘、九龍灣新興商業核心區，投資氣氛明顯越來越熱。

根據土地註冊處數據，去年新興商業區如九龍東及港島東等，寫字樓成交金額就超過130億元，佔整體寫字樓成交金額35%，高出前年10%以上。此外，該等區域的大手成交亦見暢旺，前年新興核心商業區的逾億寫字樓成交量僅佔整體15%，去年大幅提升至近30%水平。

此等數字均顯示投資者的焦點已經轉移至新興商業區。黃氏指出，綜觀今年年初市場走勢，傳統市場仍處於膠著情況，相信今年的投資焦點會繼續在新興商業區，尤其是觀塘及九龍灣，價量走勢均可優於傳統核心區。 

跨國企業紛插旗 租金看升30%



香港文匯報訊（記者 梁悅琴）自政府「起動九龍東」後，香港商廈發展重心東移，中國銀行、西門子及蘇黎世等大型公司紛紛進駐，租貸大面積寫字樓辦公。中原地產預期今年九龍東商 廈空置會持續減低，區內商廈租售價格均會有20%至30%升幅。另外，中區指標商廈售價料會平穩向上，但面對全球經濟存在不明朗因素，租金或有10%以內 的跌幅。

中原(工商舖)寫字樓部董事鄭繼標表示，跨國及內地企業在港入市的情況趨升，個別企業看準九龍東商廈群的優勢，把部分後勤部門遷往租金相 對較便宜的九龍東商廈。當中觀塘Landmark East二期除獲德國大型船務公司Hamburg Sud.承租高層全層外，亦分別獲Kirdstone Co. Ltd承租低層全層，面積27,341呎，呎租21.6元；以及西門子承租高層A室，面積9,721呎，呎租32元。

後勤部門進駐 空置料減

此外，中國銀行亦擴展東九龍版圖，剛承租觀塘創紀之城五期中層全層，面積25,884呎，呎租31.2元；而蘇黎世亦承租絲寶國際大廈中層3個全層樓面，涉及面積51,924呎，呎租17.29元。

除銀行及金融行業承租外，九龍灣ONE KOWLOON亦分別獲兩間製衣採購公司承租2個全層單位，呎租約19元至20元不等，而同區的OCTA TOWER在短時間內獲3間大企業分別承租3個全層單位，呎租15元至18元。

創紀之城半年升值13％

中原（工商舖）九龍寫字樓部助理區域營業董事麥偉嫦表示，自2006年起觀塘區商廈的平均呎價持續攀升，而九龍東三大主要商廈於過去半年 間的升幅超逾10%，如觀塘創紀之城三期，去年上半年的平均呎價6,273元，至下半年呎價已突破7,000元至7,113元，升幅達13%。同區的寧晉 中心，去年下半年平均呎價6,271元，較上半年升12.5%；九龍灣億京中心現時平均呎價達6,457元，較去年上半年的5,805元高出11%。

增持 泓富（８０８）

最近大市回升不少，當然當中涉及有利好的消息所刺激。這些消息包括溫總的出口術唱好Ａ股；花旗國最近公佈的數字非農業就業職位，失業率等數字好過市場預期；歐債危機有些舒緩；基金持現金太多要追貨，等等。。。

在市場走勢上，這看似是一個新的牛市之開始；然而，從全球的宏觀經濟看，仍然是充滿危機。所以我仍然是採取以［稳］為主的投資策略，不想承受太大的風險去博取較高的回報。

置富（０７７８）最近公佈業績，成績不錯，媒體說是市場意料之外，但對我來說是意料之內，因為其實只要有做功課，都會預期到這個業績。

置富（０７７８）最近在有些私相受受的情況下，收購母公司長江一號的資產－麗城花園及和富的商場鋪位，從成交價看，似是母公司有些鬆章益下個細仔。

我相信對股東來說是好消息，但對這處的商戶亦可能是一個壞消息，因為意味著這兩個商場，或會進行［資產增值］的活動，未來要面對加租。

星期三，我再以＄１。６４買入泓富（８０８），增持的原因有幾個：

首先，這隻冷門股是［滯後股］，而不是［領漲股］，當然在跌市的時候，也不是［領跌股］，而是［跟跌股］。這隻基金，波幅不會很大，也說了潛在可跌的空間不會太多，同時上升的空間也不會很多，算是平平穩穩的。

此基金，ＰＥ不用太著意看，參考意義不大。ＲＥＩＴＳ　最要看的是息率，第二是市帳率，此基金的息率是６。６３％（aastocks 的數字），這個數字是歷史數字，即是指上一個財政年度的息率。我很相信，今個財政年度的的派息會比上一個財政年度多，上半年的派息比對上一個財政年度增長約百份之６，如果下半年都是增加派息百份之６，那麼，息率就會上升至７％。

這是一個用死數的［估］計，從資料搜集顯示，有機會有驚喜：

跟據野村的分析報告指出，泓富產業信託（８０８）未來兩年將有９０％的租約期滿，由於租金增長強勁，加上公司維持出租率超過９７％，預料公司股息收益率達６。６％－６。９％，在該行覆蓋的本港及新加坡寫字樓信託中最高。2011-2012年每基金單位可分派收入調升30%-31%，反映租金收入上升及利息成本下跌。


雖然最近經濟有些不明朗因素，或對租金上調空間帶來些阻力，但現時的租金收入水平，仍然是以２年前簽的舊租約為基準，好難相信兩年後的今天不用加租，所以我相信新簽的租約租金好大機會是高過先前的舊租約。

當經濟欠佳時，企業或會轉向較平租的地方經營，對於頂級貨，即所謂甲級寫字樓，的租金或會帶來一些下調的空間。

然而，那些企業又可以搬去那裡呢？

所以次一級（乙級或別區的甲級）的寫字樓的需求或會因為甲級寫字樓需求減少而上升，因為（乙級或別區的甲級）是甲級寫字樓的替代品。

如果今年派息增加６％，股價可以升至＄１。８左右，可說是［穩食］，如果今年派息出乎市場所意料的增加３０％，如野村所說的，那麼就可以爆一鋪，爆上＄２。１左右。

ＲＥＩＴＳ的特點是要將９０％的收益派給股東，所以唔怕公司賺左收埋唔派。ＲＥＩＴＳ一年派兩次息，但不是要持有足一年才可以享受收息，只要除淨前成為註冊的股東，就可以，所以臨派息才走入去，實質息率肯定唔止６－７％，因為你跟本沒有持貨足一年。

當有錢派，自然唔憂冇人唔衝入去收錢，這會短期對股價有利好的作用。看資料，此基金應該是在２月尾３月頭派成績單，在４月派錢。

從較長遠看， 泓富產業信託（８０８）是可以炒到九龍東及啟德重建的概念，因為其組合內的物業在地利上是十分接近或位處九龍東及啟德重建地區。當九龍東及啟德重建之時，那處的土地自然因地旺而上升，有一定的升值炒上概念。

最近薯片叔叔公報最後的一份派糖報告，當中有一些資料走了出來是涉及差餉，當中寫字樓的差餉增幅是各類物業之冠：

中資搶貴寫字樓　差餉三級跳

2012年02月02日

【本報訊】全港各類物業中，寫字樓差餉升幅最高，達 25%，創近 5年新高，當中以港島區寫字樓的差餉升幅最勁，如中環國際金融中心一期及二期，升幅達 40%；金鐘太古廣場三期差餉增幅更達 45%。地產業界人士指，港島區甲級寫字樓供少求多、空置率低，加上去年開始有中資私營企業花錢來港搶寫字樓，令租金有升無跌。
差餉物業估價署數字顯示， 2011/12年度寫字樓差餉平均增幅為 7%，但 2012/13年度已高達 25%。

太古廣場三期升 45%

部份傳統核心寫字樓區，如中環的國際金融中心一期及二期，差餉按年升 40%；金鐘的太古廣場三期，差餉增幅達 45%。非核心地區，觀塘的創紀之城六期增幅也高達 37%；太古坊有 28%。
署方分析，寫字樓租值變動受不同因素影響，如需求等，加上傳統核心寫字樓區租金大增，寫字樓租客會轉移陣地到九龍等地區，連帶該區寫字樓差餉也有增幅。
地產業界透露，去年起有中資企業花錢來港搶寫字樓，「中資企業想喺香港註冊公司，要有公司地址，要搵靚位，肯花錢搶港島區甲級寫字樓，好似人哋呎租 60蚊，佢哋肯畀到 65蚊、 70蚊，一定要搶到好舖為止」。  

那麼差餉上升，又說明了什麼？

跟據差餉物業估價處的網頁資料：

http://www.rvd.gov.hk/tc/public/rates.htm

差 餉 是 就 房 產 物 業 徵 收 的 稅 項 ， 是 香 港 其 中 一 種 間 接 稅 ， 所 得 的 收 入 成 為 政 府 一 般 收 入 的 一 部 分 。

差 餉 是 按 照 物 業 的 應 課 差 餉 租 值 再 乘 以 一 個 百 分 率 徵 收 的 ， 該 租 值 是 假 設 物 業 在 指 定 的 估 價 依 據 日 期 空 置 出 租 時 ， 估 計 可 取 得 的 合 理 年 租 而 計 算 。 
 

那麼政府公佈出來的數字，可信性有幾高呢？

以我所知，差餉單是寄畀業主，但羊毛出在羊身上，最後都是會轉嫁給租客，但是由業主or 　租客負責交，我就不清楚了，但肯定可以說出，從政府的資料看，寫字樓的租值是向上的！　　

從市帳率看，這些ＲＥＩＴＳ通常都是有一些折讓，其實這些折讓對投資者來說是很抵的，因為代表了買一間物業收租，可以打折！以泓富產業信託（８０８）為例，現時是６折左右，如果今年物業再升值，折讓會更大。

或許你會認為，會唔會個資產值是老作，我知前都有想過，但看租金的回報，這些資產真的是值那麼多錢。

條數點計？

我們可以當租金的合理回報是４％，我相信這個４％是香港物業的平均回報率，例如你買領匯（８２３），股息是４％左右，你買唐樓或新界樓，可能租金回報高過４％，買３００萬樓上的樓，租金回報可能只有３％，如果你買豪宅，租金回報可能只有１％。

當假設租金回報是４％的推算，即是ＰＥ是２５倍，物業價值即是等於物業的一年租值Ｘ２５年，那麼就會提供到４％的年回報率。所以我按此計算過，那些資產值是沒有［作大］！

有時我們用ＰＢ去比較抵唔抵，有些教人投資的，都隨口喼當秘笈教人用ＰＢ去分析。如果有讀過Ａ／Ｃ的，都知那些所謂資產，大家都唔知係乜來，這都是ＢＯＯＫ　ＶＡＬＵＥ，唔係　ＲＥＡＬＩＺＥＤ　ＶＡＬＵＥ，資產有乜，我想只有公司的高層才知，會計佬只是從帳簿中的數字搬字過紙，說這些是［資產］吧！

但物業的價錢就唔同，大家是可以看到的，亦都可以用我先前的估值方法，去推算這些物業是否真的值那麼多錢。

所謂［水清無魚］，透明到很高的資產係玩唔到乜出樣的，即是［冇得炒］，因為係唔可以作一個故仔引你入局。因為這是［投資］，而不是［投機］，是計死數的，沒有太多的想像空間。

最近的例子有隻三林，先前作一個［故仔］引入入局，點知原來是玩向下炒，當炒到［賤價］，再在［市弱］的情況下，給你一個［筍價］，同小股東說［私有化］，大股東由上升至私有化，真的賺到好肥仔啊！



別人買ＲＥＩＴＳ，最考慮的因素是息，所以最大的風險是唔派息或大幅減派息，看上半年的［攤路］及可搜集得到的資料顯示，唔似會唔派息或大幅減派息，所以今次買隻較冷門的泓富產業信託（８０８）。

看開這個ＢＬＯＧ的，都知道我喜歡找一些［冷門股］出來研究，冷門者，少人參與，少人參與者，股價自然是偏低，很少人有的股票，才會有上升的潛力，人有我有的，可上升多少？

［青衣］先前都有文章爆料，說有任麼套餐去［催谷］［唱好］某一隻股票，所以多人談論，時常見報，人有我有的股票，是好危險的！

如果全香港人人已有樓，解決了住屋的問題，這問樓價會唔會現在咁高？

在農村，出城都是有市集的，那處的蔬菜是很平，應該是以［賤］來形容，何解之故？乃因農村的農民，個個自己都有田有地，那麼蔬菜可以賣到幾多錢呢？

這是一個鄉下仔都識的知識。

在增持冷門股泓富產業信託（８０８）之後，投資組合比重如下：



富豪（１８８１）佔約４５％
泓富（０８０８）佔約２３％
置富（０７７８）佔約１７％
冠君（２７７８）佔約１６％


YOKI WONG

回首２０１１

到了今天，已是２０１２年１月２日，今天才算是比較有空，明天仍要繼續拚，把手頭上的工程完成。所以趁今天有這些時間，可以寫下ＢＬＯＧ。


２０１１年已成過去，在投資方面，最後埋單的結果是正回報百份之一，不用虧本，已是萬幸中之大幸。正如我今年初去紅磡某著名廟宇求簽問卜，求得［蘇娘走難］的下簽，問錢財的，說是只宜守舊，莫問高攀。而財運是秋冬吉。

２０１１年，年初的時間，真是黑過墨汁，是我生存到現在來說，算是最霉的一年。在正財方面，我入行十幾年，都未試過過年之後沒有工程做，直至要在今年四月，可才接到一單幾萬元的工程，即是說，過了農曆年後，我失業了差不多２個月。

在我以前的博文之中，曾經寫過禍兮福所倚；福兮禍所伏的人生哲學，雖然這句說話，已由老子說了至今都有兩千幾年，但到今時今日，仍然很正確。在２０１０年年尾，工程忙得要命，不單是我，其他的，我都相信沒有一個不是騎緊幾個ＪＯＢ，皆因０８年的今融海嘯，拖低了樓市的成交，也直接影響市民對裝修的需求，所以很多原先在０８了的ＤＥＭＡＮＤ都拖延了，到了０９年股市樓市開始消化及淡化了這件事件，原先０８了的ＤＥＭＡＮＤ在此爆發，再加上０９年的ＤＥＭＡＮＤ，所以兩年的ＤＥＭＡＮＤ同時爆發出來了，而裝修行業的吸納量是ＳＨＯＲＴ　ＲＵＮ，即是在短時間上的供應是ＦＩＸＥＤ，所以個個都忙過不停。

但過了年之後，要在那段時間做裝修的都已在年底前趕起至農曆年完成，所以年初是傳統的淡月，所以沒有生意是合理。然而，在過去的十幾年中，我都是有工程砸過年，唯獨２０１１年沒有。。。。真是當黑！

在半偏財方面，即是在投資方面的收入，亦在年初，飽受災難。。。

首當其衝的是東方電氣（１０７２），無端端整單日本地震，即時秧及池魚。東方電氣（１０７２）當時正是有天大的利好消息，就是中國科學家發展了核燃料循環再用技術，就是在這個好消息出來後，就來個反高潮。真的是福兮禍所伏。日本的大地震，引致的福島核災難，或許是上天對人類的當頭棒喝，不要單只看利益去發展核能，警惕人們更要注射核安全，真的是禍兮福所倚吧。

福無雙至，當然禍不單行，東方電氣（１０７２）因［地震］出事後，另一愛股中國南車（１７６６）也受［雷劈］，好像上天真的要懲罰共產黨一樣，兩隻［央企］同時變成［秧企］！

有見及此，我已避一避鋒頭，轉去買富豪房產信託基金，點知也突然派息減少，而跌了近２成才喘定。

所以２０１１年年初，真是黑過墨汁，所以要像小日本被掟了兩個原子彈後，要［無條件投降］！

幸好的是，由於得到神的指點，今年年初我的注碼只是２０１０年的３份之１，而２０１１年所賺的錢，已在２０１０年底花了四成，所以這算２０１１年的投資輸晒，我都不會輸突入肉，因為賺的錢已花了，別人是沒有仇報的。

我們香港有句說話，有糊唔食，罪大惡極。這句說話在這些市是十分適合，而賺左錢，都應該要將某部份花了去，［錢賺左，不是自己的，錢洗左，才是自己的！］

如果我全信簽文所講，我可以避過地震雷劈，而我當時只是半信，只是在注碼方面減少。正如簽文所說，財者秋冬吉。

踏入秋季，正財方面生意回復正常，即是我處於忙的狀態。在投資方面，亦能做到穩中求勝！由於我相信我今年運氣不佳，所以在低位亦不敢買回東方電氣（１０７２），中國南車（１７６６）及中航科工（２３５７）等，不是在知識上及經驗上我已知是入得過，可博，但經過年初的天災人禍後，已暫時在這些類別的股票要忍手！

股票不是沒有它是不行的，是可以離場，當自己不處於自己的狀態時，就要懂得離場，人是沒有永遠的時間都是有利自己的，當然，亦沒有永遠的時間是行逆境的。所以知道自己要輸，就要快速地躲避一下！

在逆境的時間，當然不要要求要消滅敵人，而是要隱藏自己，保存自己，不要被敵人消滅自己，正如孫子兵法所言，善守者，藏於九地之下。在順景的時間，當然是攻的時後，正如孫子兵法所言，善攻者，動於九天之上。應用在炒股票之上，就是唔老黎的時間，就要較腳，即離場。在順勢的時候，就要動在九天，全力攻殺，來一個敵退我追！

踏入秋季，我沒有買以上的愛股，轉移將資金買入一些防守性很高的股份，就是ＲＥＩＴＳ。

現時手上持有４隻房產信託基金，分別是

富豪房託（１８８１），佔總股票投資５成。在年初已＄２左右買入，之後最低見過＄１.５Ｘ左右，而我在這時大量買入，把平均價買入價降在＄１.７左右，與現時市價相若。

置富房託（０７７８），佔投資２成左右，在低位＄３.５買入，至今帳面獲利少許！


泓富房託（０８０８），在投資１成左右，低位＄１.４買入，至今帳面獲利少許！

冠君房託（２７７８），在投資１成左右，在中位＄３.１買入，至今帳面虧損少許！

而投資上並沒有再買入領匯（０８２３），這並不是說領匯（０８２３）的投資前景唔好，反而是太好，股價在大跌市次下，並沒有太大的跌幅，加上在ＰＢ已升至超過１，股價與資產值呈輕微溢價，往績息率也到了歷年的低位４％以下，預期息率４％相約，相信已到晒價，看不到可以再上升的空間。再加上此股當時我買的時候，並不是有很多人推介這一隻股票，到現時的跌市之下，差不多個個投資專家都說他們持有領匯（８２３），所以此股亦已變成少人談論的股（我指是投資推介，並不是說該公司的新聞），變成街之巷聞的熱門防守股。

在這個情況之下，領匯（８２３）暫時不在我選股之列，除非假設恆指在現水平１８，０００點左右下，領匯（８２３）股價回順至＄２４，才有水位可走！但當領匯（８２３）股價回到＄２４的時間，亦有可能市場情緒由悲觀轉為審慎樂觀，市場資金由防守性股份轉回高波動性股份，所以這點是要留意。

至於為何選擇以上ＲＥＩＴＳ，當有時間再寫ＢＬＯＧ的時侯，會和大家分享一下，展望明年，我相信暫時都是以［守］為主，暫時沒有轉守為攻的想法，在這個時刻，有危就有機，但不是說有危險的時間就衝入去，而是等待機會的到來。所以，現時應該努力賺多些現金，迎接將會到來的機會！

在此順祝各位，得心應手，出入平安！

YOKI WONG