2016年2月13日 星期六

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(七)


上文提到中山市芸芸那麼多地方,如何取捨投資地點呢?筆者嘗試幾個條件作篩選,而前文用【政經命脈】作考慮,歸納出東區之優勢。今天,筆者再用另一個重要條件【供求情況】作分析:

由於筆者並非實地長期考察當地,亦無人脈瞭解實際供應情況。因此,筆者只能根據中山市最新10月份的房產數據為基礎分析,當中假設未來亦以此數據的增減速度推算。

根據中山市國土局官方數據顯示:2015年10月商品房成交類型中,住宅9404套,102.28萬方,佔比75%;商業719套,5.33萬方,佔比6%;車庫2447套,佔比19%,而當中可以看到商住類是0%(附圖1)。原因好明顯只有一個,就是此類房產供應不足。

各鎮區成交排名中,坦洲鎮1683套,15.8萬方,鎮區排名榜第一;火炬開發區1541套,15.25萬方排名第二;東區第三,1234套,9.63萬方(附圖2)。坦洲鎮緊接珠海,因為港珠澳大橋的通車預期,珠海樓價飛升,坦洲鎮相隔不遠,樓價卻落差甚大,所以形成澳門、珠海的投資者都以其為投資首選,締造了銷售榜首。火炬開發區則因近水樓臺,隨著深中通道開建的預期而成為直接受惠者。當然,東區亦因距深中通道出口僅10多分鐘車程而受深圳投資客的青睞。

據合富輝煌中山公司市研部數據監測:2015年10月中山市住宅新增5545套,共計58.89萬方。環比9月新增13305套,149.79萬方,新增套數和面積分別下調58%和61%(附圖3)。而根據中山市國土資源局數據顯示:10月商業新增465套,3.5萬方。環比9月商業新增4283套和面積36.4萬方,分別下降89.1%和90.5%。各鎮區商業新增排名中,南區248套居第一,坦洲鎮63套居第二;火炬開發區49套居第三(附圖4)。明顯看出,東區住宅及商業都沒有新增供應。筆者推測此地是未來核心,政府必要控制供應,不能無規劃地於現時賤價推地。

2015年10月,中山市住宅庫存共66652套,環比9月份70051套下降4.9%。 坦洲鎮以7229套庫存居鎮區榜首,石岐區6888套排名第二,西區4954套居第三。東區和火炬區因為深圳客的追捧,庫存環比9月份下降了11%,但庫存仍排在第四位,希望政府可以如筆者估計控制新增供應,緩解庫存壓力(附圖5)。

2015年10月,全市商業庫存為24852套,2015年9月的商業庫存為24875套,顯示變化不大。商業庫存壓力集中於80方以下小舖位和180方以上商舖。 80方以下主要為底商、公寓為主。 180方以上主要為二層及以上大卡舖位,以商舖及寫字樓為主。 2015年10月,坦洲鎮商業庫存3755套排名第一,西區2320套居第二,古鎮鎮2317套排名第三(附圖6)。比較之下,筆者得出一個結論,邊遠之地多屬投資客買來渡假,商業活動貧乏,難怪商業庫存最多。反觀東區是市中心入面商業類庫存最少的,比石岐少35%,比火炬區少50%。此亦印證其商業價值與潛力最高。

明天,筆者再從交通、配套、設施等方面作分析。




見聞者

2015年11月10日@大方向

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