2016年2月17日 星期三

八路富豪發財春茗

八路富豪發財春茗




羊年快過,猴年又快到!一年一度的八路富豪發財春茗又是時候接受報名啦!

無論昨年你是否能跟足呀蛇高位急流勇退,抑或已損手爛腳不知進退,新的一年又是從新部署,從新出發的時候。八路富豪今年邀請到《大方向》聯合主辦,務求令今年春茗更具資訊性及啟發性。而今年的春茗詳情如下:

日期:2016年3月6日(星期日晚)

時間:6:30PM—11:00PM


地點:九龍區地鐵沿線某酒樓


費用:



  • HK$1000/每位
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報名方法:



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星級主講嘉賓:

YOKI WONG

著名投資博客,習慣被模仿,從未被超越,08年復出至今,連續7年,投資資產值每年平均增長2.5倍,即使在2011年99%投資者都在輸錢,也能以REITS逆市大賺!順景逆境都冇難度。今年戰績,高位初段已減槓桿,高位開始殺落果斷清倉,轉向中山樓市。20000點再將一部份資金博反彈,近反彈浪頂又再全清倉,高位出貨後恆指曾大幅下挫近8000點,期間6個月,中山樓市升幅超過3成。

主講內容:個市見底未?幾時可入市?如入市買什麼?371的故事

周公

愛睡但不是痴人說夢,尖子高材生上大學,現為資訊科技集團CEO,對美股,投資科技股甚有研究心德。

主講內容:股市賺錢基本法

一劍

政治系資優高材生,洞悉環球政治經濟時局,拆解人事來龍去脈,獨具慧眼,對石油,軍工股甚有研究。

主講內容:美國加息後的危與機

見聞者

從事地產界近廿年,人稱東九大地主,掌握樓市一手資訊,對樓市的觸覺極為敏銳,對樓市分析甚有研究,市場中人對樓價去向甚具前瞻性。

主講內容:幾時買樓好?

星級大會司儀:

資深演藝界:胡家大少

客席嘉賓:

中山市萬科銷售總監盤章怡小姐


客串內容:中山樓市答問大挑戰

其他精彩環節:



  • 嘉賓答問
  • 有獎遊戲
  • 抽  獎

相關資料:

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大方向

2016年2月1日

2016年2月13日 星期六

再創新低未止瀉 日元回軟頂兩野



猴年新春假期後開市進入第二個交易日,股市仍未止瀉,恆生指數連續第二日下挫,以18278點開市,再創52周新低,更是近三年半的低位,也是當天的全日低位。其後又有資金博下反彈,一輪急攻之下,指數迫近18500後又開始乏力,指數再次反覆回落至接近開市的位置,又見支持,買盤再次湧現,正午時略升超過早前高位,高見18482,是為全日最高位,再力有不繼,之後整個下午,格局都是反覆向下,接近全日最低位收市,收報18319,大跌226點,指數低於所有平均線,14天RSI見33.1,弱勢持續,見超賣。MACD持續下降,差點跌穿EMA(9),國指則跌152點,收報7505點。整體成交較前縮減,只有660億元。

資金避險,香港避風塘的公用股類呈強,大江又小塘,個個迫晒入去避風頭,股價暫時自然水漲船高。

環球資金避風塘,日元及黃金價雙雙再見高位。日本本身都是經濟都是麻麻,不要去下日本旅遊見到多人就以為經濟好!表面風光是也!日本最近公佈的經濟數據是上年12月8日的第三季度GDP,修正為增長1%,暫時躲過技術性衰退,但筆者相信決策者不會以此掉以輕心!日元由2012年1美元兌76日元,大幅眨值至最近1美元兌125日元,日本這個暫時躲過技術性衰退,筆者認為很大程度是歸功於弱日元。安倍三支箭(三本の矢)中,第一支正是大膽的金融政策,即包括改變日元高企,無限制的量化寬鬆措施,負銀行貼現,修改《日本銀行法》...日本仍然是要落重藥去撐住經濟,第一打手,當然是低日元,靠低匯價去幫助出口及旅遊業,高日元對日本經濟復甦(樂觀說法)或撐住唔衰退(合理想法)絕對不利,所以市場已有預期日本將快再有動作,如加大負利率力度去壓低日元,抑壓熱錢炒賣日元升值的意圖。日元如果再轉弱勢,將對股市有點止痛作用,所以不排除在未來幾天,或有借勢反彈行情。

執筆之時,金價見1239美元,油價WTI最新見29美元,即是一安士黃金兌42。7桶原油,最近的相對比率是一安士黃金兌44桶原油,是為紀錄新高水平,最近油價絕地反彈,才把這個比率回順至42。7現時的水平。石油(黑金)及黃金兩者同是商品中的龍頭,最大的不同之處是黑金的用途是非常廣泛,基本上世界很多商品的原料根本就是石油來的,黃金則基本上除了做下首飾之外,基本上是冇用處,不似白金白銀等都有很大的工業用途,但黃金就是世界公認的另類貨幣,世界的避險資產。

賺錢之神邱永漢的其中一個金句:人未覺,錢先知!

即是說,市場機制使得錢比我們更早知道世界局勢的發展,進而流向需要的地方。當黃金及黑金的相對價格擴闊,也是代表有醒目錢在避險(金價上升),環球經濟將會走差(油價下跌),而歷史數字也清楚告訴你,每次這個相兌價格到高位之時,往往就發生危機!當然,有危就有機,可是要切記,危字走在機字之前!

1986至1987石油危機:油金比率為26,油價每桶約14美元相對金價每盎斯約368美元

1993年拉丁美洲危機:油金比率為28,油價每桶約18美元相對金價每盎斯約400美元

1998年亞洲金融危機:油金比率為28,油價每桶約18美元相對金價每盎斯約400美元

2008年金融海嘯:油金比率為7,油價每桶約140美元相對金價每盎斯950美元

2011年歐債危機:油金比率為20,油價每桶約90美元相對金價每盎斯約1800美元




YOKI WONG


2015年2月13日@大方向

光大國際(257)深度下沉,殺機暗藏其中


前日上證大升2%,筆者趁高減磅,以36.99元沽出倉內1/8的平保A(601318)股份。本來排了另外1/8股份在37.45元準備沽出,可惜股價最高只達37.23元未能如願。筆者相信,參考滬股通淨流出數字,每次升3%或以上就分注沽出,反之亦然是目前炒賣平保A最安全又有保證的玩法。另外,昨日見中國支付通(08325)連衝兩日都未能上試2.18元,筆者遂以2.05元沽出1/3股份先行套利。

比較同類或同板塊相關系數高的股份走勢是筆者分析個股慣常的一個參考指標。筆者上星期開始留意光大國際(00257)的走勢,其股價表面受累北控水務(00371)的負面消息而反復下跌。比較兩者過往5年的圖表走勢,其相關系數極高(附圖1)。

再細看一下最近的數據,北控水務(00371)股價自12月16日起受追擊,配合天量沽空而大跌,當日股價下挫6.5%,及後反復下跌共12%至昨日仍未止瀉,惟跌幅稍稍收窄。

反觀光大國際(00257)於12月16日當天,股價只下跌3.77%,之後股價亦步亦趨,跟隨前者下跌,似乎是城門失火殃及池魚。惟到昨日其股價下跌勢頭比前者有過之而無不及,同期跌幅達12.5%,所有10/20/50/100/250天線全部跌破,相信股價好大機會下試8月24日創下的近期新低位9.135元。筆者猜測該板塊或有更多不利消息隱藏其中,隨時發放。

巧合地,花旗昨日發表報告將光大國際(00257) 2015至2017年純利預期下調6%至14%,目標價由12.9元下調至9元,評級由「買入」降至「沽售」。預期下調主要反映垃圾發電項目的環評要求收緊,令建設延期,料公司2015年盈利將較市場預期低10%。該行又認為,公司現價反映19.5倍2016年預期市盈率,對比2015至2017年的每股盈利複合增長為15%,估值昂貴。難怪股價12月初至今跌幅如此巨大!

筆者曾經於10月份買入此股,至12月初見走勢轉差,遂以12元以上清貨,當時亦有通報【大方向】各讀者。近日,筆者亦曾幾次在《大討論》一欄提及此股走勢轉差,祝願有貨的朋友能夠及時走避。

當然,若閣下現在仍持有該股,對公司的業務與前景信心十足,而你又相信公司管理層過往誠信如一的話,那麼就應另作別論,因為有時大行出負面報告可能就是製造低位收集機會,筆者最近就受到教訓了。十月份買入的興業太陽能(00750)本來都符合條件,後來因美林出報告唱衰導致股價下挫,而個人難忍其股價大幅下跌而於5元左右忍痛沽出,錯失自低位反彈18%的機會。

不過觀乎圖表,個人愚見,光大國際(00257)過往多次大成交下跌時,都會繼續再尋底(見附圖2),昨日情況會否歷史重演?故此,未有貨的(包括筆者),應該再等待MACD出現買入訊號才出手以策萬全!



見聞者

2015年12月23日@大方向

假日分享:逆思維才可滿載而歸!


有日下午周公相約大師傅往河邊垂釣,甫坐下片刻,周公已經急於求成。未幾聽見不遠處傳來“嘩!釣到大魚啊!”的歡呼聲,周公再也按耐不住,暫別大師傅,逕自往歡呼聲處去釣大魚了。

夕陽西下,周公空手歸來發覺大師卻滿載而歸。探其究竟,大師傅漫不經心地解釋:“人人都在那邊歡呼雀躍,魚兒怎會安心留在那邊呢?”

投資路上,當個個都高呼萬歲之際,你應該怎做?相反,當人人都唉聲嘆氣之時,你又該如何?2016年是時候反思了!

今天是元旦假期,投資之事暫且擱下,大家應該好好享受天倫之樂,友情相聚,愛情春風得意!

順祝大家投資路上萬事如意,心想事成!

見聞者

2015年1月1日@大方向

想事事都贏盡?真是難、難、難!


上週四港股半日市窄幅上落,輕微收升32點。本來倉內還有一半天下圖(00402)股份,筆者一早已經設下於0.38元賣出,奈何貪之過,見開市前報價高達0.4元之高,遂將賣出價改設成0.395元,可惜沒有恒心等至收市,最終未能如願。

約早上10:30分過後,股份開始有大手沽出,股價從0.385元急跌至0.37元,為鎖定利潤,筆者遂於10:40分左右以0.37元沽清股份。真可惜,冷不防被人突施回馬槍,股價曾於收市前10分鐘大成交衝高見0.4元,最終收報0.38元。時不與我,真慨歎“這些機會不是我的!”不過,個人來講,有20%獲利已經欣慰了。而且,以這麼大的成交上試過0.4元大位,估計短期已經見頂部,應該回調了。

油價上週三晚時急跌3%,拖累油股翌日下跌,倉內的中國燃氣(00384)亦未能倖免。本來上週三股價已經突破保力加通道頂部,是一個相對合理的短期沽貨時機。無奈又是貪之過,心存僥倖,期望前日成交未放量下仍可以挑戰11.5元大關。可惜事與願違,股價再被油價拖其後腳,喪失一個不錯的短期套利機會。個人佩服【大觀玄】周公上週三當日以11.24元清貨,獲利離場,真不愧燃氣大王。

倉內的平保A(601318)比較特別之處是上週四一度跌破35.5元關口,惟收市前幾分鐘,股價逆市回升,似乎有資金趁最後時間偷步入市,莫非春江鸭乍現?

日前一則新聞映入眼簾,英裘控股(01468)公佈,控股股東兼主席黃振宙擁有的Trader Globa配售最多3億股持股,配售價0.216元較昨日收市價有溢價5.88%,股份占公司股本10.58%。完成後,Trader Globa持股將由目前33.62%降至23.04%,不再為控股股東,但仍為主要股東。

據筆者瞭解,近年皮草行業都不景氣,今年冬季遭逢天氣變暖,經濟低迷的雙重打擊,生意更是慘絕人寰。記得英裘控股上市不久,有朋友詢問筆者對其評價如何,當時筆者如實告知皮草行業已經是夕陽西下,生存者只能採取貴精不貴多之舉。現在看來,猜測是有心人或早有部署借上市大賺一筆後,再伺機高價賣盤,衣錦還鄉了!


見聞者

2016年1月4日@大方向

養老金會否低位入市?


2016年第一個交易日,A股二度熔斷大跌7%提前收市。筆者貫徹了平保A(601318)的操作策略,前天在其股價下跌超過3%時,以34.9元再增持,可惜形勢比人強,結果前天股價最後大跌5.42%,以34.05元收市,昨日則回升收報34.5元。前天下午,手痕之下再以1.86元買入中國支付通(08325),候機短炒。

此前有傳1月8日大股東減持股份政策到期後,會有1萬多億股份集中減持。一般散戶的理解就是,與其等到1月8日給這批股份的沽壓打散股市,倒不如自己趁高先沽為敬,造成前日的骨牌效應,更引發全球股市大屠殺。美股道指前晚收跌1.58%,創2008年以來最差年度開局。

陰謀論一點去思考,如果阿爺要養老金入市,作股市的堅實後盾,什麼時候,什麼價位入市,如何取捨呢?看過去記錄,養老金茲事體大、不容有失,如果要給養老金入市,阿爺就必須確保其立於不敗之地!當然,低價買入雖不能確保百分百贏,但就可以大大減低輸錢的機會。如此一來,製造一個低位讓養老金入市會否是股市大跌的誘因呢?

中國證監會昨日就上述傳言作出維穩評論後,傳聞國家隊入市增持藍籌股份,多家上市公司“接力”發布控股股東或高管等重要股東持股“加鎖”公告——即延長相關限售股解禁期或承諾在一定期限內不減持,央行更傳出曾出手干預匯市,沽美元買入人民幣!

上證昨日曾兩度大跌超過3%,但或許因阿爺維穩,收市雖未能重上3300點大關,跌幅卻大為收窄至8點!筆者沒有預知未來的能力,但股市波濤洶湧,輸的大多數都是散戶,因為散戶通常都是見高追高,見低追沽,往往就此壯烈犧牲。根據滬港通數據,昨日滬股通資金淨流入超過16億,創一個月新高,這是否意味外資逆思維與散戶反向操作,見低抄底?

此前上證曾上試過3684點,昨日低位為3189點,回調幅度已經達13.5%。假設短期見底,那麼以最保守估計反彈幅度為下跌的0.382計算,上證第一站反彈目標為3378點。各位看官不妨拭目而待,看看外資今次又能否抄底成功!

所有操作,即時在【大方向】APPS通報!


見聞者

2016年1月6日@大方向

熔斷機制將全世界股民的心都熔斷了!


上證前日作出強力反彈,收報3361點,接近筆者此前預測最保守估計的反彈第一站目標3378點。奈何受到北韓試射氫氣彈、人民幣急跌、油價暴挫、外圍股市大跌等等不利消息困擾,上證昨日開市13分鐘左右,旋即大瀉並再次觸發熔斷,此時上證跌5.45%,報3178點,再破日前所做的低位3189點。不料15分鐘後,上證重開,不消3分鐘,再大瀉至7%以熔斷姿態收報3125點,宣告全日休市,上證3000點大關岌岌可危!

筆者重倉的平保A(601318)亦曾跌超過3.5%,收報33.77元,但昨日筆者不敢再謬然加注了。原因有三,其一為倉內平保A股份已經十分多;其二現時市況向下,要在下跌幅度巨大時才值得加注博反彈;其三今天為大股東減持股份政策到期,前路不明下,最好靠邊站。

港股走勢亦乏善足陳,一度大跌650點,倉內的股票無一倖免於難 ,唯一可幸是金額所占個人資產組合不算太多,可以一守。個人之前在去年11月份趁李祿入股中車(01766)好消息發放時,以57元沽清的南車時代(03898)前日收市還力頂40元大關,昨日亦終於失手下挫至36.6元,沒有更好消息刺激下,相信股價會下試33元回補因之前(2014年12月31日)因南北車合併而大幅抽高所做的裂口。

之前品評過的北控水務(00371)及光大國際(00257)雙雙再破位下跌。其中北控水務跌穿5元,光大國際跌穿9元大關。這三只股票都跌了5-9%,它們都有一個共同點,就是都屬於低息、高增長、高PE一類。而後兩者更或多或少受帳目不清傳聞的困擾,這類股票若在經濟強勁的情況下,投資者的風險胃納高時理應當炒。但可惜的是世易時移,全球經濟乏力,人人目的都是保值而非增值,這些股票應該儘量避開。反而一些以美元或港元作結算貨幣,有穩定收益、民生必須成份的股票相對會受青睞。

前日一眾環保股都下跌時,筆者留意到京能(00579)卻可以逆市企穩,到昨日亦隨大市下跌6%,難道這算是最後倒下的強者?值得記存參考,因為每當強者最後一刻倒下,或許就已經見底了。

當然,保守的投資者更應該手持多些現金,留待全球匯價(猶其是人民幣)穩定下來,買入的技術訊號出現後才出手。

昨晚寫完此文時,有傳經中國證監會同意,上交所、深交所及中金所決定於1月8日起暫停實施指數熔斷相關規定。希望今天股市出現強力反彈!


見聞者

2016年1月8日@大方向

港股受制因素太多,點玩?


備受爭議的熔斷機制自1月8日起煞停後,首日(即上週五)上證指數劇震連綿,早段高開後曾漲超2%後沽盤湧現,拖累一度下探69點(或2.2%)至3056點,此乃去年9月30日以來的新低點,亦即是同期以來最高3684點下挫628點(或17%)。午後A股V形反彈,滬指一度大漲3.5%並收復3200點,惟最後只升2%收市。受A股影響下,恒指亦是虎頭蛇尾,最後只能微升120點(或0.6%)。

上週五晚,美國勞工部數據公佈後,美股轉升為跌。標普500指數收盤下跌21.06點,跌幅1.08%,報1922.03點。道瓊斯指數週四收盤下跌167.65點,跌幅1.02%,報16346.45點。納斯達克指數收盤下跌45.79點,跌幅0.98%,報4643.63點。看來今天港股開市亦難倖免於難。

筆者愚見,一般小投資者現時最好靠邊站,不要亂碰股票,特別是港股,因為港股整體受制的不明朗因素太多,所謂覆巢之下無完卵,任你有選股的通天本領亦難逃下跌的宿命!穩妥起見,散戶應該選擇暫時離場,上進工作保職位、保收入以積累現金,等待見底訊號出現,才考慮逐步吸納股票。最簡單的見底訊號就是成交低迷,親戚朋友談股色變,心灰意冷、不欲再提,財經報刊、媒體相繼倒閉等等…

那麼不買股票又技癢,怎辦?閣下大可以把平時留意股市的時間,嘗試多作基本面及技術面的分析,然後篩選出2至3只股票集中精神追蹤研究,進行模擬買賣,摸清心儀股份的特性,為重新部署時打好基礎。選股貴精不貴多,回看【大趨勢】黃兄過往的驕人成績就明白真正贏大錢的股票,1至2只足矣!

根據中國人民大學金融與證券研究所發布中國資本市場研究報告(2016年度),2015年8月的最低點應該是回落低點的極限位置,真出現的概率不大,上證指數2850點,創業板指數1800點,則是可以“放心大膽”買入的。最近的一個壓力位置就是4000點,第二個壓力位置是4300,第三個壓力位置是4700。

對於上述底部預測,筆者同意。故此,若真想投機作波幅操作的,筆者覺得此刻非A股莫屬。要明白穩定壓倒一切,阿爺一定要力守2850點這個前底以穩定股民信心,而第一道防線就是3000點大關。因此,若上證每次跌至3000點左右,有資金就應該買入第一注博反彈,保守的5%就是目標。若買入後不幸再跌,就等跌至2850點再入第二注資金,而此時目標就應該為10%了。買入的對象當然是大藍籌,因為要托指數升,大藍籌就是國家隊的首選。參考滬股通的數據,就可以估計出外資每次精準的波幅操作並非無的放矢,甚至可能亦是看準阿爺護盤心切這點為據了。



見聞者

2016年1月11日@大方向

上證跌破3000點第一道防線,抄底機會??


熔斷機制煞停後,上證前日再度大幅下挫169.7點或5.33%,以全日最低位收報3016點。此點或間接證明A股近期的下跌與熔斷機制並無直接關係,或只是其生不逢時,做了代罪羔羊而已。

有傳前日人民銀行借鏡香港1998年擊退大鱷招數出招殺退沽空人幣炒家。據聞人行除了在離岸市場買人幣托價,移走資金以抽乾本地人幣資金池外,中資行更似配合地冷淡拆借人幣予同業,令人幣供應短缺,促使拆息抽高至13.4%,而人幣離岸價亦抽升近1.2%。

夾倉行動昨日仍然持續,香港隔夜離岸人民幣銀行同業拆放利率(shibor)由前日的13.4%飆升至66.8%,創有記錄以來最高水平。一周、兩週Hibor也升至33.79%、28.34%的紀錄新高。離岸人民幣拆息昨日午後更急升,下午2時40分,翌日隔夜拆借利率升至163%。

而昨日人民幣離岸價(CNH)延續凌厲升勢,一度重上6.5關,最高兌每美元曾見6.5662,亞洲時段報6.5886。在岸離岸差價收窄至136點子。在岸價(CNY)昨日亞洲時段按日回升72點子,收報6.5750。新招奏效可望擊退部分借貨沽空的人幣炒家。

或許人民幣在阿爺誘敵深入多日突施以突襲後回穩的關係,昨日上證即使早段曾兩度失手3000點大關,並破底至2980點,但午後逐步收復失地,最後升6點報3022點收市。

筆者曾在1月11日撰文指出若真想投機作波幅操作的,可待上證每次跌至3000點大關亦即阿爺要力頂的第一道防線,買入第一注大藍籌股博反彈,而昨日筆者亦付諸行動!當上證昨晨跌穿3000點大關時,筆者立即以32.02元買入了平保A(601318),加入國家隊行列,為國護盤。

上證由近期高位3684點下跌至昨日低位2978點,下跌了706點,跌幅已經為19%。記得熔斷實行初期,上證在連跌至3189點後於1月6日作出大幅反彈至3362點後再度開始尋底之旅。若以3362點至2978點計算,則下跌了384點,下跌幅度為11%。如上證昨日真的可以在2978點喘定並作出有力反彈,保守的反彈目標為下跌幅度的0.382,即是146點,估計反彈目標為3126點。換句話講,短線反彈目標為5%,與筆者之前定下博反彈的目標一致。

筆者曾於1月8日指出保守的投資者更應該手持多些現金,留待全球匯價(猶其是人民幣)穩定下來,買入的技術訊號出現後才出手。現時人民幣匯價似乎有喘穩跡象,但技術指標仍未發出買入訊號,筆者此刻買入平保A只是投機性的博短線反彈操作,保守的投資者暫不宜此刻出手。而此刻買貨的朋友,則應該注意風險,做好止損部署。

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見聞者

2016年1月13日@大方向

A股險象環生,一試港股鱷口偷食的滋味!


前天滬深股市一起跌穿心理關口,進出口數據好過預期下,滬綜指三千點攻防戰亦在四個半月後再度失守,挫2.4%,似乎今次國家隊並沒有出來護盤。同日恒指表現虎頭蛇尾,最多升523點,後受累於滬綜指下跌,港股最後只升223點或1.1%。前晚,美股急跌道瓊斯工業平均指數收跌364.81點,跌幅2.21%,報16151.41點。羅素2000指數更是較2015年6月份所創紀錄高位下跌22%,進入技術性熊市。

昨日甫開市,中港兩地股市都再下試低位,其中上證更一度大跌82點或2.8%至2867點,距離八月26日創下的嬰兒底(2850點)只差17點,此刻可能引起了國家隊的注意,上證在2900點拉鋸,午後逐步回升並收於3000點大關以上。

據Wind數據統計顯示,2015年至12日,兩市共有1370家上市公司被其股東進行股權質押融資達6498次,共涉及質押股票1749億股,按照各股票質押起始日期的收盤價計算,總參考市值達3.15萬億,金額龐大。截止到目前,還有1337家公司股票質押未解押。

而據新浪財經計算,截至13日收盤,兩市有189只個股的股權質押已跌破理論平倉線,涉及質押市值1304.65億元。另有218只個股的股權質押已經跌破理論警戒,涉及質押市值高達1625.36億元。

據此判斷,若上證真的跌破2850點的前底,將會觸發內地股票的斬倉潮,帶來災難性的骨牌效應。因此,2850點不單是一個重要的心理關口,亦是一個止損大位。能否守住就要看國家隊及愛國同胞的行動了。筆者日前在上證跌破3000點關口時以32.02元買入了平保A(601318)博反彈,如果不幸跌穿了2850點,筆者會毫不猶豫將這部分止損斬倉。

昨晨,筆者以18.7元買入之前以25.5元左右均價沽清的網龍(00777)作短炒。原因只有四個如下:

-受惠於早年高價出售91無線,網龍基本上是一家無負債、淨現金公司。集團現時手頭上現金逾20億元人民幣,並無資金壓力,若資產價格貶值下,大可動用作​​收購以配合發展。

-公司是科技龍頭,往績驕人,為筆者科技板塊首選;

-本港上市公司中,從事網上教育的股票絕無僅有。收購英國互動教學解決方案的公司後,其業務版圖覆蓋全球100多個國家的130萬間教室,擁有200萬名教師及3,000萬名學生。集團搖身一變成為龍頭企業。

-一月份以來,公司不斷在市場買回股份,均價都在19元以上,值得參考。

-最重要的是該股股價波幅非常大,最適合看圖炒賣!

電影《功夫》內提及【天下武功,無堅不破,唯快不破!】,筆者自此股由高位28元以上下跌以來一直沒太注意,及至1月初公司公佈回購行動後就開始留意其走勢,發覺每每急跌至19元邊,公司就會回購帶動股份回升。昨天適逢美股、上證、恒指大跌拖累跌穿19元後在18.6元喘定,實在是一個短線炒作機會!下午,筆者以19.86元沽出一半股份套利。

所有操作,即時在【大方向】APPS分享。


見聞者

2016年1月15日@大方向

A股生死存亡,2850關決一死戰!


A股週五低開後維持弱勢,午後急插上證一度跌超過4%,收市跌3.55%,報2902.22點,較12月收盤高位跌超20%,進入技術性熊市。港股表現每況愈下,收市跌近300點,報19520點,港元對美元匯價上週創十三年來最大單日跌幅顯示避險情緒升溫致使遊資繼續撤離港元,估計香港股市將繼續面對沽受壓力。受油價跌穿30美元所影響,美股3大指數都跌超過2%,其中道指跌穿16000點大關,跌390.97點,跌幅2.39%,報15988.08點。

上週五早上11:45過後,筆者以20.2元沽清週四以18.7元買入的網龍(00777)餘貨。原因很簡單,週四買入是窺准其股價早段跌穿了19元的機會,乘公司回購之便作短炒。因此,當日下午已經率先以19.86元沽出一半套利。果然數據顯示,網龍(00777)在上週四回購30.6萬股,回購均價為19.1578港幣,最高回購價19.6600港幣,最低迴購價18.6000港幣。週五見港匯急跌,心知不妙,但可能因回購行動,股價偏偏逆市上升,筆者便趁機止賺離場。刀鋒舔血的感覺真刺激。

週六台灣大選,民進黨蔡英文以689萬高票當選“總統”,巧合的是上屆馬英九也是得689萬,而香港特首梁振英2012年當選時也得689票,可見「689」確實神奇數字。看到此次選舉結果最高興的應該是美國,其手上跟中國談判的籌碼又多了。

今天,A股與港股都可能遭逢浩劫。特別是A股,一旦失守2850大關觸發斬倉潮,不但代表國家的經濟策略潰敗,而且會徹底點燃超級危機模式,無可救藥。

根據國內財經專家的分析,A股要堅守陣地的原因總共有六點:

1.若A股失守,勢必進一步惡化國內信用偏好,再次形成類似於股災時期市場流動性枯竭,引發全局性風險。

2.用股市收益率鎖定貶值外逃動力,是管理層首要的選擇。A股失守就會引發大盤崩潰的趨勢繼續延續,則人民幣匯率將徹底無險可據,無量對沖。

3.A股若再引發股災式的暴跌,導致IPO不得不再次暫停的話,這將意味著國內由間接融資向直接融資改革、轉換徹底失敗。

4.若當前市場崩潰態勢不改,經常性暴跌的習慣仍在,註冊製本身作為各方掣肘、市場阻力頗大的一項改革,預計正式推出的時間恐怕將遙遙無期。

5. 若無法扭轉當前市場崩潰態勢,伴隨著產能輸出和資本輸出的人民幣,將在國內找不到投資標的,無法回流。屆時,為人民幣國際化所構築的資本循環機制難以發揮作用,並反向制約國際化的推進。

6.只有A股市場的繁榮,對新增資本具有足夠的吸引力,方能為產能出清、國企改革和兼併重組等改革提供良好的環境和動力。

筆者同意上述觀點,從底線判斷、宏觀經濟、政策框架來看,A股絕對不容有失。再者A股市場跟上市企業根本唇齒相依,大股東們亦應該明白唇亡則齒寒,若災難降臨A股,他們自己的企業亦逃不過厄運,以後再想在市場集資的機會亦渺茫。所謂一子失,滿盤皆輸,因此,今天的A股應該是阿爺、企業大股東、基金、股民的保衛戰,寸步不可讓。


見聞者

2016年1月18日@大方向

A股士氣如虹,先守穩2850點大關,再攻克3000點壁壘!


A股前天確如筆者所料打響了2850的保衛戰,當早上稍稍跌穿該心理關口, 阿爺、企業大股東、基金、股民們以視死如歸之姿態立即啟動抗擊行動,最終以輕微升幅並企穩2900點收市,全天成交淡靜,暗示沽壓漸漸消除。

筆者前早見A股2850關守穩後,以為港股會跟隨回升便立即排隊欲以9.76元及7.82元分別買入2只連跌多日,非常超賣的股票,分別為中國燃氣(00384)及光大國際(00257)博短線反彈,結果不幸只買得前者。無奈港股弱勢持續,為免夜長夢多增加持倉風險,筆者午後以9.66元止損離場,股價後來一度下挫至9.53元,谷底反彈回9.8元收市,可見跌市博反彈風險確不少,但最痛莫過於沽貨後,股價卻反彈!看見昨日光大國際(00257)由前天低位7.85元大幅抽升至8.43元收市更是痛不欲生。

昨日公佈2015全年的中國經濟數據。初步核算,全年國內生產總值676708億元,按可比價格計算,比上年增長6.9%。分季度看,一季度同比增長7.0%,二季度增長7.0%,三季度增長6.9%,四季度增長6.8%。中國2015年GDP增速創1990年以來新低,勉強符合市場預期。

數據甫出淡友一度借機推低上證至2906點,但可幸的是2900點大關力保不失。當市場發覺此時此刻中國的經濟數據比起其他大經濟體其實已經有過之而無不及了後,觸發市場抄底力量出來承接以致市況趨穩。午後,上證開始大幅反撲並升3.22%企穩3000點大關收市。這是一個重要的心理關口,並鞏固了從2850點回升的市場信心。港股更是一是頹風,大升近400點或2%。

請問前兩天的股票與昨日的何異?變化的只是市場參與者的心罷了。股市變化比起女人的心意變化更大、更快,當市場力量發覺股市怎樣都跌不下時就會捨難取易,倒轉過來推升,畢竟大戶的目的是賺錢,對他們來說買與賣都只是一個行動而已!

當指數突然有飆升勢頭時,大忍於市但蠢蠢欲動的資金心怕錯過機會便會爭相追入,繼而觸發全面升市。就連久違了的外資亦通過滬股通淨流入6億元,反映外資亦見獵心起。前天及昨日雖為升市,但成交額卻略嫌少了點,或暗示真正入市的散戶占比很少,若果真如所料,那麼後市還可以看高一線。今天上證若能以大成交衝破10天線3049點,後市便可望挑戰20天線3290點。



見聞者

2016年1月20日@大方向

港匯未穩,博反彈要考慮風險!


恒指前天急瀉749點或3.82%,打穿19,000點,收18,886點,伴隨住的是急跌的港匯。即使香港金管局總裁陳德霖前天早上再次表態,IMF已向其表示支持港元聯繫匯率制亦無補於事,港元弱勢持續。

港元兌美元在前晚紐約時段觸及8年低點7.8298創出2007年8月以來8年半新低,距離金管局弱方兌換保證價202點子,即會碰觸聯滙7.85的底線,金管局或會出手承接。

對此,高盛稱對中國和人民幣的擔憂導致港元最近走軟,但香港聯繫匯率制度的基本面並未面臨壓力;美國加息往往也會造成港元外流壓力。如果美元/港元觸7.85,隱含資金流出總規模可能達3000億港元。

據財資市場公會網頁顯示,以1年期港元拆息為例,去年底為0.85厘,昨日已升至1.26厘,累計幅度為0.41厘;同期3個月期港元拆息由0.39厘升至昨日0.63厘,升幅約0.24厘,反映長息上升幅度遠高於短息。多家本地銀行陸續加港元存息以鎖定長期資金應對。

有別於日股同日元的相反關係,港股與港幣基本上應該成正比關係。資金持續流入會令銀行水浸,流動性大增下會引致資金流入股市及樓市,反之亦然。簡單的說,現時市況下,港元一日未企穩,入市博反彈都非常危險。可能正因如此,港股昨日早段曾反彈300多點,亦只是曇花一現,收市倒跌344點。如果不幸買貨博反彈,十居其九又被綁了。

日前曾入市博反彈的中國燃氣(00384)昨日創2013年11月份的新低報9.07元。即使公司12月份以來不斷回購股份亦擋不了向下的大趨勢,可見覆巢之下無完卵確實如此!唯一特別之處,昨日其股價尾市急速反彈至9.45元微跌收市,成交大增,相信回購行動正加大力度進行。

由於事務繁忙,日後只會不定期刊出分析文章。



見聞者

2016年1月22日@大方向

外資又抄底,你有跟嗎?


昨日上證早段曾一度急挫111點或4%至2638點,再創嬰兒底後的新低,筆者一直默默留意市況,見滬股通淨流入金額卻不跌反升,午後並有加速跡象。下午1:45分左右已經有30億,筆者見狀,於下午2時過後再次傾囊倉內現金以28.96元押注平保A(601318),跟外資瀟灑走多回。

結果上證收復大片失地以微跌14點收市。據數據顯示,昨日滬股通繼上一交易日淨流出後,資金淨流入劇增至44.85億元,每日130億限額還剩下85.15億元,使用率為34.5%。該淨買入額度創下自2015年9月8日以來的新高。滬股通成交前十均獲淨買入,金額合計17.57億元。其中,平保A獲3.74億元淨買入同2015年9月8日一樣蟬聯第一位。

翻查數據,大家可以發現平保A自2015年9月8日後便開始由28.68元震蕩上揚至2015年12月23日的36.92元,歷時3個半月,升幅為29%。上證自同日的3011點升至2015年11月17日的3678點見頂回落,升幅只得22%,而且是比平保A早了1個月見頂。

記得筆者曾於9月16日撰寫了《跟著外資行動,炒賣中國平安A股(601318)攻略》,文中分析了跟風外資的部署。今次,外資再次大舉進擊A股,試問又怎可錯過?至於回報要多少,則各自盤算了!

此項操作,昨日已經即時在【大方向】的討論群分享。



見聞者

2016年1月28日@大方向

我至愛的科技股網龍(777)


早於上星期二(1月26日)筆者曾在QQ《大方向八路富豪聊天室》提及博反彈要嚴選自己熟悉的股票,點評的就是網龍(00777)。當時亦已經將幾個簡單原因列出如下:

777升因:
-貨好干
-幾乎全CASH 20億大把錢回購
-新收購收入來自不同國家,對沖人民幣貶值
-可能短期有好消息

果然,今天傳來好消息,網龍又有了新拳頭業務:

2月1日,北京云縱信息技術有限公司宣布與福建網龍公司簽署了戰略合作協議,雙方將圍繞“互聯網+美業”展開深度合作。此次雲縱和網龍的戰略合作將實現資源最大化的無縫對接。網龍擁有解決美業商家剛需的優質產品,而云縱覆蓋全國155個城市專業線下運營團隊將會全面對網龍旗下美業產品形象家進行商家接入、線下運營培訓。雙方以快速搭建美業商家與互聯網的穩固橋樑為共同目標,共同驅動美業O2O真正落地,回歸商業本質,真正解決商家的運營難題。

網龍則是國內互聯網領軍企業。 15年來,網龍不斷推出“叫好又叫座”的原創產品和衍生品,如17173網站、91助手、遊戲《魔域》等。 2013年,繼 19 億美金將 91 無線出售予百度之後,遊戲、教育和企業服務成為網龍的三大核心業務,多個拳頭產品成功孵化。形象家則是其在企業服務+教育的行業創新力作。

目前中國整個美業市場有上千億規模,美業線下專業店有兩三百萬家,而美髮消費已經有65%是直接從手機產生,未來幾年整個美業市場的規模還將翻倍,美業相關線上企業只有很好的融合線下資源,將線上與線下結合起來,才能更好地發展美業O2O。網龍深刻理解美業O2O發展瓶頸及行業特性,自身專注於美業領域產品研發及使用體驗優化,在線上下運營環節,則選擇與在生活服務行業經驗豐富的專業O2O服務商合作,這無疑為美業O2O發展打開一扇窗。

科技股的PE這麼高,股價為什麼仍可以迎難而上?就是因為好的科技股前景秀麗,值得投資者以相對高的溢價買入。此前去年已經兩度於網龍獲利,並曾撰文指出網龍為筆者科技股的首選。



見聞者

2016年2月2日@大方向

火中取栗的戰略


猴年開市,一連兩天皆紅盤低開低收,不免令人沮喪。記得筆者曾撰文勸籲各戰友與其追逐太多股票,倒不如集中2-3只自己認為有前景、有質素的股票作深入分析、跟進、炒作。如果各位有進行相關部署的,大熊市中仍不失短線炒作機會。

今次要講的仍是筆者有跟蹤股價走勢的中國燃氣(00384)。翻查資料,公司於2016年1月22日以均價9.4121港幣回購194.4萬股後便銷聲斂跡、偃旗息鼓。

豈料猴年首個交易日,大市隨外圍大幅下跌,中國燃氣股價甫開市便急跌,更一度跌至9.1元,差0.03元就觸及2013年11月26日以來的新低(9.07元)。下午1:45分後,筆者赫然發現公司回購的御用經紀牌出來了,之後股價於9.11元企穩,並於9.2元下徘徊了一下便大幅反彈,筆者行動後於2:13分通知股票好友此項消息(見附圖)。隨後,股價強力反彈並以9.46元微跌收市。

昨晚中國燃氣(00384)公佈,於2016年2月11日當日在香港交易所回購354.0萬股,耗資3294.164萬港幣,回購均價為9.3055港幣,最高回購價9.4700港幣,最低迴購價9.1100港幣。

今天,大市繼續低開逾200點,中國燃氣亦不免被拖累下跌,再次下挫至最低9.13元,慶倖的是今天沒有跌穿昨日低位。同昨日一樣,大概午後1:45分左右,公司的御用經紀又出動了,筆者今次立即通知同一股友此項消息(見附圖)。股價同樣於9.2元下反復徘徊一段時間後便急速反彈,並一度逆市微升,最終收報9.44元,微跌0.02元。

晚上,中國燃氣(00384)再次公佈,於2016年2月12日當日在香港交易所回購503.4萬股,耗資4706.46萬港幣,回購均價為9.3493港幣,最高回購價9.46港幣,最低迴購價9.14港幣。據報,公司於本年度內至今為止(自普通決議案通過以來),累計購回股數為6352萬股,佔於普通決議案通過時已發行股本1.2771%。

撇除莊家股、斬倉股、殼股,每隻正常的大市值股份都有一定的走勢規律,有些跟隨技術指標,有些看成交、有些看大戶動態等等,非要作出長期觀察、反復驗證不可。兩日來,中國燃氣表現都優於大市,原因就是因為股價到達某個位置就會觸發回購行動。雖然是大熊市不可謬然博反彈,但若參透玄機,則仍可適可而止,短炒為樂。



見聞者

2016年2月11日@大方向

【假日共享】快樂!因為你是有情人


那一年,
我對她說:情人節那天,我們一起旅行?
她說:好!
我又說:那天我女朋友也來~
她笑一笑說:好,那我也帶我男朋友來~

碰頭的那天,還是只有我們兩個,
她見到我孤身一人,便問我:你女朋友呢?
我摸一摸她的頭,笑著說:就在面前啊,傻瓜!你男朋友呢?

她愣了下尷尬的說:啊,在那邊停車呢 .......

˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙˙
情人節快樂!
不在於,你有情人;
而在於,你是有情人!



周公

2015年2月14日@大方向

[物賤鬥人窮]年代會重來嗎?


恒指上星期一口氣從低位20524點反彈最高超過22200點,收報21678點,反彈幅度達5.6%,確實為市場帶來一絲振奮。可惜,上週本地樓市卻響起警號。今天,本港報章都不約而同以大篇幅報導樓市的負面消息大概如下:

1. 發展局局長陳茂波週末在網誌表示,未來三至四年的潛在一手樓供應量將高達8.3萬個單位,較2012年6月底高出約28%,當中近七成為中小型單位,甚至出現一手樓平過同區二手樓的情況,又提醒現時前景不明朗,美國加息步伐未明,考慮置業的市民需量力而為。

2. 十大屋苑本月交投銳減,紅磡黃埔花園罕有在本月首十三日未聞成交,荔枝角美孚新邨成交按月急插七成至僅3宗。

3. 二手樓近日租金亦受壓,不少區均現減租個案。近期新樓供應增加,加上股市波動,部分業主寧轉售為租,令租盤較去年同期升20%,租金則下調10%。

4. 新盤市場近期連錄撻訂個案,單計本月至今,一手新盤最少錄17伙撻訂個案。

5. 新盤頻頻搶吸購買力,發展商亦提供一系列的優惠及付款方法。

6. 紀惠集團行政總裁湯文亮預期樓價料會下跌,由於供應量增加,經濟放緩,樓價最少跌兩成才有吸引力。城市大學建築科技學部高級講師潘永祥稱隨着股市及貨幣市場波動,零售業衰退等負面因素湧現,料未來業主叫價減幅將繼續擴大。

過往數據顯示,樓市通常會相對股市有3—6月的滯後現象。而本港股市由6月初開始下跌至今,已經有3個半月了,樓市亦可能已經進入滯後反映期了。筆者並沒水晶球在手準確預測樓市,但肯定的是外圍經濟不穩、中國經濟高增長不再、股市大幅調整、本地零售疲弱、鋪市租金大幅下調等等因素已經開始影響本地樓市投資者的情緒。投資者向來是先行者,當他們將想法付諸行動減租、賣樓,傳媒就會加大力度渲染,加劇市場悲觀的氣氛。一旦成風,樓市必將下跌。

然而,不需要供樓的業主持貨能力較高,他們是不會輕易賣樓的。每次樓市下跌,受傷的往往只是樓市投機者,樓按太高的,收入不穩的人(或可稱為力有不逮的人)。這批人會因為市場氣氛突然逆轉而在自發或被逼的情況下互相踐踏,加劇樓市跌勢。筆者是有樓之人,現在可以做的就是節衣縮食,儲備足夠現金,等待“物賤鬥人窮”的時候來臨出手。由於篇幅有限,筆者以後有機會再分享個人對樓市的看法。



見聞者

2015年9月14日@大方向

香港買不起樓,深圳可安身?


記得約一個月前,中國人民銀行公佈自2015年8月26日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點,9月6日起金融機構人民幣存款​​準備金率下調0.5個百分點。隨後,8月27日商務部宣佈,樓市十年的限外令告終,境外個人可在國內購房!到8月31日,住建部等三部門又聯合發通知,將公積金貸款最低首付款比例降至20%。

《大方向》下午報導了一則新聞:【中國央行和銀監會今日聯合發布通知稱,在不實施“限購”措施的城市,對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,最低首付款比例調整為不低於25%。】該則新聞引起筆者繼淺談本港樓市之後,欲再分享一下個人對國內樓市的看法。

霎眼看來,這些利好政策措施,一浪接一浪,似是為現正如日中天的內地樓市錦上添花,但這是否實情呢?不如就讓筆者以毗鄰香港,內地樓市的領頭羊—深圳作一個簡單的探討。

隨著力度空前的330政策的公佈,將普通住房營業稅免徵期由五年改為二年、二套房款首付可低至四成,令深圳房地產市場成交量幾乎是一夜間坐上了“過山車”,房價一路飆升。再加上從今年1月份截止到8月份,央行罕見地連續6次降息或降準,寬鬆的貨幣政策猶如火上加油極大的刺激了房地產市場的活躍度。據深圳房地產信息網數據中心監測,從2015年1月份截至6月30日,深圳上半年共成交新房31798套,同比增長110.1%;成交均價28040元/平方米,同比上漲19.9%​​,同時創下歷史新高。二手房市場反應也不甘落後,深圳上半年二手房共成交65373套,同比增長達到112.6%。

可是近4個月以來,6月份深圳新房日均成交250套,7月份降至206套,8月份及9月份分別再降至177套及140套;二手房7月份日均成交569套,8月份則不足390套及9月份再跌至347套。從統計數據來看,近期雖然市場成交量減少,但房價還沒有出現明顯回落,特別是新房成交均價竟超過35000元/平方米。分析其原因,一是價格向下從市場反應來說,具有剛性和滯後性;二是大量的仿豪宅級高端項目陸續入市支撐新房價格高位攀升。但筆者推算最大原因是開發商可能有政策共識,要以高房價賣房維持氣氛,更以高價投地燃點市場情緒。反觀二手房價,則一改之前頻頻返價,日漲萬金的瘋狂,部分業主開始主動降價,但幅度不大,仍屬於試探市場階段。

為什麼中國政府選擇在這個時候急促推出一系列措施呢?筆者歸納了以下原因:

第一,房價嚴重超買:330政策使得樓市過度亢奮,上半年房價漲幅過快,嚴重透支未來的升幅,樓市出現結構性調整,現在就如強弩之末,開始出現小的轉角點。若再不處理好,就會產生骨牌效應,擴散開去。

第二,買家恐慌:進入下半年樓市傳統淡季後,供求雙方趨於冷靜,房價過快過猛上漲導致市場有畏高心理,超過了置業者的心理預期,開始阻礙部分需求入市, 樓市開始乏力。

第三,股市暴跌波及樓市:股市在近3個半月從5178.19點一路下滑至2850點左右才出現反彈,現在仍在3000點左右徘徊,部分置業者因為“股災”被套牢,又或事業上受影響而改變了置業計劃,在一定程度上降低了購房需求,更令樓市有無以為繼之嫌。

第四,人民幣貶值:自8月11日央行宣佈暴力貶值以來已經貶值最多時接近4%,期間資金通過各種途徑出逃的情況嚴重。一旦所有人對貶值產生預期,資金不斷流出,而又無應對措施,這將會引致又一次貨幣戰爭,中國的出口業務堪憂矣!

第五,樓市為目前唯一可靠的馬車:大家不妨細想一下,中國的出口因為種種原因近年開始缺乏競爭力,內需曾幾何時仍為經濟增長的新動力到今天亦難寄予厚望了。股市從去年開始就成為實體經濟的活水,到今年6月中幹涸了。唯一剩下仍是不倒的就是樓市,面對如斯困難,中國政府又焉能不狠下功夫力保樓市呢?

第六,樓市瘋漲只限於北京、上海、廣州、深圳等一線城市,其他二、三、四線城市由於庫存巨大,樓價仍在低位徘徊,政府必須傾斜政策將樓市需求人為地引導至該等地區,才可以帶動當地經濟,亦讓發展商加速回籠再投資。

今日深圳的樓市挾直轄市憧憬、前海、高科技產業、高鐵及地鐵等的發展,配合了國家有利的政策,由3月底到現在至少暴漲了40-50%。如果閣下有慧眼於這段時間入市,恭喜了!所謂覆巢之下無完卵,個人不敢謬論現價已是頂峰,但若按3月底到現在的經濟、股市、幣值、民生的情況下去比較一下,實在不明白為什麼深圳樓市就能獨善其身?

據聞深圳購房者現在已經因為深圳房價太高無法置業而退而求其次,大規模進攻深圳鄰近城市,如中山、珠海及江門等了。而筆者偶像黃兄更是早著先鞭,率先於四月份已經付諸行動了。筆者相信,深圳與周邊地區的樓價始終會達至一個平衡。

短期看來,似乎是深圳的相對溢價會收窄多於周邊城市的相對折讓會擴闊。但長遠來講,姑置勿論深圳如何與周邊城市的樓價達至平衡,樓價升跌還必須要看供求。

無論如何,撇除食品、安全、醫療、衛生、教育、工作等配套不理,單考慮樓價一個因素,筆者亦絕對不會於此刻買入任何深圳物業。如果樓市真是欣欣向榮,國內同胞的剛性需求這麼大,為什麼中國政府仍選擇在這個時刻不斷出招?這不就是與民為敵嗎?中國政策素有“一放就亂,一亂就收,一收就死”的印象,是福是禍,各位宜自行判斷!



見聞者

2015年9月30日@大方向

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(一)


上星期股市牛皮偏淡,成交亦淡靜,好淡雙方似乎都未能見明顯方向,現在可以做的就是定好止賺/損位置,有破位向下趨勢出現就必須隨時準備撤離。

如果讀者有留意,筆者曾撰文兩篇如下:

1.9月15日題為人民幣貶值,小投資者何去何從?

2.9月30日題為香港買不起樓,深圳可安身?

筆者至今仍然維持以上兩文內的看法,有興趣的讀者不妨翻看。一介散戶的筆者就如其他港人,有相當資產為人民幣,一直存放國內賺息賺價。但如今,中國利率明顯向下趨勢已成,利息收入首當其衝,加上面對或貶值預期的打擊,人民幣儲蓄的整體回報將有可能大幅削減。那麼作為一個小投資者,如何為自己的人民幣資產增值或作風險對沖呢?刻下,中國不斷發放利好樓市的消息,小投資者應該是時候考慮如何藉東風起,草船借箭了。

中國最近公佈了兩個指標性的政策:

-降息降準

-放開二胎

個人認為這兩個政策都是中國目前堅持繼續以樓市作為唯一可靠經濟支柱發出的訊號,而且方向十分明確。原因如下:

1.降息降準趨勢明顯,存貸利率向下會激發民眾為資產保值而作出以下決定:

-出逃國外,購置國外房產或持有其他貨幣,但因有資本流出限制,非一般普羅民眾可選;

-購買黃金,大媽們早已經套牢,仍心有餘悸,相信現在是有實際需要才會再購買;

-買股票,經歷近期股市大跌,求安穩的民眾都不會大舉入市;

-做生意,經濟環境不妙,絕大部分人都應該不敢謬然創業;

-放貸賺取高息回報,高息理財產品或民間借貸屢見違約,風險高非安心之選;

-購置房產,利息趨跌,供樓負擔越來越輕,有自身實在需求,而且持有實物比較安心。

2.放開二胎政策

此舉無疑會刺激住屋需求,因為有生第二胎計畫的夫婦或家人都要為日後新增人口的居住作出長遠打算。不難想像,樓市會受到新增需求的持續性支持。隨著二胎家庭的增多,未來三房、四房的大單位可能會較受市場青睞,而且學位房估計更是一屋難求。

面對一線城市(如深圳)供不應求,且漲幅已巨,但二、三線城市卻是供過於求導致樓價折讓極大,中國最近出臺的樓市新政都有意向二、三線城市傾斜。因此,筆者認為,未來中國樓市,二、三線樓價相對一線的折讓會逐漸收窄,直至出現一個平衡點,此點筆者前文(9月30日)亦有提及。

加上最近公佈的兩個政策,個人覺得有多餘人民幣閒錢的朋友應該考慮用部分資金購置潛力優厚的二、三線城市的某類房產作部署。而筆者更是早月10月23日當天人行宣佈降息降準前坐言起行,連同幾位友好大舉購入該類房產8+1個同層相連單位作中線投資。據目前資料,該棟大廈接近半層同層的單位已經落入關聯友好的囊中。由於篇幅有限,明日待續。



見聞者

2015年11月2日@大方向

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(二)


上文提及中國最近出臺的樓市新政都有意向二、三線城市傾斜。因此,筆者認為,未來中國樓市,二、三線樓價相對一線的折讓會逐漸收窄,直至出現一個平衡點。個人覺得有多餘人民幣閒錢的朋友應該考慮用部分資金購置潛力優厚的二、三線城市的某類房產,趁其追回落後價差之勢謀取既安全又高回報的中線利益。

認識筆者的朋友都知道,筆者一向以深圳為內地房產的投資首選,貪其近水樓臺易於管理之餘,又有持續性的剛性需求支撐長遠樓價!何解?深圳貴為經濟特區,最年輕的城市,科技之都,有前海概念,更有納入直轄市的憧憬,基本上如合理價買入作長線投資,輸的機會是微乎其微。

故此,在今年樓市政策330推出後,筆者連同一眾友好(共9人)四月份齊齊入票認購地鐵在深圳發展的天頌,可惜求購者眾,且無人脈關係作內部認購而全軍無功而回。後來,筆者亦曾幾度再赴深圳尋覓投資機會,但因當時市場剩餘的都是質素差劣的樓盤而最後被迫放棄了。當然,錯過了換來就是白白看著40%以上升幅擦身而過。今天,若再買深圳樓房,先機已失,再大升的機會估計不大了。最大原因是阿爺出臺的政策傾斜,有利二、三線城市,分析如下:

1. 降息降準無疑對已有供樓負擔的民眾是一個喜訊,但對準備新入市的呢?這個就未必了。在深圳,現在房價動輒都過300萬元,假設要付首期入市,加上交易及裝修費用,現金起碼要超過100萬元。就當今日深圳人均收入為1萬,能拿出現金100萬元買樓的有幾多人呢?相反,鄰近的城市,同質素的樓價卻是1/4 - 1/5價格,相對其人均收入4000元,加上鄰近家族可以互相照應的誘因,深圳與周邊地區的樓價確有收窄差距的伏線與趨勢。

2. 首套房的首期減至25%,這只是針對沒有限購令的城市,變相只可以讓二、三線城市受惠。北上廣深等的一線城市由於仍實行限購令,至今仍無緣受惠。

3. 放寬二胎,此舉確實會刺激住屋需求。但筆者相信效果明顯的只是針對二、三線城市或比較落後的地方而言。根據統計數據顯示,越發達的社會,出生率會越低。最大原因是越發達的社會,其養育整體的成本就越大。所以,在一線城市生活的夫婦並不會因為放寬二胎而再生育,最主要仍是要考慮自身的實際經濟情況。相反,二、三線城市的夫婦會因為政策放寬,長輩給與的壓力及幫助而再生二胎。這當然會帶動當地房屋的需求。

二、三線城市庫存太多,阿爺必須要用盡一切辦法引導資金流向這些地方以圖儘快降低庫存,幫助此地的發展商回籠資金再發展,這樣整體樓市才可以健康地、持續性作為經濟支柱作長足發展。再者,人民幣匯率已經下跌3%,坊間不乏看淡的言論充斥。筆者雖不看淡,但為防積非成是的風險出現,個人覺得買入二、三線某類房產可對沖這個風險。但芸芸眾多二、三線城市中,如何挑選潛力優厚者呢?篇幅有限,明日待續。

順帶一提,筆者昨日加注中國燃氣(00384),興業太陽能(00750)及華電福新(00816)博短線反彈。



見聞者


2015年11月3日@大方向

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(三)


芸芸眾多二、三線城市中,如何挑選潛力優厚者作為投資對象呢?這個確實不容易。個人並無教人買大陸樓舖而聞名於世的某教授的專業知識與人脈可以洞悉機會所在,只能憑空想像以三個最簡單的條件作篩選:

1. 地域距離

筆者認識很多港人都在國內置業,當中不乏因情歸鄉土而遠赴北京、上海或四川等地者。可是,筆者根在香港,自然不想投資離家太遠的國內物業,擔心有事時因鞭長莫及而難於管理。因此,筆者傾向選擇珠三角內的二、三線城市作為出擊對象。

除深圳外,現時由香港往珠三角各地,估計一般需時1.5至4小時旅巴車程不等,即日來回香港亦非太難之事。比起由深圳出發還動輒需時4至5小時高鐵車程的廣東省外地方,所付出的額外候車、接駁時間及車資,珠三角內各區對港人來講有其獨特優勢。

除非閣下富甲一方,否則如筆者一般,置業就必須慎而重之。耳聽不如目睹,有心置業的就必須實地考察、瞭解、比較、分析後作出決定。而當中能否以相對低成本(時間及費用)抵達當地就是一個先決條件。

2. 未來規劃前景

國內有兩大股市,其一為上海應對長三角及北方市場,其二為深圳則針對泛珠三角市場。而香港素來就肩負中國對外的任務。然而,近年香港每個政策都因種種原因議而未決、決而遲行、行而不順、成而不彰,致使香港同國內起不了聯動、互補的協同效應而被邊緣化了。

筆者猜測前海就是阿爺有意扶持出來,表面是輔助香港金融業發展,實為鋪路必要時候取而代之。再加上有入直轄市的憧憬,科技的領先,深圳未來前景一片光明。那麼哪個周邊城市會因深圳的蓬勃發展而最受惠呢?筆者認同《大趨勢》黃兄的分析,中山確是目前之選。反觀其他城市不是樓價已經太高,就是前景未明,可謂乏善足陳。

據悉,中山市前三季度中山的GDP為2205.9億元,同比增長8.3%,增速雖排在珠三角第4位,但卻遠超全國的平均值,可見其經濟實力之強。

最引起筆者注目的是中山打造的“創新創業金融街”於9月29日正式掛牌,此為廣東省首批實行,致力於打造全產業鏈金融,建設各類金融、創業創新資源為一體的綜合性創新創業金融服務基地,力爭到2018年實現為各類創新創業企業提供融資200​​億元人民幣,培育OTC市場掛牌、“新三板”掛牌和上市企業50家,助推中山產業轉型升級。

估計此舉正正就是阿爺授命中山配合深圳前海全力發展金融的一個長遠規劃。因此,個人覺得有興趣的朋友必須趁其雛型既定,但對市場未產生太大刺激時切入。否則一旦成型,再追就只會付出高昂的額外代價。

3. 交通配套

目前由香港市區出發至中山的旅巴車程(計及過關後等待轉車時間)大概需時3.5小時。但買房產不是買股票,必須要看中長線的上升前景。國內人常言道“路通則財通”,未來的交通配套是否完善就是帶動房價上升的一個主要因素。

據內地媒體10月23日消息,廣東省長朱小丹日前明確要求備受關注的深中通道項目務必在2015年底開工。按計畫,此橋將於2020年建成,屆時深圳至中山開車只需20來分鐘(附圖1)。

此前,媒體亦報導了深茂鐵路深圳段將於2016年開工,預計2017年通車。屆時,深圳北站至中山高鐵車程將縮短為1個小時左右(附圖2)。當然,於深圳北站將來可以乘高鐵直達西九龍。此外,深茂鐵路還將在深圳北站聯通廈深鐵路,成為橫向聯通粵西、珠三角和粵東的鐵路大動脈。

試想想5年後,當深圳西(機場及前海等片區)、北(包括市區)兩面可分別以20分鐘及1小時車程鏈接中山時,深中兩地的人、物交流會是何等頻繁?兩地的金融、高增值及科技產業會如何融合呢?那麼屆時,中山的房價又將如何?

幾個條件作分析,中山皆屬正面。那麼該怎樣選擇當地的房產作中長線(例如:5年)投資呢?篇幅有限,明日待續。



見聞者


2015年11月4日@大方向

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(四)


昨文提到筆者以三個簡單條件作分析,確定中山房產為目前對沖人民幣資產的進擊對象。那麼該如何選擇當地的房產作中長線(5年)投資呢?

早於5月份當《大趨勢》黃兄邀約筆者一同往中山置業時,筆者斷然拒絕。主要原因是當時人民幣匯價穩中有升,持有人民幣在國內銀行可說是賺息賺價(每年5%理財產品息率+2%升值),根本不需要另作他想。再者,筆者當時對深圳以外的房產確實一概否定,亦無意太深入去瞭解中山。

但8月份人行宣佈人民幣貶值後,筆者曾跟友好去中山部分樓盤參觀了一下。儘管當時看到某些樓盤的確在質素及價錢上性價比都不錯,而同行的亦不乏拍板買入者,但筆者仍然不為所動。何解?一字記之曰“多”,中山新房供應,庫存太多了!

中山樓市​​曾於2014年入選“中國大陸城市'鬼城'指數排行榜,可見庫存之多。據當時中山國土局統計的數據,截至2015年8月5日中山所有商品房庫存達到218819套,按照今年截至7月份的商品房銷售平均速度數據9182套/月來計算,這些淨庫存(不含新增),仍需長達兩年的消化期。

記得筆者在分析炒Iphone6S之死時,曾指出供求失衡是導致價錢升跌的主因,放之四海而皆准。當時考慮到中山新房供應過剩,消耗需時,筆者認為中山住宅樓價短期的升幅有限,值博率不高。

10月份深圳樓價已經在高位徘徊好一段時間,但大幅下跌機會又不大,筆者估計深圳不少有投資、自用需求但能力有限的民眾將會退而求其次,向周邊地區(例如:中山)進發,有助銷減庫存之餘,亦會帶動當地樓價逐步上升。據中山國土局公佈的數據顯示,10月份中山商品房網簽成交套數達到12598套,環比9月份上漲10%,同比去年10月份上漲7.6%。

而阿爺又密集推出向二、三線城市傾斜的一系列新政,包括首套房認定標準放鬆、放寬公積金貸款、降息降準等等,明確發出支持樓價的訊號。最影響的就是息率下行,致使人民幣資產的利息回報隨之逐步降低。

有見及此,筆者不得不要為手上人民幣資產作風險對沖打算。在經一輪琢磨之後,筆者於10月23日再親赴中山參觀黃兄引薦的某個在售樓盤。在瞭解以後,筆者於當日便決定連同一眾友好掃入接近十多個同層單位。明日再續。



見聞者


2015年11月5日@大方向

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(五)


區域性來講,中山實為中心位置。但觀乎數據,由2011年至今,中山樓價都在低位徘徊(附圖1),其樓價大大落後區內其他二、三線城市(諸如東莞、江門等等),主要原因就是過去中山缺乏整體協調規劃,各區放任開發,導致長期供過於求。

知恥近乎勇,近兩年中山積極引入外來人口以消化庫存,放開入戶政策、建深中通道、打通珠中斷頭路等舉措是最好的見證。另外,中山今年率先實施《不動產登記條例》,樓市調控“去行政化”,說明政府都開始注重長遠發展的“制度供給”,為樓市發展提供了穩定的政策預期。加上阿爺眷顧,頻頻發放利好政策,可以講天時、地利、人和都配合了,中山的確為機遇所在。

但作為一個外來投資者,面對如此高的庫存數字,要如何取捨,才可以達至進可攻,退可守之效呢?筆者愚見,首先要篩選出適當的房產種類作為出擊目標。

根據中山市國土資源局數據顯示,2015年10月中山市住宅庫存共66652套,新增5545套,環比9月新增13305套,新增套數下跌58%;全市商業庫存則為24852套,10月商業新增465套,環比9月商業新增4283套和下降89.1%。 假設未來新增的百分比維持相若,可以看到住宅庫存:商業庫存為2.7:1左右。其中商業類包括商鋪、寫字樓及公寓等。

而根據第六次全國人口普查的數據,目前中山有312萬常住人口,這意味著如無大量新增常住人口,單靠外來投資客,即使住房賣出了,亦只會用來設下“空城計”。瞭解到中山現在適度放鬆入戶政策,銳意引入外來人口定居中山,計畫到2020年,中山市人口規模擬增至420 萬人。人口基數的加速增長將助推中山樓市的健康發展。

一個地方如何才可以吸引外來人口遷居至此呢?古有明訓,安居才樂業。但筆者則認為現實是先樂業才會自願或被迫安居。為此,前文筆者曾妄自臆測阿爺規劃上是以中山作為深圳全力發展金融、高新、科技等產業的後盾。為此,中山必先制定吸引商業活動的一系列政策,以支持持續性的發展。只有商業能夠蓬勃活躍,人才、資金才會流向中山,繼而帶動人口增長,再惠及住宅樓市。

因此,以大思維去考慮的話,最安全之舉莫過於投資涉及商業性的房產。但面對商鋪、寫字樓、公寓等產權只有50年,扣除開發年期,接收後可能只餘下40多年。另外,亦要考慮自身能力可否應付商鋪、大面積寫字樓動用的龐大資金。再者,現今淘寶、京東等網購盛行,商鋪的實際需求有可能被大幅削弱。

以筆者之綿力為例,最佳出路為商住式的公寓。筆者最近買入的就是此性質的房產。原因好簡單,外來的人口要來做生意或辦事業,首先一定要先定下辦公地點才會考慮住宿問題。而商住式的公寓既可以作為公司註冊地址,又可以掛牌營業,更可以亦商亦住,一次過解決外來者的問題。因身體疲累,下次再續。

順帶一提,今日平保A(601318)以36.39元及36.79元各沽出半注,再以35.2元買回半注。



見聞者

2015年11月6日@大方向

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(六)


上次講到以筆者之綿力為例,最佳出路為商住式的公寓。 既然房產種類定下了,現在就是時候決定地點。

中山面積1783.67平方公里,大概是1.6個香港大小左右,但常住人口只有312萬人,目前不到香港一半的人口,就算如中山政府預期可於2020年增加至420萬人,屆時相信仍不到香港人口的一半。在香港如此彈丸之地,置業投資時仍需小心選擇地點,更何況如此偌大的中山?

中山市中心區域共6個街道或分區(石岐、東區、西區、環城、中山港、五桂山),另外轄下有18個鎮(港口、三角、民眾、南朗、三鄉、坦洲、神灣、板芙、大涌、沙溪、橫欄、古鎮、小欖、東鳳、南頭、阜沙、黃圃、東昇)。芸芸那麼多地方,那裏才是最佳投資點呢?筆者嘗試幾個條件作篩選,而今天則首先用【政經命脈】作考慮。

以筆者愚見,一個城市最佳的投資地點莫過於其政經命脈之地。看看今天的中環,因其政經集中造就其天價商業樓宇。如果簡單講就是市中心核心,那麼其他偏遠的鎮區就給比下去了。再細看之下發覺,其他市內分區不是距離市政府遠一些,就是舊城區,又或商業活動不集中。因此,篩選下來就剩下石岐與東區作比較了。

中山市政府雖然地理上看靠近石岐那邊一點,但實際上是屬於東區範圍(見附圖1)。再講石岐未來的經濟價值或含金量、規劃都不如東區。就如前文提及,中山剛打造的眾創金融街已經於9月29日成功掛牌成立。其目標為爭取到2018年實現眾創金融街聚集各類金融機構80家,創新創業服務機構20家,創業投資基金20億元,為各類創新創業企業提供融資200​​億元,培育OTC市場掛牌、“新三板”掛牌和上市企業50家。

中山市人民政府還提出對進駐金融街的機構企業最高獎勵500萬元、給予進駐企業50-100%租金補貼、實行最高500萬元營運補助等,東區將在未來5年安排6700萬元專項資金對進駐眾創金融街的機構和企業給予獎勵和補貼,並健全創新人才和創業團隊吸引、培養、使用和激勵機制,從多個方面入手完善對創新創業的政策扶持體系。設立“眾創金融街管理運營公司”,整合政府、市場與社會力量,由專業管理公司及團隊對眾創金融街進行整體管理,專業運作,為金融企業創新、創業和入駐等提供一條龍綜合服務。

每個城市的發展,都是先由市中心開始擴展出去。因為市中心硬件方面的基建、配套、設施齊備,軟件方面的人才密集,加上政府機關的集中,政策比較容易落實到胃。但當市中心漸漸老化變成舊城區(就如中山的西區等),因為牽涉拆遷問題,其發展成本(包括時間)都非常高昂;而因供地短缺,其可塑性亦會大打折扣。為此,一個高瞻遠矚的政府必須另謀別處,以求長遠持續性的發展。東區是市中心入面的新區,沒有舊城的包袱,又非邊陲小鎮,各方面條件都能配合政府打造成金融、經濟中心。

再者,就連中山博覽會(即展覽中心)都是設於東區。有了政策、資金補貼,相信很多企業都會以中山為深圳前海的第二板陸續進駐。無疑東區就是中山未來的政治、經濟命脈了。下次待續。



見聞者


2015年11月9日@大方向

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(七)


上文提到中山市芸芸那麼多地方,如何取捨投資地點呢?筆者嘗試幾個條件作篩選,而前文用【政經命脈】作考慮,歸納出東區之優勢。今天,筆者再用另一個重要條件【供求情況】作分析:

由於筆者並非實地長期考察當地,亦無人脈瞭解實際供應情況。因此,筆者只能根據中山市最新10月份的房產數據為基礎分析,當中假設未來亦以此數據的增減速度推算。

根據中山市國土局官方數據顯示:2015年10月商品房成交類型中,住宅9404套,102.28萬方,佔比75%;商業719套,5.33萬方,佔比6%;車庫2447套,佔比19%,而當中可以看到商住類是0%(附圖1)。原因好明顯只有一個,就是此類房產供應不足。

各鎮區成交排名中,坦洲鎮1683套,15.8萬方,鎮區排名榜第一;火炬開發區1541套,15.25萬方排名第二;東區第三,1234套,9.63萬方(附圖2)。坦洲鎮緊接珠海,因為港珠澳大橋的通車預期,珠海樓價飛升,坦洲鎮相隔不遠,樓價卻落差甚大,所以形成澳門、珠海的投資者都以其為投資首選,締造了銷售榜首。火炬開發區則因近水樓臺,隨著深中通道開建的預期而成為直接受惠者。當然,東區亦因距深中通道出口僅10多分鐘車程而受深圳投資客的青睞。

據合富輝煌中山公司市研部數據監測:2015年10月中山市住宅新增5545套,共計58.89萬方。環比9月新增13305套,149.79萬方,新增套數和面積分別下調58%和61%(附圖3)。而根據中山市國土資源局數據顯示:10月商業新增465套,3.5萬方。環比9月商業新增4283套和面積36.4萬方,分別下降89.1%和90.5%。各鎮區商業新增排名中,南區248套居第一,坦洲鎮63套居第二;火炬開發區49套居第三(附圖4)。明顯看出,東區住宅及商業都沒有新增供應。筆者推測此地是未來核心,政府必要控制供應,不能無規劃地於現時賤價推地。

2015年10月,中山市住宅庫存共66652套,環比9月份70051套下降4.9%。 坦洲鎮以7229套庫存居鎮區榜首,石岐區6888套排名第二,西區4954套居第三。東區和火炬區因為深圳客的追捧,庫存環比9月份下降了11%,但庫存仍排在第四位,希望政府可以如筆者估計控制新增供應,緩解庫存壓力(附圖5)。

2015年10月,全市商業庫存為24852套,2015年9月的商業庫存為24875套,顯示變化不大。商業庫存壓力集中於80方以下小舖位和180方以上商舖。 80方以下主要為底商、公寓為主。 180方以上主要為二層及以上大卡舖位,以商舖及寫字樓為主。 2015年10月,坦洲鎮商業庫存3755套排名第一,西區2320套居第二,古鎮鎮2317套排名第三(附圖6)。比較之下,筆者得出一個結論,邊遠之地多屬投資客買來渡假,商業活動貧乏,難怪商業庫存最多。反觀東區是市中心入面商業類庫存最少的,比石岐少35%,比火炬區少50%。此亦印證其商業價值與潛力最高。

明天,筆者再從交通、配套、設施等方面作分析。




見聞者

2015年11月10日@大方向

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(八)


再續前文,今日會從交通規劃方面分析中山。

中山市位於廣東省中南部,地處珠江出海口,東與深圳市、香港隔海相望,中山港至香港51海裡;東南與珠海市接壤,毗鄰澳門,石岐至澳門60公里;西面和西南面與江門市、新會市和斗門縣相鄰;北面和西北面與廣州市南沙區和順德市相接;馬鞍和大茅等海島分佈在市境東西的珠江口沿岸。現時在建的三大交通工程不但拉近中山與珠三角各地的距離,而且更凸顯其區域中心的地位,最重要是會成為推動中山樓市爆發的導火線。現分別介紹如下:

1.港珠澳大橋連接香港、珠海和澳門,珠海口岸是港珠澳大橋的珠海側關口,位於珠澳口岸人工島。建成後的珠海口岸將是中國唯一同時連接香港和澳門的口岸,將實現三地快速互通,促進珠三角西岸地區發展。港珠澳大橋於09年12月動工,將於2016年通車,大橋通往珠海、澳門的口岸人工島率先啟動。依託大橋,中山到香港國際機場陸路由原來的182公里,縮減到91公里,納入香港1小時生活圈,成為香港的經濟腹地。中山完全有潛力發展成為香港的"近郊區"和"後花園"(附圖1)。

2.深茂鐵路江茂段線路全長約266公里,設計時速200公里,工程總投資290.4億元。整體上,深茂鐵路江茂段施工進展順利,預計可提前至2017年10月左右通車。據了解,深茂鐵路全線建成通車後,深圳至中山將縮短為1個小時左右。此外,深茂鐵路還將在深圳北站聯通廈深鐵路,成為橫向聯通粵西、珠三角和粵東的鐵路大動脈(附圖2)。

3.深中通道起點位於深圳市寶安區西鄉黃鶴互通,與機荷高速對接,終點在中山港口鎮新隆立交,與中江高速對接。目前該跨江通道項目翠亨新區部分已經開工,預計年底通車,建設工期6年,預計2021年建成(附圖1)。屆時,來往深圳和中山不用再像現在一樣繞行虎門大橋,將來可開車半小時直接跨江通達,再經10分鐘車程就直達東區。

而中山市內觸目的交通規劃則莫過如軌道交通。目前的設想是,中山軌道交通的建設先以廣珠城際中山北站為核心,搭建十字骨架。南北向沿著起灣道佈局,主要考慮這一帶寫字樓經濟比較發達,通過軌道交通的建設可激活寫字樓資源。東西向從城鄉一體化、提高主城區的首位度出發,經過西區、東昇、小欖。

中山東區於中山市中部,距中山港6公里,鄰近珠江出海口,是重要的交通運輸樞紐。轄區內孫文東路、中山四路、中山五路、博愛五路、博愛六路、起灣道、華柏路、興中道、長江路等乾道構成縱橫的交通網絡。

東區東面為火炬開發區,中山政府藉鑑深圳“科技園”的建設發展和產業規劃,力求將其打造成中山版的“高新園”。 “城市東擴”這樣一個名詞正成為中山未來的方向——目光東移、城市東移、居住東移。因此,東區既有金融、服務等商務產業於區內,又有高新科技產業在旁,定必為未來商業、人流、消費核心所在。明日待續。



見聞者


2015年11月11日@大方向

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(九)


經過一輪分析,筆者歸納出中山以帶商業類的房產為出擊對象,另外又以東區為首要考慮地區。今天,筆者會集中探討東區的現況與發展前景。

東區路網四通八達,交通便利。中山博覽中心、文化藝術中心、全民健身廣場、興中體育場、博愛醫院等城市生活配套均坐落於此。利和希爾頓酒店、京華酒店、盛景商務酒店等一批國際級標準建設的商旅配套項目集聚,使東區成為國內外商賈投資、​​休閒的理想平台。

東區以中心商務區建設為核心,大力實施轉型升級戰略,全力打造“總部經濟”和“寫字樓經濟”。東區中心商務區集聚效應明顯增強,入駐企業1500多家,營業收入300多億元,就業人數近4萬人。

主要呈現兩大亮點:一是服務業重點項目多。目前,東區共有30個服務業重點項目,其中盛景尚峰金融商務中心、中山利和國際金融中心、帝璟東方中環廣場、大東裕商業中心、宏宇大廈、遠洋大信商業中心、英聯時代廣場等項目已建成投入使用。

二是產業發展高端化。突出發展金融業、信息產業以及中介服務業。其中,金融業企業50多家,就業人數近萬人,今年一季度實現金融業增加值10.45億元,超過房地產行業成為拉動東區經濟發展的主要動力。知名的銀行有匯豐、恆生、東亞、興業、中信、郵儲、招商、浦發、光大、平安等,還有廣發期貨、廣發證券、中信證券、中國人壽、中英人壽、平安保險等金融機構,成為中山金融業最集中的地區。

信息產業發展勢頭良好,中山市首個軟件園——中山市軟件園東區園區位於東區中心商務區核心區,集聚信息企業50多家,還培育發展了全通教育、能龍教育等上市企業以及一批後備上市企業。

中心商務區的中介服務業也形成聚集發展的態勢,入駐的中介服務業企業900多家,就業人數兩萬多人,廣告設計、商貿策劃、財務會計、法律諮詢等行業蓬勃發展,為產業優化升級提供配套支持。

在創新驅動發展方面,東區貫徹落實政府的戰略部署,依托信息產業和金融業的發展優勢,在東區盛景尚峰打造了“中山紫馬•智慧教育集聚區”。同時,通過市區共建的模式,選址盛景尚峰紫馬奔騰項目,於9月底開立中山眾創金融街,打造全市性的創業創新綜合金融服務平台,推動金融、科技與產業的有效創新融合,促進金融體制改革,實現全市產業轉型升級。

此前,中山紫馬•智慧教育集聚區亦已正式掛牌成立,集聚區內的中山創客•眾創空間已有在孵項目15個,另外還有30多個智慧教育相關的創新型項目準備進駐入區。智慧教育集聚區將通過構建創業生態、集聚創新人才、培育創意企業,力爭在5年內發展成為年營業收入500億元人民幣,吸引2萬以上高素質人才聚集,培育5家以上上市公司的創新產業基地。

2015年平安綜治考評,東區排名全市第一,民眾對東區治安的滿意度較高。2008年開始,連續7年榮獲中山市平安鎮區稱號。

另外東區內10個社區都被評為省“六好”平安和諧社區。文化、教育、衛生等各項事業都務實有進。特別,東區堅持將教育擺在優先發展的戰略地位。投入近2億元建設7所規範化學校,辦學條件不斷改善。據聞,當地富人亦因此區的治安、教育較佳而聚居此地。

縱觀而論,東區為筆者投資中山涉商業類房產首選。明日會介紹筆者已經簽約買入的樓盤給大家參考。



見聞者


2015年11月12日@大方向

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(十)


今天,筆者會介紹日前連同好友一起買入15個單位的中山樓盤。執筆時,新聞報導據國家發改委介紹,深中通道已初步納入國家“十三五”重點項目,項目前期工作基本完成,工程可行性研究報告已通過專家評審,目前已納入國務院近期建設督辦項目。這必將為中山樓市注入新動力。

《紫園》位於中山市東區新核心的長江六路華美酒店對面,由中山市紫園房地產有限公司開發,旨在打造蘇州詩意的園林社區。項目佔地88畝,開發面積約18萬平米,包括7棟高層住宅,11座別墅,2棟商務綜合辦公樓(寫字樓、公寓各一棟)。現已經委託萬科進駐作物業管理(附圖1)。

樓盤位居被中山三大自然生態區環繞的“天然綠肺”位置:3萬公頃的五桂山山脈,紫馬嶺公園(最近)、30萬平米金字山公園。

附近有多所名校,包括中山市實驗中學、中山職業技術學院、三鑫學校、精彩童年幼兒園、中山市第一中學、中山市博文學校等配套(附近還有艷陽學校、朗晴小學、大鰲溪幼兒園、樂天幼兒園、中英文幼兒園等)。

項目位於華潤萬家商圈內,且5分鐘內可直達大信商圈,緊接中江高速、京珠高速、毗鄰廣珠輕軌線中山站入口。交通非常便利,周邊的配套設施也非常完善,3-8分鐘車程可到。南接駁博愛路(博愛路為橫貫中山城區東西的“黃金動脈”),北接中山路;隨著南外環的開通,10分鐘內可以直接到達石岐區、南區、西區以及周邊鎮區 (附圖2)。

15分鐘以內的車程可以到達中山港碼頭(現坐船直達尖沙咀大概需時1小時20分鐘)、京珠高速、輕軌中山站、中山北站、南朗站以及即將駿工的港珠澳大橋和深中通道(其中京珠高速、輕軌中山站只需3-8分鐘車程)。

目前長江路已竣工及未來即將竣工的寫字樓有5個【ICF、財富兌兌碰、天奕國際廣場,紫嶺國際,盈基大廈】,博愛路已竣工及未竣工寫字樓有5個【大東裕、中環廣場、遠洋廣場、越秀地產寫​​字樓】),紫園位於兩條商務幹線的中心,一應俱全的商務生活配套,自然形成中心商務區的先天條件。所謂物以類聚,成行成市,愈積愈濃的商務氛圍漸漸形成,日後的發展前景廣闊。

由於筆者此前分析涉及商業房產的價值所在,本文只會集中分析其涉商部分。《紫園》商務綜合辦公樓由兩座單體樓組成,分別層高27層寫字樓和29層的國際商務公寓,集金融、商業、高端寫字樓、商務配套區一體的綜合型商務建築。其中寫字樓的一至三層裙樓的商業配套區,已經確定將有一系列的高品位餐飲、室內高爾夫球場、休閒會所等進駐,以滿足整個商務區的需求。

由於其寫字樓的各項使用收費(水、電、管理費)全部以商用計算,而且不能入住,更要求整層買入,計及潛力、價值、風險、個人能力後,而筆者決定買入的是公寓(附圖3-6)。原因如下:

1. 該公寓土地使用為商住性質,可以住之餘,亦可以掛牌營商。

2. 70年產權,扣去開發時間,可享產權至至 2076 年 12 月 30 日。

3. 樓盤的住宅部分已經建成並基本銷售完成。而公寓仍在建,可以實地看到,交樓時間預計為2016年8月底,減低爛尾的風險。

4. 公寓樓底相比住宅為高,空間感比較強:地面商鋪5.7米,2-3層4.5米,4-11層3.5米,12-29層3.1米。

5. 公寓初步意向將地下至11樓打造成商鋪及寫字樓為主,筆者買入的為6樓,並連同友好,包括【大趨勢】的黃兄,買入了半層共15個單位,屬意統一管理租務。

6. 水、電、管理費跟住宅一樣計費。

7. 公寓大部分為50㎡左右,麻雀雖少,亦配備廚廁,方便在職單身或同居人士租用。

8. 公寓可按租戶要求打通以加大面積,靈活彈性。

9. 租戶可以租用11樓或以下營商,又可以租用11樓以上居住,節省交通費用、時間,又可以隨時加班、加點,弹性好大。

10. 背靠大型屋苑有基本日常購物、娛樂、教育等消費需求支持。

11. 之前因朋友人脈網絡關係,買入有特別折扣。因此投資額少,風險小,但可以小博大之餘又能對沖個人的人民幣資產貶值的風險。

內地收租,業主不需要交付管理費的,所以基本上租金都是淨收入。以一套50㎡的公寓為例,總價不過40萬,加約5萬左右的裝修費,以目前中山商務公寓的租賃市場月租金一般為50元/㎡左右計算,月租金收益為2500元,年租金收益為3萬元,投資回報率達到7%。再打個八折,都有5.3%回報,進可攻,退可守。



見聞者


2015年11月13日@大方向



樓市見頂的第一民間指標!


去年當大埔有一個新樓盤開售時,有朋友曾經在買入前私下問筆者意見。筆者回覆未來3-5年細單位供應將必大增,讓朋友考慮其買入的是否細單位後才決定買入與否。

發展商由成功投地至建成樓宇最少需時3-4年,講到明其運作模式就是貨如輪轉,快入快出。因此,若發展商發覺市場對某款樓宇(最近是蚊型單位)需求巨大時,就會一窩蜂去做,甚至乎改建圖則,務求以最短時間沽清手上的貨再謀後著。筆者真擔心當蚊型樓因陸續落成、交付充斥市場時,引致供應大增之下會出現什麼情況!

要判斷本地樓市是否見頂,最佳的民間指標莫過如看誠哥動態。每每誠哥肯低價一Q清袋時,應該十有八九樓市見頂了。大家可以回憶一下,遠的不講,最近的是早幾個月前其將軍澳的某個樓盤,一屋四廁,地鐵站上蓋物業,開價一萬一尺不用,比起同區二手樓價都便宜。

當時沒有人會質疑,只會認為這是超值!對,沒有錯。開價當時來說就是超值,筆者猜測其目的就是要以一個沒法抗拒的震撼價錢吸引買家,才可以盡吸市場餘下的購買力。

筆者有朋友就是因此連同其他友人於當時爭相入票,結果如願以償,一舉買下數個單位。他們買入其實並無實際需要,買入的原因衹得一個,就是趁“便宜”而幫子女買下。

就連筆者此等愚民都於9月14號撰文猜測通縮會重臨,發展商既有智囊輔助作通盤考慮,難道會不知道通縮將至?當通縮到來,沒有什麼比現金更重要。有錢在手,當樓市由“賣家市場”轉回“買家市場”的時候,發展商還怕買不到便宜地?人同此心心同此理,屆時若有足夠現金儲備在手,一般民眾還怕買不到樓?



見聞者

2015年11月19日@大方向

深圳是否在重演香港樓市發展的歷史?


90年代香港工業大規模北移至深圳及珠三角地區方興未艾時,香港開始轉營服務業。之前從事工業生產的人士,要不轉職,要不跟隨所屬公司回內地做工頭。及至2000年後,轉職的則仍然在其他行業打拼奔波,而在內地做工頭的亦被迫回流香港從頭來過。到今天, 他們當中有多少人可以真正無憂無慮地安享晚年呢?

然而同期有一批人本來為社會所遺棄,卻無端端成為香港轉營的既得利益者。所謂物競天擇,適者生存,一個社會的進步,連人口質素都會汰弱留強。這批人在2000年後因失業、退休、婚姻或經濟原因而選擇回內地生活。無他,只因為這批人乃當時被社會淘汰的一族。他們大多選擇深圳、廣州等珠三角內大城市買樓安居生活。他們亦萬萬沒有想到當年因逃避香港的高物價而被逼退居內地,今日卻因禍得福,過著舒適美滿的退休生活。

當年沙士過後,百業蕭條、人浮於事,筆者認識的一個退休人士,在香港本來有一個唐樓單位自住,因感覺無力在港生活下去,毅然把單位出租收取每月租金3000元,然後用30多萬的積蓄回深圳買了一個新樓盤單位作退休自住,並在當地找到老伴相隨生活至今。

相比之下,當時深圳的生活指數仍然比香港低很多,而且人民幣匯率仍在低位,在港租金收入足夠其生活開支。時至今日,在港的租金已經升至8000元,他依然可以用此筆租金在深圳過著舒適生活。而當年30多萬的樓價亦已經升至超過300萬了。

細心看看過去10年來的深圳,個人覺得正是在重演香港物業市場的發展模式。從2007年後,深圳的樓價便拾級而上,大幅跑贏同期的工資增長,當然亦帶動了租金及二手市場的蓬勃發展。

時至今天,沒有房產、高學歷、特殊技能、人脈、或政府工作等又年紀漸長的深圳人面對當年香港人的同一問題:將來如何生活下去?所謂,此處不留人,自有留人處!他們跟當年因種種原因移居內地的香港人一樣,需要投資深圳周邊仍可負擔得起樓價的地方,為日後退休生活作部署。

當此舉成風,深圳周邊地區的樓價就會上升。假以時日,其庫存問題亦會得到化解,樓價繼而達至最終的平衡。當年香港的樓市發展屬於市場調節,但今天深圳樓市的飆升卻是政策使然。個人真佩服阿爺這招“圍魏救趙”,先推高深圳樓價,引導需求外溢,再大力完善交通基建以惠及周邊地區,一石數鳥!

香港人若想坐順風車,應該要考慮把握時機,趕在深圳人行動之前,先發制人了!



見聞者

2015年11月24日@大方向

[物賤鬥人窮]有CASH就可以笑到最後!


年青的一代太幸福了,未經歷過通縮時代,實在不明白何為“物賤鬥人窮”!筆者不幸就經歷過兩次了。當年筆者於2000年創業,2003年香港經歷沙士蹂躪,百業蕭條,個個恨不得逃離香港,遠走他方。當時樓價每況愈下,銀主盤充斥市場。

還記得飽受摧殘的淘大花園當時雖有溫總理親臨打氣,但樓價卻跌至低谷,一個單位售價竟然跌至50-60萬,跟現在實有天淵之別。及至2004年中左右,因沙士開始遠離,消費市場爆炸性反彈,筆者亦因此而賺得人生第一桶金。然而,此時大部分民眾都在慶幸活著,卻如驚弓之鳥,只想今朝有酒今朝醉,根本沒有為將來打算!因此,樓價仍在最低位徘徊!

此時,筆者卻因為業務需要,不想再寄人籬下於租用物業,毅然決定入市買入同棟的工廠大廈單位自用。可是,當時各家銀行都非常保守,不肯輕易借錢予人,更何況是工廠大廈。當時真是狼狽,四出奔走找銀行做按揭,好不容易才找到中國銀行肯眷顧,願意以私人借貸形式借出款項,年利息為9%!無奈因為利息太高,筆者最後亦婉拒其好意。

思前想後,筆者寧願用當年生意賺取的的全部作樓價一半資金,加上老父借予另一半,全數買入了該物業,代價就是向老父繳付每年4%的利息。當時來說,存款利息亦非常低,正是一家便宜,兩家着。後來的同年,筆者遇到不少更荀的單位,明知道這些是優質房產,日後必大賺的,可就是財力已經消耗殆盡了。這就是筆者遇到的第一次“賤物鬥人窮”。

第二次乃是2008年金融海嘯時期,當時風聲鶴淚,樓市亦受到股票市場大幅下挫拖累而下跌。筆者當時有位好友於其股票淨值下挫了40%時,毅然選擇沽出所有股票,轉戰樓市。好友當時亦有提醒筆者,股票來來去去,上落無常,還是物業比較實在,勸筆者一起低位做PAIR TRADE(沽出股票換入物業)。可惜,當年筆者還是年少氣盛,沒有聽從勸告,跟隨行動。到今天,才知道誰才笑到最後,最久!

往後筆者不時與該好友閒聊提及2008年其漂亮的一仗。他謂若非當時沽出所有股票,換取足夠現金,在物業市場掃入數個超值房產,就沒有今天的富足人生!眼下,香港物業市道再次向下,息口趨升,通縮仿佛再臨之際,大家真的要做好準備!



見聞者

2015年11月26日@大方向

大樓市@2016&2015


經濟不景,樓市最壞情況未出現!     2016年02月04日






官方態度:樓價太高,調整未夠。。。   2016年01月05日

筍價出租的真相!            2015年12月31日

一盤多按或引爆樓市泡沫!        2015年12月29日

759阿信屋半年業績的啟示!      2015年12月24日

有心買樓還是要等!           2015年12月22日

幾百萬的樓價可以跌回幾十萬。。。    2015年12月17日

笑到最後:業主毋須驚慌!真的嗎?    2015年12月15日

市場先生,威力無窮!          2015年12月10日

有心置業可以做什麼?          2015年12月08日

水滿則溢,放諸四海而皆准!       2015年12月03日

遠赴重洋海外買樓好嗎?         2015年12月01日

[物賤鬥人窮]有CASH就可以笑到最後!2015年11月26日

深圳是否在重演香港樓市發展的歷史?   2015年11月24日

樓市見頂的第一民間指標!        2015年11月19日

如何為人民幣資產增值..沖呢?之(十) 2015年11月13日

如何為人民幣資產增值..沖呢?之(九) 2015年11月12日

如何為人民幣資產增值。。沖呢?之(八) 2015年11月11日

如何為人民幣資產增值。。沖呢?之(七) 2015年11月10日

如何為人民幣資產增值。。沖呢?之(六) 2015年11月09日

如何為人民幣資產增值。。沖呢?之(五) 2015年11月06日

如何為人民幣資產增值。。沖呢?之(四) 2015年11月05日

如何為人民幣資產增值。。沖呢?之(三) 2015年11月04日

如何為人民幣資產增值。。沖呢?之(二) 2015年11月03日

如何為人民幣資產增值。。沖呢?之(一) 2015年11月02日

香港買不起樓,深圳可安身?       2015年09月30日

[物賤鬥人窮]年代會重來嗎?      2015年09月14日



















2016年2月12日 星期五

遠赴重洋海外買樓好嗎?


一連幾個周五看免費報時都發現同一個現象,報內有多達廿多個大大小小樓盤廣告,當中只有三個來自中國內地,其他全部源自海外。占比最多的為澳洲及英國,其次加拿大及東南亞包括日本、馬來西亞及泰國。

對比早幾個月前,樓盤的來源大有不同了。還記得四月份時,當雅居樂(3383)出現財政問題,其在媒體的廣告鋪天蓋地、大幅割價推售樓盤時,【大趨勢】的黃兄亦因此早著先鞭以低價買了其中山的某個樓盤單位。當時大部分廣告為內地樓盤廣告諸如什麼十里銀灘、劍橋郡之類。接下來,其他海外的樓盤推介廣告逐漸增多,坊間更聽到不少人議論紛紛組團往歐洲或東南亞國家買樓收租。報章甚至請專家介紹在日本置業如何好,租金回報率如何有保證云云。

時至今日,中國內地的樓盤廣告退潮,而海外的樓盤廣告卻如雨後春筍不斷冒出,幾乎覆蓋全部版面,這到底有何啟示呢?古語有云,有麝自然香!這半年來,免費報紙甚少看到深圳的樓盤廣告,大發展商如萬科等的樓盤廣告亦鮮見。營商的經驗告知,好的的商品不愁銷路,一出就會被哄搶一空,口碑(WORD OF MOUTH)就是最好的廣告,根本無需要鋪天蓋地的廣告作招徠。那麼什麼情況下才會甘用巨額廣告費推介商品/樓盤呢?廣告的費用最後又會由誰來支付呢?各位自行考慮。

過去了的數個月,人民幣(自8月11日起)貶值了3%,利率亦一減再減,然而期間的年利息卻仍有多達3%。相對期內的各國貨幣又如何?相信比起人民幣來說,普遍的幣值跌幅不會遜色吧!假設早於四、五月份以按揭形式買入海外房產,先不講利息走向如何,匯價上已經或多或少折兵了。如果當時買入的房價到今天已經升值至某個水平足以抵消匯價上的損失,那就恭喜了。但未來當地的匯價、樓價與利息走向又如何呢?

筆者認為買房產,除了以上因素及地點要考慮外,其可控性亦是重中之重。因此,如考慮買入海外樓盤,除非有必要自用或有親友看顧外,個人寧願留守香港或投放至一些容易觸及、掌控的地方。三思再三思,最令筆者卻步於海外樓盤的是,每去一趟,動輒需要的時間及花費都不菲,如每年去2-3次,計及其成本後,租金回報率已經大打折扣了。若期間不幸出現突發事件,更是鞭長莫及。因此,個人覺得既然不確定的因素太多,又何必冒險遠赴重洋,自討苦吃呢?



見聞者

2015年12月1日@大方向


水滿則溢,放諸四海而皆准!


中國近10多年來一直以出口、內需及房地產為經濟的三頭馬車,並駕齊驅,維持每年高達7%以上的GDP增長。但目前國內經濟確實面對內憂外患,筆者曾經一再撰文指出中國內部經濟已經沒有什麼可以依靠,只剩下房地產一環可以利用,加以發酵救整體經濟。

美國為首的列強一直對中國向外擴張加以阻撓,即使阿爺不惜代價加入了SDR,短期來說亦是名大於實,對國內經濟實質幫助不大。筆者佩服本屆中國領導班子的智慧,高瞻遠矚懂得利用亞投行一計,突破列強封鎖,出口國內過剩的產能,但遠水又焉能救近火呢?

中國能夠挺得過這麼多的經濟危機全賴五千年的優良傳統“積穀防饑”。但最近半年由於股市大跌,製造了負財富效應,中國國民消費變得謹慎!即使人民幣匯價下跌了,利息趨跌,國人消費上還是非常克制。各位可以從最近一年來,他們對旅遊、購物目的地的選擇方面窺探一斑。另外,他們在港的購物種類從高檔珠寶、名貴藥材等轉為日常用品亦透視其消費態度已經從“花得起”轉向“花得值“。

既然因為幣值太強或外圍經濟差劣的關係,出口無法即時改善,股市又因為要正本清源而不能一步登天將其大幅推升製造財富效益救經濟,阿爺不得不打國民儲蓄的主意!國內要打貪,捨得花的國民亦不敢肆無忌憚,隨便大吃大喝,一般星斗市民更只會慎吃儉用,以備不時之需!因此,唯一可以令國民甘心傾囊花費的就是房產。千百年來的經驗積累,中國人以家為重,買入房產就是財富積累的最佳選擇。

因此,阿爺不斷推出利好政策,推動樓市發展,實行一招單天保至尊救活整體經濟。內地前日傳出,國務院已批准發改委的個稅改革方案,包括以住房按揭利息在納稅前作抵扣,節省置業成本變相刺激住房需求,雖然消息早在5月已傳出,但資金依然連續兩日熱炒內房股,證明市場亦開始察覺未來國內房地產的市道向上居多。

前日中國指數研究院公佈十一月百城樓價指數,新建住宅平均售價按年升2.93%,增速較十月擴大0.86個百分點,並錄得「四連揚」。當中深圳一手住宅樓價按年升近35%,仍然領漲百大城市。一線城市,漲幅可以如此驚人,這意味什麼呢?筆者只認定水滿則外溢,放諸四海而皆准!

作為一個小投資者,筆者只關心如何從中得益!眼見阿爺不惜一切活樓市救經濟,對其寄望甚殷,個人又怎可不響應號召參與盛事,救國之餘又惠及個人利益,何樂而不為呢?




見聞者

2015年12月3日@大方向

有心置業可以做什麼?


剛過去的週末,樓市淡風乘冷空氣南襲再次大吹,觀乎本地報章頭條,無不大篇幅報導近期低價成交等負面消息。既然風起了,幡動了,想賣樓的業主的心也該急了。

成功永遠是留給有準備的人。現在想置業的朋友應該要減少打機、行街、看戲等的娛樂,抽多些時間做各區樓市的資料搜集及分析,並以實地考察各區心儀樓盤為樂。太陽之下無新事,聽聞龔如心與王德輝昔日的假期節目就是帶著麵包和維他奶去旗下地盤視察。可見,要成功就要付出!

事實上現在網上的樓市資訊非常充足,官方與代理的資料、數據都有。對於物業的選擇,其選擇的條件都會因人而異,不能一概而論,只要不太偏離一般市場的準則皆可。因此,想置業的應該首先定下一系列物業選擇的條件,並分別設下各個條件的比重,搜羅各項資料後,因應比重逐一比較並定下目標區域。

定下目標區域後,置業者就應該不時(不定時)實地了解附近的交通配套、基建、社區及民生設施、居民質素、甚或空氣質素等等。如以上各項都符合置業者的要求,就可以確定該區為心儀地點了。置業者此時更應該實地參觀該區的在售新樓盤或二手樓盤,比較其物業的歷史價格、發展商的口碑、樓宇質量、實用率、間隔、屋苑配套設施、管理費、屋苑財政儲備等等,並一一記下以圖表作詳細比較,定下首選、次選及三選,方便日後作即時決定。

當然,最重要的是要向物業代理留下個人聯繫電話及索取其名片方便日後諮詢。經驗所得,個人偏愛諮詢植根於當地的小型代理,猶其是關於二手樓盤的資料。原因好簡單,地頭蟲與當地居民關係是長時間建立的,容易拿到出售樓盤資訊之餘,與業主討價還價亦比較容易入手。

每次看樓後,置業者應該嘗試找不同銀行估價並查詢個人的按揭質素,以求不時檢視自己的貸款及供款能力,知己知彼,當有機會時才可立即作出決定,量力而為。

記錄並比較各個心儀屋苑單位的價格歷史波幅是非常重要的。置業者必須了解到當時價格與整體樓價的分別何在,當時影響樓價的因素為何,以便估計若出現某個逆境時該單位價格的下挫幅度。當然,估計是沒有100%準確,只是給自己定下一個客觀標準而已。若樓價下挫至估計的+/-10%,長遠來說,已經算是一個不錯的切入點!



見聞者

2015年12月8日@大方向

市場先生,威力無窮!


特首日前高調開腔強調【樓市辣招不減辣,政府沒責任保証樓價只升不跌】後,樓價再次CERTIFIED(確認)向下趨勢不變。如果妄想政府會於短期內出招救樓市的業主,此刻應該清醒一下了。政府早前傾盡全力也無法壓抑樓市,現在有市場力量出手協助以得其所哉,又豈會於短期出手托市呢,難道要以子之矛攻子之盾不成?

筆者早於年中股市大跌後已經非常警惕。根據歷史數據,樓市走勢往往滯後於股市走勢3至6個月。結合當時自由行沒落、蚊型樓崛起等的異象,更加確定大小發展商們正開始殺雞取卵行動,意圖把起初無意亦無能力買樓的一丁點剩餘購買力都消耗殆盡!難聽的講,就連埋藏在民間的老人棺材本都要一併刮走。做生意,用盡各種合法途徑為股東謀求最佳利益無可口非,但因一時引誘輕率入市的朋友應該要深切反省,汲取經驗以後就不會重蹈覆徹了。

早幾個月前,城中地產界紅人與高調學者對賭樓市在8月份轉勢,現在才過了三個月,樓價不但已經轉勢,且岌岌可危。筆者一直有留意該地產界前輩的言論,不時從中偷師鞏固個人的地產知識。筆者尊重學者,不過學者都難免一個通病,就是過於相信數據。可惜,數據只能反映過去,往往有滯後的風險。正如不少經濟學家根據數據對經濟或金融的分析都很獨到,但如果要他們直接參與投資買賣,恐怕其戰績與一般散戶無異。因此,若真的要投資樓市、股市,還不如直接請教實戰人士,或從市場參與者言論中參透玄機。

筆者當然十分認同前輩看淡樓市的分析,並一再提醒友好留意樓市轉向的風險。回想起打賭期間,不時有輿論挖苦前輩是唱淡入貨,胡亂猜測在其唱淡之際,千金卻入市買樓云云,實在是無稽之談。政府早前出盡法寶亦無法壓抑樓價就知道市場先生的力量何其偉大,反之亦然。據筆者所知,現今世上只有前美聯儲主席格林斯潘出口術,才可以扭轉乾坤,主導市場去向。前輩縱然支持者眾,亦未有單憑一番言論主導樓市去向的影響力。

事實亦證明八月份時得到的樓市數據未反映轉勢,結果前輩有風度地承認輸了。但筆者卻覺得他雖敗猶榮,他沒有輸給任何人,他只是輸給反映過去的數據罷了。



見聞者

2015年12月10日@大方向

笑到最後:業主毋須驚慌!真的嗎?


昨日報章有炒股專家品評樓市甚為諧趣,不明所以者,真以為此君深諳此道!此君憑三個主要指標:【的士佬拒載揀客仲係主流、非繁忙時間紅隧仍然塞車,同埋無謂嘢減價銷情非常暢旺】斷定業主無需驚慌,一動不如一靜。

筆者不才,覺得對於現時樓市驚慌與否實在因人而異,不能一概而論。但此君既然在報章撰文,就應該要考慮對受眾的影響,單憑其所謂的三個指標就妄下判斷未免過於兒戲了。筆者雖膚淺如市井,亦嘗試略解一二如下:

的是司機不肯去偏遠地方或並非拒載,而是另有不足為外人道也的原因。其中,交更時間臨近或是主因。下午4、5時最難打車就是此原因。不熟路則為另一因由。一般九龍車去了港島就不願再在港島行走,寧願在“過海的是站”等客。此外,警方一般只會在深夜或淩晨又或旅遊區才可以放蛇捉到揀客同兜路司機,只是害群之馬趁亂博懵而已,根本不是因為經濟太好,擇肥而噬!試想想如果在現時市況下,奉公守法這麼容易賺錢,還有這麼多鋌而走險的人嗎?

非繁忙時間紅隧仍然塞車是否就等於經濟仍然歌舞昇平?不知道此君有否於同一時間去過其餘兩條過海隧道做調研呢?就正如香港經濟差的時候,平民餐廳如大家樂、大快活等的業績卻逆市增長強勁,為何呢?原因很簡單,市民為省錢而集中光顧他們而已。同樣道理,若連平日不屑擠逼之苦的司機們都不約而同為節省開支而轉用紅隧時,又怎不引致嚴重擠塞呢?

朱古力專門店GODIVA推出買朱古力軟雪糕(原價$45),可享買一送一優惠,吸引大批市民到各分店排隊。這就代表專家【市場大把錢,但對前景不明朗先唔使住,一有減價,覺得賣方釋出善意就撲埋去】之言屬實?每當759阿信屋擇日6/7/8折時,銷情就特別火爆,難道亦代表經濟好?個人認為,這只代表了市民更加精明,寧願等大減價才出手購買,以圖節省更多。至於雪糕這類所謂“無謂嘢”減價惹來搶購,或只是市民當是一項平價消閒節目罷了。

如果閣下是業主,面對樓市下行,你會怎做?個人覺得,閣下首先要考慮自己的持貨能力!假設樓價下跌20%,利率升幅為3%,更不幸失業這些逆境驟至時,你仍有能力承受嗎?當然如果閣下有按揭,就要考慮逆境來臨時樓價會否跌低過自己的按揭貸款總額,否則屆時銀行要求你補回差價時就會措手不及,在毫無準備下淪為負資產一族了!



見聞者

2015年12月15日@大方向

幾百萬的樓價可以跌回幾十萬...?沙士價?真唔真?


金手指(孫姓財演)日前出席電臺晚上節目時談及對樓市看法,其作風一如既往,語不驚人誓不休。其中筆者覺得最震撼的是其以下講法【零售業死硬,租金回報可以COLLAPSE到零,幾百萬的樓價可以跌回幾十萬...】。

筆者認同樓價現在已經進入下行趨勢,但不認同下跌幅度會如此巨大。按其說法,當樓價由幾百萬跌回幾十萬時,樓價豈不要跌最少70%?看過去歷史,近年最差的沙士時期,樓價跌幅亦莫過於此,已屬百年難見的大跌。如今,外圍經濟不景氣,內地亦自身難保,香港經濟確實難以獨善其身。但要樓價大跌70%,不是沒有可能,只不過若純以經濟情況去論,機會非常低而已。

全世界來比較,香港樓價之所以長期處於高位,無他,只因彈丸之地求過於供。造成此原因源於人口密度高度集中,既得利益者(特別是政府)長期得益於高地價政策而春風得意,試問又怎會謬然放棄此條金科玉律?

汲取了97迴歸後樓價暴挫的教訓後,若非怕樓價不斷飆升會惹來民怨,樓市泡沫一旦爆破又會遭受唾罵,或更甚引致管治危機,現任政府又怎會於近幾年千方百計遏止樓價飆升,其目的昭然若揭。

香港有錢人其實多如牛毛。曾經有人戲言招牌跌下,隨便砸到的都可能是千萬富翁。但凡有投資樓市經驗的,現時只會手持現金虎視眈眈,伺機行動!每次樓價大跌對這些人來講只是提供一個低位買貨的機會,錦上添花。但對部分未能審時度勢,不顧自身能力與風險,輕易受市場熾熱氣氛引誘而勉強入市的“水魚一族”來說卻是飛來橫禍。這批人就像股市中的散戶,他們的存在價值只為提供一個給樓市專業投機者炒賣獲利的機會。

因此,假設沒有如沙士或政治事件的特發原因,樓價若下挫20%,這批沒有持貨能力的人就會主動或被動(礙於銀行壓力)再劈價多達10%沽出止損。而接貨的可能正正就是先前高位沽貨給他們的專業投機者。當樓價下跌30%或以上,長線的投資者將陸續入市增持優質物業,他們的財務狀況非常健康,甚或不需按揭全數付款。此時,樓價跌勢亦將告慢慢喘定,再跌亦有限(估計10%以內),試問又怎會如金手指所料,樓價要跌70%呢?




見聞者

2015年12月17日@大方向

有心買樓還是要等!


昨天見報章報導買家紛紛鋤價入市,個別二手樓盤甚至比高位下跌18%售出,不知是否有鼓動置業者加快入市步伐之嫌。以最新於12月18日公佈的中原城市領先指數為客觀標準,整體樓價才由高位146.92下調5%左右至137.3(反映12月7-13日的數據),對有心置業者來講,這是否已經是安全的切入點呢?

雖然這個數據反映的是美國加息前的市況,但加息早已是全世界早已預期的共識,事在必行,樓市沒有理由不提早反映這個負面消息的,只在於程度多少而已。如今就算加息落實了,從而加劇部分業主的恐慌,並假設拖累整體樓價再下跌5%,其下跌幅度亦只不過是從高位下跌10%。如果你是置業者,你會於此刻入市嗎?

筆者愚見,現時的市況,根本未全面反映未來樓市的負面因素:新增供應、外圍及本地經濟情況惡化、失業率上升、利息上行、外來與本地需求的萎縮、股市不振等等。。。凡此種種,一環扣一環,就像當年赤壁之戰中曹操擺下的連環船陣,表面上看實力強橫,天下無敵。怎料東風一至,之前不惜以苦肉計詐降的黃蓋一聲令下,火燒連環船,大敗曹軍。

如今樓市正上演赤壁一役,樓價於今年上到高位時,發展商紛紛改細圖則、推優惠示人以善,誘使最後的市場資金入市。正如《大趨勢》黃兄所謂【無著數,邊個會做?】發展商以利字為先,怎會無緣無故授益於人?因此,這批最後接火棒的置業者好大機會會成為代罪羔羊!美國加息就是推倒樓市的“東風”,相信樓市的連環船現才剛出現星星之火,離燒成灰燼還有一段距離。

置業的朋友必須理性看待樓況,切莫因報章大肆渲染而觸動神經,倉猝作出非理智的決定。要知道報章的生意模式是要谷銷量或吸睛以賺取廣告費,誇張渲染就是最直接的手法,一切向“錢”看。故此,大家看到樓市消息時亦應該理智地考慮該消息能否代表整個樓市或只是個別例子,製造煙幕以請君入甕?

另外,筆者昨日以36.99元沽出1/8平保A股份(601318)。



見聞者

2015年12月22日@大方向

759阿信屋半年業績的啟示!


前天CEC國際控股(00759)公布截至今年10月底止中期業績顯示,純利809.2萬元,按年跌53.2%,主要原因為經營零售業務之店舖租金、商舖管理費及前線員工薪資均於期內上升。

期內,759阿信屋零售業務收益佔總收益達91.8%。集團經營中分店數字為281家,若粗略以其生意占比計算,零售部分貢獻純利大約為742.8萬,換句話講,半年來每間分店僅賺得2.65萬大元(即每月約4,400大元)。公司並預期【零售市道未來將會持續出現結構性調整,近月本地零售業數據下行趨勢已成,暫時難料何時改變波動周期,除了超級市場類別相對比較持平之外,大部分本地零售商品類別之需求均持續下降。】

主席最近以990萬元售出九龍灣得寶花園分店舖位,並會交吉易手。主席當時解釋,因同區已有多間分店,並趁舖位仍有價值時售出物業套現。這亦間接印證主席言行一致。

作為一個消費者,筆者覺得非常感恩,香港有此良心企業,每間分店每月只賺4,400元,比起社企更有良心,值得向其全體股東致敬!行動上,個人以後必定會靜候其減價促銷的日子密密出手掃貨。但遺憾的是,筆者估計公司下一步必定會繼續關閉成本效益差的分店,節省開支。

要知道零售業是經濟的寒暑表,唇亡齒寒。如果連如此享負盛名的零食集團都頂不住,更作出悲觀預測,香港經濟實在堪憂!再下來,會有什麼情況?競爭加劇,商戶越賣越便宜,甚至割喉式減價,在汰弱留強之下就會出現倒閉、裁員!

據聞,最近有5間分店的「美家超級市場」以平價為賣點,一直堅持不收上架費,全盛時分店遍布藍田、新蒲崗、黃大仙、長沙灣及土瓜灣。但老闆坦言,佔中後自由行減少,經濟萎縮,市道變差,整體生意大減4成,超市已蝕逾千萬元,惟有趁租約到期時由5間縮減至1間分店。

零售不景氣,商舖租金亦難倖免於難。據聞一些沒有按揭的舖位業主為求自保,已經開始面對現實,大幅割價求簽較長年期的租約度過寒冬。可憐一些有按揭的舖位,因附近商舖租金下調而正面臨銀行逼令還款補按揭差價的風險。

還是那句話,香港或將面臨通縮,物賤鬥人窮的日子不遠了。


見聞者

2015年12月24日@大方向

一盤多按或引爆樓市泡沫!


昨日有報章報導【土地註冊處數據顯示,本月首22日送交土地註冊處的住宅買賣登記(主要反映11月至12月初交易),最少有20宗屬承造4按或以上的多按盤成交。此外,有業主2014年購入單位後數度向財務公司借貸,單位於短短一年便淪為銀主盤,正由銀主推出放售。地產界人士認為,樓市趨跌,部分多按盤將承受更大壓力需劈價沽貨,料多按盤成交轉密,可能會導致銀主盤數目增加。】

對此,紀惠集團行政總裁湯文亮相信未來同類物業沽售個案會愈來愈多。有立法會議員更稱其辦事處亦持續接到市民關於按揭的求助個案,且有增加趨勢,相信她所接收的求助個案只屬冰山一角。

筆者不明白為何部分業主買樓會承做這麼多按揭。一般星斗市民,若需要置業,必先儲夠首期及另外一筆保險資金,再找一家銀行承做按揭,然後每月按時供款,買新樓必要時也最多會享用發展商提供的二按,哪會有四按,甚至十一按之多呢?

個人愚見,置業者承做多按的只有兩個可能性。第一,就是一批不自量力,謬然買樓的投資初哥。他們可能剛剛湊夠首期,甚或要家人協助勉強置業的,遇到樓價下跌銀行追補按揭差價時還不面對現實,繼而再向財務公司加按支撐,最後因無力償債而劈價沽售,損手離場。搞得不好者,甚至要破產收場。

第二,就是投機者而非投資者!該批投機者可能是在極低價買入樓房,樓市出現上行趨勢時,每升一段便加按套現,不知不覺間越按越多,形成多按盤。而財務機構在升市時會採取“萬事有商量”的態度,對這批急功近利的投機者來者不拒,因為他們仍有利可圖。有部分進取的投機者或許套現再買入更多房產,如果配合到樓市的上升週期,他們有可能一戰成名,搖身一變成為萬人敬仰的樓市大炒家。

但所謂財不入急門,這種人只看到升幅的喜悅,卻看不到回調的風險,他們往往都只顧向前衝,加上樓評家不斷吹噓低息環境持續,供應不足云云等言論的推波助瀾,便以為樓價不會下調,成為最後接火棒的人。樓市泡沫爆破之時,就如火燒連環船波及其手上所有房產,果斷者會壯士斷臂,否則,等到守無可守時,便無一倖免,全部被貸款機構收回。

要知道承做多按的對手乃財務公司,他們的利率極高,一旦樓價有變動,財務公司為求自保,或會毫不留情突然向客戶收樓,儘快把單位低於市價轉售套現以減低風險。如果樓市繼續下跌,這將會形成常態,從而加速樓市的跌勢。


見聞者

2015年12月29日@大方向

筍價出租的真相!


昨日地產新聞大多為業主劈租,以趕及年底落實租務。其中有報導指【港島指標屋苑鰂魚涌太古城三房戶租金今年首度失守2萬元,低見1.85萬元,租金回到六年前水平,實呎更低見26元,較今年高位冧租42%。中原趙鴻運表示,太古城智星閣低層A室三房戶,實用701方呎,今年6月放租,叫租2.8萬元,因裝修頗舊及市道欠佳,剛減至1.85萬元全包租出,呎租僅26.4元。新界屯門市廣場近期成交呎租介乎21至29元,即太古城呎租媲美「屯門樓」。】

驟眼看來,頗是嚇人。再細看一下,才發現實有內情。據介紹,該物業為低層,裝修舊,且6月已經開始放租,而同類單位高位時租金逾3萬元。假設該單位正正常常,在6月樓價高企時,若租金酌量稍減,怎會租不出呢?箇中原因,不言而喻。

此類物業勢必是質素非常低劣,連地產代理亦“中肯”地稱“裝修頗舊”,可想而知,內裏裝修肯定非常殘舊,甚至破損嚴重,致令6月至今仍未租出。其次,低層兼且座向不佳可能亦是另一致命傷。

低質素的物業最好是趁旺市時,稍稍讓步以輕微折讓出售或出租。一旦步入淡市時,市場供應將會大增,在供過於求的情況下,買家或租客的選擇增多,主導權自然落在他們手上。

因此,同股市情況如出一撤,當全世界的人都在議論因市場缺乏租盤,租金再創新高時就應該把握機會將質素低的樓盤儘快沽出,再伺機候低換入優質盤。切莫留戀此等劣質盤,因為市況差時它們的防守力最弱!

當然若不幸在高價時沽不出,又遭逢樓市轉向初期仍未能以低於市價沽出,並決定與之共存亡時,就要考慮自己的持貨能力了。若能力可以,就應該趁大量租盤未出來之際以折讓價簽定最少2年的較長租約,鎖定租金回報,渡過難關等樓市復甦時再行處理。

否則,若等到個個業主發覺難於出售再轉售為租時,自己才恍然大悟急於出租那刻,租金就會一落千丈,質素低的樓盤更需大幅減價才獲得承接。故此,才會出現太古城呎租媲美「屯門樓」的一時佳話。



見聞者

2015年12月31日@大方向

官方態度:樓價太高,調整未夠,未來供應將源源不絕?


前天發展局局長陳茂波在其網誌上發表對樓市的看法,筆者閱讀後,歸納其發放了的重要訊息如下:

1. 本港未來新住宅單位的供應量,將繼續維持在近十年來的高水平。未來三至四年的潛在一手樓供應量將達到86,000個單位。

2. 新供應當中近七成都是實用面積低於70平方米的中小型單位。

3. 政府即使面對不少困難,但仍然努力堅持按每年訂立的目標,增加住宅土地供應,從而建立巿民對政府持續、穩定地按公布的目標供應土地的信心!

4. 假若樓價下調,對於有意置業的巿民,省下的樓款可改為用於其他生活上的開支,例如教育子女,照顧年長的父母,消閒或添置一些有用的東西,對整個社會都能帶來裨益。

5. 雖然近期樓價略有回軟,但對於一般巿民仍然處於一個不易負擔的水平。

6. 政府增加土地供應的決心並無改變,亦不會放慢腳步。

但凡選舉臨近時,上至總統,下至地區的一個小小區議員,每個有意參選或現屆想連任的候選者,定必都會出盡渾身解術,尋求支持。

陳局長既是發展局局長,又是特首欽點,其言論想必百分百代表官方,又或特首的態度。如果要連任,筆者猜測特首力求在其任內創下一番豐功偉績以爭取民心。回想其上任時接下的燙手山芋就是要解決高樓價問題。可惜,當時就正正得不到大地主們的支持,還與其對著幹,致使樓價幾年間瘋漲至比天高。

過去幾年,地產市場就單憑利息低與供不應求兩個理由將樓價推至巔峰,政府扭盡六亦無法壓抑樓價,難得現在樓價挾美國加息之嫌轉勢下調,政府又怎會輕易放過這個讓樓市重回正軌的機會呢?陳局長的網誌好清晰地表達政府的立場:樓價太高,調整未夠,未來住宅土地(猶其是中小型單位)的供應將源源不絕。

對於一些還奢望政府會出手穩定樓價的業主,這無疑是一個噩耗。但請清醒一下,當年97年代的8萬5政策,傳得甚囂塵上的始作俑者是誰呢?為什麼他得不到大地主們的支持呢?今次不就是其立威,拼連任的大好機會嗎?試問他會輕易放過嗎?


見聞者

2016年1月5日@大方向

樓市轉勢,誰肯折讓出售就成大贏家!


昨日報章報導嘉湖山莊翠湖居5座中層F室,實用面積449方呎,兩房間隔,上月29日才放盤,叫價330萬元,剛再劈逾一成僅以290萬元連租約售出,呎價6,459元。原業主2009年4月僅以104萬元購入單位,賬面仍賺186萬元,升值1.8倍。

去年樓市未爆煲時,嘉湖山莊兩房造價升至逾400萬元,而代理指翠湖居同類兩房戶亦賣過約360萬元,新成交跌價約兩成,為美聯代理去年10月以七折價260萬元買入美湖居441實呎單位後,屋苑首度失守300萬元。造價已逐步逼近美聯代理入市水平,僅相差約一成。就算美聯代理肯以290萬出貨,賬面即使賺30萬,但扣除兩成SSD辣招稅及買賣雜費等,肯定要蝕錢離場。

此則新聞帶出了兩個重要的信息。其一,嘉湖山莊樓價雖自高位回調20%,但此刻肯決斷沽貨的始終為數極少!而且按該新聞報導推斷,現時肯沽貨的應該多為在低價入市,大有斬獲的既得利益者。樓市及股市的散戶基本上都如出一撤,見高追高,轉勢回調確認後仍不捨得離場。

因此,假若最近樓價高時接貨者,見樓價開始回調,他們絕對不會壯士斷臂,沽貨離場。如果他們買來自用,而且持貨能力高還沒有太大問題。否則,若樓價再往下沉,他們承受的心理及供款壓力將更大,一旦急跌而被迫斬纜而引起的骨牌效應就會對樓市帶來災難。

其二,地產代理買樓不一定贏。地產代理因工作使然,在前線接觸業主與買家,一直以來是樓價的風向標。理論上,在樓市投資方面,他們有一定程度的優勢。當樓市開始轉勢向淡時,買賣開始減少,醒目的地產代理應該估計到後市不容樂觀。此時若有心沽貨者,應該要立即以輕微折讓,同時轉介至其他代理行作“行家盤”增加曝光率以圖短期內在確認轉勢前全身而退。

可惜,近幾年樓市表現實在太好了。代理們在推介給買家時所持“低息持續、供不應求“的理由可能講得太多,連自己都變成絕對信奉者,不肯憑市況作理性分析。因此,即使部分代理根本無力上車,但一朝發達的投機心作祟下,仍勉強遷就欲搭一趟順風車。本來他們自恃身份、因利乘便而看準機會,草船借箭亦無可口非。若按市況操作,及時獲利離場更會成為一時佳話,萬人敬仰。遺憾的是當局者迷,勝利往往都會沖昏頭腦,亂其心智,能夠及時抽身又有幾人呢?

筆者的投資路上亦經常犯上同樣錯誤,唯有常常提醒自己“花無百日紅,人無千日好!”各位看官,大家互勉之吧!


見聞者

2016年1月7日@大方向

香港還可以繼續單靠地產創富嗎?


去年10月底公佈的2015年福布斯中國富豪榜顯示大連萬達集團董事長王健林重新奪回首富之位,阿里巴巴董事長馬雲屈居第二位,騰訊董事會主席馬化騰仍然排名第三。其餘上榜前10名的中國富豪,包括小米創辦人雷軍居第四位,百度董事長李彥宏居第六位,恒大地產董事長許家印奪第八位。京東商城創始人劉強東、網易公司創始人丁磊分別得第九位和第十位。

再看看日前《福布斯》公佈的2015年香港富豪最新排行榜,長和系主席李嘉誠以三百一十三億美元(只計應佔上市公司市值),連續第十七年穩坐本港首富寶座。恒地系主席李兆基排第二,身家達二百三十九億美元;新世界集團創辦人鄭裕彤則排名第三,身家一百五十億美元;新鴻基地產主席郭炳聯排第四,身家一百四十九億美元;華置大股東劉鑾雄排第五,身家一百四十八億美元…

兩個榜比較一下,不難發現首十名香港富豪十有八九都與地產息息相關!而內地富豪則大部分來自新經濟或科技行業。這是否反映了香港財富過於側重地產呢?

60年代後以來,由於香港的特殊地理、政經關係,人口不斷增長以致樓房長期供不應求,而地產就因此一直肩負著香港人創富或積累財富的主要途徑。而且這亦造就了地產富豪的誕生。潛移默化下,人人都以買樓為終身目標。本來有此目標而努力工作,發奮向上,這亦無可口非,但有部分人就利用這點進行投機炒賣。在傳媒的渲染下炒樓成風,整個社會更以地產投資/投機作為晉升上流的捷徑,人人不事生產,不肯創新,致使半個世紀以來,香港的財富、產業成了地產單一化!

但幾十年來這條金科玉律,到今天這個資訊科技年代是否仍可放諸四海而皆准呢?難道香港的創富之路就只得地產?香港這麼多年來無法誕生其他產業的富豪新面孔,昔日香港遍地黃金,肯勤奮拼搏就成功。時至今日香港面對逆境處處,要成功就不能只用蠻力了,非要靠創新不可。否則,個個食老本,香港經濟未能持續性發展,樓價又怎可以再像過去一樣保持長期升勢呢?真希望政府及社會各界可以加大力度配合發展多元、創新產業,給有志創業年青人一個放眼世界,為理想發奮圖強的機會。



見聞者
2016年1月12日@大方向

想做樓市先知?難啊!


瑞信日前發表報告,認為本港住宅價格調整只是剛開始,其中今年的跌幅將達15%,連帶之後兩年、每年再跌多5%,即預期樓價在未來三年將共調整25%。無獨有偶,萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文亦相信未來三年樓市累跌最多約三成!所持的理由不外乎加息潮將至,經濟情況料轉差,加上供應大增下為二手市場帶來壓力芸芸。

即使他們沒有提出但亦應該同意,過去幾年本港樓市或多或少是受外來(包括強國)需求強勁的影響,致使供求失衡而大幅推升樓價。政府亦不得不推出買家印花稅(BSD)以試圖遏止此外在需求。然而,隨著全球經濟不景,中國經濟增長放緩,樓市的燦爛亦不得不歸於平淡。

最近稅務局發言人表示,去年須付買家印花稅(BSD)住宅成交宗數僅約2,600宗,涉及稅額約64.74億元,按年大跌57.2%及38.3%,不過前年宗數及稅額是包括一三年的追收個案。話雖如此,但這個數據亦應該能夠適當反映了外資炒賣的熱情降溫。

要精準預測樓市的升跌幅度其實難比登天,因為樓市的走勢涉及的因素、層面及參與者比起股市更廣、更深!而且,所有的樓市成交資訊都會有滯後現象,一般人很少可以同步即時得悉真實樓價。

再者銀行的估價會追著成交價而定,樓價越升,估價就追升,反之亦然。因此,當趨勢向下時,就算買家有心做按揭買樓,當在查詢過樓價後向銀行申請按揭時,亦會因為估價下跌了而無法上會,最後被迫放棄買樓夢想。如此一來,所謂的剛性需求亦會被打壓。

如果樓價一再下跌,有利在手的投資者為鎖定利潤會豪不留情地降價求售,變相推低樓價之餘更增加了市場供應。所謂“跌市莫估底”,就算有現金在手的投資者或自用者此刻亦會休兵,少部分進取者或冒險趁火打劫大幅鋤價、刀鋒舔血!無疑這一切都會減少需求及打擊樓價。

所謂一沉百踩,當樓價下跌到某個程度,就會觸發財務公司為求自保而大量收回多按盘,推出市場作銀主盤低價拍賣。這對樓價及供應來講,更是雪上加霜。

以上只列舉影響樓價的數例已經可窺一斑預測樓價是何其困難的一件事。大行固然有資源掌握更多的數據作分析,但要精準預測升跌幅度,筆者相信只有先知才有此本領了。


見聞者

2016年1月14日@大方向

機會永遠留給有準備的人!


記得1月初嘉湖山莊實用面積449方呎的一中層單位,劈價至290萬元連租約售出,成交呎價為6,459元後,筆者曾於1月7日撰文指出【現時肯沽貨的應該多為在低價入市,大有斬獲的既得利益者。樓市及股市的散戶基本上都如出一撤,見高追高,轉勢回調確認後仍不捨得離場。若樓價再往下沉,他們承受的心理及供款壓力將更大,一旦急跌而被迫斬纜而引起的骨牌效應就會對樓市帶來災難。】

果然應驗了前文標題“樓市轉勢,誰肯折讓出售就成大贏家!”上週末報章報導嘉湖山莊率先跌穿「97價」,呎價年半來首度失守5,000元。投資者於1997年10月以655萬元購入樂湖居一個相鄰戶,持貨19年沽貨,倒蝕45萬元離場。

據了解,樂湖居2座低層A及B室一個相鄰戶,屬兩個三房連套房單位,實用面積共1,272方呎,賣方於1997年10月分別以325萬元和330萬購入,物業已屬現契(無按揭),買家具實力,毋須按揭並願意一次過買兩間,成交期約一個月,較正常45天為短,雙方一拍即合,昨僅售610萬元,呎價4,796元。銀行估值最高逾800萬元,中銀估值802萬元,恒生則估值725萬元,成交價較估值低最多24%。

翻查歷史,嘉湖山莊去年8月高位平均呎價約7,900元,較1997年高位約6,300元,高出25%。而去年同期的中原城市領先指數約為145點左右,足足比1997年8月的100點左右高出45%。按現時該屋苑的整體尺價6500元計算,樓價已經自高位下跌接近18%,但同期指數只不過下跌8.5%。為什麼呢?筆者推斷嘉湖山莊樓價或在1997年過分炒高,嚴重透支了未來的升幅,致使最近整體樓價創新高,其樓價升幅亦跑輸大市,跌幅卻是過之而無不及。故此,有心買樓的如無特別原因不宜買入此個跑輸大市的樓盤作投資。

另外,從此交易大家可以發覺現金在手的威力真是無窮。當一個無按揭的業主肯以大折讓的低價出讓,說明其處境非常困厄,時間十分緊迫。而且,今次業主要出售的是一個相連單位,金額的要求在現時市況來講亦是相對大。相連單位在旺市時屬特色單位,可以至少提高10%叫價;相反在資金緊張的淡市時,這就是一個負累,賣價可能要大幅折讓才可以引起資金充裕的獵食者的注意。

此次,買家就是自恃資金在手,可以短時間內全數付清樓款作武器,強逼業主不得已屈服。所以,有前輩講過,旺市沽劣質貨,淡市入優質貨,確實所言非虛!當然,此刻入市未必代表買家可以成功抄底。但若以此成交計算,其跌幅已是該屋苑自高位下跌了39%,比起市價6500元有多達26%的折讓,要輸亦輸不了多少吧?

樓市再次重演物賤鬥人窮的環境下,有現金在手的投資者就如虎入羊群、飽餐一頓,無錢的就只可以低頭苦啖葡萄了。


見聞者

2016年1月19日@大方向

從歷史中學習!


最新反映二手樓價的中原城市領先指數(2016年1月4日至10日)CCL連跌9周,最新報134.41點,按周跌1.05%,跌幅為5周內最大,指數自去年9月有史以來最高位的146.92點下跌8.5%,反映整體樓市至上週為止下跌10%不到。

眾所周知,中原城市領先指數為1997年7月創立,指數以當時樓價標準定為100點,至今雖有所回落,但仍比當時升近34%。如純以數據判斷,整體樓價接近19年來,每年的升幅只不過2%,若計及每年約4%的淨租金回報,1997年7月買樓的朋友每年的平均回報就為6%左右。回報是高是低,見仁見智。

若再稍微細心看看,大家可以見到樓價自1997年見頂後輾轉最少有3次遭逢劇跌可以有機會入市。

其一,指數自1997年10月見頂(102.93點)後,一年間因為亞洲金融風暴急挫至1998年10月的45.71點,下跌幅度高達55.6%。當然此次入市並不是一帆風順,需要勇氣及能力經歷難關。

其二,指數及後回升至1999年4月份的57.23點後再次見頂緩慢回落,2003年經歷沙士跌至最低位(即2003年8月的31.77點)相比之下,此次回調幅度為44.5%。

後來受惠於阿爺開放自由行的政策,指數由此低點大幅反彈1.33倍至2008年3月的73.98點後又因金融海嘯見頂跌至12月的56.71點,下跌幅度為23.3%。此為第三次入市機會,此次的回調特別短及少。主要原因是美國開始推行量化寬鬆,變相將美金貶值,港元與美金掛勾,為對沖貶值,本地及海外投資者立即趁低買樓保值。此舉造就了指數升至2011年5月的100.72點,升幅為77.6%。

此後再無大幅回調,最多亦只是由2011年5月的100.72點下跌6%至2012年1月的94.16點。經歷了2008年回調後的急速反彈,聰明的投資者看準了資金充裕的環境下,資產多會升值,樓價此番稍稍回調便急不及待入市,因而限制了跌幅,並帶動了樓價節節上升至去年9月因傳出美國開展加息步伐而於146.92點見頂回落。

馬後炮式講句,如果按照沙士影響的最低位(即2003年8月的31.77點)算起,指數最高升幅為3.62倍,就算以現在指數計算仍升3.23倍!當然,這只是一般的樓價升幅,若閣下有幸在當年投資淘大花園或一些另類房產(如工廠大廈),其升幅更可高達10倍。可見捕捉樓價的低位入市固然賺錢,但如能同時找對了投資對象,升幅可以再多3倍!此升幅仍未計及持貨以來的淨租金回報。

數據雖然只反映了過去的成交,但其歷史走勢及波幅卻是很值得參考,因為歷史總在不知不覺間重演。香港是外向型經濟體,股市及樓市每每都會因為外圍的風吹草動而作出預期的反映,但幅度則每次不同。按現時的時局發展,大家是否似曾相識?今次樓市的真正回調幅度又會是多少?



見聞者
2016年1月21日@大方向

經濟不景,樓市最壞情況未出現!


最新反映二手樓價的中原城市領先指數(2016年1月18日至24日)CCL報132.09點,按周下跌1.52%,創下兩年半以來最大跌幅。,指數自去年9月有史以來最高位的146.92點則下跌10%,反映整體樓市至上週為止下跌10%。

有朋友曾經在《大方向》QQ討論區問筆者,下跌幅度是否太多?亦有朋友問過筆者樓市要下調多少?筆者並不知道,只知道按CCL指數估計,現在樓市才剛開始下跌軌,真正的急跌仍未出現。

上周四突然急插水逾九成後停牌的恒發(00911)日前披露,主席楊永仁及執董楊永鋼確就個人投資以公司股份作為抵押品,當中8.5億股或4.25%於停牌前已遭斬倉,停牌後翌日,楊永仁再按多50億股或24.98%恒發股份以獲得融資供個人用途,同日楊永仁就可能出售恒發股份訂立諒解備忘錄,但該備忘錄於前日終止。

有報道指出,楊永仁在港擁有數十個物物業,物業種類由唐樓到豪宅,以及零售物業。同時其作風多以大手購入,並且是相當鍾情於新鴻基地產(00016-HK)旗下的樓盤。在2006年楊永仁斥資2.9億元購入13個上水葡萄園單位;在2009年時則以2 億元向新地購入30伙譽‧港灣單位。同時楊永仁亦對豪宅相當鍾情,在2013年斥資2.95億元購入九龍塘牛津道2號巨宅。在較早年則斥資1.1億元,購 入3個君臨天下單位。可惜有傳現時其手頭上只剩餘持有2個位於紅磡昇御門單位。

一個有實業支持的樓市投資者曾幾何時叱吒風雲,為何現在卻陷入財困?最恐怖是其手頭的物業由數十個剩下2個,而且連自己的本業都保不住,可想而知其處境困厄。另一方面,這亦表示目前的經濟情況是何等複雜、差勁。他的個案是否只是其中的冰山一角,還有其他的接二連三爆發嗎?那麼樓市又會怎樣發展呢?



見聞者
2016年2月4日@大方向

跌市之下,應該買什麼?


最近香港股市呈下行走勢,有朋友問跌市之下有甚麼股票可以趁底買入?

現時跌市的最大原因,是所謂中國經濟下行的預期。因為中國經濟下行的預期引發商品價格大跌,連國際油價也因此大幅下跌,各大油國收入大減,全球流動性也因而受到影響。

跌市,即是代表有多數人主動沽出股票,並不是代表有很多人沽出股票,因為無論升市或跌市,都是有一個人在買,一個人在賣。

跌市並不是代表多股票賣出,因為有多少股票賣出,就有多少股票買入。問題是如果主動去買,價會上,相反,主動去沽,價會落!

這個情況,可以想像一間公司要裁員!如果你是老闆,請問你公司要裁員減磅之時,你會先裁哪一個呢?你會裁一個好幫手,還是裁一個普通的,或裁一個一直想裁的?所以,你看哪個先被人裁,就知道這個員工在老闆心目中的地位了!也就是告訴你,最後才被裁掉的員工,如果老闆日後生意擴張再請人,哪一個會先被請?



一劍

2015年8月26日@大方向

長期持有是投資王道嗎?


投資股票操作上有很多手法,當中當然有些人以短炒為主,亦當然有人以長期持有為策略,究竟用甚麼方法最好?

香港這個股票市場已是一個很成熟的市場,當中已累積了幾十年的歷史和經驗。在這幾十年的歷史中,印證出不少股票,透過長期持有了一段時間後,其升幅會比最初買入的時候可以升了幾十倍,當中例子包括:80年代時開始買匯豐(0005),在英資洋行股開始徹走時買入和黃(0013),在84年,香港樓市走出谷底買入香港地產股,在中國移動(941),中國人壽(2628),騰訊(0700),恆安(1044),新奧能源(2688)上市時其業務有0到有的高增期長期持有,領匯(823),港鐵(0066),長建(1038)等盈利保持長期上升,持有至今,升幅是n倍!

這些股票的股價大幅上升的時段都是有一個共通點,就是這些公司的業務處於高增長期,即使當時市場單以PE去衡量這些股票一定會說是很貴,但過了若干年之後回頭再看,當年的所謂高PE股值,在現今看來已是去唔番的超筍價!

匯豐(0005)的高增長期正是該公司開始走出去在全球性收購擴張業務,香港地產股在84年走出谷底後進入蓬勃期直至97。中移動(941)在10幾,20幾,30幾。。。。時,都是很高PE,因為當年仲有很多省市的業務未被收購!而騰訊(0700)當時亦都是一樣,高增長持續,所以現時都仲未見過佢係低PE!

即使在高增長過去,只要保持到每年有15%左右的增長,已足夠吸引到投資者長期持有,只有股票能吸引到投資者去長期持有的股票,才可以長升長有,不斷升值!

當這些原本高PE的股票,變到低PE的時候,也暗示這隻股已經沒有太多的空間可以增長,好像現時中移動(941)的PE只有10倍,已說明此股已由一隻增長股變成一隻公用股,騰訊(700)一而再,再而三不斷再創神話,增長延續支撐現在過30倍的PE!

當年中移動(941)高PE年代,市場不斷憧憬其收購母公司資產而不斷壯大,騰訊(0700)則受惠於中國的網絡監管,使QQ成為接近壟斷中國市場的即时通信軟件,即使在QQ用戶接近飽和之下,仍然推出新服務-微信(Wechat),網上金融-財付通(Tenpay) 等等,去支持盈利繼續增長,使股價保持高PE股的地位!

當增長期過去,企業盈利只可以說是保持或低增長,這些股票的股價就會停滯不前,很多時都是跟大市上落,這些股不用長期持有,最好是用來炒波幅!

長期持有抑或是炒波幅,是好看你認為這間公司是處於增長期抑或成熟期,如果你認為未來幾年至十年這間公司都是處於增長階段,按以往的歷史告訴你,你應該長期持有,直至大趨勢完結或整個市場已變為成熟為止!


一劍

2015年8月26日@大方向

[炒股]不是[投資]


[炒股]不是[投資],但有很新手當兩者時同一樣事,但實際上,很多都是由[投機的我],因被套後才變成[投資的我],如果你真的是想投資,你應該認真研究相關資產的長期回報率,因為只有回報是可以計算及預期到的,而風險是相對少的,才是真正的投資。

而[炒股],是一種[投機],所謂[投機],就是[投]進一個[機]會之中。道理就同[炒]iPhone一樣,每當iPhone剛發售時,就會有人炒賣,原因是有[機]可[投]!炒賣的原因是有好少人有,而好多人想有,所以價錢上會有溢價,當人人都手持一部最新Model的iPhone仲有冇得炒?

同樣是[炒股],賺錢與否是出於兩點:

第一點,就是你第幾個買入,越是[先行者],你是越安全,就算最後[炒不起],最多都是冇賺或蝕好少,因為我買的時間,跟本是在[未被炒起]的時間!

第二點,就是你幾時出貨的問題,打個比喻,就是iPhone的炒作,沒有理由等到iPhone6S 就快出,還未將手上持有的iPhone6轉手,於是原本買來炒的iPhone6,就變成[自用]了,即是由[投機的得]變成[投資的我]!

[炒]的意思就是用大火快速把食物煮熟的意思,所以已說明[炒]是要[大火],[大火]就是一種[熱潮],要有一股[潮流]才能產生[大火]將食物快速煮熟,至於[快速],就是要把握[時間性],在[炒濃]之前,就要把食物[上碟]!

當然,未必人人可以剛剛炒熟就放上碟,所以有人[未熟就上碟],[少少濃也上碟],而你是[炒到濃左仍然唔捨得上碟],在國內的說法,這叫做[套]!




所以,你不想以後再被套,就要留意以下幾點:

1。你是否[先行者],在成為[先行者]之前,一定要[做足功課],孫子曰:靜如處子,動如脫兔,所以行動要快,切不要[議而不決][決而不行]。

2。把握剛剛好的時間上碟,其實你可以認用一些[技術指標]幫你測市,正如炒[小菜]一樣,可以看看食物顏色有冇轉變去辨別。

3。既然是[炒],就是涉及有冇火的問題,火少則炒唔起,大火則炒濃,所以要留意當時是什麼[火喉]。




[炒股]之前必須知道該類股份是否處於一股[熱潮]!為何有些股冇晒火氣?就是因為有另一種熱潮去取代!當有另一股熱潮趕到,自然會抽走原本熱潮上的資金走去[炒]新的熱潮,而你是察覺不到有新的熱潮,而仍然[眷戀]以往的熱潮,再加上唔捨得輸,於是就被套了。勝敗乃兵家常事,炒股必須止損,如果資金被套,就沒有彎轉餘地了了!



一劍

2015年8月26日@大方向


去槓桿化後的A股,九月能否觸底回升?


內地股市被中央大力去槓桿化,場外配資至九月中旬基本上將會清除殆盡。現在两融的规模已跌回萬億之下,發生系統性風險的機會已經很低。我們見到大陸當局有意透過行政手段,廢除股指期貨市場的功能。在新行政措施實施下股指期貨的交投萎縮了九成。

大陸廢除期貨市場的功能,雖然有違自由巿場的流通原則,但這有助進一步防範期貨市場所引發的系統性風險,畢竟大陸股票市場仍然處於以投機為主的階段,市場的運作仍然未成熟。

在習近平訪美之前,國家隊要為習總營造有利談判條件,國內的股票向上走的機會相對比較大,因為期貨市場已經被廢,散戶稍微造淡就是惡意沽空,現貨市場又有證金公司等國家隊托住,所以難再出現八月的爆跌場面。當然呢個系一個短期嘅走勢,長期的走勢,仍要有待觀察。

經濟增長保七,是歷代領導人的共識。中共十月將召開的十八屆五中全會,會議的主題是五年一度的經濟社會發展規劃,簡稱「十三五規劃」。即是說國內應將會推出新的財政政策推動經濟增長,而所有財政政策背後必然會有一系列的貨幣政策配合。


一劍

2015年9月12日@大方向

中國今年累計減持美國國債過千億,意欲何在?


現時,所有國家也要儲備美元外匯,購買美國國債,這是有其歷史因素的。這就要從美元成為國際貨幣說起。

美元是如何登上國際貨幣的歷史舞台?

自二次世界大戰結束後, 隨著國際間的貿易增加頻繁,一個穩健的結算貨幣單位,對於國際貿易就變得非常重要。因為貿易必然牽涉到結算, 但每個國家也有自己的貨幣,而且幣值間中有升跌。因此, 大家就希望有一種最強的貨幣成為彼此交易的媒介, 否則將自家產品賣出去之後,收回來的外幣在日後變成廢紙,豈不虧了大本。

1945年,第二次世界大戰結束後, 當時,歐亞各參戰國的工業產能,均被戰火破大肆破壞了,經濟上可謂千瘡百孔。戰勝國之一的美國因為位處北美洲,中間隔著大西洋與太平洋,土地沒有被戰火所破壞,國內工商業得以蓬勃發展。戰後,美國國民生產總值占到資本主義國家陣營的60%,擁有資本主義國家陣營四分之三的黃金儲備,其黃金儲備佔到當時世界黃金儲備的六成。因此,戰後美國國力可以說如日中天,當上資本主義陣營的盟主也就順理成章了。在這種形勢下,美元自然成為了資本主義陣營的國際貨幣。隨著日不落帝國的英磅沒落,黃金、白銀等貴金屬的交收及定價,逐漸改以美金作為單位, 其後,美國將勢力伸入中東,強逼中東各產油國接受美元成為石油結算的唯一貨幣單位。因此,美元更被稱為石油美元(Petrodollar)。

為何各國都要有美元作為外匯?

戰後各國工商業的發展對石油需求十分殷切,石油化工業的蓬勃發展及能源需求的強勁增長,逼使各國政府需要儲備美元作為購買石油之用,因此美元慢慢成為各國的外滙儲備。

其原理就好像一家油站,規定入油要一定用入油券的話, 那麼任何人想入油,手頭上都要儲有入油券,才可以確保隨時入到油; 如果越多人想入多些油,那就意味著油券的價值就越高。當油站知道人們購買入油券後,只收藏而不兌換入油, 甚至只用來作為日常生活的交易媒介,以入油券兌換不同物品的話, 油站老闆就可以發行超過於油站內油儲數量的入油券。越多人使用入油券作為日常生活的交易媒介,油站老闆就越可以發行得多賣給別人,以賺取別人的金錢。因此,當各國需要購買石油,或跟其他國家做貿易的話,他們就要儲備大量美元。

中國為何要持有大量低收益的美債?

正所謂形勢比人強,不得不低頭,做老二就要有做老二的本分。蘇聯倒台後,美國變成一國獨大,武力、經濟均處世界第一。開革開放總設計師鄧小平,立下八字真言作為發展國策「韜光養晦,有所作為」。中國明白買入美國國債等同向美國納貢稱巨,繳納和平保護費,所以即使明知有萬億美元國際熱錢流入中國炒賣圖利。中國政府仍然要持續地將手上的美元外匯買入美國國債。

今年內美國有機會加息嗎?

最近中國股市大幅波動,人民幣出現貶值預期。中國政府今年已內累計減持美國國債過千億,單是過去的八月就減持了一千億。有分析員指中國減持美債套回美元,是為了獲得托往人民幣匯率的子彈,筆者當然也不排除呢個可能性,因為我們確實在外匯市場見到巨量交易盤的手影,除了國家隊之外,還有誰有這種能耐。當世界美元熱錢有回流美國之勢,中國卻在密羅緊鼓地套現美元離開美國本土,箇中是否有什麼玄機?

筆者在此拋轉引玉,希望各路高手指正。美元回流美國,會引緻美國本土貨幣供應增加,隨之而來的便是美國國內通脹加劇,從而引發美國加息壓抑,而美國加息會引發另一波美元回流,因為這是一個正回饋機制。
筆者自己有個想法,覺得中國拋售這兩千億美億,好像在告誡美國,「我的泡沫經濟轉型未成功,還未準備好加息。零八年你落難之時,我傾舉國之力發債四萬億相救,保住世界經濟正增長,如今你卻想過橋抽板,你再唔配合下我,就一拍兩散」。

筆者認為美國九月加息機會應該微乎其微,相信答案要等九月底中美峰會,兩位領袖大佬拗過手瓜後,市場先會出現比較明確的走向。到底加唔加?幾時加?點樣加?大家拭目以待吧!



一劍

2015年9月16日@大方向

個股分析:招商局國際(144)穩定增長之選


招商局國際(144.HK)是內地龍頭港口營運商,經營港口業務、保稅物流及冷鏈業務、 港口相關製造業務及其他投資。港口業務以長三角為主,今年上半年股東應佔盈利27.8億元,按年增長29.4%,經常盈利增至24.6億元,按年增長17.1%,每股盈利90.54仙。中期息按年維持22仙。中期息截止過戶日為9月24日,派息日為11月18日。

早前有報道指,招商局集團與中國外運長航集團之間的重組整合,雖然其後招商輪船(601872.SH)和外運發展(600270.SH)同時發布了澄清公告,但市場對此仍有憧憬。(註:2014年9月,招商局集集團與中外運長航組建中國最大的油輪公司「中國能源運輸有限公司」,招商局持股51%。)

除受惠行業整合及母公司國企改革外,還受惠於「一帶一路」、廣東自貿區發展

該公司表示,去年中國經濟放緩,實體經濟受壓,港口行業仍面臨較大的下行壓力。但強調旗下港口業務於上半年跑贏大市及同行,而海外投資漸見成效,帶來較佳增長。期內各港口完成貨櫃吞吐量4135萬TEU,按年增5.3%;香港及台灣吞吐量錄得倒退,按年跌18.7%至303萬TEU,內地港口完成吞吐量持平,按年增5%至3036萬TEU;海外地區完成貨櫃吞吐量則有所改善,按年增20.4%至795萬TEU。主席李建紅預期,未來數年內地港口吞吐量維持單位數增長,而海外比重不斷提升,將成為新增長點,今年海外比重或達20%左右。

招商局集團在前海擁有3.9平方公里的港口物流用地,約佔前海自貿區四分之一,該公司表示位於深圳前海的土地部分已協議換地,相信有利於資產價值釋放。蛇口納入自貿區後,集團現正籌備在區內開設自貿商城,產品將按國家分區出售,「比如德國館可以買德國商品,韓國館買韓國商品。」招商局集團已在蛇口片區開發了1100萬平方米的土地,與華潤萬家合作的前海蛇口自貿區內首家跨境電商直銷中心「e萬家」,每天線下銷售約6萬至7萬元人民幣,線上銷售約10萬元人民幣。

2015年中期業績公布後,高盛曾發表報告,維持招商局國際12個月目標價34.7元,主要是2016年預測市盈率12.2倍未反映合併及重組的因素,維持買入評級。

2014年4月,招商局國際曾發行5.1億個單位非上市強制可轉換證券(MCS),集資最多154.3億元。每持有5股招商局國際普通股股份,將可獲發1單位的可換股證券,3年後強制轉為股份,每單位認股證認購價為30.26元。


一劍

2015年9月18日@大方向

個股分析:另類「包租公」新意網(8008),業務增長穩定


現世代生活就是上網,對數據庫的需求愈來愈大,隨著互聯網陸續入侵傳統行業,雲計算發展也愈趨蓬勃,作為相關配套設施的數據中心,其價值當然也水漲船高。

在香港將軍澳工業邨,雖然有多達11個數據中心,然而上述數據中心往往是大企業的科技基建配套,只供內部使用、不予放租,更不會獨立分拆上市。因此,港股市場這類「包租公」的選擇是少得可憐的,現時僅有新意網(08008)及佳明集團控股(01271)以數據中心為本業。新意網(08008)主要在本港從事數據中心,客戶大多數為電訊商或大型企業,以大面積、長租約出租,業務穩定增長。

盈利增長保持穩定

據新意網(08008)最新公布截至今年六月底止年度業績,全年盈利5.69億元,按年減少2.74%。若撇除投資物業公平值變動的影響,基礎溢利4.95億元,按年上升6.9%。每股基礎溢利12.25仙,末期息同樣為每股派12.25仙,派息率為100%。

由於商業客戶對恒常在線及傳輸速度的要求,使得大型數據中心的入門門檻相對較高,從而使市場供應相對不足,受惠旗下數據中心業務增長,毛利率按年由64.7%上升至65.6%。目前公司財務狀況保持穩健,持有現金7.69億元,沒有負債。

高端數據中心2017落成

近年,新意網(08008)開始擴展多個基礎建設並進行升級工程,目前正在擴充沙田的數據中心(MEGA Two),並優化柴灣數據中心(MEGA)的設施,相信可於短期至中期提供更多優質容量。此外,今年5月公司公布,與控股股東新地(0016)訂立建築合同,新地同意按合同總額10.388億元,就將軍澳地皮樁帽上興建一個高端數據中心(包括兩座大樓)進行開展工程、承擔全部責任並完成工程。

有關地皮位於將軍澳第85區環保大道,及於土地註冊處註冊為將軍澳市地段第122號的土地,工程包括在土地樁上興建一個高端數據中心,涉兩座大樓,估計總樓面面積約4.4萬方米及若干裝修工程,以及所有外部工程。工程預計在今年7月開始,並預計整個項目在2017年5月竣工,相信有助吸引提供雲端服務供應商及互聯網公司進駐。

新意網的業務性質,屬於收入平穩增長、高利潤和高息率。雖然每年盈利增幅輕微,但勝在穩打穩紮,股息持續上升,股價亦年年上漲,是值得吸納和長期持有的優質潛力股。



一劍

2015年9月18日@大方向

軍工板塊還有沒有翻炒的可能性?


軍工板塊上演了波瀾壯闊的大行情後,還有沒有翻炒的可能性?

中航科工(2357.HK)為中國最大的直升機和訓練機生產商及領先的通用飛機及航空系統設備生產商,有望成為開放低空空域的最大受惠者。現在為中航系唯一經營飛機業務的海外上市公司,在4家A股上市的航空相關公司擁有控股權益,包括中直股份(600038 CH) 35%、洪都航空(600316 CH) 44%、中航電子(600372 CH) 43%和中航光電(002179 CH) 42%。

中航科工(2357.HK)上半年業績並無驚喜,只賺到3.60 億元人民幣,較上年同期3.75 億元人民幣减少4.00%;期內收入為113.54 億元人民幣,較上年同期103.99 億元人民幣增长 9.18%。公司收入主要來自航空整機和航空零部件兩個業務,後者佔公司全部收入的53%,該業務經營利潤按年下跌6.4%,業績倒退主因是研發費用及人工成本上漲。

雖然業績一如概往既無驚喜,但市場並無太大反應,畢竟支撐概念股上升,還是注資概念本身、開放低空空域,個軍品定價改革。

今年8月,中航科工聯同4家中航系的上市公司,共同向成飛集團和沈飛集團增資不超過49.89億元人民幣。業內人士認為,此次沈飛、成飛引入上市公司資本,是中航工業加速推進混合所有制改革的重要嘗試,率先實現了部分核心軍工資產的證券化,有助在防務板塊的專業化整合與上市打開新局面。

成飛集團主營戰鬥機和飛機零件業務,中國第一款隱形戰機,殲-20戰機,便是該集團負責研發及生產的。沈飛集團則被譽為「中國殲擊機搖籃」,負責研發及生產多款戰機,包括中國第二款隱形戰機,殲-31戰機。

大行報告:國防工業穩增,行業發展迅速

據7月尾高盛報告指出,中國國防工業增長動力不變,預期2015至2020年國防預算每年增加10%,共涉資1萬億美元,行業處於高透明、確定性高的優勢。

據9月中旬交銀國際發表研究報告,定中航科工目標價為7.00港元,因為中航科工較其于四間A股子公司的股權的市值折讓36.0% ,是中國國防行業發展迅速和“中國製造2025”主題下的一個理想投資目標。

大折讓是買入的好理由?

參考2013年至今的數據,中航科工與A股子公司的股權價值,平均有約33.3%折讓,所以期望炒折讓收窄,短期可能好難實現。二零一五年七月八日,母公司中國航空工業集團,透過香港聯合交易購入1,307.6 万股中航科工(2357.HK)H 股,總值約港幣 5,989.89 万元,平均每股股價為港幣 4.58 元。增持完成后,中航工業及其附屬公司合共持有中航科工(2357.HK)已發行總股本之54.85%。筆者相信呢個$5之下的增持價已經係非常接近底價,估值已低至管理層必須出手的水平。

在行業長期發展趨勢不變的情況下,筆者認為$5-6買入會係中航科工(2357.HK)的風險並不大,畢竟中國的民用航空市場的基數還是很低。目前中國只有350架私人飛機,相比之下,在美國運營的私人飛機則超過了1.2萬架。另外,美國波音公司八月份剛上調了未來20年中國商用飛機需求量的預測至6330架新飛機,較去年預測高5%。波音預計,未來20年中國商用飛機數量將增長近兩倍,到2034年將從去年的2570架增加到7210架。

軍用方面,就飛機和直升機數量而言,美國空軍共擁有13902架,約佔全球軍用飛機和直升機總數的27%。緊隨其後的俄羅斯擁有3429架,約佔全球總數的7%。中國則排第三名,擁有2860架,約佔全球總數6%。隨著中國精兵制的推行及應付周邊局勢的需要,海空軍的設備增添及更新,幾乎係勢在必行的。

一篇文章,講唔曬整個軍工板塊,待續...



一劍

2015年9月22日@大方向


美國聯儲局不加息下的最佳的投資策略


中國國家主席習近平對美國進行國事訪問,本周五將正式在華盛頓與美國總統奧巴馬舉行中美首腦會談。在9月16日,筆者曾提出美國九月加息的機會微乎其微,因為中國大手拋售千億美債的舉動有些不尋常,有些向美國示威的信號,著其不要過早加息。

上周美國聯儲局決定不加息後,對股市的負面影響即時浮現,歐美股市先後急挫,港股連升兩周後,也又再進入跌市期。最新消息,法國零增長,大陸製造業仍然無改善,相信短期都見唔到推動港股上升的利好因素。 香港時間上星期五零晨,美聯儲主席耶倫宣布聯儲局公開市場委員會決定不加息。耶倫其後於短短1小時的記者會上,先後6次提及中國,顯示美國加息與否己經不再單憑國內的就業率與通帳作指標。

過去美國聯儲局決定加息,通常只考慮美國本土因素。這是第一次聯儲局主席提及外國因素,作為不加息決定的主要原因,人民幣小幅度貶值與中國拋售美債,這些舉動現在看來也就更加變得耐人尋味。現時持有最多美債的不是中國,不是日本,恰恰是聯儲局自己本身,在實施量化寬鬆期間,聯儲局共吸納了2.5萬億美元美債。如果中國唔再買美債,如何找到買家出售呢批債券也是很頭癢的事。

每個股評人都有自己的長處、短處,因此每個股評人所建議或評論的股票,亦會適合唔同的人參與。香港大部份參與股票的散戶,都是身有又正職的,唔系專業投資者。佢哋唔系有好多時間可以去研究股票,純粹希望睇下別人嘅文章,睇下別人怎樣分析相關嘅股票,如果觀點符合自己的邏輯,而自己又有能力輸得起,就落場跟買下。

一樣米養百樣人,有些人坐唔定,一定短炒;有些人則好好坐功,可以長揸。其實,資本市場沒有最佳的通書,或最佳的投資定律,只有適唔適合自己而已。正如遇著股災,一個是有穩定收入嘅公務員,一個是經營小生意的合伙人,兩者的投資策略自然是大相庭徑。

以筆者所見,最佳的投資策略就是在芸芸眾多股評人中,找到一個與自己投資作風相適合的股評人,然後佢負責做研究,而自己則決定做買賣與否。今日市場環境一般,短炒值搏率唔高,沒有股票心水。


一劍

2015年9月24日@大方向

「幾時先跌完丫?」跌市反敗為勝之法!


近來市場又再轉跌,「幾時先跌完丫?」呢句口頭禪,又在一些網上論壇出現。

昨日,港股收報21,096點,瀉207點,較四月底收市價28,442點及盤中高位28,588點累挫兩成半以上。係港股反幅乏力下,好多人開始講熊市要開始步入熊三了。

大家都知道,香港每隔十年八載,就會發生一次股災,包括1965年,1973年,1982年,1987年,1997年,2008年等。對於新一輩的股民黎講,記憶最猶新的股災肯定是08年既金融海嘯。

其實,金融市場本身的機制就係一個不穩定的市場,因為市場上充斥著投資者的情緒,而人的情緒本身就是不穩定的,所以每隔三五年,搞個小型股災並不是香港獨有的現象,而是存在於全人類的所有其他的股巿。一個標準的熊市是下跌三至五成,現在雖然還未到,但是一旦標普五百跌穿去年十月低位,1886點的頸線(見附圖),美股還是有機會,再經歷一下飛流直下三千尺的苦日子。

雖然真正的大熊市尚未出現,不過之前買牛市仍未完的股民,也應該已經輸到要脫褲子了。如果以一場球賽來說,現在是四比零,反敗為勝的機會不是無,只係好難追了。無錯,股市從熊市轉向牛市時,係是贏得最快,亦是最容易贏的第一水。不過市場幾時見底,縱使是非常聰明的智者亦好難估得中。

相信只有堅持長期作戰,永不投降的「勇者」,才能夠係熊轉牛的關鍵時刻,以迅雷不及掩耳之勢,比別人早入埸掃貨。然而「勇者」的全職炒股之路,係好難行架。除非你有足夠的資本慢慢等待,否則日常的經常性開支將會係重大考驗。因為你唔知熊市何時才會完結,唯一能做的就只是痴痴地等。但等到你冇錢開飯交租時,你也可能要被逼賤價沽出手上的股票。

筆者執筆之時,道指還跌緊過百點,市況未明,買賣策略仍是唔買保平安。跌市反敗為勝策略之一,翻工賺多些子彈先。



一劍

2015年9月25日@大方向

週未共享:學歷只代表過去,學習能力則代表未來


有一位博士研究生,畢業後分配到一家研究所,成為所裡學歷最高的一個人。

有一個星期天,閒來沒事,他到單位後面的小池塘去釣魚。正好,正副所長在他的一左一右,也在釣魚。他只是微微地朝他們點了點頭,算是打招呼。

他心裡想,這兩個本科生,有啥好聊的呢? 不一會兒,正所長放下釣竿,伸伸懶腰,“蹭蹭蹭”地從水面上健步如飛地走到對面上廁所。

博士眼睛睜得都快掉下來了。水上飄?不會吧?這可是一個池塘啊。

正所長上完廁所回來的時候,同樣也是蹭蹭蹭地從水上飄回來了。

怎麼回事?博士生又不好去問,自己是博士生哪!

過一陣,副所長也站起來,走幾步,蹭蹭蹭地飄過水面上廁所。

這下子博士更是差點昏倒:「不會吧,到了一個江湖高手集中的地方?」

博士生也內急了。這個池塘兩邊有圍牆,要到對面廁所非得繞十分鐘的路,而回單位上又太遠,怎麼辦?博士生也不願意去問兩位所長,憋了半天後,也起身往水中跨:「我就不信大學畢業生能過的水面,我博士生不能過。」

只聽咚的一聲,博士生栽到了水裡。

兩位所長將他拉了出來,問他為什麼要下水,他問:「為什麼你們可以走過去呢?」

兩所長相視一笑:「這池塘裡有兩排木樁子,由於這兩天下雨漲水正好在水面下。我們都知道這木樁的位置,所以可以踩著樁子過去。你怎麼不問一聲呢?」

學歷代表過去,只有學習力才能代表未來;尊重經驗的人,才能少走彎路;

所以一個好的團隊,也應該是學習型的團隊。




來源: 網絡文章



一劍

2015年9月26日@大方向

週未共享:秀才的三個夢


有位秀才第三次進京趕考,住在一個經常住的店裡。考試前兩天他做了三個夢,第一個夢是夢到自己在牆上種白菜,第二個夢是下雨天,他戴了斗笠還打傘,第三個夢是夢到跟心愛的表妹脫光了衣服躺在一起,但是背靠著背。

這三個夢似乎有些深意,秀才第二天就趕緊去找算命的解夢。算命的一聽,連拍大腿說:“你還是回家吧。你想想,高牆上種菜不是白費勁嗎?戴斗笠打雨傘不是多此一舉嗎?跟表妹都脫光了躺在一張床上了,卻背靠背,不是沒戲嗎?”

秀才一聽,心灰意冷,回店收拾包袱準備回家。店老闆非常奇怪,問:“不是明天才考試嗎,今天你怎麼就回鄉了?”

秀才如此這般說了一番,店老闆樂了:“喲,我也會解夢的。我倒覺得,你這次一定要留下來。你想想,牆上種菜不是高種嗎?戴斗笠打傘不是說明你這次有備無患嗎?跟你表妹脫光了背靠靠躺在床上,不是說明你翻身的時候就要到了嗎?”

秀才一聽,更有道理,於是精神振奮地參加考試,居然中了個探花。

積極的人,象太陽,照到哪裡哪裡亮,消極的人,象月亮,初一十五不一樣。想法決定我們的生活,有什麼樣的想法,就有什麼樣的未來。

來源: 網絡文章



一劍

2015年9月27日@大方向



最值得期待的廣州概念股:創興銀行(1111)


創興銀行(1111.HK) 9月23日公布「二供一」供股結果,合共190,155,261 股供股股份獲認購,約佔供股可供認購全部供股股份數目的87.5%。

根據包銷協議,廣汽集團(2238)的全資附屬公司中隆投資有限公司,同意以認購價每股供股股份17.05元認購餘下的全部供股股份數目中的1,130萬股,約佔全部供股股份數目的5.2%,其餘由三名包銷商中銀國際、星展及野村認購。

創興上月17 日宣布「二供一」,集資約37億元,認購價為每股17.05 元,較當時23.05元收市價大折讓約26%。但其後出現環球小股災, 該股一度跌至16.84 元。近日雖然曾反彈至18.70元,但很快又再度回落,現價為16.74。可能與參與供股的人仕想套現供股資金有關。

雖然創興上半年凈利潤為7.26億元,按年大跌69%;若撇除2014年出售創興銀行中心的一次性收益,業績同比增幅高達87.24%。期內每股收益1.5元,增長68.5%,派中期息每股0.21元。

截至2015年6月底, 貸款總額623.3億元, 同比增長近10%,部分增長源於對香港證券經紀、香港上市公司及國有企業貸款增長。期內總資產1,158.2億元,同比增長7.2%,股東資金回報率為14.9%。另外,期內資產質素並未見大幅惡化,淨貸款減值準備為1100萬元,去年同期則為貸款減值準備淨回撥4400萬元。

截至6月底每股資產淨值20.65元,即使計及供股對每股資產淨值的影響,現價市賬率僅0.86倍,估值唔貴,大家可以開始留意,而筆者則會開始逐步吸納。

根據公布,供股所得款項將用作擴展銀行業務,以及實現銀行可持續發展和滿足資本充足率需求。去年初,創興銀行被越秀收購後,貸款業務高速增長。因此,需要透過供股壯大自有資本,是很合理的做法。

2013年,越秀集團以116.4億元收購創興銀行75%的股權,創銀從此成為越秀附屬。越秀作為廣州市政府窗口企業,擁有強大中資股東背景,收購創興後,將強化越秀在地產、交通基建以及金融等三大核心產業,發揮產融協同。在肥水不流別人田的背景下,想信未來創銀想無生意做都幾難。

另外,創興邀得前恒生銀行行政總裁梁高美懿加盟,出任副主席兼董事總經理,相信在這位出色的大班領軍下,定能激發出創銀的潛能。創銀去年股東資金回報(ROE)為9.5%,與本地恒生銀行(11.HK)12.3% 的ROE相比仍有段距離,但主要原因是創銀過去因為規模較小,較少參與大型銀團貸款或項目融資所致。



一劍

2015年9月29日@大方向

「貴出如糞土,賤取如珠玉」,此話何解 ?


房地產投資最重要的是location, location & location。金融界投資,最重要的三件事則是:timing, timing & timing。

關於投資,我們熟悉的古人-范蠡,就留下一句很經典的話:「一貴一賤,極而複反。貴出如糞土,賤取如珠玉」。他認為價格漲落有極限,貴到極點後就會下落;賤到極點後就會上漲。在物價便宜時,要大量收進,即像重視珠玉那樣重視降價的物品,儘量買進存貯起來;等到漲到高價之後,就要盡量賣出,即像拋棄糞土那樣毫不可惜地拋出。

投資最難做到的就是「貴出如糞土」,能做到的才是遊戲最後的贏家。2007年7月,股神巴菲特開始減持中國石油(857.HK) ,但中石油的股價卻繼續升,當時好多人話佢賣早了。但一年後水退時,還有褲著的卻是誰?

回想幾個月前的股災,其實自己是有機會全身而退。過去的股災都安然度過,然而今次卻走避不及。話說筆者很喜歡研究中航系的注資概念,所以一向有密切注視系中各子公司的股權變動。2015年6月3日,當李嘉誠基金沽出全數持有的00232.HK, 00161.HK,我立即將此事告之一眾好友們,但自己卻沒有立即警覺地拔足狂奔,繼續貪戀於恆指會創新高的美夢。之後三個月港股所發生的事,相信大家清楚不過。

現在很多股票比起之前的高位,好多己經腰斬過半,很多優質的股票也開始出現令人心動的價格。現在可能還未到「賤取如珠玉」的階段,但卻是開始建立觀察名單的階段,謹記股票投資沒有速成班。

其實大家有無想過為甚麼我們要學投資?整個社會,包括政府在內都不斷鼓勵市民要學投資? 其實這裹反映了一個很大的問題,就是政府已無法保障市民應有的購買力,各國政府需要偷偷印錢以維持政府開支。因此,長期持有現金不做任何投資的人,在呢個玩QE的世代會很輸蝕。筆者不會因一次股災而斬腳趾避沙蟲,市差反而更應裝備自己的知識。




註:范蠡(生卒年不詳),字少伯,又名陶朱公。在輔助越王勾踐成就霸業後退隱,以經商致富廣為世人所知,後代許多生意人皆供奉他的塑像,稱之財神。



一劍

2015年9月30日@大方向

奇貨可居 之 中航科工(2357.HK) 問鼎恆指成份股


公司在行業的壟斷性,是我會否長期持有該公司股票的關鍵。買長期持有的股票是在買一個會發達的夢。如果肯定性(Certainty)沒有足夠強,那對我的資金回報就會有很大的風險。對生意人來說,投資期長唔係問題,只要這生意是壟斷便可,因為壟斷的生意並不難做。

中航科工(2357.HK) 的高PE,某程度是建基於其肯定性(Certainty)夠高。航空工業屬於高端製造業,不論資金或技術門檻都非常高,傾盡歐洲之力先湊到一間空中巴士與美國波音抗衡,其門檻之高可想而知。另外,因為飛機製造涉及到國防機密,基本上只有國企可參與或擔大旗,所以這是一種有雙重保障的壟斷性生意。

買長期持有的股票,一定要買朝陽行業,新興行業,這樣才有無限發展想象空間! 公司產品的生命週期,最好處於脫離投資引進階段,剛要進入高增長的階段!過去5年,中國航空工業,還在起步階段的投資期,基本上沒甚麼利潤。但未來5年,民用、軍用飛機的需求,都將會進入高增長期。加上軍民融合改革,軍需品定價改革,行業的盈利必大增。

根據中航工業集團提供的資料,作為C919主供應商,中航工業集團承擔了大型客機約80%的零部件研製任務,包括機頭、前機身、機翼/中機身、中後機身、尾段、吊掛等機體結構大部件。

C919是中國自主設計的第二款國產大型客機,為150座級以上中短程單通道窄體客機,主要競爭對手是波音737和空客A320機型。首架試飛樣機將於今年年底前完成總裝,其後將進行試飛。現時C919飛機訂單總數達到514架。

說完民用,就說軍用。2014年,美國國防部公布的《四年防務評估報告》,要求2020年之前,部署六成航母在東亞,以實現美國重返亞洲,防範中國軍力擴張。中國抗日70周年閱兵典禮,展示大量高科技的新型軍備,就是要告訴世人,中國軍力己非吳下阿蒙,是一支現代化的高科技的軍隊。

因南海主權,釣魚台主權等問題,海上絲綢之路的能源、貿易通道的保障需要,中國現正建造3個全新的航母戰鬥群。每一個個航母戰鬥群上的艦載機,直升機,預警機,加油機,無人機等都離不開航空工業。中國國防預算連續5年保持兩位數成長,2015年達到8900億元人民幣。習大大宣布裁軍30萬,更多是想集中資源,強化海空軍力量以及戰略二炮部隊,相信更換、添置新型戰機如殲20、運20肯定是少不免的。

另外,就是談談公司的稀有性及獨特性。物以罕為貴,股票市場亦然。當整個市場只此一隻的時候,供應量極度稀少時,股票自然可以賣得非常的貴。在香港上千間的上市公司之中,只有兩隻軍工股,分別是中航科工(2357.HK)及廣船國際(317.HK)。為何筆者認為中航科工(2357.HK) 的獨特性足以令佢將來成為恆指成份股?

恆生指數是要具經濟指標的代表性,現時金融股佔恆指權重達四成,其實是屬於過份偏重。隨著《中國製造2025》出台,以下這些高端製造業的龍頭企業,有一部份將逐漸躋身其中,十大重點產業包括: 新一代信息技術產業、高檔數控機床和機器人、航空航太裝備、海洋工程裝備及高技術船舶、先進軌道交通裝備、節能與新能源汽車、電力裝備、農機裝備、新材料、生物醫藥及高性能醫療器械。

既然這隻股票會是明日之星,那麼那些大戶,莊家們也必然也是知道的。他們現在要做的是以最低的成本,取得最多的股票,不讓散戶們搭順風車。當市場上的流通股票都被莊家、大戶瓜分了,他們就按兵不動,靜待業績東風起。炒作時間通常與管理層配合的剛剛好,第一年,業績公布,增長50%,第二年,再增長50%,第三年,又再增長50%。這期間,會好消息會不斷,新增訂單,盈利預喜,樣樣齊。散戶的腦海中開始構建出未來的願景,不斷高價追貨,你追我逐。此時,基金也開始跟進,發表研究報告,媒體爭相報道,此股變成無人不識。

可能你會不認同莊家論,但這是炒股定律,一隻股票想要大升特升,長升長有,就是股票在初始階段要夠乾,令街貨少之又少。另外,公司管理層會因股價上升,認股權證有價而得益,所以管理層也樂於配合做這些長升長有的事。經過母公司不斷地注資、配股之後,相信中航工業集團的權益會由現時六成增至七成或七成半,而街貨佔比則會進一步萎縮。

總結:中國的民航機,現在仍全靠進口,所以國策上一定是扶植國產機的發展。至於國防開支,基本上是不受國內經濟增長的影響,來年仍會是有增無減。因此,無論在民用或軍用,中航科工作為航空工業的旗艦公司,將會成為最大的受益者。中國經濟要轉型,必定走向高端製造業,順勢而行,才是王道。(待續......)



一劍

2015年10月6日@大方向

榆濟管道交易在即 中石化冠德(934)看高一線


今日,我們先看一則寓言笑話。

在郵輪上,一隻鸚鵡對女服務員說:“大嬸,快斟茶,大爺要飲茶。”
兔子見狀,也學鸚鵡,對女服務員說:“大嬸,快斟茶,大爺要飲茶。”
女服務員聽後大怒,決定將鸚鵡和兔子扔下郵輪。在半空中,鸚鵡張開翅膀,飛走了……

兔子只看到鸚鵡囂張,卻沒想到鸚鵡有翅膀能飛,而牠自己則沒有。同理,適合炒家玩的股票,唔一定是適合自己參與。

我想透過這個故事告訴讀者,因為我資質平庸,有好多股票都唔識炒。因此,我只能將股票分為兩類,一類是可以碰的,一類是不可碰的。在可碰的股票中,我又分兩類。一類是有投資價值的,一類是無投資價值的。結果,我手上可以投資的對象便減少了四分之三。承蒙朋友不棄,在此開個專欄。我個人比較貪睡,只喜歡投資及寫一些能夠安眠入睡的股票。

寫了三日中航科工(2357.HK),可能大家都有些悶,但軍工系列未寫玩。今日轉下題目調劑一下,談談中石化冠德。

中石化冠德(934.HK)主業從事原油及石油產品貿易及碼頭,亦是為倉儲、物流、運輸以至全球國際物流代理服務,其直接控股公司為中石化冠德國際,而最終控股為中石油化工集團。上半年油價下跌,反而刺激石油相關消費,加上內地石油產量減少,進口石油增加,所以令石油碼頭吞吐量上升,冠德作為內地最大的石油碼頭運營商,自然受惠。上半年冠德的7個石油碼頭總吞吐量達9,596萬噸,同比增長14%。

中石化冠德(934.HK)近月正向母公司中石化收購榆濟管道公司,該項目長達940公里,年設計輸氣量為30億立方米,主要輸送中石化於鄂爾多斯盆地氣田生產的天然氣至山東省,是內地重大能源項目。該項目去年首11 個月錄得除稅後淨利潤2.48 億元人民幣。中石化冠德管理層在中期報告已提到,下半年要盡快完成該收購的政府審批及股權交割,而市場就傳聞十月完成。

同時,中石化冠德(934.HK)位於阿拉伯聯合酋長國(「阿聯酋」)富查伊拉的115.5萬立方米油品儲罐項目即將落成投入營運。相信公司今年的盈利增長,會因這兩個新增項目而變得可期。公司2014年的全年溢利則為6.99億元,每股攤薄盈利為28.16仙。在油價暴跌的2015年,上半年集團盈利仍按年上升15.4%至4.35 億元,或每股盈利17.5仙,實在是難得,主要得益於租船業務轉虧為盈,加上碼頭業務經營業績穩定增長。由此可見,石油價腰斬,對中石化冠德的影響並不是很大,甚至有幫助。關於半年業績中,顯示營業收入只得4.29億元,按年大減87.8%,那是因為集團經營重心調整,沒有開展原油貿易所致,對核心盈利沒有影響。

中石化冠德昨收$4.080,對應2015每股盈利預測$0.43,現價為PE 9.4倍,短期重上4.5應該射程之內,如果有榆濟管道交割完成的消息,則可進一步睇$5元。

中石化冠德(934.HK)是中石化整合資產的受惠者,母公司中石化(386.HK)過去三年持續注資,令公司在多項業務上均獲得穩定發展。預計中石化會繼續沿倉貯物流方向注入資產,傳聞位於青島的液化天然氣(LNG)碼頭為短期潛在收購項目之一。投入運營不久的中石化青島碼頭項目,為中石化首個液化天然氣(LNG)接收站,現時項目一期運行順利,未來會擴建二期。



一劍

2015年10月7日@大方向

列車還在正確的軌道上,只是速度稍為慢了一些!


油價近日大幅反彈,昨日連帶整個石油板塊也上升近一成,好像油市已經出現了復蘇。筆者則認為油價好不了哪裡去,當然也壞不了哪裡去。策略:油股升太多就減,跌太多就買,波幅在40-60美元。呢兩日油價急升最主要原因,是北極熊終於忍唔住了。自十月一日起,俄羅斯空軍對敘利亞境內的極端組織“伊斯蘭國”(ISIS)發動多次空襲,引致石油供應的風險溢價上升。不論出於甚麼原因,油價上升對俄有利。

話說美國大量生產頁岩油的目的,就是要打壓國際油價,希望重施八十年代打誇蘇聯的技倆,再次以經濟手段打誇俄羅斯這個死對頭。其實,筆者頗認同這觀點的,也相信美國不會就此善罷甘休。

現在石油和天然氣出口是俄羅斯的經濟命脈,占出口總額七成,超過一半的財政收入來源於此。話說1985年,沙特從8月每天200萬桶原油出口量,增加到1986年3月的1000萬桶,期間油價從30美元/桶跌至10美元/桶,跌幅近六成!短短五個月時間,蘇聯損失一百億美元,差不多是它對外貿易收入的一半。同時,中東油國在油價上升時購買的大批軍火,在油價下跌時紛紛要求延期付款,甚至取消訂單,此舉令蘇聯的經濟進一步雪上加霜,最終引致後來的解體。

美國之所以對中東如此重視及緊張,目的並非保障自己的石油供應,因其現時石油自給率已經很充足。中東的石油,主要出口地是歐洲、日本和中國。美國深明只要控制了中東能源通道及要塞,其海軍控制住運油路線,歐洲和日本就沒有造反的本錢,只能繼續做其附傭,買其國債。因此,中東對美國來說是「利之所在,國之根本」。

大宗商品的博弈,無可避免會牽涉到一些地緣政治,但這不是本欄的主題。今日, 是A股在國慶長假後的首個交易日,外圍已積累了一定的升幅,紅盤高開應無懸念,只係升幾多的問題。對於A股未來的走勢,筆者並不太悲觀。

習近平於9月底訪美期間,中美發表聯合聲明表示,只要人民幣滿足國際貨幣基金組織現存SDR評估標準,美國將支持人民幣加入SDR,成為儲備貨幣。何謂特別提款權(SDR)?

特別提款權(Special Drawing Right,SDR,亦稱紙黃金)是國際貨幣基金組織創設的一種儲備資產和記賬單位。在創立之初,SDR的價值等於0.888671盎司的黃金,這恰好與1美元等值。其後,美元持續貶值,各國為保證SDR作為儲備資產穩定的購買力,基金組織決定以一籃子貨幣作為SDR定價的基礎。各種貨幣在SDR中的權重,基金組織每5年進行一次調整,以反映世界經濟發展的變化。因此,中國若錯過了2016,便要等到2021,筆者相信這個可能性不大。

據國際支付系統(SWIFT)數據顯示,今年8月人民幣使用量份額急升0.45個百分點至2.79%,以0.03個百分點擊敗使用份額2.76%的日圓,首次登上全球支付貨幣第四位。筆者相信習大大訪美之行已經與美國傾掂數。因此,人民幣由8月貶值逾4%後掉頭回升,預示市場普遍認為人民幣被納入SDR的可能性大幅上升。

今年六月十日MSCI(明晟)在公告中表示,暫時未將A股納入MSCI基準指數的原因與資本市場不夠開放、相關稅收條例不清晰有關。同時表示,預計在一些與市場準入相關重要問題解決後,將把中國A股納入全球基準指數。MSCI(明晟)將與中國證監會成立一個工作組來解決這些問題。中國A股將保留在2016年新興市場指數評估名單。

因此,在習近平訪美後,筆者對A股後市已不太悲觀。列車還在正確的軌道上,只是速度稍為慢了一些。相信A股與世界資本市場的接軌只會遲到,但永遠不會缺席。



一劍

2015年10月8日@大方向