2016年7月14日 星期四

大寶藏:英脫歐殃及池魚 長建現吸納良機

英國國內就其歐盟成員地位去留問題已於今年6月23日舉行的公投,在市場絕大多數人賭英國將會留歐的情況下,爆出一個大冷門,在完全沒有準備下,金融市場出現恐慌性波動。

在此先不談脫歐後英國與歐盟之間衍生出來一連串問題,第一個未見官先打三百的,一定是英磅匯價。英磅由原先會留歐曾高見1英磅兌11。6港元,至公投結果是脫歐派勝出後,英磅匯價曾低見1英磅兌10港元,由最高跌至最低,差距達13。8%(圖一)。



在英國有龐大業務的企業相繼被市場恐慌性拋售,其中一隻是以2015年有過半收入(表一)來自英國的長江基建(1038)自然成為被洗倉對象。



長江基建(1038)由公投前股價高見74。05,跌至公投後最低見63。65,期間股價同英磅匯價一樣,喪插14%。

英國脫歐令環球市場波動,恆生指數由6月23日由20889,亦插至翌日最低19662,而見此低位後,恆生指數再未曾再見低過19662這個位,而到7月14日收市,恆生指數已收報21561。

環球股市轉強,並非因宏觀經濟轉好,而是英國公投讚成脫歐後,英磅及歐元兩大美元競爭對手轉弱,吸引了資金流向美元(圖二),引致美國加息周期預期將會大為推遲,甚至美國沒有加息的可能性,而英國脫歐的影響近期已在市場上淡化。


筆者認為現時是長線吸納長江基建(1038)的好時機,基於以下各點:

首先,是股價落後問題,長江基建(1038)同電能(0006)這兩隻基本上是難兄難弟的兩間公司,基於超人財技,很多時的投資都分開幾間公司去投資,而每間公司都唔會持有超過50%。而在英國的七個投資項目中,長建(1038)同電能(0006)共同有份的,已七有其四:





所以,如果英國的業務那麼差,那麼難兄難弟的電能實業(0006)理應也好不到去邊。然而,股價上,電能(0006)已追回不少失地,而長江基建(1038)好明顯是股價落後(圖三):



在這個宏觀大環境下,經濟未見有很大起色,各國仍然保持銀根超寬鬆,各國仍大印銀紙。經濟前景看不通的情況下,很多大戶都選擇RISK OFF,從資金走去黃金,白銀,日元,美元,美債,瑞郎,REITS,公用股等,就知市場口味是什麼。

在香港股市,REITS指屢創新高,公用股呈強,直至市場認為美國加息周期推遲甚至加息無望時,息口敏感股才發力追上,成為近期股市上升的火車頭。股票市場方面,市場資金正追逐一些派息穩定,業務穩定的公司股票,最好不太受經濟環境太大影響的公司。

本應長建(1038)這些股票好合這個市場口味,但英國單野,好明顯第一個感覺就會令這些人卻步,原因正正是之前所說,長建(1038)的超過一半收入,以2015年計是來自英國,而英磅的匯價是冇眼的人,也知道在英國脫歐的情況下英磅會下跌,這些是絕大多數人的第一個印象!

但我看,有很多資料可能是市場忽略左!

首先,股價方面,長建(1038)股價已跌了14%,基本上同英磅匯價跌幅一致,而長建(1038)的業務約一半是來自英國,而不是全部,此為其一!

其二,長江基建(1038)的業務是有利潤保證,是可跟通漲掛勾,英磅下跌會為英國引入輸入性通漲,長建(1038)部份收入會因通漲後加價已抵銷了匯價下跌的影響。

其三,市場忽略了長江基建(1038)那麼大形的公司,是有外匯風險管理,從以下在2015年年報可以找到以下內容:




正如大家投資其他地方的股票一樣,做開投資的,都會考慮到匯價波動的問題,大家買美股,可能同時間會借美元,買日股,同時間會借日元,買大陸樓,可能同時間會借人民幣,基本上這是一個好簡單的匯價風險管理,難道長江基建(1038)這些擁有咁多財務精英的公司,連這個問題都考慮不到嗎?

再翻查資料,在2015年的年報中,發現了長江基建(1038)應該做了一些外匯的衍生工具去對沖,由於英磅在最近幾年,都是有一個趨勢下跌,所以長建(1038)長期做了PUT英磅的外匯合約:




基本上,從這個表中,可了解長建(1038)有什麼地方有業務,都會做個貨幣衍生工具去對沖番那個地區貨幣或有下跌的風險。

長建(1038)的業務是環球性的公用股,所以經濟好與壞,對比市場上絕大部份的股票來說,相關性是相當之低。而從圖表上看,這波下跌是因英磅下跌而來,所以我絕對相信長建(1038)將會出現轉向性走勢,這是基於:

1。長建(1038)股價已充份甚至過份反映了英磅下跌的影響,好大機會,長建(1038)是在市場上恐慌下出現了超跌的現象。

2。市場忽略了長建(1038)有為外匯風險做了對沖的因素。

3。英磅下跌,市場也是在冇心理準備下,英國爆冷開出脫勾結果,而觸發同一時間投資者爭相沽出英磅,當考慮到英國脫勾需要經過長時間談判,英磅在短線來說,也可能是超跌,所以英磅也有很大可能出現超跌現象,當市場知道英磅是超跌,市場會開始買入英磅,而改善錯價現象。當英磅回升,長建(1038)股價自然也應跟升。

4。英國政局變天,卡梅倫退任,有新鐵娘子之稱的文翠珊繼任,文翠珊在保守黨內出名硬淨,本身是屬於留歐派,擅長談判,所以文翠珊一上任,英磅亦見底回升。

5。在現時經濟環境下,經濟差,引致各國要印銀紙,冇國家敢收銀根,經濟差下需求低,在狂印銀紙下都拉不起通漲,資金泛濫下做成利率低企,資金不敢走向實體經濟,而轉向資金避風塘,一些近乎冇回報但低風險的資金池,成為眾多資金停泊對象,絕大部份這些資金池,如股票上的REITS及一眾公用股,甚至而家炒到的息口敏感股,14天RSI已炒至過70樓上,資金正喝望找出一個較大的資金池停泊,長建(1038)股價正處於這個嚴重落後階段,正合這個市場需要。

6。從圖表上,長建正處於長期上升通道底部,14天RSI處於終極低位附近,而相比兄弟股6號仔來說是大落後,MACD正開始拗腰欲升穿EMA(9)發出買入訊號:





7。或許你覺得脫歐後的英國,經濟是否會轉差等。。。在英國上市股票中,同長建(1038)業務近似的有間只NATIONAL GRID,這間公司的股價在英國脫歐公投後,股價在英國大漲,而在美國上市的股價,亦見穩中有升:






長建(1038)這隻股票其實是好歸邊,銀碼大,一起手已1000股要6皮,唔係普通散戶買的,絕不是師奶為賺餐餸的買餸股。

超人旗艦起碼已揸7成半,股價下跌,最赤一定係小超,而上回同小超因同6號仔攪合拼單野的芬佬CAPITAL GROUP都揸左超過5%,只是在上一轉風頭火勢下要減持,可能那個CAPITAL GROUP都做左啲孖展,股價下跌佢都要焗打,而這些穩定形股票,其股東好多是買來長期收息的,炒友食價的唔多,所以這隻股街貨唔會好多,就是啲貨唔散唔係師奶貨先至可以長升長有。

現時長建(1038)股價$65。45,電能$72。4,以小超價,1股電能換1。066股長建(1038)計,現時長建(1038)相比電能(0006)低水左成3蚊。

小超上次單大刁失手,一定會捲土重來,上次班6號仔股東唸住小超志在必得,有點心雄,結果私有化失敗,股價打回原形,3家都輸!經過上次經驗,小超下次再推私有化,一定會易過上次,而如果長建(1038)仲要落後比6號仔,咁是否一股6號仔要換好多1038先至夠數?所以從這個私有化角度看,1038一定要貴過6號仔好多,先引到班6號仔股東同意私有化。

而家經濟唔好,最好就是低價收購,而6號仔大把茄薯,小超左唸右唸都想住那筆錢,所以再過幾個月,又夠一年可舊事從提,而家不是一個很好的部署點嗎?

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YOKI WONG 























2016年6月21日 星期二

中山那區最具潛質?~石岐篇


上回談到本人認為中山自2015年開始入運。

筆者相信風水,但至今仍未讀過任何風水命理班,沒有拜過任何風水大師為師。我說的命,我說的運,只是自己憑經驗及觀察而得來,什麼易,五行,道等,只是看過下皮毛,所以不要以為我是風水佬般用風水角度及專有名詞去分析問題。反而,最有興趣研究歷史的我,就喜以史為鑑,借古喻今去推算將來將會發生什麼事。

2015年至今大概一年多的時間,中山樓價已按不同地段而上升了大概3成至1倍多,或許你當初對一些投資中山的意見置若罔聞,或在當初在半信半疑的態度下決心不足,一而再,再而三,為自己找出不同的藉口,實質都是因為自己唔信,而最終錯失了2015年的入市黃金機會。但過左去就是過左去,最緊要是看未來。

很多香港人最初都覺得中山樓市不會升,為什麼?

我可以用幾點去解釋了他們的心態!

第一點,就是時機掌握不夠準確問題。

筆者相信有很多人早在幾年前已投資中山房地產,而在2015年先幾年,中山樓市基本上是一潭死水,如果不是一條深中通道,相信很多中山樓盤已是爛尾。中山樓幾年前真的很賤,但賤都可以持續很久的賤,對於這些早已入市,守了幾年仍不見樓市上升的投資者,你對他們好片面地說中山樓價將會升,他們十居其九都會向你大撥冷水。

他們會以他們的實際經驗去找出答案,但沒有細心了解到很多元素正在及已經改變。五行無常勝,四時無常位,日有短長,月有死生。正如同炒股票一樣,有人在這隻股票上賺了錢,而他卻要輸錢,他只會說這隻股票點差,而沒有檢討自己操作差劣的問題,甚至說別人介紹錯誤,害他輸錢等。大家同樣騎一匹馬,有騎師永遠騎極都輸,或有練馬師點操隻馬都係贏唔到,贏唔到自然很喜歡推卸責任,賴隻畜牲不是,隻馬不懂人話,啞仔食黃蓮,就咁被老屈。但當隻馬轉左倉,或轉左人騎,很多時都是判若兩駒,即時贏到開巷。這是由於前騎者不了解該駒的特性,或練者用錯方法去練的問題。早買了中山樓的,就等同騎馬發力過早的緣故,但這些投資者,很多時都不會覺得問題出於自己,而是賴左中山,因中山也是一個地方的名詞,本身不會說話,同隻馬一樣,他不會反駁話你自己騎得衰的問題!

第二點就是他們跟本沒有細心去了解及研究,沒有細心實地去考察,只是在報章看了一些發展商的售樓廣告,看了一些中介在香港攪的推介會等。之前說了中山的樓市升了3成至1倍不等,非常巧合地,升得最少的,正是在香港大賣廣告,在港推介的樓盤。其實,只要用下個腦,已知點解!比幾十蚊包埋來回船飛請埋你去,仲要包埋你一餐豐富午餐,那些成本何來?如果在本地咁好賣,點會隔住個珠江要來找你買?隻馬真係咁醒,搵個牌仔上去夠贏啦,仲駛乜搵到大師傅?有很多馬就是香港贏唔到,就在香港退役,實際賣左去澳洲等地。所以很多優質盤,跟本唔會越江越洋來賣,好野一早在當地大賣了,正路是你去求貨,而不是人地求你買。當這些不做功課的投資者買了隻次給馬入來的時候,問點解隻馬贏唔到,最多都係跑位置,而人地黃仔隻馬就連贏幾場,場場贏到玩敵姿態,當然啦,跟本大家兩匹馬都質素唔同。但啲揸左次級貨的,只會當大家的馬都是一樣,中山的!

如果看官認同了筆者對中山的看法,現時投資中山在長線來說,仍是一個相當不錯的入市機會,要在投資方面,第一批受惠的,當然是房地產相關的,之後再會帶動到其他產業。孫子曰: 凡先處戰地而待敵者佚,後處戰地而趨戰者勞。故善戰者,致人而不致於人。

中山市共分為6區18鎮,其中6個區:石岐區,東區,西區,南區,五桂山區,火距開發區,是屬於中心城區。18個鎮分別是古鎮鎮、小欖鎮、港口鎮(北區)、三角鎮、民眾鎮、南朗鎮、三鄉鎮、坦洲鎮、神湾鎮、板芙鎮、大涌鎮、沙溪鎮、横栏鎮、東鳳鎮、南頭鎮、阜沙鎮、黄圃鎮、東升鎮。中山分為那麼咁多城區鎮區,是否區區的投資價值都一樣?

。。。。。。


2016年6月17日 星期五

2015中山入運?

轉眼間,不經不覺已離開股市1年了。由高中開始研究股票,我好少手上沒有持有任何股票。跌市已一年,由兩萬六千幾點,跌到而家徘徊兩萬邊,拖拖下又一年,點解仲唔入番啲股票?因為我仍然看到宏觀經濟上有很大的隱憂,當然有人說,而家是牛一,股市是走在實體經濟之前,但我看,未似!而跌了6000多點後,整體港股的價位,仍然未能提供一個我認為好值博的位置,即使我明知有這個風險,都吸引到我入去博的問題。

如果看開我的博客文章,或多或少都了解到我的操作,不是低買高賣食下波幅咁小兒科,而是在低位不斷囤積,再在一個持續大升浪中,不斷利用升浪配合按值再不斷產生購買力去不斷加倉,直至等待這個項目到達一個終極顛峰位置,才一次過拋售獲利離場。這就八路兵法中的第九條[以戰起樓]


戰,第一個令人聯想就是有鬥爭的意思,在鬥爭取得勝利之前,很多時都會遇上很多不同的阻力,因成功路上一定會有很多敵對派系想拉回你下來,亦有可能是誘惑,而令你半途而廢,有些誘惑可是外來,亦可是發自內心的心魔,就是給予一些利益,令你停下來,不再繼續下去,最後達不到目標。西遊記的主角玄奘法師取西經,也要經九九八十一劫才最後成功,雖則是大話西遊,但其暗中說出了一條硬道理,要成功,就要堅持。以股票為例,在持貨的過程中,很多時都會遇到阻力位要攻破,亦會有敵對派系,如其他大戶會震你倉,迫你離場。誘惑,是一種甜頭,例如升了幾十個%,有很多人已很滿意了,但事後發現,這幾十個%,原來只是一個大升浪的前奏,就是貪了這個甜頭,最終因少失大,錯過了一隻又一隻的好馬,好股票,好對象!


戰,第二個意思,是持續的意思,是一個過程,中國8年抗戰中,也不是一開始就成功的,毛澤東有大作叫[論持久戰],就是將一個鬥爭過程,劃分為不同的階段,而每一個階段,都會帶出不同的特性,而不同的特性,要有不同的處理手法及應對技巧,所以在這個過程中,要分清楚現在是處於什麼階段之中,而要研究配合什麼措施及策略去應對。而在這個過程之中,很多元素都會產生變化,從而影響了強弱的變化,而最終會產生機會,有機會,自然在逆境之中有轉折機會,被動可以變化為主動,但當然也可以是相反。在過程中,我們就是要有觀察力去洞悉這些微妙的變化,而作出階段性的判斷,從而制定作戰方案。


戰,第三個意思,就是策略,就是用不同的操作,手段去壯大自己。共產黨就是在抗日戰爭之時,毛澤東的作戰方案是有所謂七二一方針,曾指出抗戰是中國共產黨發展之絕好良機,其策略:七分發展中共自身勢力,二分對付國民黨軍隊,一分抗日,以擴軍為主的戰略。沒有人有無限資金,戰的意思,就是以戰養戰,透過不同的方法,將自己的資本狀大。至於用什麼方式,就引伸到八路兵法第十條[借力打力],以別人之力,去建立自己根據地,被催毀敵人,逐一擊破反動勢力。此條,有機會再談。


以,在這處的意思,就是利用,所以[以戰],就是利用了鬥爭,時間,同策略去達到[起樓]的目的,樓者,基地是也,就是力量的中心。起樓先落樁,有樁才起柱,有柱再起樓,這就是我的整體部署方案,基本上是要一步一步加上去。


當進入樓的形態,就會衍生出一種[],不同的[]會因不同的環境而變化,而會成[變陣]。陣,可以是全攻形,也可以全守形,當然也是按劃分成可攻可守形,至於用什麼[陣],就要取決於當時形勢,自身環境及對手情況而改變。而陣式,又是另一個課題,可能要等到幾年後我本書出先又詳細講述。


至於用那隻股票起樓,在八路的聊天室,我們是叫[起柱],因[柱]是支撐整楝樓的力量,而層樓之後可以起到幾高,好在乎[柱]的力量。至於用什麼作[柱],過去8年,先後已中國南車(1766),REITS,再新能源股,中國燃氣(384),中國北車(6199)。。。作為衍生萬物的[柱],萬物本為一,獨木可成林,點解當時選這些股?


歸根究底,都是涉及我的投資是以大陸股為主,因我認為大陸是仍然在世界經濟發展最快的國家之一,而且離香港很近,不太有隔山買牛的感覺,資訊我們掌握比較多而引致分析起來,更有把握。而中國這個國家,你可以說是一個社會主義國家,雖然實質上是個資本主義國家又同時間打著共產主義的旗號。但無論是資本主義又好,社會主義又好,共產主義都好,都不是重點,重點是大陸是一個計劃經濟為主的國家。


計劃經濟(Planned Economy ) 顧名思義,就是整個經濟的規劃發展,是一個計劃制定下來,即有所謂什麼十二五,十三五等五年計劃,而這些所謂計劃,是要製定一個目標 ( Objectives ) 去實踐,而中國大陸之所以在近代史中,經濟發展有很大的[奇蹟],這是歸功於這些目標是可以動用整個國家的力量,去集中精力把這個事情做好。所以在投資的角度,只要你了解到這點,了解到國家將會傾全力去攪什麼,自然會預期到未來的一段日子,那個項目將會有[大躍進]之可能。只要這個項目年度增長百份之30,而這間公司由假設盈利增長到百份之30,而假設股價同時間又可以同步增長百份之30,配合到這年間股價不斷上升,而你又夠膽在這段時間不斷加倉,年尾埋單,一年整體資產值上升一倍以上絕不是夢,當然,這涉及你投資的股票,有幾大按值,可以將這個勝果放大。


剛才說過什麼中國南車(1766),REITS,再新能源股,中國燃氣(384),中國北車(6199)。。。等等,都是一隻或一批具有代表性股份,去演譯那個年代,這是八路兵法第8條[適時選吃]的意思!中國南車(1766)演譯了中國開始大舉進入高鐵年代,REITS演譯了當時整體市場不穩,人們追求自保,安份收高息的年代,中國燃氣(384)紀錄了當時中國開始大力發展天然氣的年代,中國北車(6199)紀錄了中國高鐵要合併走出去的故事。每支柱背後,都是一個故事的最佳演繹者。


為什麼我年年都命中?要點是你了解中國幾多?你對中國的歷史認識有多深?如果連對自己國家的歷史都不了解,你點可以了解及推算到執政者背後的思維理念是什麼?你國內的新聞都不看,你點了解到國情是什麼?你對環球局勢不了解,你點會推算到在這個環球局勢的轉變下,國家領導人有什麼措施去應對?


我每天都很喜歡看新聞,但通常我看的都不是本土新聞,我是看國際新聞先的,當然有人會說,咁遠地方發生既事,關你鬼事咩。。。


到了最近的2015,國家面對緊咩問題,需要用什麼招數去化解問題,最初本是以人造牛去化解國內種種問題,之前文章已說過,在此不再複述。然而最終這招攪唔成,所以本人預計到佢會用房地產去代替股市去撐起經濟及化解問題,在大機遇第一篇已說過,在此不再複述,點解估到?只要你了解到國情,了解到佢既經濟及產業結構,再配合環球局勢,就會知道大陸跟本冇第二隻棋行!


咁點解買中山樓?


睇番大機遇啦,又不想再講多一次。咁唔講又講咩?就是要作一個補充,補充什麼?


以上說了過去幾年,八路的起柱故事,作為柱的,有一點是非常重要,就是資產價格一定要在谷底。以上過去作柱的,大家可以翻查我的操作歷史,這些股票,我幾錢開始買的?中國南車(1766)當時5個幾左右買,而當時中國南車在5蚊左右已行了很久,在行了所謂很久的幾個月的時間,我是不斷加倉的,即使當時有人說,中國南車是中國爛車,我也好少理,佢說佢的,我做我的。REITS是幾錢買的?就以置富(778)為例,當時好似是3蚊左右,以息率計應有8至9厘的時間,中國燃氣(384)約5,6蚊開始買上,中國北車(6199)在IPO後幾個月唔行,再佢一行開始狠狠加倉。。。。


點解一定要揀低位?因為這涉及一個很大的風險管理問題,因之後會用按值將層樓起高,即涉及槓桿操作,而本人慣性的槓桿是開2至3倍,所以如果畀人推跌番落來,個殺傷力會好大,所以我第一批投入的資金,絕大部份都是很低位入的,之後層樓起得高唔高,穩唔穩陣,頂受到幾多次震倉,係好睇你個樁同個地基打得穩唔穩的問題。


點解仲唔入番股市?就是我發現資產價值未能反映晒潛在的危機,如果在這個時間開始起上去,是有個可能畀人殺番落去,而損失慘重。最近,當有市場利好消息,股市反而是大插,相反,市場有利淡消息,市反而向上夾,在很多人離場後的股市,究竟誰人仍然留在其中?這些人似乎可以很容易主牢緊升跌,大戶在股市上廝殺博奕,股市已是他們的戰場,作為散戶的,其實似在買百家樂,看邊家鬥嬴,所以對一般散戶來說,股市只是一個賭場矣。我最怕我入局時,佢地找到對手,先至車落來,咁就中伏了。


咁中山樓市有咩咁抵博?


只要看以下思維,就了解:


1。全世界最貴的樓價,香港正是非冠即亞


2。全中國最貴的樓價,是京,上,廣,深,而四者之中,深圳樓價最高


3。京,上,廣,深四個地方之中,人均GDP最高的是深圳,增長最快又是深圳,但偏偏深圳面積又是四者中最細,最需要地擴展的地方,正是深圳


4。全個珠三角樓價最低的地方,正是在中山


5。中山比全中國一般2,3線城市計,低了40%,以城市市中心比中山市中心樓價比


6。中山是全國攞晒乜獎乜獎的宜區城市


7。點解中山樓價低?主要是交通唔方便同唔夠人(睇番大機遇)


8。舊年入市時中山樓價低到3,4線城市,接近用來養豬的地方價格,同全國多個城市去比較,價位已跌無可跌。


9。交通唔方便,會因深中通道,深茂高鐵。。。等多項基建設施而變得方便


10。唔夠人氣,會因交通方便之後會變得多人


11。中山多地會隨著發展而變得冇地,中山主城區而家已冇地,新發展的地區已要到主城區周邊


12。冇人租?以前個個買得起,自然冇人要租,當有人買唔起時,就有人要租!


13。點解樓價會變到一般人買唔起?因為中山隔離就是香港同深圳,一個是全中國樓價最貴的城市,一個是全世界樓價最高的地方,而深中通道,就是將兩個天咁高樓價的地方,拉埋一個地底泥樓價的地方在一起。水向低流,深圳同香港兩大金主,有能買起中山!


14。中山冇二手市場?主城區冇地,一手供應欠奉,自然會有二手市場


15。中國樓市會爆?多篇講泡沫論的筆者都是源於深圳,他們在深圳角度看中國樓市,京,上,廣,深有泡沫,但不是整個中國樓市都有泡沫,上次中國樓市大到不能倒的文章已講過我的論點,在此不再複述。


16。以我推算,中山2015年已入運:


1840年,鴉片戰爭爆發,清廷戰敗。到1842年,香港最終割讓了給英國。維多利亞港的水深港闊,能配合到當時英國人對華[貿易]的需要,香港因而被英國相中。自始,香港成為了英國的殖民地,英國的法制被帶到香港,其後香港的自由港的定位,做就了今天世界都市的地位,至始改變了香港命運,發展至今。


1978年,鄧小平南亞之行後回國,在十一屆三中全會提出了「對內改革、對外開放」的戰略決策,最終由於深圳鄰近香港,深圳因而被相中,而成為了經濟特區。自始,深圳也改變了其命運,發展至今。


2015年,說了過十年的深中通道正式開始正式動工,港珠澳大橋又差不多完工階段,深茂高鐵,多條直通珠三角重要公路相繼接入中山,中山由原本交通不方便,變成去邊都咁方便,這就是一個很大的轉變,這是不是一個時間契機,改變了中山的命運?


按香港,深圳等的運數,2016年,只是中山轉大運的第一個年頭。。。。


兩個天咁高樓價的地方,一個地深咁低樓價的地方,用條深中通道拉埋一齊,隊多條深茂高鐵,再整幾條高速連接中山至整個珠三角,百川匯河,中山做埋粵東同粵西兩大經濟區來往要塞之地,對面正是特區中的特區前海,高低落差大,用來炒落後的水位有幾多?樓價在洼地,近乎冇得輸,值博率超高,點解唔攞來畀我起柱?


我由操作股票,至今天變成操作物業,背後理念,如出一徹,而差別在於,股票可以用很大槓桿,同埋可以超短線操作,而樓市涉及時間都要357年,而國內條例限制了香港澳門人買樓(因原則上只有一套按揭,而且按揭成數甚低),但又不限深圳人買樓(明顯大細超),所以不像股票一樣,很快可以用升值後加按的方法向上加倉,即變相比人收起左支槓桿。


投資物業,我喜歡選擇啲由咩都冇,爛地一片,看住他建設,成熟。入市時,我買入的樓價是爛地價,即使將來有咩宏觀經濟唔好,樓價下跌,由於買入時是一塊爛地,在變了成熟社區之後,好難想像會跌回到爛地一片時的價錢。當然,爛地很多,正如股票市場上股票也有很多,邊塊是爛地,邊塊是寶地,就是留給有眼光的人去發掘。識貨的,當然知道那些是人參,唔識貨的,就會人參當草根;識貨的,知道什麼是靈芝,唔識的,執到靈芝以為是草茹!


點知道邊幅地是爛地,邊幅地是寶地?


1。要了解政府規劃

2。要了解交通配套,水為財,無水不入財!
3。要識一點風水
4。要對城市發展的歷史了解,因一個地方的發展,很多時的路線同以前的發展路線一樣,很多時都是舊酒新瓶
5。要識跟叻人做野,看看叻人買緊咩
6。聽蠢人意見,同佢打對家

至於中山那個位置是寶地?


我的觀察,下回再談。。。



YOKI WONG @八路富豪大方向
















































2016年6月1日 星期三

中國樓市大不能倒 ?


中國開國初期,毛澤東認為人多好辦事,一個人有兩只手一張口,雙手創造的財富總比一張口吃的多,這樣每個人對整個社會的經濟發展必然可以做出貢獻,人多不是壞事。然而,在1949年至1978年,中國的經濟卻是以重工業為主,而重工業的特性,就是資本密集,而不是勞工密集,這個以重工業為主的產業結構,對創造就業機會的能力不高,最後出現一件工作,兩三個人做,大量年青人要上山下鄉,可見當時人多其實並不是一件好事。這個人口政策,使中國多了幾億人口,之後怎樣解決這些人的就業問題?

在二次世界大戰完結後,亞洲出現了幾個明顯復甦得較快的地區,而這些地區,都有一個共通點,就是人口密度相對偏高,諸如日本,韓國,台灣,香港,新加坡等。這些地區都不是有很多天然資源,人口密集就是其主要優勢,輕工業為主的產業結構做就了它們,成為二戰之後,復甦得最快的國家或地區。

毛澤東死後,文化大革命在四人幫被拿下入獄而落幕,鄧小平再度上台執政。到了1978年,當時74歲的鄧小平頻頻出訪,就在這年的南亞之行,最後一站來到新加坡,對該國的經濟發展體會甚深。

回國後,在中共召開第十一屆三中全會,鄧小平提出「對內改革、對外開放」的戰略決策,是為中國成立以來第一個對外開放的基本國策,中國開始借鏡其他發展及復甦較快的國家或地區,利用外資,發揮本身人口多的優勢,大力發展輕工業,中國在這個時期,由主力重工業轉形至輕工業,這是自新中國開國以來,第一次產業大轉形。從此中國大陸也扭轉了自1949年後逐漸對外封閉的情況,使中國經濟進入了高速發展時期。

而之後的一年,新加坡更被世界銀行的發展報告中列入為新興工業國家。就是這一個南亞之行機遇,才會有深圳經濟特區這回事。

中國輕工業的產品,被出口到全世界,雖然多數只是一些低端產品,但也足足成了中國高速經濟增長的火車頭足足30年。隨著國內土地成本及工資上升,國民更著眼發展工業下衍生出的環境污染等問題,而一些周邊相對落後的國家,在黔驢技窮之下,也只可再複製先前發展較好的國家或地區的模式,用鬥平鬥賤的方法去發展其輕工業出口,對以往靠平取勝的中國的產品,做成很大的競爭;而國內消費市場環境已由產品稀缺變得充裕,國外市場又因國際金融危機下,導致全球經濟需求不足,中國的工業的對內及對外的市場都面對很大困難,再難以支撐整個中國的經濟,所以中國在輕工業的再次產業升級轉形之外,也更需要發展另一些經濟支柱,去養起這頭家!

中國近年都有大概750萬的大學生湧入就業市場,要解決這批人的就業問題,是歷屆政府主要解決的民生問題,因這牽涉到就業率,這直接影響到社會穩定問題。人有了富足生活,對將來有希望,就不會有太多時間想去唸政治體制上的問題,從而影響到統治上的問題。中國曾先後用了很多方式去推動經濟增長,只有GDP保持某個數字的增長,才可以大概計算到將會產生到多少職位去滿足就業市場的需求。

大攪基建,中國已攪了十多廿年吧,由早期的公路,到現時的高鐵,由燃煤發電廠,到現時的核電廠,再新能源。長江三峽大霸工程已完成,最近開始唸到要攪海棉城市。很多好投資的基建項目,早已興建了,起完港珠澳大橋,又到深中通道,攪完深中通道呢?到時又想攪條伶汀洋大橋,不停唸乜攪作,已唸到頭痕,又要計回報率,又要計算實質經濟效益,好路數的,一早就起左,所以大陸的基建高投資期,應已過去,未來日子,基建也會擔任支撐經濟的其中一條支柱,但仍未獨夠力撐起中國龐大的GDP增長需要。

什麼家電下鄉,汽車優惠政策去刺激內需,早幾年已實施推行過,尚有幾多市場產品需要國家補貼去創造需求,唔通年年都家電下鄉,汽車優惠嗎?而且這些政策,都是老鼠尾生瘡,涉及金額相當有限,只可作輔助政策角式去看,難成推動經濟增長或支撐經濟的主力。

早於一年前,大陸又度左條絕世好橋,就是在股市上泡制一隻人工牛,來個一石多鳥!曾狂言四千點只是一個起步點,當時追隨者眾,最終的目的,就是引誘人民一齊出來炒股救國,可謂繼全民大煉鋼,全民除三害之後,另一次全民活動!人工牛,最少可射四鳥:一鳥者,可因股市上升創做財富效應,人民可供支配的收入上升,從而帶動消費。二鳥者,可預早為一些財政有問題的企業,借股市市旺在市場上集資,安然渡過中央預視的經濟危機。三鳥者,一些央企可作市場上上市,美其名是受市場監管更有效率,實際上是趁市旺在市場上出貨,四鳥者,可以引國外大鱷借炒國內A股入局,入局後會否關門打狗,這也是後話。

可是,這個如意算盤最終都打唔響,中國今年的經濟增長目標6。5%至7%,靠什麼達到?

這個重任就臨危受命,落在樓市身上!

國內面對緊的問題不少,單是老生常談的,已包括(1)原材料企業產能過剩的問題,平價出口,又會被國際社會視為傾銷,縮減產能,又牽涉到就業問題。(2)就業市場不足的問題,(3)市場需求不足的問題,(4)地方債務問題,(5)地區發展面對的資金需求問題,(6)GDP增長的問題,(7)城市發展面對人口不足的問題,(8)一些地方樓市出現庫存過高的問題。

所以想一次過解決或紓緩以上日問題,就一定要有政策去支持樓市。

樓市,臨危受命,隨了肩負起以上經濟難題的主要解決方案外,還有一個重大的使命,就是擔任吸金大海棉的角式。

世界上主要有兩大政策去控制經濟,一者為財務政策(Fiscal Policy ) ,而另一者為貨幣政策(Monetary Policy )。政府可以透過以上兩種政策手段去調控經濟。

財務政策方面,簡單來說就是政府增大開支或及減少稅收,將銀彈直接掟出市場指定位置,而得到實體經濟上的預期效果!無論政府花錢多些或收錢少些,政府都是銀包少了錢!政府銀包唔夠錢點辦?當然就是問市場借錢!

以下的圖表,就是最近的各大國政府的負責相對當地的GDP數字:




財政政策背後都要有金主支持,不少國家已債台高築,寬鬆的財政政策尚可用幾耐?全世界都是先洗未來錢去支持現時經濟吧!

簡單說完財策政策,又說回貨幣政策!

貨幣政策就是透過增加貨幣供應去刺激經濟。而這一招已在這十幾年間,已被各國發揮到淋漓盡致,很多國家都已大攪量化寬鬆QE,但事到如今,貨幣供應的增加後對經濟的邊際效益,已見越來越低,即是說,銀紙印多了,但推動經濟增長的效益已越來越少。

美元是世界主要結算及流通貨幣,由於美元可在世界上流通,即使美國濫印銀紙,也不會滯留在美國造成美國通漲,因大宗商品仍以美元結算,而各國亦多以美元為儲備貨幣,美元可以向全世界輸出,從而稀釋了銀紙濫印下通漲的問題。

中國央行自1954年發行新貨幣,新人民至今,已經發行超過了120多萬億人民幣。若按匯率1民幣兌6.2美元折算,中國大陸已大概發行了20萬億美元。而美國呢?美國由1913年美聯儲成立到2013年這100年間,合共發行了大約10萬億美元。從此數字可知,若你說美帝濫印銀紙十分嚴重,其實中國印銀紙的情度同美國不遑多讓,甚至可以說是有過之而無不及。



人民幣是濫印的嗎?但細看又不是,中國自改革開放以後,吸引了大量外資,並且賺了不少外匯,而這些外匯,都是以美元為主,因美元為國際主要交易貨幣。在這個情況下,大量美元就是借此湧入了中國,但基於中國有外匯管制,美元不可以在中國流通,因此,中國央行必須印刷相應的人民幣去兌換這些美元,以人民幣形式留在中國本土上流通。外資在中國賺了錢之後,自然會拿走外匯而不是人民幣,而中國又會用賺到的外匯去買境外資源,能源,產品及技術等,那麼,印了出來的人民幣怎樣辦?最後,仍然在中國本土上流通。






可是,人民幣至今仍未國際化,人民幣不可以像美元一樣,可以輸出到全世界,而這些印多了的人民幣,至今仍是存在於中國境內。

由2008年至2012年的4年間,中國貨幣供應量已激增50萬億元,幾乎翻番。按一般正常情況,貨幣總量的擴張節奏應跟隨實體經濟同步變化,M2與GDP之比,大概維持在1.5倍的水平,在2012年時,75萬億的貨幣總量就完全足夠,但當年中國的貨幣總量已足足高出22萬億。

到了2015年年末,我掌握的數字是什麼?中國的M2/GDP已達到2.0575創下歷史高位。而這個比率,已持續多年上升,也意味著,透過貨幣供應增加去拉動GDP,效益也越來越少:




印銀紙的第一個後遺症,就是貨幣變相眨值,如果不做成貨幣眨值的趨勢,就迫不到人民去消費,這個情況好像服用抗生素一樣,要每次越服越多,才可打勝仗。貨幣供應增加,目的當然是想建立一個類似懲罰的機制,如果閣下儲錢不消費,你的貨幣購買力會日漸被通漲所蠶食。但現時這個方法的效益也越見越低,即是說要大印銀紙才可帶動一點經濟增長,但亦會引來一個副作用,就是高通漲。

樓市,就是擔當了一個吸金池,好像海棉一樣,將這些多了的資金吸走作儲存。

如果沒有樓市,那些資金不知道會去到那兒?去炒股票嗎?A股扣起幾隻大藍籌的特低股值後,其他很多企業的股價以市盈率或市漲率計都已是天價。流出中國可以嗎?很多人都想啊,即使日日口裡都說自己很愛國的,但個心卻是很想去出國,外國月光份外圓吧!中央政府當然唔會唔知,想借買保險形式搬錢?早前已堵塞埋這個漏洞。。。有些地方,也可以作資金池去吸金,但氹仔咁既規模,點夠裝?樓市,規模就夠大了。

現時樓市上升,很大程度上不是由剛性需求帶動,而是因為貨幣眨值,而帶動。中國有很多有錢的,都有一套以上的房子,唔通他們沒有屋住嗎?當然,仍然是有很多人沒有自己的房子,所以房子才有價值,當人人都話有的時候,房子就會變得冇乜價值了。

樓市有沒有剛性需求,應從租金方面觀之!買了房子,不一定會是住屋的需求,可以是投資保值的需求。而租了的房子,就肯定是因為有住屋需要的實質性需求。

中國的房子,租金回報都很低,通常都不過兩厘,這代表了什麼?

1。市場錢太多,資金冇出路!
2。人民信磚頭,唔信銀紙,股票更加唔多信,除了賭徒
3。對未來前景的樂觀期望,因大陸每年都工資都大概上升近10%,租金也按情況追貼工資增幅,樓價預視了其加租,提高回報率的能力。

中國可以讓樓市倒下了嗎?

我的見解是[已大到不能倒的地步],因牽涉範圍及影響太大,輸唔起!

現時大陸為了多種原因,包括拯救放緩的經濟,都大力支持樓市,中央政府自去年起,已推出一系列寬鬆措施,當中包括減息、調低存款準備金率和降低第二套房的首付成數。目前為止,國內人仕首套買房的首付成數只是兩成。

如果樓價下跌,假設兩成以上,損失第一當然是買了樓的市民,身家即時縮水,從而打擊消費意慾,此為其一。

其二,按揭成數那麼低,也代表樓市幕後推手是中央,目的是迫人民啲錢去樓市,而其中一個金主,就是銀行,背後,又即是共產黨。樓市下跌,可意味著銀行的抵押資產質素下降,潛在壞帳將會上升。內銀股之所以股值低,正正是市場意識到銀行的壞帳風險,將其價值,扣起一個風險值。如果樓市大幅下跌,本人相信,內銀一定會被市場大舉拋售,因投資者意識到,銀行將有更多壞帳。

其三,樓市跌,銀行及內房股一定第一批跌,之後水泥股,建材股,建築股,物業代理股,電力股,零售股,保險股,證券股。。。好似骨牌咁,一隻推一隻咁跌,因樓市帶動的產業鏈非常大,如果咁跌法,國內股市起碼要跌一半以上!唔好以為唔買大陸樓唔關你事,A股跌一半的話,你估恆指見幾多?12000都唔知有冇!恆指見12000,你估全世界股市唔會跌嗎?咪傻啦,肯定火燒連橫船!

其四,地方債呢?而家很多地方政府見樓市好,賣地自然好,可以冚下地方債條數,樓市唔好,賣地會賣得好嗎?地方債問題點解決?是否會惡化?樓市下跌又會督爆地方債問題。

其五,就業問題!只要唸下由你買層樓開始買至到你收樓住,當中涉及有幾多人搵緊你錢,如果冇人買樓,這幫人很多都要失業了,賣建材,傢俬,電器的鋪頭冇生意了,將會有更多吉鋪出現,租金開始下跌,做廠的,最後都因生意唔夠頂唔順,關門大吉。。。啲人冇野做,先會唸下搵番啲咩野做,搵唔到就開始有不滿情緒了。。。

其六,企業債券及理財產品上的問題!現時很多銀行都有一些唔知乜頭乜路的理財產品,當然都是要回報比市場利率高而作招徠。但這些理財產品,背後買了什麼,你又知得幾清楚?不排除很多都有一些高息企業債在入面,而銀行只是擔當中介的角式抽佣,背後要承受的潛在風險可能就是你所謂的高息回報作代價,上天冇自己跌下來的餡餅啊。內房很多都會發債券,這些債券是很高息的,原因是內銀是為國企服務,而不是為國內私人企業股務,否則何以那麼多企業唔問銀行借款,而要在市場畀咁高息借款?如果有企業,如內房企業因樓市下跌而最終產生有債務遺約問題,那麼你估這些債券市場,或者理財產品市場會點?第一個見到的,就是很多人在銀行門口拉旗仔!

以上內容,不要以為筆者危言聳聽,經濟是一環扣一環的,現時國內的以樓市作柱,沒有柱的樓會點?當以上這些問題,將會好似骨牌咁一隻推一隻,人民幣肯定眨值,利率向上調,樓價下跌蒸發中國人近幾十年所累積的財富,人民唔信樓之後,啲錢唔知開始流向邊度,高通漲,高失業,低經濟增長甚至經濟衰退將會相繼出現。。。最終結果,七國咁亂。。。輸唔起吧!

筆者在網上也看到不少中國樓市泡沫論,主要是警惕讀者,中國樓市是存在泡沫風險!

的而且確,從個別城市樓價及租金回報那麼低,也可了解到一些城市或已出現泡沫!

可是這些文章的論點,都有一些盲點:

絕大部份這些文章都能論證到中國樓市存在泡沫,但問題第一,如果刺破這個超巨大的泡沫,後果將會是怎樣?差不多這類文章都沒有說到!證明到有泡沫又如何?有何解決方法?這些文章沒有說到!有些更說要刺破,如剌破,問題就大了,見本人愚見。

問題二,就是我發覺這些文章的作者都應是住在深圳,飽受高樓價之苦,從文中談及那麼多深圳,再加一個我市,便猜測到!

然而,深圳樓市或多或少都一定泡沫,但這些文章忽略了一點,就是中國地大物博,中央政府可以不斷製造新的海棉去吸水,深圳海棉水過多,就在周邊製造另外幾個海棉去吸走深圳過多的水份,這個權宜之計,這些文章沒有想到!

最終解決方案,或就是將人民幣國際化,將過多的人民幣走出去,什麼亞投行,一路一帶,滬港通,深港通。。。就是將人民幣一步一步輸出國外。。。這是中央政府的宏見!可是這些文章看不到。。。。然而,人民幣國際化,一定影響美帝的核心利益,所以人民幣國際化的進程,一定相當艱鉅,一步一腳印,在人民幣未能國際化之前,小弟暫時看不到中央要刺破這個樓市泡沫的可能,所以未來幾年的大方向,仍然是一個又一個新的海棉將會製造出來吸走以往幾個過多水份的大海棉。。。。因此,一些城市就會升級為二線城市,背後動機是什麼。。。。?  



YOKI WONG @ 八路富豪大方向





















































2016年2月17日 星期三

八路富豪發財春茗

八路富豪發財春茗




羊年快過,猴年又快到!一年一度的八路富豪發財春茗又是時候接受報名啦!

無論昨年你是否能跟足呀蛇高位急流勇退,抑或已損手爛腳不知進退,新的一年又是從新部署,從新出發的時候。八路富豪今年邀請到《大方向》聯合主辦,務求令今年春茗更具資訊性及啟發性。而今年的春茗詳情如下:

日期:2016年3月6日(星期日晚)

時間:6:30PM—11:00PM


地點:九龍區地鐵沿線某酒樓


費用:



  • HK$1000/每位
  • 已安裝《大方向》並註冊作會員及已加入[八路富豪聊天室]優惠價HK$600/每位,頭4席報名(已滿)


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報名方法:



  • 已安裝大方向及八路聊天室的朋友,聊天室會有新QQ春茗群組,便知詳情
  • 其他朋友,透過Whatsapp : 61237213報名

申請加入[八路富豪聊天室]需要密碼:1038700


星級主講嘉賓:

YOKI WONG

著名投資博客,習慣被模仿,從未被超越,08年復出至今,連續7年,投資資產值每年平均增長2.5倍,即使在2011年99%投資者都在輸錢,也能以REITS逆市大賺!順景逆境都冇難度。今年戰績,高位初段已減槓桿,高位開始殺落果斷清倉,轉向中山樓市。20000點再將一部份資金博反彈,近反彈浪頂又再全清倉,高位出貨後恆指曾大幅下挫近8000點,期間6個月,中山樓市升幅超過3成。

主講內容:個市見底未?幾時可入市?如入市買什麼?371的故事

周公

愛睡但不是痴人說夢,尖子高材生上大學,現為資訊科技集團CEO,對美股,投資科技股甚有研究心德。

主講內容:股市賺錢基本法

一劍

政治系資優高材生,洞悉環球政治經濟時局,拆解人事來龍去脈,獨具慧眼,對石油,軍工股甚有研究。

主講內容:美國加息後的危與機

見聞者

從事地產界近廿年,人稱東九大地主,掌握樓市一手資訊,對樓市的觸覺極為敏銳,對樓市分析甚有研究,市場中人對樓價去向甚具前瞻性。

主講內容:幾時買樓好?

星級大會司儀:

資深演藝界:胡家大少

客席嘉賓:

中山市萬科銷售總監盤章怡小姐


客串內容:中山樓市答問大挑戰

其他精彩環節:



  • 嘉賓答問
  • 有獎遊戲
  • 抽  獎

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大方向

2016年2月1日

2016年2月13日 星期六

再創新低未止瀉 日元回軟頂兩野



猴年新春假期後開市進入第二個交易日,股市仍未止瀉,恆生指數連續第二日下挫,以18278點開市,再創52周新低,更是近三年半的低位,也是當天的全日低位。其後又有資金博下反彈,一輪急攻之下,指數迫近18500後又開始乏力,指數再次反覆回落至接近開市的位置,又見支持,買盤再次湧現,正午時略升超過早前高位,高見18482,是為全日最高位,再力有不繼,之後整個下午,格局都是反覆向下,接近全日最低位收市,收報18319,大跌226點,指數低於所有平均線,14天RSI見33.1,弱勢持續,見超賣。MACD持續下降,差點跌穿EMA(9),國指則跌152點,收報7505點。整體成交較前縮減,只有660億元。

資金避險,香港避風塘的公用股類呈強,大江又小塘,個個迫晒入去避風頭,股價暫時自然水漲船高。

環球資金避風塘,日元及黃金價雙雙再見高位。日本本身都是經濟都是麻麻,不要去下日本旅遊見到多人就以為經濟好!表面風光是也!日本最近公佈的經濟數據是上年12月8日的第三季度GDP,修正為增長1%,暫時躲過技術性衰退,但筆者相信決策者不會以此掉以輕心!日元由2012年1美元兌76日元,大幅眨值至最近1美元兌125日元,日本這個暫時躲過技術性衰退,筆者認為很大程度是歸功於弱日元。安倍三支箭(三本の矢)中,第一支正是大膽的金融政策,即包括改變日元高企,無限制的量化寬鬆措施,負銀行貼現,修改《日本銀行法》...日本仍然是要落重藥去撐住經濟,第一打手,當然是低日元,靠低匯價去幫助出口及旅遊業,高日元對日本經濟復甦(樂觀說法)或撐住唔衰退(合理想法)絕對不利,所以市場已有預期日本將快再有動作,如加大負利率力度去壓低日元,抑壓熱錢炒賣日元升值的意圖。日元如果再轉弱勢,將對股市有點止痛作用,所以不排除在未來幾天,或有借勢反彈行情。

執筆之時,金價見1239美元,油價WTI最新見29美元,即是一安士黃金兌42。7桶原油,最近的相對比率是一安士黃金兌44桶原油,是為紀錄新高水平,最近油價絕地反彈,才把這個比率回順至42。7現時的水平。石油(黑金)及黃金兩者同是商品中的龍頭,最大的不同之處是黑金的用途是非常廣泛,基本上世界很多商品的原料根本就是石油來的,黃金則基本上除了做下首飾之外,基本上是冇用處,不似白金白銀等都有很大的工業用途,但黃金就是世界公認的另類貨幣,世界的避險資產。

賺錢之神邱永漢的其中一個金句:人未覺,錢先知!

即是說,市場機制使得錢比我們更早知道世界局勢的發展,進而流向需要的地方。當黃金及黑金的相對價格擴闊,也是代表有醒目錢在避險(金價上升),環球經濟將會走差(油價下跌),而歷史數字也清楚告訴你,每次這個相兌價格到高位之時,往往就發生危機!當然,有危就有機,可是要切記,危字走在機字之前!

1986至1987石油危機:油金比率為26,油價每桶約14美元相對金價每盎斯約368美元

1993年拉丁美洲危機:油金比率為28,油價每桶約18美元相對金價每盎斯約400美元

1998年亞洲金融危機:油金比率為28,油價每桶約18美元相對金價每盎斯約400美元

2008年金融海嘯:油金比率為7,油價每桶約140美元相對金價每盎斯950美元

2011年歐債危機:油金比率為20,油價每桶約90美元相對金價每盎斯約1800美元




YOKI WONG


2015年2月13日@大方向

光大國際(257)深度下沉,殺機暗藏其中


前日上證大升2%,筆者趁高減磅,以36.99元沽出倉內1/8的平保A(601318)股份。本來排了另外1/8股份在37.45元準備沽出,可惜股價最高只達37.23元未能如願。筆者相信,參考滬股通淨流出數字,每次升3%或以上就分注沽出,反之亦然是目前炒賣平保A最安全又有保證的玩法。另外,昨日見中國支付通(08325)連衝兩日都未能上試2.18元,筆者遂以2.05元沽出1/3股份先行套利。

比較同類或同板塊相關系數高的股份走勢是筆者分析個股慣常的一個參考指標。筆者上星期開始留意光大國際(00257)的走勢,其股價表面受累北控水務(00371)的負面消息而反復下跌。比較兩者過往5年的圖表走勢,其相關系數極高(附圖1)。

再細看一下最近的數據,北控水務(00371)股價自12月16日起受追擊,配合天量沽空而大跌,當日股價下挫6.5%,及後反復下跌共12%至昨日仍未止瀉,惟跌幅稍稍收窄。

反觀光大國際(00257)於12月16日當天,股價只下跌3.77%,之後股價亦步亦趨,跟隨前者下跌,似乎是城門失火殃及池魚。惟到昨日其股價下跌勢頭比前者有過之而無不及,同期跌幅達12.5%,所有10/20/50/100/250天線全部跌破,相信股價好大機會下試8月24日創下的近期新低位9.135元。筆者猜測該板塊或有更多不利消息隱藏其中,隨時發放。

巧合地,花旗昨日發表報告將光大國際(00257) 2015至2017年純利預期下調6%至14%,目標價由12.9元下調至9元,評級由「買入」降至「沽售」。預期下調主要反映垃圾發電項目的環評要求收緊,令建設延期,料公司2015年盈利將較市場預期低10%。該行又認為,公司現價反映19.5倍2016年預期市盈率,對比2015至2017年的每股盈利複合增長為15%,估值昂貴。難怪股價12月初至今跌幅如此巨大!

筆者曾經於10月份買入此股,至12月初見走勢轉差,遂以12元以上清貨,當時亦有通報【大方向】各讀者。近日,筆者亦曾幾次在《大討論》一欄提及此股走勢轉差,祝願有貨的朋友能夠及時走避。

當然,若閣下現在仍持有該股,對公司的業務與前景信心十足,而你又相信公司管理層過往誠信如一的話,那麼就應另作別論,因為有時大行出負面報告可能就是製造低位收集機會,筆者最近就受到教訓了。十月份買入的興業太陽能(00750)本來都符合條件,後來因美林出報告唱衰導致股價下挫,而個人難忍其股價大幅下跌而於5元左右忍痛沽出,錯失自低位反彈18%的機會。

不過觀乎圖表,個人愚見,光大國際(00257)過往多次大成交下跌時,都會繼續再尋底(見附圖2),昨日情況會否歷史重演?故此,未有貨的(包括筆者),應該再等待MACD出現買入訊號才出手以策萬全!



見聞者

2015年12月23日@大方向

假日分享:逆思維才可滿載而歸!


有日下午周公相約大師傅往河邊垂釣,甫坐下片刻,周公已經急於求成。未幾聽見不遠處傳來“嘩!釣到大魚啊!”的歡呼聲,周公再也按耐不住,暫別大師傅,逕自往歡呼聲處去釣大魚了。

夕陽西下,周公空手歸來發覺大師卻滿載而歸。探其究竟,大師傅漫不經心地解釋:“人人都在那邊歡呼雀躍,魚兒怎會安心留在那邊呢?”

投資路上,當個個都高呼萬歲之際,你應該怎做?相反,當人人都唉聲嘆氣之時,你又該如何?2016年是時候反思了!

今天是元旦假期,投資之事暫且擱下,大家應該好好享受天倫之樂,友情相聚,愛情春風得意!

順祝大家投資路上萬事如意,心想事成!

見聞者

2015年1月1日@大方向

想事事都贏盡?真是難、難、難!


上週四港股半日市窄幅上落,輕微收升32點。本來倉內還有一半天下圖(00402)股份,筆者一早已經設下於0.38元賣出,奈何貪之過,見開市前報價高達0.4元之高,遂將賣出價改設成0.395元,可惜沒有恒心等至收市,最終未能如願。

約早上10:30分過後,股份開始有大手沽出,股價從0.385元急跌至0.37元,為鎖定利潤,筆者遂於10:40分左右以0.37元沽清股份。真可惜,冷不防被人突施回馬槍,股價曾於收市前10分鐘大成交衝高見0.4元,最終收報0.38元。時不與我,真慨歎“這些機會不是我的!”不過,個人來講,有20%獲利已經欣慰了。而且,以這麼大的成交上試過0.4元大位,估計短期已經見頂部,應該回調了。

油價上週三晚時急跌3%,拖累油股翌日下跌,倉內的中國燃氣(00384)亦未能倖免。本來上週三股價已經突破保力加通道頂部,是一個相對合理的短期沽貨時機。無奈又是貪之過,心存僥倖,期望前日成交未放量下仍可以挑戰11.5元大關。可惜事與願違,股價再被油價拖其後腳,喪失一個不錯的短期套利機會。個人佩服【大觀玄】周公上週三當日以11.24元清貨,獲利離場,真不愧燃氣大王。

倉內的平保A(601318)比較特別之處是上週四一度跌破35.5元關口,惟收市前幾分鐘,股價逆市回升,似乎有資金趁最後時間偷步入市,莫非春江鸭乍現?

日前一則新聞映入眼簾,英裘控股(01468)公佈,控股股東兼主席黃振宙擁有的Trader Globa配售最多3億股持股,配售價0.216元較昨日收市價有溢價5.88%,股份占公司股本10.58%。完成後,Trader Globa持股將由目前33.62%降至23.04%,不再為控股股東,但仍為主要股東。

據筆者瞭解,近年皮草行業都不景氣,今年冬季遭逢天氣變暖,經濟低迷的雙重打擊,生意更是慘絕人寰。記得英裘控股上市不久,有朋友詢問筆者對其評價如何,當時筆者如實告知皮草行業已經是夕陽西下,生存者只能採取貴精不貴多之舉。現在看來,猜測是有心人或早有部署借上市大賺一筆後,再伺機高價賣盤,衣錦還鄉了!


見聞者

2016年1月4日@大方向

養老金會否低位入市?


2016年第一個交易日,A股二度熔斷大跌7%提前收市。筆者貫徹了平保A(601318)的操作策略,前天在其股價下跌超過3%時,以34.9元再增持,可惜形勢比人強,結果前天股價最後大跌5.42%,以34.05元收市,昨日則回升收報34.5元。前天下午,手痕之下再以1.86元買入中國支付通(08325),候機短炒。

此前有傳1月8日大股東減持股份政策到期後,會有1萬多億股份集中減持。一般散戶的理解就是,與其等到1月8日給這批股份的沽壓打散股市,倒不如自己趁高先沽為敬,造成前日的骨牌效應,更引發全球股市大屠殺。美股道指前晚收跌1.58%,創2008年以來最差年度開局。

陰謀論一點去思考,如果阿爺要養老金入市,作股市的堅實後盾,什麼時候,什麼價位入市,如何取捨呢?看過去記錄,養老金茲事體大、不容有失,如果要給養老金入市,阿爺就必須確保其立於不敗之地!當然,低價買入雖不能確保百分百贏,但就可以大大減低輸錢的機會。如此一來,製造一個低位讓養老金入市會否是股市大跌的誘因呢?

中國證監會昨日就上述傳言作出維穩評論後,傳聞國家隊入市增持藍籌股份,多家上市公司“接力”發布控股股東或高管等重要股東持股“加鎖”公告——即延長相關限售股解禁期或承諾在一定期限內不減持,央行更傳出曾出手干預匯市,沽美元買入人民幣!

上證昨日曾兩度大跌超過3%,但或許因阿爺維穩,收市雖未能重上3300點大關,跌幅卻大為收窄至8點!筆者沒有預知未來的能力,但股市波濤洶湧,輸的大多數都是散戶,因為散戶通常都是見高追高,見低追沽,往往就此壯烈犧牲。根據滬港通數據,昨日滬股通資金淨流入超過16億,創一個月新高,這是否意味外資逆思維與散戶反向操作,見低抄底?

此前上證曾上試過3684點,昨日低位為3189點,回調幅度已經達13.5%。假設短期見底,那麼以最保守估計反彈幅度為下跌的0.382計算,上證第一站反彈目標為3378點。各位看官不妨拭目而待,看看外資今次又能否抄底成功!

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見聞者

2016年1月6日@大方向

熔斷機制將全世界股民的心都熔斷了!


上證前日作出強力反彈,收報3361點,接近筆者此前預測最保守估計的反彈第一站目標3378點。奈何受到北韓試射氫氣彈、人民幣急跌、油價暴挫、外圍股市大跌等等不利消息困擾,上證昨日開市13分鐘左右,旋即大瀉並再次觸發熔斷,此時上證跌5.45%,報3178點,再破日前所做的低位3189點。不料15分鐘後,上證重開,不消3分鐘,再大瀉至7%以熔斷姿態收報3125點,宣告全日休市,上證3000點大關岌岌可危!

筆者重倉的平保A(601318)亦曾跌超過3.5%,收報33.77元,但昨日筆者不敢再謬然加注了。原因有三,其一為倉內平保A股份已經十分多;其二現時市況向下,要在下跌幅度巨大時才值得加注博反彈;其三今天為大股東減持股份政策到期,前路不明下,最好靠邊站。

港股走勢亦乏善足陳,一度大跌650點,倉內的股票無一倖免於難 ,唯一可幸是金額所占個人資產組合不算太多,可以一守。個人之前在去年11月份趁李祿入股中車(01766)好消息發放時,以57元沽清的南車時代(03898)前日收市還力頂40元大關,昨日亦終於失手下挫至36.6元,沒有更好消息刺激下,相信股價會下試33元回補因之前(2014年12月31日)因南北車合併而大幅抽高所做的裂口。

之前品評過的北控水務(00371)及光大國際(00257)雙雙再破位下跌。其中北控水務跌穿5元,光大國際跌穿9元大關。這三只股票都跌了5-9%,它們都有一個共同點,就是都屬於低息、高增長、高PE一類。而後兩者更或多或少受帳目不清傳聞的困擾,這類股票若在經濟強勁的情況下,投資者的風險胃納高時理應當炒。但可惜的是世易時移,全球經濟乏力,人人目的都是保值而非增值,這些股票應該儘量避開。反而一些以美元或港元作結算貨幣,有穩定收益、民生必須成份的股票相對會受青睞。

前日一眾環保股都下跌時,筆者留意到京能(00579)卻可以逆市企穩,到昨日亦隨大市下跌6%,難道這算是最後倒下的強者?值得記存參考,因為每當強者最後一刻倒下,或許就已經見底了。

當然,保守的投資者更應該手持多些現金,留待全球匯價(猶其是人民幣)穩定下來,買入的技術訊號出現後才出手。

昨晚寫完此文時,有傳經中國證監會同意,上交所、深交所及中金所決定於1月8日起暫停實施指數熔斷相關規定。希望今天股市出現強力反彈!


見聞者

2016年1月8日@大方向

港股受制因素太多,點玩?


備受爭議的熔斷機制自1月8日起煞停後,首日(即上週五)上證指數劇震連綿,早段高開後曾漲超2%後沽盤湧現,拖累一度下探69點(或2.2%)至3056點,此乃去年9月30日以來的新低點,亦即是同期以來最高3684點下挫628點(或17%)。午後A股V形反彈,滬指一度大漲3.5%並收復3200點,惟最後只升2%收市。受A股影響下,恒指亦是虎頭蛇尾,最後只能微升120點(或0.6%)。

上週五晚,美國勞工部數據公佈後,美股轉升為跌。標普500指數收盤下跌21.06點,跌幅1.08%,報1922.03點。道瓊斯指數週四收盤下跌167.65點,跌幅1.02%,報16346.45點。納斯達克指數收盤下跌45.79點,跌幅0.98%,報4643.63點。看來今天港股開市亦難倖免於難。

筆者愚見,一般小投資者現時最好靠邊站,不要亂碰股票,特別是港股,因為港股整體受制的不明朗因素太多,所謂覆巢之下無完卵,任你有選股的通天本領亦難逃下跌的宿命!穩妥起見,散戶應該選擇暫時離場,上進工作保職位、保收入以積累現金,等待見底訊號出現,才考慮逐步吸納股票。最簡單的見底訊號就是成交低迷,親戚朋友談股色變,心灰意冷、不欲再提,財經報刊、媒體相繼倒閉等等…

那麼不買股票又技癢,怎辦?閣下大可以把平時留意股市的時間,嘗試多作基本面及技術面的分析,然後篩選出2至3只股票集中精神追蹤研究,進行模擬買賣,摸清心儀股份的特性,為重新部署時打好基礎。選股貴精不貴多,回看【大趨勢】黃兄過往的驕人成績就明白真正贏大錢的股票,1至2只足矣!

根據中國人民大學金融與證券研究所發布中國資本市場研究報告(2016年度),2015年8月的最低點應該是回落低點的極限位置,真出現的概率不大,上證指數2850點,創業板指數1800點,則是可以“放心大膽”買入的。最近的一個壓力位置就是4000點,第二個壓力位置是4300,第三個壓力位置是4700。

對於上述底部預測,筆者同意。故此,若真想投機作波幅操作的,筆者覺得此刻非A股莫屬。要明白穩定壓倒一切,阿爺一定要力守2850點這個前底以穩定股民信心,而第一道防線就是3000點大關。因此,若上證每次跌至3000點左右,有資金就應該買入第一注博反彈,保守的5%就是目標。若買入後不幸再跌,就等跌至2850點再入第二注資金,而此時目標就應該為10%了。買入的對象當然是大藍籌,因為要托指數升,大藍籌就是國家隊的首選。參考滬股通的數據,就可以估計出外資每次精準的波幅操作並非無的放矢,甚至可能亦是看準阿爺護盤心切這點為據了。



見聞者

2016年1月11日@大方向

上證跌破3000點第一道防線,抄底機會??


熔斷機制煞停後,上證前日再度大幅下挫169.7點或5.33%,以全日最低位收報3016點。此點或間接證明A股近期的下跌與熔斷機制並無直接關係,或只是其生不逢時,做了代罪羔羊而已。

有傳前日人民銀行借鏡香港1998年擊退大鱷招數出招殺退沽空人幣炒家。據聞人行除了在離岸市場買人幣托價,移走資金以抽乾本地人幣資金池外,中資行更似配合地冷淡拆借人幣予同業,令人幣供應短缺,促使拆息抽高至13.4%,而人幣離岸價亦抽升近1.2%。

夾倉行動昨日仍然持續,香港隔夜離岸人民幣銀行同業拆放利率(shibor)由前日的13.4%飆升至66.8%,創有記錄以來最高水平。一周、兩週Hibor也升至33.79%、28.34%的紀錄新高。離岸人民幣拆息昨日午後更急升,下午2時40分,翌日隔夜拆借利率升至163%。

而昨日人民幣離岸價(CNH)延續凌厲升勢,一度重上6.5關,最高兌每美元曾見6.5662,亞洲時段報6.5886。在岸離岸差價收窄至136點子。在岸價(CNY)昨日亞洲時段按日回升72點子,收報6.5750。新招奏效可望擊退部分借貨沽空的人幣炒家。

或許人民幣在阿爺誘敵深入多日突施以突襲後回穩的關係,昨日上證即使早段曾兩度失手3000點大關,並破底至2980點,但午後逐步收復失地,最後升6點報3022點收市。

筆者曾在1月11日撰文指出若真想投機作波幅操作的,可待上證每次跌至3000點大關亦即阿爺要力頂的第一道防線,買入第一注大藍籌股博反彈,而昨日筆者亦付諸行動!當上證昨晨跌穿3000點大關時,筆者立即以32.02元買入了平保A(601318),加入國家隊行列,為國護盤。

上證由近期高位3684點下跌至昨日低位2978點,下跌了706點,跌幅已經為19%。記得熔斷實行初期,上證在連跌至3189點後於1月6日作出大幅反彈至3362點後再度開始尋底之旅。若以3362點至2978點計算,則下跌了384點,下跌幅度為11%。如上證昨日真的可以在2978點喘定並作出有力反彈,保守的反彈目標為下跌幅度的0.382,即是146點,估計反彈目標為3126點。換句話講,短線反彈目標為5%,與筆者之前定下博反彈的目標一致。

筆者曾於1月8日指出保守的投資者更應該手持多些現金,留待全球匯價(猶其是人民幣)穩定下來,買入的技術訊號出現後才出手。現時人民幣匯價似乎有喘穩跡象,但技術指標仍未發出買入訊號,筆者此刻買入平保A只是投機性的博短線反彈操作,保守的投資者暫不宜此刻出手。而此刻買貨的朋友,則應該注意風險,做好止損部署。

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見聞者

2016年1月13日@大方向

A股險象環生,一試港股鱷口偷食的滋味!


前天滬深股市一起跌穿心理關口,進出口數據好過預期下,滬綜指三千點攻防戰亦在四個半月後再度失守,挫2.4%,似乎今次國家隊並沒有出來護盤。同日恒指表現虎頭蛇尾,最多升523點,後受累於滬綜指下跌,港股最後只升223點或1.1%。前晚,美股急跌道瓊斯工業平均指數收跌364.81點,跌幅2.21%,報16151.41點。羅素2000指數更是較2015年6月份所創紀錄高位下跌22%,進入技術性熊市。

昨日甫開市,中港兩地股市都再下試低位,其中上證更一度大跌82點或2.8%至2867點,距離八月26日創下的嬰兒底(2850點)只差17點,此刻可能引起了國家隊的注意,上證在2900點拉鋸,午後逐步回升並收於3000點大關以上。

據Wind數據統計顯示,2015年至12日,兩市共有1370家上市公司被其股東進行股權質押融資達6498次,共涉及質押股票1749億股,按照各股票質押起始日期的收盤價計算,總參考市值達3.15萬億,金額龐大。截止到目前,還有1337家公司股票質押未解押。

而據新浪財經計算,截至13日收盤,兩市有189只個股的股權質押已跌破理論平倉線,涉及質押市值1304.65億元。另有218只個股的股權質押已經跌破理論警戒,涉及質押市值高達1625.36億元。

據此判斷,若上證真的跌破2850點的前底,將會觸發內地股票的斬倉潮,帶來災難性的骨牌效應。因此,2850點不單是一個重要的心理關口,亦是一個止損大位。能否守住就要看國家隊及愛國同胞的行動了。筆者日前在上證跌破3000點關口時以32.02元買入了平保A(601318)博反彈,如果不幸跌穿了2850點,筆者會毫不猶豫將這部分止損斬倉。

昨晨,筆者以18.7元買入之前以25.5元左右均價沽清的網龍(00777)作短炒。原因只有四個如下:

-受惠於早年高價出售91無線,網龍基本上是一家無負債、淨現金公司。集團現時手頭上現金逾20億元人民幣,並無資金壓力,若資產價格貶值下,大可動用作​​收購以配合發展。

-公司是科技龍頭,往績驕人,為筆者科技板塊首選;

-本港上市公司中,從事網上教育的股票絕無僅有。收購英國互動教學解決方案的公司後,其業務版圖覆蓋全球100多個國家的130萬間教室,擁有200萬名教師及3,000萬名學生。集團搖身一變成為龍頭企業。

-一月份以來,公司不斷在市場買回股份,均價都在19元以上,值得參考。

-最重要的是該股股價波幅非常大,最適合看圖炒賣!

電影《功夫》內提及【天下武功,無堅不破,唯快不破!】,筆者自此股由高位28元以上下跌以來一直沒太注意,及至1月初公司公佈回購行動後就開始留意其走勢,發覺每每急跌至19元邊,公司就會回購帶動股份回升。昨天適逢美股、上證、恒指大跌拖累跌穿19元後在18.6元喘定,實在是一個短線炒作機會!下午,筆者以19.86元沽出一半股份套利。

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見聞者

2016年1月15日@大方向

A股生死存亡,2850關決一死戰!


A股週五低開後維持弱勢,午後急插上證一度跌超過4%,收市跌3.55%,報2902.22點,較12月收盤高位跌超20%,進入技術性熊市。港股表現每況愈下,收市跌近300點,報19520點,港元對美元匯價上週創十三年來最大單日跌幅顯示避險情緒升溫致使遊資繼續撤離港元,估計香港股市將繼續面對沽受壓力。受油價跌穿30美元所影響,美股3大指數都跌超過2%,其中道指跌穿16000點大關,跌390.97點,跌幅2.39%,報15988.08點。

上週五早上11:45過後,筆者以20.2元沽清週四以18.7元買入的網龍(00777)餘貨。原因很簡單,週四買入是窺准其股價早段跌穿了19元的機會,乘公司回購之便作短炒。因此,當日下午已經率先以19.86元沽出一半套利。果然數據顯示,網龍(00777)在上週四回購30.6萬股,回購均價為19.1578港幣,最高回購價19.6600港幣,最低迴購價18.6000港幣。週五見港匯急跌,心知不妙,但可能因回購行動,股價偏偏逆市上升,筆者便趁機止賺離場。刀鋒舔血的感覺真刺激。

週六台灣大選,民進黨蔡英文以689萬高票當選“總統”,巧合的是上屆馬英九也是得689萬,而香港特首梁振英2012年當選時也得689票,可見「689」確實神奇數字。看到此次選舉結果最高興的應該是美國,其手上跟中國談判的籌碼又多了。

今天,A股與港股都可能遭逢浩劫。特別是A股,一旦失守2850大關觸發斬倉潮,不但代表國家的經濟策略潰敗,而且會徹底點燃超級危機模式,無可救藥。

根據國內財經專家的分析,A股要堅守陣地的原因總共有六點:

1.若A股失守,勢必進一步惡化國內信用偏好,再次形成類似於股災時期市場流動性枯竭,引發全局性風險。

2.用股市收益率鎖定貶值外逃動力,是管理層首要的選擇。A股失守就會引發大盤崩潰的趨勢繼續延續,則人民幣匯率將徹底無險可據,無量對沖。

3.A股若再引發股災式的暴跌,導致IPO不得不再次暫停的話,這將意味著國內由間接融資向直接融資改革、轉換徹底失敗。

4.若當前市場崩潰態勢不改,經常性暴跌的習慣仍在,註冊製本身作為各方掣肘、市場阻力頗大的一項改革,預計正式推出的時間恐怕將遙遙無期。

5. 若無法扭轉當前市場崩潰態勢,伴隨著產能輸出和資本輸出的人民幣,將在國內找不到投資標的,無法回流。屆時,為人民幣國際化所構築的資本循環機制難以發揮作用,並反向制約國際化的推進。

6.只有A股市場的繁榮,對新增資本具有足夠的吸引力,方能為產能出清、國企改革和兼併重組等改革提供良好的環境和動力。

筆者同意上述觀點,從底線判斷、宏觀經濟、政策框架來看,A股絕對不容有失。再者A股市場跟上市企業根本唇齒相依,大股東們亦應該明白唇亡則齒寒,若災難降臨A股,他們自己的企業亦逃不過厄運,以後再想在市場集資的機會亦渺茫。所謂一子失,滿盤皆輸,因此,今天的A股應該是阿爺、企業大股東、基金、股民的保衛戰,寸步不可讓。


見聞者

2016年1月18日@大方向

A股士氣如虹,先守穩2850點大關,再攻克3000點壁壘!


A股前天確如筆者所料打響了2850的保衛戰,當早上稍稍跌穿該心理關口, 阿爺、企業大股東、基金、股民們以視死如歸之姿態立即啟動抗擊行動,最終以輕微升幅並企穩2900點收市,全天成交淡靜,暗示沽壓漸漸消除。

筆者前早見A股2850關守穩後,以為港股會跟隨回升便立即排隊欲以9.76元及7.82元分別買入2只連跌多日,非常超賣的股票,分別為中國燃氣(00384)及光大國際(00257)博短線反彈,結果不幸只買得前者。無奈港股弱勢持續,為免夜長夢多增加持倉風險,筆者午後以9.66元止損離場,股價後來一度下挫至9.53元,谷底反彈回9.8元收市,可見跌市博反彈風險確不少,但最痛莫過於沽貨後,股價卻反彈!看見昨日光大國際(00257)由前天低位7.85元大幅抽升至8.43元收市更是痛不欲生。

昨日公佈2015全年的中國經濟數據。初步核算,全年國內生產總值676708億元,按可比價格計算,比上年增長6.9%。分季度看,一季度同比增長7.0%,二季度增長7.0%,三季度增長6.9%,四季度增長6.8%。中國2015年GDP增速創1990年以來新低,勉強符合市場預期。

數據甫出淡友一度借機推低上證至2906點,但可幸的是2900點大關力保不失。當市場發覺此時此刻中國的經濟數據比起其他大經濟體其實已經有過之而無不及了後,觸發市場抄底力量出來承接以致市況趨穩。午後,上證開始大幅反撲並升3.22%企穩3000點大關收市。這是一個重要的心理關口,並鞏固了從2850點回升的市場信心。港股更是一是頹風,大升近400點或2%。

請問前兩天的股票與昨日的何異?變化的只是市場參與者的心罷了。股市變化比起女人的心意變化更大、更快,當市場力量發覺股市怎樣都跌不下時就會捨難取易,倒轉過來推升,畢竟大戶的目的是賺錢,對他們來說買與賣都只是一個行動而已!

當指數突然有飆升勢頭時,大忍於市但蠢蠢欲動的資金心怕錯過機會便會爭相追入,繼而觸發全面升市。就連久違了的外資亦通過滬股通淨流入6億元,反映外資亦見獵心起。前天及昨日雖為升市,但成交額卻略嫌少了點,或暗示真正入市的散戶占比很少,若果真如所料,那麼後市還可以看高一線。今天上證若能以大成交衝破10天線3049點,後市便可望挑戰20天線3290點。



見聞者

2016年1月20日@大方向

港匯未穩,博反彈要考慮風險!


恒指前天急瀉749點或3.82%,打穿19,000點,收18,886點,伴隨住的是急跌的港匯。即使香港金管局總裁陳德霖前天早上再次表態,IMF已向其表示支持港元聯繫匯率制亦無補於事,港元弱勢持續。

港元兌美元在前晚紐約時段觸及8年低點7.8298創出2007年8月以來8年半新低,距離金管局弱方兌換保證價202點子,即會碰觸聯滙7.85的底線,金管局或會出手承接。

對此,高盛稱對中國和人民幣的擔憂導致港元最近走軟,但香港聯繫匯率制度的基本面並未面臨壓力;美國加息往往也會造成港元外流壓力。如果美元/港元觸7.85,隱含資金流出總規模可能達3000億港元。

據財資市場公會網頁顯示,以1年期港元拆息為例,去年底為0.85厘,昨日已升至1.26厘,累計幅度為0.41厘;同期3個月期港元拆息由0.39厘升至昨日0.63厘,升幅約0.24厘,反映長息上升幅度遠高於短息。多家本地銀行陸續加港元存息以鎖定長期資金應對。

有別於日股同日元的相反關係,港股與港幣基本上應該成正比關係。資金持續流入會令銀行水浸,流動性大增下會引致資金流入股市及樓市,反之亦然。簡單的說,現時市況下,港元一日未企穩,入市博反彈都非常危險。可能正因如此,港股昨日早段曾反彈300多點,亦只是曇花一現,收市倒跌344點。如果不幸買貨博反彈,十居其九又被綁了。

日前曾入市博反彈的中國燃氣(00384)昨日創2013年11月份的新低報9.07元。即使公司12月份以來不斷回購股份亦擋不了向下的大趨勢,可見覆巢之下無完卵確實如此!唯一特別之處,昨日其股價尾市急速反彈至9.45元微跌收市,成交大增,相信回購行動正加大力度進行。

由於事務繁忙,日後只會不定期刊出分析文章。



見聞者

2016年1月22日@大方向

外資又抄底,你有跟嗎?


昨日上證早段曾一度急挫111點或4%至2638點,再創嬰兒底後的新低,筆者一直默默留意市況,見滬股通淨流入金額卻不跌反升,午後並有加速跡象。下午1:45分左右已經有30億,筆者見狀,於下午2時過後再次傾囊倉內現金以28.96元押注平保A(601318),跟外資瀟灑走多回。

結果上證收復大片失地以微跌14點收市。據數據顯示,昨日滬股通繼上一交易日淨流出後,資金淨流入劇增至44.85億元,每日130億限額還剩下85.15億元,使用率為34.5%。該淨買入額度創下自2015年9月8日以來的新高。滬股通成交前十均獲淨買入,金額合計17.57億元。其中,平保A獲3.74億元淨買入同2015年9月8日一樣蟬聯第一位。

翻查數據,大家可以發現平保A自2015年9月8日後便開始由28.68元震蕩上揚至2015年12月23日的36.92元,歷時3個半月,升幅為29%。上證自同日的3011點升至2015年11月17日的3678點見頂回落,升幅只得22%,而且是比平保A早了1個月見頂。

記得筆者曾於9月16日撰寫了《跟著外資行動,炒賣中國平安A股(601318)攻略》,文中分析了跟風外資的部署。今次,外資再次大舉進擊A股,試問又怎可錯過?至於回報要多少,則各自盤算了!

此項操作,昨日已經即時在【大方向】的討論群分享。



見聞者

2016年1月28日@大方向

我至愛的科技股網龍(777)


早於上星期二(1月26日)筆者曾在QQ《大方向八路富豪聊天室》提及博反彈要嚴選自己熟悉的股票,點評的就是網龍(00777)。當時亦已經將幾個簡單原因列出如下:

777升因:
-貨好干
-幾乎全CASH 20億大把錢回購
-新收購收入來自不同國家,對沖人民幣貶值
-可能短期有好消息

果然,今天傳來好消息,網龍又有了新拳頭業務:

2月1日,北京云縱信息技術有限公司宣布與福建網龍公司簽署了戰略合作協議,雙方將圍繞“互聯網+美業”展開深度合作。此次雲縱和網龍的戰略合作將實現資源最大化的無縫對接。網龍擁有解決美業商家剛需的優質產品,而云縱覆蓋全國155個城市專業線下運營團隊將會全面對網龍旗下美業產品形象家進行商家接入、線下運營培訓。雙方以快速搭建美業商家與互聯網的穩固橋樑為共同目標,共同驅動美業O2O真正落地,回歸商業本質,真正解決商家的運營難題。

網龍則是國內互聯網領軍企業。 15年來,網龍不斷推出“叫好又叫座”的原創產品和衍生品,如17173網站、91助手、遊戲《魔域》等。 2013年,繼 19 億美金將 91 無線出售予百度之後,遊戲、教育和企業服務成為網龍的三大核心業務,多個拳頭產品成功孵化。形象家則是其在企業服務+教育的行業創新力作。

目前中國整個美業市場有上千億規模,美業線下專業店有兩三百萬家,而美髮消費已經有65%是直接從手機產生,未來幾年整個美業市場的規模還將翻倍,美業相關線上企業只有很好的融合線下資源,將線上與線下結合起來,才能更好地發展美業O2O。網龍深刻理解美業O2O發展瓶頸及行業特性,自身專注於美業領域產品研發及使用體驗優化,在線上下運營環節,則選擇與在生活服務行業經驗豐富的專業O2O服務商合作,這無疑為美業O2O發展打開一扇窗。

科技股的PE這麼高,股價為什麼仍可以迎難而上?就是因為好的科技股前景秀麗,值得投資者以相對高的溢價買入。此前去年已經兩度於網龍獲利,並曾撰文指出網龍為筆者科技股的首選。



見聞者

2016年2月2日@大方向

火中取栗的戰略


猴年開市,一連兩天皆紅盤低開低收,不免令人沮喪。記得筆者曾撰文勸籲各戰友與其追逐太多股票,倒不如集中2-3只自己認為有前景、有質素的股票作深入分析、跟進、炒作。如果各位有進行相關部署的,大熊市中仍不失短線炒作機會。

今次要講的仍是筆者有跟蹤股價走勢的中國燃氣(00384)。翻查資料,公司於2016年1月22日以均價9.4121港幣回購194.4萬股後便銷聲斂跡、偃旗息鼓。

豈料猴年首個交易日,大市隨外圍大幅下跌,中國燃氣股價甫開市便急跌,更一度跌至9.1元,差0.03元就觸及2013年11月26日以來的新低(9.07元)。下午1:45分後,筆者赫然發現公司回購的御用經紀牌出來了,之後股價於9.11元企穩,並於9.2元下徘徊了一下便大幅反彈,筆者行動後於2:13分通知股票好友此項消息(見附圖)。隨後,股價強力反彈並以9.46元微跌收市。

昨晚中國燃氣(00384)公佈,於2016年2月11日當日在香港交易所回購354.0萬股,耗資3294.164萬港幣,回購均價為9.3055港幣,最高回購價9.4700港幣,最低迴購價9.1100港幣。

今天,大市繼續低開逾200點,中國燃氣亦不免被拖累下跌,再次下挫至最低9.13元,慶倖的是今天沒有跌穿昨日低位。同昨日一樣,大概午後1:45分左右,公司的御用經紀又出動了,筆者今次立即通知同一股友此項消息(見附圖)。股價同樣於9.2元下反復徘徊一段時間後便急速反彈,並一度逆市微升,最終收報9.44元,微跌0.02元。

晚上,中國燃氣(00384)再次公佈,於2016年2月12日當日在香港交易所回購503.4萬股,耗資4706.46萬港幣,回購均價為9.3493港幣,最高回購價9.46港幣,最低迴購價9.14港幣。據報,公司於本年度內至今為止(自普通決議案通過以來),累計購回股數為6352萬股,佔於普通決議案通過時已發行股本1.2771%。

撇除莊家股、斬倉股、殼股,每隻正常的大市值股份都有一定的走勢規律,有些跟隨技術指標,有些看成交、有些看大戶動態等等,非要作出長期觀察、反復驗證不可。兩日來,中國燃氣表現都優於大市,原因就是因為股價到達某個位置就會觸發回購行動。雖然是大熊市不可謬然博反彈,但若參透玄機,則仍可適可而止,短炒為樂。



見聞者

2016年2月11日@大方向

【假日共享】快樂!因為你是有情人


那一年,
我對她說:情人節那天,我們一起旅行?
她說:好!
我又說:那天我女朋友也來~
她笑一笑說:好,那我也帶我男朋友來~

碰頭的那天,還是只有我們兩個,
她見到我孤身一人,便問我:你女朋友呢?
我摸一摸她的頭,笑著說:就在面前啊,傻瓜!你男朋友呢?

她愣了下尷尬的說:啊,在那邊停車呢 .......

˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙
情人節快樂!
不在於,你有情人;
而在於,你是有情人!



周公

2015年2月14日@大方向

[物賤鬥人窮]年代會重來嗎?


恒指上星期一口氣從低位20524點反彈最高超過22200點,收報21678點,反彈幅度達5.6%,確實為市場帶來一絲振奮。可惜,上週本地樓市卻響起警號。今天,本港報章都不約而同以大篇幅報導樓市的負面消息大概如下:

1. 發展局局長陳茂波週末在網誌表示,未來三至四年的潛在一手樓供應量將高達8.3萬個單位,較2012年6月底高出約28%,當中近七成為中小型單位,甚至出現一手樓平過同區二手樓的情況,又提醒現時前景不明朗,美國加息步伐未明,考慮置業的市民需量力而為。

2. 十大屋苑本月交投銳減,紅磡黃埔花園罕有在本月首十三日未聞成交,荔枝角美孚新邨成交按月急插七成至僅3宗。

3. 二手樓近日租金亦受壓,不少區均現減租個案。近期新樓供應增加,加上股市波動,部分業主寧轉售為租,令租盤較去年同期升20%,租金則下調10%。

4. 新盤市場近期連錄撻訂個案,單計本月至今,一手新盤最少錄17伙撻訂個案。

5. 新盤頻頻搶吸購買力,發展商亦提供一系列的優惠及付款方法。

6. 紀惠集團行政總裁湯文亮預期樓價料會下跌,由於供應量增加,經濟放緩,樓價最少跌兩成才有吸引力。城市大學建築科技學部高級講師潘永祥稱隨着股市及貨幣市場波動,零售業衰退等負面因素湧現,料未來業主叫價減幅將繼續擴大。

過往數據顯示,樓市通常會相對股市有3—6月的滯後現象。而本港股市由6月初開始下跌至今,已經有3個半月了,樓市亦可能已經進入滯後反映期了。筆者並沒水晶球在手準確預測樓市,但肯定的是外圍經濟不穩、中國經濟高增長不再、股市大幅調整、本地零售疲弱、鋪市租金大幅下調等等因素已經開始影響本地樓市投資者的情緒。投資者向來是先行者,當他們將想法付諸行動減租、賣樓,傳媒就會加大力度渲染,加劇市場悲觀的氣氛。一旦成風,樓市必將下跌。

然而,不需要供樓的業主持貨能力較高,他們是不會輕易賣樓的。每次樓市下跌,受傷的往往只是樓市投機者,樓按太高的,收入不穩的人(或可稱為力有不逮的人)。這批人會因為市場氣氛突然逆轉而在自發或被逼的情況下互相踐踏,加劇樓市跌勢。筆者是有樓之人,現在可以做的就是節衣縮食,儲備足夠現金,等待“物賤鬥人窮”的時候來臨出手。由於篇幅有限,筆者以後有機會再分享個人對樓市的看法。



見聞者

2015年9月14日@大方向

香港買不起樓,深圳可安身?


記得約一個月前,中國人民銀行公佈自2015年8月26日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點,9月6日起金融機構人民幣存款​​準備金率下調0.5個百分點。隨後,8月27日商務部宣佈,樓市十年的限外令告終,境外個人可在國內購房!到8月31日,住建部等三部門又聯合發通知,將公積金貸款最低首付款比例降至20%。

《大方向》下午報導了一則新聞:【中國央行和銀監會今日聯合發布通知稱,在不實施“限購”措施的城市,對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,最低首付款比例調整為不低於25%。】該則新聞引起筆者繼淺談本港樓市之後,欲再分享一下個人對國內樓市的看法。

霎眼看來,這些利好政策措施,一浪接一浪,似是為現正如日中天的內地樓市錦上添花,但這是否實情呢?不如就讓筆者以毗鄰香港,內地樓市的領頭羊—深圳作一個簡單的探討。

隨著力度空前的330政策的公佈,將普通住房營業稅免徵期由五年改為二年、二套房款首付可低至四成,令深圳房地產市場成交量幾乎是一夜間坐上了“過山車”,房價一路飆升。再加上從今年1月份截止到8月份,央行罕見地連續6次降息或降準,寬鬆的貨幣政策猶如火上加油極大的刺激了房地產市場的活躍度。據深圳房地產信息網數據中心監測,從2015年1月份截至6月30日,深圳上半年共成交新房31798套,同比增長110.1%;成交均價28040元/平方米,同比上漲19.9%​​,同時創下歷史新高。二手房市場反應也不甘落後,深圳上半年二手房共成交65373套,同比增長達到112.6%。

可是近4個月以來,6月份深圳新房日均成交250套,7月份降至206套,8月份及9月份分別再降至177套及140套;二手房7月份日均成交569套,8月份則不足390套及9月份再跌至347套。從統計數據來看,近期雖然市場成交量減少,但房價還沒有出現明顯回落,特別是新房成交均價竟超過35000元/平方米。分析其原因,一是價格向下從市場反應來說,具有剛性和滯後性;二是大量的仿豪宅級高端項目陸續入市支撐新房價格高位攀升。但筆者推算最大原因是開發商可能有政策共識,要以高房價賣房維持氣氛,更以高價投地燃點市場情緒。反觀二手房價,則一改之前頻頻返價,日漲萬金的瘋狂,部分業主開始主動降價,但幅度不大,仍屬於試探市場階段。

為什麼中國政府選擇在這個時候急促推出一系列措施呢?筆者歸納了以下原因:

第一,房價嚴重超買:330政策使得樓市過度亢奮,上半年房價漲幅過快,嚴重透支未來的升幅,樓市出現結構性調整,現在就如強弩之末,開始出現小的轉角點。若再不處理好,就會產生骨牌效應,擴散開去。

第二,買家恐慌:進入下半年樓市傳統淡季後,供求雙方趨於冷靜,房價過快過猛上漲導致市場有畏高心理,超過了置業者的心理預期,開始阻礙部分需求入市, 樓市開始乏力。

第三,股市暴跌波及樓市:股市在近3個半月從5178.19點一路下滑至2850點左右才出現反彈,現在仍在3000點左右徘徊,部分置業者因為“股災”被套牢,又或事業上受影響而改變了置業計劃,在一定程度上降低了購房需求,更令樓市有無以為繼之嫌。

第四,人民幣貶值:自8月11日央行宣佈暴力貶值以來已經貶值最多時接近4%,期間資金通過各種途徑出逃的情況嚴重。一旦所有人對貶值產生預期,資金不斷流出,而又無應對措施,這將會引致又一次貨幣戰爭,中國的出口業務堪憂矣!

第五,樓市為目前唯一可靠的馬車:大家不妨細想一下,中國的出口因為種種原因近年開始缺乏競爭力,內需曾幾何時仍為經濟增長的新動力到今天亦難寄予厚望了。股市從去年開始就成為實體經濟的活水,到今年6月中幹涸了。唯一剩下仍是不倒的就是樓市,面對如斯困難,中國政府又焉能不狠下功夫力保樓市呢?

第六,樓市瘋漲只限於北京、上海、廣州、深圳等一線城市,其他二、三、四線城市由於庫存巨大,樓價仍在低位徘徊,政府必須傾斜政策將樓市需求人為地引導至該等地區,才可以帶動當地經濟,亦讓發展商加速回籠再投資。

今日深圳的樓市挾直轄市憧憬、前海、高科技產業、高鐵及地鐵等的發展,配合了國家有利的政策,由3月底到現在至少暴漲了40-50%。如果閣下有慧眼於這段時間入市,恭喜了!所謂覆巢之下無完卵,個人不敢謬論現價已是頂峰,但若按3月底到現在的經濟、股市、幣值、民生的情況下去比較一下,實在不明白為什麼深圳樓市就能獨善其身?

據聞深圳購房者現在已經因為深圳房價太高無法置業而退而求其次,大規模進攻深圳鄰近城市,如中山、珠海及江門等了。而筆者偶像黃兄更是早著先鞭,率先於四月份已經付諸行動了。筆者相信,深圳與周邊地區的樓價始終會達至一個平衡。

短期看來,似乎是深圳的相對溢價會收窄多於周邊城市的相對折讓會擴闊。但長遠來講,姑置勿論深圳如何與周邊城市的樓價達至平衡,樓價升跌還必須要看供求。

無論如何,撇除食品、安全、醫療、衛生、教育、工作等配套不理,單考慮樓價一個因素,筆者亦絕對不會於此刻買入任何深圳物業。如果樓市真是欣欣向榮,國內同胞的剛性需求這麼大,為什麼中國政府仍選擇在這個時刻不斷出招?這不就是與民為敵嗎?中國政策素有“一放就亂,一亂就收,一收就死”的印象,是福是禍,各位宜自行判斷!



見聞者

2015年9月30日@大方向

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(一)


上星期股市牛皮偏淡,成交亦淡靜,好淡雙方似乎都未能見明顯方向,現在可以做的就是定好止賺/損位置,有破位向下趨勢出現就必須隨時準備撤離。

如果讀者有留意,筆者曾撰文兩篇如下:

1.9月15日題為人民幣貶值,小投資者何去何從?

2.9月30日題為香港買不起樓,深圳可安身?

筆者至今仍然維持以上兩文內的看法,有興趣的讀者不妨翻看。一介散戶的筆者就如其他港人,有相當資產為人民幣,一直存放國內賺息賺價。但如今,中國利率明顯向下趨勢已成,利息收入首當其衝,加上面對或貶值預期的打擊,人民幣儲蓄的整體回報將有可能大幅削減。那麼作為一個小投資者,如何為自己的人民幣資產增值或作風險對沖呢?刻下,中國不斷發放利好樓市的消息,小投資者應該是時候考慮如何藉東風起,草船借箭了。

中國最近公佈了兩個指標性的政策:

-降息降準

-放開二胎

個人認為這兩個政策都是中國目前堅持繼續以樓市作為唯一可靠經濟支柱發出的訊號,而且方向十分明確。原因如下:

1.降息降準趨勢明顯,存貸利率向下會激發民眾為資產保值而作出以下決定:

-出逃國外,購置國外房產或持有其他貨幣,但因有資本流出限制,非一般普羅民眾可選;

-購買黃金,大媽們早已經套牢,仍心有餘悸,相信現在是有實際需要才會再購買;

-買股票,經歷近期股市大跌,求安穩的民眾都不會大舉入市;

-做生意,經濟環境不妙,絕大部分人都應該不敢謬然創業;

-放貸賺取高息回報,高息理財產品或民間借貸屢見違約,風險高非安心之選;

-購置房產,利息趨跌,供樓負擔越來越輕,有自身實在需求,而且持有實物比較安心。

2.放開二胎政策

此舉無疑會刺激住屋需求,因為有生第二胎計畫的夫婦或家人都要為日後新增人口的居住作出長遠打算。不難想像,樓市會受到新增需求的持續性支持。隨著二胎家庭的增多,未來三房、四房的大單位可能會較受市場青睞,而且學位房估計更是一屋難求。

面對一線城市(如深圳)供不應求,且漲幅已巨,但二、三線城市卻是供過於求導致樓價折讓極大,中國最近出臺的樓市新政都有意向二、三線城市傾斜。因此,筆者認為,未來中國樓市,二、三線樓價相對一線的折讓會逐漸收窄,直至出現一個平衡點,此點筆者前文(9月30日)亦有提及。

加上最近公佈的兩個政策,個人覺得有多餘人民幣閒錢的朋友應該考慮用部分資金購置潛力優厚的二、三線城市的某類房產作部署。而筆者更是早月10月23日當天人行宣佈降息降準前坐言起行,連同幾位友好大舉購入該類房產8+1個同層相連單位作中線投資。據目前資料,該棟大廈接近半層同層的單位已經落入關聯友好的囊中。由於篇幅有限,明日待續。



見聞者

2015年11月2日@大方向

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(二)


上文提及中國最近出臺的樓市新政都有意向二、三線城市傾斜。因此,筆者認為,未來中國樓市,二、三線樓價相對一線的折讓會逐漸收窄,直至出現一個平衡點。個人覺得有多餘人民幣閒錢的朋友應該考慮用部分資金購置潛力優厚的二、三線城市的某類房產,趁其追回落後價差之勢謀取既安全又高回報的中線利益。

認識筆者的朋友都知道,筆者一向以深圳為內地房產的投資首選,貪其近水樓臺易於管理之餘,又有持續性的剛性需求支撐長遠樓價!何解?深圳貴為經濟特區,最年輕的城市,科技之都,有前海概念,更有納入直轄市的憧憬,基本上如合理價買入作長線投資,輸的機會是微乎其微。

故此,在今年樓市政策330推出後,筆者連同一眾友好(共9人)四月份齊齊入票認購地鐵在深圳發展的天頌,可惜求購者眾,且無人脈關係作內部認購而全軍無功而回。後來,筆者亦曾幾度再赴深圳尋覓投資機會,但因當時市場剩餘的都是質素差劣的樓盤而最後被迫放棄了。當然,錯過了換來就是白白看著40%以上升幅擦身而過。今天,若再買深圳樓房,先機已失,再大升的機會估計不大了。最大原因是阿爺出臺的政策傾斜,有利二、三線城市,分析如下:

1. 降息降準無疑對已有供樓負擔的民眾是一個喜訊,但對準備新入市的呢?這個就未必了。在深圳,現在房價動輒都過300萬元,假設要付首期入市,加上交易及裝修費用,現金起碼要超過100萬元。就當今日深圳人均收入為1萬,能拿出現金100萬元買樓的有幾多人呢?相反,鄰近的城市,同質素的樓價卻是1/4 - 1/5價格,相對其人均收入4000元,加上鄰近家族可以互相照應的誘因,深圳與周邊地區的樓價確有收窄差距的伏線與趨勢。

2. 首套房的首期減至25%,這只是針對沒有限購令的城市,變相只可以讓二、三線城市受惠。北上廣深等的一線城市由於仍實行限購令,至今仍無緣受惠。

3. 放寬二胎,此舉確實會刺激住屋需求。但筆者相信效果明顯的只是針對二、三線城市或比較落後的地方而言。根據統計數據顯示,越發達的社會,出生率會越低。最大原因是越發達的社會,其養育整體的成本就越大。所以,在一線城市生活的夫婦並不會因為放寬二胎而再生育,最主要仍是要考慮自身的實際經濟情況。相反,二、三線城市的夫婦會因為政策放寬,長輩給與的壓力及幫助而再生二胎。這當然會帶動當地房屋的需求。

二、三線城市庫存太多,阿爺必須要用盡一切辦法引導資金流向這些地方以圖儘快降低庫存,幫助此地的發展商回籠資金再發展,這樣整體樓市才可以健康地、持續性作為經濟支柱作長足發展。再者,人民幣匯率已經下跌3%,坊間不乏看淡的言論充斥。筆者雖不看淡,但為防積非成是的風險出現,個人覺得買入二、三線某類房產可對沖這個風險。但芸芸眾多二、三線城市中,如何挑選潛力優厚者呢?篇幅有限,明日待續。

順帶一提,筆者昨日加注中國燃氣(00384),興業太陽能(00750)及華電福新(00816)博短線反彈。



見聞者


2015年11月3日@大方向

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(三)


芸芸眾多二、三線城市中,如何挑選潛力優厚者作為投資對象呢?這個確實不容易。個人並無教人買大陸樓舖而聞名於世的某教授的專業知識與人脈可以洞悉機會所在,只能憑空想像以三個最簡單的條件作篩選:

1. 地域距離

筆者認識很多港人都在國內置業,當中不乏因情歸鄉土而遠赴北京、上海或四川等地者。可是,筆者根在香港,自然不想投資離家太遠的國內物業,擔心有事時因鞭長莫及而難於管理。因此,筆者傾向選擇珠三角內的二、三線城市作為出擊對象。

除深圳外,現時由香港往珠三角各地,估計一般需時1.5至4小時旅巴車程不等,即日來回香港亦非太難之事。比起由深圳出發還動輒需時4至5小時高鐵車程的廣東省外地方,所付出的額外候車、接駁時間及車資,珠三角內各區對港人來講有其獨特優勢。

除非閣下富甲一方,否則如筆者一般,置業就必須慎而重之。耳聽不如目睹,有心置業的就必須實地考察、瞭解、比較、分析後作出決定。而當中能否以相對低成本(時間及費用)抵達當地就是一個先決條件。

2. 未來規劃前景

國內有兩大股市,其一為上海應對長三角及北方市場,其二為深圳則針對泛珠三角市場。而香港素來就肩負中國對外的任務。然而,近年香港每個政策都因種種原因議而未決、決而遲行、行而不順、成而不彰,致使香港同國內起不了聯動、互補的協同效應而被邊緣化了。

筆者猜測前海就是阿爺有意扶持出來,表面是輔助香港金融業發展,實為鋪路必要時候取而代之。再加上有入直轄市的憧憬,科技的領先,深圳未來前景一片光明。那麼哪個周邊城市會因深圳的蓬勃發展而最受惠呢?筆者認同《大趨勢》黃兄的分析,中山確是目前之選。反觀其他城市不是樓價已經太高,就是前景未明,可謂乏善足陳。

據悉,中山市前三季度中山的GDP為2205.9億元,同比增長8.3%,增速雖排在珠三角第4位,但卻遠超全國的平均值,可見其經濟實力之強。

最引起筆者注目的是中山打造的“創新創業金融街”於9月29日正式掛牌,此為廣東省首批實行,致力於打造全產業鏈金融,建設各類金融、創業創新資源為一體的綜合性創新創業金融服務基地,力爭到2018年實現為各類創新創業企業提供融資200​​億元人民幣,培育OTC市場掛牌、“新三板”掛牌和上市企業50家,助推中山產業轉型升級。

估計此舉正正就是阿爺授命中山配合深圳前海全力發展金融的一個長遠規劃。因此,個人覺得有興趣的朋友必須趁其雛型既定,但對市場未產生太大刺激時切入。否則一旦成型,再追就只會付出高昂的額外代價。

3. 交通配套

目前由香港市區出發至中山的旅巴車程(計及過關後等待轉車時間)大概需時3.5小時。但買房產不是買股票,必須要看中長線的上升前景。國內人常言道“路通則財通”,未來的交通配套是否完善就是帶動房價上升的一個主要因素。

據內地媒體10月23日消息,廣東省長朱小丹日前明確要求備受關注的深中通道項目務必在2015年底開工。按計畫,此橋將於2020年建成,屆時深圳至中山開車只需20來分鐘(附圖1)。

此前,媒體亦報導了深茂鐵路深圳段將於2016年開工,預計2017年通車。屆時,深圳北站至中山高鐵車程將縮短為1個小時左右(附圖2)。當然,於深圳北站將來可以乘高鐵直達西九龍。此外,深茂鐵路還將在深圳北站聯通廈深鐵路,成為橫向聯通粵西、珠三角和粵東的鐵路大動脈。

試想想5年後,當深圳西(機場及前海等片區)、北(包括市區)兩面可分別以20分鐘及1小時車程鏈接中山時,深中兩地的人、物交流會是何等頻繁?兩地的金融、高增值及科技產業會如何融合呢?那麼屆時,中山的房價又將如何?

幾個條件作分析,中山皆屬正面。那麼該怎樣選擇當地的房產作中長線(例如:5年)投資呢?篇幅有限,明日待續。



見聞者


2015年11月4日@大方向

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(四)


昨文提到筆者以三個簡單條件作分析,確定中山房產為目前對沖人民幣資產的進擊對象。那麼該如何選擇當地的房產作中長線(5年)投資呢?

早於5月份當《大趨勢》黃兄邀約筆者一同往中山置業時,筆者斷然拒絕。主要原因是當時人民幣匯價穩中有升,持有人民幣在國內銀行可說是賺息賺價(每年5%理財產品息率+2%升值),根本不需要另作他想。再者,筆者當時對深圳以外的房產確實一概否定,亦無意太深入去瞭解中山。

但8月份人行宣佈人民幣貶值後,筆者曾跟友好去中山部分樓盤參觀了一下。儘管當時看到某些樓盤的確在質素及價錢上性價比都不錯,而同行的亦不乏拍板買入者,但筆者仍然不為所動。何解?一字記之曰“多”,中山新房供應,庫存太多了!

中山樓市​​曾於2014年入選“中國大陸城市'鬼城'指數排行榜,可見庫存之多。據當時中山國土局統計的數據,截至2015年8月5日中山所有商品房庫存達到218819套,按照今年截至7月份的商品房銷售平均速度數據9182套/月來計算,這些淨庫存(不含新增),仍需長達兩年的消化期。

記得筆者在分析炒Iphone6S之死時,曾指出供求失衡是導致價錢升跌的主因,放之四海而皆准。當時考慮到中山新房供應過剩,消耗需時,筆者認為中山住宅樓價短期的升幅有限,值博率不高。

10月份深圳樓價已經在高位徘徊好一段時間,但大幅下跌機會又不大,筆者估計深圳不少有投資、自用需求但能力有限的民眾將會退而求其次,向周邊地區(例如:中山)進發,有助銷減庫存之餘,亦會帶動當地樓價逐步上升。據中山國土局公佈的數據顯示,10月份中山商品房網簽成交套數達到12598套,環比9月份上漲10%,同比去年10月份上漲7.6%。

而阿爺又密集推出向二、三線城市傾斜的一系列新政,包括首套房認定標準放鬆、放寬公積金貸款、降息降準等等,明確發出支持樓價的訊號。最影響的就是息率下行,致使人民幣資產的利息回報隨之逐步降低。

有見及此,筆者不得不要為手上人民幣資產作風險對沖打算。在經一輪琢磨之後,筆者於10月23日再親赴中山參觀黃兄引薦的某個在售樓盤。在瞭解以後,筆者於當日便決定連同一眾友好掃入接近十多個同層單位。明日再續。



見聞者


2015年11月5日@大方向

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(五)


區域性來講,中山實為中心位置。但觀乎數據,由2011年至今,中山樓價都在低位徘徊(附圖1),其樓價大大落後區內其他二、三線城市(諸如東莞、江門等等),主要原因就是過去中山缺乏整體協調規劃,各區放任開發,導致長期供過於求。

知恥近乎勇,近兩年中山積極引入外來人口以消化庫存,放開入戶政策、建深中通道、打通珠中斷頭路等舉措是最好的見證。另外,中山今年率先實施《不動產登記條例》,樓市調控“去行政化”,說明政府都開始注重長遠發展的“制度供給”,為樓市發展提供了穩定的政策預期。加上阿爺眷顧,頻頻發放利好政策,可以講天時、地利、人和都配合了,中山的確為機遇所在。

但作為一個外來投資者,面對如此高的庫存數字,要如何取捨,才可以達至進可攻,退可守之效呢?筆者愚見,首先要篩選出適當的房產種類作為出擊目標。

根據中山市國土資源局數據顯示,2015年10月中山市住宅庫存共66652套,新增5545套,環比9月新增13305套,新增套數下跌58%;全市商業庫存則為24852套,10月商業新增465套,環比9月商業新增4283套和下降89.1%。 假設未來新增的百分比維持相若,可以看到住宅庫存:商業庫存為2.7:1左右。其中商業類包括商鋪、寫字樓及公寓等。

而根據第六次全國人口普查的數據,目前中山有312萬常住人口,這意味著如無大量新增常住人口,單靠外來投資客,即使住房賣出了,亦只會用來設下“空城計”。瞭解到中山現在適度放鬆入戶政策,銳意引入外來人口定居中山,計畫到2020年,中山市人口規模擬增至420 萬人。人口基數的加速增長將助推中山樓市的健康發展。

一個地方如何才可以吸引外來人口遷居至此呢?古有明訓,安居才樂業。但筆者則認為現實是先樂業才會自願或被迫安居。為此,前文筆者曾妄自臆測阿爺規劃上是以中山作為深圳全力發展金融、高新、科技等產業的後盾。為此,中山必先制定吸引商業活動的一系列政策,以支持持續性的發展。只有商業能夠蓬勃活躍,人才、資金才會流向中山,繼而帶動人口增長,再惠及住宅樓市。

因此,以大思維去考慮的話,最安全之舉莫過於投資涉及商業性的房產。但面對商鋪、寫字樓、公寓等產權只有50年,扣除開發年期,接收後可能只餘下40多年。另外,亦要考慮自身能力可否應付商鋪、大面積寫字樓動用的龐大資金。再者,現今淘寶、京東等網購盛行,商鋪的實際需求有可能被大幅削弱。

以筆者之綿力為例,最佳出路為商住式的公寓。筆者最近買入的就是此性質的房產。原因好簡單,外來的人口要來做生意或辦事業,首先一定要先定下辦公地點才會考慮住宿問題。而商住式的公寓既可以作為公司註冊地址,又可以掛牌營業,更可以亦商亦住,一次過解決外來者的問題。因身體疲累,下次再續。

順帶一提,今日平保A(601318)以36.39元及36.79元各沽出半注,再以35.2元買回半注。



見聞者

2015年11月6日@大方向

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(六)


上次講到以筆者之綿力為例,最佳出路為商住式的公寓。 既然房產種類定下了,現在就是時候決定地點。

中山面積1783.67平方公里,大概是1.6個香港大小左右,但常住人口只有312萬人,目前不到香港一半的人口,就算如中山政府預期可於2020年增加至420萬人,屆時相信仍不到香港人口的一半。在香港如此彈丸之地,置業投資時仍需小心選擇地點,更何況如此偌大的中山?

中山市中心區域共6個街道或分區(石岐、東區、西區、環城、中山港、五桂山),另外轄下有18個鎮(港口、三角、民眾、南朗、三鄉、坦洲、神灣、板芙、大涌、沙溪、橫欄、古鎮、小欖、東鳳、南頭、阜沙、黃圃、東昇)。芸芸那麼多地方,那裏才是最佳投資點呢?筆者嘗試幾個條件作篩選,而今天則首先用【政經命脈】作考慮。

以筆者愚見,一個城市最佳的投資地點莫過於其政經命脈之地。看看今天的中環,因其政經集中造就其天價商業樓宇。如果簡單講就是市中心核心,那麼其他偏遠的鎮區就給比下去了。再細看之下發覺,其他市內分區不是距離市政府遠一些,就是舊城區,又或商業活動不集中。因此,篩選下來就剩下石岐與東區作比較了。

中山市政府雖然地理上看靠近石岐那邊一點,但實際上是屬於東區範圍(見附圖1)。再講石岐未來的經濟價值或含金量、規劃都不如東區。就如前文提及,中山剛打造的眾創金融街已經於9月29日成功掛牌成立。其目標為爭取到2018年實現眾創金融街聚集各類金融機構80家,創新創業服務機構20家,創業投資基金20億元,為各類創新創業企業提供融資200​​億元,培育OTC市場掛牌、“新三板”掛牌和上市企業50家。

中山市人民政府還提出對進駐金融街的機構企業最高獎勵500萬元、給予進駐企業50-100%租金補貼、實行最高500萬元營運補助等,東區將在未來5年安排6700萬元專項資金對進駐眾創金融街的機構和企業給予獎勵和補貼,並健全創新人才和創業團隊吸引、培養、使用和激勵機制,從多個方面入手完善對創新創業的政策扶持體系。設立“眾創金融街管理運營公司”,整合政府、市場與社會力量,由專業管理公司及團隊對眾創金融街進行整體管理,專業運作,為金融企業創新、創業和入駐等提供一條龍綜合服務。

每個城市的發展,都是先由市中心開始擴展出去。因為市中心硬件方面的基建、配套、設施齊備,軟件方面的人才密集,加上政府機關的集中,政策比較容易落實到胃。但當市中心漸漸老化變成舊城區(就如中山的西區等),因為牽涉拆遷問題,其發展成本(包括時間)都非常高昂;而因供地短缺,其可塑性亦會大打折扣。為此,一個高瞻遠矚的政府必須另謀別處,以求長遠持續性的發展。東區是市中心入面的新區,沒有舊城的包袱,又非邊陲小鎮,各方面條件都能配合政府打造成金融、經濟中心。

再者,就連中山博覽會(即展覽中心)都是設於東區。有了政策、資金補貼,相信很多企業都會以中山為深圳前海的第二板陸續進駐。無疑東區就是中山未來的政治、經濟命脈了。下次待續。



見聞者


2015年11月9日@大方向

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(七)


上文提到中山市芸芸那麼多地方,如何取捨投資地點呢?筆者嘗試幾個條件作篩選,而前文用【政經命脈】作考慮,歸納出東區之優勢。今天,筆者再用另一個重要條件【供求情況】作分析:

由於筆者並非實地長期考察當地,亦無人脈瞭解實際供應情況。因此,筆者只能根據中山市最新10月份的房產數據為基礎分析,當中假設未來亦以此數據的增減速度推算。

根據中山市國土局官方數據顯示:2015年10月商品房成交類型中,住宅9404套,102.28萬方,佔比75%;商業719套,5.33萬方,佔比6%;車庫2447套,佔比19%,而當中可以看到商住類是0%(附圖1)。原因好明顯只有一個,就是此類房產供應不足。

各鎮區成交排名中,坦洲鎮1683套,15.8萬方,鎮區排名榜第一;火炬開發區1541套,15.25萬方排名第二;東區第三,1234套,9.63萬方(附圖2)。坦洲鎮緊接珠海,因為港珠澳大橋的通車預期,珠海樓價飛升,坦洲鎮相隔不遠,樓價卻落差甚大,所以形成澳門、珠海的投資者都以其為投資首選,締造了銷售榜首。火炬開發區則因近水樓臺,隨著深中通道開建的預期而成為直接受惠者。當然,東區亦因距深中通道出口僅10多分鐘車程而受深圳投資客的青睞。

據合富輝煌中山公司市研部數據監測:2015年10月中山市住宅新增5545套,共計58.89萬方。環比9月新增13305套,149.79萬方,新增套數和面積分別下調58%和61%(附圖3)。而根據中山市國土資源局數據顯示:10月商業新增465套,3.5萬方。環比9月商業新增4283套和面積36.4萬方,分別下降89.1%和90.5%。各鎮區商業新增排名中,南區248套居第一,坦洲鎮63套居第二;火炬開發區49套居第三(附圖4)。明顯看出,東區住宅及商業都沒有新增供應。筆者推測此地是未來核心,政府必要控制供應,不能無規劃地於現時賤價推地。

2015年10月,中山市住宅庫存共66652套,環比9月份70051套下降4.9%。 坦洲鎮以7229套庫存居鎮區榜首,石岐區6888套排名第二,西區4954套居第三。東區和火炬區因為深圳客的追捧,庫存環比9月份下降了11%,但庫存仍排在第四位,希望政府可以如筆者估計控制新增供應,緩解庫存壓力(附圖5)。

2015年10月,全市商業庫存為24852套,2015年9月的商業庫存為24875套,顯示變化不大。商業庫存壓力集中於80方以下小舖位和180方以上商舖。 80方以下主要為底商、公寓為主。 180方以上主要為二層及以上大卡舖位,以商舖及寫字樓為主。 2015年10月,坦洲鎮商業庫存3755套排名第一,西區2320套居第二,古鎮鎮2317套排名第三(附圖6)。比較之下,筆者得出一個結論,邊遠之地多屬投資客買來渡假,商業活動貧乏,難怪商業庫存最多。反觀東區是市中心入面商業類庫存最少的,比石岐少35%,比火炬區少50%。此亦印證其商業價值與潛力最高。

明天,筆者再從交通、配套、設施等方面作分析。




見聞者

2015年11月10日@大方向

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(八)


再續前文,今日會從交通規劃方面分析中山。

中山市位於廣東省中南部,地處珠江出海口,東與深圳市、香港隔海相望,中山港至香港51海裡;東南與珠海市接壤,毗鄰澳門,石岐至澳門60公里;西面和西南面與江門市、新會市和斗門縣相鄰;北面和西北面與廣州市南沙區和順德市相接;馬鞍和大茅等海島分佈在市境東西的珠江口沿岸。現時在建的三大交通工程不但拉近中山與珠三角各地的距離,而且更凸顯其區域中心的地位,最重要是會成為推動中山樓市爆發的導火線。現分別介紹如下:

1.港珠澳大橋連接香港、珠海和澳門,珠海口岸是港珠澳大橋的珠海側關口,位於珠澳口岸人工島。建成後的珠海口岸將是中國唯一同時連接香港和澳門的口岸,將實現三地快速互通,促進珠三角西岸地區發展。港珠澳大橋於09年12月動工,將於2016年通車,大橋通往珠海、澳門的口岸人工島率先啟動。依託大橋,中山到香港國際機場陸路由原來的182公里,縮減到91公里,納入香港1小時生活圈,成為香港的經濟腹地。中山完全有潛力發展成為香港的"近郊區"和"後花園"(附圖1)。

2.深茂鐵路江茂段線路全長約266公里,設計時速200公里,工程總投資290.4億元。整體上,深茂鐵路江茂段施工進展順利,預計可提前至2017年10月左右通車。據了解,深茂鐵路全線建成通車後,深圳至中山將縮短為1個小時左右。此外,深茂鐵路還將在深圳北站聯通廈深鐵路,成為橫向聯通粵西、珠三角和粵東的鐵路大動脈(附圖2)。

3.深中通道起點位於深圳市寶安區西鄉黃鶴互通,與機荷高速對接,終點在中山港口鎮新隆立交,與中江高速對接。目前該跨江通道項目翠亨新區部分已經開工,預計年底通車,建設工期6年,預計2021年建成(附圖1)。屆時,來往深圳和中山不用再像現在一樣繞行虎門大橋,將來可開車半小時直接跨江通達,再經10分鐘車程就直達東區。

而中山市內觸目的交通規劃則莫過如軌道交通。目前的設想是,中山軌道交通的建設先以廣珠城際中山北站為核心,搭建十字骨架。南北向沿著起灣道佈局,主要考慮這一帶寫字樓經濟比較發達,通過軌道交通的建設可激活寫字樓資源。東西向從城鄉一體化、提高主城區的首位度出發,經過西區、東昇、小欖。

中山東區於中山市中部,距中山港6公里,鄰近珠江出海口,是重要的交通運輸樞紐。轄區內孫文東路、中山四路、中山五路、博愛五路、博愛六路、起灣道、華柏路、興中道、長江路等乾道構成縱橫的交通網絡。

東區東面為火炬開發區,中山政府藉鑑深圳“科技園”的建設發展和產業規劃,力求將其打造成中山版的“高新園”。 “城市東擴”這樣一個名詞正成為中山未來的方向——目光東移、城市東移、居住東移。因此,東區既有金融、服務等商務產業於區內,又有高新科技產業在旁,定必為未來商業、人流、消費核心所在。明日待續。



見聞者


2015年11月11日@大方向

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(九)


經過一輪分析,筆者歸納出中山以帶商業類的房產為出擊對象,另外又以東區為首要考慮地區。今天,筆者會集中探討東區的現況與發展前景。

東區路網四通八達,交通便利。中山博覽中心、文化藝術中心、全民健身廣場、興中體育場、博愛醫院等城市生活配套均坐落於此。利和希爾頓酒店、京華酒店、盛景商務酒店等一批國際級標準建設的商旅配套項目集聚,使東區成為國內外商賈投資、​​休閒的理想平台。

東區以中心商務區建設為核心,大力實施轉型升級戰略,全力打造“總部經濟”和“寫字樓經濟”。東區中心商務區集聚效應明顯增強,入駐企業1500多家,營業收入300多億元,就業人數近4萬人。

主要呈現兩大亮點:一是服務業重點項目多。目前,東區共有30個服務業重點項目,其中盛景尚峰金融商務中心、中山利和國際金融中心、帝璟東方中環廣場、大東裕商業中心、宏宇大廈、遠洋大信商業中心、英聯時代廣場等項目已建成投入使用。

二是產業發展高端化。突出發展金融業、信息產業以及中介服務業。其中,金融業企業50多家,就業人數近萬人,今年一季度實現金融業增加值10.45億元,超過房地產行業成為拉動東區經濟發展的主要動力。知名的銀行有匯豐、恆生、東亞、興業、中信、郵儲、招商、浦發、光大、平安等,還有廣發期貨、廣發證券、中信證券、中國人壽、中英人壽、平安保險等金融機構,成為中山金融業最集中的地區。

信息產業發展勢頭良好,中山市首個軟件園——中山市軟件園東區園區位於東區中心商務區核心區,集聚信息企業50多家,還培育發展了全通教育、能龍教育等上市企業以及一批後備上市企業。

中心商務區的中介服務業也形成聚集發展的態勢,入駐的中介服務業企業900多家,就業人數兩萬多人,廣告設計、商貿策劃、財務會計、法律諮詢等行業蓬勃發展,為產業優化升級提供配套支持。

在創新驅動發展方面,東區貫徹落實政府的戰略部署,依托信息產業和金融業的發展優勢,在東區盛景尚峰打造了“中山紫馬•智慧教育集聚區”。同時,通過市區共建的模式,選址盛景尚峰紫馬奔騰項目,於9月底開立中山眾創金融街,打造全市性的創業創新綜合金融服務平台,推動金融、科技與產業的有效創新融合,促進金融體制改革,實現全市產業轉型升級。

此前,中山紫馬•智慧教育集聚區亦已正式掛牌成立,集聚區內的中山創客•眾創空間已有在孵項目15個,另外還有30多個智慧教育相關的創新型項目準備進駐入區。智慧教育集聚區將通過構建創業生態、集聚創新人才、培育創意企業,力爭在5年內發展成為年營業收入500億元人民幣,吸引2萬以上高素質人才聚集,培育5家以上上市公司的創新產業基地。

2015年平安綜治考評,東區排名全市第一,民眾對東區治安的滿意度較高。2008年開始,連續7年榮獲中山市平安鎮區稱號。

另外東區內10個社區都被評為省“六好”平安和諧社區。文化、教育、衛生等各項事業都務實有進。特別,東區堅持將教育擺在優先發展的戰略地位。投入近2億元建設7所規範化學校,辦學條件不斷改善。據聞,當地富人亦因此區的治安、教育較佳而聚居此地。

縱觀而論,東區為筆者投資中山涉商業類房產首選。明日會介紹筆者已經簽約買入的樓盤給大家參考。



見聞者


2015年11月12日@大方向

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(十)


今天,筆者會介紹日前連同好友一起買入15個單位的中山樓盤。執筆時,新聞報導據國家發改委介紹,深中通道已初步納入國家“十三五”重點項目,項目前期工作基本完成,工程可行性研究報告已通過專家評審,目前已納入國務院近期建設督辦項目。這必將為中山樓市注入新動力。

《紫園》位於中山市東區新核心的長江六路華美酒店對面,由中山市紫園房地產有限公司開發,旨在打造蘇州詩意的園林社區。項目佔地88畝,開發面積約18萬平米,包括7棟高層住宅,11座別墅,2棟商務綜合辦公樓(寫字樓、公寓各一棟)。現已經委託萬科進駐作物業管理(附圖1)。

樓盤位居被中山三大自然生態區環繞的“天然綠肺”位置:3萬公頃的五桂山山脈,紫馬嶺公園(最近)、30萬平米金字山公園。

附近有多所名校,包括中山市實驗中學、中山職業技術學院、三鑫學校、精彩童年幼兒園、中山市第一中學、中山市博文學校等配套(附近還有艷陽學校、朗晴小學、大鰲溪幼兒園、樂天幼兒園、中英文幼兒園等)。

項目位於華潤萬家商圈內,且5分鐘內可直達大信商圈,緊接中江高速、京珠高速、毗鄰廣珠輕軌線中山站入口。交通非常便利,周邊的配套設施也非常完善,3-8分鐘車程可到。南接駁博愛路(博愛路為橫貫中山城區東西的“黃金動脈”),北接中山路;隨著南外環的開通,10分鐘內可以直接到達石岐區、南區、西區以及周邊鎮區 (附圖2)。

15分鐘以內的車程可以到達中山港碼頭(現坐船直達尖沙咀大概需時1小時20分鐘)、京珠高速、輕軌中山站、中山北站、南朗站以及即將駿工的港珠澳大橋和深中通道(其中京珠高速、輕軌中山站只需3-8分鐘車程)。

目前長江路已竣工及未來即將竣工的寫字樓有5個【ICF、財富兌兌碰、天奕國際廣場,紫嶺國際,盈基大廈】,博愛路已竣工及未竣工寫字樓有5個【大東裕、中環廣場、遠洋廣場、越秀地產寫​​字樓】),紫園位於兩條商務幹線的中心,一應俱全的商務生活配套,自然形成中心商務區的先天條件。所謂物以類聚,成行成市,愈積愈濃的商務氛圍漸漸形成,日後的發展前景廣闊。

由於筆者此前分析涉及商業房產的價值所在,本文只會集中分析其涉商部分。《紫園》商務綜合辦公樓由兩座單體樓組成,分別層高27層寫字樓和29層的國際商務公寓,集金融、商業、高端寫字樓、商務配套區一體的綜合型商務建築。其中寫字樓的一至三層裙樓的商業配套區,已經確定將有一系列的高品位餐飲、室內高爾夫球場、休閒會所等進駐,以滿足整個商務區的需求。

由於其寫字樓的各項使用收費(水、電、管理費)全部以商用計算,而且不能入住,更要求整層買入,計及潛力、價值、風險、個人能力後,而筆者決定買入的是公寓(附圖3-6)。原因如下:

1. 該公寓土地使用為商住性質,可以住之餘,亦可以掛牌營商。

2. 70年產權,扣去開發時間,可享產權至至 2076 年 12 月 30 日。

3. 樓盤的住宅部分已經建成並基本銷售完成。而公寓仍在建,可以實地看到,交樓時間預計為2016年8月底,減低爛尾的風險。

4. 公寓樓底相比住宅為高,空間感比較強:地面商鋪5.7米,2-3層4.5米,4-11層3.5米,12-29層3.1米。

5. 公寓初步意向將地下至11樓打造成商鋪及寫字樓為主,筆者買入的為6樓,並連同友好,包括【大趨勢】的黃兄,買入了半層共15個單位,屬意統一管理租務。

6. 水、電、管理費跟住宅一樣計費。

7. 公寓大部分為50㎡左右,麻雀雖少,亦配備廚廁,方便在職單身或同居人士租用。

8. 公寓可按租戶要求打通以加大面積,靈活彈性。

9. 租戶可以租用11樓或以下營商,又可以租用11樓以上居住,節省交通費用、時間,又可以隨時加班、加點,弹性好大。

10. 背靠大型屋苑有基本日常購物、娛樂、教育等消費需求支持。

11. 之前因朋友人脈網絡關係,買入有特別折扣。因此投資額少,風險小,但可以小博大之餘又能對沖個人的人民幣資產貶值的風險。

內地收租,業主不需要交付管理費的,所以基本上租金都是淨收入。以一套50㎡的公寓為例,總價不過40萬,加約5萬左右的裝修費,以目前中山商務公寓的租賃市場月租金一般為50元/㎡左右計算,月租金收益為2500元,年租金收益為3萬元,投資回報率達到7%。再打個八折,都有5.3%回報,進可攻,退可守。



見聞者


2015年11月13日@大方向



樓市見頂的第一民間指標!


去年當大埔有一個新樓盤開售時,有朋友曾經在買入前私下問筆者意見。筆者回覆未來3-5年細單位供應將必大增,讓朋友考慮其買入的是否細單位後才決定買入與否。

發展商由成功投地至建成樓宇最少需時3-4年,講到明其運作模式就是貨如輪轉,快入快出。因此,若發展商發覺市場對某款樓宇(最近是蚊型單位)需求巨大時,就會一窩蜂去做,甚至乎改建圖則,務求以最短時間沽清手上的貨再謀後著。筆者真擔心當蚊型樓因陸續落成、交付充斥市場時,引致供應大增之下會出現什麼情況!

要判斷本地樓市是否見頂,最佳的民間指標莫過如看誠哥動態。每每誠哥肯低價一Q清袋時,應該十有八九樓市見頂了。大家可以回憶一下,遠的不講,最近的是早幾個月前其將軍澳的某個樓盤,一屋四廁,地鐵站上蓋物業,開價一萬一尺不用,比起同區二手樓價都便宜。

當時沒有人會質疑,只會認為這是超值!對,沒有錯。開價當時來說就是超值,筆者猜測其目的就是要以一個沒法抗拒的震撼價錢吸引買家,才可以盡吸市場餘下的購買力。

筆者有朋友就是因此連同其他友人於當時爭相入票,結果如願以償,一舉買下數個單位。他們買入其實並無實際需要,買入的原因衹得一個,就是趁“便宜”而幫子女買下。

就連筆者此等愚民都於9月14號撰文猜測通縮會重臨,發展商既有智囊輔助作通盤考慮,難道會不知道通縮將至?當通縮到來,沒有什麼比現金更重要。有錢在手,當樓市由“賣家市場”轉回“買家市場”的時候,發展商還怕買不到便宜地?人同此心心同此理,屆時若有足夠現金儲備在手,一般民眾還怕買不到樓?



見聞者

2015年11月19日@大方向

深圳是否在重演香港樓市發展的歷史?


90年代香港工業大規模北移至深圳及珠三角地區方興未艾時,香港開始轉營服務業。之前從事工業生產的人士,要不轉職,要不跟隨所屬公司回內地做工頭。及至2000年後,轉職的則仍然在其他行業打拼奔波,而在內地做工頭的亦被迫回流香港從頭來過。到今天, 他們當中有多少人可以真正無憂無慮地安享晚年呢?

然而同期有一批人本來為社會所遺棄,卻無端端成為香港轉營的既得利益者。所謂物競天擇,適者生存,一個社會的進步,連人口質素都會汰弱留強。這批人在2000年後因失業、退休、婚姻或經濟原因而選擇回內地生活。無他,只因為這批人乃當時被社會淘汰的一族。他們大多選擇深圳、廣州等珠三角內大城市買樓安居生活。他們亦萬萬沒有想到當年因逃避香港的高物價而被逼退居內地,今日卻因禍得福,過著舒適美滿的退休生活。

當年沙士過後,百業蕭條、人浮於事,筆者認識的一個退休人士,在香港本來有一個唐樓單位自住,因感覺無力在港生活下去,毅然把單位出租收取每月租金3000元,然後用30多萬的積蓄回深圳買了一個新樓盤單位作退休自住,並在當地找到老伴相隨生活至今。

相比之下,當時深圳的生活指數仍然比香港低很多,而且人民幣匯率仍在低位,在港租金收入足夠其生活開支。時至今日,在港的租金已經升至8000元,他依然可以用此筆租金在深圳過著舒適生活。而當年30多萬的樓價亦已經升至超過300萬了。

細心看看過去10年來的深圳,個人覺得正是在重演香港物業市場的發展模式。從2007年後,深圳的樓價便拾級而上,大幅跑贏同期的工資增長,當然亦帶動了租金及二手市場的蓬勃發展。

時至今天,沒有房產、高學歷、特殊技能、人脈、或政府工作等又年紀漸長的深圳人面對當年香港人的同一問題:將來如何生活下去?所謂,此處不留人,自有留人處!他們跟當年因種種原因移居內地的香港人一樣,需要投資深圳周邊仍可負擔得起樓價的地方,為日後退休生活作部署。

當此舉成風,深圳周邊地區的樓價就會上升。假以時日,其庫存問題亦會得到化解,樓價繼而達至最終的平衡。當年香港的樓市發展屬於市場調節,但今天深圳樓市的飆升卻是政策使然。個人真佩服阿爺這招“圍魏救趙”,先推高深圳樓價,引導需求外溢,再大力完善交通基建以惠及周邊地區,一石數鳥!

香港人若想坐順風車,應該要考慮把握時機,趕在深圳人行動之前,先發制人了!



見聞者

2015年11月24日@大方向

[物賤鬥人窮]有CASH就可以笑到最後!


年青的一代太幸福了,未經歷過通縮時代,實在不明白何為“物賤鬥人窮”!筆者不幸就經歷過兩次了。當年筆者於2000年創業,2003年香港經歷沙士蹂躪,百業蕭條,個個恨不得逃離香港,遠走他方。當時樓價每況愈下,銀主盤充斥市場。

還記得飽受摧殘的淘大花園當時雖有溫總理親臨打氣,但樓價卻跌至低谷,一個單位售價竟然跌至50-60萬,跟現在實有天淵之別。及至2004年中左右,因沙士開始遠離,消費市場爆炸性反彈,筆者亦因此而賺得人生第一桶金。然而,此時大部分民眾都在慶幸活著,卻如驚弓之鳥,只想今朝有酒今朝醉,根本沒有為將來打算!因此,樓價仍在最低位徘徊!

此時,筆者卻因為業務需要,不想再寄人籬下於租用物業,毅然決定入市買入同棟的工廠大廈單位自用。可是,當時各家銀行都非常保守,不肯輕易借錢予人,更何況是工廠大廈。當時真是狼狽,四出奔走找銀行做按揭,好不容易才找到中國銀行肯眷顧,願意以私人借貸形式借出款項,年利息為9%!無奈因為利息太高,筆者最後亦婉拒其好意。

思前想後,筆者寧願用當年生意賺取的的全部作樓價一半資金,加上老父借予另一半,全數買入了該物業,代價就是向老父繳付每年4%的利息。當時來說,存款利息亦非常低,正是一家便宜,兩家着。後來的同年,筆者遇到不少更荀的單位,明知道這些是優質房產,日後必大賺的,可就是財力已經消耗殆盡了。這就是筆者遇到的第一次“賤物鬥人窮”。

第二次乃是2008年金融海嘯時期,當時風聲鶴淚,樓市亦受到股票市場大幅下挫拖累而下跌。筆者當時有位好友於其股票淨值下挫了40%時,毅然選擇沽出所有股票,轉戰樓市。好友當時亦有提醒筆者,股票來來去去,上落無常,還是物業比較實在,勸筆者一起低位做PAIR TRADE(沽出股票換入物業)。可惜,當年筆者還是年少氣盛,沒有聽從勸告,跟隨行動。到今天,才知道誰才笑到最後,最久!

往後筆者不時與該好友閒聊提及2008年其漂亮的一仗。他謂若非當時沽出所有股票,換取足夠現金,在物業市場掃入數個超值房產,就沒有今天的富足人生!眼下,香港物業市道再次向下,息口趨升,通縮仿佛再臨之際,大家真的要做好準備!



見聞者

2015年11月26日@大方向

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