富豪產業信托市場租金方案之概要及二零一三年財政年度之應收基本租金增加

茲提述富豪產業信托於二零一零年十月二十九日及二零一一年九月九日刊發之公布。根據租賃協議，出租人與承租人已共同委聘及指示估值師進行租金檢討，以厘定二零一三年市場租金方案，其中包括各項初步酒店物業之市場租金金額（包括基本租金、浮動租金及承租人對家俬、裝置及設備儲備之供款）及抵押按金金額。

根據二零一三年市場租金方案，承租人就二零一三年財政年度應付基本租金總額為港幣734,000,000元（較二零一二年市場租金方案之基本租金港幣 645,000,000元增加約13.8%）。此外，浮動租金將按二零一三年財政年度之集體物業收入凈額之超出部分款項之50%（該百分比份額與二零一二 年市場租金方案計算浮動租金之百分比份額相同）計算。二零一三年市場租金方案厘定所包括之抵押按金為港幣367,000,000元（而二零一二年市場租金 方案所包括之抵押按金為港幣322,500,000元）。二零一三年市場租金方案厘定之概要及估值方法已載於本公布內。二零一三年市場租金方案厘定各部分 之付款方式將與二零一二年市場租金方案相應的付款方式一致。現有抵押按金將於二零一二年十二月三十一日到期，出租人須於厘定二零一三年市場租金方案後60 日內（即二零一二年十月十六日或之前）獲得由香港持牌銀行發出於二零一三年一月一日生效之延長或替代之第三方擔保（或備用信用證或其他等同形式之抵押）以 取代抵押按金。

於各財政年度可供分派予富豪產業信托之基金單位持人之可供分派收入總額受各種不同因素影響，包括富豪產業信托於該財政年度 應收之基本租金及浮動租金。根據二零一三年市場租金方案厘定，二零一三年財政年度之基本租金將較二零一二年市場租金方案的基本租金增加港幣 89,000,000元。根據二零一二年市場租金方案，截至二零一二年六月三十日止六個月之應收浮動租金約為港幣41,800,000元，該等金額乃根據 該期間集體物業收入凈額之超出部分款項之50%計算。同樣地，根據二零一三年市場租金方案厘定，二零一三年財政年度應收浮動租金亦將根據二零一三年財政年 度集體物業收入凈額之超出部分款項按照相同的50%份額計算。較高的基本租金連同按照相同百分比份額計算的浮動租金將對二零一三年財政年度之可供分派收入 總額帶來正面影響。

監於按年厘定基本租金及浮動租金所涉及之變數，投資者於買賣富豪產業信托之基金單位時務須審慎行事。

根據房地產投資信托基金守則第5.2(f)條，二零一三年市場租金方案之估值師報告於正常辦公時間可供公眾查閱，產業信托管理人營業地點為香港銅鑼灣怡和街68號15樓1504室。

獨立非執行董事確認二零一三年市場租金方案之租金檢討已按租賃協議之條款進行。

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A. 租賃條款及租金收入架構之背景資料

茲提述富豪產業信托於二零一零年十月二十九日及二零一一年九月九日刊發之公布。除文義另有所指外，本公布所用詞匯與於二零一一年九月九日刊發之公布（「該公布」）所界定者具有相同涵義。

B. 估值師之委任

根 據租賃協議，霍嘉禮先生獲共同委聘為獨立專業物業估值師（「估值師」），并於二零一二年六月二十九日獲指示根據租賃協議所載之假設及不予考慮因素進行租金 檢討，以厘定二零一三年財政年度市場租金方案（「二零一三年市場租金方案」）。霍先生為獲共同委聘以厘定二零一一年及二零一二年財政年度市場租金方案的估 值師。霍先生（特許測量師，於此規模及性質之物業估值方面擁有逾30年經驗，并於香港及中國物業估值方面擁有逾25年經驗）現為高力國際物業顧問（香港） 有限公司（為富豪產業信托之現任主要估值師）之執行董事。

霍先生於二零一二年八月十七日出具其有關厘定二零一三年市場租金方案（「二零一三年市場租金方案厘定」）之報告（「報告」）。

C. 二零一三年市場租金方案厘定

1. 二零一三年市場租金方案厘定之概要

二零一三年市場租金方案厘定之概要連同其二零一二年財政年度相應部分載列如下：

　　　　　　　　　　　　　　　　　二零一三年　　　　　　 二零一二年
市場租金方案部分　　　　　　　　　市場租金方案　　　　　 市場租金方案
(a) 富豪機場酒店之基本租金(1)　 港幣212,000,000元　　港幣190,000,000元
(b) 富豪香港酒店之基本租金(1)　 港幣146,000,000元　　港幣129,000,000元
(c) 富豪九龍酒店之基本租金(1)　 港幣150,000,000元　　港幣130,000,000元
(d) 富豪東方酒店之基本租金(1)　 港幣76,000,000元　　 港幣65,000,000元
(e) 麗豪酒店之基本租金(1)　　　港幣150,000,000元　　 港幣131,000,000元
承租人應付基本租金總額(2)　　　 港幣734,000,000元　　港幣645,000,000元

相關出租人應收之　　　　　　　　 集體物業收入凈額之　　 集體物業收入凈額之
初步酒店物業之浮動租金(3)　　　 超出部分款項之50%　　 超出部分款項之50%

承租人對家俬、裝置及
設備儲備之供款(4)　　　　　　　承租人毋須供款　　　　 承租人毋須供款

抵押按金金額(5)　　　　　　　 港幣367,000,000元　　 港幣322,500,000元

附注：

(1) 根據租賃協議，於第二租賃期間內，每年租金下限將為港幣400,000,000元，該金額即有關富豪機場酒店、富豪香港酒店、富豪九龍酒店、富豪東方酒店 及麗豪酒店各自最低年度租金應付款項之總和，分別為港幣175,000,000元、港幣60,000,000元、港幣65,000,000元、港幣 30,000,000元及港幣70,000,000元。

(2) 根據租賃協議，於第二租賃期間內，承租人將向出租人每月支付租金下限港幣400,000,000元之十二分之一及二零一三年市場租金方案厘定所包括每月基 本租金兩者中之較高者，在此情況下，出租人每月租賃收入將不少於租金下限之十二分之一。二零一三年市場租金方案厘定所包括之初步酒店物業之基本租金為港幣 734,000,000元，即上表所載基本租金之總和，而其在各種情況下均高於附注(1)所載各項初步酒店物業各自最低年度租金應付款項。承租人就二零一 三年財政年度應付基本租金總額較二零一二年財政年度之基本租金港幣645,000,000元增加約13.8%。

(3) 截至二零一二年六月三十日止六個月，初步酒店物業之來自酒店業務之物業收入凈額約為港幣406,100,000元。因此，富豪產業信托於該期間應收浮動租金約為港幣41,800,000元，該等金額乃根據二零一二年市場租金方案按照該期間的集體物業收入凈額之超出部分款項之50%計算。同樣地，根據二零一 三年市場租金方案厘定，二零一三年財政年度應收浮動租金亦將根據二零一三年財政年度集體物業收入凈額之超出部分款項按照相同的50%份額計算。

(4) 根據租賃協議，承租人須於第一租賃期間每個財政年度每月向家俬、裝置及設備儲備作出金額相等於酒店收入總額2%之供款。根據報告，酒店業主（相等於各租賃 協議之出租人）負責另外撥出資金以作為應付替換有關酒店物業之家俬、裝置及設備之投資成本，并維持該等物業達致適用之經營標準及其營業額所必須之供款乃為 香港酒店業之一般慣例。估值師因此認為向家俬、裝置及設備儲備作出供款之責任，根據本地慣例，可由承租人轉移至出租人負責，此與二零一二年市場租金方案厘 定一致，并於二零一三年市場租金方案厘定中得出於二零一三年財政年度承租人毋須自酒店收入總額中向家俬、裝置及設備儲備作出供款之結論。

(5) 根據租賃擔保，富豪（作為擔保人）促使以信用證之形式發出以出租人及受托人為受益人之首筆抵押按金，以涵蓋富豪及承租人直至二零一一年六月三十日期間之付 款責任。富豪已進一步承諾，除非租賃協議終止，否則同一項或其他對等安排（「抵押按金」，按該公布C.2段進一步所述）應按照與首筆抵押按金相同條款繼續 存在及維持有效，直至租賃協議期滿為止，而相關費用及開支則由富豪全權承擔，該金額相當於下列三項中之最高者：(a)估值師所厘定之市價抵押按金金額； (b)估值師於各年度進行租金檢討時所厘定之年度基本租金之50%；及(c)租金下限之50%。富豪須於厘定年度租金檢討後60日內安排該銀行擔保補足、 調整或代之以相等於該引起之最高金額之金額。根據二零一三年市場租金方案厘定，租用規模與初步酒店物業相若之整間酒店之應付抵押按金一般為六個月基本租 金，就初步酒店物業而言則為港幣367,000,000元，相等於二零一三年市場租金方案厘定所包括之六個月基本租金，而該金額則為(a)、(b)及 (c)三項中之最高者。

2. 付款方式

二零一三年市場租金方案厘定之付款方式（包括有關根據二零一三年市場租金方案厘定 之基本租金、浮動租金、抵押按金及承租人對家俬、裝置及設備儲備之供款）與二零一二年市場租金方案厘定相應的付款方式一致。現有抵押按金將於二零一二年十 二月三十一日到期，出租人須於厘定二零一三年市場租金方案後60日內（即二零一二年十月十六日或之前）獲得由香港持牌銀行發出於二零一三年一月一日生效之 延長或替代之第三方擔保（或備用信用證或其他等同形式之抵押）以取代抵押按金。

D. 假設之概要及估值方法之概覽

1. 二零一三年市場租金方案厘定所載之假設

二零一三年市場租金方案厘定乃根據租賃協議所載之假設及不予考慮因素而厘定，包括以下各項：

(a) 承租人之應付租金將不包括差餉、地租、公用設施收費及承租人應付的所有其他支出；

(b) 各項初步酒店物業可供業主於自愿情況下經考慮具有同類特性及條件之同類物業後在公開市場上出租予自愿租戶，并免收額外費用及賦予交吉權；

(c) 租約期限將與市場上其他同類性質之租約一致；

(d) 各項初步酒店物業適合即時入住及使用，設有符合與物業性質相稱之標準及描述之裝置及設備，并適合自愿租戶使用及入住；

(e) 倘若初步酒店物業有任何損壞或損毀之部分，該等部分已經完全修復；

(f) 不會減收租金以計及任何承租之誘因；

(g) 對承租人曾經或現時入住初步酒店物業或其任何部分之因素而對租金有所影響不予考慮；及

(h) 對承租人在初步酒店物業進行業務所應占之任何商譽不予考慮。

2. 估值方法之概覽

估 值師已采用總收益之合理百分比作為其主要估值方法，以厘定二零一三年市場租金方案厘定內包含之基本租金。估值師亦分析香港類似銷售交易以評估初步酒店物業 之市值，然後采納估值師厘定為該等市值之適當收益率來計算基本租金。由於估值師認為酒店之租賃交易在香港十分罕見，故此亦分析上層商用物業之租賃交易以作 為二零一三年市場租金方案厘定之參考及基準。E. 二零一三年市場租金方案之考慮因素

1. 整體酒店業市況

誠如先前於該公布內闡述，酒店業務屬周期性質及對環球、地區或本地之整體經濟變動具敏感度；而鑒於香港酒店服務之需求受經濟增長所影響，環球、地區或本地之經濟變動可能影響酒店業。

於 二零一二年上半年，全球經濟仍不明朗，并已顯示出進一步疲弱跡象。直至第二季結束前，歐元區主權債務危機仍未解決，國際金融市場亦充滿變數。基於該等全球 經濟因素，於二零一二年上半年，訪港旅客總人數仍攀升至22,300,000人次或按年增長15.5%，而來自內地市場之訪港旅客更錄得22.7%之最強 勁增長，并達致15,600,000人次，即相等於同期訪港旅客總人數69.8%。

其他因素繼續吸引內地旅客前往香港購物及娛樂，包括香 港經濟持續增長以及香港作為離岸人民幣中心之定位。此外，香港之旅遊基建設施改善（包括在啟德新建郵輪碼頭）、與珠江三角洲之連接，以及市場對酒店租住的 需求殷切，很可能繼續令富豪產業信托資產之使用率受惠，對富豪產業信托於二零一三年之入住率及平均房租作出貢獻。

2. 初步酒店物業截至二零一二年六月三十日止六個月之表現

截 至二零一二年六月三十日止六個月， 初步酒店物業之平均房租為港幣1,001.17元（較二零一一年財政年度同期之港幣866.58元增加15.5%），而平均入住率為87.5%（較二零一 一年財政年度同期之89.1%減少1.8%），導致平均可出租客房收入較二零一一年財政年度同期增加13.4%。

就浮動租金而言，截至二 零一二年六月三十日止六個月，來自初步酒店物業之酒店業務之物業收入凈額約為港幣406,100,000元。因此，富豪產業信托於該期間應收之浮動租金約 為港幣41,800,000元，該等金額乃根據二零一二年市場租金方案按照該期間的集體物業收入凈額之超出部分款項分占之50%計算。

3. 二零一三年市場租金方案

另 外，亦誠如先前於該公布內闡述，租金水平將主要取決於當時之普遍市況。就二零一三年市場租金方案而言，承租人應付二零一三年財政年度基本租金總額為港幣 734,000,000元，較二零一二年財政年度基本租金港幣645,000,000元增加約13.8%。二零一三年市場租金方案厘定所包括之基本租金乃 根據估值師對二零一三年市場狀況之專業意見（包括上文D.1段所載之假設及不予考慮因素）及就各項初步酒店物業相關之若干因素，并參考目前香港酒店及旅遊 業之市況而厘定。

根據二零一三年市場租金方案厘定，二零一三年財政年度應收浮動租金將根據二零一三年財政年度集體物業收入凈額之超出部分款項按照相同的50%份額計算。

4. 對可供分派收入總額之影響

各 財政年度可供分派予富豪產業信托之基金單位持有人之可供分派收入總額將受各種不同因素影響，包括富豪產業信托於該財政年度應收之基本租金及浮動租金。根據 二零一三年市場租金方案厘定，二零一三年財政年度之基本租金將較二零一二年市場租金方案所包括之基本租金增加港幣89,000,000元。

根 據二零一二年市場租金方案，截至二零一二年六月三十日止六個月之應收浮動租金約為港幣41,800,000元，該等金額乃根據該期間集體物業收入凈額之超 出部分款項之50%份額計算。同樣地，根據二零一三年市場租金方案厘定，二零一三年財政年度應收浮動租金將根據二零一三年財政年度集體物業收入凈額之超出 部分款項按照相同的50%份額計算。較高的基本租金連同按照相同百分比份額計算的浮動租金將對二零一三年財政年度之可供分派收入總額帶來正面影響。

監於按年厘定基本租金及浮動租金所涉及之變數，投資者於買賣富豪產業信托之基金單位時務須審慎行事。

F. 查閱估值師報告

根據房地產投資信托基金守則第5.2(f)條，二零一三年市場租金方案之估值師報告於正常辦公時間可供公眾查閱，產業信托管理人營業地點為香港銅鑼灣怡和街68號15樓1504室。

G. 獨立非執行董事之確認

獨立非執行董事確認以下各項：

(a) 於首次公開發售時，董事會﹙經所有獨立非執行董事批準﹚已確認發售文件內「關連人士交易」一節所述之協議／契約之條款﹙包括租賃協議之年期連同酒店管理協 議)乃合符業內該類合約之一般慣例，就上市日期後將予訂立之交易而言，各項該等交易乃於富豪產業信托集團之一般及日常業務過程中按正常商業條款訂立，屬公 平合理且符合基金單位持有人之整體利益；及

(b) 二零一三年市場租金方案之租金檢討已按租賃協議之條款進行。本公布乃根據房地產投資信托基金守則第10章而作出。

釋義

於本公布日期，除非文意另有所指，下列詞匯具有下列涵義：

「家俬、裝置及指該等根據酒店管理協議（定議見發售通函）另外撥　設備儲備」出及運用之資金，以應付替換初步酒店物業之家俬、裝置及設備之所有投資成本，而該等家俬、裝置及設備乃確保初步酒店物業達致酒店管理協議訂明之經營標準及其營業額所必需，就本釋義而言：

(a) 「家俬」包括初步酒店物業中餐廳、酒吧、酒店客房、辦公室、廚房及工場之所有散件家俬、家具陳設、裝飾品及電器，

(b) 「裝置」包括所有固定裝置，例如固定吧?及接待桌、固定地毯、大理石及硬木地板、墻飾及小型冰柜及冰箱，

(c) 「設備」包括廚房設備、爐灶、工場機器、清潔設備、電訊設備、電腦設備及汽車；

惟「家俬、裝置及設備」一詞不包括(i)初步酒店物業所在之樓宇裝置部分之項目；及(ii)出租人於簽訂酒店管理協議當日擁有之該等營運設備（定義見發售通函）以外之營運設備以及任何於增資情況下所投資之任何額外營運設備；

「財政年度」指各年度之一月一日至十二月三十一日止期間（包括首尾兩日）及最後財政年度應為租賃協議期限最後年度之一月一日至屆滿日期或租賃協議期限厘定較早日期止期間（包括首尾兩日）；

「獨立非執行董事」指產業信托管理人之獨立非執行董事；

「首次公開發售」指於香港首次公開發售富豪產業信托之基金單位；

「租 賃協議」指第一份租賃協議、第二份租賃協議、第三份租賃協議、第四份租賃協議及第五份租賃協議，分別經下列協議修訂：(a)紫荊酒店有限公司與承租人於二 零一零年二月十二日就富豪機場酒店之第一份租賃協議訂立修訂協議，(b) Cityability Limited與承租人於二零一零年二月十二日就富豪香港酒店之第二份租賃協議訂立修訂協議，(c)利高賓有限公司與承租人於二零一零年二月十二日就富豪 九龍酒店之第三份租賃協議訂立修訂協議，(d)凱麗酒店有限公司與承租人於二零一零年二月十二日就富豪東方酒店之第四份租賃協議訂立修訂協議，及(e)沙 田麗豪酒店有限公司與承租人於二零一零年二月十二日就麗豪酒店之第五份租賃協議訂立修訂協議；

「承租人」指Favour Link International Limited，富豪之全資附屬公司；

「出 租人」指初步酒店物業有關直接業主（即(a)紫荊酒店有限公司（就富豪機場酒店而言）， (b）CityabilityLimited（就富豪香港酒店而言），(c)利高賓有限公司（就富豪九龍酒店而言），(d)凱麗酒店有限公司（就富豪東方 酒店而言）及(e)沙田麗豪酒店有限公司（就麗豪酒店而言）及「出租人」指其中之任何一方；

「物業收入凈額之指各項初步酒店物業於任何有關期間之物業收入凈　超出部分」額或物業收入凈額（定義見發售通函）超出基本租金之部分，而「集體物業收入凈額之超出部分」則指初步酒店物業於任何有關期間之物業收入凈額之超出部分之總和，且包括任何物業收入凈額之負數；及

「富豪」指Regal Hotels International Holdings Limited， 一間於百慕達注冊成立之有限公司，其股份於香港聯合交易所有限公司主板上市（股份代號：78）。

投資導航： REITs大解構

今年避險情緒強勁，股市疲弱，樓市則繼續升唔停。股樓情緒各異，稱為「紙磚頭」的房地產信託基金（ REITs）今年長炒長有兼跑贏大市。不過， REITs跟真磚頭相比，隔了一重管理層，故資產組合、管理質素以至大股東動作等因素，才真正左右價格走勢。房託上市雖規定派息比率不少於九成，但基金價 格表現卻無法保證。今期「投資導航」將解構 REITs組合與價格關係，買 REITs，都要買啱邊！

主打平民商場　領匯秤先

 

 

 

面對不明朗市況，有穩定租金收入的 REITs受到資金追捧，不過，各 REITs收租物業組合各有不同，主打平民商場及停車場的領匯（823）及置富（778），在經濟環境轉差下，大眾化消費的租金收入更有保證，基金價格率先創上市新高，合情合理。

領匯收租物業主要為公屋商場及停車場，零售樓面約1100萬平方呎，車位約八萬個，主要租戶包括連鎖快餐店、超市、便利店等衣食住行基本消費，經濟疲弱，街坊反而更多幫襯。

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置富息率5.38厘

截至今年3月底止年度業績，可分派收入29.22億元，增長19%，全年派息1.295元，年初至今價格累升19%，現價息率仍有3.8厘，據彭博綜合券 商預測，領匯2013年每單位可派息1.413元，再增9.1%。更值得憧憬的是，其行政總裁王國龍上月底明言，公司有能力斥逾百億元收購，目標包括將工廈改建商場收租，加上為旗下商場翻新工作持續，皆有利提升資產淨值及租金回報。

置富則主打私人屋苑商場及停車場，目前在香港有16項零售物業，合共面積約245萬平方呎，以及1989個出租車位，上半年可分派收益2.68億元，升25%，每基金單位派息0.1582元，相當年度化股息率5.38 厘。置富旗下商場位置不屬遊客區，主要做屋苑及周邊居民生意，唔憂冇人租。

收入過度集中　冠君跑輸

主打工商廈的 REITs包括冠君（2778）、泓富（808）及陽光房產（435）。冠君今年升幅僅21%，遠較泓富（升34%）及陽光房產（升31%）落後，主要受物業投資組合過份集中所拖累。

冠君主要資產只有中環花旗銀行廣場及旺角朗豪坊，兩者雖屬於甲級商廈及區內地標商場，物業組合總值達549億元，但收入集中，易受經濟波動影響。集團去年業績承認，甲廈實質租金於去年下半年開始下調，加上花旗銀行廣場呎租已達85元，朗豪坊寫字樓亦達27元，上升空間有限，集團亦難以靠翻新提升租值，潛力僅屬一般。

泓富陽房物業較分散

泓富及陽光房產則分別包括七項及20項資產，涵蓋工商廈及住宅物業，有助分散風險。以泓富為例，物業均位處北角、紅磡、牛頭角及長沙灣等二線地段，甲廈租金高企，促使不少租客遷往二線商業區，利好泓富提升租值，去年泓富租金加幅近15%，遠較冠君優勝。

陽光房產資產包括12幢工商廈，以及八幢商場及住宅物業，地點遍佈港九新界，並以乙級寫字樓為主，藉翻新提升租值的潛力較大。住宅亦以中型屋苑商場為主，與置富（778）相近，商戶多為超市及食肆，涉及民生所需，防守性較高。

每單位分派方面，以冠君最高，達6.3厘，但泓富及陽光房產亦達6厘，實際差距不大。計及風險及股價升值潛力等因素，後兩者為較佳選擇。

大股東舉動左右股價

受惠高息政策， REITs的抗跌能力通常較強，但大股東出其不意的舉動，往往令公司不明朗因素增加，價格徒添壓力。以越秀房產（405）為例，公司於5月宣佈，向母公司 越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心（ IFC），計及開發貸款承擔45億元（人民幣．下同）後，總代價高達134.4億元。

越房「蛇吞象」即捱沽

由於交易屬蛇吞象形式，收購後越房總資產值縱然谷大兩倍，但負債比率同時會升至30.5%，加上要增發單位，投資者擔心權益遭攤薄，故先沽為妙。收購消息 公佈後，越房價格三日累跌14%，雖然其後跟隨大市回升，但以上周四收市價3.67（港元．下同）計，仍較計劃公佈前價格低2%，明顯跑輸同業。

另 一邊廂，富豪國際（078）於5月進行大規模回購，令大股東百利保（617）的一致行動集團，在富豪的持股量由49.5%增至50.14%，並觸及須向富 豪信託（1881）提出收購要約的持股比例；其後百利保提出，以每基金單位1元提出全購，較當時價格大幅折讓近五成，消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉 12%，以上周四收市價1.91元計，仍未返回全購消息前水平。

派息贏通脹收租股俏

大市近月除 REITs股價走高，高派息加上有增長概念的收租股亦同樣硬淨，以新商場收入將在下半年入賬的希慎（014）為例，7月起已累計反彈17%，大幅跑贏恒指 同期約4%升幅；在一線地段有寫字樓租務生意的嘉里建設（683）亦漲14%；九倉（004）旗下時代廣場縱受希慎新商場的衝擊，但仍錄一成升幅。

希慎受惠新商場收入

除 REITs外，收租股亦為高派息一族，其中九倉、希慎及嘉里過去五年股息增長可觀，甚至跑贏通脹，因而成為是次追捧對象之一。再者，證券商普遍認為，希慎 銅鑼灣新商場的租金收入有助提升集團租金收入15%，股價因而跑出。
 
不過，有分析亦擔憂集團資本開支大增下，明年派息或減少，恐窒礙股價升勢。

另外，九倉旗下時代廣場的龍頭地位受挑戰，不過銅鑼灣區內多個舖位近月繼續接連錄得天價成交，中心地段的商舖需求顯然仍然殷切，因此亦成為九倉股價催化劑。
雖然近日甲級寫字樓租務吹淡風，同樣受累的嘉里，因擁有回報可觀的內地項目，股價因而企硬。 

康宏証券及資產管理董事　黃敏碩

專家意見：候低吸領匯

康宏証券及資產管理董事　黃敏碩：

「雖然市場持續向上，但對於市場的風險胃 納是否大幅轉向有保留，相信投資者仍會傾向持有進可攻退可守的 REITs。領匯（823）之前一路帶頭上升，所以近期的價格有點停滯不前，可以等回落至32元以下才買入，置富（778）及越房（405）也有上升空 間。」 

富昌證券研究部總監　連敬涵

專家意見：泓富有優勢

富昌證券研究部總監　連敬涵：
「6月、7月大部份 REITs都升了不少，現時市場氣氛轉好，資金流入高 Beta股份及細價股，所以 REITs短期上升的空間都不大。市場未必太睇好冠君（2778），泓富（808）同陽光房產（435）的物業收入較着重商業或零售，租金有上升空間， REITs之中相對較有優勢。」

稳中求变以应对危机 富豪信託破壳而出

 2012-05-20 23:35:00　来源: 香港成报


　欧洲政治局势乱作一团，希腊最终会否退出欧元区仍属未知之数。在市况前景未明下，投资策略一字曰为稳，以期不变应万变。稳，除了拥有了出色的管理 团队，业务稳定外，派息政策是否豐厚，以及国策是否利好，亦是考虑之列。今次介绍的三家公司，正正符有上述有相关元素，或许是今次环球大跌市中，成功可以脱颖而出的组合。
 
　　新世界：多个新盘陆续面世

　　在过去一年，新世界发展（017）动作多多，其中一项为重组管理层。通过对管理层作出调整後，该公司的业务发展更清晰，同时在港物业销售上，亦转趋活跃。

　　该公司更部署多个楼盘开售，以其重新奠定该公司作为香港主要发展商的地位。经过管理层重组及计劃更积极推出项目後，大行对新世界前景似乎较以前有信心。日前高盛发表报告，确认新世界「买入」评级，並且维持该公司11.8元目标价。

　　高盛在报告内指出，该行预料新世界将会推出一系列项目，其中位於沙田车公庙站的上盖项目溱岸8号，为该公司推出一系列项目的头炮，並预期通过推 出有关项目後，新世界的资产净值将会增加25%。高盛预期在2012至2014年财政年度，新世界在港推出4,700个单位，为2009至2011年财政 年度推出的1,200个单位的4倍。现时新世界股价与每股资产净值有53%折让，而过去5年，该公司股价对每股资产净值为28%；高盛认为通过推出新盘及 出售非核心资产，新世界股价与每股资产净值之间折让将会收窄。

　　高盛又指出，早前新世界推售位於大坑的春晖8号，可视为该公司在港推售新项目进行热身。除了溱岸8号外，新世界即将推出的项目包括位於乌溪沙项目第1期，以及位於元朗大棠项目。高盛又指出，新世界透过出售非核心资产，以加快资产流转。

　　高盛表示，该行给予新世界的目标11.8元，较该公司截至明年6月底的每股资产净值19.67元折让40%。该行又指出，纵使新世界並无物业销售收益入帐，指出该公司对比2013及2014年财政年度而言，目前该公司的市盈率只有15倍及14倍。

　　富豪信託：股息回报逐步增加

　　近期股市风起雲湧，避险意识逐步提高，要避险，相信收入稳定兼且派息理想房地产信託等相关股份，属不俗的选择。花旗发表报告，指出富豪产业信託（1881）管理层日前出席该行的投资者会议，並向与会介绍富豪产业信託的最新发展。
　　
 　 富豪产业信託在港拥有6家酒店，而有关酒店则由富豪酒店（078）管理。目前富豪产业信託旗下酒店合共拥有3,929间客房，而截至去年底，该 批酒店资产总值177.7亿元。这反映出每间客户价值450万元，若以每平方呎计算，以总共280.6万呎，则为每呎6,332元。

　　花旗指出截至去年底，若不计及富豪荟，富豪产业信託的可出租房平均每间收入(RevPAR)按年录得28.7%升幅至854元，平均每晚租金为942元。同时入住率亦录得5.7个百分点升幅至90.7%。

　　至於旅客方面，42.9%的入住旅客为来自内地，而来自其他亚洲地区客户则佔38.7%。来自欧洲及美洲的客户，分别佔整体客户比例的7.9%及6%。花旗又指出，入住富豪产业信託旗下酒店中，47%是作休閒，而商务客佔42%。

　　富豪产业信託是将旗下酒店出租予富豪酒店作营运，而实际收入，则包括来自基础租金及浮动租金。2012年来自富豪酒店的基础租金收入为6.45 亿元，较2011年上升了11%。除了基础租金外，亦包括来自酒店的净收入的若干百分比作分成。由於香港对酒店客户需求强劲，因此花旗相信，富豪产业信託 的股息回报率会进一步增加。

　　此外富豪产业信託在财务管理上较保守，截至去年底，资产负产比率为26.6%。並且在今年3月7日，已完成一笔3年期的新定额融资贷款，以及为富豪荟酒店完成了另一笔再融资。

富豪產業信託(01881)羅旭瑞：適時進行回購 4000萬翻新擴建富豪東方酒店

富豪產業信託(1881)主席羅旭瑞表示，今日股東會完成一般性回購計劃建議，目前其基金之資產淨值約3.8元，未來將在適當時間進行回購。

羅旭瑞表示，集團看好東九龍發展，旗下富豪東方酒店計劃分兩期擴建工程，增加56間房至498間房，首期工程於今年底完成，第二期則在明年完成，工程開支約4000萬元。

富豪信託有機會獲注入新酒店資產

另外，身兼富豪酒店(0078)主席羅旭瑞表示，現計劃發展三家酒店，上環文咸東街酒店將於明年下半年落成、北角項目將於2014年落成，而上環文咸西街及永樂街交界酒店將稍後落成。
他說，會考慮將新酒店注入旗下富豪產業信託(1881.HK)。

身兼富豪產業信託主席的羅旭瑞指，旗下酒店物業去年租金上升一成半，今年中會為資產重新估值，酒店房間租金仍會趨升。他預期，內地旅客數量會繼續增加，看好今明兩年香港的酒店業發展。

他表示，公司亦會在中港兩地和海外留意收購機會，主要是酒店和綜合商業項目，希望回報率可高於一成。

富豪產業信託(1881)羅旭瑞：看好本港今明年酒店及旅遊業前景 仍物色收購對象

 
富豪產業信託(1881)主席羅旭瑞表示，旗下酒店去年租金上升15%，今年水平仍需要待9月份才檢討。他表示，看好今年租金收入，相信有上升空間，主要是商務旅客及內地旅客訪港人數仍有增長，雖然內地旅客曾見增長放緩，但屬短暫，加上本港為人民幣離岸中心，商務客將上升，對本港整體酒店及旅遊業有信心。

另外，羅旭瑞表示，集團仍在物色收購項目，除了母公司酒店外，仍會物色綜合商業、寫字樓、海外及內地項目。現時集團基金單位派息率約6厘，冀收購對象之回報率逾10厘，提高基金收入單位。

富豪(1881)股價未反映香港酒店海鮮價

本港不只蝸居難覓，酒店房亦貴氣迫人。去年訪港旅客人數節節上升，近 4200萬人次創新高。不過酒店房間供不應求，有網站調查指，去年港酒店每晚房價達 1270元，升幅 46%冠絕全球城市，蟬聯升幅 No.1。

全球網上酒店服務供應商 Hotels.com公佈去年全球酒店價格指數，全球酒店業在 08年金融海嘯中進一步復蘇，計及 85個國家及地區，酒店平均房價較 2010年錄得 4%升幅。本港持續受惠舉辦各類大型活動和展覽，以及內地旅客湧入，帶動酒店需求，平均房間價格升至每間 1270元，按年升 46%，與半年前的統計一樣，繼續穩坐「升幅第一」的寶座，與澳洲布里斯本齊名。

訪港人數增，惟酒店房間有限，房價飆升，過去同類調查本港酒店房 價都錄得雙位增長，究竟酒店房間有多緊張？我們拿本港酒店平均房間價格 1270元作比對，在預訂酒店網站做粗略統計，找每晚房價低於 1300元酒店，搜尋結果只有 40間，以全港酒店約 200間計算，只有約兩成。

供不應求　節日變海鮮價

旅遊界立法會議員謝偉俊表示，酒店房供不應求從未間斷，如去年聖誕節重慶大廈 100呎客房日租 3000元例子屢見不鮮，「自開放自由行後，酒店房間供求開始失衡，近年收到不少旅客和旅行社的投訴，步入旅遊旺季酒店海鮮價的問題更加嚴重，黃金周或大 節日會炒上到幾倍，由大到小型酒店都屢有發生。」

澳門房價$1601　貴過香港

內地城市酒店價格變動迥異，前年升幅 最勁上海，跌幅驚人，房價下跌 23%至 682元，因為 2010年世博後熱潮退卻令需求下降，加上新酒店落成後房間供應量增加，令價格回落。至於北京酒店房價升 5%至 742元，杭州增長速度較快，上升 25%至 873元。廣州和深圳的酒店價格分別下跌 15%和 7%。至於相繼有賭場落成的澳門，房價每晚 1601元，較香港還貴 26%。
綜 觀全球各區酒店價格的表現，亞洲是唯一錄得明顯下跌的地區，按年下跌 2%，當中日本自 311大地震後，酒店入住率和需求減少，房價下降，如札幌和京都房價下降 11%和 5%。 Hotels.com已連續 8年推出全球酒店價格指數，覆蓋 75個國家及地區、約 2萬個地點，共 14萬間不同級別的酒店。

香港去年酒店價錢比較

二星級　平均房價： 589元
三星級　平均房價： 1058元
四星級　平均房價： 1502元
五星級　平均房價： 3253元

最抵住五星級酒店

北京　房價： 1325元
廣州　房價： 1476元
柏林　房價： 1481元
曼谷　房價： 1544元
上海　房價： 1546元

扭轉劣勢
酒店股反彈力強

去年本港酒店房租升幅冠絕全球，但歐債危機打擊全球股市，本地酒店股表現亦受拖累，當中香格里拉（ 069）最傷，股價累瀉 36%，跑輸大市；不過，跌得急、彈得快，今年大市反彈，酒店股亦有運行，普遍跑贏恒指 15.8%升幅。
以 去年中期業績計，經營半島酒店的大酒店（ 045）平均可出租客房收入（ RevPAR）最高，每晚達 2864元，較 2010年同期升 14%，但受日本大地震影響，核心純利（撇除物業重估收益）按年僅微升 3%，至 1.52億元，拖累股價去年累瀉 35.4%，年初至今則反彈 26.1%。

香格里拉今年升 41%

香格里拉的房租升幅較大，上半年為 17.5%，至每晚 248美元（約 1934港元），本港酒店入住率亦達 79%，帶動純利按年增長 45%至 8.46億元。今年以來則急彈 41.8%。

富豪產業信託（ 1881），去年中期 RevPAR急升 28.4%至 772.29元，年初至今反彈 17.3%。富豪產業信託（ 1881）之所以相對較落後，最大的原因是上次公佈業績受惠於香港酒店業前景好的情況下，股息不單止沒有上升，反而要下降．

分派創新低 富豪產業（1881）挫16%成交大增

富豪產業信託（1881）上半年可供分派收入大跌38%至1.9億元，每基金單位中期分派5.7仙，為過去3年來最少派發。

該股今早逆市大裂口失守牛熊線，低見2.01元，創9個半月新低，現造2.05元，逆市挫16%，成交急增至1695萬股，為逾2年來最多。

分派下降原來是由於分錢的遊戲規則改變了． 富豪產託（１８８１）的大股東是富豪酒店，持有富豪產託（１８８１）７４．４２％．亦是富豪產託（１８８１）最主要的承租者及收入來源．跟據公司在今個財 政年度解釋收入下降的原因，是因為酒店房租收入減少了，說是以前的租金收入過高，現在才是回復至正常：

跟據中期成績表的說法，以我理解是富豪（００７８）會向富豪產託（１８８１）給予一個基本租金，而當收益超過基本租金之後，就會同富豪（００７８）五五分帳：

以上所說的，就是解釋了為何在酒店出租率上升，房價上升的前提下：

派息要減少的原因！

那麼，之後又點？

從公司的中期成績表所說：

基金當時派息少了４成，實際派息半年計少了４仙，而股價就跌了５角有多，所以這個因素已超額反映在股價上。

此股將會在３月２０日公佈業績，雖然今期派息應該未必會大增，因為今次應該是在新的遊戲規則下分派下半年的收入，然而，在前景向好及２０１２年度分派會顯注上升，資產值與股價成大折讓的因素下，我是對富豪產業（１８８１）有一定的憧憬。

YOKI WONG

關於富豪產託（１８８１）

昨天富豪產託（１８８１）公佈業績後，正如很多投資此股的投資者一樣，我十分之失望，因為在預期業績受惠於香港酒店業前景好的情況下，股息不單止沒有上升，反而要下降．

雖然此股公佈出來的業績，盈利上升５倍，可是這都是非經常性收益，正如我先前所說，人們買ＲＥＩＴＳ，最緊張是看息率，因為人們買這些ＲＥＩＴＳ的原因是為了去收息．所以當派息減少，畀人掟是九成九的！

昨天，我亦有打算沽出，可是見開市價只有＄２．１左右，我已打消了這個念頭，因為股價到這個水平，是唔值得去沽．但我也知道開市會有一段很強的沽壓，所以暫時守下去．

跌的原因，當然是派息少了．這是人們沽出這隻股的最大原因，次者為止蝕原因．看此股大股東持有股份近百份之７５，大概可知街貨約有８億２千多萬股．在昨天沽壓很大，成交量近億股，所以大概可從成成交量看推算沽有幾多人已沽貨．

我相信參與這隻股票的投資者，來來去去都是那一批，沒有太多新參與者．所以在沽了近億貨出街，自然亦有投資者買了近億貨回來，那麼那近億貨去了那裡？

沽貨者當然是有很多短線博收高息者，亦有炒業績者，亦有止蝕者，而入貨者，當然不會不知道股價為何跌下去，他們入貨的目的，是認為股價短線受派息影響而下跌，長遠前景仍然向好！

由於富豪產託（１８８１）是一隻ＲＥＩＴＳ，公司必須將９成的收入派給投資者，不是大股東收埋唔派．所以派息減少的原因當然是公司收入減少了！

為何在酒店入住率上升，酒店房租呈上升趨勢之下，富豪產託（１８８１）的實質現金收益還會減少？

這是由於分錢的遊戲規則改變了． 富豪產託（１８８１）的大股東是富豪酒店，持有富豪產託（１８８１）７４．４２％．亦是富豪產託（１８８１）最主要的承租者及收入來源．跟據公司在今個財政年度解釋收入下降的原因，是因為酒店房租收入減少了，說是以前的租金收入過高，現在才是回復至正常：

跟據中期成績表的說法，以我理解是富豪（００７８）會向富豪產託（１８８１）給予一個基本租金，而當收益超過基本租金之後，就會同富豪（００７８）五五分帳：

以上所說的，就是解釋了為何在酒店出租率上升，房價上升的前提下：

派息要減少的原因！

那麼，之後又點？

從公司的中期成績表所說：

如果相信成績表所說唔係〔昆〕投資者的話，可以預期２０１２年的派息會〔顯著上升〕，但上升幾多，沒有說，因為要在２０１１年９月３０日前完成．

基金派息少了４成，實際派息半年計少了４仙，而股價就跌了５角有多，按現時股價＄１．９計，２０１１年的息率仍然有６％，已比現時市面一般ＲＥＩＴＳ為高．但仍可以預期明年息率會再有〔顯著上升〕空間，因為今個財政年度是受計租的方式而影響．

從派息下跌的因素而引發的拋售，股價而ＦＵＬＬＹ　反映了這個因素，而從成交量看，最想沽出的人已在昨天沽出，相信股價已見底，就算不見亦不遠矣．

由於股價一開波已低開，而且差不多已一步到位，所以我不選擇沽．在派成績表時，我原本的打算如果微跌，我就會沽出，因為派息減少，對一隻以派息為賣點的股票，是一個致命傷，因為在人人預期會有７．Ｘ％幾息派時，實質派５．Ｘ％息時，唔掟先奇．

可是股價已一步到位，沽都冇為，反而是把握機會撈底．如果不是派息少，股價一定唔會畀你見到低過２皮，也可以調轉頭說，派息回升番，股價一定會在２皮樓上．

我沒有沽貨，亦沒有加注撈底，但亦已安排，時間就是看成交！

由於此基金有７成半的貨在大股東手上，街貨尚有２成半．假設大股東唔會沽貨出街，要沽的都會選擇在昨天或今天就沽，如果８億股街貨當中，當有一半人要沽，那麼成交是４億股，而那些貨就會轉入今次不沽的人手上，而那些人有三個想法，第一當然是撈底，二是博反彈，三時看中長線，所以這隻ＲＥＩＴＳ經這一個〔鑊〕之後，貨源會較先前歸邊．

我打算在成交加埋有４億股左右才開始買貨，因為我認為要沽的都已沽晒，低會買入又在低位賣出的，應該為數不多．


按此隻ＲＥＩＴＳ的資產值而論，每股面值＄２．６８，而資產值有＄３．５８６，按＄１．９股價計ＰＢ是０．５３．現時市面一般物業回報率為４％推算，＄３．５８６的合理回報是＄０．１４３４４，按股價現時＄１．９，預期回報率應為７．５％，還未計及來年的資產值還會上升，當然亦有可能是下跌，但在高通漲及美元弱，香港酒店吃香的情況下，我認為跌的可能性不大．所以我相信這隻ＲＥＩＴＳ已沒有太多空間可以跌．

按資產值與股價呈大折讓，用家，而同時亦為大股東，已有很大的誘因提出私有化， 相信如果真的出手，最低限度都不會低過票面值（＄２．６８）吧．

現時就是投資者發洩他們不滿的情緒時期，股價短線或有些沽壓，看成交數牌了．．．

YOKI WONG

全港樓價破97癲峰

儘管政府致力為樓市降溫，惟樓價愈受打壓升勢愈急，差餉物業估價署最新數字顯示，二月份本港私人住宅樓價指數按月升約3.44%至174.5點，更較九七 年十月172.9點「癲」峰位，還高出1.6點，意味本港整體住宅樓價已正式「破頂」，成歷史最高，而自辣招後至二月底，以九龍區面積1,076至 1,721方呎單位樓價升幅逾22%最驚人。業界人士認為，現時市場對樓市信心強勁，預期未來樓價將會持續上升。

政府屢出招 無阻升勢

差估署公布，截至今年二月底臨時數字顯示（反映兩至三周前市況），私人住宅樓價指數報174.5點，按月顯著上升約3.44%，首度創出歷來最高紀錄。

期內以實用面積劃分的5類單位，其中實用面積431方呎以下、753至1,075方呎、以及1,076至1,721方呎，合共3類單位樓價指數均創出紀錄新高，分別報180.2、189.3及209.3點。

事實上，二○一○年十一月政府多管齊下出招遏抑炒風，但無阻樓價強勁升勢，該署資料指出，上述3類樓價「破頂」面積再以地區劃分共 9種單位類別，當中有8類平均呎價在政府推出額外印花稅後錄得升幅，以九龍區面積1,076至1,721方呎單位升幅最驚人，呎價較二○一○年十一月上升 約22.5%至15,159元；其次為港島區面積431方呎以下細單位呎價亦升12.9%至8,658元。

內地客掃貨火上加油

理工大學建築及房地產學系教授許智文指出，樓市氣氛已超越九七年最好時間，一手新盤魚貫登場，即使日本核輻射危機亦未對樓市構成重大影響，市場信心強勁，預計樓價仍會保持升勢。惟他強調，本港樓價自○八年起升勢急劇，故相信未來樓價即使持續上揚，升幅亦將放緩。

YOKI WONG：日本大地震，更多了日本人走過來〔避難〕，日本短則衰十年八幹，長則唔知幾耐！有水的日本人，向長線看，都會來香港考慮買樓，如現時最多日本人聚居的地區，如太古城，黃埔花園，海Ｘ豪園一帶．．．如果短線過幾年，或許會來港住下酒店或租下屋住幾年看定些先．．．於是益左１８８１或酒店股之類！

其實日本人可以走的地方不多，最大原因當然是日本以前侵略過很多亞洲國家，很多地方同佢都有一定的牙齒印！雖然事隔過半百年，但日本到現時仍不斷加深仇恨，很多領土問題，成為人民對日本人有一定的仇視！

去南韓，有〔獨島〕問題

去北韓，跟本冇機會，北韓同日本人非常唔啱

去俄羅斯，有〔北方四島問題〕

去台灣，等於去了香港的深水埗等舊區住

去大陸，又有〔釣魚台〕問題，萬一有一個反日運動，日本仔唔知走得去邊，四面楚歌是也！

去菲律賓，泰國，柬埔寨，越南．．．更難想像

去美國，看日本一出事，隻列根號即時走頭，美國佬不是〔真心〕幫日本，只是大家有共同利益之下，去給中國壓力，如果要美國人幫日本人去賣命，看似不會！

總之去邊最好，都是去香港最好．．．香港是國際大都會，對日本人冇咁大仇視．．．香港很多基建設施，行業配套，都可以配合那些人處理以往的業務或工作，所以除了大陸佬外，日本人也是新的外來樓市的客源！

中大經濟系副教授莊太量則認為，港府推出的辣招，主要是針對炒家，而本港樓價仍然出現急升情況，主要是基於市場用家及投資者看好樓市前景，加上部分內地買家不斷來港掃貨，為樓市火上加油。他續表示，樓市重越九七年高峰，短期內未必會「大冧」。

租金指數仍落後9.4%

至於租金走勢方面，表現則顯著落後，根據差估署資料顯示，二月份私宅租金指數雖按周反彈0.79%至127.3點，惟較九七年 十月高位139.3點，仍相差約9.4%。綜觀首季樓市表現，美聯劉嘉輝表示，第一季樓價累升約8.3%至三月份錄得平均呎價5,714元，反觀二手註冊 量則按季減少約8.1%至27,352宗，創近5季低位。

商廈舖位做價再破頂

受惠於熱錢湧入，優質寫字樓及店舖價格早過住宅破頂，據差餉物業估價署資料，二月商業核心區寫字樓與商舖售價指數升穿300點，再創新高；期內港島中區商舖平均呎價逾5.7萬元，按月升逾91%。

差餉物業估價署資料顯示，截至今年二月，中區甲級商廈平均呎價近3.07萬元，按月升近28%，期內上環寫字樓買賣個案少於5宗，惟平均呎價逾2.08萬元，按月升逾64%，因而推動核心區甲級寫字樓售價指數報301.6點，按月增7.8點，已連升八個月。

市場人士稱，月前中環皇后大道中九號中層呎售達2.78萬元，創全港新高，故推算是次中區呎價逾3萬元，當中或包括銀座式商廈，因而令平均樓價較高。期內中區甲級商廈平均呎租約83.8元，按月亦升近12%。

港島舖呎價5.7萬 飆91%

另二月九龍及新界區商舖售價雖均錄按月倒退，但期內港島舖位平均呎價仍近5.71萬元，為紀錄新高，按月更飆升逾91%，亦推動該月售價指數報303.5點，按月增9點，再破頂。戴德梁行陶汝鴻認為，低息持續及市場預期通脹升溫，資金遂積極流入樓市刺激做價。

富豪（００７８）股價太賤

此乃昔日文章：原刋於 21th Sep 2009

http://yoki168.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=1941379 


富豪（００７８）股價太賤

富豪國際（００７８）給予很多投資者的印象是一隻酒店股，的而且確，該公司透過其附屬公司，營運香港、中國及加拿大的酒店業務！
股價現時＄２．７６，在財經網站的資料顯示，是沒有ＰＥ可言，即是公司蝕錢，但這是上個財政年度的事，往績息率２．９％，沒有什麼特別之處！
然而，此股的吸引力，並不是在於單純分析ＰＥ及息率就可以看到，只要細心查看公司的資產，就會發現該公司現時的股價和真正的資產值有很大的距離！
從ＡＡＳＴＯＣＫＳ的資料顯示，此股的資產值是＄４．０７８，若按這個數去計，現時此股的ＰＢ是０．６７６，股價同帳面資產值成６７折的折讓！
同類股中，可以比較的有香格里拉（００６９），按ＡＡＳＴＯＣＫＳ的資料顯示，香格里拉（００６９）的資產值是＄１０．６１９，而香格里拉（００６９）現時的股價＄１４．４２去計算，此股的ＰＢ是１．３５７，股價同帳面資產值成１．３６倍的溢價！
除了可以比較香格里拉（００６９）之外，還可以比較大酒店（００４５），按ＡＡＳＴＯＣＫＳ的資料顯示，大酒店（００４５）的資產值是＄１４．２８４，而大酒店（００４５）現時的股價＄９．８８去計算，此股的ＰＢ是０．６９１，股價同帳面資產值近７折的折讓！
當 然，以上的香格里拉（００６９）及大酒店（００４５）的市值都是比富豪國際（００７８）大得多，或許是引致ＰＢ較貴的原因，那麼可以比較ＳＩＺＥ接近的美 麗華（００７１）去比較ＰＢ，經過計算後，現價＄８．１３的股價相對＄１２．１３３的資產值，都是有６７折左右的折讓！
可想而知，除了香格里拉（００６９）在市值計是酒店股中的龍頭股之外，享有較高的ＰＢ，一般的酒店股的ＰＢ都是７折左右！
那麼富豪（００７８）的吸引力又何在呢？
這就是被人遺忘了的資產，或許可以叫做〔隱形資產〕！
無表面看，富豪（００７８）只是一隻酒店股，但其實此股是一間控股公司，除了做酒店外，此公司的業務還包括，信託之資產管理、物業發展及投資．
在富豪（００７８）最新公佈的資產負債表中:
http://info.regalhotel.com/regal/press/2009/C_78_Press%20Release_%20090908.pdf
列出：「經調整基準編製」的資產淨值狀況，以更切實地反映集團所持的富豪產業信託（ 1881）權益，經調整後的每股 NAV應為 10.72元！
現時富豪（００７８）持有２，３６２，３４７，７７９股富豪產業信託（１８８１），即佔已發行股本的７４．０２％ ！按現時富豪產業信託（１８８１）的股價＄１．４４，現時富豪（００７８）持有富豪產業信託（１８８１）的股票帳面值已是３４億！
但不要以為這就是完結，富豪產業信託（１８８１）的股價都是與資產帳面值呈很大的折讓，按ＡＡＳＴＯＣＫＳ的資料顯示，富豪產業信託（１８８１）的ＮＡＶ是每股＄２．５９６，可知，富豪（００７８）單是在富豪產業信託（１８８１）實際控制的資產已是６８億！
換言之，以富豪（００７８）現時的市值２７．９億，單以控制富豪產業信託（１８８１）實際控制的資產已是６８億，可見富豪（００７８）現時的股價是極賤！
如果按這個ＮＡＶ＄１０．７２去計，現時的ＰＢ只有０．２５倍！！
如果此股按平均酒店股（不計龍頭的香格里拉（００６９））都是有七折的折讓，此股的目標股價可見＄７．５！
是不是只有這樣的ＪＥＴＳＯ呢？
當然不單止，富豪（００７８）除了撈酒店，撈房產信託基金之外，仲有撈豪宅！
在０９年的上半年業績中，富豪（００７８）只是賣了３間位於赤柱的富豪海灣，在下半年欲再賣出４間，疑於下半年入帳．而現時富豪（００７８）尚未賣出的赤柱的富豪海灣單位，尚有２４間，當中有１０間是有租收緊！
問 題是在現在的市道看，我認為豪宅的市場都是呈升勢，雖然有說香港的樓市已升至高位，但說的只是在低檔至中檔的樓宇，不涉及豪宅這個ＭＡＲＫＥＴ　 ＳＥＧＭＥＮＴ，而我的個人意見覺得，香港的樓市仲有得去，原因是香港的匯率９９％要跟美國那邊走，因為聯繫匯率關係，而看美國的經濟，在打很多〔慮固 純〕之後，ＣＰＩ都是呈負數，可見美國在中短期內未見有任何本錢去加息，何況豪宅這個市場，買的人很多都不用做按揭，在供應不多，市場缺貨的環境下，大錢 佬或許將多餘的錢押於磚頭上，於是走去買豪宅保值，所以由此至終，香港的豪宅市場都是比普通低，中檔樓的樓價企得硬淨！
如果這個思維是正確，那麼富豪（００７８）的資產值仲有〔隱藏〕的升值餘地！
另外，該公司的０８年全年及０９年上半年業績都不好，但要清楚，當時正是金融海嘯及Ｈ１Ｎ１肆虐的黃金時期，除著金融海嘯的衝擊因印銀紙的關係帶來的假繁榮，人們對Ｈ１Ｎ１的害怕程度以大為放鬆，所以旅遊業就算不是〔復甦〕，也可以說是有一個像樣的〔反彈〕！
大家可以參考下田ＳＩＲ於今年７月３０日談及０９年上半年的訪港旅客數字：
香港旅遊發展局(旅發局)今日公佈，2009年首6個月累計訪港旅客共13,696,779人次，較去年同期減少3.4%。
綜觀本港旅遊業上半年 的表現，旅發局主席田北俊先生表示：「今年首4個月，整體訪港旅客人次原本仍錄得1.5%的增長，其中，內地市場更有一成以上的增幅。不過，自人類豬流感 5月初在港出現，訪港旅客數字開始出現逆轉趨勢，致令在5月及6月來自長、短途市場的旅客人次出現超過一成至兩成的跌幅。按照目前的市場環境和消費意欲， 相信跌勢在7月及8月將會持續。」
在6月份的整體旅客當中，在港逗留一晚或以上的「過夜旅客」約佔54.2%，較去年同月減少4.3個百分點。其餘45.8%為「入境不過夜旅客」，他們於抵港同一天離港，返回原居地或前往其他目的地。
在6月份，所有類別酒店的平均入住率為61%，較去年同月減少20個百分點。按地區而言，以油麻地和旺角的酒店入住率最高，平均達71%。至於所有類別的酒店實際平均房租則為901港元，較2008年6月下調20.2%。 今年上半年，所有類別酒店的平均入住率為74%，去年同期為83%。所有類別的酒店實際平均房租則為1,026港元，較2008年同期下調17.1%。
再看今年８月３１日的頭條日報：
7月訪港旅客下跌12.2%
是不是很悲觀呢？
就是有悲觀的消息，富豪（００７８）的股價，才有機會給你在＄２．７Ｘ買到，但最近又要轉風了：

上 月 訪 港 旅 客 升 5.8% 　 近 月 首 次 升 幅

2009-09-16 HKT 20:13

旅 發 局 主 席 田 北 俊 說 ， 八 月 份 訪 港 旅 客 數 字 ， 按 年 上 升 5.8% ， 是 近 月 來 首 次 錄 得 上 升 ， 反 映 旅 遊 業 已 經 逐 步 擺 脫 金 融 海 嘯 及 豬 流 感 的 影 響 。 一 至 八 月 的 整 體 旅 客 量 按 年 跌 幅 為 3.2% 。 田 北 俊 預 計 ， 雖 然 非 深 圳 戶 籍 居 民 免 簽 來 港 的 措 施 在 國 慶 前 仍 未 落 實 ， 但 本 港 旅 遊 業 仍 會 受 惠 於 今 年 國 慶 黃 金 周 與 中 秋 節 假 期 相 連 ， 有 所 增 長 。 業 界 預 料 ， 九 月 底 至 十 月 初 的 旅 客 數 字 ， 會 按 年 上 升 4 至 6% 。

因此，７月條數已ＳＨＯＷ左畀你睇唔靚，但８月條數又ＳＨＯＷ畀你睇開始反彈或是出現拐點，那麼又應為之後幾個月又會點呢？
雖然非深圳戶藉免簽措施未落實，但未落實反而對未買此股的反而是一件好事，因為落實了豈不是股價已升了？
那麼幾時落實？
呀爺擺緊６０大壽，佢地班死對頭又想在佢老人家擺大壽期間玩柴台，呀爺當然先顧掂自己的大壽後，自然會落實吧（我估），香港同澳門同是呀爺個孫，呀爺會唔會大細超？
真是落實又點？
或許ＢＵＹ　ＩＮ　 ＥＸＰＥＣＴ，ＳＥＬＬ　ＩＮ 　ＦＡＣＴ！
此外，在中國的酒店業務方面，下個財政年度將加了一些新亮點，分別是：
四川成都富豪酒店，將於０９年第四季開波
１０年第３季會有同波斯登合作，位於山東德州的德州富豪康博酒店 ！
開波了的上海富豪金豐酒店．．．等等







YOKI WONG