想做樓市先知？難啊！

瑞信日前發表報告，認為本港住宅價格調整只是剛開始，其中今年的跌幅將達15%，連帶之後兩年、每年再跌多5%，即預期樓價在未來三年將共調整25%。無獨有偶，萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文亦相信未來三年樓市累跌最多約三成！所持的理由不外乎加息潮將至，經濟情況料轉差，加上供應大增下為二手市場帶來壓力芸芸。

即使他們沒有提出但亦應該同意，過去幾年本港樓市或多或少是受外來（包括強國）需求強勁的影響，致使供求失衡而大幅推升樓價。政府亦不得不推出買家印花稅（BSD）以試圖遏止此外在需求。然而，隨著全球經濟不景，中國經濟增長放緩，樓市的燦爛亦不得不歸於平淡。

最近稅務局發言人表示，去年須付買家印花稅（BSD）住宅成交宗數僅約2,600宗，涉及稅額約64.74億元，按年大跌57.2%及38.3%，不過前年宗數及稅額是包括一三年的追收個案。話雖如此，但這個數據亦應該能夠適當反映了外資炒賣的熱情降溫。

要精準預測樓市的升跌幅度其實難比登天，因為樓市的走勢涉及的因素、層面及參與者比起股市更廣、更深！而且，所有的樓市成交資訊都會有滯後現象，一般人很少可以同步即時得悉真實樓價。

再者銀行的估價會追著成交價而定，樓價越升，估價就追升，反之亦然。因此，當趨勢向下時，就算買家有心做按揭買樓，當在查詢過樓價後向銀行申請按揭時，亦會因為估價下跌了而無法上會，最後被迫放棄買樓夢想。如此一來，所謂的剛性需求亦會被打壓。

如果樓價一再下跌，有利在手的投資者為鎖定利潤會豪不留情地降價求售，變相推低樓價之餘更增加了市場供應。所謂“跌市莫估底”，就算有現金在手的投資者或自用者此刻亦會休兵，少部分進取者或冒險趁火打劫大幅鋤價、刀鋒舔血！無疑這一切都會減少需求及打擊樓價。

所謂一沉百踩，當樓價下跌到某個程度，就會觸發財務公司為求自保而大量收回多按盘，推出市場作銀主盤低價拍賣。這對樓價及供應來講，更是雪上加霜。

以上只列舉影響樓價的數例已經可窺一斑預測樓價是何其困難的一件事。大行固然有資源掌握更多的數據作分析，但要精準預測升跌幅度，筆者相信只有先知才有此本領了。

見聞者

２０１６年１月１４日＠大方向