筍價出租的真相！

昨日地產新聞大多為業主劈租，以趕及年底落實租務。其中有報導指【港島指標屋苑鰂魚涌太古城三房戶租金今年首度失守2萬元，低見1.85萬元，租金回到六年前水平，實呎更低見26元，較今年高位冧租42%。中原趙鴻運表示，太古城智星閣低層A室三房戶，實用701方呎，今年6月放租，叫租2.8萬元，因裝修頗舊及市道欠佳，剛減至1.85萬元全包租出，呎租僅26.4元。新界屯門市廣場近期成交呎租介乎21至29元，即太古城呎租媲美「屯門樓」。】

驟眼看來，頗是嚇人。再細看一下，才發現實有內情。據介紹，該物業為低層，裝修舊，且6月已經開始放租，而同類單位高位時租金逾3萬元。假設該單位正正常常，在6月樓價高企時，若租金酌量稍減，怎會租不出呢？箇中原因，不言而喻。

此類物業勢必是質素非常低劣，連地產代理亦“中肯”地稱“裝修頗舊”，可想而知，內裏裝修肯定非常殘舊，甚至破損嚴重，致令6月至今仍未租出。其次，低層兼且座向不佳可能亦是另一致命傷。

低質素的物業最好是趁旺市時，稍稍讓步以輕微折讓出售或出租。一旦步入淡市時，市場供應將會大增，在供過於求的情況下，買家或租客的選擇增多，主導權自然落在他們手上。

因此，同股市情況如出一撤，當全世界的人都在議論因市場缺乏租盤，租金再創新高時就應該把握機會將質素低的樓盤儘快沽出，再伺機候低換入優質盤。切莫留戀此等劣質盤，因為市況差時它們的防守力最弱！

當然若不幸在高價時沽不出，又遭逢樓市轉向初期仍未能以低於市價沽出，並決定與之共存亡時，就要考慮自己的持貨能力了。若能力可以，就應該趁大量租盤未出來之際以折讓價簽定最少2年的較長租約，鎖定租金回報，渡過難關等樓市復甦時再行處理。

否則，若等到個個業主發覺難於出售再轉售為租時，自己才恍然大悟急於出租那刻，租金就會一落千丈，質素低的樓盤更需大幅減價才獲得承接。故此，才會出現太古城呎租媲美「屯門樓」的一時佳話。



見聞者

２０１５年１２月３１日＠大方向