2012年4月30日 星期一
2012年4月26日 星期四
瑋論:要約收購作價過低
昨日談到富豪酒店(00078)的股票購回計劃可能觸發富豪產業信託(01881)被要約收購,究竟是怎麼一回事?
百利保(00617)目前持有富豪酒店49.37%股權,根據富豪酒店的股份購回計劃,購回富豪酒店股份後,百利保一致行動集團於富豪酒店之權益將增加約2%至約51.5%。
富豪產業NAV近4元
由於該增幅介乎收購守則規則26.1所規定之2%自由增購率範圍,所以對富豪酒店不會產生全面收購,但收購守則規則26.1註釋8所載之連鎖關係原則將予應用,百利保將須對富豪產業作出現金要約收購,最高要約價格為每基金單位1元。
目前百利保一致行動集團共持有富豪產業信託約74.71%權益,假設真需要提出要約收購並獲全數接納,最高現金代價約8.23億元,但富豪產業現時市價1.95元,截至去年底止每股資產淨值為3.884元,試問有哪個股東會接受1元的要約收購?
2012年4月23日 星期一
毋懼去槓桿化時代 買REITs守出未來
【iMoney智富雜誌—股壇維基】本周港股成交低迷,繼續陷入反覆上落的格局。然而一向被視為收息股的REITs(房地產信託基金)卻持續強勢,部分更於52周高位徘徊。到底這板塊有何獨特吸引力?投資者又應如何從中選股?
自從金融危機爆發以來,相信投資者對去槓桿化(Deleveraging)一詞並不陌生,當一個國家債務佔國內生產總值(GDP)過高時,無論是政 府或企業都傾向減債,難免拖累經濟增長;而各國政府以「印銀紙」方式來支經濟,又會帶來通脹壓力。難怪「債王」格羅斯(Bill Gross)明言,全球極可能進入增長緩慢、通脹溫和的時代,投資者爭取回報將變得愈來愈困難。
在去槓桿化時代下,股票要維持以往的高回報並不樂觀,相比之下,「磚頭」就顯得更為吸引。REITs具備抗通脹及現金流穩定的特點,實屬投資組合中防守不二之選。投資者若有意將之納入投資組合,不妨從以下角度審視其投資價值。
1. 留意資產經營效率
REITs即將一批收租物業集合起來,以信託基金形式上市,透過持有及管理如商場、寫字樓和酒店等賺取租金。REITs的最大賣點是「息高糧準」,因此旗下物業組合能否產生健康的現金流,是衡量REITs的關鍵。
有別於一般股份派發股息,REITs是將「可分派收入」派予投資者,概念上稍有不同,其基本計算方法為:可分派收入=物業收入淨額-一般及行政開支+利息收入-借貸之財務成本-稅項。
可分派收入跟股息的最大不同之處是,股息是以純利為派發基礎,會受折舊、資產重估等因素影響,而可分派收入則不會計及各項非現金支出(如折舊)及非經常性收益(如投資物業公平值變動),概念上貼近經營現金流減去淨融資成本及稅項。
投資者若想知道REITs的資產運用是否有效率,可運用「可分派收入佔資產淨值比率」,其計算公式是:(可分派收入總額÷平均資產淨值)×100%。
這個比率反映REITs每1元資產淨值,能為投資者賺取多少元「淨租金」。比率愈高,代表物業組合產生現金流的能力愈強,理論上較能維持高息。一眾本港上市的REITs之中,以越秀房產信託基金(00405)及領匯房產基金(00823)的比率最高,難怪兩者股價長期跑贏,可謂「事出必有因」。
2. 考慮租金上升潛力
當然,「可分派收入佔資產淨值比率」只反映過去資產效率,放眼未來就要看租金的上升潛力。本港上市的REITs大致分為寫字樓、商場及酒店三大類, 其租金走勢及穩定性均有所不同。例如當經濟暢旺時,可帶動寫字樓、商舖及酒店租金上揚,惟當經濟逆轉時,其抗逆力則遠遠不及經營屋鸷商場的領匯,這可能是 後者股價領先的另一原因。
另一方面,REITs旗下物業的租約期限、出租率、租金調整率和租戶結構等也不能忽視,例如租戶結構若以大公司為主,空置或拖欠租金的風險會較低。投資者可從年報附註中得到以上資訊,以便判斷REITs的增長潛力。
除了以上因素外,併購也是提升可分派收入的途徑之一。新收購項目能為投資者帶來新的租金來源,如果其作價超值,未來更有升值潛力,可謂一舉兩得。去 年就有不少REITs併購活動,例如領匯早前以11.7億元收購南豐廣場之商業部分,以及置富產業信託(00778)以19億元收購母公司長江實業(00001)荃灣及北角兩項零售物業等,預料併購將是REITs未來的發展方向,投資者不妨多留意有關消息。
3. 注意高息能否持續
REITs被視為穩健的投資,除了分派比率不得低於90%外,還有一點就是總借貸不得超過基金總資產(即資產負債比率)的45%。正因為這規定,若REITs有重大的併購活動或手頭現金緊絀的話,通常須以配售形式集資。假如有關資金用得其所,長遠來說對投資者仍算有利。
然而若REITs以往有多次配股集資紀錄,籌得資金只是用來派高息的話,投資者就須注意高息的持續性。翻查紀錄,一眾本港上市的REITs之中,近年只有越秀及領匯沒有配售集資,加上兩者手頭現金充足,其高息的持續性應可看高一。
觀乎環球股票市場愈趨波動,回報穩定的REITs可謂亂世避風港,有時防守已是最佳進攻,投資者不妨逢低吸納REITs作中長部署,以增強投資組合的防守性。
撰文:周梓霖
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在去槓桿化時代下,股票要維持以往的高回報並不樂觀,相比之下,「磚頭」就顯得更為吸引。REITs具備抗通脹及現金流穩定的特點,實屬投資組合中防守不二之選。投資者若有意將之納入投資組合,不妨從以下角度審視其投資價值。
1. 留意資產經營效率
REITs即將一批收租物業集合起來,以信託基金形式上市,透過持有及管理如商場、寫字樓和酒店等賺取租金。REITs的最大賣點是「息高糧準」,因此旗下物業組合能否產生健康的現金流,是衡量REITs的關鍵。
有別於一般股份派發股息,REITs是將「可分派收入」派予投資者,概念上稍有不同,其基本計算方法為:可分派收入=物業收入淨額-一般及行政開支+利息收入-借貸之財務成本-稅項。
可分派收入跟股息的最大不同之處是,股息是以純利為派發基礎,會受折舊、資產重估等因素影響,而可分派收入則不會計及各項非現金支出(如折舊)及非經常性收益(如投資物業公平值變動),概念上貼近經營現金流減去淨融資成本及稅項。
投資者若想知道REITs的資產運用是否有效率,可運用「可分派收入佔資產淨值比率」,其計算公式是:(可分派收入總額÷平均資產淨值)×100%。
這個比率反映REITs每1元資產淨值,能為投資者賺取多少元「淨租金」。比率愈高,代表物業組合產生現金流的能力愈強,理論上較能維持高息。一眾本港上市的REITs之中,以越秀房產信託基金(00405)及領匯房產基金(00823)的比率最高,難怪兩者股價長期跑贏,可謂「事出必有因」。
2. 考慮租金上升潛力
當然,「可分派收入佔資產淨值比率」只反映過去資產效率,放眼未來就要看租金的上升潛力。本港上市的REITs大致分為寫字樓、商場及酒店三大類, 其租金走勢及穩定性均有所不同。例如當經濟暢旺時,可帶動寫字樓、商舖及酒店租金上揚,惟當經濟逆轉時,其抗逆力則遠遠不及經營屋鸷商場的領匯,這可能是 後者股價領先的另一原因。
另一方面,REITs旗下物業的租約期限、出租率、租金調整率和租戶結構等也不能忽視,例如租戶結構若以大公司為主,空置或拖欠租金的風險會較低。投資者可從年報附註中得到以上資訊,以便判斷REITs的增長潛力。
除了以上因素外,併購也是提升可分派收入的途徑之一。新收購項目能為投資者帶來新的租金來源,如果其作價超值,未來更有升值潛力,可謂一舉兩得。去 年就有不少REITs併購活動,例如領匯早前以11.7億元收購南豐廣場之商業部分,以及置富產業信託(00778)以19億元收購母公司長江實業(00001)荃灣及北角兩項零售物業等,預料併購將是REITs未來的發展方向,投資者不妨多留意有關消息。
3. 注意高息能否持續
REITs被視為穩健的投資,除了分派比率不得低於90%外,還有一點就是總借貸不得超過基金總資產(即資產負債比率)的45%。正因為這規定,若REITs有重大的併購活動或手頭現金緊絀的話,通常須以配售形式集資。假如有關資金用得其所,長遠來說對投資者仍算有利。
然而若REITs以往有多次配股集資紀錄,籌得資金只是用來派高息的話,投資者就須注意高息的持續性。翻查紀錄,一眾本港上市的REITs之中,近年只有越秀及領匯沒有配售集資,加上兩者手頭現金充足,其高息的持續性應可看高一。
觀乎環球股票市場愈趨波動,回報穩定的REITs可謂亂世避風港,有時防守已是最佳進攻,投資者不妨逢低吸納REITs作中長部署,以增強投資組合的防守性。
撰文:周梓霖
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