2016年2月12日 星期五

筍價出租的真相!


昨日地產新聞大多為業主劈租,以趕及年底落實租務。其中有報導指【港島指標屋苑鰂魚涌太古城三房戶租金今年首度失守2萬元,低見1.85萬元,租金回到六年前水平,實呎更低見26元,較今年高位冧租42%。中原趙鴻運表示,太古城智星閣低層A室三房戶,實用701方呎,今年6月放租,叫租2.8萬元,因裝修頗舊及市道欠佳,剛減至1.85萬元全包租出,呎租僅26.4元。新界屯門市廣場近期成交呎租介乎21至29元,即太古城呎租媲美「屯門樓」。】

驟眼看來,頗是嚇人。再細看一下,才發現實有內情。據介紹,該物業為低層,裝修舊,且6月已經開始放租,而同類單位高位時租金逾3萬元。假設該單位正正常常,在6月樓價高企時,若租金酌量稍減,怎會租不出呢?箇中原因,不言而喻。

此類物業勢必是質素非常低劣,連地產代理亦“中肯”地稱“裝修頗舊”,可想而知,內裏裝修肯定非常殘舊,甚至破損嚴重,致令6月至今仍未租出。其次,低層兼且座向不佳可能亦是另一致命傷。

低質素的物業最好是趁旺市時,稍稍讓步以輕微折讓出售或出租。一旦步入淡市時,市場供應將會大增,在供過於求的情況下,買家或租客的選擇增多,主導權自然落在他們手上。

因此,同股市情況如出一撤,當全世界的人都在議論因市場缺乏租盤,租金再創新高時就應該把握機會將質素低的樓盤儘快沽出,再伺機候低換入優質盤。切莫留戀此等劣質盤,因為市況差時它們的防守力最弱!

當然若不幸在高價時沽不出,又遭逢樓市轉向初期仍未能以低於市價沽出,並決定與之共存亡時,就要考慮自己的持貨能力了。若能力可以,就應該趁大量租盤未出來之際以折讓價簽定最少2年的較長租約,鎖定租金回報,渡過難關等樓市復甦時再行處理。

否則,若等到個個業主發覺難於出售再轉售為租時,自己才恍然大悟急於出租那刻,租金就會一落千丈,質素低的樓盤更需大幅減價才獲得承接。故此,才會出現太古城呎租媲美「屯門樓」的一時佳話。



見聞者

2015年12月31日@大方向

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