樓市轉勢，誰肯折讓出售就成大贏家！

昨日報章報導嘉湖山莊翠湖居5座中層Ｆ室，實用面積449方呎，兩房間隔，上月29日才放盤，叫價330萬元，剛再劈逾一成僅以290萬元連租約售出，呎價6,459元。原業主2009年4月僅以104萬元購入單位，賬面仍賺186萬元，升值1.8倍。

去年樓市未爆煲時，嘉湖山莊兩房造價升至逾400萬元，而代理指翠湖居同類兩房戶亦賣過約360萬元，新成交跌價約兩成，為美聯代理去年10月以七折價260萬元買入美湖居441實呎單位後，屋苑首度失守300萬元。造價已逐步逼近美聯代理入市水平，僅相差約一成。就算美聯代理肯以290萬出貨，賬面即使賺30萬，但扣除兩成SSD辣招稅及買賣雜費等，肯定要蝕錢離場。

此則新聞帶出了兩個重要的信息。其一，嘉湖山莊樓價雖自高位回調20%，但此刻肯決斷沽貨的始終為數極少！而且按該新聞報導推斷，現時肯沽貨的應該多為在低價入市，大有斬獲的既得利益者。樓市及股市的散戶基本上都如出一撤，見高追高，轉勢回調確認後仍不捨得離場。

因此，假若最近樓價高時接貨者，見樓價開始回調，他們絕對不會壯士斷臂，沽貨離場。如果他們買來自用，而且持貨能力高還沒有太大問題。否則，若樓價再往下沉，他們承受的心理及供款壓力將更大，一旦急跌而被迫斬纜而引起的骨牌效應就會對樓市帶來災難。

其二，地產代理買樓不一定贏。地產代理因工作使然，在前線接觸業主與買家，一直以來是樓價的風向標。理論上，在樓市投資方面，他們有一定程度的優勢。當樓市開始轉勢向淡時，買賣開始減少，醒目的地產代理應該估計到後市不容樂觀。此時若有心沽貨者，應該要立即以輕微折讓，同時轉介至其他代理行作“行家盤”增加曝光率以圖短期內在確認轉勢前全身而退。

可惜，近幾年樓市表現實在太好了。代理們在推介給買家時所持“低息持續、供不應求“的理由可能講得太多，連自己都變成絕對信奉者，不肯憑市況作理性分析。因此，即使部分代理根本無力上車，但一朝發達的投機心作祟下，仍勉強遷就欲搭一趟順風車。本來他們自恃身份、因利乘便而看準機會，草船借箭亦無可口非。若按市況操作，及時獲利離場更會成為一時佳話，萬人敬仰。遺憾的是當局者迷，勝利往往都會沖昏頭腦，亂其心智，能夠及時抽身又有幾人呢？

筆者的投資路上亦經常犯上同樣錯誤，唯有常常提醒自己“花無百日紅，人無千日好！”各位看官，大家互勉之吧！

見聞者

２０１６年１月７日＠大方向