2012年5月29日 星期二

參加泓富產業信託(808)投資者簡介會後記

昨午,我參加了某證券行舉辦的泓富產業信託(808)投資者推介會。

在這個推介會上,首先發言的應該是涉及公司財政方面的管理層,主力介紹公司持有什麼物業資產,公司過往幾年的分派,派息政策,資產盈利數據等等。。。

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這個部份,時間用了不多,在座的投資者對這個環節的興趣不大,因為在坐的很多都是原有股東,包括我在內,都已經對該信託基金十分清楚及了解。

時間很快就進入第二個環節,就是 Q & A

首先發言的是一位比較資深的投資者,他說他是李超人的FANS,十分之仰慕李超人的聰明財志,但對泓富(808)的表現有點失望,他是由上市已持有泓富(808)至今,相比他持有的領匯(823),回報是低很多,我相信這位先生心目中的圖是這樣的:

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該公司上市時的資產值為45億,至今已升至70億。然而,這位先生當年05年上市已$2。16 IPO,至現在股價$1。69,股價仍然潛水,所以難免有些怨言。今次來到這個投資者簡介會,自然想了解現在時間是否對泓富(808)是一個 "Turn Around " 的時機。

泓富(808)的管理層回應是泓富(808)當年上市是$2。16,上市至今,今共派息超過$0。7,所以股東持貨至今,應該沒有出現蝕水問題,並指出公司最近的股價是跑嬴恆生指數(大市),還未計及股東收了的股息。

我當然十分明白那位先生的感受,當年 泓富(808)上市,我對此股興趣全無,原因很簡單:

泓富(808)的上市,正是處於領匯(823)之後,是第一隻香港私人公司上市的REITS。受到領匯(823)傑出的表現,形成市場對REITS有一定的憧憬。但當時市場對REITS仍然是很陌生,對香港來說是金融市場上的新產品,受領匯(823)上市後的表現,一般投資者對這些REITS都產生了幻想,不斷想發掘第二隻領匯(823)。

被人儆仰聰明才智的李超人,當然發揮其眼光獨到的才華,趁大多數的投資者對REITS的不太認識加上市場對REITS的過份樂觀憧憬下,將旗下二線的物業包裝成REITS在市場上IPO。

與領匯(823)不同,領匯(823)原先是由一些做又卅十六,唔做又卅十六的公務員管理,番工唸收工,不斷找機會蛇王(SNAKING),不求有功,只求無過,平安等食長糧的作風下,更被鄭大班批評為以賤價出賣港人資產的背景下,幾經波折才能上市。

所以領匯(823)上市的背景是管理不善,存在改善空間,加上賤賣港人資產下才會令股價有大幅上升的空間。所以領匯(823)是REITS界別的[異數],相比世界其他地區的REITS而言,也是一隻[異數],因為本身 領匯(823)的上市,就是來自[異數]!

相對 泓富(808),本身管理不存在管理不善的問題,因為是私人機構,不是公營,所以本身先天上不存在太大的[改善空間]去增加收益,加上被人儆仰聰明才智的李超人把握黃金機會,把二線的資產在市場上吐現,很懂得計數的李氏集團,以賺到盡,攞到盡為目標,所以上市的IPO,價錢難言有很多水位給投資者炒到成第二隻領匯(823)。

我有一個格言,亦是我身邊的朋友的格言,人們有錢賺的東西,何必要益街外人?

很多隻REITS上市背後都有一個故事,歸根究底,都是原有股東想在市場上吐現出貨。 由於當時領匯(823)所帶起的REITS熱,給予很多大地主以較高的價格將其手上的物業包裝成REITS在市場上IPO。

時至今日,我相信不會再有太多的REITS在香港上市了,原因是市場已多了很多類似的REITS而可以互相比較,而市場上現時仍然在上市的REITS,一般都有約近一半的資產折讓,所以地主佬如想把手頭上的物業以REITS的形式在市場上吐現,恐怕要折讓很大,才有市場。

所以當年我對泓富(808)一些興趣也沒有。

如果大家有看開我的文章,都知道我是$1。4X買入 泓富(808),當時買入的原因是大市市況十分不明朗,宏觀經濟環境出現很多問題,所以一改追求倍數增長,以少博大的我,一改風格改為[保守]。

而在$1。4X的泓富(808),當時息率已有8-9厘,加上收入及派息方面是屬於穩健形,所以我當是認為泓富(808)已到底,假使不到底,也離底不遠,加上當時政府吹風發展九龍東,而泓富(808)旗下有幾個物業,正是食正九龍東啟德的發展項目。所以處於進可攻,退可守,值博率高的情況下買入 泓富(808)。


最近市況真的不穩,很多報章都介紹人買REITS,如這個BLOG都紀錄了很多相關文章,然而若大家有看開這個BLOG都知道,我早已轉左馬買REITS。而事實上,除了富豪(1881)有些玩野(如攪什麼強制收購價$1,及更改收入計算方法等,富豪(1881)都是會大幅跑贏大市,只要扣起幾支因以上所說而引致的大陰燭,就可艋出富豪(1881)原先可以升幾多,就是因為這兩件事件,已令富豪(1881)股價唔見了最少2成的市值)。

而其他REITS 亦真的能在這個牛皮,又存在著很多不明朗而偏向負面的宏觀經濟環境下,算是大幅跑嬴大市,並發揮不俗的防守性功能:

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大家都知道我是有買開領匯(823),由十幾蚊玩到廿幾蚊都買過,每次都是持有此股上升的時段,而橫行的時段則不持有(回看這個BLOG,可看以前的買賣紀錄),而近年文章已指出,領匯(823)的股價已PRICE IN。很多所謂投資專家都會叫人買領匯(823),已由無人[理會],變成街之巷聞的時候。所以股價自然難言可以UNDER VALUE。

現時領匯(823)的股價,是市場認為領匯(823)的股息會每年增長近百份之15,才可以支持到現時的股價,如果神話持續,領匯(823)還可以保持每年上升15%,保持息率在3厘幾4厘水平。

萬一管理層做唔到,領匯(823)的增長神話故事完結,領匯(823)的股價會跌至息率4。5(樂觀)-5厘左右水平,即是說如果管理層交唔到功課,領匯(823)派息增長唔到近15%,股價隨時要在現水平跌1-2成。因為現時的股價,是買了這個預期。

有見及此,管理層不斷滿足股東的要求,所以不斷加租,帶上[吸血鬼][怪獸]等污名,被受民粹壓力。

投資專家如果轉行寫飲食專欄,他們只會說食物好唔好食,但好少會說抵唔抵食。領匯(823)當然是好食,但價錢已說出是唔係好抵食。相反,泓富(808)未必有領匯(823)咁好食,但價錢是十分之抵食。

而最後賽果上,以我買入泓富(808)的時候計,是跑嬴公眾熱門:領匯(823):


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 當然,更是跑嬴恆指(大市):




由以上的圖表顯示,最近6個月,在恆生指數持續反彈的時候,泓富(808)仍然能追貼恆生指數的升幅,其實已算是不錯,因為泓富(808)的啤打值相對大市來說應該是少個1(即受大市的影響,股價波幅相對較少),即使我沒有真正的計算過!而踏入3月初,大市開始展轉回落,及於五窮月急挫,泓富(808)的股價仍相對堅挺。更要指出一點是,泓富(808)是相對大市來說是高息股,4月初的大裂口是除淨,而恆指大市股息率並比不上泓富(808),除淨的因素不比泓富(808)大,所以考慮埋派息的因素,泓富(808)比恆指跑贏更多。


在投資者推介會上,不少投資者包括我在內都想知道泓富(808)未來會否進行收購,當然,基於保密原則,他們當然是無可奉告,只是談了一些在現存的物業上,作資產提升的工作,增加物業的價值等。


在5月11日,泓富(808)主席趙國雄於股東周年大會時表示,旗下寫字樓每年約有40%續約到期,今年續租表現仍可維持,續租租金有增長,即使新租客租金水平,亦較舊租客租金水平上升,故預期今年整體租金收入較去年佳。

當時亦有股東問及集團收購計劃時,趙國雄表示,目前物業市場價格上升,加上有意物色項目回報率僅3厘,較集團派發基金之回報率6-7厘為低,這並會拖累基金收入水 平,因此,短期內難以收購,惟未來1-2年市場或出現轉變,有機會進行併購。


另外,有股東問及集團會否收購酒店項目,趙國雄亦回應指,基金組合以非核心寫字樓為主,若將寫字樓轉為酒店用途,需時重建,亦需要補地價,成本較大,故暫無收購及發展酒店計劃。

趙國雄表示,由於本港實行最低工資,加上電費增加,集團去年物業管理營運開支上升,惟關注有關情況,致力控制成本。

另外,他表示,集團目前負債水平低,若需要資金作併購時,可進行借貸或供股行動。


在投資者推介會上,我對泓富(808)的管理層指出,泓富(808)息率是派6-7厘息,表面上是高息股,但實質上是反映投資者對此股的評價不太好,所以股價偏低,才引致以股價計算下息率較高。相比領匯(823),現時息率只有3厘多,可見市場的投資者寧願放棄股息較高的泓富(808),而買領匯(823)。

我對管理層說,如果泓富(808)的表現好,股價上升,那麼息率自然下降,當息率下降的時候,自然收購就容易了,因為市場上的物業項目回報確實只有3厘左右。好像最近置富(778)收購了麗城及和富兩個商場,市場上的反應是十分正面,在波動的大市市況下,置富(778)仍然是在52周高位徘徊。而領匯(823)方面,收購南豐廣場的商場其實回報率亦不高,但領匯(823)相對低息,所以看起來不會拖低派息率,而引起市場對這個收購存在正面的看法。

泓富(808)的管理層說收購的難處是找不到合適項目,因為業主不會賤價出售手上物業。我說,其實最平的就是泓富(808)。泓富(808)的物業回報率其實都是同市場上一般的物業回報率差不多,之所以泓富(808)有較高息率,全因股價偏低,PB呈大折讓,才以股價衡量的息率,才有7厘,如果股價上升,PB折讓收窄,息率自然下降,因此,公司所公佈的資產值是很真確及合情合理,沒有造假成份。

出席投資簡介會的泓富(808)署理行政總裁兼執行董事黃麗虹小姐表示,她也理解當公司股價上升,息率下降自然方便收購,但這是需要市場投資者的幫助才可。

回到主席趙國雄的說法,惟未來1-2年市場或出現轉變,有機會進行併購。細心看是字有玄機,即是說未來物業市道可能出現下跌的情況,市場物業價格下跌,配合相對穩健的租金收益,收益回報率才會出現高回報,泓富(808)或會在此時進行併購。

在市場上眾多的REITS當中,其實最有能力買東西的是領匯(823),置富(778)及泓富(808),原因是領匯(823)有足夠子彈,及現時市場對領匯(823)評價很好,息率低那麼相對容易找到物業進行收購。置富(778)方面,市場對此股的評價亦有轉好的跡象,股價不斷創新高,即使在市況不好的情況下,股價仍能在高位徘徊,而且資產負責比率是很低,大有條件進行收購。而泓富(808)的性質與置富(778)相似,資產負責比率也是很低。

比較冠君(2778),我相信冠君(2778)有收購的機會很少,因為冠君(2778)的負責是很高,當初冠君(2778)之所以以REITS上市,原因為其母公司為了減債,才割肉把其最寶貴的資產[益]街坊,當然唔會真的咁筍,其實是要冠君(2778)負擔起條數,令母公司負責大幅減輕,真的是各取所需的交易。

而 置富(778)及泓富(808)的背景是超人高價賣橙,所以上市後股價沒有表現是意料之內。

隨著時間過去,賤價上市的領匯(823)真正由大幅UNDER VALUE,升至現時有些OVER VALUE。原因是現時領匯(823)的股價,PB已出現溢價,息率回報只有3厘多,由無人提及,交投不算太多變成街之巷聞的股。

相反,被把握時期高價IPO的泓富(808),由無乜水位,跌至現時UNDER VALUE。不少以前的投資者已對此股失去信心,股價回落至賤價水平。正如管理層說,市場上的業主不會以賤價沽售物業(即物業回報只有3厘),而泓富(808)股息回報竟然有6,7厘。此股PB出現非常大的折讓,市場亦鮮有人談及此股,平均有160萬左右相對市值廿多億而高,交投不算冷落。

泓富(808)這樣的公司,業務單純,透明度高,大股東亦難出很多古惑,也不存在如高鐵會被雷擊而跌了下來,海嘯會引致核事故,及最近的電池車會著火引致水淹土的愛股大跌。。。等的不明來歷的風險。當然,業務單純,透明度高,也沒有太多的想像可言,所以以[投機的我]為方針的投資者不太合口味,而對[投資的我]為方針的投資者,此股是一個值得考慮的選擇。

在簡介會上,我問到政府發展啟德的項目,或會增加寫字樓在東九的供應,會否對泓富(808)的租金收益帶來壓力。管理層的回應是市場供應增加,市場的需求也會增加,現時沒有跡象會對泓富(808)的租金收益帶來影響。

其實,這個問題我是有我的MODEL ANSWER,我心目中的答案應該是啟德的項目,令東九成為新一個有活力的大都會,那個地區會比現在更旺,會對整體地區的物業及租值帶來正面的影響。情況有如只有一間食肆的街,如果附近多了幾間食肆,把這條街變成食街,人流旺了,那麼原有的食肆會否擔心新的食肆搶走其生意,抑或由於食肆多的緣故,更能吸引更多人流,而大家都多了生意呢?

此外,我亦向管理層提出一個問題或建議,是否能收購一些工廈,將其改裝成商廈,就可以增加回報,情況如領匯(823)翻新商場加租有異曲同工之妙。而泓富(808)署理行政總裁兼執行董事黃麗虹小姐表示,收購工廈改成商廈是有很多技術性的要求,例如車位數目的安排等,並不是想變就可以變。所以現時會先處理一些較容易轉變的項目。

由於時間上的問題,我有一些問題仍然未能問到,當中包括:

既然 泓富(808)股價是偏低,股價相對資產值有很大的折讓,大股東或公司會否考慮私有化,或回購?  

在今次投資者簡介會,真的多謝 泓富(808)的管理層耐心的回答,希望日後有機會出席類似的活動。

YOKI WONG 










































2012年5月26日 星期六

投資導航:百物騰貴真閉翳 抗通脹股 穩中求勝

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百物騰貴,令人閉翳!通脹問題已殺埋身,租金、快餐等衣食住行樣樣加,有餐廳凍奶茶19蚊杯,中電(002)已事先張揚未來幾年狂加電費,連公屋租金都話 勁加一成,總之是無孔不入,肆虐全民。回看打工仔人工,今年有半成加幅已算不俗,要追通脹談何容易?解鈴還須繫鈴人,落注公用、收租、飲食股這些通脹受惠 股才是王道。大市飄忽,穩字行頭,若怕股價波動,可考慮政府下月發行的新一批通脹掛鈎債券( iBond),穩陣收息補貼通脹。

資金流向「磚頭股」
REITs跑贏恒指

市民抗通脹,除買 iBond外,房地產信託基金( REITs)亦是「有升有息」的選擇。年初以來,平均回報更遠勝恒指表現,投資者不妨吼實。






 

領匯具升值潛力

統計七隻上市的 REITs,今年平均升幅達8%,跑贏同期恒指的1.3%升幅。歐債危機困擾大市,加上民企風暴捲走股民財富,資金紛紛流向「磚頭股」,刺激 REITs股價上揚。此外, REITs派息較傳統公用股更豐厚,普遍逾6厘,對「食息一族」及退休人士而言,甚具吸引力。

眾多 REITs中,以領匯(823)的資產規模最大,物業共達182項,市值達676億元,加上續購其他商場,升值潛力惹憧憬。不過,其往績派息率僅3.7厘,今年升幅只有4.5%,近日亦遭基金股東配股套現,削弱其吸引力。

投資者不妨考慮陽光(435)及置富(778),派息率分別為7.2及6.1厘,股價年內累漲逾一成。陽光 REITs的物業組合多元化,包括商廈、住宅及商場,共達20項物業,有助分散風險。置富則主攻私人屋苑商場,客戶多為超市及食肆,與民生息息相關,抗跌 力較高。

2012年5月23日 星期三

2012年5月22日 星期二

稳中求变以应对危机 富豪信託破壳而出

 2012-05-20 23:35:00 来源: 香港成报


 欧洲政治局势乱作一团,希腊最终会否退出欧元区仍属未知之数。在市况前景未明下,投资策略一字曰为稳,以期不变应万变。稳,除了拥有了出色的管理 团队,业务稳定外,派息政策是否豐厚,以及国策是否利好,亦是考虑之列。今次介绍的三家公司,正正符有上述有相关元素,或许是今次环球大跌市中,成功可以脱颖而出的组合。
 
  新世界:多个新盘陆续面世

  在过去一年,新世界发展(017)动作多多,其中一项为重组管理层。通过对管理层作出调整後,该公司的业务发展更清晰,同时在港物业销售上,亦转趋活跃。

  该公司更部署多个楼盘开售,以其重新奠定该公司作为香港主要发展商的地位。经过管理层重组及计劃更积极推出项目後,大行对新世界前景似乎较以前有信心。日前高盛发表报告,确认新世界「买入」评级,並且维持该公司11.8元目标价。

  高盛在报告内指出,该行预料新世界将会推出一系列项目,其中位於沙田车公庙站的上盖项目溱岸8号,为该公司推出一系列项目的头炮,並预期通过推 出有关项目後,新世界的资产净值将会增加25%。高盛预期在2012至2014年财政年度,新世界在港推出4,700个单位,为2009至2011年财政 年度推出的1,200个单位的4倍。现时新世界股价与每股资产净值有53%折让,而过去5年,该公司股价对每股资产净值为28%;高盛认为通过推出新盘及 出售非核心资产,新世界股价与每股资产净值之间折让将会收窄。

  高盛又指出,早前新世界推售位於大坑的春晖8号,可视为该公司在港推售新项目进行热身。除了溱岸8号外,新世界即将推出的项目包括位於乌溪沙项目第1期,以及位於元朗大棠项目。高盛又指出,新世界透过出售非核心资产,以加快资产流转。

  高盛表示,该行给予新世界的目标11.8元,较该公司截至明年6月底的每股资产净值19.67元折让40%。该行又指出,纵使新世界並无物业销售收益入帐,指出该公司对比2013及2014年财政年度而言,目前该公司的市盈率只有15倍及14倍。

  富豪信託:股息回报逐步增加

  近期股市风起雲湧,避险意识逐步提高,要避险,相信收入稳定兼且派息理想房地产信託等相关股份,属不俗的选择。花旗发表报告,指出富豪产业信託(1881)管理层日前出席该行的投资者会议,並向与会介绍富豪产业信託的最新发展。
  
   富豪产业信託在港拥有6家酒店,而有关酒店则由富豪酒店(078)管理。目前富豪产业信託旗下酒店合共拥有3,929间客房,而截至去年底,该 批酒店资产总值177.7亿元。这反映出每间客户价值450万元,若以每平方呎计算,以总共280.6万呎,则为每呎6,332元。

  花旗指出截至去年底,若不计及富豪荟,富豪产业信託的可出租房平均每间收入(RevPAR)按年录得28.7%升幅至854元,平均每晚租金为942元。同时入住率亦录得5.7个百分点升幅至90.7%。

  至於旅客方面,42.9%的入住旅客为来自内地,而来自其他亚洲地区客户则佔38.7%。来自欧洲及美洲的客户,分别佔整体客户比例的7.9%及6%。花旗又指出,入住富豪产业信託旗下酒店中,47%是作休閒,而商务客佔42%。

  富豪产业信託是将旗下酒店出租予富豪酒店作营运,而实际收入,则包括来自基础租金及浮动租金。2012年来自富豪酒店的基础租金收入为6.45 亿元,较2011年上升了11%。除了基础租金外,亦包括来自酒店的净收入的若干百分比作分成。由於香港对酒店客户需求强劲,因此花旗相信,富豪产业信託 的股息回报率会进一步增加。

  此外富豪产业信託在财务管理上较保守,截至去年底,资产负产比率为26.6%。並且在今年3月7日,已完成一笔3年期的新定额融资贷款,以及为富豪荟酒店完成了另一笔再融资。

2012年5月19日 星期六

以小本錢投資樓市

以小本錢投資樓市

【iMoney智富雜誌—置業安居】投資房地產,成本很高,一般至少得拿出樓價的30%,沒有儲蓄的人是做不到;資金較少而想投資房地產,可選擇投資房地產信託基金(REIT),眾多房地產信託基金中,以領匯房產基金(00823)最佳。

領匯的出現,是特區政府思量到房委會管理公屋商場與停車場的效率不高,於是將大部分房委會旗下的商場與停車場注入一家稱為領匯的公司,然後上市賣給投資者。

九成利潤用作派息

房 地產信託基金與一般的地產股最大分別,是一般地產股每年賺到的利潤不一定會分給股東當股息,股息只佔利潤的小部分,往往不足一半。但房地產信託基金絕大部 分利潤(高達90%)分發給股東,因此持有房地產信託基金就類似直接持有樓房收租,只不過你不是持有一個完整的單位,而是房地產信託基金旗下眾多產業的一 部分,視你所持的股數而定。

當然,房地產信託基金的股票與一般股票一樣,股價有升有跌,因此也有人在買入後,天天為股價的升跌而煩惱;筆者認為,投資房地產信託基金,應以收股息為唯一目的。買入後鎖入保險箱,之後就安坐家中收息。

把錢放在銀行收息,利息收入隨息率升跌,買房地產信託收息,股息收入也會隨租金收入而變。不過長遠而言,租金收入一定是上升,這是投資房地產信託優於存款於銀行的地方。

領匯上市至今,租金收入有升無跌,理由是領匯的前身是公屋商場,公屋商場租金遠較市場租金低。領匯接手後也不敢一下子將租金大幅提升至市場價,只能慢慢加。因此,就算偶遇經濟衰退,一般商場大減租金,領匯也沒有必要減租留客,最壞的情況只是不加租。

房產信託逆市上升

領 匯租金收入年年增加,其收租回報亦年年上升,6年前領匯上市時股價10.3元,香港市民更有優惠,若以10.3元來計算,目前的股息收入為當年上市價的 12%。股息不斷增長也會使領匯股價不斷上升,以近日領匯的股價來計算股息率近4厘,仍算不俗,至少比買樓收租的回報高。目前買樓收租,租金回報僅2厘至 3厘,存款於銀行連1厘也沒有。

目前樓價處於高位,買樓收租回報不高,而且投資額大,因此買房地產信託基金是地產投資的另一選擇。近來,香港地產股股價低迷。但竟然有數隻房地產信託的股價創歷史高位,領匯為其中之一。

撰文:曾淵滄

中原城市指數創辦人之一,現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程(MBA)主任,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。 

2012年5月16日 星期三

異動空間:置富穩健息高

異動空間:置富穩健息高




大市進入恐慌性拋售階段,成交急增至658億銀,逾120隻股份創52周新低,各板塊全面洗倉。技術上,恒指失守保歷加通道底部,9RSI跌至22, MACD雙熊擴闊,有條件出現反彈,但下望空間仍較反彈幅度大,魏力認為值博率不高。
有戰友昨向魏力提供一份名單,羅列現價比月初跌市前還要高的股份,可說是強勢股名單,數目超過200隻,但大部份都欠缺成交,暫可置之不理;其餘股份中,置富產業信託(778)最高息,是較穩陣的選擇。、


置 富於前年由長實(001)分拆上市,主攻私人屋苑商場,目前手上有14個項目,擅於收購舊式商場後,重整商戶組合並進行大翻身,藉此提升人流及租金收入回 報。與大型商場為主的 REITs不同,置富旗下商場集中於私人屋苑,經濟不佳反而利好屋苑商場的食肆生意,故具一定防守性。
 

集團今年首季總收入按年增18.5%至2.59億元,可供分派基金單位收益增16.9%至1.32億元,每基金單位分派7.78仙;續租租金調升率達20.8%,表現理想。
 

於3月底,物業組合出租率為97.1%,平均呎租29.9元。現價計,置富分派率仍有6厘,比領匯(823)的3.6厘高得多,是淡市中收息之選。
魏力

2012年5月14日 星期一

富豪產業信託(01881)羅旭瑞:適時進行回購 4000萬翻新擴建富豪東方酒店

富豪產業信託(1881)主席羅旭瑞表示,今日股東會完成一般性回購計劃建議,目前其基金之資產淨值約3.8元,未來將在適當時間進行回購。



羅旭瑞表示,集團看好東九龍發展,旗下富豪東方酒店計劃分兩期擴建工程,增加56間房至498間房,首期工程於今年底完成,第二期則在明年完成,工程開支約4000萬元。

富豪信託有機會獲注入新酒店資產


另外,身兼富豪酒店(0078)主席羅旭瑞表示,現計劃發展三家酒店,上環文咸東街酒店將於明年下半年落成、北角項目將於2014年落成,而上環文咸西街及永樂街交界酒店將稍後落成。
他說,會考慮將新酒店注入旗下富豪產業信託(1881.HK)。

身兼富豪產業信託主席的羅旭瑞指,旗下酒店物業去年租金上升一成半,今年中會為資產重新估值,酒店房間租金仍會趨升。他預期,內地旅客數量會繼續增加,看好今明兩年香港的酒店業發展。

他表示,公司亦會在中港兩地和海外留意收購機會,主要是酒店和綜合商業項目,希望回報率可高於一成。

富豪產業信託(1881)羅旭瑞:看好本港今明年酒店及旅遊業前景 仍物色收購對象

 
富豪產業信託(1881)主席羅旭瑞表示,旗下酒店去年租金上升15%,今年水平仍需要待9月份才檢討。他表示,看好今年租金收入,相信有上升空間,主要是商務旅客及內地旅客訪港人數仍有增長,雖然內地旅客曾見增長放緩,但屬短暫,加上本港為人民幣離岸中心,商務客將上升,對本港整體酒店及旅遊業有信心。

另外,羅旭瑞表示,集團仍在物色收購項目,除了母公司酒店外,仍會物色綜合商業、寫字樓、海外及內地項目。現時集團基金單位派息率約6厘,冀收購對象之回報率逾10厘,提高基金收入單位。


2012年5月11日 星期五

泓富產業(00808)︰未來1-2年或收購 考慮酒店項目

泓富產業信託(0808)主席趙國雄在股東大會上表示,集團一直有留意收購項目的可能性,惟過去幾年房地產市道活躍,價格急升,集團過去一直保持約7厘 的派息,故認為若收購2-3厘回報率的物業,對股東而言非最佳的安排,若回報率達6-7厘,則會考慮,未來數月成功收購的機會不大,但未來1-2年則有較 大機會進行收購。

他又指,集團亦有考慮收購酒店項目,包括收購工廈改變為酒店用途,惟目前未有具體定案,目前亦不會考慮把旗下物業改建成酒店,因涉及補地價及改建費用,會影響派息。

他預料今年租金收入勝去年,因每年平均有40%的租約均續租,今年續租的租金均有上升,旗下泓富廣場經租戶重組後,租金收入方面亦有所上升,今年整體出租率與去年持平。

問及去年集團物業營運收入下降,他指主要因引入最低工資和電費上升,令物業管理費用上升,但派息較前年為多;至於為何公司股價尚未回升至招股價,他稱股價由市場決定,會加強推廣以提高股票的交易量。

2012年5月10日 星期四

置富(00778)首三月可供分派收益增16.9%

置富產業信託(0778)公布,今年首三個月總收入按年增18.5%至2.59億元,增長主要來自新收購物業;可供分派基金單位收益增16.9%至1.32億元,每基金單位分派7.78仙。

於2012年3月31日,物業組合出租率為97.1%,租金為每平方呎29.9元。報告期內的續租租金調升率達20.8%。

2012年5月1日 星期二

組合檢討

我現時的投資態度仍然是傾向保守,持盈保泰為主,不求高倍數增長而承受高的風險,一切以[穩]為首要目標。

爽報有一個300萬[爽組合],在2012年2月1日開倉,我也想用我的組合和這個[爽組合]比較一下,看看我這個以[穩]為目標的組合的表現如何。

因此,我的組合會以2012年2月1日當為[起點],2月1日前的持貨以2月1日的收市價當為買入價。

現時我的投資組合只有很少股票,包括以下幾隻及在2月1日的收市價:

1881 富豪產業信託 $1。99 430,000股 $855,700
2778 冠君產業信託    $3。07 100,000股 $307,000
0808 泓富產業信託 $1。63 280,000股 $456,400
0778    置富產業信託 $4。05  80,000股 $324,000


以下是2012年2月1日至今的買賣紀錄:


2月02日,以$1。64入了140,000股 泓富產業信託(0808)
2月17日,以$2。52入了200,000股 陽光產業信託(0435)
2月29日,收了置富產業信託(0778)股息 $10,300($0。135@)
3月06日,以$0。52入了400,000股 長江生命科技(0775)
3月30日,收了陽光產業信託(0435)股息 $15,800($0。083@)
4月19日,收了泓富產業信託(0808)股息 $15,996($0。0607@)


持貨平均成本為:
(註:每股平均成本未扣交易成本,扣除已收股息,冠君(2778)已除淨但未收到息


1881 富豪產業信託 $1。990 430,000股 $855,700
2778 冠君產業信託    $3。070 100,000股 $307,000
0808 泓富產業信託 $1。595 420,000股 $686,000


0778    置富產業信託 $3。921  80,000股 $313,700
0435 陽光產業信託 $2。441 200,000股 $488,200
0775 長江生物科技 $0。520 400,000股 $208,000


總成本扣除股息後為: $2,858,600


直至4月30日,組合的收市價為:


1881 富豪產業信託 $1。98  430,000股 $851,400
2778 冠君產業信託    $3。39  100,000股 $339,000
0808 泓富產業信託 $1。73  420,000股 $726,600


0778    置富產業信託 $4。17   80,000股 $333,600
0435 陽光產業信託 $2。50  200,000股 $500,000
0775 長江生物科技 $0。445 400,000股 $178,000






總市值為:$2,928,600

比2月1日上升2。44%




2012年2月01日 恆生指數收市為 20,333
2012年4月30日 恆生指數收市為 21,094


比2月1日上升3。74%





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