參加泓富產業信託(808)投資者簡介會後記

昨午，我參加了某證券行舉辦的泓富產業信託(808)投資者推介會。

在這個推介會上，首先發言的應該是涉及公司財政方面的管理層，主力介紹公司持有什麼物業資產，公司過往幾年的分派，派息政策，資產盈利數據等等。。。

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這個部份，時間用了不多，在座的投資者對這個環節的興趣不大，因為在坐的很多都是原有股東，包括我在內，都已經對該信託基金十分清楚及了解。

時間很快就進入第二個環節，就是　Ｑ　＆　Ａ

首先發言的是一位比較資深的投資者，他說他是李超人的ＦＡＮＳ，十分之仰慕李超人的聰明財志，但對泓富（８０８）的表現有點失望，他是由上市已持有泓富（８０８）至今，相比他持有的領匯（８２３），回報是低很多，我相信這位先生心目中的圖是這樣的：

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該公司上市時的資產值為４５億，至今已升至７０億。然而，這位先生當年０５年上市已＄２。１６　ＩＰＯ，至現在股價＄１。６９，股價仍然潛水，所以難免有些怨言。今次來到這個投資者簡介會，自然想了解現在時間是否對泓富（８０８）是一個　＂Turn Around "　的時機。

泓富（８０８）的管理層回應是泓富（８０８）當年上市是＄２。１６，上市至今，今共派息超過＄０。７，所以股東持貨至今，應該沒有出現蝕水問題，並指出公司最近的股價是跑嬴恆生指數（大市），還未計及股東收了的股息。

我當然十分明白那位先生的感受，當年 泓富（８０８）上市，我對此股興趣全無，原因很簡單：

泓富（８０８）的上市，正是處於領匯（８２３）之後，是第一隻香港私人公司上市的ＲＥＩＴＳ。受到領匯（８２３）傑出的表現，形成市場對ＲＥＩＴＳ有一定的憧憬。但當時市場對ＲＥＩＴＳ仍然是很陌生，對香港來說是金融市場上的新產品，受領匯（８２３）上市後的表現，一般投資者對這些ＲＥＩＴＳ都產生了幻想，不斷想發掘第二隻領匯（８２３）。

被人儆仰聰明才智的李超人，當然發揮其眼光獨到的才華，趁大多數的投資者對ＲＥＩＴＳ的不太認識加上市場對ＲＥＩＴＳ的過份樂觀憧憬下，將旗下二線的物業包裝成ＲＥＩＴＳ在市場上ＩＰＯ。

與領匯（８２３）不同，領匯（８２３）原先是由一些做又卅十六，唔做又卅十六的公務員管理，番工唸收工，不斷找機會蛇王（ＳＮＡＫＩＮＧ），不求有功，只求無過，平安等食長糧的作風下，更被鄭大班批評為以賤價出賣港人資產的背景下，幾經波折才能上市。

所以領匯（８２３）上市的背景是管理不善，存在改善空間，加上賤賣港人資產下才會令股價有大幅上升的空間。所以領匯（８２３）是ＲＥＩＴＳ界別的［異數］，相比世界其他地區的ＲＥＩＴＳ而言，也是一隻［異數］，因為本身 領匯（８２３）的上市，就是來自［異數］！

相對 泓富（８０８），本身管理不存在管理不善的問題，因為是私人機構，不是公營，所以本身先天上不存在太大的［改善空間］去增加收益，加上被人儆仰聰明才智的李超人把握黃金機會，把二線的資產在市場上吐現，很懂得計數的李氏集團，以賺到盡，攞到盡為目標，所以上市的ＩＰＯ，價錢難言有很多水位給投資者炒到成第二隻領匯（８２３）。

我有一個格言，亦是我身邊的朋友的格言，人們有錢賺的東西，何必要益街外人？

很多隻ＲＥＩＴＳ上市背後都有一個故事，歸根究底，都是原有股東想在市場上吐現出貨。 由於當時領匯（８２３）所帶起的ＲＥＩＴＳ熱，給予很多大地主以較高的價格將其手上的物業包裝成ＲＥＩＴＳ在市場上ＩＰＯ。

時至今日，我相信不會再有太多的ＲＥＩＴＳ在香港上市了，原因是市場已多了很多類似的ＲＥＩＴＳ而可以互相比較，而市場上現時仍然在上市的ＲＥＩＴＳ，一般都有約近一半的資產折讓，所以地主佬如想把手頭上的物業以ＲＥＩＴＳ的形式在市場上吐現，恐怕要折讓很大，才有市場。

所以當年我對泓富（８０８）一些興趣也沒有。

如果大家有看開我的文章，都知道我是＄１。４Ｘ買入 泓富（８０８），當時買入的原因是大市市況十分不明朗，宏觀經濟環境出現很多問題，所以一改追求倍數增長，以少博大的我，一改風格改為［保守］。

而在＄１。４Ｘ的泓富（８０８），當時息率已有８－９厘，加上收入及派息方面是屬於穩健形，所以我當是認為泓富（８０８）已到底，假使不到底，也離底不遠，加上當時政府吹風發展九龍東，而泓富（８０８）旗下有幾個物業，正是食正九龍東啟德的發展項目。所以處於進可攻，退可守，值博率高的情況下買入 泓富（８０８）。


最近市況真的不穩，很多報章都介紹人買ＲＥＩＴＳ，如這個ＢＬＯＧ都紀錄了很多相關文章，然而若大家有看開這個ＢＬＯＧ都知道，我早已轉左馬買ＲＥＩＴＳ。而事實上，除了富豪（１８８１）有些玩野（如攪什麼強制收購價＄１，及更改收入計算方法等，富豪（１８８１）都是會大幅跑贏大市，只要扣起幾支因以上所說而引致的大陰燭，就可艋出富豪（１８８１）原先可以升幾多，就是因為這兩件事件，已令富豪（１８８１）股價唔見了最少２成的市值）。

而其他ＲＥＩＴＳ　亦真的能在這個牛皮，又存在著很多不明朗而偏向負面的宏觀經濟環境下，算是大幅跑嬴大市，並發揮不俗的防守性功能：

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大家都知道我是有買開領匯（８２３），由十幾蚊玩到廿幾蚊都買過，每次都是持有此股上升的時段，而橫行的時段則不持有（回看這個ＢＬＯＧ，可看以前的買賣紀錄），而近年文章已指出，領匯（８２３）的股價已ＰＲＩＣＥ　ＩＮ。很多所謂投資專家都會叫人買領匯（８２３），已由無人［理會］，變成街之巷聞的時候。所以股價自然難言可以ＵＮＤＥＲ　ＶＡＬＵＥ。

現時領匯（８２３）的股價，是市場認為領匯（８２３）的股息會每年增長近百份之１５，才可以支持到現時的股價，如果神話持續，領匯（８２３）還可以保持每年上升１５％，保持息率在３厘幾４厘水平。

萬一管理層做唔到，領匯（８２３）的增長神話故事完結，領匯（８２３）的股價會跌至息率４。５（樂觀）－５厘左右水平，即是說如果管理層交唔到功課，領匯（８２３）派息增長唔到近１５％，股價隨時要在現水平跌１－２成。因為現時的股價，是買了這個預期。

有見及此，管理層不斷滿足股東的要求，所以不斷加租，帶上［吸血鬼］［怪獸］等污名，被受民粹壓力。

投資專家如果轉行寫飲食專欄，他們只會說食物好唔好食，但好少會說抵唔抵食。領匯（８２３）當然是好食，但價錢已說出是唔係好抵食。相反，泓富（８０８）未必有領匯（８２３）咁好食，但價錢是十分之抵食。

而最後賽果上，以我買入泓富（８０８）的時候計，是跑嬴公眾熱門：領匯（８２３）：

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 當然，更是跑嬴恆指（大市）：

由以上的圖表顯示，最近６個月，在恆生指數持續反彈的時候，泓富（８０８）仍然能追貼恆生指數的升幅，其實已算是不錯，因為泓富（８０８）的啤打值相對大市來說應該是少個１（即受大市的影響，股價波幅相對較少），即使我沒有真正的計算過！而踏入３月初，大市開始展轉回落，及於五窮月急挫，泓富（８０８）的股價仍相對堅挺。更要指出一點是，泓富（８０８）是相對大市來說是高息股，４月初的大裂口是除淨，而恆指大市股息率並比不上泓富（８０８），除淨的因素不比泓富（８０８）大，所以考慮埋派息的因素，泓富（８０８）比恆指跑贏更多。


在投資者推介會上，不少投資者包括我在內都想知道泓富（８０８）未來會否進行收購，當然，基於保密原則，他們當然是無可奉告，只是談了一些在現存的物業上，作資產提升的工作，增加物業的價值等。


在５月１１日，泓富（８０８）主席趙國雄於股東周年大會時表示，旗下寫字樓每年約有４０％續約到期，今年續租表現仍可維持，續租租金有增長，即使新租客租金水平，亦較舊租客租金水平上升，故預期今年整體租金收入較去年佳。

當時亦有股東問及集團收購計劃時，趙國雄表示，目前物業市場價格上升，加上有意物色項目回報率僅３厘，較集團派發基金之回報率６－７厘為低，這並會拖累基金收入水 平，因此，短期內難以收購，惟未來１－２年市場或出現轉變，有機會進行併購。

另外，有股東問及集團會否收購酒店項目，趙國雄亦回應指，基金組合以非核心寫字樓為主，若將寫字樓轉為酒店用途，需時重建，亦需要補地價，成本較大，故暫無收購及發展酒店計劃。

趙國雄表示，由於本港實行最低工資，加上電費增加，集團去年物業管理營運開支上升，惟關注有關情況，致力控制成本。

另外，他表示，集團目前負債水平低，若需要資金作併購時，可進行借貸或供股行動。

在投資者推介會上，我對泓富（８０８）的管理層指出，泓富（８０８）息率是派６－７厘息，表面上是高息股，但實質上是反映投資者對此股的評價不太好，所以股價偏低，才引致以股價計算下息率較高。相比領匯（８２３），現時息率只有３厘多，可見市場的投資者寧願放棄股息較高的泓富（８０８），而買領匯（８２３）。

我對管理層說，如果泓富（８０８）的表現好，股價上升，那麼息率自然下降，當息率下降的時候，自然收購就容易了，因為市場上的物業項目回報確實只有３厘左右。好像最近置富（７７８）收購了麗城及和富兩個商場，市場上的反應是十分正面，在波動的大市市況下，置富（７７８）仍然是在５２周高位徘徊。而領匯（８２３）方面，收購南豐廣場的商場其實回報率亦不高，但領匯（８２３）相對低息，所以看起來不會拖低派息率，而引起市場對這個收購存在正面的看法。

泓富（８０８）的管理層說收購的難處是找不到合適項目，因為業主不會賤價出售手上物業。我說，其實最平的就是泓富（８０８）。泓富（８０８）的物業回報率其實都是同市場上一般的物業回報率差不多，之所以泓富（８０８）有較高息率，全因股價偏低，ＰＢ呈大折讓，才以股價衡量的息率，才有７厘，如果股價上升，ＰＢ折讓收窄，息率自然下降，因此，公司所公佈的資產值是很真確及合情合理，沒有造假成份。

出席投資簡介會的泓富（８０８）署理行政總裁兼執行董事黃麗虹小姐表示，她也理解當公司股價上升，息率下降自然方便收購，但這是需要市場投資者的幫助才可。

回到主席趙國雄的說法，惟未來１－２年市場或出現轉變，有機會進行併購。細心看是字有玄機，即是說未來物業市道可能出現下跌的情況，市場物業價格下跌，配合相對穩健的租金收益，收益回報率才會出現高回報，泓富（８０８）或會在此時進行併購。

在市場上眾多的ＲＥＩＴＳ當中，其實最有能力買東西的是領匯（８２３），置富（７７８）及泓富（８０８），原因是領匯（８２３）有足夠子彈，及現時市場對領匯（８２３）評價很好，息率低那麼相對容易找到物業進行收購。置富（７７８）方面，市場對此股的評價亦有轉好的跡象，股價不斷創新高，即使在市況不好的情況下，股價仍能在高位徘徊，而且資產負責比率是很低，大有條件進行收購。而泓富（８０８）的性質與置富（７７８）相似，資產負責比率也是很低。

比較冠君（２７７８），我相信冠君（２７７８）有收購的機會很少，因為冠君（２７７８）的負責是很高，當初冠君（２７７８）之所以以ＲＥＩＴＳ上市，原因為其母公司為了減債，才割肉把其最寶貴的資產［益］街坊，當然唔會真的咁筍，其實是要冠君（２７７８）負擔起條數，令母公司負責大幅減輕，真的是各取所需的交易。

而 置富（７７８）及泓富（８０８）的背景是超人高價賣橙，所以上市後股價沒有表現是意料之內。

隨著時間過去，賤價上市的領匯（８２３）真正由大幅ＵＮＤＥＲ　ＶＡＬＵＥ，升至現時有些ＯＶＥＲ　ＶＡＬＵＥ。原因是現時領匯（８２３）的股價，ＰＢ已出現溢價，息率回報只有３厘多，由無人提及，交投不算太多變成街之巷聞的股。

相反，被把握時期高價ＩＰＯ的泓富（８０８），由無乜水位，跌至現時ＵＮＤＥＲ　ＶＡＬＵＥ。不少以前的投資者已對此股失去信心，股價回落至賤價水平。正如管理層說，市場上的業主不會以賤價沽售物業（即物業回報只有３厘），而泓富（８０８）股息回報竟然有６，７厘。此股ＰＢ出現非常大的折讓，市場亦鮮有人談及此股，平均有１６０萬左右相對市值廿多億而高，交投不算冷落。

泓富（８０８）這樣的公司，業務單純，透明度高，大股東亦難出很多古惑，也不存在如高鐵會被雷擊而跌了下來，海嘯會引致核事故，及最近的電池車會著火引致水淹土的愛股大跌。。。等的不明來歷的風險。當然，業務單純，透明度高，也沒有太多的想像可言，所以以［投機的我］為方針的投資者不太合口味，而對［投資的我］為方針的投資者，此股是一個值得考慮的選擇。

在簡介會上，我問到政府發展啟德的項目，或會增加寫字樓在東九的供應，會否對泓富（８０８）的租金收益帶來壓力。管理層的回應是市場供應增加，市場的需求也會增加，現時沒有跡象會對泓富（８０８）的租金收益帶來影響。

其實，這個問題我是有我的ＭＯＤＥＬ　ＡＮＳＷＥＲ，我心目中的答案應該是啟德的項目，令東九成為新一個有活力的大都會，那個地區會比現在更旺，會對整體地區的物業及租值帶來正面的影響。情況有如只有一間食肆的街，如果附近多了幾間食肆，把這條街變成食街，人流旺了，那麼原有的食肆會否擔心新的食肆搶走其生意，抑或由於食肆多的緣故，更能吸引更多人流，而大家都多了生意呢？

此外，我亦向管理層提出一個問題或建議，是否能收購一些工廈，將其改裝成商廈，就可以增加回報，情況如領匯（８２３）翻新商場加租有異曲同工之妙。而泓富（８０８）署理行政總裁兼執行董事黃麗虹小姐表示，收購工廈改成商廈是有很多技術性的要求，例如車位數目的安排等，並不是想變就可以變。所以現時會先處理一些較容易轉變的項目。

由於時間上的問題，我有一些問題仍然未能問到，當中包括：

既然 泓富（８０８）股價是偏低，股價相對資產值有很大的折讓，大股東或公司會否考慮私有化，或回購？　　

在今次投資者簡介會，真的多謝 泓富（８０８）的管理層耐心的回答，希望日後有機會出席類似的活動。

YOKI WONG