2016年2月12日 星期五

機會永遠留給有準備的人!


記得1月初嘉湖山莊實用面積449方呎的一中層單位,劈價至290萬元連租約售出,成交呎價為6,459元後,筆者曾於1月7日撰文指出【現時肯沽貨的應該多為在低價入市,大有斬獲的既得利益者。樓市及股市的散戶基本上都如出一撤,見高追高,轉勢回調確認後仍不捨得離場。若樓價再往下沉,他們承受的心理及供款壓力將更大,一旦急跌而被迫斬纜而引起的骨牌效應就會對樓市帶來災難。】

果然應驗了前文標題“樓市轉勢,誰肯折讓出售就成大贏家!”上週末報章報導嘉湖山莊率先跌穿「97價」,呎價年半來首度失守5,000元。投資者於1997年10月以655萬元購入樂湖居一個相鄰戶,持貨19年沽貨,倒蝕45萬元離場。

據了解,樂湖居2座低層A及B室一個相鄰戶,屬兩個三房連套房單位,實用面積共1,272方呎,賣方於1997年10月分別以325萬元和330萬購入,物業已屬現契(無按揭),買家具實力,毋須按揭並願意一次過買兩間,成交期約一個月,較正常45天為短,雙方一拍即合,昨僅售610萬元,呎價4,796元。銀行估值最高逾800萬元,中銀估值802萬元,恒生則估值725萬元,成交價較估值低最多24%。

翻查歷史,嘉湖山莊去年8月高位平均呎價約7,900元,較1997年高位約6,300元,高出25%。而去年同期的中原城市領先指數約為145點左右,足足比1997年8月的100點左右高出45%。按現時該屋苑的整體尺價6500元計算,樓價已經自高位下跌接近18%,但同期指數只不過下跌8.5%。為什麼呢?筆者推斷嘉湖山莊樓價或在1997年過分炒高,嚴重透支了未來的升幅,致使最近整體樓價創新高,其樓價升幅亦跑輸大市,跌幅卻是過之而無不及。故此,有心買樓的如無特別原因不宜買入此個跑輸大市的樓盤作投資。

另外,從此交易大家可以發覺現金在手的威力真是無窮。當一個無按揭的業主肯以大折讓的低價出讓,說明其處境非常困厄,時間十分緊迫。而且,今次業主要出售的是一個相連單位,金額的要求在現時市況來講亦是相對大。相連單位在旺市時屬特色單位,可以至少提高10%叫價;相反在資金緊張的淡市時,這就是一個負累,賣價可能要大幅折讓才可以引起資金充裕的獵食者的注意。

此次,買家就是自恃資金在手,可以短時間內全數付清樓款作武器,強逼業主不得已屈服。所以,有前輩講過,旺市沽劣質貨,淡市入優質貨,確實所言非虛!當然,此刻入市未必代表買家可以成功抄底。但若以此成交計算,其跌幅已是該屋苑自高位下跌了39%,比起市價6500元有多達26%的折讓,要輸亦輸不了多少吧?

樓市再次重演物賤鬥人窮的環境下,有現金在手的投資者就如虎入羊群、飽餐一頓,無錢的就只可以低頭苦啖葡萄了。


見聞者

2016年1月19日@大方向

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