2010年7月28日 星期三

談樓市

此乃昔日文章:原刋於 17th Oct 2009
 
http://yoki168.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=1949868

談樓市

最近,城中的熱話包括豪宅足價創新高,以實用面積計,呎價高達$88,000!
http://hk.news.yahoo.com/event/fc/20091014/hkland.html
〔當奴曾〕在最近發表的施政報告後,都被市民問及樓市是否出現過高的問題,〔當奴曾〕說豪宅飆升,不涉及影響民生:
行政長官曾蔭權出席施政報告記者會時表示,本港住宅物業市場分為普羅大眾住宅及豪宅兩層,豪宅價急升自有其原因,而豪宅樓價走勢忽高忽低,相信不會影響民生。
他又強調,當局會密切留意樓市一、二手交投情況、樓價、負資產情況、銀行貸款以及市民入息中位數等歷史數據。
曾蔭權於會上指,目前本港經濟仍在谷底徘徊,當局不會讓一般物業價格大跌,以免令經濟雪上加霜。
究竟豪宅的價格會不會影響其他地方樓宇的價格呢?
我認為是會,但是是有一定的時差,我的理由是:
1.如果在某某豪宅創出天價之後,大家認為附近的樓宇是否會水漲船高呢?
好正路,有新盤在附近的,都會封盤,而二手市場方面,業主都會封盤及提價:
相關新聞:
http://hk.news.yahoo.com/article/091016/4/eq23.html
http://hk.news.yahoo.com/article/091015/4/epfz.html
http://hk.news.yahoo.com/article/091016/9/epo4.htm
http://property.mpfinance.com/cfm/pa3.cfm?File=20091016/paa01/lah1.txtl
可想而知,物業的價錢也是受物業附近的環境及樓價所影響,又例如某某屋苑某某單位發生凶案,附近的單位的樓價也受波及而下跌!





當天價豪宅創新高,第一批樓價受惠的自然是最接近那所一般豪宅的,當一般豪宅附近的物業升值後,又會再蔓延再遠些的中產樓,中產樓樓升,因為一般豪宅升了,在比較價格下,中產樓都要升,而他們附近的基層樓,也見中產樓升了,也在比較價格下,基層樓也升了...
這就是比較價格下,豪宅的價格的升勢,最後都會傳到一般的樓宇上!
2.就是豪宅有厚利可圖,就會給予地產發展商將原本為興建一般的樓宇,改為豪宅包裝,以賺取更高的利潤!
現時說豪宅的供應十分不足,於是發展商就順利成章,充滿仁義地興建多些豪宅,於是豪宅的供應自然會因而上升,但是轉過頭,即是一般樓宇所提供的住宅單位自然少了,在沒有什麼土地供應下,一般樓宇的供應自然缺少,那麼價格豈不會因為供應減少而上升?
那麼樓價會上升嗎?
我相信會,原因是〔當奴曾〕見佢舊老細〔老慒董〕行錯〔八萬五〕步棋後,肯定唔會輕易重蹈覆轍.所以佢叫買唔起,住遠些吧!
有很多人都喜歡以中原城市指數去看樓價的表現,當指數見100,即是層樓回到97年的家鄊了!
是否升到100就見頂?
我有些少意見,就是中原城市指數只是一個死數,見100只是代表上一次的頂位,要分析樓市是否在此位見頂,其實仲要考慮很多VARIABLE,中原城市指數是有很多變數未包括在內,當中包括:
1.利率因素
現在利息比97年時低很多,但現時CPI是有輕微通縮,如果經濟復甦,而香港又唔加息的話,即是變成負利率,所以在負利率的環境下,香港樓價會因而上升!
那麼,香港可以加息嗎?這就要看美國吧!香港是行〔聯繫匯率〕,港元是要跟美元走,看眼前美國的經濟情況,未敢那麼快加息吧!
2.樓宇供求關係
看香港政府已停止買地多時,各大地產商的土地供應已開始減少,而香港的人口也持續上升,樓宇供應量仍然持續在低位!就算政府再重新開始賣地,都有一段時間處於真空期!
3.樓宇按揭乘數(即槓桿比率)
97年時,銀行是按九成,而其後銀行只是按7成,以壓炒風,但發展至今,發展商可提供二按,未入伙前又可免息免供等花招作招徠,按7成已差不多〔名存實亡〕!
4.買家結構的轉變
大陸人比以97時有錢得多,大陸資金帶起香港樓市,而美元疲弱,也代表港紙也疲弱,這吸引了外國的資金在香港吸納樓宇.而中國已肯定崛起,有心進入中國發展的老外,考慮落戶香港,是一個不錯的選擇!
5.政策的轉變
以前香港冇乜所謂大陸投資移民,而家大陸人來講買樓,有香港身份證贈送!所以更加吸引大陸有錢人來港置業!
6.貨幣危機
在97年時,大家又有沒有想到今日的美元會是那麼弱?
97 年時,我剛剛從大學的門口走出來不久,由於我是主修FINANCE的,其中有些課都是關於風險及利率等等.當時的呀SIR,都以美國債券的風險SET為 0(或者接近0),去做了很多ASSUMPTION,理據說美國政府不會倒台吧!所以美國的債息,被視為在〔無〕風險之下的回報!
但是,而家看來,這個論點已不合時宜,美元下跌,不是代表美債的價值也下跌?看來世上沒有什麼真的是沒有風險的回報吧!
美 元弱勢,同美國濫印鈔票有絕對的關係,最後的結果可以導致人們開始不信鈔票,只信實物,(或許言重了),但事實上,人們已開始懷疑以下的一紙承諾:鈔票, 股票,債券,因為以上的都可以不斷增加供應.人們的胃口,將會轉至一些供應不會大幅增加,而相信供應只會越來越少的實物,如商品及樓宇!
因此,在投資的角度看,〔實物投資〕與〔承諾投資〕將會此消彼長!
以上的說法有盲點嗎?
根據財爺〔通波華〕的說法:
「確實物業 ( 市場 ) 相當蓬勃,我們看到資產市場會持續波動,但現在市民affordability ( 負擔能力 ) 增強了,現在和上一次亞洲金融風暴比較,泡沫不大。 」他有一句話很有趣:「部分市民收入下降,負擔能力卻比以往增加。 emotion
不少人所說的樓市負擔能力是指每月供樓開支比率。例如家庭每月收入20,000元,供樓開支是8,000元的話,供樓負擔比率便是40%。在上世紀90年 代還未回歸前,供樓負擔比率一直高於70%,甚至三次高於100%。在2002年,供樓負擔比率跌至20%,樓市出現強大支持。之後,供樓負擔比率只升至 30至40%。無怪乎官方認為樓市走勢仍屬健康。但這是正確的嗎?
因此,看政府的意思,短期都是不會干預樓市的升勢!
按政府的〔指引〕,冇錢死遠啲,於是結果是:

逾六萬港人居深圳
每月開支五千餘元

http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20090821&sec_id=4104&art_id=13122073


如果利率上升,樓價會跌嗎?
讀書的時候,都有一個問題,就是樓價高是因為租金上升,抑或租金上升是因為樓價高的問題!
如果大家有讀過都知道答案是樓宇的價格是由租金所影響,不是租金受樓價影響!在學術上,利率上升,將會引致資產價格下跌,反之,當利率下降,就會引致資產價格上升!所以如果未來的一段日子真的要加息,在學術上計死數,當然金,股,樓等,都要跌也!
是否真的?
看97年見頂前,息率也是上升了一段時期,直至97金融風暴,再加上老慒董的八萬五才打死樓市,由此,可以證明,利息上升,未必100%引致樓價即時下跌!





同一個理由,是否加息又會引致股市下跌?
當加息時,市場又可以有一個說法,就是經濟開始復甦了,經濟加息反而令股價上升,利率下跌反而引致股市下跌,因為經濟開始走向衰退了!
那麼,事實是否與學術的結果出現矛盾?
又不是,因為利率上升,資產價格下跌的定理是有一個ASSUMPTION,就是 Other things being constant!!即是假設其他事情保持不變!
那麼,什麼變了?
就是市場的情緒,即時當時的人的看法,即是Expectation!!
所以數是死的,人是生的,最後結果一定要緊貼市場,所以讀 ECON 的,很多都是紙上談兵,未必識做生意吧,所以大學才有一科叫 Marketing .如果  ECON 同 Marketing 是同一樣,那麼就不需要劃分有兩科了!
那麼大陸樓市又點?
現時很多評論都說國內的樓價很高,而在香港的樓市最近已升了很多,
作一個非常簡單,但有趣的比較,就是以香港的樓價同一河之隔的深圳去比!
根據深圳市勞動和社會保障局公布的2008年度勞動力市場工資指導價位顯示,在2008年,深圳市的平均工資為人民幣2860元.這份報告共涉及18個行業及562個工種!
在2008年,員工工資的指導價位分別為:
高位:25900元/月,比上年度增長2.9%
中位:2560元/月,比上年度增長8.9%
低位:1030元/月,比上年度增長15.2%
平均:2860元/月,比上年度增长8.5%
現時並沒有找到官方公佈的深圳市的平均樓價數據,以09年4月的數字,是12000多人民幣一平方米,現時估計已漲到15000人民幣一平方米!
就以1,500一平方呎去當深圳的平均樓價,現時深圳市民平均工資為$2,860,即是以平均計,一個深圳市民的平均工資可以買到1.9平方呎的樓房!
那麼就以此數據去比較下香港,現時香港人的平均每月工資為$10,500 ,而香港現時的平均樓價為$4,138(09年8月),那麼,香港人平均一個月的薪金,可以買到平均2.53呎的樓房!
所以,按這個比例可見,國內的樓價對一般平民百姓來比,深圳市民購買樓宇的能力還比香港低所以在中國的社會中,會聽到很多聲音,說樓價高得不可接受!
事實的確如此,所以有很多人都會說大陸的樓價會跌!
我的看法是,大陸的樓市,將會是香港的翻版!
以前有很多大陸人到過香港的,都說香港的樓很細!
其實在以前,香港的樓並不是很細的,但到了後來,因為樓價上升得很厲害,人們開始負擔不了,於是發展商就將一伙的樓宇建細些,於是呎價上升,但面積就要下降,去將貨就價!
所以大陸現在起的樓(大城市的),也是越來越細!當然,又有些是越起越大,因為國內又是貧富相當懸殊,有錢的越有錢,窮的越窮!各走極端,於是產生所謂的 M 形社會結構!
有錢的,仍然居住在城市的CBD,沒有錢的人就住遠些!以深圳為例,以開始發展2線的地方了!
大陸都見過〔老慒董〕的八萬五的惡果,都是不會要樓價大跌,但何以安頓買不到樓的人民呢?
於是結局都是行香港的舊路:
1.起公屋,居屋
2.首次置業賃款
3.發展新市填
當然,在樓價升得過快的時候,中央都會有措施為樓市降溫,而最主要的目的是防止炒風,所以我看大陸的樓價都是平穩上升,升的時間比跌的時間長了!




YOKI WONG emotion

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