昨日報章報導嘉湖山莊翠湖居5座中層F室,實用面積449方呎,兩房間隔,上月29日才放盤,叫價330萬元,剛再劈逾一成僅以290萬元連租約售出,呎價6,459元。原業主2009年4月僅以104萬元購入單位,賬面仍賺186萬元,升值1.8倍。
去年樓市未爆煲時,嘉湖山莊兩房造價升至逾400萬元,而代理指翠湖居同類兩房戶亦賣過約360萬元,新成交跌價約兩成,為美聯代理去年10月以七折價260萬元買入美湖居441實呎單位後,屋苑首度失守300萬元。造價已逐步逼近美聯代理入市水平,僅相差約一成。就算美聯代理肯以290萬出貨,賬面即使賺30萬,但扣除兩成SSD辣招稅及買賣雜費等,肯定要蝕錢離場。
此則新聞帶出了兩個重要的信息。其一,嘉湖山莊樓價雖自高位回調20%,但此刻肯決斷沽貨的始終為數極少!而且按該新聞報導推斷,現時肯沽貨的應該多為在低價入市,大有斬獲的既得利益者。樓市及股市的散戶基本上都如出一撤,見高追高,轉勢回調確認後仍不捨得離場。
因此,假若最近樓價高時接貨者,見樓價開始回調,他們絕對不會壯士斷臂,沽貨離場。如果他們買來自用,而且持貨能力高還沒有太大問題。否則,若樓價再往下沉,他們承受的心理及供款壓力將更大,一旦急跌而被迫斬纜而引起的骨牌效應就會對樓市帶來災難。
其二,地產代理買樓不一定贏。地產代理因工作使然,在前線接觸業主與買家,一直以來是樓價的風向標。理論上,在樓市投資方面,他們有一定程度的優勢。當樓市開始轉勢向淡時,買賣開始減少,醒目的地產代理應該估計到後市不容樂觀。此時若有心沽貨者,應該要立即以輕微折讓,同時轉介至其他代理行作“行家盤”增加曝光率以圖短期內在確認轉勢前全身而退。
可惜,近幾年樓市表現實在太好了。代理們在推介給買家時所持“低息持續、供不應求“的理由可能講得太多,連自己都變成絕對信奉者,不肯憑市況作理性分析。因此,即使部分代理根本無力上車,但一朝發達的投機心作祟下,仍勉強遷就欲搭一趟順風車。本來他們自恃身份、因利乘便而看準機會,草船借箭亦無可口非。若按市況操作,及時獲利離場更會成為一時佳話,萬人敬仰。遺憾的是當局者迷,勝利往往都會沖昏頭腦,亂其心智,能夠及時抽身又有幾人呢?
筆者的投資路上亦經常犯上同樣錯誤,唯有常常提醒自己“花無百日紅,人無千日好!”各位看官,大家互勉之吧!
見聞者
2016年1月7日@大方向
2016年1月7日@大方向
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