2016年6月21日 星期二

中山那區最具潛質?~石岐篇


上回談到本人認為中山自2015年開始入運。

筆者相信風水,但至今仍未讀過任何風水命理班,沒有拜過任何風水大師為師。我說的命,我說的運,只是自己憑經驗及觀察而得來,什麼易,五行,道等,只是看過下皮毛,所以不要以為我是風水佬般用風水角度及專有名詞去分析問題。反而,最有興趣研究歷史的我,就喜以史為鑑,借古喻今去推算將來將會發生什麼事。

2015年至今大概一年多的時間,中山樓價已按不同地段而上升了大概3成至1倍多,或許你當初對一些投資中山的意見置若罔聞,或在當初在半信半疑的態度下決心不足,一而再,再而三,為自己找出不同的藉口,實質都是因為自己唔信,而最終錯失了2015年的入市黃金機會。但過左去就是過左去,最緊要是看未來。

很多香港人最初都覺得中山樓市不會升,為什麼?

我可以用幾點去解釋了他們的心態!

第一點,就是時機掌握不夠準確問題。

筆者相信有很多人早在幾年前已投資中山房地產,而在2015年先幾年,中山樓市基本上是一潭死水,如果不是一條深中通道,相信很多中山樓盤已是爛尾。中山樓幾年前真的很賤,但賤都可以持續很久的賤,對於這些早已入市,守了幾年仍不見樓市上升的投資者,你對他們好片面地說中山樓價將會升,他們十居其九都會向你大撥冷水。

他們會以他們的實際經驗去找出答案,但沒有細心了解到很多元素正在及已經改變。五行無常勝,四時無常位,日有短長,月有死生。正如同炒股票一樣,有人在這隻股票上賺了錢,而他卻要輸錢,他只會說這隻股票點差,而沒有檢討自己操作差劣的問題,甚至說別人介紹錯誤,害他輸錢等。大家同樣騎一匹馬,有騎師永遠騎極都輸,或有練馬師點操隻馬都係贏唔到,贏唔到自然很喜歡推卸責任,賴隻畜牲不是,隻馬不懂人話,啞仔食黃蓮,就咁被老屈。但當隻馬轉左倉,或轉左人騎,很多時都是判若兩駒,即時贏到開巷。這是由於前騎者不了解該駒的特性,或練者用錯方法去練的問題。早買了中山樓的,就等同騎馬發力過早的緣故,但這些投資者,很多時都不會覺得問題出於自己,而是賴左中山,因中山也是一個地方的名詞,本身不會說話,同隻馬一樣,他不會反駁話你自己騎得衰的問題!

第二點就是他們跟本沒有細心去了解及研究,沒有細心實地去考察,只是在報章看了一些發展商的售樓廣告,看了一些中介在香港攪的推介會等。之前說了中山的樓市升了3成至1倍不等,非常巧合地,升得最少的,正是在香港大賣廣告,在港推介的樓盤。其實,只要用下個腦,已知點解!比幾十蚊包埋來回船飛請埋你去,仲要包埋你一餐豐富午餐,那些成本何來?如果在本地咁好賣,點會隔住個珠江要來找你買?隻馬真係咁醒,搵個牌仔上去夠贏啦,仲駛乜搵到大師傅?有很多馬就是香港贏唔到,就在香港退役,實際賣左去澳洲等地。所以很多優質盤,跟本唔會越江越洋來賣,好野一早在當地大賣了,正路是你去求貨,而不是人地求你買。當這些不做功課的投資者買了隻次給馬入來的時候,問點解隻馬贏唔到,最多都係跑位置,而人地黃仔隻馬就連贏幾場,場場贏到玩敵姿態,當然啦,跟本大家兩匹馬都質素唔同。但啲揸左次級貨的,只會當大家的馬都是一樣,中山的!

如果看官認同了筆者對中山的看法,現時投資中山在長線來說,仍是一個相當不錯的入市機會,要在投資方面,第一批受惠的,當然是房地產相關的,之後再會帶動到其他產業。孫子曰: 凡先處戰地而待敵者佚,後處戰地而趨戰者勞。故善戰者,致人而不致於人。

中山市共分為6區18鎮,其中6個區:石岐區,東區,西區,南區,五桂山區,火距開發區,是屬於中心城區。18個鎮分別是古鎮鎮、小欖鎮、港口鎮(北區)、三角鎮、民眾鎮、南朗鎮、三鄉鎮、坦洲鎮、神湾鎮、板芙鎮、大涌鎮、沙溪鎮、横栏鎮、東鳳鎮、南頭鎮、阜沙鎮、黄圃鎮、東升鎮。中山分為那麼咁多城區鎮區,是否區區的投資價值都一樣?

。。。。。。


2016年6月17日 星期五

2015中山入運?

轉眼間,不經不覺已離開股市1年了。由高中開始研究股票,我好少手上沒有持有任何股票。跌市已一年,由兩萬六千幾點,跌到而家徘徊兩萬邊,拖拖下又一年,點解仲唔入番啲股票?因為我仍然看到宏觀經濟上有很大的隱憂,當然有人說,而家是牛一,股市是走在實體經濟之前,但我看,未似!而跌了6000多點後,整體港股的價位,仍然未能提供一個我認為好值博的位置,即使我明知有這個風險,都吸引到我入去博的問題。

如果看開我的博客文章,或多或少都了解到我的操作,不是低買高賣食下波幅咁小兒科,而是在低位不斷囤積,再在一個持續大升浪中,不斷利用升浪配合按值再不斷產生購買力去不斷加倉,直至等待這個項目到達一個終極顛峰位置,才一次過拋售獲利離場。這就八路兵法中的第九條[以戰起樓]


戰,第一個令人聯想就是有鬥爭的意思,在鬥爭取得勝利之前,很多時都會遇上很多不同的阻力,因成功路上一定會有很多敵對派系想拉回你下來,亦有可能是誘惑,而令你半途而廢,有些誘惑可是外來,亦可是發自內心的心魔,就是給予一些利益,令你停下來,不再繼續下去,最後達不到目標。西遊記的主角玄奘法師取西經,也要經九九八十一劫才最後成功,雖則是大話西遊,但其暗中說出了一條硬道理,要成功,就要堅持。以股票為例,在持貨的過程中,很多時都會遇到阻力位要攻破,亦會有敵對派系,如其他大戶會震你倉,迫你離場。誘惑,是一種甜頭,例如升了幾十個%,有很多人已很滿意了,但事後發現,這幾十個%,原來只是一個大升浪的前奏,就是貪了這個甜頭,最終因少失大,錯過了一隻又一隻的好馬,好股票,好對象!


戰,第二個意思,是持續的意思,是一個過程,中國8年抗戰中,也不是一開始就成功的,毛澤東有大作叫[論持久戰],就是將一個鬥爭過程,劃分為不同的階段,而每一個階段,都會帶出不同的特性,而不同的特性,要有不同的處理手法及應對技巧,所以在這個過程中,要分清楚現在是處於什麼階段之中,而要研究配合什麼措施及策略去應對。而在這個過程之中,很多元素都會產生變化,從而影響了強弱的變化,而最終會產生機會,有機會,自然在逆境之中有轉折機會,被動可以變化為主動,但當然也可以是相反。在過程中,我們就是要有觀察力去洞悉這些微妙的變化,而作出階段性的判斷,從而制定作戰方案。


戰,第三個意思,就是策略,就是用不同的操作,手段去壯大自己。共產黨就是在抗日戰爭之時,毛澤東的作戰方案是有所謂七二一方針,曾指出抗戰是中國共產黨發展之絕好良機,其策略:七分發展中共自身勢力,二分對付國民黨軍隊,一分抗日,以擴軍為主的戰略。沒有人有無限資金,戰的意思,就是以戰養戰,透過不同的方法,將自己的資本狀大。至於用什麼方式,就引伸到八路兵法第十條[借力打力],以別人之力,去建立自己根據地,被催毀敵人,逐一擊破反動勢力。此條,有機會再談。


以,在這處的意思,就是利用,所以[以戰],就是利用了鬥爭,時間,同策略去達到[起樓]的目的,樓者,基地是也,就是力量的中心。起樓先落樁,有樁才起柱,有柱再起樓,這就是我的整體部署方案,基本上是要一步一步加上去。


當進入樓的形態,就會衍生出一種[],不同的[]會因不同的環境而變化,而會成[變陣]。陣,可以是全攻形,也可以全守形,當然也是按劃分成可攻可守形,至於用什麼[陣],就要取決於當時形勢,自身環境及對手情況而改變。而陣式,又是另一個課題,可能要等到幾年後我本書出先又詳細講述。


至於用那隻股票起樓,在八路的聊天室,我們是叫[起柱],因[柱]是支撐整楝樓的力量,而層樓之後可以起到幾高,好在乎[柱]的力量。至於用什麼作[柱],過去8年,先後已中國南車(1766),REITS,再新能源股,中國燃氣(384),中國北車(6199)。。。作為衍生萬物的[柱],萬物本為一,獨木可成林,點解當時選這些股?


歸根究底,都是涉及我的投資是以大陸股為主,因我認為大陸是仍然在世界經濟發展最快的國家之一,而且離香港很近,不太有隔山買牛的感覺,資訊我們掌握比較多而引致分析起來,更有把握。而中國這個國家,你可以說是一個社會主義國家,雖然實質上是個資本主義國家又同時間打著共產主義的旗號。但無論是資本主義又好,社會主義又好,共產主義都好,都不是重點,重點是大陸是一個計劃經濟為主的國家。


計劃經濟(Planned Economy ) 顧名思義,就是整個經濟的規劃發展,是一個計劃制定下來,即有所謂什麼十二五,十三五等五年計劃,而這些所謂計劃,是要製定一個目標 ( Objectives ) 去實踐,而中國大陸之所以在近代史中,經濟發展有很大的[奇蹟],這是歸功於這些目標是可以動用整個國家的力量,去集中精力把這個事情做好。所以在投資的角度,只要你了解到這點,了解到國家將會傾全力去攪什麼,自然會預期到未來的一段日子,那個項目將會有[大躍進]之可能。只要這個項目年度增長百份之30,而這間公司由假設盈利增長到百份之30,而假設股價同時間又可以同步增長百份之30,配合到這年間股價不斷上升,而你又夠膽在這段時間不斷加倉,年尾埋單,一年整體資產值上升一倍以上絕不是夢,當然,這涉及你投資的股票,有幾大按值,可以將這個勝果放大。


剛才說過什麼中國南車(1766),REITS,再新能源股,中國燃氣(384),中國北車(6199)。。。等等,都是一隻或一批具有代表性股份,去演譯那個年代,這是八路兵法第8條[適時選吃]的意思!中國南車(1766)演譯了中國開始大舉進入高鐵年代,REITS演譯了當時整體市場不穩,人們追求自保,安份收高息的年代,中國燃氣(384)紀錄了當時中國開始大力發展天然氣的年代,中國北車(6199)紀錄了中國高鐵要合併走出去的故事。每支柱背後,都是一個故事的最佳演繹者。


為什麼我年年都命中?要點是你了解中國幾多?你對中國的歷史認識有多深?如果連對自己國家的歷史都不了解,你點可以了解及推算到執政者背後的思維理念是什麼?你國內的新聞都不看,你點了解到國情是什麼?你對環球局勢不了解,你點會推算到在這個環球局勢的轉變下,國家領導人有什麼措施去應對?


我每天都很喜歡看新聞,但通常我看的都不是本土新聞,我是看國際新聞先的,當然有人會說,咁遠地方發生既事,關你鬼事咩。。。


到了最近的2015,國家面對緊咩問題,需要用什麼招數去化解問題,最初本是以人造牛去化解國內種種問題,之前文章已說過,在此不再複述。然而最終這招攪唔成,所以本人預計到佢會用房地產去代替股市去撐起經濟及化解問題,在大機遇第一篇已說過,在此不再複述,點解估到?只要你了解到國情,了解到佢既經濟及產業結構,再配合環球局勢,就會知道大陸跟本冇第二隻棋行!


咁點解買中山樓?


睇番大機遇啦,又不想再講多一次。咁唔講又講咩?就是要作一個補充,補充什麼?


以上說了過去幾年,八路的起柱故事,作為柱的,有一點是非常重要,就是資產價格一定要在谷底。以上過去作柱的,大家可以翻查我的操作歷史,這些股票,我幾錢開始買的?中國南車(1766)當時5個幾左右買,而當時中國南車在5蚊左右已行了很久,在行了所謂很久的幾個月的時間,我是不斷加倉的,即使當時有人說,中國南車是中國爛車,我也好少理,佢說佢的,我做我的。REITS是幾錢買的?就以置富(778)為例,當時好似是3蚊左右,以息率計應有8至9厘的時間,中國燃氣(384)約5,6蚊開始買上,中國北車(6199)在IPO後幾個月唔行,再佢一行開始狠狠加倉。。。。


點解一定要揀低位?因為這涉及一個很大的風險管理問題,因之後會用按值將層樓起高,即涉及槓桿操作,而本人慣性的槓桿是開2至3倍,所以如果畀人推跌番落來,個殺傷力會好大,所以我第一批投入的資金,絕大部份都是很低位入的,之後層樓起得高唔高,穩唔穩陣,頂受到幾多次震倉,係好睇你個樁同個地基打得穩唔穩的問題。


點解仲唔入番股市?就是我發現資產價值未能反映晒潛在的危機,如果在這個時間開始起上去,是有個可能畀人殺番落去,而損失慘重。最近,當有市場利好消息,股市反而是大插,相反,市場有利淡消息,市反而向上夾,在很多人離場後的股市,究竟誰人仍然留在其中?這些人似乎可以很容易主牢緊升跌,大戶在股市上廝殺博奕,股市已是他們的戰場,作為散戶的,其實似在買百家樂,看邊家鬥嬴,所以對一般散戶來說,股市只是一個賭場矣。我最怕我入局時,佢地找到對手,先至車落來,咁就中伏了。


咁中山樓市有咩咁抵博?


只要看以下思維,就了解:


1。全世界最貴的樓價,香港正是非冠即亞


2。全中國最貴的樓價,是京,上,廣,深,而四者之中,深圳樓價最高


3。京,上,廣,深四個地方之中,人均GDP最高的是深圳,增長最快又是深圳,但偏偏深圳面積又是四者中最細,最需要地擴展的地方,正是深圳


4。全個珠三角樓價最低的地方,正是在中山


5。中山比全中國一般2,3線城市計,低了40%,以城市市中心比中山市中心樓價比


6。中山是全國攞晒乜獎乜獎的宜區城市


7。點解中山樓價低?主要是交通唔方便同唔夠人(睇番大機遇)


8。舊年入市時中山樓價低到3,4線城市,接近用來養豬的地方價格,同全國多個城市去比較,價位已跌無可跌。


9。交通唔方便,會因深中通道,深茂高鐵。。。等多項基建設施而變得方便


10。唔夠人氣,會因交通方便之後會變得多人


11。中山多地會隨著發展而變得冇地,中山主城區而家已冇地,新發展的地區已要到主城區周邊


12。冇人租?以前個個買得起,自然冇人要租,當有人買唔起時,就有人要租!


13。點解樓價會變到一般人買唔起?因為中山隔離就是香港同深圳,一個是全中國樓價最貴的城市,一個是全世界樓價最高的地方,而深中通道,就是將兩個天咁高樓價的地方,拉埋一個地底泥樓價的地方在一起。水向低流,深圳同香港兩大金主,有能買起中山!


14。中山冇二手市場?主城區冇地,一手供應欠奉,自然會有二手市場


15。中國樓市會爆?多篇講泡沫論的筆者都是源於深圳,他們在深圳角度看中國樓市,京,上,廣,深有泡沫,但不是整個中國樓市都有泡沫,上次中國樓市大到不能倒的文章已講過我的論點,在此不再複述。


16。以我推算,中山2015年已入運:


1840年,鴉片戰爭爆發,清廷戰敗。到1842年,香港最終割讓了給英國。維多利亞港的水深港闊,能配合到當時英國人對華[貿易]的需要,香港因而被英國相中。自始,香港成為了英國的殖民地,英國的法制被帶到香港,其後香港的自由港的定位,做就了今天世界都市的地位,至始改變了香港命運,發展至今。


1978年,鄧小平南亞之行後回國,在十一屆三中全會提出了「對內改革、對外開放」的戰略決策,最終由於深圳鄰近香港,深圳因而被相中,而成為了經濟特區。自始,深圳也改變了其命運,發展至今。


2015年,說了過十年的深中通道正式開始正式動工,港珠澳大橋又差不多完工階段,深茂高鐵,多條直通珠三角重要公路相繼接入中山,中山由原本交通不方便,變成去邊都咁方便,這就是一個很大的轉變,這是不是一個時間契機,改變了中山的命運?


按香港,深圳等的運數,2016年,只是中山轉大運的第一個年頭。。。。


兩個天咁高樓價的地方,一個地深咁低樓價的地方,用條深中通道拉埋一齊,隊多條深茂高鐵,再整幾條高速連接中山至整個珠三角,百川匯河,中山做埋粵東同粵西兩大經濟區來往要塞之地,對面正是特區中的特區前海,高低落差大,用來炒落後的水位有幾多?樓價在洼地,近乎冇得輸,值博率超高,點解唔攞來畀我起柱?


我由操作股票,至今天變成操作物業,背後理念,如出一徹,而差別在於,股票可以用很大槓桿,同埋可以超短線操作,而樓市涉及時間都要357年,而國內條例限制了香港澳門人買樓(因原則上只有一套按揭,而且按揭成數甚低),但又不限深圳人買樓(明顯大細超),所以不像股票一樣,很快可以用升值後加按的方法向上加倉,即變相比人收起左支槓桿。


投資物業,我喜歡選擇啲由咩都冇,爛地一片,看住他建設,成熟。入市時,我買入的樓價是爛地價,即使將來有咩宏觀經濟唔好,樓價下跌,由於買入時是一塊爛地,在變了成熟社區之後,好難想像會跌回到爛地一片時的價錢。當然,爛地很多,正如股票市場上股票也有很多,邊塊是爛地,邊塊是寶地,就是留給有眼光的人去發掘。識貨的,當然知道那些是人參,唔識貨的,就會人參當草根;識貨的,知道什麼是靈芝,唔識的,執到靈芝以為是草茹!


點知道邊幅地是爛地,邊幅地是寶地?


1。要了解政府規劃

2。要了解交通配套,水為財,無水不入財!
3。要識一點風水
4。要對城市發展的歷史了解,因一個地方的發展,很多時的路線同以前的發展路線一樣,很多時都是舊酒新瓶
5。要識跟叻人做野,看看叻人買緊咩
6。聽蠢人意見,同佢打對家

至於中山那個位置是寶地?


我的觀察,下回再談。。。



YOKI WONG @八路富豪大方向
















































2016年6月1日 星期三

中國樓市大不能倒 ?


中國開國初期,毛澤東認為人多好辦事,一個人有兩只手一張口,雙手創造的財富總比一張口吃的多,這樣每個人對整個社會的經濟發展必然可以做出貢獻,人多不是壞事。然而,在1949年至1978年,中國的經濟卻是以重工業為主,而重工業的特性,就是資本密集,而不是勞工密集,這個以重工業為主的產業結構,對創造就業機會的能力不高,最後出現一件工作,兩三個人做,大量年青人要上山下鄉,可見當時人多其實並不是一件好事。這個人口政策,使中國多了幾億人口,之後怎樣解決這些人的就業問題?

在二次世界大戰完結後,亞洲出現了幾個明顯復甦得較快的地區,而這些地區,都有一個共通點,就是人口密度相對偏高,諸如日本,韓國,台灣,香港,新加坡等。這些地區都不是有很多天然資源,人口密集就是其主要優勢,輕工業為主的產業結構做就了它們,成為二戰之後,復甦得最快的國家或地區。

毛澤東死後,文化大革命在四人幫被拿下入獄而落幕,鄧小平再度上台執政。到了1978年,當時74歲的鄧小平頻頻出訪,就在這年的南亞之行,最後一站來到新加坡,對該國的經濟發展體會甚深。

回國後,在中共召開第十一屆三中全會,鄧小平提出「對內改革、對外開放」的戰略決策,是為中國成立以來第一個對外開放的基本國策,中國開始借鏡其他發展及復甦較快的國家或地區,利用外資,發揮本身人口多的優勢,大力發展輕工業,中國在這個時期,由主力重工業轉形至輕工業,這是自新中國開國以來,第一次產業大轉形。從此中國大陸也扭轉了自1949年後逐漸對外封閉的情況,使中國經濟進入了高速發展時期。

而之後的一年,新加坡更被世界銀行的發展報告中列入為新興工業國家。就是這一個南亞之行機遇,才會有深圳經濟特區這回事。

中國輕工業的產品,被出口到全世界,雖然多數只是一些低端產品,但也足足成了中國高速經濟增長的火車頭足足30年。隨著國內土地成本及工資上升,國民更著眼發展工業下衍生出的環境污染等問題,而一些周邊相對落後的國家,在黔驢技窮之下,也只可再複製先前發展較好的國家或地區的模式,用鬥平鬥賤的方法去發展其輕工業出口,對以往靠平取勝的中國的產品,做成很大的競爭;而國內消費市場環境已由產品稀缺變得充裕,國外市場又因國際金融危機下,導致全球經濟需求不足,中國的工業的對內及對外的市場都面對很大困難,再難以支撐整個中國的經濟,所以中國在輕工業的再次產業升級轉形之外,也更需要發展另一些經濟支柱,去養起這頭家!

中國近年都有大概750萬的大學生湧入就業市場,要解決這批人的就業問題,是歷屆政府主要解決的民生問題,因這牽涉到就業率,這直接影響到社會穩定問題。人有了富足生活,對將來有希望,就不會有太多時間想去唸政治體制上的問題,從而影響到統治上的問題。中國曾先後用了很多方式去推動經濟增長,只有GDP保持某個數字的增長,才可以大概計算到將會產生到多少職位去滿足就業市場的需求。

大攪基建,中國已攪了十多廿年吧,由早期的公路,到現時的高鐵,由燃煤發電廠,到現時的核電廠,再新能源。長江三峽大霸工程已完成,最近開始唸到要攪海棉城市。很多好投資的基建項目,早已興建了,起完港珠澳大橋,又到深中通道,攪完深中通道呢?到時又想攪條伶汀洋大橋,不停唸乜攪作,已唸到頭痕,又要計回報率,又要計算實質經濟效益,好路數的,一早就起左,所以大陸的基建高投資期,應已過去,未來日子,基建也會擔任支撐經濟的其中一條支柱,但仍未獨夠力撐起中國龐大的GDP增長需要。

什麼家電下鄉,汽車優惠政策去刺激內需,早幾年已實施推行過,尚有幾多市場產品需要國家補貼去創造需求,唔通年年都家電下鄉,汽車優惠嗎?而且這些政策,都是老鼠尾生瘡,涉及金額相當有限,只可作輔助政策角式去看,難成推動經濟增長或支撐經濟的主力。

早於一年前,大陸又度左條絕世好橋,就是在股市上泡制一隻人工牛,來個一石多鳥!曾狂言四千點只是一個起步點,當時追隨者眾,最終的目的,就是引誘人民一齊出來炒股救國,可謂繼全民大煉鋼,全民除三害之後,另一次全民活動!人工牛,最少可射四鳥:一鳥者,可因股市上升創做財富效應,人民可供支配的收入上升,從而帶動消費。二鳥者,可預早為一些財政有問題的企業,借股市市旺在市場上集資,安然渡過中央預視的經濟危機。三鳥者,一些央企可作市場上上市,美其名是受市場監管更有效率,實際上是趁市旺在市場上出貨,四鳥者,可以引國外大鱷借炒國內A股入局,入局後會否關門打狗,這也是後話。

可是,這個如意算盤最終都打唔響,中國今年的經濟增長目標6。5%至7%,靠什麼達到?

這個重任就臨危受命,落在樓市身上!

國內面對緊的問題不少,單是老生常談的,已包括(1)原材料企業產能過剩的問題,平價出口,又會被國際社會視為傾銷,縮減產能,又牽涉到就業問題。(2)就業市場不足的問題,(3)市場需求不足的問題,(4)地方債務問題,(5)地區發展面對的資金需求問題,(6)GDP增長的問題,(7)城市發展面對人口不足的問題,(8)一些地方樓市出現庫存過高的問題。

所以想一次過解決或紓緩以上日問題,就一定要有政策去支持樓市。

樓市,臨危受命,隨了肩負起以上經濟難題的主要解決方案外,還有一個重大的使命,就是擔任吸金大海棉的角式。

世界上主要有兩大政策去控制經濟,一者為財務政策(Fiscal Policy ) ,而另一者為貨幣政策(Monetary Policy )。政府可以透過以上兩種政策手段去調控經濟。

財務政策方面,簡單來說就是政府增大開支或及減少稅收,將銀彈直接掟出市場指定位置,而得到實體經濟上的預期效果!無論政府花錢多些或收錢少些,政府都是銀包少了錢!政府銀包唔夠錢點辦?當然就是問市場借錢!

以下的圖表,就是最近的各大國政府的負責相對當地的GDP數字:




財政政策背後都要有金主支持,不少國家已債台高築,寬鬆的財政政策尚可用幾耐?全世界都是先洗未來錢去支持現時經濟吧!

簡單說完財策政策,又說回貨幣政策!

貨幣政策就是透過增加貨幣供應去刺激經濟。而這一招已在這十幾年間,已被各國發揮到淋漓盡致,很多國家都已大攪量化寬鬆QE,但事到如今,貨幣供應的增加後對經濟的邊際效益,已見越來越低,即是說,銀紙印多了,但推動經濟增長的效益已越來越少。

美元是世界主要結算及流通貨幣,由於美元可在世界上流通,即使美國濫印銀紙,也不會滯留在美國造成美國通漲,因大宗商品仍以美元結算,而各國亦多以美元為儲備貨幣,美元可以向全世界輸出,從而稀釋了銀紙濫印下通漲的問題。

中國央行自1954年發行新貨幣,新人民至今,已經發行超過了120多萬億人民幣。若按匯率1民幣兌6.2美元折算,中國大陸已大概發行了20萬億美元。而美國呢?美國由1913年美聯儲成立到2013年這100年間,合共發行了大約10萬億美元。從此數字可知,若你說美帝濫印銀紙十分嚴重,其實中國印銀紙的情度同美國不遑多讓,甚至可以說是有過之而無不及。



人民幣是濫印的嗎?但細看又不是,中國自改革開放以後,吸引了大量外資,並且賺了不少外匯,而這些外匯,都是以美元為主,因美元為國際主要交易貨幣。在這個情況下,大量美元就是借此湧入了中國,但基於中國有外匯管制,美元不可以在中國流通,因此,中國央行必須印刷相應的人民幣去兌換這些美元,以人民幣形式留在中國本土上流通。外資在中國賺了錢之後,自然會拿走外匯而不是人民幣,而中國又會用賺到的外匯去買境外資源,能源,產品及技術等,那麼,印了出來的人民幣怎樣辦?最後,仍然在中國本土上流通。






可是,人民幣至今仍未國際化,人民幣不可以像美元一樣,可以輸出到全世界,而這些印多了的人民幣,至今仍是存在於中國境內。

由2008年至2012年的4年間,中國貨幣供應量已激增50萬億元,幾乎翻番。按一般正常情況,貨幣總量的擴張節奏應跟隨實體經濟同步變化,M2與GDP之比,大概維持在1.5倍的水平,在2012年時,75萬億的貨幣總量就完全足夠,但當年中國的貨幣總量已足足高出22萬億。

到了2015年年末,我掌握的數字是什麼?中國的M2/GDP已達到2.0575創下歷史高位。而這個比率,已持續多年上升,也意味著,透過貨幣供應增加去拉動GDP,效益也越來越少:




印銀紙的第一個後遺症,就是貨幣變相眨值,如果不做成貨幣眨值的趨勢,就迫不到人民去消費,這個情況好像服用抗生素一樣,要每次越服越多,才可打勝仗。貨幣供應增加,目的當然是想建立一個類似懲罰的機制,如果閣下儲錢不消費,你的貨幣購買力會日漸被通漲所蠶食。但現時這個方法的效益也越見越低,即是說要大印銀紙才可帶動一點經濟增長,但亦會引來一個副作用,就是高通漲。

樓市,就是擔當了一個吸金池,好像海棉一樣,將這些多了的資金吸走作儲存。

如果沒有樓市,那些資金不知道會去到那兒?去炒股票嗎?A股扣起幾隻大藍籌的特低股值後,其他很多企業的股價以市盈率或市漲率計都已是天價。流出中國可以嗎?很多人都想啊,即使日日口裡都說自己很愛國的,但個心卻是很想去出國,外國月光份外圓吧!中央政府當然唔會唔知,想借買保險形式搬錢?早前已堵塞埋這個漏洞。。。有些地方,也可以作資金池去吸金,但氹仔咁既規模,點夠裝?樓市,規模就夠大了。

現時樓市上升,很大程度上不是由剛性需求帶動,而是因為貨幣眨值,而帶動。中國有很多有錢的,都有一套以上的房子,唔通他們沒有屋住嗎?當然,仍然是有很多人沒有自己的房子,所以房子才有價值,當人人都話有的時候,房子就會變得冇乜價值了。

樓市有沒有剛性需求,應從租金方面觀之!買了房子,不一定會是住屋的需求,可以是投資保值的需求。而租了的房子,就肯定是因為有住屋需要的實質性需求。

中國的房子,租金回報都很低,通常都不過兩厘,這代表了什麼?

1。市場錢太多,資金冇出路!
2。人民信磚頭,唔信銀紙,股票更加唔多信,除了賭徒
3。對未來前景的樂觀期望,因大陸每年都工資都大概上升近10%,租金也按情況追貼工資增幅,樓價預視了其加租,提高回報率的能力。

中國可以讓樓市倒下了嗎?

我的見解是[已大到不能倒的地步],因牽涉範圍及影響太大,輸唔起!

現時大陸為了多種原因,包括拯救放緩的經濟,都大力支持樓市,中央政府自去年起,已推出一系列寬鬆措施,當中包括減息、調低存款準備金率和降低第二套房的首付成數。目前為止,國內人仕首套買房的首付成數只是兩成。

如果樓價下跌,假設兩成以上,損失第一當然是買了樓的市民,身家即時縮水,從而打擊消費意慾,此為其一。

其二,按揭成數那麼低,也代表樓市幕後推手是中央,目的是迫人民啲錢去樓市,而其中一個金主,就是銀行,背後,又即是共產黨。樓市下跌,可意味著銀行的抵押資產質素下降,潛在壞帳將會上升。內銀股之所以股值低,正正是市場意識到銀行的壞帳風險,將其價值,扣起一個風險值。如果樓市大幅下跌,本人相信,內銀一定會被市場大舉拋售,因投資者意識到,銀行將有更多壞帳。

其三,樓市跌,銀行及內房股一定第一批跌,之後水泥股,建材股,建築股,物業代理股,電力股,零售股,保險股,證券股。。。好似骨牌咁,一隻推一隻咁跌,因樓市帶動的產業鏈非常大,如果咁跌法,國內股市起碼要跌一半以上!唔好以為唔買大陸樓唔關你事,A股跌一半的話,你估恆指見幾多?12000都唔知有冇!恆指見12000,你估全世界股市唔會跌嗎?咪傻啦,肯定火燒連橫船!

其四,地方債呢?而家很多地方政府見樓市好,賣地自然好,可以冚下地方債條數,樓市唔好,賣地會賣得好嗎?地方債問題點解決?是否會惡化?樓市下跌又會督爆地方債問題。

其五,就業問題!只要唸下由你買層樓開始買至到你收樓住,當中涉及有幾多人搵緊你錢,如果冇人買樓,這幫人很多都要失業了,賣建材,傢俬,電器的鋪頭冇生意了,將會有更多吉鋪出現,租金開始下跌,做廠的,最後都因生意唔夠頂唔順,關門大吉。。。啲人冇野做,先會唸下搵番啲咩野做,搵唔到就開始有不滿情緒了。。。

其六,企業債券及理財產品上的問題!現時很多銀行都有一些唔知乜頭乜路的理財產品,當然都是要回報比市場利率高而作招徠。但這些理財產品,背後買了什麼,你又知得幾清楚?不排除很多都有一些高息企業債在入面,而銀行只是擔當中介的角式抽佣,背後要承受的潛在風險可能就是你所謂的高息回報作代價,上天冇自己跌下來的餡餅啊。內房很多都會發債券,這些債券是很高息的,原因是內銀是為國企服務,而不是為國內私人企業股務,否則何以那麼多企業唔問銀行借款,而要在市場畀咁高息借款?如果有企業,如內房企業因樓市下跌而最終產生有債務遺約問題,那麼你估這些債券市場,或者理財產品市場會點?第一個見到的,就是很多人在銀行門口拉旗仔!

以上內容,不要以為筆者危言聳聽,經濟是一環扣一環的,現時國內的以樓市作柱,沒有柱的樓會點?當以上這些問題,將會好似骨牌咁一隻推一隻,人民幣肯定眨值,利率向上調,樓價下跌蒸發中國人近幾十年所累積的財富,人民唔信樓之後,啲錢唔知開始流向邊度,高通漲,高失業,低經濟增長甚至經濟衰退將會相繼出現。。。最終結果,七國咁亂。。。輸唔起吧!

筆者在網上也看到不少中國樓市泡沫論,主要是警惕讀者,中國樓市是存在泡沫風險!

的而且確,從個別城市樓價及租金回報那麼低,也可了解到一些城市或已出現泡沫!

可是這些文章的論點,都有一些盲點:

絕大部份這些文章都能論證到中國樓市存在泡沫,但問題第一,如果刺破這個超巨大的泡沫,後果將會是怎樣?差不多這類文章都沒有說到!證明到有泡沫又如何?有何解決方法?這些文章沒有說到!有些更說要刺破,如剌破,問題就大了,見本人愚見。

問題二,就是我發覺這些文章的作者都應是住在深圳,飽受高樓價之苦,從文中談及那麼多深圳,再加一個我市,便猜測到!

然而,深圳樓市或多或少都一定泡沫,但這些文章忽略了一點,就是中國地大物博,中央政府可以不斷製造新的海棉去吸水,深圳海棉水過多,就在周邊製造另外幾個海棉去吸走深圳過多的水份,這個權宜之計,這些文章沒有想到!

最終解決方案,或就是將人民幣國際化,將過多的人民幣走出去,什麼亞投行,一路一帶,滬港通,深港通。。。就是將人民幣一步一步輸出國外。。。這是中央政府的宏見!可是這些文章看不到。。。。然而,人民幣國際化,一定影響美帝的核心利益,所以人民幣國際化的進程,一定相當艱鉅,一步一腳印,在人民幣未能國際化之前,小弟暫時看不到中央要刺破這個樓市泡沫的可能,所以未來幾年的大方向,仍然是一個又一個新的海棉將會製造出來吸走以往幾個過多水份的大海棉。。。。因此,一些城市就會升級為二線城市,背後動機是什麼。。。。?  



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