區域性來講，中山實為中心位置。但觀乎數據，由2011年至今，中山樓價都在低位徘徊（附圖1），其樓價大大落後區內其他二、三線城市（諸如東莞、江門等等），主要原因就是過去中山缺乏整體協調規劃，各區放任開發，導致長期供過於求。
知恥近乎勇，近兩年中山積極引入外來人口以消化庫存，放開入戶政策、建深中通道、打通珠中斷頭路等舉措是最好的見證。另外，中山今年率先實施《不動產登記條例》，樓市調控“去行政化”，說明政府都開始注重長遠發展的“制度供給”，為樓市發展提供了穩定的政策預期。加上阿爺眷顧，頻頻發放利好政策，可以講天時、地利、人和都配合了，中山的確為機遇所在。
但作為一個外來投資者，面對如此高的庫存數字，要如何取捨，才可以達至進可攻，退可守之效呢？筆者愚見，首先要篩選出適當的房產種類作為出擊目標。
根據中山市國土資源局數據顯示，2015年10月中山市住宅庫存共66652套，新增5545套，環比9月新增13305套，新增套數下跌58%；全市商業庫存則為24852套，10月商業新增465套，環比9月商業新增4283套和下降89.1%。 假設未來新增的百分比維持相若，可以看到住宅庫存：商業庫存為2.7：1左右。其中商業類包括商鋪、寫字樓及公寓等。
而根據第六次全國人口普查的數據，目前中山有312萬常住人口，這意味著如無大量新增常住人口，單靠外來投資客，即使住房賣出了，亦只會用來設下“空城計”。瞭解到中山現在適度放鬆入戶政策，銳意引入外來人口定居中山，計畫到2020年，中山市人口規模擬增至420 萬人。人口基數的加速增長將助推中山樓市的健康發展。
一個地方如何才可以吸引外來人口遷居至此呢？古有明訓，安居才樂業。但筆者則認為現實是先樂業才會自願或被迫安居。為此，前文筆者曾妄自臆測阿爺規劃上是以中山作為深圳全力發展金融、高新、科技等產業的後盾。為此，中山必先制定吸引商業活動的一系列政策，以支持持續性的發展。只有商業能夠蓬勃活躍，人才、資金才會流向中山，繼而帶動人口增長，再惠及住宅樓市。
因此，以大思維去考慮的話，最安全之舉莫過於投資涉及商業性的房產。但面對商鋪、寫字樓、公寓等產權只有50年，扣除開發年期，接收後可能只餘下40多年。另外，亦要考慮自身能力可否應付商鋪、大面積寫字樓動用的龐大資金。再者，現今淘寶、京東等網購盛行，商鋪的實際需求有可能被大幅削弱。
以筆者之綿力為例，最佳出路為商住式的公寓。筆者最近買入的就是此性質的房產。原因好簡單，外來的人口要來做生意或辦事業，首先一定要先定下辦公地點才會考慮住宿問題。而商住式的公寓既可以作為公司註冊地址，又可以掛牌營業，更可以亦商亦住，一次過解決外來者的問題。因身體疲累，下次再續。
順帶一提，今日平保A（601318）以36.39元及36.79元各沽出半注，再以35.2元買回半注。
見聞者
２０１５年１１月６日＠大方向
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