2015年12月30日 星期三

期指結算隊兩野 大趨勢看利率?


美股隔晚大升近200點,港股並沒有很大受惠美股升勢,今早只是象徵性跟隨美股高開94點,但很快已升至全日最高位22114後就開始繼續糝落!美股急升,也可能是被大戶利用為借機減貨好時機!今日人民幣匯價持續下跌,離岸人民幣更曾跌至6.6水平,創超過4年半以來的新低!加上今天又是期指結算日,大戶以中資金融股等指數權重股為打手,恆指午後最多被隊到21868始見支持,整個下午在此水平拉鋸,最終恆指收報21882點,跌117,輕微跌穿10天及20天線,14天RSI見46,仍在中軸以下。國指則跌129點,報9659點。香港股市升市成交少,跌市成交多,今天埋單成交額449億元。

美國進入加息周期,而中國則進入減息周期。美國自07年利率見5.25%時開始減息,直至08年12月16日把利率減至0~0.25%見底,之後維持長達7年的超低息環境。同期間,美股於09年3月6日,最低見6469點見底持續回升,這6年半間杜指合共上升超過11000!股市可以參考杜指或標指,那麼樓市就可以參考 Case-Shiller 房價指數(附圖)!在這個長達7年的超低息環境下,頭3年成功緩和了美國樓市的跌勢,並進入調適休養時期,美國樓市要到12年才開始持續回升至今!



美國的超低息環境已做就了6年半美股的牛市及樓市的復甦。

以史為鑑,我們可以借美國的減息對股市及樓市的影響,而今次是美國調頭要加息了,中國輪到減息了。。。

結果會係點?




YOKI WONG



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2015年12月29日 星期二

深滬回升港跟隨 成交唔過四百億

昨日(28日)B股急瀉8%,惹來外資撤離中國疑雲!國家外管局昨晚即急忙澄清,指出明年起正式上線運行的個人外匯業務監測,並不涉及個人用匯政策調整,與國內資本市場波動無關。而事實上,最近幾個月B股明顯跑嬴不少市場(見附圖B股與標指比較),所以B股昨日急跌,也有一定程度是有大戶趁年尾獲利回套計計數先的影響。



消息經過一輪消化後,滬深股市今日反覆回升,並分別以近全日最高位收3563及12806。呀爺股市回升,做孫的港股當然要跟隨造好。大市今早輕微高開3點後,穩步上升,指數曾一度升104點,見22024全日高位,之後在22000點水平拉鋸,最終恆指全日升80點,收報21999點。國指則跌不足1點,收9788點。大市成交依然超靜,個個無心戀戰捱時間,全日只有378億元成交,少得可憐,為2012年9月以來最低水平。

美元升值,港元跟隨,人民幣眨值,會對香港有什麼衝激?

筆者相信首當其衝就是香港四大經濟支柱之一的旅遊及零售業!

香港的旅遊市場客源過其實是非常單一化。據業內人仕指出,內地游客佔訪港旅客總量的比例高達近8成。以2014年為例,香港共迎接6080萬人次的旅客,其中4720萬來自國內。而這些所謂內地遊客,絕大部份都只是來港[鳩污],人民幣眨值配以港元升值,香港的旅遊業變成亞洲區內最無競爭力的地方!港貨已沒有以前那麼便宜了,再加上深圳前海又攪左個港貨中心,12月7日開幕至今天29日,客流量已超過80萬人次,買港貨根本唔駛再山長水遠等過關,搶走不少香港本土不少零售生意!雖然深圳前海港貨中心入面,仍然是很多香港耳熟能詳的零售品牌進駐,可是筆者相信在前海的從業者,絕大都數都不是香港人!

去深圳前海港货中心or赴港购物 哪个更划算?

跟據政府統計局數字,截至10月止,香港零售業銷售額已經連續第8個月下跌,旅游發展局所提供的訪港人數方面,10月份訪港旅客約為507.35萬人次,也連續5個月環比減少!而從港交所等數據顯示,近期香港多家零售業上市公司發布的中期報告中,隨著香港經濟、旅游業發展的放緩及跨境電商的興起,傳統零售商營業收入和盈利都出現明顯下降!

旅遊及零售業的中期大趨勢將向淡,現已開始打擊香港的租務市場,跟據研究機構高力國際的分析銅鑼灣、尖沙咀、中環、旺角 4 個核心商業區20多條一線街道的租金發現,自03 年至巔峰期的 13 年年中,香港鋪租升價了 4 倍。





從13年年中開始,香港零售業增長已大幅下滑,在2015年更錄得12年以來沒有出現過的負增長。其中珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷售下滑幅度最大,2015年第一季銷售額同比下跌 17.2%。自由行推使香港店鋪的天價租金,而近期自由行人數和購買力出現調整後,許多租下旺鋪的大客戶再也抵抗不了天價租金的壓力。自 14年初起,旺鋪租金已開始緩慢下調,到了2015年降幅開始增大。

據《經濟日報》今年9月7日的報導,在曾經錄得世界最貴租金的銅鑼灣羅素街,至今已經有10間商鋪減租,幅度由21% 至 72%。例如鐘錶品牌 TAG Heuer 原本以 250萬出租的700多平方呎店鋪,租金降到了150萬,下降幅度達到四成。

那些年,由於人民幣長期保持單邊升值、香港堅持低稅自由港政策,並擁有完善的正品監察制度以及笑迎天下客的傳統商業理念,令旅游業及零售業成為東方之珠吸引全球各地游客的金漆招牌。

可是近年來,這些基本因素已開始轉變:

1。香港連續幾年在全球服務業微笑指數評比中排名落後

2。內地今年6月起試行下調部分日用品進口關稅並在多地創立自貿區等,令香港零售業的價格優勢不再

3。香港日益高漲的房價和租金更令業界不堪重負

香港共有46萬人,佔總勞動人口13%左右是從事旅遊及零售相關行業,行業困難隨時來個裁員潮!

零售商鋪租金趨降,直接引致其資產價值下降。

金融(股市),地產(樓市),旅遊零售都已出現向下拐點,各位巴打絲打真是要自求多福。。。




YOKI WONG


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2015年12月28日 星期一

大戶假期滑雪去 成交指數瀡滑梯



搵到食自然留到人,搵唔到米自然要走人!近牌難以搵到食的港股,自從大戶度左個絕世好橋名為散貨走人5部曲後,聖誕假期再做多個假象扮突破引下人入局,今日再返回真面目!

恆指今早象徵式輕微高開13點後,已是全日最高位,迅即轉燈。食飯後,內地股市下跌,尤以B股為甚,無自己方向的港股迅即即跟內地股市而跌幅擴大,最終以全日最低位收市。滬指大幅下挫逾2%,失守3600點,更創下一個月最大單日跌幅,B股指數更急瀉近8%,深滬兩市成交急增超過三成。在此影響下,恆生指數最多曾下跌257點,低見21880,再度收守22000大關!最終大市接近全日低位報收,以21919點吹雞完場,下跌218點,僅能收在20天線樓上。國指跌163點,報9789點。14天RSI回落至50中軸樓下,報47.78。大市水盡鵝飛,成交只有406億。股票經紀冇電話,得閒睇報紙都不是看財經版,而是看緊RECRUIT!

為何B股下跌?

首先要了解B股背後的金主是什麼:

B股的正式名稱是人民幣特種股票,它是以人民幣標明面值,以外幣認購和買賣,在境內上海證券交易所、深圳證券交易所上市交易的。故B股又稱境內上市外資股,是指在中國境內注冊的股份有限公司向境內外投資者發行並在中國境內證券交易所上市交易的股票。境內上市外資股采取記名股票形式,以人民幣標明面值,以外幣認購、買賣。

它的投資人限於:

(1)外國的自然人、法人和其他組織;

(2)中國台、港、澳地區的自然人、法人和其他組織;

(3)定居海外的中國公民;

(4)境內個人投資者;

(5)中國證監會規定的其他投資人。現階段B股的投資人,主要是上述幾類中的機構投資者。B股公司的注冊地和上市地都在境內。

B股不是實物股票,以無紙化電子記帳,實行T+3交易制度,有漲跌幅(10%)限制,參與投資者為香港、澳門、台灣地區居民和外國人,持有合法外匯存款的大陸居民也可投資。

B股急跌,即是說以上的B股的金主正在走佬,點解走佬?

可能是:

1。時至歲晚,收爐意慾強烈,有資金有很強烈的回籠需要。

2。人民幣貶值後遺症

8月11日中國央行意外宣布人民幣貶值後,人民幣貶值預期持續升溫,資本外流現象廣受關注。根據中國央行的數據顯示,2015年8月,銀行代客遠期售匯簽約額約為1-7月平均水平的3倍。

中國政府近期已出台多項政策干預資本外流:8月24日,公安部要求全國公安機關開展打擊「地下錢莊」集中統一行動;9月1日,中國央行頒布新規,將金融機構繳納的外匯風險準備金提高到20%;9月初,多間媒體報導稱,外管局下發特急文件,嚴控螞蟻搬家式購匯。路透社報導稱,外管局要求各家銀行嚴格篩查企業和個人的分拆交易,必要時拒絕購匯申請。

今年8月,中國外匯儲備減少939億美元,央行和金融機構外匯佔款分別下跌3184億人民幣和7238億人民幣,均為有記錄以來最大降幅。這些數據側面證實了央行拋售美元以支持人民幣匯率的猜測。而中國經濟增長放緩的長期趨勢,也強化了資本外流的壓力。

3。外滙局新規將實施

國家外匯管理局新聞發言人:近期監測發現,部分銀聯卡持卡人在境外存在頻繁、大額提現等异常情况,國外金融監管當局也有提醒。爲防範洗錢風險、維護中國持卡人形象,日前外匯局向中國銀聯股份有限公司發文,要求加强銀聯人民幣卡境外提現管理。

故國家外匯管理局最近已出了新規:自2016年1月1日起,中國境內銀聯人民幣卡每卡每年在境外累計取現不得超過等值10萬元人民幣;而在2015年10月1日至12月31日期間,這一限額為5萬元人民幣。

此前,銀聯卡境外取現只有單日不得超過1萬人民幣的限制,並未設每年額度。

4。B股早已邊緣化

隨著中國更加開放,又有滬港通,遲下再有深港通,B股已完成其歷史任務,B股已趨向邊緣化,一則再冇新水流入,塘水滾塘魚,再加不斷B轉A或H,使B股市場已日趨縮小。水少無魚,大戶早盟去意!

香港股市,無自己方向,只看A股及美股,未來大趨勢仍是這樣,人民幣越國際化,小心H股也會步B股後塵,港人相對國內人尚有什麼優勢?大家有數得計,未雨綢繆,方為上策,宜早部署!股市投資上,看官除對港股要有認識外,更需花多時間了解這兩個市場,方可提高勝算!


YOKI WONG



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2015年12月27日 星期日

近水樓臺要買深圳?


筆者今次的睇樓行動,實源於一個樓盤廣告,就是本港著名地產發展商港鐵(0066)在深圳在國內第一個發展項目,名為[天頌]!由於這個樓盤是地鐵物業上蓋物業,位於深圳龍華線的龍勝站,而龍勝站是不需要轉車,直達福田口岸,時間約為25分鐘,而且兩個站就是深圳北站,可連接高鐵,地理位置相當優越,筆者認為香港年青一代在香港買到樓的機會已很渺茫,最終都要面對現實,向周邊地區尋找生根機會,深圳近水樓台,或是香港年青一代尚可置業的地方,所以吸引到筆者注目,並想去實地一看。

巧合地大少同他的友人也收到邀請書去看[天頌],於是就夾埋一起去看。







客觀而論,這個樓盤,樓宇質素建屋叫中等,有幾個則都幾騎尼,而家看了國內近百樓盤後,港鐵的[天頌]實用性其實唔算高,房是比較少,當然以同一種面積戶形來比較。然而,[天頌]有香港人喜歡的會所,而筆者現時居住的屋苑是冇會所的,而且我居住的地方去福田口岸是好方便,而且有港鐵的招牌令我很有信心,所以吸引了我去買這個樓盤作自用,起初並沒有想到去炒的意圖,但也絕對相信這個樓盤一定會升值,因符合了香港人心目中買樓保值的第一個元素[鐵路],將來即使要賣出,應不愁買家,隨時下一手買家正是香港人。

筆者見此樓盤很有投資價值,用來自用也不錯,於是約埋了[八路長老]去考察一下。如果有心去買的,就要先付50000元人民幣誠意金去開張銀行卡,而這張銀行卡是會LOCK死直至到[天頌]開盤當日。結果,絕大多數[八路長老]都很有興趣,為了增加勝算,筆者已叫埋家人去開都張籌,以增加被抽到的機會。

當時,[天頌]的銷售估計會開30000一方,究竟合不合理,當然要貨比三家,於是筆者同大少行了行晒差不多深圳多條地鐵線沿線地鐵站的物業市場價格是多少。

首先要比較的當然是[天頌]對面的[和平里],[和平里]的質數是好普通,外牆只是髹油,新樓看已見有點殘舊,樓盤起得較密,同[天頌]比跟本是兩個唔同級數,又不是地鐵站上蓋,只是隔離最近樓盤,當時開盤已要30000多一方,我同大少再向其他龍華線各地鐵站的樓盤看,先後看過中海錦城,中航天逸,御龍華庭等周邊樓盤,全是30000幾一方,而且並不是地鐵站上蓋,而是落了地鐵後,尚要行5至15分鐘先到!我們又去到深圳控股(604)同深圳地鐵合作開發的塘朗城,質素尚好,但要開近40000一方,而且那個地鐵站塘朗站,同深圳北要兩個站,可是唔方便的地方就是要轉車,深圳的地鐵不同香港的地鐵轉車行那麼近,而是要行一大段路的,路程隨時都要行5至7分鐘先轉到線。

[天頌]位於龍華線的[龍勝站],再下一個站便是[龍華站],相比之下,[龍勝]是龍華新區的新開發區,而[龍華]則是傳統的老區,那個老區人口好多,在街上看可比美深圳的東門,但區實在很舊,那區是沒有什麼新樓盤的。在大陸,很多地方都有[舊城改做],就是先在舊區周邊開發一幅新的地塊發展,當新區開始成熟,就慢慢會將舊區推倒再重建。[龍華站]再下一個站就是[清湖],是另一個[龍華鎮]周邊開發的新區,相比之下當時[清湖]的開發程度比[龍勝]低,當時附近有一個新樓盤叫[幸福城],由地鐵站行出去這個小區,我唸都要行10分鐘左右,都要開30000幾!

在貨比三家之下,[天頌]如果開35000一方,肯定是超筍價,話晒都是港鐵物業,香港人來說,是信心保證,而且是真正的地鐵站上蓋物業。就是這個機緣巧合之下,筆者發覺深圳樓要來料了,點解?因我們看新盤,很多盤不但很多人看,開價亦見進取。我們當然會去看二手的,跟本是冇貨賣,有的只有一兩件貨,而這一兩件貨,真是買唔落手,樓層,樓向差不多是該屋苑或大廈的最差一個才有盤放出來。

筆者之後每個星期,都同大少逐個地鐵站看,價錢簡直是天價。今年4月初,筆者同大少先去特區中的特區前海考察,那處當然仍然是爛地一大片,車經過去看看後,先經過西鄉,驟眼看發展不錯,但沒有真正落車去看。之後去了一個叫海月的地鐵站附近看看,此區離深圳灣關口不遠,附近的樓盤的樓價差不多比香港過之而無不及,這個區泊的很多都是很名貴的房車,那邊的樓,差不多唔過千萬都5,6百萬人民幣。

今年5月1日假期當日,筆者同大少去到一個離前海不遠的地鐵站,叫做大新站(附圖),那區的樓,似足香港大嶼山梅窩嗰啲,個名叫前海花園的(見附圖),聽個名殺晒,入到去,當然得個名啦,這區什麼配套都冇,索價過40000一方,附近的有個叫椰風海岸(見附圖),價錢都要咁上下,商業配套乜都冇,叫做近前海,咁既價錢買這些,真係買唔落手囉!





椰風海岸







筆者也有同見聞者去深圳考察,大少同我喜歡看新發展區,因我們的投資思維不是看目前,而是看未來規劃及發展,買與不買的原則是看這個地區有冇得發展;而見聞者的口味是喜歡看舊區,因佢覺得有租金保證,而且隨時博拆,被政府收購有得賠。

今年5月中,見聞者同筆者先去了離福田口岸很近的水圍村,去到那個地區的中介,雖然很多都貼了樓盤的價錢,但是一問之下,這個價說已是上兩星期的,如果按而家的價,大概要再上調15%左右,仲要說是冇乜盤。由於見聞者不想第一次就投入咁多資金,而且見聞者認為細單位好放租,租金回報率高啲,所以見聞者主力看細樓盤。那段時間是深圳樓是剛起步階段,但很多樓盤早已封晒盤,真正放出來的,很多也要吊高來賣,而且常有業主反口反價,寧願賠訂情況,仲要真係唔衰嗰個盤,都唔會放出來賣。


見聞者同筆者找了很多間中介,結果都是一樣,就是冇乜盤。最後找到個水圍的叫什麼晨暉家園的小區,這個小區當然好殘舊,似足香港的30年有電梯的洋樓,下面正是[風雲],聽人說是舞廳來的,放售的樓盤細到發瘟,一望見晒,只有26方。中介下面貼的價是80萬人民幣(見附圖),但中介說價錢是上兩星期前未更新的,因深圳價跳得太快,而家的價是115萬!上兩星期才80萬,兩星期已115萬!



115萬,26方,一方已漲至44230,即要港紙4932蚊一呎,買間咁既野,真係買唔落手囉。當時見聞者想同筆者夾份,可能他想租比下面啲小姐。筆者不夾的原因是,一心想買[天頌],買了就冇QUOTA了,因當時香港人只可買一套,買了這間就唔買得[天頌]了。再者,這間[房]真是點睇都唔值這個價,太貴吧,咁既價錢,我不如買香港啦!點知再過兩星期去看看,最後這個盤都賣埋,成交價是135萬人民幣!

之後見聞者同筆者去了一個崗廈的地方,是深圳的舊城區,似香港的九龍城左右位置,又是等拆的地方,最啱見聞者口味。同水圍的一樣,又是冇盤的,當時去的樓盤叫彩天名苑,36方,索價1球人仔,即唔駛30000一方,有冇咁筍呀?當然又是假價來的,因又說是兩星期前的價,而家應要120樓上。見聞者同筆者走上去看,真係哽唔落,基本上是該棟大廈最低層的一間,下面正是大馬路,很多車非常嘈的。真是唔衰嗰間冇人放。而這間更是唯一的放盤,唔要就冇。

轉眼間,又到[天頌]開盤,奉經紀教路,已一早聯合八路長老到場。一到開售場地,場面虛陷,深圳餓房一族,瘋湧而至,迫爆場地,我們一行人等共九張飛,目不轉晴地看著攪珠結果,當時曾聽說有人在揀房處門口只要付20000蚊紅包,就有秘密通道入內,但當時唔知真假,所以冇理會。看著一個一個攪珠結果推層而出,越看越失望,九張籌無一抽被抽中,唯有熱淚盈眶離開會場。

上天很多事都是整定,如果當天抽中[天頌],當然很開心,因現時都漲到要近50000一方了,短短幾個月已升幾成。可是塞翁失馬,焉之非福,肯多事上天已有定數,如果有了[天頌],又何仲會有錢再買今天所買的?

待續。。。

YOKI WONG


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2015年12月25日 星期五

為何我國內買物業?



這個專欄的名稱叫做[大機遇],筆者用了[機遇]這個詞語,而不是用上[機會]一詞,這是因為筆者認為[機會]同[機遇]在程度上是有差別的!人的一生可能會碰上好幾個[機會],一個[機會]把握不到,可能之後仲會有下一個[機會]到來。可是,[機遇]就不同,人的一生中可能只會一兩個[機遇],如果[機遇]把握得到,好大可能是人生一項大轉折。[機會]不會日日來,[機遇]更是千載難逢,錯失了,不知何日君再來!

我指這個[機遇],就是投資國內的房地產,筆者自今年四月開始,已遍遊整個珠三角,基本上每星期都會揀一個地方去,我不是去旅遊,而是去考察!所以我去的地方,不是什麼旅遊景點,而是去看樓盤,這半年間,我看過的樓盤數量多不勝數。這半年間,先後去過的地方包括沿著深圳的地鐵站逐個去看,澳門,珠海,中山,南沙,江門,佛山,順德,廣州,和陽江,當中去了兩次大陸旅遊,一次去了行絲綢之路,一次去了安徽黃山市。

為什麼突然咁有興趣去大陸睇樓盤?

原因就是有錢身痕,因在四月前在股市賺了一點。如果冇錢係身,睇來做乜?老實吧!

點解唔繼續炒股?

最大原因是當時我已感覺到唔妥,因在股票上搵錢好似太容易,市面上多了很多人談論股票,無論在車上,食肆,都會聽見很多人在談論股票,而且見到很多有少少經驗的,就學人操盤,一些原本唔投資股票的,都走來問下有乜好買。。。

筆者由15歲已炒外幣,16歲開始留意股票,18歲真正落場,19歲用了政府的GRANT LOAN去炒股再借埋孖展,至今廿年有多,雖則不是小和尚一樣,由73年睇到而家,這廿年都經歷了很多大風浪!

好奇怪,無論你點叻去分析宏觀經濟,你是什麼高學歷,飽覽群經,學庫五車,都不能準確預計到股災將會發生,最準的,真是先前說的幾個市面現象,過往筆者經歷過幾個大小股災,先前市面都是有這個現象。當你發覺啲錢好易搵,唔想番工時,股災已走在眉睫!

因此,筆者當時已很警惕,但牛市最末段的,往往是最精彩的。煙花最盛放,就是去到最高位時,當時我正在計算幾時放煙花,我認為最好的出貨時機,正是借[深港通]這個消息出貨,食正這鋪,最高位才激流勇退,這才是真正最後大贏家。市旺時,很多識少少股票的已扮晒股神,在這群人中,最後有幾多人能夠走得甩今次股災?所以很多風光,都只是過眼雲煙了。

人總是貪心,我可能是最大貪的一個,已畢身經驗,就是想捕捉放煙花這一刻,所以即使已預計到可能有股災的來臨,仍重倉等待。當然,我也不會過份樂觀,早有準備跳車!

其實我自己真的很大膽,我看中一個機會來到,我可以傾力出擊。當然,事前功課已做了不少,而我是用了很高的孖展乘數去炒股,我玩的孖展槓桿,基本上是座底3倍。在今次的大牛市中,我已不斷減槓桿控制風險,當個個很高興時,我就會收起槓桿,當個個死下死下時,我就會拉大槓桿!

而且股票投資,銀碼去到1000萬左右,就開始有點出入困難!即使買的是交投最活躍的股份,如果你持有100萬左右貨值,你只是勉強即時走得甩,但好多股,跟本冇咁多買盤畀你即時掟貨走人。如用1000萬去分散落一些即時走得甩的股票,都要買十隻!其實投資組合持有太多股份,是好難管理及監察,最好控制在10隻之內,務求在組合內的股票,隻隻都是精英份子,好過大包圍。萬一要突然徹退時,我打幾隻已走得甩,大包圍隻隻買啲的,單是按制按咁多都走得慢過人。投資股票好多時都會有火警出現,所以投資股票一定要有走火警意識。

所以在這幾個月間,我不斷在減持手上的股票,將資金逐步投入了國內的樓市,這是我這幾個月投資買樓的第一個原因!

第二個原因是什麼?就是我覺得投資股票賺到的所謂錢,其實是好虛的數字,很多都只是帳面數,唔信在 Aastocks 睇下八,十年圖,又有幾多隻股票經過長時間證明,是持續上升的?來自股票的財富,隨時都是過眼雲煙,一時風光。股票投資,國內叫炒股,究竟最後有幾多人最後真正賺錢?很多人都是有一段時間帳面上賺到了錢,最後唔識走或唔捨得走,被綁住當自己冇蝕,啊Q精神,自己呃自己!我相信最後賺到錢的只有2成,有8成人到最後都是實質性輸錢的!而買樓賺錢的,我信起碼有8成人賺的,輸的是很少數!

大少曾拿了一個他幾年前租住的單位現時的樓價同當時已上市的中移動(941)比較,樓價已上升了幾倍,而中移動(941)的股價都基本上仍是原地踏步,而中移動在這幾年間,算是一隻不錯的股票吧,當然,如果當年的買中隻騰訊(700)當然是跑嬴層樓!

第三個原因,是我看到中國經濟差,中央政府一定要救市,而救市的其中一個手段,正是降息降準!降息降準,很多時在股市上的反應都是先升後回,因市場受一段提振之下,又會想到經濟差的一面,所以很多時,越救市,股市越跌!而降息降準對樓市的反應,是一定正面!

第四,是我認為中國政府跟本唔會比樓市冧。中國經濟有很多隱憂,單是為了保持GDP增長率,習李已頭痕,他們本應想催谷股市,製造財當效應,刺激消費,創造內需,而債務多的公司,又可在市旺的股票市場上集資,來個一石多鳥!可借,事與願違,股市人做牛最終攪唔起。靠出口,中國早已經濟結構性轉形中,而環球經濟麻麻,這方面的把控性好低。所以我相信大陸一定會有措施去刺激樓市,至少,都不會打擊樓市!

有人會擔心人民幣眨值的問題,我看這個問題是中性,因我去買樓,都有一套是可以供的,人民幣眨值,我就供少啲。而我亦不太認為人民幣有很大的眨值空間,原因是:

1。人民幣眨值,美帝允許嗎?這是涉及很複雜的政治問題!

2。人民幣最終目的要成為世界性的結算,儲備貨幣!試想,如果一個貨幣持續眨值,搵鬼去做儲備貨幣?

3。人民幣即使眨值,又有何用?幫助出口?當人民幣一眨值,我相信亞洲很多國家會即時跟住眨值,那麼有用嗎?

第五,中國近年的GDP都是7%,今年可能連7都保唔住!可是,在GDP只增長7%或更少的情況下,中國的貨幣供應M2的增長,是遠超GDP的增長,也即是說,錢是越來越多,人民幣也是印出來啊!所以可以好肯定,人民幣的購買力是會越多越低!

我知道有很多人都會以人民幣作定期去賺一點息差,同時間又可博下人民幣升值,可是人民幣的息率,仲低過通漲率。金錢的購買力是長期眨值,最保值的實物只終都是房產。

為何不投資香港樓?

原因是我認為香港樓在未來2年會下跌15%左右,原因有3個:

1。美國加息的預期,港元美元掛勾,香港將會跟美國加息

2。香港的一手樓宇供應,將會在這兩年間達到峰值

3。亞洲多個國家貨幣眨值,唯獨香港因同美元掛勾關係升值,香港相對變成競爭力最低的地區,匯價調節不到,資產價格就要下調。

香港這幾年好像沒有太大進步,反而這十幾廿年間,國內的發展正突非猛進,香港同國內的生活水平,收入水平,已經越拉越近,香港的優勢相對大陸,已越多越少。

香港有很多人說香港樓價很高,買不起!其實香港很多年青一代,跟本上,深圳,廣州早已買不起。國內人收入上升是大趨勢,過去幾年,國內人的收入提高了多少?樓價同當地人的收入,有很高的程度是正相關。以前香港人的收入相對國內是很優越,很多東西香港人都可以輕易買下!隨著國內人收入顯著提高,一件貨已多了好多人去爭了。

香港人尚有什麼優勢?其中一項是香港人平均比國內人仍然是相對有錢!

今天,我們勉強仍可以用資金優勢壓到國內不少人,買到國內最優質物業,再過幾年,只會越多越多人同你爭。。。國內土地的確有很多,可是有投資價值,核心地段的只佔當中比例很少,買了就買了,買了一個就少一個!

而家我們仍然有實力壓住人跑,機會仍在自己手上,再過幾年,這個機會已不是你了。

孫子曰:凡先處戰地而待敵者佚,後處戰地而趨戰者勞。故善戰者,致人而不致於人!

勝者,往往是能否早著先機!

中國地大物博,國內樓盤多的是,究竟點選擇?有什麼地段具投資價值,在操作上有什麼事情要注意?

下回再續。。。




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2015年12月24日 星期四

市靜沽貨冇對手 熊仔做聖誕大餐





今日為平安夜,聖誕節就快到,先預祝各位聖誕愉快!

港股今天照舊得半日市,基佬正在處置緊隻火雞,魚缸當然靜如止水,全日大市成交268億,不少股票經紀今早想索性提早放假,可惜公司唔批,對住部大利市機冇電話,唯有自己做自己生意,索性食自己。油價低位回升,但筆者仍然以反彈視之,不是轉勢!美股受惠下作出三連升,帶動大市今早高開167點,已接近全日高位位,市靜想沽貨也難找對手,不如劏多幾隻熊做聖誕大餐。未來將有長假期,很多炒家都不想持貨過長假,所以指數高開後慢慢放回,最終全日恆指升97點,收報22138點。國指則收9953點。

近日CEC國際控股(759)這間公司公佈中期業績,純利只有809萬元,按年大跌5成3。由於CEC國際控股(759)的主要業務就是經營阿信屋,所以不少投資界朋友都會借阿信屋份半年成績表來反映出香港零售業的慘況。由於生果日報向來都有報導關於阿信屋(759)點平,點樣挑戰超市霸權,所以就將林老闆塑做成一個正義形象,而其他超市又要被影射出來變成牛鬼蛇神一樣,來凸顯出阿信屋(759)的打救消費者的正義感!

這些報導是否植入式廣告,筆者就不得而知。但以筆者的角度看,各人處理自己盤生意的經營手法不同,阿信屋(759)是零售業的初進入市場者,面對市場上已有固定地盤的經營者,想搶他人生意,霸佔別人地盤,擴大其市場佔有率,初以價平取勝,實是一種營銷策略,何以被塑造成星斗市民的救世主一樣?

今次阿信屋(759)交出令投資者失望的業績,這個被捧成良心企業的公司,又對不對得起買其股票的投資者?假如阿信屋(759)成功搶灘成功,一些原有的經營者的市場被其侵佔,有些甚至執笠收場,這間店鋪的員工被解僱而失業,而這些被解僱的員工又可被塑造成弱勢社群,應得到社會的同情和幫助,那麼到時林老闆又會變成這些弱勢社群的懀子手?

現時很多人都認識到GNP的計法,簡單來說,GNP=C+I+G+(X—M)。GDP同GNP的計法差不多,在此不提兩者的分別,暫當GNP同GDP都是一樣,因這不是筆者主要想的談的範圍!以上計算GDP的方法,是名為 Expenditure Approach ,即是以這個地區的總支出去計算出這個地區的收入!

現時很多挽救經濟的手段,都離不開這條公式,即例如政府用什麼方法去增加消費(Consumption ),增加投資(Investment ),增加政府開支(Government Expenditure),增加出口(Export )及減少入口(Import )。。。。等去撐經濟,所以這條功式,是最為被廣泛認識的。

然而,其實計算GDP還有 Income Approach 及 Value Added Approach!

今次筆者的主題是想講 Value Added Approach 去道出筆者想講的理論!

什麼是 Value Added Approach 呢?

就是社會在一件商品或服務由什麼都沒有,由 Come from land 開始,經過不同的生產者,而每一個生產者都付出了一定的努力,最終去到消費者身上被消費,都經過不同的增值環節,而每經過一個增值環節,都會不斷產生價值,而這些價值,就是GDP了!

以數字化說明,就以一件麵包為例:麵包的材料當然是麵粉,而麵粉的原材料自然是小麥,小麥的來源是什麼?就是土地,筆者將其簡化,所以很多肥料,農藥,除草剷等很多成本不說了!小麥原本來自土地,是農夫將小麥由0的價值轉化為小麥的價值,假設是$0。5,農夫的生產值就是$0。5了;而由小麥變成麵粉,當中涉及磨麵粉廠處理,由小麥變成麵粉後,假設市場價值是$2,那麼這$2的麵粉,由$0。5是農夫生產出來的價值,而$1。5就是磨麵粉廠產生的價值;由麵粉轉成麵包,要經過麵包店製造出來,假設麵包的市場價值就去到了$4吧,所以這個麵包的價值$4,就是由$0。5(農夫)+$1。5(麵粉廠)+$2(麵包店)合力創做出來的價值,這就是GDP了。

每件商品都有其個別的生產過程,當中都會涉及不同的增值環節,每一個環節都會為產品創造價值,而這些價值就是GDP!

現時很多地方的經濟唔好,自然是想到GDP增長不足或甚至倒退!

筆者認為GDP條數差,有一定的程度上是由於產生的GDP的不同環節中,很多環節都已被科技進步,技術進步,機械化,亙聯網所取締,這是第一個原因!以前要人手造,而家由機器造,又請少啲工人啦!以前要開鋪賣,而家上網放淘寶賣,唔駛開門市請銷售啦!其實在GDP的角度看,每個節省出來的成本,都是GDP的一部份。GDP的數字做細左,而人口又係差唔咁多,經濟自然差左。

另一方面,在不同環節的增值中,究竟增加多少才合理?這是用什麼釐定呢?

一包薯片,來貨價$3.5,如果市場賣到$5,那麼零售商在其環節就創做了$1.5GDP。如果最後那包薯片只能在市場賣到$4,那麼零售商在此環節就只可創做$0.5GDP了!現時資訊科技發達,大大增加了信息流通,資訊越透明,市場競爭更加激烈,各商家都不斷要減低成本,才可用優惠價格給消費者去維持產品競爭力!而減低成本的方法不外乎生產更加機械化,技術提升,生產流程簡化,提高產能等手段,而這些手段,正是在某一方面蠶食緊GDP,而廠家亙相提高產能,很多時最終引致產能過剩,最終要割價傾銷。

商品價格下跌,表面上,消費者得到更加價廉物美的商品;但另一邊看,消費者袋中的金錢又何來?

企業為了生產更加超值的商品,迫不得以更加機械化,生產流程更加簡化,說來說去,都是在縮減人手。這方面的改變都有勝敗兩方面:勝者一方就是懂得玩這場遊戲的,當中包括企業的老闆因其商品賣得好成本控制得好而賺多左,高技術人員及高級行政人員,因其幫公司慳到錢搵到錢而賺取高薪金!敗者一方,當然是這場遊戲的中被淘汰的一方,而往往就是低技術性人仕。

商討多年的《競爭條例》於12月14日生效,供應商指定售價將視作反競爭違法行為,商戶變相鬆綁從此可自由標價。表面上又是一條另消費者得益,能捍衛到消費者權益的良法!另一個角度看,就是惡化了市場上的競爭環境,價格沒有內定,自然價格趨向更具競爭性是必然大趨勢,而在這個法例生效後,又會有幾多店鋪做唔住而結業呢?

或許你很認同消費者買到越來越價廉物美的商品,也代表到現時仍然有很多人喜歡通縮。

美元強,大宗商品價格下跌,資訊科技發展,市場更加傾向完全競爭環境,再衍生出提升產能,技術提升,生產流程簡化林林總總手段,最終都是要產品價格下跌。看現時的大環境基本因素,大趨勢傾向通縮,這是環球經濟面對其中一個最大的風險。




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2015年12月23日 星期三

好友突破靠市靜 技術指標過三關



繼上日(22日)在超低成交下,最後5分鐘有神秘大盤掃上想偷雞後,今早有心人趁淡友未瞓醒之時展開閃電式偷襲,頭30分鐘,在成交配合下,一鼓作氣已將指數推升穿22000,淡友猶似如夢初醒,迅即回防。整個上午基本上都是在22000大關樓上打拉鋸戰。飯後,過一過飯氣,好友即再組織攻勢,於2點半左右將指數推至22103見全日最高位,之後力有不繼,輾轉回到至22000樓下,臨收市最後5分鐘,好友再度把指數掃高,最終以22040點收市。




有心人今個突擊,大市技術走勢將大為改善(詳見上圖):首先,指數升穿了20天線,已此線在12月初跌穿之後,從未試過升穿!第二,14天RSI已升回中軸以上,代表市況已進入強方,同樣自12月初跌穿之後,首次回升至中軸以上!第三,今天升穿了11月中及11月低形為的相底位,指數差不多在這兩個底位持續行了一個月,到今天才一次過收復!再者,繼上日MACD僅僅升穿EMA(9)後,今天更為明顯升穿!不足之處是,若以11月初的高位連成的阻力線看,現時尚未升穿這個阻力,而成交僅有500億,除昨天不足500億成交外,今天的成交也是近半年的低水平。現時大市技術走勢有轉好跡象,但只是初步有轉機的意圖,後市還需要多觀察,慎防技術走勢陷阱!

兩日前,美國國會通過了取消美國長達40年之久的石油出口限制方案後,對已低迷油價,再添一負面因素!美國加入成為石油出口國,好有機會取代沙特成為全球最大液體石油出口的國家!一個美元,一個軍事,一個科技,而家再加一個石油,美國玩起全世界,大把籌碼在手!

據OPEC數據暗示,目前每日原油供給過剩量超過200萬桶,此數尚未計算一但西方國家解除對伊朗的制裁後,伊朗原油湧入市場!在全球原油市場供過於求,再在加上美元強勢下,油價已跌至36美元一桶。高盛最近再為油價大撥冷水,重申預測油價下年跌至每桶20美元,而看期權交易最淡油價更睇到至15美元!

跟據美國智庫布魯金斯學會此前研究顯示,如果美國於15年解禁原油出口,到20年,美國的原油日產量將比不解禁時多130萬至290萬桶!

石油是現時很多商品的原材料,石油價格下跌,也預視未來通縮的風險正在升溫。

石油價格下跌,或許對中國最為有利,因中國本身就是一個缺乏石油的國家,大陸按理應會趁石油大減價,盡量囤積石油,在戰略性部署!而事實上,中國已是全世界石油進口的國家!

另一個受惠油價下跌的國家,也可能是美國!跟據今年8月,波士頓咨詢公布的報告顯示,全球出口量排名前25位的經濟體,以美國為100指數基準,中國的製造成本指數是96,中美製造成本差距大為縮小。如果考慮埋交易成本,中國製造業的綜合成本可能高於美國。所以,自2014年起,中國企業赴美投資快速升溫。據中國商務部統計,2015年1~11月,中國對美國直接投資創歷史新高,金額達71.87億美元,同比增長近5成半。其中製造業企業成為最受美國重視和歡迎的群體。

可是,石油價格下跌,對一些非常依靠出口石油為主要收入的國家,例如委內瑞拉,2014年就有96%的外匯收入來自石油。而委內瑞拉的外債總價值高達600億美元,油價下跌對這些高外債而又對石油出口依賴國家,做成近乎毀滅性打擊!俄羅斯則有25%GDP來自能源,佔其出口達70%,也佔其聯邦收入高達5成。。。

這類高度依靠石油出口的國家,油價下跌先會影響其國內的外匯儲備問題,再衍生出國內的財政問題,還款能力問題,進而再影響其社會的民生上的問題,處理不當,或可是一場動亂之遠因,或是未來將會出現的其中一隻黑天鵝!




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2015年12月22日 星期二

基佬聖誕開派對 大市靜如一潭水



恆指今早(22日)跟隨昨晚美股臨尾市收高影響,高開55點。及後內地股市出現回吐,無自己方向的港股唯有照跟,飯前跌至21750,見全日低位,比上日最低位21641高。午後大市整體上都是在21800點之間上下40點穿梭,成交淡靜,股票經紀叫苦連天。臨尾市5分鐘,有怪盤掃高,曾高見21870,迫近20天線,成為今天全日最高位,但相對對上連續三個交易日的高位:22005(17日),21956(18日)及21871(上日),仍維持一個低於一個格局,好友是否想臨尾市才博慒偷雞?可惜,升勢最後也只是曇花一現,最終以21830報收,全日上升38點。國指則跌15點,報9731。14天RSI回升至45,維持中軸以下水平,自12月跌穿50中軸線為始,至今仍未有收復!MACD在連續多日市況回穩下,略升穿EMA(9)!基佬放聖誕假去開派對下,全日成交低得可憐,500億不到,成交額只為482億元。

股市難玩,在此看官無一不知,最近彭博公佈其統計資料顯示,美銀美林之全球債市指數升1.3%,而追蹤全球股市表現的MSCI世界指數則下跌3.1%(包括再投資股息)。2014年全球債市總計上升7.8%,而環球股市升幅只為4.8%。跟據統計數字顯示,自01科技股泡沫爆破之後,債券市場未曾試過連續兩年跑贏股市!除非在2015年的餘下幾個交易日股市有戲劇性上升,否則將會在最近14年來,連續兩年債市跑贏股市。

美國在12月17日開始加息,美國10年期國債當日報125.7美元,之後持續上升至現時約126.5水平。看官要知道這些參與債市並非一般散戶,他們的投資取向對環球資金流動有舉足輕重的影響,在宏觀經濟不佳下,大戶一心想RISK OFF,債市或成為資金避風港。

在股市下跌,美元加息將會帶動香港也進入加息周期下,香港樓價已開始由高位回落!香港樓市指標之一,中原城市指數報137.3比上周下跌0.67%,比上月更下跌了2.71%,跌幅尤以港島區為甚。未來幾年,香港一手樓市供應將會為最近幾年的高位,發展商推出的單位越開越細,當時趁美國未加息而香港仍是低息環境下,再拖長還款年期作招徠,吸引市場上原本跟本無力置業的人上車,務求在食盡市場最後一點購買力。

筆者過往曾寫過幾篇文章談論樓市,都是看好。至今宏觀條件已變,筆者預期香港樓市將會有15%左右的跌幅,歷時2至3年完成下行周期,原因是香港樓市始終都有很強的剛性需求所支持,而樓市供應在2至3年後,又會由高位回落到低位,適逢當時美息亦行到加息周期末段,港樓或會出現未來N咁多年的最低位,那時或是趁低吸納港樓好時機。

筆者近半年棄股轉投資中山等地樓市,2至3年後房產證應已到手,被綁的資金將會在此時鬆綁,再配合當時深中通道已開始動工!最近幾個月中山樓市庫存已由過往維持7萬跌至現時5萬,實際核心地段跟本己無地可言,新供應的新增庫存,已離中心城區越來越遠,若中山庫存見3字或樓下,也可以說中山已近冇盤可售了,因為剩下來的賣剩蔗,跟本是好難出手的所謂庫存。惜逢2至3年後,香港樓市卻在低谷,高柳夾堤,土膏微潤,一望空闊,若脫籠之鵠。




YOKI WONG






以上文章已於2015年12月23日於[大方向]發表

2015年12月21日 星期一

美股大瀉港企穩 全靠A股撐得住



上周五(18日)美股呈急跌,亞洲開市日本隨即低開過140點之後持續下跌,到香港開市前,更大跌近300點,在美股大跌加上日本有市可跟下,筆者原本打算港股一開市就加PUT,可是港股今早(21日)一開市只是低開了114點,肯定比不少人預期為好,無理由咁筍畀個靚位你一開波開PUT,所以筆者懷疑大戶今天唔似想做落,所以筆者臨陣打消這個開PUT念頭,改為先觀其行,再定行事。

大市開市後未幾,內地股市已掉頭上升,大市真的不敢開太低,春江水暖鴨先知?恆指迅速跟升,並於10點40分鐘左右升至21871見全日最高位!此位正是昨天附圖中的下降通道頂部的位置,而今天這個高位,比上一個交易日(18日)的高位21956,也比再前一個交易日(17日)的高位22005,高位都是一個比一個低,顯示出市況仍未擺脫下降通道,而且3個高位無一個高過當時的20天線!

食午飯後,指數持續好淡爭持,上唔到本應要隊番落去,但也隊唔到好多,最低見21641,輕微跌穿10天線,整個下午都是波幅很少,好淡相方亙相拉鋸,最終大市升36點,以21791點報收,升市功臣全靠中資金融股。14天RSI報44,仍處於中軸以下,代表大市未進入強勢,MACD上升,有意圖想升穿EMA(9),但也可能是大戶製造出來的假像。國指今天跑贏大市,全日共升112,報9746,大市成交越來越少,只有598億,連600億都唔到。

上回談到美國加息,在理論上對市場資產價格的影響。今回再續!

2007年,美國爆出次按危機,投資者對次級抵押證券的價值失去信心,引發流動性危機。當時,多國中央銀行先後多次向金融市場注入巨額資金,但最終也無法阻止這場金融危機的爆發。事件發展到2008年9月,這場金融危機開始失控,多間大型的金融機構如雷曼兄弟等倒閉或被政府接管。

美股由當時07年11月曾高見超過14000點,持續下跌至2008年底低過8000點,跌幅近半!而這場金融海嘯,迫使時任美國聯儲局主席柏南克以量化寬鬆(QE)手段應付,聯邦基金利率自08年12月16日起,一直維持在0.25%水平。

美國曾前後實施三次QE,中央銀行利用憑空創造出來的錢在公開市場購買回國家債券、借錢給接受存款機構、從銀行購買資產等。這些都會引起政府債券收益率的下降和銀行同業拆借利率的降低,銀行從而坐擁大量只能賺取極低利息的資產,央行借此迫使銀行去增加貸款以賺取回報,以紓緩市場的資金壓力。這個大印銀紙方案最最終於2014年10月結束,在這段期間,央行體系合共創造了近4萬億美元,美聯儲的資產負債表由06年底9037億美元到2014年底4.5萬億美元!銀行再可以透過存款倍數效應(Deposit Multiplication)通過借貸,再創造出更多的貨幣供應。而利率直到最近才正式上調,這意味著這場由08年開始放水,在2014年10月開始進行首步曲,而最近再以加息展開收水二步曲!

在這三次放水之中,從量化寬鬆的過程中,雖然這個QE的而且確可以解決當時最迫切資金流動性的問題,但卻埋下一輪金額危機的遠因。07,08年的次案危機,就是一場因過度信貸而產生的泡沫,這幾年的QE,印製出幾萬億美元的資金,就是要炮製出一個更大的泡沫,去冚熄先前的信貸泡沫!

零利率的情況下,大量增加了銀行的信貸增長,而這很大部份的資金,都是流入了基金或股票等回購上,這很大情度上助長了美國由08年至今長達7年的牛市,更把美股的股值推至現今歷史的高位!

好奇怪又好巧合地,通常每隔7年都有一件事件去製造出一個循環:

1966年:越戰爆發,反戰示威持續,美國股市崩盤,經濟陷入衰退

1973年:石油危機、第四次中東戰爭、再引發股災及經濟衰退

1980年:通貨膨脹、兩伊戰爭、“白銀星期四”、再引發股災及經濟衰退

1987年:“黑色星期一”全球股市陷入股災

1994年:債市崩盤、第一次車臣戰爭,道指進入熊市

2001年:科網股爆破後再有911事件觸發全球股市崩盤,引發經濟衰退

2008年:07年次案危機開始發酵,最終於08爆發,引致金融海嘯,美股崩盤,美國最終以QE救市告終。

美股自08年底開始到2015年已展了剛好7年的牛市,美國在這個時候開始從新進入加息周期,美元由弱轉強,引起全球資金大執位,08年開始由美國帶頭放水開始轉向收水,商品在美元轉強下進入熊市,商品價格下跌,加大全球經濟陷入通縮風險,一些以出口商品賺取外匯的國家會受商品價格下跌及其國貨幣匯價下跌而受兩面夾擊,如這些國家是外債多的話,這更是苦不堪言。美息上升帶動折現率上升,任何資產價格大趨勢向下,萬劍歸宗去美元,美股股值現也正處於歷史高位,是否真的有7年之養?



YOKI WONG



以上文章已於2015年12月22日於[大方向]發表




仍受制下降通道 後市未宜太樂觀

在美股回吐下,恆指周五一開市已低開215點,之後最低曾見過21625全日低位後開始逐步回升,可見市況見21600點附近略有支持,恆指中午曾一度回升高見21956全日高位,22000點關前有明顯阻力,而22000點左右是11月市營造的兩個雙底,而今已變成一個阻力,而且更是由10月中至今形成的下降通道頂部(見附圖),又是20天線左右位置,在沒有什麼特別大利好消息及大成交配合下,此位短期間並不易破!升不到又自然回落,指數向下再尋支持,整個下午市都是反覆下跌,最終收市跌116點,報21755點。現時大市走勢仍然受制於下降通道,形態仍然是將一浪低於一浪,如這個趨勢持續,大市將於1月左右再試20000點支持。MACD雖然曾有拗腰向上勢頭,但如果是市弱,仍然無力升穿EMA(9)的,所以不排除MACD迫近EMA(9)前再度受阻回落。RSI之前最高都是升回50附近已回落至43,超賣已改善但仍然顯示出弱勢未改!國指則跌32點,報9634。全日成交額748億,明顯多於早幾日,但要注意的是富時中國50指數及富時中國A50指數成份股變動於收市後生效,大市尾市最後10分鐘成交急增200億元,若扣除此項因素,成交只有500多億,可見市況依然淡靜。



上回說到美國加息有什麼影響,今日再續。

美國是現時軍事及經濟最強的國家,兩者都支撐了美元成為世界流通量最高及最廣泛成為各國儲備的貨幣。而美元一向被投資者當是世界上最低風險的投資,大學時金融科的教材會將美元說是0風險的資產。因此,持有美元收的利息,就是在0風險的投資下,你所獲得的回報!

風險越高,回報理應越大,即使市場仍未即時糾正錯誤,只要市場是資訊流通,沒有交易成本,沒有進入障礙及時間性限制等因素,市場基制是會糾正錯價。而最終回復到風險越高,回報自然越大的理性原則。現時美國加息,即0風險的資產回報上升,那麼基於經濟學上的均衡原則,一些風險較高的資產,其要求回報自然要有所上升。就以投資物業的回報為例,由於港元是跟美元掛勾,香港的息口最終是跟美元走,未有即時只是時差滯後的問題。現假設美元是在0息的環境下,在香港投資物業的回報是每年2.5%。當美元由0息加至0.5%時,投資香港物業回報理應要上升0.5%(暫以絕對數字計,不是以百份比計幅度),所以香港投資物業的回報市場將會調節到3%。而繼續保持2.5%差距,以反映投資香港物業相對持有美元儲蓄的風險值。投資物業的回報來源正是租金,若業主不能再向租客加租,那麼租金的回報已去到頂峰,處於一個不變值的狀態,只會令物業價格下跌來遷就達至3%要求回報率。所以理論上,當美元加息的時候(港息跟隨),而租金不能再向上調,物業價值將會下跌!

資產價格究竟是怎樣釐定呢?

以前聽過一些地產地理向租客說,由於業主買這個單位的價錢高,所以租要收貴些!以這個說法,好像是資產價格影響要求回報!

事實上,是本末倒置!

一件資產的價值,是將估算其可以產生的現金流,再用一個折現率,把將來的價值折合為現時的價值。折現率是指將未來有限期預期收益折算成現值的比率。簡單來說,折現率=無風險報酬率+風險報酬率。所以當美元加息,無風險報酬率的報酬率就會上升!至於風險報酬率方面,早前香港樓勢如破竹,但在美國加息再加上租金回報可能已到頂峰的情況下,風險正在上升,所以風險報酬率也應該上調!兩項主要因素,都會使折現率會上升。
折現率同資產的關係是反相關,即折現率越高,資產價格就會越低!

因美元是世界上公認的0風險資產,所以美元加息的情況下,基本上什麼資產價格都會下跌!

美元是世界最主要的大宗商品計價貨幣,大宗商品是什麼,正是世界所有商品的原材料!美息上升,美元強勢,所有原材少價格都要下調,所以環球通縮風險正在增加。

那麼,我投資一些減息中的貨幣咪得囉!

可是,減息中的貨幣都會匯價走弱,做成匯兌的風險!

正如前文所說,雖然加息今次只是很少幅度,但以史為鑑,當美國開始加息周期,隨時經歷9次長達3年的時間,所以溫水正在煮蛙!

有人說,加息反映經濟好!無可否認,經濟不好何以加息?問題是加息的是美國,不是全世界,而香港同美元掛勾,香港勢必跟隨,港元同美元掛勾,不等於香港經濟同美國經濟掛勾,香港的聯繫匯率,賺的是港元的穩定性,蝕的是香港失去了自我的貨幣匯率調節基制,去調節經濟。港元跟美元升值,港元變成整個亞洲區貨幣最沒有競爭力的貨幣,市場不能用匯率調節,就要用資產價格去調節,所以這是港元資產,尤其是物業的主要風險所在。


YOKI WONG


本文已於2015年12月20日於大方向發表

2015年12月18日 星期五

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美加息塵埃落定 資金流向定輸嬴

美國聯邦儲備委員會昨晚一如市場所料,終於宣布將聯邦基金利率上調25個基點到0.25%至0.5%的水平,這是06年6月以來美國首次加息,這標志著美國長達7年的零利率時代的落幕。除此之外,聯儲決定將準備金及超額準備金利率升至0.50%,貼現率也調升1/4點至1.00%。或許不明朗因素消除,加上聯儲局之後重申,貨幣政策立場依然是寬鬆,目的是促進勞動力市場進一步改善和使通脹率重返2%的水平。聯儲局預計聯邦基金利率僅能緩步提升,配合未來經濟的發展路徑,這個低利率可能仍然維持一段長時間。大概至2016年底,利率將逐步接近1.5%的水平,到17年底,將接近2.5%。而到18年末,利率的中位預期才增至3.25%,利率將回復正常水平。美股消息公佈當日近乎以全日最高點收市,而標普500指數大幅高收1.45%。

美國至今仍然是世界經濟及軍事上的一哥,兩大因素支持美國在全球成為政治上最具影響力的國家,而美元也順理成章成為世界最主要貨幣。在過去30年間,美國共經歷5輪加息周期:

1982年10月至1984年9月,聯邦基金利率從9.5%上調至11.5%
1988年 3月至1989年4月,基準利率從6.5%上調至9.75%
1994年 1月至1995年5月,基准利率從3%上調至6%
1999年 6月至2000年5月,基准利率從4.75%上調至6.5%
2004年 4月至2006年7月,基准利率從1%上調至5.25%

跟據以上5次加息周期中,加息周期一但開啟,往往表現為連續加息,在以上所說的5次加息周期中,平均每個周期都上調利率9次。所以這個宏觀經濟事件,將會影響未來環球投資環境的[大趨勢]!美息走向影響美元強弱,對世界資金流向有舉足輕重影響。美國昨晚最終加息,後市如何?

從史為鑑,美國首次加息前的一季度,美匯指數會較為強勢,這反映出市場已有加息預期,資金早已開始部署。而當真正加息前的一個月以及加息後一個月、一季度,美元多數走弱,這表示出美元強了一段時間後,加息臨近的時間,投資者對於美元會較為謹慎,而加息後,所有預期已變成事實,加息的炒作多自然停止,若果美元先前炒高了,市場會慢慢回順到市場應有的價格。

今次加息前三個月,美元走勢甚強,最主要的原因,當然是市場炒緊美聯儲加息。由於加息的影響已經在美元匯率中反映,所以真正宣佈加息後,美元的表現可能同以往幾次的加息後表現一樣,會有點走弱。
中線而言,筆者認為美元都是走強。原因是:

第一,經濟增長方面,美國同世界其它主要經濟體相比,如歐,中,日等是一枝獨秀。

第二,貨幣政策方面,這些國家經濟不好,自然要繼續推出量化寬鬆政策措施刺激經濟,短期內,筆者相信這些措施還會持續,世界上主要經濟體,相信只有美國才有加息的可能。眾多新興國家,紛紛想把其本國貨幣貶值去刺激出口,持續匯價下跌,這將導致資本從這些新興市場流走。

第三,債券收益影響資金流入。美國加息後,最先影響一定就是美國國債。美元走強,適逢利率上升,相對之下其他
國家貨幣走軟,利率趨降。在美債的收益上升的同時,其他國家債券的收益反而下降!這會令美國債券的需求量變大。環球大戶必須將他們的貨幣兌換成美元以買入美國債券,這些美元需求將推動美元更加強勢。

美元走強又有什麼影響?

首先,對於美國本土的星斗市民而言,美元走強,當然對他們出國旅游有利。可是,對於美國的出口商而言,就當然不是了,看現時美國的GDP結構,美國有13%的GDP是來自出口。世界上有眾多國家都不想自己貨幣強勢,當中包括出口佔GDP達23%的中國。中國自己一方面想人民幣相對穩定,因人民幣想成為世界各國主要儲備貨幣,這也是一個中國夢!雖然人民幣已被IMF接納,加入SDR,別國在比例上持有多少人民幣,當然會考慮這種貨幣的穩定性。亞洲其他小國,很多都非常依賴出口,經濟唔好下,人窮當然志短,所以欲求透過貨幣眨值以幫助出口,中國作為亞洲首要大國,人民幣帶頭眨值,只會推使其他亞洲貨幣作下一輪貨幣眨值潮,所以人民幣在這個客觀環境下,人民幣只會將會作適當眨值!人民幣最近幾年,都是釘住美元走,同美元保持一個相對穩定的匯價,人民幣在非官式的情況下,好像同美元掛鉤,這多年的時間,已引致外國(非美國)的買家進口中國商品的價格高企,如今耶媽終於宣布加息,如中國再釘住美元而走強,只會再打擊中國的出口,這誘使人民幣將會在適當貶值的一個動機!

美國軍事世界最強外,美元是美國的另一類武器!現時世界上很多金融合約,大宗商品諸如石油,貴金屬等都是以美元定價的。美元強勢即代表買家如持有美元下,就能以更少的美元買到更多商品。美元上升,變相價格下降,下些商品股,如埃克森美孚等,銷售收入應會受打擊。今年4月,中國已躍升成為全球最大石油買家!同時間,中國也是全球最大的大宗商品買家。廉價商品當然一方面有助中國經濟發展,但同時間也向中國輸入通縮的問題。而現時中國經濟並不很好,美元走強的情況下,對嘉能可(805)、必和必拓等大形大宗商品企業影響或會很大。所以嘉能可(805)這間公司若有什麼問題發生,對環球經濟及金融市場可能是一個災難。。。

待續!


YOKI WONG


以上文章已刊登於[大方向]