2012年5月29日 星期二

參加泓富產業信託(808)投資者簡介會後記

昨午,我參加了某證券行舉辦的泓富產業信託(808)投資者推介會。

在這個推介會上,首先發言的應該是涉及公司財政方面的管理層,主力介紹公司持有什麼物業資產,公司過往幾年的分派,派息政策,資產盈利數據等等。。。

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這個部份,時間用了不多,在座的投資者對這個環節的興趣不大,因為在坐的很多都是原有股東,包括我在內,都已經對該信託基金十分清楚及了解。

時間很快就進入第二個環節,就是 Q & A

首先發言的是一位比較資深的投資者,他說他是李超人的FANS,十分之仰慕李超人的聰明財志,但對泓富(808)的表現有點失望,他是由上市已持有泓富(808)至今,相比他持有的領匯(823),回報是低很多,我相信這位先生心目中的圖是這樣的:

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該公司上市時的資產值為45億,至今已升至70億。然而,這位先生當年05年上市已$2。16 IPO,至現在股價$1。69,股價仍然潛水,所以難免有些怨言。今次來到這個投資者簡介會,自然想了解現在時間是否對泓富(808)是一個 "Turn Around " 的時機。

泓富(808)的管理層回應是泓富(808)當年上市是$2。16,上市至今,今共派息超過$0。7,所以股東持貨至今,應該沒有出現蝕水問題,並指出公司最近的股價是跑嬴恆生指數(大市),還未計及股東收了的股息。

我當然十分明白那位先生的感受,當年 泓富(808)上市,我對此股興趣全無,原因很簡單:

泓富(808)的上市,正是處於領匯(823)之後,是第一隻香港私人公司上市的REITS。受到領匯(823)傑出的表現,形成市場對REITS有一定的憧憬。但當時市場對REITS仍然是很陌生,對香港來說是金融市場上的新產品,受領匯(823)上市後的表現,一般投資者對這些REITS都產生了幻想,不斷想發掘第二隻領匯(823)。

被人儆仰聰明才智的李超人,當然發揮其眼光獨到的才華,趁大多數的投資者對REITS的不太認識加上市場對REITS的過份樂觀憧憬下,將旗下二線的物業包裝成REITS在市場上IPO。

與領匯(823)不同,領匯(823)原先是由一些做又卅十六,唔做又卅十六的公務員管理,番工唸收工,不斷找機會蛇王(SNAKING),不求有功,只求無過,平安等食長糧的作風下,更被鄭大班批評為以賤價出賣港人資產的背景下,幾經波折才能上市。

所以領匯(823)上市的背景是管理不善,存在改善空間,加上賤賣港人資產下才會令股價有大幅上升的空間。所以領匯(823)是REITS界別的[異數],相比世界其他地區的REITS而言,也是一隻[異數],因為本身 領匯(823)的上市,就是來自[異數]!

相對 泓富(808),本身管理不存在管理不善的問題,因為是私人機構,不是公營,所以本身先天上不存在太大的[改善空間]去增加收益,加上被人儆仰聰明才智的李超人把握黃金機會,把二線的資產在市場上吐現,很懂得計數的李氏集團,以賺到盡,攞到盡為目標,所以上市的IPO,價錢難言有很多水位給投資者炒到成第二隻領匯(823)。

我有一個格言,亦是我身邊的朋友的格言,人們有錢賺的東西,何必要益街外人?

很多隻REITS上市背後都有一個故事,歸根究底,都是原有股東想在市場上吐現出貨。 由於當時領匯(823)所帶起的REITS熱,給予很多大地主以較高的價格將其手上的物業包裝成REITS在市場上IPO。

時至今日,我相信不會再有太多的REITS在香港上市了,原因是市場已多了很多類似的REITS而可以互相比較,而市場上現時仍然在上市的REITS,一般都有約近一半的資產折讓,所以地主佬如想把手頭上的物業以REITS的形式在市場上吐現,恐怕要折讓很大,才有市場。

所以當年我對泓富(808)一些興趣也沒有。

如果大家有看開我的文章,都知道我是$1。4X買入 泓富(808),當時買入的原因是大市市況十分不明朗,宏觀經濟環境出現很多問題,所以一改追求倍數增長,以少博大的我,一改風格改為[保守]。

而在$1。4X的泓富(808),當時息率已有8-9厘,加上收入及派息方面是屬於穩健形,所以我當是認為泓富(808)已到底,假使不到底,也離底不遠,加上當時政府吹風發展九龍東,而泓富(808)旗下有幾個物業,正是食正九龍東啟德的發展項目。所以處於進可攻,退可守,值博率高的情況下買入 泓富(808)。


最近市況真的不穩,很多報章都介紹人買REITS,如這個BLOG都紀錄了很多相關文章,然而若大家有看開這個BLOG都知道,我早已轉左馬買REITS。而事實上,除了富豪(1881)有些玩野(如攪什麼強制收購價$1,及更改收入計算方法等,富豪(1881)都是會大幅跑贏大市,只要扣起幾支因以上所說而引致的大陰燭,就可艋出富豪(1881)原先可以升幾多,就是因為這兩件事件,已令富豪(1881)股價唔見了最少2成的市值)。

而其他REITS 亦真的能在這個牛皮,又存在著很多不明朗而偏向負面的宏觀經濟環境下,算是大幅跑嬴大市,並發揮不俗的防守性功能:

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大家都知道我是有買開領匯(823),由十幾蚊玩到廿幾蚊都買過,每次都是持有此股上升的時段,而橫行的時段則不持有(回看這個BLOG,可看以前的買賣紀錄),而近年文章已指出,領匯(823)的股價已PRICE IN。很多所謂投資專家都會叫人買領匯(823),已由無人[理會],變成街之巷聞的時候。所以股價自然難言可以UNDER VALUE。

現時領匯(823)的股價,是市場認為領匯(823)的股息會每年增長近百份之15,才可以支持到現時的股價,如果神話持續,領匯(823)還可以保持每年上升15%,保持息率在3厘幾4厘水平。

萬一管理層做唔到,領匯(823)的增長神話故事完結,領匯(823)的股價會跌至息率4。5(樂觀)-5厘左右水平,即是說如果管理層交唔到功課,領匯(823)派息增長唔到近15%,股價隨時要在現水平跌1-2成。因為現時的股價,是買了這個預期。

有見及此,管理層不斷滿足股東的要求,所以不斷加租,帶上[吸血鬼][怪獸]等污名,被受民粹壓力。

投資專家如果轉行寫飲食專欄,他們只會說食物好唔好食,但好少會說抵唔抵食。領匯(823)當然是好食,但價錢已說出是唔係好抵食。相反,泓富(808)未必有領匯(823)咁好食,但價錢是十分之抵食。

而最後賽果上,以我買入泓富(808)的時候計,是跑嬴公眾熱門:領匯(823):


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 當然,更是跑嬴恆指(大市):




由以上的圖表顯示,最近6個月,在恆生指數持續反彈的時候,泓富(808)仍然能追貼恆生指數的升幅,其實已算是不錯,因為泓富(808)的啤打值相對大市來說應該是少個1(即受大市的影響,股價波幅相對較少),即使我沒有真正的計算過!而踏入3月初,大市開始展轉回落,及於五窮月急挫,泓富(808)的股價仍相對堅挺。更要指出一點是,泓富(808)是相對大市來說是高息股,4月初的大裂口是除淨,而恆指大市股息率並比不上泓富(808),除淨的因素不比泓富(808)大,所以考慮埋派息的因素,泓富(808)比恆指跑贏更多。


在投資者推介會上,不少投資者包括我在內都想知道泓富(808)未來會否進行收購,當然,基於保密原則,他們當然是無可奉告,只是談了一些在現存的物業上,作資產提升的工作,增加物業的價值等。


在5月11日,泓富(808)主席趙國雄於股東周年大會時表示,旗下寫字樓每年約有40%續約到期,今年續租表現仍可維持,續租租金有增長,即使新租客租金水平,亦較舊租客租金水平上升,故預期今年整體租金收入較去年佳。

當時亦有股東問及集團收購計劃時,趙國雄表示,目前物業市場價格上升,加上有意物色項目回報率僅3厘,較集團派發基金之回報率6-7厘為低,這並會拖累基金收入水 平,因此,短期內難以收購,惟未來1-2年市場或出現轉變,有機會進行併購。


另外,有股東問及集團會否收購酒店項目,趙國雄亦回應指,基金組合以非核心寫字樓為主,若將寫字樓轉為酒店用途,需時重建,亦需要補地價,成本較大,故暫無收購及發展酒店計劃。

趙國雄表示,由於本港實行最低工資,加上電費增加,集團去年物業管理營運開支上升,惟關注有關情況,致力控制成本。

另外,他表示,集團目前負債水平低,若需要資金作併購時,可進行借貸或供股行動。


在投資者推介會上,我對泓富(808)的管理層指出,泓富(808)息率是派6-7厘息,表面上是高息股,但實質上是反映投資者對此股的評價不太好,所以股價偏低,才引致以股價計算下息率較高。相比領匯(823),現時息率只有3厘多,可見市場的投資者寧願放棄股息較高的泓富(808),而買領匯(823)。

我對管理層說,如果泓富(808)的表現好,股價上升,那麼息率自然下降,當息率下降的時候,自然收購就容易了,因為市場上的物業項目回報確實只有3厘左右。好像最近置富(778)收購了麗城及和富兩個商場,市場上的反應是十分正面,在波動的大市市況下,置富(778)仍然是在52周高位徘徊。而領匯(823)方面,收購南豐廣場的商場其實回報率亦不高,但領匯(823)相對低息,所以看起來不會拖低派息率,而引起市場對這個收購存在正面的看法。

泓富(808)的管理層說收購的難處是找不到合適項目,因為業主不會賤價出售手上物業。我說,其實最平的就是泓富(808)。泓富(808)的物業回報率其實都是同市場上一般的物業回報率差不多,之所以泓富(808)有較高息率,全因股價偏低,PB呈大折讓,才以股價衡量的息率,才有7厘,如果股價上升,PB折讓收窄,息率自然下降,因此,公司所公佈的資產值是很真確及合情合理,沒有造假成份。

出席投資簡介會的泓富(808)署理行政總裁兼執行董事黃麗虹小姐表示,她也理解當公司股價上升,息率下降自然方便收購,但這是需要市場投資者的幫助才可。

回到主席趙國雄的說法,惟未來1-2年市場或出現轉變,有機會進行併購。細心看是字有玄機,即是說未來物業市道可能出現下跌的情況,市場物業價格下跌,配合相對穩健的租金收益,收益回報率才會出現高回報,泓富(808)或會在此時進行併購。

在市場上眾多的REITS當中,其實最有能力買東西的是領匯(823),置富(778)及泓富(808),原因是領匯(823)有足夠子彈,及現時市場對領匯(823)評價很好,息率低那麼相對容易找到物業進行收購。置富(778)方面,市場對此股的評價亦有轉好的跡象,股價不斷創新高,即使在市況不好的情況下,股價仍能在高位徘徊,而且資產負責比率是很低,大有條件進行收購。而泓富(808)的性質與置富(778)相似,資產負責比率也是很低。

比較冠君(2778),我相信冠君(2778)有收購的機會很少,因為冠君(2778)的負責是很高,當初冠君(2778)之所以以REITS上市,原因為其母公司為了減債,才割肉把其最寶貴的資產[益]街坊,當然唔會真的咁筍,其實是要冠君(2778)負擔起條數,令母公司負責大幅減輕,真的是各取所需的交易。

而 置富(778)及泓富(808)的背景是超人高價賣橙,所以上市後股價沒有表現是意料之內。

隨著時間過去,賤價上市的領匯(823)真正由大幅UNDER VALUE,升至現時有些OVER VALUE。原因是現時領匯(823)的股價,PB已出現溢價,息率回報只有3厘多,由無人提及,交投不算太多變成街之巷聞的股。

相反,被把握時期高價IPO的泓富(808),由無乜水位,跌至現時UNDER VALUE。不少以前的投資者已對此股失去信心,股價回落至賤價水平。正如管理層說,市場上的業主不會以賤價沽售物業(即物業回報只有3厘),而泓富(808)股息回報竟然有6,7厘。此股PB出現非常大的折讓,市場亦鮮有人談及此股,平均有160萬左右相對市值廿多億而高,交投不算冷落。

泓富(808)這樣的公司,業務單純,透明度高,大股東亦難出很多古惑,也不存在如高鐵會被雷擊而跌了下來,海嘯會引致核事故,及最近的電池車會著火引致水淹土的愛股大跌。。。等的不明來歷的風險。當然,業務單純,透明度高,也沒有太多的想像可言,所以以[投機的我]為方針的投資者不太合口味,而對[投資的我]為方針的投資者,此股是一個值得考慮的選擇。

在簡介會上,我問到政府發展啟德的項目,或會增加寫字樓在東九的供應,會否對泓富(808)的租金收益帶來壓力。管理層的回應是市場供應增加,市場的需求也會增加,現時沒有跡象會對泓富(808)的租金收益帶來影響。

其實,這個問題我是有我的MODEL ANSWER,我心目中的答案應該是啟德的項目,令東九成為新一個有活力的大都會,那個地區會比現在更旺,會對整體地區的物業及租值帶來正面的影響。情況有如只有一間食肆的街,如果附近多了幾間食肆,把這條街變成食街,人流旺了,那麼原有的食肆會否擔心新的食肆搶走其生意,抑或由於食肆多的緣故,更能吸引更多人流,而大家都多了生意呢?

此外,我亦向管理層提出一個問題或建議,是否能收購一些工廈,將其改裝成商廈,就可以增加回報,情況如領匯(823)翻新商場加租有異曲同工之妙。而泓富(808)署理行政總裁兼執行董事黃麗虹小姐表示,收購工廈改成商廈是有很多技術性的要求,例如車位數目的安排等,並不是想變就可以變。所以現時會先處理一些較容易轉變的項目。

由於時間上的問題,我有一些問題仍然未能問到,當中包括:

既然 泓富(808)股價是偏低,股價相對資產值有很大的折讓,大股東或公司會否考慮私有化,或回購?  

在今次投資者簡介會,真的多謝 泓富(808)的管理層耐心的回答,希望日後有機會出席類似的活動。

YOKI WONG 










































6 則留言:

匿名 提到...

Hi, Yoki, excellent view/article,

I want to join this kind of 投資者推介會, where i can join??

Thx

Yp

YOKIWONG 提到...

I was invited by Phillip Securities.

You may have an account in there, and receive e-mail for the news from them.

Yoki Wong

匿名 提到...

你好,
請問之前你說1881,無意私有化,

即是保利用$1,全面收購后,對1881都是沒影響??
只是保利即賺$1.7-$1 的利潤??

所以只是換了基金控制人??

謝謝

提到...

yoki sir,

看新聞說核電項目年內重啟, 但1072,1133,2727相關的核設備股都沒什麼反應, 現價都差不多是一年低位, 請問現價是否值得投資?

謝謝

YOKIWONG 提到...

覆匿名:

大股東百利保早已公開聲明是無意私有化富豪產托(1881),而收購價 $1,跟本是冇人會願意以這麼低的價錢,甚至低過市場股價去沽出此股.

如果百利保真的可以用$1收購到富豪產托(1881),那麼就真的要飛去買百利保了,因為其利潤並不只你說的$1.7左右-$1咁少,而是富豪產托(1881)的資產值$3個幾-$1咁多!

YOKI WONG

YOKIWONG 提到...

覆祖:

雖然我暫時是沒有持有1072等股票,但仍然是十分留意此股,可是基於現時的宏觀經濟環境,這些股價對大利敏感到非常高的股票,現時買入的風險仍然是很大,雖然現價已不貴,甚至有些平宜的感覺.

日後我都會買回此股的,但現時是先隔岸觀火為妙!

YOKI WONG