2016年2月13日 星期六

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(五)


區域性來講,中山實為中心位置。但觀乎數據,由2011年至今,中山樓價都在低位徘徊(附圖1),其樓價大大落後區內其他二、三線城市(諸如東莞、江門等等),主要原因就是過去中山缺乏整體協調規劃,各區放任開發,導致長期供過於求。

知恥近乎勇,近兩年中山積極引入外來人口以消化庫存,放開入戶政策、建深中通道、打通珠中斷頭路等舉措是最好的見證。另外,中山今年率先實施《不動產登記條例》,樓市調控“去行政化”,說明政府都開始注重長遠發展的“制度供給”,為樓市發展提供了穩定的政策預期。加上阿爺眷顧,頻頻發放利好政策,可以講天時、地利、人和都配合了,中山的確為機遇所在。

但作為一個外來投資者,面對如此高的庫存數字,要如何取捨,才可以達至進可攻,退可守之效呢?筆者愚見,首先要篩選出適當的房產種類作為出擊目標。

根據中山市國土資源局數據顯示,2015年10月中山市住宅庫存共66652套,新增5545套,環比9月新增13305套,新增套數下跌58%;全市商業庫存則為24852套,10月商業新增465套,環比9月商業新增4283套和下降89.1%。 假設未來新增的百分比維持相若,可以看到住宅庫存:商業庫存為2.7:1左右。其中商業類包括商鋪、寫字樓及公寓等。

而根據第六次全國人口普查的數據,目前中山有312萬常住人口,這意味著如無大量新增常住人口,單靠外來投資客,即使住房賣出了,亦只會用來設下“空城計”。瞭解到中山現在適度放鬆入戶政策,銳意引入外來人口定居中山,計畫到2020年,中山市人口規模擬增至420 萬人。人口基數的加速增長將助推中山樓市的健康發展。

一個地方如何才可以吸引外來人口遷居至此呢?古有明訓,安居才樂業。但筆者則認為現實是先樂業才會自願或被迫安居。為此,前文筆者曾妄自臆測阿爺規劃上是以中山作為深圳全力發展金融、高新、科技等產業的後盾。為此,中山必先制定吸引商業活動的一系列政策,以支持持續性的發展。只有商業能夠蓬勃活躍,人才、資金才會流向中山,繼而帶動人口增長,再惠及住宅樓市。

因此,以大思維去考慮的話,最安全之舉莫過於投資涉及商業性的房產。但面對商鋪、寫字樓、公寓等產權只有50年,扣除開發年期,接收後可能只餘下40多年。另外,亦要考慮自身能力可否應付商鋪、大面積寫字樓動用的龐大資金。再者,現今淘寶、京東等網購盛行,商鋪的實際需求有可能被大幅削弱。

以筆者之綿力為例,最佳出路為商住式的公寓。筆者最近買入的就是此性質的房產。原因好簡單,外來的人口要來做生意或辦事業,首先一定要先定下辦公地點才會考慮住宿問題。而商住式的公寓既可以作為公司註冊地址,又可以掛牌營業,更可以亦商亦住,一次過解決外來者的問題。因身體疲累,下次再續。

順帶一提,今日平保A(601318)以36.39元及36.79元各沽出半注,再以35.2元買回半注。



見聞者

2015年11月6日@大方向

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