2012年8月28日 星期二

富豪產業信托市場租金方案之概要及二零一三年財政年度之應收基本租金增加

茲提述富豪產業信托於二零一零年十月二十九日及二零一一年九月九日刊發之公布。根據租賃協議,出租人與承租人已共同委聘及指示估值師進行租金檢討,以厘定二零一三年市場租金方案,其中包括各項初步酒店物業之市場租金金額(包括基本租金、浮動租金及承租人對家俬、裝置及設備儲備之供款)及抵押按金金額。

根據二零一三年市場租金方案,承租人就二零一三年財政年度應付基本租金總額為港幣734,000,000元(較二零一二年市場租金方案之基本租金港幣 645,000,000元增加約13.8%)。此外,浮動租金將按二零一三年財政年度之集體物業收入凈額之超出部分款項之50%(該百分比份額與二零一二 年市場租金方案計算浮動租金之百分比份額相同)計算。二零一三年市場租金方案厘定所包括之抵押按金為港幣367,000,000元(而二零一二年市場租金 方案所包括之抵押按金為港幣322,500,000元)。二零一三年市場租金方案厘定之概要及估值方法已載於本公布內。二零一三年市場租金方案厘定各部分 之付款方式將與二零一二年市場租金方案相應的付款方式一致。現有抵押按金將於二零一二年十二月三十一日到期,出租人須於厘定二零一三年市場租金方案後60 日內(即二零一二年十月十六日或之前)獲得由香港持牌銀行發出於二零一三年一月一日生效之延長或替代之第三方擔保(或備用信用證或其他等同形式之抵押)以 取代抵押按金。

於各財政年度可供分派予富豪產業信托之基金單位持人之可供分派收入總額受各種不同因素影響,包括富豪產業信托於該財政年度 應收之基本租金及浮動租金。根據二零一三年市場租金方案厘定,二零一三年財政年度之基本租金將較二零一二年市場租金方案的基本租金增加港幣 89,000,000元。根據二零一二年市場租金方案,截至二零一二年六月三十日止六個月之應收浮動租金約為港幣41,800,000元,該等金額乃根據 該期間集體物業收入凈額之超出部分款項之50%計算。同樣地,根據二零一三年市場租金方案厘定,二零一三年財政年度應收浮動租金亦將根據二零一三年財政年 度集體物業收入凈額之超出部分款項按照相同的50%份額計算。較高的基本租金連同按照相同百分比份額計算的浮動租金將對二零一三年財政年度之可供分派收入 總額帶來正面影響。

監於按年厘定基本租金及浮動租金所涉及之變數,投資者於買賣富豪產業信托之基金單位時務須審慎行事。

根據房地產投資信托基金守則第5.2(f)條,二零一三年市場租金方案之估值師報告於正常辦公時間可供公眾查閱,產業信托管理人營業地點為香港銅鑼灣怡和街68號15樓1504室。

獨立非執行董事確認二零一三年市場租金方案之租金檢討已按租賃協議之條款進行。

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A. 租賃條款及租金收入架構之背景資料

茲提述富豪產業信托於二零一零年十月二十九日及二零一一年九月九日刊發之公布。除文義另有所指外,本公布所用詞匯與於二零一一年九月九日刊發之公布(「該公布」)所界定者具有相同涵義。

B. 估值師之委任

根 據租賃協議,霍嘉禮先生獲共同委聘為獨立專業物業估值師(「估值師」),并於二零一二年六月二十九日獲指示根據租賃協議所載之假設及不予考慮因素進行租金 檢討,以厘定二零一三年財政年度市場租金方案(「二零一三年市場租金方案」)。霍先生為獲共同委聘以厘定二零一一年及二零一二年財政年度市場租金方案的估 值師。霍先生(特許測量師,於此規模及性質之物業估值方面擁有逾30年經驗,并於香港及中國物業估值方面擁有逾25年經驗)現為高力國際物業顧問(香港) 有限公司(為富豪產業信托之現任主要估值師)之執行董事。

霍先生於二零一二年八月十七日出具其有關厘定二零一三年市場租金方案(「二零一三年市場租金方案厘定」)之報告(「報告」)。

C. 二零一三年市場租金方案厘定

1. 二零一三年市場租金方案厘定之概要

二零一三年市場租金方案厘定之概要連同其二零一二年財政年度相應部分載列如下:

                 二零一三年       二零一二年
市場租金方案部分         市場租金方案      市場租金方案
(a) 富豪機場酒店之基本租金(1)  港幣212,000,000元  港幣190,000,000元
(b) 富豪香港酒店之基本租金(1)  港幣146,000,000元  港幣129,000,000元
(c) 富豪九龍酒店之基本租金(1)  港幣150,000,000元  港幣130,000,000元
(d) 富豪東方酒店之基本租金(1)  港幣76,000,000元   港幣65,000,000元
(e) 麗豪酒店之基本租金(1)   港幣150,000,000元   港幣131,000,000元
承租人應付基本租金總額(2)    港幣734,000,000元  港幣645,000,000元

相關出租人應收之         集體物業收入凈額之   集體物業收入凈額之
初步酒店物業之浮動租金(3)    超出部分款項之50%   超出部分款項之50%

承租人對家俬、裝置及
設備儲備之供款(4)       承租人毋須供款     承租人毋須供款

抵押按金金額(5)        港幣367,000,000元   港幣322,500,000元

附注:

(1) 根據租賃協議,於第二租賃期間內,每年租金下限將為港幣400,000,000元,該金額即有關富豪機場酒店、富豪香港酒店、富豪九龍酒店、富豪東方酒店 及麗豪酒店各自最低年度租金應付款項之總和,分別為港幣175,000,000元、港幣60,000,000元、港幣65,000,000元、港幣 30,000,000元及港幣70,000,000元。

(2) 根據租賃協議,於第二租賃期間內,承租人將向出租人每月支付租金下限港幣400,000,000元之十二分之一及二零一三年市場租金方案厘定所包括每月基 本租金兩者中之較高者,在此情況下,出租人每月租賃收入將不少於租金下限之十二分之一。二零一三年市場租金方案厘定所包括之初步酒店物業之基本租金為港幣 734,000,000元,即上表所載基本租金之總和,而其在各種情況下均高於附注(1)所載各項初步酒店物業各自最低年度租金應付款項。承租人就二零一 三年財政年度應付基本租金總額較二零一二年財政年度之基本租金港幣645,000,000元增加約13.8%。

(3) 截至二零一二年六月三十日止六個月,初步酒店物業之來自酒店業務之物業收入凈額約為港幣406,100,000元。因此,富豪產業信托於該期間應收浮動租金約為港幣41,800,000元,該等金額乃根據二零一二年市場租金方案按照該期間的集體物業收入凈額之超出部分款項之50%計算。同樣地,根據二零一 三年市場租金方案厘定,二零一三年財政年度應收浮動租金亦將根據二零一三年財政年度集體物業收入凈額之超出部分款項按照相同的50%份額計算。

(4) 根據租賃協議,承租人須於第一租賃期間每個財政年度每月向家俬、裝置及設備儲備作出金額相等於酒店收入總額2%之供款。根據報告,酒店業主(相等於各租賃 協議之出租人)負責另外撥出資金以作為應付替換有關酒店物業之家俬、裝置及設備之投資成本,并維持該等物業達致適用之經營標準及其營業額所必須之供款乃為 香港酒店業之一般慣例。估值師因此認為向家俬、裝置及設備儲備作出供款之責任,根據本地慣例,可由承租人轉移至出租人負責,此與二零一二年市場租金方案厘 定一致,并於二零一三年市場租金方案厘定中得出於二零一三年財政年度承租人毋須自酒店收入總額中向家俬、裝置及設備儲備作出供款之結論。

(5) 根據租賃擔保,富豪(作為擔保人)促使以信用證之形式發出以出租人及受托人為受益人之首筆抵押按金,以涵蓋富豪及承租人直至二零一一年六月三十日期間之付 款責任。富豪已進一步承諾,除非租賃協議終止,否則同一項或其他對等安排(「抵押按金」,按該公布C.2段進一步所述)應按照與首筆抵押按金相同條款繼續 存在及維持有效,直至租賃協議期滿為止,而相關費用及開支則由富豪全權承擔,該金額相當於下列三項中之最高者:(a)估值師所厘定之市價抵押按金金額; (b)估值師於各年度進行租金檢討時所厘定之年度基本租金之50%;及(c)租金下限之50%。富豪須於厘定年度租金檢討後60日內安排該銀行擔保補足、 調整或代之以相等於該引起之最高金額之金額。根據二零一三年市場租金方案厘定,租用規模與初步酒店物業相若之整間酒店之應付抵押按金一般為六個月基本租 金,就初步酒店物業而言則為港幣367,000,000元,相等於二零一三年市場租金方案厘定所包括之六個月基本租金,而該金額則為(a)、(b)及 (c)三項中之最高者。

2. 付款方式

二零一三年市場租金方案厘定之付款方式(包括有關根據二零一三年市場租金方案厘定 之基本租金、浮動租金、抵押按金及承租人對家俬、裝置及設備儲備之供款)與二零一二年市場租金方案厘定相應的付款方式一致。現有抵押按金將於二零一二年十 二月三十一日到期,出租人須於厘定二零一三年市場租金方案後60日內(即二零一二年十月十六日或之前)獲得由香港持牌銀行發出於二零一三年一月一日生效之 延長或替代之第三方擔保(或備用信用證或其他等同形式之抵押)以取代抵押按金。

D. 假設之概要及估值方法之概覽

1. 二零一三年市場租金方案厘定所載之假設

二零一三年市場租金方案厘定乃根據租賃協議所載之假設及不予考慮因素而厘定,包括以下各項:

(a) 承租人之應付租金將不包括差餉、地租、公用設施收費及承租人應付的所有其他支出;

(b) 各項初步酒店物業可供業主於自愿情況下經考慮具有同類特性及條件之同類物業後在公開市場上出租予自愿租戶,并免收額外費用及賦予交吉權;

(c) 租約期限將與市場上其他同類性質之租約一致;

(d) 各項初步酒店物業適合即時入住及使用,設有符合與物業性質相稱之標準及描述之裝置及設備,并適合自愿租戶使用及入住;

(e) 倘若初步酒店物業有任何損壞或損毀之部分,該等部分已經完全修復;

(f) 不會減收租金以計及任何承租之誘因;

(g) 對承租人曾經或現時入住初步酒店物業或其任何部分之因素而對租金有所影響不予考慮;及

(h) 對承租人在初步酒店物業進行業務所應占之任何商譽不予考慮。

2. 估值方法之概覽

估 值師已采用總收益之合理百分比作為其主要估值方法,以厘定二零一三年市場租金方案厘定內包含之基本租金。估值師亦分析香港類似銷售交易以評估初步酒店物業 之市值,然後采納估值師厘定為該等市值之適當收益率來計算基本租金。由於估值師認為酒店之租賃交易在香港十分罕見,故此亦分析上層商用物業之租賃交易以作 為二零一三年市場租金方案厘定之參考及基準。E. 二零一三年市場租金方案之考慮因素

1. 整體酒店業市況

誠如先前於該公布內闡述,酒店業務屬周期性質及對環球、地區或本地之整體經濟變動具敏感度;而鑒於香港酒店服務之需求受經濟增長所影響,環球、地區或本地之經濟變動可能影響酒店業。

於 二零一二年上半年,全球經濟仍不明朗,并已顯示出進一步疲弱跡象。直至第二季結束前,歐元區主權債務危機仍未解決,國際金融市場亦充滿變數。基於該等全球 經濟因素,於二零一二年上半年,訪港旅客總人數仍攀升至22,300,000人次或按年增長15.5%,而來自內地市場之訪港旅客更錄得22.7%之最強 勁增長,并達致15,600,000人次,即相等於同期訪港旅客總人數69.8%。

其他因素繼續吸引內地旅客前往香港購物及娛樂,包括香 港經濟持續增長以及香港作為離岸人民幣中心之定位。此外,香港之旅遊基建設施改善(包括在啟德新建郵輪碼頭)、與珠江三角洲之連接,以及市場對酒店租住的 需求殷切,很可能繼續令富豪產業信托資產之使用率受惠,對富豪產業信托於二零一三年之入住率及平均房租作出貢獻。

2. 初步酒店物業截至二零一二年六月三十日止六個月之表現

截 至二零一二年六月三十日止六個月, 初步酒店物業之平均房租為港幣1,001.17元(較二零一一年財政年度同期之港幣866.58元增加15.5%),而平均入住率為87.5%(較二零一 一年財政年度同期之89.1%減少1.8%),導致平均可出租客房收入較二零一一年財政年度同期增加13.4%。

就浮動租金而言,截至二 零一二年六月三十日止六個月,來自初步酒店物業之酒店業務之物業收入凈額約為港幣406,100,000元。因此,富豪產業信托於該期間應收之浮動租金約 為港幣41,800,000元,該等金額乃根據二零一二年市場租金方案按照該期間的集體物業收入凈額之超出部分款項分占之50%計算。

3. 二零一三年市場租金方案

另 外,亦誠如先前於該公布內闡述,租金水平將主要取決於當時之普遍市況。就二零一三年市場租金方案而言,承租人應付二零一三年財政年度基本租金總額為港幣 734,000,000元,較二零一二年財政年度基本租金港幣645,000,000元增加約13.8%。二零一三年市場租金方案厘定所包括之基本租金乃 根據估值師對二零一三年市場狀況之專業意見(包括上文D.1段所載之假設及不予考慮因素)及就各項初步酒店物業相關之若干因素,并參考目前香港酒店及旅遊 業之市況而厘定。

根據二零一三年市場租金方案厘定,二零一三年財政年度應收浮動租金將根據二零一三年財政年度集體物業收入凈額之超出部分款項按照相同的50%份額計算。

4. 對可供分派收入總額之影響

各 財政年度可供分派予富豪產業信托之基金單位持有人之可供分派收入總額將受各種不同因素影響,包括富豪產業信托於該財政年度應收之基本租金及浮動租金。根據 二零一三年市場租金方案厘定,二零一三年財政年度之基本租金將較二零一二年市場租金方案所包括之基本租金增加港幣89,000,000元。

根 據二零一二年市場租金方案,截至二零一二年六月三十日止六個月之應收浮動租金約為港幣41,800,000元,該等金額乃根據該期間集體物業收入凈額之超 出部分款項之50%份額計算。同樣地,根據二零一三年市場租金方案厘定,二零一三年財政年度應收浮動租金將根據二零一三年財政年度集體物業收入凈額之超出 部分款項按照相同的50%份額計算。較高的基本租金連同按照相同百分比份額計算的浮動租金將對二零一三年財政年度之可供分派收入總額帶來正面影響。

監於按年厘定基本租金及浮動租金所涉及之變數,投資者於買賣富豪產業信托之基金單位時務須審慎行事。

F. 查閱估值師報告

根據房地產投資信托基金守則第5.2(f)條,二零一三年市場租金方案之估值師報告於正常辦公時間可供公眾查閱,產業信托管理人營業地點為香港銅鑼灣怡和街68號15樓1504室。

G. 獨立非執行董事之確認

獨立非執行董事確認以下各項:

(a) 於首次公開發售時,董事會﹙經所有獨立非執行董事批準﹚已確認發售文件內「關連人士交易」一節所述之協議/契約之條款﹙包括租賃協議之年期連同酒店管理協 議)乃合符業內該類合約之一般慣例,就上市日期後將予訂立之交易而言,各項該等交易乃於富豪產業信托集團之一般及日常業務過程中按正常商業條款訂立,屬公 平合理且符合基金單位持有人之整體利益;及

(b) 二零一三年市場租金方案之租金檢討已按租賃協議之條款進行。本公布乃根據房地產投資信托基金守則第10章而作出。

釋義

於本公布日期,除非文意另有所指,下列詞匯具有下列涵義:

「家俬、裝置及指該等根據酒店管理協議(定議見發售通函)另外撥 設備儲備」出及運用之資金,以應付替換初步酒店物業之家俬、裝置及設備之所有投資成本,而該等家俬、裝置及設備乃確保初步酒店物業達致酒店管理協議訂明之經營標準及其營業額所必需,就本釋義而言:

(a) 「家俬」包括初步酒店物業中餐廳、酒吧、酒店客房、辦公室、廚房及工場之所有散件家俬、家具陳設、裝飾品及電器,

(b) 「裝置」包括所有固定裝置,例如固定吧?及接待桌、固定地毯、大理石及硬木地板、墻飾及小型冰柜及冰箱,

(c) 「設備」包括廚房設備、爐灶、工場機器、清潔設備、電訊設備、電腦設備及汽車;

惟「家俬、裝置及設備」一詞不包括(i)初步酒店物業所在之樓宇裝置部分之項目;及(ii)出租人於簽訂酒店管理協議當日擁有之該等營運設備(定義見發售通函)以外之營運設備以及任何於增資情況下所投資之任何額外營運設備;

「財政年度」指各年度之一月一日至十二月三十一日止期間(包括首尾兩日)及最後財政年度應為租賃協議期限最後年度之一月一日至屆滿日期或租賃協議期限厘定較早日期止期間(包括首尾兩日);

「獨立非執行董事」指產業信托管理人之獨立非執行董事;

「首次公開發售」指於香港首次公開發售富豪產業信托之基金單位;

「租 賃協議」指第一份租賃協議、第二份租賃協議、第三份租賃協議、第四份租賃協議及第五份租賃協議,分別經下列協議修訂:(a)紫荊酒店有限公司與承租人於二 零一零年二月十二日就富豪機場酒店之第一份租賃協議訂立修訂協議,(b) Cityability Limited與承租人於二零一零年二月十二日就富豪香港酒店之第二份租賃協議訂立修訂協議,(c)利高賓有限公司與承租人於二零一零年二月十二日就富豪 九龍酒店之第三份租賃協議訂立修訂協議,(d)凱麗酒店有限公司與承租人於二零一零年二月十二日就富豪東方酒店之第四份租賃協議訂立修訂協議,及(e)沙 田麗豪酒店有限公司與承租人於二零一零年二月十二日就麗豪酒店之第五份租賃協議訂立修訂協議;

「承租人」指Favour Link International Limited,富豪之全資附屬公司;

「出 租人」指初步酒店物業有關直接業主(即(a)紫荊酒店有限公司(就富豪機場酒店而言), (b)CityabilityLimited(就富豪香港酒店而言),(c)利高賓有限公司(就富豪九龍酒店而言),(d)凱麗酒店有限公司(就富豪東方 酒店而言)及(e)沙田麗豪酒店有限公司(就麗豪酒店而言)及「出租人」指其中之任何一方;

「物業收入凈額之指各項初步酒店物業於任何有關期間之物業收入凈 超出部分」額或物業收入凈額(定義見發售通函)超出基本租金之部分,而「集體物業收入凈額之超出部分」則指初步酒店物業於任何有關期間之物業收入凈額之超出部分之總和,且包括任何物業收入凈額之負數;及

「富豪」指Regal Hotels International Holdings Limited, 一間於百慕達注冊成立之有限公司,其股份於香港聯合交易所有限公司主板上市(股份代號:78)。

2012年8月26日 星期日

2012年倫奧中國跳水金牌得主來港表演 [HD自拍]


建議畫質設定為[HD]1080p 

韻律泳表演時段


熱身時段

正式表演時段(一)


正式表演時段(二)

 

2012年8月20日 星期一

人脈縱橫:置富產業信託(778)趙宇


作為首隻2003年在新加坡掛牌的本地房地產信託基金(F25U),置富產業信託(0778)2010年4月再以介紹形式在本港上市,不但由當時只持有100萬平方呎的總樓面面積增至今年6月底止的245萬平方呎。置富產業信託副行政總裁趙宇接 受本網專訪時稱,據集團剛公布的2012年度中期業績顯示,年度「分派收益率」(Distribution Yield)高達6.9%,每基金單位分派取得上市9年來最高增幅。而置富資產管理有限公司作為置富產業信託的信託基金經理人,置富產業信託旗下現持有 16項達245萬平方呎面積的零售物業項目及接近1,900個泊車位,旗艦商場包括「置富第一城」、「馬鞍山廣場」、「都會駅」、「置富都會」等零售產業 項目。






總樓面面積逾31萬平方呎的「馬鞍山廣場」
2011年底完成「資產質素提升計劃」(Asset
Enhancement Initiatives, AEI)後,短期內
帶來按年增長20%約880萬港元收益。
馬鞍山廣場回報率73%

截至今年6月底止,整體資產組合價值高達193億港元,期內流動資金錄得9.75億港元,故而沒有任何融資壓力。剛過去的2011年,總樓面面積逾31萬 平方呎的「馬鞍山廣場」完成了「資產質素提升計劃」(Asset Enhancement Initiatives, AEI)後,短期內除帶來按年增長20%約880萬港元收益,還創造1.71億港元等值的資產價值,可知資產價值對產業信託是何其重要。在管理層而論, 「馬鞍山廣場」項目回報率高達73%,跟市場上同樣經過「資產質素提升計劃」的項目中位回報率15%相比遠高出58%,因之管理層投入1,200萬港元的 資本開支已完全發揮項目成本效益的極致,任務已然超標。其實置業產業信託的平均投資回報率長期介乎22%至87%之間,集團跟旗下零售物業組合商戶每三年 續租一次,九年每年加租幅度皆取得正增長的租金調升,2012年上半年「續租租金調升率」(Rental Reversion)則平均20.6%,有助調升未來租金水平。



市場租值正好如實反映項目所具備的商業價值及資產價值。
趙 氏樂觀預期未來續租率可保持雙位數字的勢頭,確實數字惟須視乎本地零售及租務市場的具體變化,現未可料。然而部分市場人士擔心新特首上場本地零售商業租務 市場可能高位回落,她認為置富產業信託旗下零售產業組合的經營生態相當穩定,對續租率及出租率有一定的抗跌力。以2012年首半年度計算,旗下50%組合 項目比重錄得100%出租率,多少受惠於本地零售租務市場向好及旗下零售商戶組合配置得宜。她指出,置富產業信託旗下物業商戶組合現多於60%比重經營必 需消費品業務,當中服務與教育跟餐飲食行業各佔20%,當中超市與銀行各佔整體租戶組合比重10%,給集團帶來逆經濟週期下穩定的租金收益。尋且零售物業 組合內的「十大租戶」亦不過只佔組合1/5比重,因此租金收益不但不會過於依賴個別「柱躉租戶」的去留,而且好使零售物業組合內的業務面向更趨多元化,市 場租值得以如實反映項目所具備的商業價值及資產價值。





「置富第一城」現正進行「資產質素提升計劃」,預期未來按
年淨物業收益可增加接近15%。
半年收益接近5.4億港元

至於現正進行「資產質素提升計劃」中的「置富第一城」及「銀禧薈」就為提升項目資產價值作出資本投資的舉措,「淨物業收益」(Net Property Income, NPI)分別同比增加14.9%及12.9%。到底該兩大項目的出租率及續租租金調升率長期保持在96.5%及逾20%水平區間,所以管理層視「資產質素 提升計劃」為商場改頭換面的重大任務。為長遠提升資產價值,旗下產業項目定期進行「資產質素提升計劃」,除投入相當金額的資本開支,惟多少影響短期租金收 益。按照「資產質素提升計劃」的分階段推行準則,大型項目將分階段進行,首階段須時約4至6月,大前提是盡量減少工程對商戶造成營運上影響。話說回來,同 樣為保障置富產業信託取得穩定且可觀的租金收益,集團在推行「資產質素提升計劃」首階段把超過一半以上的樓面租出。由是觀之,集團今年上半年收益反映在今 年二月中分別以12.5億及6.5億港元收購荃灣「麗城薈」及北角「和富薈」的短期盈利貢獻,約佔今年首半年度盈利增長的11.2%,絕對是盈利增長的強 勁原動力。
 


據2012年度中期業績顯示,置業產業信託總收益接近5.4億港
元,按年增長20.3%。
又 據2012年度中期業績顯示,集團總收益接近5.4億港元,按年增長20.3%。而淨物業收益亦錄得3.82億港元同比增長20%,2012年全年業績的 總收益增長將考驗管理層對旗下零售租戶組合的管理睿智,如何作出通盤佈局。事實上撇除融資成本等因素,房產信託的整體收益增長主要來自租金增幅、資產增 值、以及新併購項目的邊際貢獻收益。分析報告指出,如同其餘7大本地上市的房地產信託基金,置富產業信託璀璨的投資主題來自1. 組合內零售物業租戶營運有道,其門如市;2. 資產質素提升計劃釋放內在的資產值,有助提升組合內淨物業收益;3.持續物色具潛質的收購項目用作收益增長的王牌,長遠優化資產組合結構。從新併購項目的 均速步伐可見,2003年置富產業信託先在新加坡上市時只有本地5大項目,打從2005年、2009年、以及2012年先後收購累計11大項目看,刻下組 合內已持有16個優質零售物業項目,所以定期物色收購對象必然是管理層籌劃未來發展的重要方案。





趙宇表示近期「海綿寶寶」在旗下個別商場大放異彩,這陣子
紅透本地商場界。
發揮置富Malls品牌效應

趙宇強調,管理層對物色新併購項目大致有2大要求:1. 專選那些出租率較高及區內人流旺盛的零售產業項目;2.專選那些具備進行「資產質素提升計劃」潛力的大型零售產業項目。除此以外,趙宇更為置富產業信託推 行一連串「資產品牌價值提升工程」,由此估算按年上調20%品牌推廣開支預算,意在把旗下16大商場列入「置富Malls」的置富品牌行列,同時配合在置 富品牌的商場定期舉行以家庭為主題的大型活動,培養周邊社區與商場遊人對「置富Malls」的歸屬感,以提升商場高端的服務水平。她尤其希望人們走進不同 「置富Malls」的即時感覺是舒適寫意,購物在其次,重要是享受場內溫馨滿溢賓至如歸的氣氛。趙宇表示近期「海綿寶寶」在旗下個別商場大放異彩,這陣子 紅透本地商場界,真心冀這塊小小黃色的「海綿寶寶」可以為兒童與家人帶來無限歡樂,讓「海綿寶寶」進入家庭成為你我他的得意家庭小成員。
 


投資房產信託的風險在於潛在物業
估值隨著地產市道升降有所影響,物
業估值一旦下調,每股資產淨值及股
價也會相應下調。
然 而不論「商場漫遊者」或「海綿寶寶」粉絲都可以成為置富產業信託的投資者,那麼置富產業信託的中長線投資亮點又從何說起?不可不知,房產信託投資回報較 高,基金價格亦相對資產淨值折讓較少。房產信託的運作將把90%至100%的租金派作股息,息率也較地產股及收租股高。同時房產信託的負債比率不可高於資 值總值45%,多少減少資金拓展業務能力。不過投資房產信託的風險卻在於潛在物業估值隨著地產市道升降有所影響,若然物業估值有所下調,每股資產淨值及股 價也會相應下調;因為經濟轉差,租金收益自然減少,派息也因而回落,反之亦然。再細看2012年上半年度業績,置業產業信託分別錄得24.5%、 96.5%、15.82港仙的「債務比率」、「物業出租率」、以及「每基金單位分派」(Distributiion Per Unit)。隨著可派發收益為2.68億港元,所以可派發單位股息回報達15.82港仙,按年上升23.6%,相當於6.9%的年度分派收益率。不但是置 業產業信託有史而來錄得最高增長的每基金單位分派,更大幅跑贏本地包括政府10年期債券及個別恒指分類指數在內的不同保本投資產品。







置富產業信託推出一系列「資產品牌價值提升工程」,讓旗
下商場品牌的營銷策略更添靈活。
單位股息回報增長可期 

趙宇指出,1. 股票現價逾5.0港元,投資者仍可收取接近6至7厘的回報,可說是個不錯的投資回報;2.相對於其他從事商廈或酒店租務業務的本地房地產信託基金,從事本 地零售商場業務板塊的房產信託基金防守性較強,投資者進可攻退可守,往往成為逆市奇葩;3. 然觀乎理想的租賃回報、持之以恒的產業增值方案、乃至於積極物色項目併購活動等三大核心增長策略,預期未來置富產業信託的「每單位股息回報」仍有上調增長 的空間。她強調管理層沒有為併購項目的組合數量訂下具體時間表,只希望日後收購項目能為股東帶來更高的單位股息回報,克盡管理層應有之本份而已。

 


置富產業信託半年業績驕人,股價亦配合業績走俏,集團主席趙國雄與副行政總裁趙宇居功至偉。
在 推行「資產質素提升計劃」的同時,讓投資者感到好奇的是管理層如何有效提升不同項目的投資回報率(ROI),身為集團副行政總裁及特許財務分析師的專業經 驗之談,她認為那些規模較小的項目較易達致高位的投資回報率目標,反之一些規模較大項目的收益投資回報率則相對較低,歸因於計算投資回報率的算式是已增加 收入除以資本開支,因此而出現上述投資回報率高低有別的現象。可是從市場道德兩難的層面審視,本地宏觀零售市場租金增幅越高,越對集團有利;反之卻令零售 租戶因承受高昂租金而叫苦連天,壓縮他們的生存空間。趙宇坦言深明本地零售商戶所面對的經營困境,集團將因應個別行業的承租能力作出租金升幅微調的管理, 例如對個體小型租戶及那些經營必需消費品業務的租戶大多僅調升跟市場通脹等值的租金加幅,旨在業主跟租戶攜手成為合作無間的好夥伴,同為本地經濟作出貢 獻。



表一
本地8大上市「房地產信託基金」
名稱
平均
周息率
年度股東
應佔溢利
重點物業類型
上市
年份
置富產業信託(0778)
5.38%
2012年上半年11.45億港元
本地私人零售商場及泊車位
2010
泓富產業信託
(0808)
5.95%
2011年全年
9.79億港元
本地商廈及工商綜合物業
2005
匯賢產業信託
(87001)
7.34%
2012年上半年
1.38億元人民幣
北京東方廣場
2011
領匯房產基金
(0823)
3.81%
2011年全年
96億港元
本地公共屋邨零售及停車場物業
2005
越秀房產
信託基金
(0405)
9.41%
2012年上半年
2.53億元人民幣
內地五大商廈與綜合廣場物業
2005
陽光房地產
基金
(0435)
6.0%
2011年下半年
4.84億港元
本地商廈
與零售物業
2006
冠君產業信託
(2778)
6.29%
2011年全年
64.93億港元
朗豪坊及
花旗銀行廣場
2006
富豪產業信託
(1881)
6.28%
2011年全年
29.97億港元
富豪薈酒店及
混合用途物業
2007
*資料來源:資料整合 



表二
「置富產業信託」與其他保本投資比較
投資產品名稱
年度收益率%
置富產業信託
6.9
恒生房地產基金指數
5.9
恒生指數
3.7
恒生地產分類指數
2.8
本地10年期政府債券
1.2
本地綜合利率
0.4
人民幣存款
0.3

*資料來源:資料整合
*數據截至2012年6月底止

2012年8月16日 星期四

泓富產託 (808) 半年多賺12%

泓富產託(00808)公布截至本年六月底止中期業績,可分派收入增12.7%至9,080萬元,派中期息每基金單位6.6仙。受惠於中環區公司陸續遷至非核心區,泓富同期新租約加租幅度達33.1%。公司或會於明年為荔枝角潮流工貿中心申請改作商業用途。

租金增幅料達雙位數

上半年,泓富物業淨收入按年增11.4%至1.165億元,每方呎平均租金為16.22元,出租率為99%。主席趙國雄預期,核心區公 司往外遷趨勢將會延續,增大市場對非核心區商廈的需求,有利泓富的物業組合,估計下半年泓富續租租金增幅可達雙位數。他又指,公司一直有留意併購新物業的 機會,惟目前商廈價錢太高,難以找到逾6厘租金回報率的物業,董事會已同意在物業併購上採保守審慎態度。

署理行政總裁黃麗虹表示,今年全年會動用1,500萬元為物業做資產提升工程,預計投資回報率達15%。而由於潮流工貿中心明年樓 齡屆15年,符合政府工廈活化計劃要求,公司明年很有機會為該大廈申請改作商業用途。至於觀塘泓富廣場的工廈活化申請,預期可望本年第三季或年尾前獲批。

2012年8月13日 星期一

置富產業信託(778)投資簡介會2012


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冠君產業半年多賺近一成三派息11.61仙

冠君產業信託(2778)上半年,等同盈利的可分派收入升近一成三,有六億四千二百萬港元。每基金單位派息11.61仙,增加一成一。期內營業額 升百分之六,有超過十億元。營運開支減少近百分之三,有一億八千幾萬。開支比率跌一點七個百分點,降到約一成八。期內資產負債比率百分之二十四點五。

冠君產業信託行政總裁李澄明於記者會上表示,朗豪坊寫字樓部分租金維持於每平方呎32至38元,與九龍東其他寫字樓相比,朗豪坊租金無壓力,因處於地鐵上 蓋、交通方便,某電子公司甚至多租用1倍地方用作客戶服務中心,而九龍東無法提供該種便利予客戶,故不擔心九龍東寫字樓的競爭。

朗豪坊商場租金方面,李澄明指因商戶銷售額強勁,付租能力強,上半年營業額分成租金增長75%至每平方呎20.64元,下次續租加幅至少達到該數額,而商戶底租的增長幅度亦會相當可觀。他指出,因大部分租約9至10月到期,預料加租效應將在明年體現。


朗豪坊商場部分出租率保持99.9%,每年人流達1.1億人次。他指不擔心內地遊客消費力下降,而影響該商場營業額,因受影響的一般為奢侈品牌,而朗豪坊走中檔路線,未見人流或購買力減少的現象。他指,下半年到期租約現已談妥,租金均有可觀增長幅度。


至於希慎廣場新近開業,是否對朗豪坊生意造成影響,李澄明回應指,銅鑼灣及旺角客路不同,朗豪坊在九龍已有相當地位,不擔心其他區新購物中心的落成,希望希慎廣場能成功。


他表示,目前公司無購買新物業的打算,因本港優質物業難買。


上半年物業淨收入有8億3千萬元, 按年增長百分之8.5, 其中花旗銀行淨收入 4億9941萬元, 按年升百分之7.7; 朗豪坊寫字樓淨收入按年升百分之3, 至1億零 388萬元, 朗豪坊商場淨收入 2億2686萬元, 按年升百分之13.2。

執行董事兼行政總裁李澄明表示, 隨著部份政府部門遷往新政府總部大樓, 以及數個金融業及律師樓租戶縮減規模, 令廣場出租率由年頭的百分之90.4, 下跌至現時的百分之88.7。

而由於歐債危機陰霾未除, 寫字樓用家偏向保守 , 所以下半年寫字樓租金有下調壓力 , 但空置率應該會維持現水平.

不過他表示, 花旗銀行廣場租戶大部份為中資公司 , 所以人民幣離岸中心發展若果發展順利 , 將有助帶動寫字樓需求上升.

另外 , 李澄明表示, 朗豪坊商場平均銷售額按年上升一成六, 令分成租金收入大升七成半 , 反映銷售額增長蓋過基本租金升幅 , 預期下半年商場租金有上升空間, 至於朗豪坊寫字樓方面, 他預計下半年出租率可維持於九成八的水平.


此外,李澄明又表示,由於環球金融市場波動,而集團已為一筆81﹒61億元將於明年到期的債券及早安排再融資,明年到期的債券中包括一筆本金額為46﹒05億元的可換股債券。
 

計入債券持有人到期日可收取的贖回溢價,該批債券於一般情況下,基金單位價格低於4﹒27元時,將不會進行換股。為優化冠君產業信託的資本結構,集團已邀請該批可換股債券
持有人,將本金額最多達27﹒5億元的債券轉換成基金單位。
  

根據該邀請債券持有人轉換每一萬元本金額債券,可收取2215元的獎勵金,若獲全數接納是項邀請,所涉及成本大約將為6﹒09億元。不過,將可因而減少整體債務,同時增加股本,令資產負債比率由24﹒5%降低至19﹒9%。
  

他指出,最重要的是2013年到期需再融資金額將大大減低至約47﹒6億元,有利冠君產業信託於明年爭取更為有利的借貸條款。

不過,基金單位數目因而將增加約16%,令今年每基金單位分派相應減少。而利息開支的減省,將於明年及以後的時間才能反映。



李氏表示,是次的邀請並不是因為集團看淡樓市,只是環球經濟不明朗,公司為明年融資及早作準備,在財務上是審慎的做法,有利集團應對全球經濟情況可能進一步惡化。


李氏指出,餘下需要再融資的47﹒6億元債務,將會以銀團的方式進行,但亦不排除利用其他方法。

2012年8月12日 星期日

長江生科(775)分拆 Polynoma,抗癌藥可以順利過關?

2012-08-13

長江生命科技(775) 公布,基於建議分拆癌症免疫治療方案的研發業務Polynoma股份擬於美國納斯達克證券市場招股,公司正就此考慮連串有關將所持Polynoma股權重組之交易,以使新公司成為Polynoma之控股公司。分拆完成後,長江生科持有新公司股本約49.3%-58.5%。




分拆建議已獲聯交所確認可進行,一旦落實,董事會擬以實物分派公司所持新公司若干權益,以提供股東保證配額。


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這是否意味著抗癌藥可以順利過關?


投資導航: REITs大解構

今年避險情緒強勁,股市疲弱,樓市則繼續升唔停。股樓情緒各異,稱為「紙磚頭」的房地產信託基金( REITs)今年長炒長有兼跑贏大市。不過, REITs跟真磚頭相比,隔了一重管理層,故資產組合、管理質素以至大股東動作等因素,才真正左右價格走勢。房託上市雖規定派息比率不少於九成,但基金價 格表現卻無法保證。今期「投資導航」將解構 REITs組合與價格關係,買 REITs,都要買啱邊!

主打平民商場 領匯秤先

 

 

 

面對不明朗市況,有穩定租金收入的 REITs受到資金追捧,不過,各 REITs收租物業組合各有不同,主打平民商場及停車場的領匯(823)及置富(778),在經濟環境轉差下,大眾化消費的租金收入更有保證,基金價格率先創上市新高,合情合理。

領匯收租物業主要為公屋商場及停車場,零售樓面約1100萬平方呎,車位約八萬個,主要租戶包括連鎖快餐店、超市、便利店等衣食住行基本消費,經濟疲弱,街坊反而更多幫襯。



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置富息率5.38厘

截至今年3月底止年度業績,可分派收入29.22億元,增長19%,全年派息1.295元,年初至今價格累升19%,現價息率仍有3.8厘,據彭博綜合券 商預測,領匯2013年每單位可派息1.413元,再增9.1%。更值得憧憬的是,其行政總裁王國龍上月底明言,公司有能力斥逾百億元收購,目標包括將工廈改建商場收租,加上為旗下商場翻新工作持續,皆有利提升資產淨值及租金回報。

置富則主打私人屋苑商場及停車場,目前在香港有16項零售物業,合共面積約245萬平方呎,以及1989個出租車位,上半年可分派收益2.68億元,升25%,每基金單位派息0.1582元,相當年度化股息率5.38 厘。置富旗下商場位置不屬遊客區,主要做屋苑及周邊居民生意,唔憂冇人租。

收入過度集中 冠君跑輸

主打工商廈的 REITs包括冠君(2778)、泓富(808)及陽光房產(435)。冠君今年升幅僅21%,遠較泓富(升34%)及陽光房產(升31%)落後,主要受物業投資組合過份集中所拖累。

冠君主要資產只有中環花旗銀行廣場及旺角朗豪坊,兩者雖屬於甲級商廈及區內地標商場,物業組合總值達549億元,但收入集中,易受經濟波動影響。集團去年業績承認,甲廈實質租金於去年下半年開始下調,加上花旗銀行廣場呎租已達85元,朗豪坊寫字樓亦達27元,上升空間有限,集團亦難以靠翻新提升租值,潛力僅屬一般。

泓富陽房物業較分散

泓富及陽光房產則分別包括七項及20項資產,涵蓋工商廈及住宅物業,有助分散風險。以泓富為例,物業均位處北角、紅磡、牛頭角及長沙灣等二線地段,甲廈租金高企,促使不少租客遷往二線商業區,利好泓富提升租值,去年泓富租金加幅近15%,遠較冠君優勝。

陽光房產資產包括12幢工商廈,以及八幢商場及住宅物業,地點遍佈港九新界,並以乙級寫字樓為主,藉翻新提升租值的潛力較大。住宅亦以中型屋苑商場為主,與置富(778)相近,商戶多為超市及食肆,涉及民生所需,防守性較高。


每單位分派方面,以冠君最高,達6.3厘,但泓富及陽光房產亦達6厘,實際差距不大。計及風險及股價升值潛力等因素,後兩者為較佳選擇。

大股東舉動左右股價

受惠高息政策, REITs的抗跌能力通常較強,但大股東出其不意的舉動,往往令公司不明朗因素增加,價格徒添壓力。以越秀房產(405)為例,公司於5月宣佈,向母公司 越秀地產(123)購入旗下廣州國際金融中心( IFC),計及開發貸款承擔45億元(人民幣.下同)後,總代價高達134.4億元。

越房「蛇吞象」即捱沽

由於交易屬蛇吞象形式,收購後越房總資產值縱然谷大兩倍,但負債比率同時會升至30.5%,加上要增發單位,投資者擔心權益遭攤薄,故先沽為妙。收購消息 公佈後,越房價格三日累跌14%,雖然其後跟隨大市回升,但以上周四收市價3.67(港元.下同)計,仍較計劃公佈前價格低2%,明顯跑輸同業。

另 一邊廂,富豪國際(078)於5月進行大規模回購,令大股東百利保(617)的一致行動集團,在富豪的持股量由49.5%增至50.14%,並觸及須向富 豪信託(1881)提出收購要約的持股比例;其後百利保提出,以每基金單位1元提出全購,較當時價格大幅折讓近五成,消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉 12%,以上周四收市價1.91元計,仍未返回全購消息前水平。

派息贏通脹收租股俏

大市近月除 REITs股價走高,高派息加上有增長概念的收租股亦同樣硬淨,以新商場收入將在下半年入賬的希慎(014)為例,7月起已累計反彈17%,大幅跑贏恒指 同期約4%升幅;在一線地段有寫字樓租務生意的嘉里建設(683)亦漲14%;九倉(004)旗下時代廣場縱受希慎新商場的衝擊,但仍錄一成升幅。

希慎受惠新商場收入

除 REITs外,收租股亦為高派息一族,其中九倉、希慎及嘉里過去五年股息增長可觀,甚至跑贏通脹,因而成為是次追捧對象之一。再者,證券商普遍認為,希慎 銅鑼灣新商場的租金收入有助提升集團租金收入15%,股價因而跑出。
 

不過,有分析亦擔憂集團資本開支大增下,明年派息或減少,恐窒礙股價升勢。

另外,九倉旗下時代廣場的龍頭地位受挑戰,不過銅鑼灣區內多個舖位近月繼續接連錄得天價成交,中心地段的商舖需求顯然仍然殷切,因此亦成為九倉股價催化劑。
雖然近日甲級寫字樓租務吹淡風,同樣受累的嘉里,因擁有回報可觀的內地項目,股價因而企硬。 


康宏証券及資產管理董事 黃敏碩

專家意見:候低吸領匯

康宏証券及資產管理董事 黃敏碩:

「雖然市場持續向上,但對於市場的風險胃 納是否大幅轉向有保留,相信投資者仍會傾向持有進可攻退可守的 REITs。領匯(823)之前一路帶頭上升,所以近期的價格有點停滯不前,可以等回落至32元以下才買入,置富(778)及越房(405)也有上升空 間。」 

富昌證券研究部總監 連敬涵

專家意見:泓富有優勢

富昌證券研究部總監 連敬涵:
「6月、7月大部份 REITs都升了不少,現時市場氣氛轉好,資金流入高 Beta股份及細價股,所以 REITs短期上升的空間都不大。市場未必太睇好冠君(2778),泓富(808)同陽光房產(435)的物業收入較着重商業或零售,租金有上升空間, REITs之中相對較有優勢。」