上文提到中山市芸芸那麼多地方，如何取捨投資地點呢？筆者嘗試幾個條件作篩選，而前文用【政經命脈】作考慮，歸納出東區之優勢。今天，筆者再用另一個重要條件【供求情況】作分析：
由於筆者並非實地長期考察當地，亦無人脈瞭解實際供應情況。因此，筆者只能根據中山市最新10月份的房產數據為基礎分析，當中假設未來亦以此數據的增減速度推算。
根據中山市國土局官方數據顯示：2015年10月商品房成交類型中，住宅9404套，102.28萬方，佔比75%；商業719套，5.33萬方，佔比6%；車庫2447套，佔比19%,而當中可以看到商住類是0%（附圖1）。原因好明顯只有一個，就是此類房產供應不足。
各鎮區成交排名中，坦洲鎮1683套，15.8萬方，鎮區排名榜第一；火炬開發區1541套，15.25萬方排名第二；東區第三，1234套，9.63萬方（附圖2）。坦洲鎮緊接珠海，因為港珠澳大橋的通車預期，珠海樓價飛升，坦洲鎮相隔不遠，樓價卻落差甚大，所以形成澳門、珠海的投資者都以其為投資首選，締造了銷售榜首。火炬開發區則因近水樓臺，隨著深中通道開建的預期而成為直接受惠者。當然，東區亦因距深中通道出口僅10多分鐘車程而受深圳投資客的青睞。
據合富輝煌中山公司市研部數據監測：2015年10月中山市住宅新增5545套，共計58.89萬方。環比9月新增13305套，149.79萬方，新增套數和面積分別下調58%和61%（附圖3）。而根據中山市國土資源局數據顯示：10月商業新增465套，3.5萬方。環比9月商業新增4283套和面積36.4萬方，分別下降89.1%和90.5%。各鎮區商業新增排名中，南區248套居第一，坦洲鎮63套居第二；火炬開發區49套居第三（附圖4）。明顯看出，東區住宅及商業都沒有新增供應。筆者推測此地是未來核心，政府必要控制供應，不能無規劃地於現時賤價推地。
2015年10月，中山市住宅庫存共66652套，環比9月份70051套下降4.9%。 坦洲鎮以7229套庫存居鎮區榜首，石岐區6888套排名第二，西區4954套居第三。東區和火炬區因為深圳客的追捧，庫存環比9月份下降了11%，但庫存仍排在第四位，希望政府可以如筆者估計控制新增供應，緩解庫存壓力（附圖5）。
2015年10月，全市商業庫存為24852套，2015年9月的商業庫存為24875套，顯示變化不大。商業庫存壓力集中於80方以下小舖位和180方以上商舖。 80方以下主要為底商、公寓為主。 180方以上主要為二層及以上大卡舖位,以商舖及寫字樓為主。 2015年10月，坦洲鎮商業庫存3755套排名第一，西區2320套居第二，古鎮鎮2317套排名第三（附圖6）。比較之下，筆者得出一個結論，邊遠之地多屬投資客買來渡假，商業活動貧乏，難怪商業庫存最多。反觀東區是市中心入面商業類庫存最少的，比石岐少35%，比火炬區少50%。此亦印證其商業價值與潛力最高。
明天，筆者再從交通、配套、設施等方面作分析。
見聞者
２０１５年１１月１０日＠大方向
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