幾百萬的樓價可以跌回幾十萬...?沙士價?真唔真？

金手指（孫姓財演）日前出席電臺晚上節目時談及對樓市看法，其作風一如既往，語不驚人誓不休。其中筆者覺得最震撼的是其以下講法【零售業死硬，租金回報可以COLLAPSE到零，幾百萬的樓價可以跌回幾十萬...】。

筆者認同樓價現在已經進入下行趨勢，但不認同下跌幅度會如此巨大。按其說法，當樓價由幾百萬跌回幾十萬時，樓價豈不要跌最少70%？看過去歷史，近年最差的沙士時期，樓價跌幅亦莫過於此，已屬百年難見的大跌。如今，外圍經濟不景氣，內地亦自身難保，香港經濟確實難以獨善其身。但要樓價大跌70%，不是沒有可能，只不過若純以經濟情況去論，機會非常低而已。

全世界來比較，香港樓價之所以長期處於高位，無他，只因彈丸之地求過於供。造成此原因源於人口密度高度集中，既得利益者（特別是政府）長期得益於高地價政策而春風得意，試問又怎會謬然放棄此條金科玉律？

汲取了97迴歸後樓價暴挫的教訓後，若非怕樓價不斷飆升會惹來民怨，樓市泡沫一旦爆破又會遭受唾罵，或更甚引致管治危機，現任政府又怎會於近幾年千方百計遏止樓價飆升，其目的昭然若揭。

香港有錢人其實多如牛毛。曾經有人戲言招牌跌下，隨便砸到的都可能是千萬富翁。但凡有投資樓市經驗的，現時只會手持現金虎視眈眈，伺機行動！每次樓價大跌對這些人來講只是提供一個低位買貨的機會，錦上添花。但對部分未能審時度勢，不顧自身能力與風險，輕易受市場熾熱氣氛引誘而勉強入市的“水魚一族”來說卻是飛來橫禍。這批人就像股市中的散戶，他們的存在價值只為提供一個給樓市專業投機者炒賣獲利的機會。

因此，假設沒有如沙士或政治事件的特發原因，樓價若下挫20%，這批沒有持貨能力的人就會主動或被動（礙於銀行壓力）再劈價多達10%沽出止損。而接貨的可能正正就是先前高位沽貨給他們的專業投機者。當樓價下跌30%或以上，長線的投資者將陸續入市增持優質物業，他們的財務狀況非常健康，甚或不需按揭全數付款。此時，樓價跌勢亦將告慢慢喘定，再跌亦有限（估計10%以內），試問又怎會如金手指所料，樓價要跌70%呢？




見聞者

２０１５年１２月１７日＠大方向