2016年2月12日 星期五

幾百萬的樓價可以跌回幾十萬...?沙士價?真唔真?


金手指(孫姓財演)日前出席電臺晚上節目時談及對樓市看法,其作風一如既往,語不驚人誓不休。其中筆者覺得最震撼的是其以下講法【零售業死硬,租金回報可以COLLAPSE到零,幾百萬的樓價可以跌回幾十萬...】。

筆者認同樓價現在已經進入下行趨勢,但不認同下跌幅度會如此巨大。按其說法,當樓價由幾百萬跌回幾十萬時,樓價豈不要跌最少70%?看過去歷史,近年最差的沙士時期,樓價跌幅亦莫過於此,已屬百年難見的大跌。如今,外圍經濟不景氣,內地亦自身難保,香港經濟確實難以獨善其身。但要樓價大跌70%,不是沒有可能,只不過若純以經濟情況去論,機會非常低而已。

全世界來比較,香港樓價之所以長期處於高位,無他,只因彈丸之地求過於供。造成此原因源於人口密度高度集中,既得利益者(特別是政府)長期得益於高地價政策而春風得意,試問又怎會謬然放棄此條金科玉律?

汲取了97迴歸後樓價暴挫的教訓後,若非怕樓價不斷飆升會惹來民怨,樓市泡沫一旦爆破又會遭受唾罵,或更甚引致管治危機,現任政府又怎會於近幾年千方百計遏止樓價飆升,其目的昭然若揭。

香港有錢人其實多如牛毛。曾經有人戲言招牌跌下,隨便砸到的都可能是千萬富翁。但凡有投資樓市經驗的,現時只會手持現金虎視眈眈,伺機行動!每次樓價大跌對這些人來講只是提供一個低位買貨的機會,錦上添花。但對部分未能審時度勢,不顧自身能力與風險,輕易受市場熾熱氣氛引誘而勉強入市的“水魚一族”來說卻是飛來橫禍。這批人就像股市中的散戶,他們的存在價值只為提供一個給樓市專業投機者炒賣獲利的機會。

因此,假設沒有如沙士或政治事件的特發原因,樓價若下挫20%,這批沒有持貨能力的人就會主動或被動(礙於銀行壓力)再劈價多達10%沽出止損。而接貨的可能正正就是先前高位沽貨給他們的專業投機者。當樓價下跌30%或以上,長線的投資者將陸續入市增持優質物業,他們的財務狀況非常健康,甚或不需按揭全數付款。此時,樓價跌勢亦將告慢慢喘定,再跌亦有限(估計10%以內),試問又怎會如金手指所料,樓價要跌70%呢?




見聞者

2015年12月17日@大方向

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