撈港華燃氣（１０８３）

今早在＄６。３６買入港華燃氣（１０８３），並因資金問題需要沽出餘下的冠君（２７７８），作價＄４。０１。

買入港華燃氣（１０８３）的原因，當然是看好燃氣類股份的前景，而且燃氣類的股份的股價相對穩定，原因是其業務受外圍的風險因素可以是近乎沒有影響，所以有一定的抗跌力，而今次買入港華燃氣（１０８３），是見有一個趁低買入的機會：

從以上的圖表顯示，正如一眾的燃氣類股份，都是有一條上升軌，這正是代表這間公司的自然成長趨勢。

港華燃氣（１０８３）最近曾經配股，好大的原因是要達３成的公眾持股要求，當時配股價＄６。３１，自始，股價尚未曾跌穿配股價。同很多配股的股份一樣，配股後不久，通常隻股唔係好行，港華燃氣（１０８３）也是一樣，在這個＄６。３５－＄６。４５的位行了很久，而股價發展至今，已貼近上升軌的支持（如圖）。

在風險管理上，此股跌穿配股價的機會好微，除非個市好差，而看先前貼近上升軌支持時，股價走開始抽上（如圖），所以我覺得現水平是一個中線以上的吸納機會。

前兩天，在＄１０。３８再買入網龍（７７７），同很多炒股一樣，都好興震倉。先前隻中集安瑞科（３８９９），看圖表是跌穿ＥＭＡ（９），股價更跌穿７皮，觸發很多止賺或止蝕盤，點知就在這時夾番上去，最近仲要升上＄８樓上。網龍（７７７）都是一樣，也興玩這一套，早前在＄１０。３８買入已是支持位，點知仲要畀佢插穿１０皮，也是引了很多人止賺或止蝕，點知又是在這時，股價就夾番上去。

所以如果大家買了一些這類的股票，就要佔組合的比重不要太大，升當然是欣喜，因跌起來時都是幾將嚇人。我自己也為免被人震，所以組合上主要的構成股票都是穩陣佔３份之１，半穩陣的也佔３份之１，高波動性的也只佔３份之１，這就是我的部署。

YOKI WONG

市況有暗湧，資金走向ＲＥＩＴＳ

前兩天的文章已說到大市有些暗湧，因為看見一些當炒股都有一些回套，同時間具防守性的房產信託基金ＲＥＩＴＳ亦見開始見底回升，所以可以說是有資金由風險較高的股份，回流至風險低的股份。

以下是今天主要房產信託基金的收市價：


越房（０４０５）　　＄３。８２　趺＄０。０４（１。０３６％）
陽光（０４３５）　　＄３。３４　升＄０。０２（０。６０２％）
置富（０７７８）　　＄６。４７　升＄０。０７（１。０９４％）
泓富（０８０８）　　＄２。４９　升＄０。０２（０。８０１％）
領匯（０８２３）　＄３９。２５　跌＄０。０５（０。１２７％）　　
富豪（１８８１）　　＄２。２３　升＄０。０２（０。９０５％）
冠君（２７７８）　　＄３。８７　升＄０。０５（１。３０９％）


其中比較冷門的泓富（０８０８）今天創新高，好大可能是受［起動九龍東］的影響，當地樓價最近已升了很多，而泓富（０８０８）的資產值自然水漲船高。可是泓富（０８０８）比較保守，即使好有條件收購，但基於股價不被市場認同而冷落，股價偏低，反過來說是息率偏高，而市場上的物業的回報率比不上泓富（０８０８）的息率，所以難以實行收購，免受拖低組合回報的話柄，但隨著股價開始有人炒上去，息率下降，收購的機會會增加。

富豪（１８８１）是比較落後，就是落後才有較高的息率，在ＲＥＩＴＳ中算是比較獨特的一隻。

冠君（２７７８）最好的資產當然是朗豪坊，可惜有一半的收入來自甲廈，所以股價才仍然在３字頭，如甲廈租金回升，冠君（２７７８）的股價應見＄５水平。而這隻ＲＥＩＴＳ，最大的缺點是債重，所以今天舉行發債路演，以求更便宜的債去冚較貴的債，今天股價因而彈左上去。冠君（２７７８）兩大資產原是鷹君（００４１）的寶貝，把兩件寶貝分拆出來的目的，就是要減鷹君（００４１）的債，所以大家一廂情願，冇得埋怨。

陽光（０４３５）又是一隻又鋪又寫字樓的股，當年四叔見超人將啲唔想要的物業以ＲＥＩＴＳ的包裝吐現，佢又有樣學樣，找埋一些九唔搭八的物業炒埋一碟，加兩隻較筍的資產引吓人入局，順便賣埋啲豬頭骨，這就叫做一擔砂糖，一擔ｘ啦，分拆成今天的陽光（４３５）。四叔當時仲驚人唔買，所以自己唔收息幾年，比埋落疊的水魚，請君入甕。可是三十年河東，三十年河西，當時當是垃圾物業的，今天已水鬼升城隍，所以再唔見四叔將其恆基（００１２）的商場注入去，因為而家陽光（４３５）的股價仍然是有折讓，當天分拆陽光是想搵人笨實，而家將自己的家產注入陽光（０４３５）真係搵番自己笨實，今天的商場的股值已不同當時，所以四叔都好揼。當然，我最想四叔將屯門時代廣場，新都城，荃灣城市廣場等注入去，但機會不大了，否則恆基（００１２）原有股東要食ｘ啦。

領匯（０８２３）當然是好股，但是一間受民粹的公司，基本上每天都有人想插領匯（０８２３）的無良，有人說政府會買回領匯（０８２３），但我相信機會是０，或許將領匯（０８２３）賤賣已經是錯，而家要高價買回將會更錯，原因是買回的目的，就是不要領匯（０８２３）再狂加租。如果政府話要買回，肯定比人炒高，但是買了回來，又不可以加租，那麼即是用天價買一件低回報的資產回來，變相由納稅人埋單，津貼股票炒友及商戶，如果［思歪］想早些收山，佢一定會收購領匯（０８２３）。最近，領匯（０８２３）為求追數，開始郁街市了，所以在收到領匯（０８２３）的股息時，可能背後有很多人會駡你無良。然而，而家領匯（０８２３）的最大問題不是在公司上，而是股價長期處於高位，息率不足４厘，股價已預期每年一定要有１５％左右的增長，才可以支撐現時的股價，所以管理層要千方百計刮得就刮，應付股東。

置富（０７７８）的優點是冇寫字樓，基本上是全商場，現時吃香的是商場，不是寫字樓，只有泓富（０８０８）比較例外，因為很多物業在九龍東，有資產重估概念及甲廈租金太貴，反而轉向泓富（０８０８）這類較便宜的區分，而益左泓富（０８０８）。置富（０７７８）的息率比領匯（０８２３）高，全因領匯（０８２３）市值大，多人認識，連［東東東東東東］都在大跌市時認叻話佢都持有領匯（０８２３），但其他跌到呀媽都唔認得的就輕輕帶過，所以領匯（０８２３）在多人認識，而多人認識下都已買了的，所以炒這隻股票由［少人認識］至［街之巷聞］的升值潛力是無，因為領匯（０８２３）早已［街之巷聞］，股價只可以靠其自然增長。置富（０７７８）類似領匯（０８２３），最大的不同是商場在私人屋苑，相比四叔隻陽光（０４３５），這隻股是比較有良心，因為看現時的經營腳法，都是想這間公司做好下去，有不斷壯大的意圖。

所以我幾隻ＲＥＩＴＳ中，最看好是置富（０７７８），次者為泓富（０８０８），冠君（２７７８）是因為朗豪坊，陽光（０４３５）因為較平，富豪（１８８１）較獨特，但唔鍾意大股東間唔中學人玩財技，領匯（８２３）又冇乜水位。

YOKI WONG

置富（７７８）調整已屆尾聲

由於大升向升的關係，防守性強的房產信託基金ＲＥＩＴＳ近兩個月都是成為換馬對象，股價當然落後大市。

本人早已減持了一部份轉為買一些進攻性股份，並保留一部份作為基本盤，在攻的時侯也不要忘料未能預知的風險。

而今次的置富（０７７８），調整而近尾聲，股價亦開始轉強，開始有轉軚的可能，何解？

第一，股價已回套了一個多月，而近周已進入橫行狀態，也就是說股價開始回套這個位置，已是跌唔落的階段。

第二，很多以收租為主的地產股，如英皇（０１６３），希慎（００１４），合和（００５４），恆地（０１０１）及當中有一些地產發展再加收租的四大天王，信置（００８３）都是向升，甚至泓富（０８０８），冠君（２７７８）這幾隻房託也早已回隱轉強，ＲＥＩＴＳ界中的龍頭領匯（０８２３）也開始轉軚，ＭＡＣＤ開始升穿ＥＭＡ（９），反而在上一輪領先的置富（０７７８）今次慢了一拍，所以不排除很快要追番落後的部份。

第三，雖然好似未見有業績公佈期，然而看以往紀錄，此股的公佈末期成績表大概於１月尾的時間，也就是說快有錢分了，所以我也相信公佈了業績期，食息一族要擔櫈仔成為股東等收息了。

置富（０７７８）這隻股票，全以商場收租為收入，這些鋪的租約一般都是兩三年又轉一次，所以即使加租三成，實際都是平均每年加十幾個％，這當然跑贏通漲，亦能照顧租客承受能力，所以出租率維持高位。

看增長方面，可以說是平穩，而置富（０７７８）比其他的ＲＥＩＴＳ優勝之處，我看有兩點，第一是全商場及車位，沒有寫字樓，而寫字樓的租金，尤其是甲級的，最近都是有些壓力，反而商鋪的租金，因自由行及零售市道好的原因而看俏。其次是置富（０７７８）有不錯的收購概念，通常此間公司一兩年左右都有一個刁，而其他房託很多都沒有這個概念。

在收息方面，不會令你失望，當然，亦不會令你刮目相看，預期今期派息在＄０。１６至＄０。１７之間，相對息率是年息５。１厘。

然而，持有股份是不同做定期，只要派息除淨前成為股東，就有權收取股息，如果派＄０。１７，大概派息期在２月尾，實質持貨１。５個月，引伸息率為２１。５％。

或許你也認為派息後會除淨，實質都是從股價上扣除。

然而，這些ＲＥＩＴＳ除淨後，股價低了，亦引致息率高了，而這些ＲＥＩＴＳ的價值，是有一定的息率基數，息率不會長期處於高水平，所以股價很快有會回復未派息之時，回復番原有的息率位置。

而時機亦開始反映於從圖上：

YOKI WONG

REITs超強高追怕摸頂？

本港樓價升勢如火如荼，港府一再出手試圖「滅火」，繼「梁十招」後，「港人港地」措施接續出爐。財金界預料，調控樓市措施將會浪接浪，地產股前路勢難行， 相反REITs（房地產投資信託基金）雖具地產概念，但由於盈利來源以租金收益為主，股份在逆市下依然硬淨，惟近日多隻REITs股價連創新高，目前入市 屬順水推舟，還是會高追摸頂？

致富證券資產管理研究部策略師李乙銘坦言：「房策風險已經出現，地產股前景難免要大打折扣，即使這些抑制樓市措施仍需時醞釀，惟已見政府打壓樓價的 決心，投資者不宜與政策抗衡，宜暫時避開投資地產股為妙。」但凱基證券（香港）投資顧問部經理麥嘉嘉則指，現時普遍地產股估值合理，未必欠缺投資價值。至 於選擇地產股或REITs，則須視乎投資者的取向與可承受風險程度，若投資取向傾向低風險及穩定回報，投資REITs確實是不二之選。
 
房託股價屢破頂

事實上，受資金追捧關係，近日多隻REITs連創上市新高，除了香港人熟悉的領匯房產基金（00823）屢試高位至35.70元外，置富產業信託（00778）近月更以爆升姿態升至近6元。而陽光房地產基金（00435）亦反覆做好至3.25元歷史新高，多隻REITs形勢大好。 

麥嘉嘉認為，置富上半年續租租金調升率達20.6%，遠高於去年的13.8%，租金收入增長穩定，盈利能見度高。加上財政穩健，有 助未來收購新項目並進一步提升資產規模。現價為預測市盈率22倍，估值吸引外，且息率五厘，預期收購及資產增值措施將成為股價催化劑，買入價5.7元、目 標價為6.5元、止蝕價為5元。 

置富領匯吼低撈

兩個月前，李乙銘給予置富目標價為6元，近日該股高位曾見5.99元，「置富擁有16個零售物業，包括面積約245萬平方呎零 售樓面及1,989個車位，範圍並非黃金地段，故不受外資撤租影響，租用需求及加租能力相對穩定。」但他承認，該股急升太快，現時入市有可能摸頂，故籲投 資者待股價回調至5.6元買入，年底股價有望上6.5元。

除置富外，麥嘉嘉指，領匯旗下項目租金升幅理想，加上進行資產增值有利提升長遠盈利。不過，其預測市盈率25倍，息率四厘，股價已反映利好因素，建議投資者可待回調至34元才收集。

回報吸引 避險持續 REITs越升越有

港股昨日雖喘穩反彈，惟市場避險情況仍然濃厚，資金繼續流向具防守性的房地產信託基金（REITs），帶動REITs越升越有，置富產託（778）、陽光 房託（435）及領匯（823）昨日齊創上市後新高。分析員認為，雖然REITs今年備受追捧並累積不少升幅，但股息率仍然吸引，在不明朗市況下仍有再上 空間。

置富產託及陽光房託昨日再升逾3%，兩股今年以來分別累升57%及45%，泓富產託（808）昨日則升0.9%，今年累升46%。不過，三者大升後股息回報率仍介乎5.3至6.03厘，仍稱得上是高息投資，後市仍有支持。

時富資產管理董事總經理姚浩然稱，內地經濟情況差過預期，市場避險意欲料維持高漲，零售業租金有升無跌，投資者不妨留意屋苑零售概念REITs，值博率更高。

冠君產業半年多賺近一成三派息11.61仙

冠君產業信託(2778)上半年，等同盈利的可分派收入升近一成三，有六億四千二百萬港元。每基金單位派息11.61仙，增加一成一。期內營業額 升百分之六，有超過十億元。營運開支減少近百分之三，有一億八千幾萬。開支比率跌一點七個百分點，降到約一成八。期內資產負債比率百分之二十四點五。

冠君產業信託行政總裁李澄明於記者會上表示，朗豪坊寫字樓部分租金維持於每平方呎32至38元，與九龍東其他寫字樓相比，朗豪坊租金無壓力，因處於地鐵上 蓋、交通方便，某電子公司甚至多租用1倍地方用作客戶服務中心，而九龍東無法提供該種便利予客戶，故不擔心九龍東寫字樓的競爭。

朗豪坊商場租金方面，李澄明指因商戶銷售額強勁，付租能力強，上半年營業額分成租金增長75%至每平方呎20.64元，下次續租加幅至少達到該數額，而商戶底租的增長幅度亦會相當可觀。他指出，因大部分租約9至10月到期，預料加租效應將在明年體現。

朗豪坊商場部分出租率保持99.9%，每年人流達1.1億人次。他指不擔心內地遊客消費力下降，而影響該商場營業額，因受影響的一般為奢侈品牌，而朗豪坊走中檔路線，未見人流或購買力減少的現象。他指，下半年到期租約現已談妥，租金均有可觀增長幅度。

至於希慎廣場新近開業，是否對朗豪坊生意造成影響，李澄明回應指，銅鑼灣及旺角客路不同，朗豪坊在九龍已有相當地位，不擔心其他區新購物中心的落成，希望希慎廣場能成功。

他表示，目前公司無購買新物業的打算，因本港優質物業難買。

上半年物業淨收入有8億3千萬元, 按年增長百分之8.5, 其中花旗銀行淨收入 4億9941萬元, 按年升百分之7.7; 朗豪坊寫字樓淨收入按年升百分之3, 至1億零 388萬元, 朗豪坊商場淨收入 2億2686萬元, 按年升百分之13.2。

執行董事兼行政總裁李澄明表示, 隨著部份政府部門遷往新政府總部大樓, 以及數個金融業及律師樓租戶縮減規模, 令廣場出租率由年頭的百分之90.4, 下跌至現時的百分之88.7。

而由於歐債危機陰霾未除, 寫字樓用家偏向保守 , 所以下半年寫字樓租金有下調壓力 , 但空置率應該會維持現水平.

不過他表示, 花旗銀行廣場租戶大部份為中資公司 , 所以人民幣離岸中心發展若果發展順利 , 將有助帶動寫字樓需求上升.

另外 , 李澄明表示, 朗豪坊商場平均銷售額按年上升一成六, 令分成租金收入大升七成半 , 反映銷售額增長蓋過基本租金升幅 , 預期下半年商場租金有上升空間, 至於朗豪坊寫字樓方面, 他預計下半年出租率可維持於九成八的水平.

此外，李澄明又表示，由於環球金融市場波動，而集團已為一筆８１﹒６１億元將於明年到期的債券及早安排再融資，明年到期的債券中包括一筆本金額為４６﹒０５億元的可換股債券。
 
計入債券持有人到期日可收取的贖回溢價，該批債券於一般情況下，基金單位價格低於４﹒２７元時，將不會進行換股。為優化冠君產業信託的資本結構，集團已邀請該批可換股債券
持有人，將本金額最多達２７﹒５億元的債券轉換成基金單位。
　　
根據該邀請債券持有人轉換每一萬元本金額債券，可收取２２１５元的獎勵金，若獲全數接納是項邀請，所涉及成本大約將為６﹒０９億元。不過，將可因而減少整體債務，同時增加股本，令資產負債比率由２４﹒５％降低至１９﹒９％。
　　
他指出，最重要的是２０１３年到期需再融資金額將大大減低至約４７﹒６億元，有利冠君產業信託於明年爭取更為有利的借貸條款。

不過，基金單位數目因而將增加約１６％，令今年每基金單位分派相應減少。而利息開支的減省，將於明年及以後的時間才能反映。


李氏表示，是次的邀請並不是因為集團看淡樓市，只是環球經濟不明朗，公司為明年融資及早作準備，在財務上是審慎的做法，有利集團應對全球經濟情況可能進一步惡化。

李氏指出，餘下需要再融資的４７﹒６億元債務，將會以銀團的方式進行，但亦不排除利用其他方法。

投資導航： REITs大解構

今年避險情緒強勁，股市疲弱，樓市則繼續升唔停。股樓情緒各異，稱為「紙磚頭」的房地產信託基金（ REITs）今年長炒長有兼跑贏大市。不過， REITs跟真磚頭相比，隔了一重管理層，故資產組合、管理質素以至大股東動作等因素，才真正左右價格走勢。房託上市雖規定派息比率不少於九成，但基金價 格表現卻無法保證。今期「投資導航」將解構 REITs組合與價格關係，買 REITs，都要買啱邊！

主打平民商場　領匯秤先

 

 

 

面對不明朗市況，有穩定租金收入的 REITs受到資金追捧，不過，各 REITs收租物業組合各有不同，主打平民商場及停車場的領匯（823）及置富（778），在經濟環境轉差下，大眾化消費的租金收入更有保證，基金價格率先創上市新高，合情合理。

領匯收租物業主要為公屋商場及停車場，零售樓面約1100萬平方呎，車位約八萬個，主要租戶包括連鎖快餐店、超市、便利店等衣食住行基本消費，經濟疲弱，街坊反而更多幫襯。

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置富息率5.38厘

截至今年3月底止年度業績，可分派收入29.22億元，增長19%，全年派息1.295元，年初至今價格累升19%，現價息率仍有3.8厘，據彭博綜合券 商預測，領匯2013年每單位可派息1.413元，再增9.1%。更值得憧憬的是，其行政總裁王國龍上月底明言，公司有能力斥逾百億元收購，目標包括將工廈改建商場收租，加上為旗下商場翻新工作持續，皆有利提升資產淨值及租金回報。

置富則主打私人屋苑商場及停車場，目前在香港有16項零售物業，合共面積約245萬平方呎，以及1989個出租車位，上半年可分派收益2.68億元，升25%，每基金單位派息0.1582元，相當年度化股息率5.38 厘。置富旗下商場位置不屬遊客區，主要做屋苑及周邊居民生意，唔憂冇人租。

收入過度集中　冠君跑輸

主打工商廈的 REITs包括冠君（2778）、泓富（808）及陽光房產（435）。冠君今年升幅僅21%，遠較泓富（升34%）及陽光房產（升31%）落後，主要受物業投資組合過份集中所拖累。

冠君主要資產只有中環花旗銀行廣場及旺角朗豪坊，兩者雖屬於甲級商廈及區內地標商場，物業組合總值達549億元，但收入集中，易受經濟波動影響。集團去年業績承認，甲廈實質租金於去年下半年開始下調，加上花旗銀行廣場呎租已達85元，朗豪坊寫字樓亦達27元，上升空間有限，集團亦難以靠翻新提升租值，潛力僅屬一般。

泓富陽房物業較分散

泓富及陽光房產則分別包括七項及20項資產，涵蓋工商廈及住宅物業，有助分散風險。以泓富為例，物業均位處北角、紅磡、牛頭角及長沙灣等二線地段，甲廈租金高企，促使不少租客遷往二線商業區，利好泓富提升租值，去年泓富租金加幅近15%，遠較冠君優勝。

陽光房產資產包括12幢工商廈，以及八幢商場及住宅物業，地點遍佈港九新界，並以乙級寫字樓為主，藉翻新提升租值的潛力較大。住宅亦以中型屋苑商場為主，與置富（778）相近，商戶多為超市及食肆，涉及民生所需，防守性較高。

每單位分派方面，以冠君最高，達6.3厘，但泓富及陽光房產亦達6厘，實際差距不大。計及風險及股價升值潛力等因素，後兩者為較佳選擇。

大股東舉動左右股價

受惠高息政策， REITs的抗跌能力通常較強，但大股東出其不意的舉動，往往令公司不明朗因素增加，價格徒添壓力。以越秀房產（405）為例，公司於5月宣佈，向母公司 越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心（ IFC），計及開發貸款承擔45億元（人民幣．下同）後，總代價高達134.4億元。

越房「蛇吞象」即捱沽

由於交易屬蛇吞象形式，收購後越房總資產值縱然谷大兩倍，但負債比率同時會升至30.5%，加上要增發單位，投資者擔心權益遭攤薄，故先沽為妙。收購消息 公佈後，越房價格三日累跌14%，雖然其後跟隨大市回升，但以上周四收市價3.67（港元．下同）計，仍較計劃公佈前價格低2%，明顯跑輸同業。

另 一邊廂，富豪國際（078）於5月進行大規模回購，令大股東百利保（617）的一致行動集團，在富豪的持股量由49.5%增至50.14%，並觸及須向富 豪信託（1881）提出收購要約的持股比例；其後百利保提出，以每基金單位1元提出全購，較當時價格大幅折讓近五成，消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉 12%，以上周四收市價1.91元計，仍未返回全購消息前水平。

派息贏通脹收租股俏

大市近月除 REITs股價走高，高派息加上有增長概念的收租股亦同樣硬淨，以新商場收入將在下半年入賬的希慎（014）為例，7月起已累計反彈17%，大幅跑贏恒指 同期約4%升幅；在一線地段有寫字樓租務生意的嘉里建設（683）亦漲14%；九倉（004）旗下時代廣場縱受希慎新商場的衝擊，但仍錄一成升幅。

希慎受惠新商場收入

除 REITs外，收租股亦為高派息一族，其中九倉、希慎及嘉里過去五年股息增長可觀，甚至跑贏通脹，因而成為是次追捧對象之一。再者，證券商普遍認為，希慎 銅鑼灣新商場的租金收入有助提升集團租金收入15%，股價因而跑出。
 
不過，有分析亦擔憂集團資本開支大增下，明年派息或減少，恐窒礙股價升勢。

另外，九倉旗下時代廣場的龍頭地位受挑戰，不過銅鑼灣區內多個舖位近月繼續接連錄得天價成交，中心地段的商舖需求顯然仍然殷切，因此亦成為九倉股價催化劑。
雖然近日甲級寫字樓租務吹淡風，同樣受累的嘉里，因擁有回報可觀的內地項目，股價因而企硬。 

康宏証券及資產管理董事　黃敏碩

專家意見：候低吸領匯

康宏証券及資產管理董事　黃敏碩：

「雖然市場持續向上，但對於市場的風險胃 納是否大幅轉向有保留，相信投資者仍會傾向持有進可攻退可守的 REITs。領匯（823）之前一路帶頭上升，所以近期的價格有點停滯不前，可以等回落至32元以下才買入，置富（778）及越房（405）也有上升空 間。」 

富昌證券研究部總監　連敬涵

專家意見：泓富有優勢

富昌證券研究部總監　連敬涵：
「6月、7月大部份 REITs都升了不少，現時市場氣氛轉好，資金流入高 Beta股份及細價股，所以 REITs短期上升的空間都不大。市場未必太睇好冠君（2778），泓富（808）同陽光房產（435）的物業收入較着重商業或零售，租金有上升空間， REITs之中相對較有優勢。」

投資導航：百物騰貴真閉翳 抗通脹股 穩中求勝

 

百物騰貴，令人閉翳！通脹問題已殺埋身，租金、快餐等衣食住行樣樣加，有餐廳凍奶茶19蚊杯，中電（002）已事先張揚未來幾年狂加電費，連公屋租金都話 勁加一成，總之是無孔不入，肆虐全民。回看打工仔人工，今年有半成加幅已算不俗，要追通脹談何容易？解鈴還須繫鈴人，落注公用、收租、飲食股這些通脹受惠 股才是王道。大市飄忽，穩字行頭，若怕股價波動，可考慮政府下月發行的新一批通脹掛鈎債券（ iBond），穩陣收息補貼通脹。

資金流向「磚頭股」
REITs跑贏恒指

市民抗通脹，除買 iBond外，房地產信託基金（ REITs）亦是「有升有息」的選擇。年初以來，平均回報更遠勝恒指表現，投資者不妨吼實。

 

領匯具升值潛力

統計七隻上市的 REITs，今年平均升幅達8%，跑贏同期恒指的1.3%升幅。歐債危機困擾大市，加上民企風暴捲走股民財富，資金紛紛流向「磚頭股」，刺激 REITs股價上揚。此外， REITs派息較傳統公用股更豐厚，普遍逾6厘，對「食息一族」及退休人士而言，甚具吸引力。

眾多 REITs中，以領匯（823）的資產規模最大，物業共達182項，市值達676億元，加上續購其他商場，升值潛力惹憧憬。不過，其往績派息率僅3.7厘，今年升幅只有4.5%，近日亦遭基金股東配股套現，削弱其吸引力。

投資者不妨考慮陽光（435）及置富（778），派息率分別為7.2及6.1厘，股價年內累漲逾一成。陽光 REITs的物業組合多元化，包括商廈、住宅及商場，共達20項物業，有助分散風險。置富則主攻私人屋苑商場，客戶多為超市及食肆，與民生息息相關，抗跌 力較高。

以小本錢投資樓市

iMoney – 2012年5月19日週六香港時間上午12:44

 

【iMoney智富雜誌—置業安居】投資房地產，成本很高，一般至少得拿出樓價的30%，沒有儲蓄的人是做不到；資金較少而想投資房地產，可選擇投資房地產信託基金（REIT），眾多房地產信託基金中，以領匯房產基金（00823）最佳。

領匯的出現，是特區政府思量到房委會管理公屋商場與停車場的效率不高，於是將大部分房委會旗下的商場與停車場注入一家稱為領匯的公司，然後上市賣給投資者。

九成利潤用作派息

房 地產信託基金與一般的地產股最大分別，是一般地產股每年賺到的利潤不一定會分給股東當股息，股息只佔利潤的小部分，往往不足一半。但房地產信託基金絕大部 分利潤（高達90%）分發給股東，因此持有房地產信託基金就類似直接持有樓房收租，只不過你不是持有一個完整的單位，而是房地產信託基金旗下眾多產業的一 部分，視你所持的股數而定。

當然，房地產信託基金的股票與一般股票一樣，股價有升有跌，因此也有人在買入後，天天為股價的升跌而煩惱；筆者認為，投資房地產信託基金，應以收股息為唯一目的。買入後鎖入保險箱，之後就安坐家中收息。

把錢放在銀行收息，利息收入隨息率升跌，買房地產信託收息，股息收入也會隨租金收入而變。不過長遠而言，租金收入一定是上升，這是投資房地產信託優於存款於銀行的地方。

領匯上市至今，租金收入有升無跌，理由是領匯的前身是公屋商場，公屋商場租金遠較市場租金低。領匯接手後也不敢一下子將租金大幅提升至市場價，只能慢慢加。因此，就算偶遇經濟衰退，一般商場大減租金，領匯也沒有必要減租留客，最壞的情況只是不加租。

房產信託逆市上升

領 匯租金收入年年增加，其收租回報亦年年上升，6年前領匯上市時股價10.3元，香港市民更有優惠，若以10.3元來計算，目前的股息收入為當年上市價的 12%。股息不斷增長也會使領匯股價不斷上升，以近日領匯的股價來計算股息率近4厘，仍算不俗，至少比買樓收租的回報高。目前買樓收租，租金回報僅2厘至 3厘，存款於銀行連1厘也沒有。

目前樓價處於高位，買樓收租回報不高，而且投資額大，因此買房地產信託基金是地產投資的另一選擇。近來，香港地產股股價低迷。但竟然有數隻房地產信託的股價創歷史高位，領匯為其中之一。

撰文：曾淵滄

中原城市指數創辦人之一，現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程（MBA）主任，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。 

毋懼去槓桿化時代 買REITs守出未來

【iMoney智富雜誌—股壇維基】本周港股成交低迷，繼續陷入反覆上落的格局。然而一向被視為收息股的REITs（房地產信託基金）卻持續強勢，部分更於52周高位徘徊。到底這板塊有何獨特吸引力？投資者又應如何從中選股？

自從金融危機爆發以來，相信投資者對去槓桿化（Deleveraging）一詞並不陌生，當一個國家債務佔國內生產總值（GDP）過高時，無論是政 府或企業都傾向減債，難免拖累經濟增長；而各國政府以「印銀紙」方式來支經濟，又會帶來通脹壓力。難怪「債王」格羅斯（Bill Gross）明言，全球極可能進入增長緩慢、通脹溫和的時代，投資者爭取回報將變得愈來愈困難。

在去槓桿化時代下，股票要維持以往的高回報並不樂觀，相比之下，「磚頭」就顯得更為吸引。REITs具備抗通脹及現金流穩定的特點，實屬投資組合中防守不二之選。投資者若有意將之納入投資組合，不妨從以下角度審視其投資價值。

1. 留意資產經營效率

REITs即將一批收租物業集合起來，以信託基金形式上市，透過持有及管理如商場、寫字樓和酒店等賺取租金。REITs的最大賣點是「息高糧準」，因此旗下物業組合能否產生健康的現金流，是衡量REITs的關鍵。

有別於一般股份派發股息，REITs是將「可分派收入」派予投資者，概念上稍有不同，其基本計算方法為：可分派收入＝物業收入淨額－一般及行政開支＋利息收入－借貸之財務成本－稅項。

可分派收入跟股息的最大不同之處是，股息是以純利為派發基礎，會受折舊、資產重估等因素影響，而可分派收入則不會計及各項非現金支出（如折舊）及非經常性收益（如投資物業公平值變動），概念上貼近經營現金流減去淨融資成本及稅項。
投資者若想知道REITs的資產運用是否有效率，可運用「可分派收入佔資產淨值比率」，其計算公式是：（可分派收入總額÷平均資產淨值）×100%。

這個比率反映REITs每1元資產淨值，能為投資者賺取多少元「淨租金」。比率愈高，代表物業組合產生現金流的能力愈強，理論上較能維持高息。一眾本港上市的REITs之中，以越秀房產信託基金（00405）及領匯房產基金（00823）的比率最高，難怪兩者股價長期跑贏，可謂「事出必有因」。

2. 考慮租金上升潛力

當然，「可分派收入佔資產淨值比率」只反映過去資產效率，放眼未來就要看租金的上升潛力。本港上市的REITs大致分為寫字樓、商場及酒店三大類， 其租金走勢及穩定性均有所不同。例如當經濟暢旺時，可帶動寫字樓、商舖及酒店租金上揚，惟當經濟逆轉時，其抗逆力則遠遠不及經營屋鸷商場的領匯，這可能是 後者股價領先的另一原因。

另一方面，REITs旗下物業的租約期限、出租率、租金調整率和租戶結構等也不能忽視，例如租戶結構若以大公司為主，空置或拖欠租金的風險會較低。投資者可從年報附註中得到以上資訊，以便判斷REITs的增長潛力。

除了以上因素外，併購也是提升可分派收入的途徑之一。新收購項目能為投資者帶來新的租金來源，如果其作價超值，未來更有升值潛力，可謂一舉兩得。去 年就有不少REITs併購活動，例如領匯早前以11.7億元收購南豐廣場之商業部分，以及置富產業信託（00778）以19億元收購母公司長江實業（00001）荃灣及北角兩項零售物業等，預料併購將是REITs未來的發展方向，投資者不妨多留意有關消息。

3. 注意高息能否持續

REITs被視為穩健的投資，除了分派比率不得低於90%外，還有一點就是總借貸不得超過基金總資產（即資產負債比率）的45%。正因為這規定，若REITs有重大的併購活動或手頭現金緊絀的話，通常須以配售形式集資。假如有關資金用得其所，長遠來說對投資者仍算有利。

然而若REITs以往有多次配股集資紀錄，籌得資金只是用來派高息的話，投資者就須注意高息的持續性。翻查紀錄，一眾本港上市的REITs之中，近年只有越秀及領匯沒有配售集資，加上兩者手頭現金充足，其高息的持續性應可看高一。

觀乎環球股票市場愈趨波動，回報穩定的REITs可謂亂世避風港，有時防守已是最佳進攻，投資者不妨逢低吸納REITs作中長部署，以增強投資組合的防守性。

撰文：周梓霖

冠君（２７７８）公佈全年業績

今天冠君（２７７８）公佈全年的業績，略好過我的預期。

我十分之看好朗豪坊的租務前景，相信未來都是越租越貴。這是大家看得見，而眾所周知的事。

然而，這隻ＲＥＩＴＳ，是有一個相當不明朗的因素，而這個因素正是導致此基金相對其他房產信託基金較落後的原因。這個原因正是冠君另一項重大資產－花旗銀行廣場的租務前景。今年，我搜集了很多資料，關於甲級寫字樓的租金行情，有過半的看法是看淡，原因是金融海嘯影響企業的承租意欲。而慶幸的是，中環的甲級寫字樓的供應是不多的，所以基本上對租金的影響未必很大。

而現時為止，來自花旗銀行的收入仍然是冠君（２７７８）最主要的收入來源，
所以這個不明朗的因素，是引致我不敢在此股投入更多。

我亦相信亦是這個原因，令此基金是比其他ＲＥＩＴＳ落後。

以下是該基金公佈２０１１年度的成績表：

日期:	2012年02月20日
主題:	2011年年度業績
內容:	按年比較 2011 2010 變動百分比 主要財務數據 港幣百萬元 港幣百萬元 收入總額 $1,940 $1,876 +3.4% 物業淨收入 $1,562 $1,509 +3.6% 可分派收入 $1,170 $1,084 +7.9% 每基金單位分派 (港元) $0.2241 $0.2162 +3.7% 物業組合總值 $54,857 $50,223 +9.2% 新聞稿 – 香港財經版編輯垂注 – 2012年2月20日 冠君產業信託截至2011年12月31日止的全年業績 -收入: 收入總額增加3.4%至19.4億港元。 花旗銀行廣場收入增加2.2%至11.54億港元。 朗豪坊收入增加5.3%至7.86億港元。 -分派: 可分派收入增加7.9%至11.70億港元。 每基金單位分派增加3.7%至0.2241港元。 如按年終基金單位價格$2.92港元計算，分派孳息率為7.7%。 -估值: 物業組合的估值增加9.2%至549億港元。 每基金單位資產淨值現時為7.82港元，較2010年12月時增加1.10港元。 資產負債比率由2010年12月的28.4%改善至25.0%。 花旗銀行廣場 出租率錄得8.9%的淨增長，上升至90.4%。花旗銀行廣場的市值租金於2011年底約為每平方呎100港元，比對其年中高位為每平方呎120港元。花 旗銀行廣場於2012年到期而尚未續期的租約佔面積9.5%。現收呎租(即現有租約的平均租金)於年內由每平方呎84.67港元上升至每平方呎85.15 港元。 朗豪坊辦公大樓 朗豪坊寫字樓租務情況維持穩定。辦公大樓於2011年12月31日的出租率為96.8%。來自東九龍非核心地區新供應的價格競爭經已舒緩，而市值租金亦由 2010年終時每平方呎25-33港元上升至2011年終每平方呎32-38港元。現收呎租於年內由每平方呎26.40港元上升至每平方呎27.43港 元。 朗豪坊商場 商場人流非常暢旺，舖位亦近乎全部租出。朗豪坊已成為內地旅客來港購買化妝品及中價服飾的熱門目的地，朗豪坊商場不斷提升其商戶組合，加上內地旅客的消費 激增，場內商戶的平均每平方呎銷售額上升24%至每平方呎889港元。現收呎租於年內由每平方呎97.48港元上升至每平方呎100.77港元，另外分成 租金則大增56%，相等於每平方呎16.71港元。 分派及資產值 2011年下半年每基金單位分派為0.1196港元，加上已派發的中期分派每基金單位0.1045港元，全年每基金單位分派為0.2241港元。2011 年全年的實際分派比率為94.4%。2011年每基金單位分派較2010年增加3.7%。如按2011年12月30日基金單位收市價$2.92港元計算， 分派孳息率為7.7%。 物業組合的估值增加9.2%至549億港元，反映了租值較去年有所上升。每基金單位資產淨值現時為7.82港元。按年終基金單位價格2.92港元計算，基金單位價格較資產淨值有63%折讓。 展望 歐洲金融危機在開展中，加上銀行業面對更高資本要求，導至寫字樓需求縮減，亦有租戶遷出中環。雖然中環區於未來數年都沒有新的大型頂級寫字樓供應，租金於 2012年仍會面臨一定下調壓力。不過另一方面，我們預計朗豪坊辦公大樓及商場的出租率可維持於高水平，而租金亦應繼續上升。 本信託於2011年5月為一筆為數70億港元的銀行貸款再融資，其浮動利率較之前的固定利率為低。同時亦透過內部資源全數償還7.63億港元的可換股債 券，利息支出於2012年應會減少。因利息支出減少及根據旗下物業的預計出租率及租金，冠君產業信託的收入及分派預期應可維持相對穩定。

我很同意該公司管理層對此基金來年的前景看法，我相信在派送方面，２０１２年會比２０１１年略為增加。

以現股價計，息率約為６厘半左右，所以預期未來的日子，此基金都會在這個水平徘徊。

如股價跌至近＄３，那麼息率就有７厘，是好值得作長期投資的價位，因為７厘股息是十分之有防守性。而且甲級寫字樓的租務前景，相信當金融海嘯產生的後遺症逐漸減退後可以回復看俏，實為不錯的入市機會。

反之，如果股價在此上升超過１成，那麼息率就不算得很吸引，除非當時大市要很牛，才會追這隻落後。

所以我相信這隻基金未來是走勢是與大市同步，股價不會突然［大躍進］，但以此基金作為收息及長線平穩增長之選，此基金則勝任有餘 。

YOKI WONG

組合加入陽光房產（４３５）

上星期五，再以平均＄２。５３買入陽光房產（４３５）。

現時組合持有：

富豪（１８８１）　約佔３６％，平均成本約＄１。７
陽光（０４３５）　約佔１９％，平均成本約＄２。５３
泓富（０８０８）　約佔１９％，平均成本約＄１。５
冠君（２７７８）　約佔１４％，平均成本約＄３。１
置富（０７７８）　約佔１２％，平均成本約＄３。５

其實在幾個月之前，市況還時很差的時候，我已研究一些進可攻退可守的投資產品，當中是有包括陽光房產（４３５）的，這隻基金相對是息率較高，但我當時是沒有買入，原因是因為該基金有一個不太明朗的因素，就是在今個財政年度大股東股息放棄優惠期已結束，不清楚對實質分派有多少影響，所以要睇定先。

最近陽光房產（４３５）公佈半年成績單：

《公司業績》陽光房產<00435.HK>中期可分派收入增15% 每基金派8.3仙

2012-02-14 16:57:43

陽光房地產基金<00435.HK>公布2011年止上半財年，營業額28.59億元，按年上升8.9%。可分派收入上升14.8%至 1.47億元；中期分派每基金單位8.3仙，減少2.4%，派息比率90.5%。撇除兩保薦人放棄分派下，分派實際按年增加13.7%。

2011年止，物業整體租用率由去年6月底98.9%降至97.3%，主要受到寫字樓租用率由98.8%跌至96.3%影響；零售物業組合持續大致全數租出，2011年止租用率99.3%。


投資ＲＥＩＴＳ是進可攻，退可守的策略。

守者，ＲＥＩＴＳ提供的分派不俗，現時組合內的基金，平均息率以現時的股價計是有六厘以上，而且資產值與股價有很大的折讓。而基金持有的資產值是十分之可信，因為是我們看得見，而且是計算得到出來，十分之透明。此外，這些基金不用太擔心企業上的管治，尤其是大股東出術，因為公司賺到的，一定要把絕大部份派出，而且也不擔心有心人把股價［向下炒］，因為［向下炒］是很難的，因為分派穩定，而且一定要派。假設有人［向下炒］，但炒到股息水平有８厘時，已經好難再炒下去，因為已有很多人買來收租。

攻者，現時的組合內的資產，實是全方位大包圍［自由行］的概念：

富豪（１８８１），就是在酒店這個層面上撈［表叔］銀兩，而陽光（４３５）旗下的上水廣場，冠君（２７７８）的朗豪坊，更是［表叔］［表姐］的血拚之地。而鐵路沿線的商場，很大機會都會遇上置富（０７７８）旗下的商場。真的是［十面埋伏］撈［表叔］的北水。

當然，這些ＲＥＩＴＳ並不是真正直接從［表叔］的銀包抽水，而是要透過收租間接［抽水］。不要看輕這些租金，現時大家到市面消費，有很高的百份比的消費金額，其實最終是去左業主個袋。

可是業主的風險是十分之少，他們的風險就是租客走租，同埋一些天災式的風險。而他們的回報是［食硬］，無論租客是賺或蝕，都有租收。而且我相信租金的回報（ＲＥＮＴ，Return for the landlord）是高過企業家的風險回報（ＰＲＯＦＩＴ，Return for the Entrepreneur) 。所以收租是最著數的一個。很多人租鋪做生意，其實都是同業主打工，我以前就是其中一個。


雖然組合的ＲＥＩＴＳ好像是大包圍，然而，很多 ［表叔］［表姐］血拚之地，如廣東道一帶，時代廣場，銅鑼灣，甚至二線的沙田市廣場，屯門市廣場，及港鐵沿線的商場。。。都不是以上的ＲＥＩＴＳ持有。

你可以買九倉（０００４），華置（０１２７），希慎（００１４），信和（００８３），新地（００１６），地鐵（００６６）。。。可是，你同時亦要投資埋這些公司的其他業務，而公司亦不一定會增加派息給你，而最後啲錢唔知去左邊收場。

很多一線鋪位，並沒有像以上的ＲＥＩＴＳ般［獨立］出來上市。因為大股東無必要分拆這些［寶藏］出來益大家。其實這些ＲＥＩＴＳ當年上市，各自背後有各自的原因，才誘使大股東想到這一條［橋］，把資產分拆出來上市。並不是當年大股東派街坊，實是［各取所需］之下才賣肉，背後原因，有時間再談。。。

YOKI WONG