2016年2月13日 星期六

如何為人民幣資產增值或作風險對沖呢?之(十)


今天,筆者會介紹日前連同好友一起買入15個單位的中山樓盤。執筆時,新聞報導據國家發改委介紹,深中通道已初步納入國家“十三五”重點項目,項目前期工作基本完成,工程可行性研究報告已通過專家評審,目前已納入國務院近期建設督辦項目。這必將為中山樓市注入新動力。

《紫園》位於中山市東區新核心的長江六路華美酒店對面,由中山市紫園房地產有限公司開發,旨在打造蘇州詩意的園林社區。項目佔地88畝,開發面積約18萬平米,包括7棟高層住宅,11座別墅,2棟商務綜合辦公樓(寫字樓、公寓各一棟)。現已經委託萬科進駐作物業管理(附圖1)。

樓盤位居被中山三大自然生態區環繞的“天然綠肺”位置:3萬公頃的五桂山山脈,紫馬嶺公園(最近)、30萬平米金字山公園。

附近有多所名校,包括中山市實驗中學、中山職業技術學院、三鑫學校、精彩童年幼兒園、中山市第一中學、中山市博文學校等配套(附近還有艷陽學校、朗晴小學、大鰲溪幼兒園、樂天幼兒園、中英文幼兒園等)。

項目位於華潤萬家商圈內,且5分鐘內可直達大信商圈,緊接中江高速、京珠高速、毗鄰廣珠輕軌線中山站入口。交通非常便利,周邊的配套設施也非常完善,3-8分鐘車程可到。南接駁博愛路(博愛路為橫貫中山城區東西的“黃金動脈”),北接中山路;隨著南外環的開通,10分鐘內可以直接到達石岐區、南區、西區以及周邊鎮區 (附圖2)。

15分鐘以內的車程可以到達中山港碼頭(現坐船直達尖沙咀大概需時1小時20分鐘)、京珠高速、輕軌中山站、中山北站、南朗站以及即將駿工的港珠澳大橋和深中通道(其中京珠高速、輕軌中山站只需3-8分鐘車程)。

目前長江路已竣工及未來即將竣工的寫字樓有5個【ICF、財富兌兌碰、天奕國際廣場,紫嶺國際,盈基大廈】,博愛路已竣工及未竣工寫字樓有5個【大東裕、中環廣場、遠洋廣場、越秀地產寫​​字樓】),紫園位於兩條商務幹線的中心,一應俱全的商務生活配套,自然形成中心商務區的先天條件。所謂物以類聚,成行成市,愈積愈濃的商務氛圍漸漸形成,日後的發展前景廣闊。

由於筆者此前分析涉及商業房產的價值所在,本文只會集中分析其涉商部分。《紫園》商務綜合辦公樓由兩座單體樓組成,分別層高27層寫字樓和29層的國際商務公寓,集金融、商業、高端寫字樓、商務配套區一體的綜合型商務建築。其中寫字樓的一至三層裙樓的商業配套區,已經確定將有一系列的高品位餐飲、室內高爾夫球場、休閒會所等進駐,以滿足整個商務區的需求。

由於其寫字樓的各項使用收費(水、電、管理費)全部以商用計算,而且不能入住,更要求整層買入,計及潛力、價值、風險、個人能力後,而筆者決定買入的是公寓(附圖3-6)。原因如下:

1. 該公寓土地使用為商住性質,可以住之餘,亦可以掛牌營商。

2. 70年產權,扣去開發時間,可享產權至至 2076 年 12 月 30 日。

3. 樓盤的住宅部分已經建成並基本銷售完成。而公寓仍在建,可以實地看到,交樓時間預計為2016年8月底,減低爛尾的風險。

4. 公寓樓底相比住宅為高,空間感比較強:地面商鋪5.7米,2-3層4.5米,4-11層3.5米,12-29層3.1米。

5. 公寓初步意向將地下至11樓打造成商鋪及寫字樓為主,筆者買入的為6樓,並連同友好,包括【大趨勢】的黃兄,買入了半層共15個單位,屬意統一管理租務。

6. 水、電、管理費跟住宅一樣計費。

7. 公寓大部分為50㎡左右,麻雀雖少,亦配備廚廁,方便在職單身或同居人士租用。

8. 公寓可按租戶要求打通以加大面積,靈活彈性。

9. 租戶可以租用11樓或以下營商,又可以租用11樓以上居住,節省交通費用、時間,又可以隨時加班、加點,弹性好大。

10. 背靠大型屋苑有基本日常購物、娛樂、教育等消費需求支持。

11. 之前因朋友人脈網絡關係,買入有特別折扣。因此投資額少,風險小,但可以小博大之餘又能對沖個人的人民幣資產貶值的風險。

內地收租,業主不需要交付管理費的,所以基本上租金都是淨收入。以一套50㎡的公寓為例,總價不過40萬,加約5萬左右的裝修費,以目前中山商務公寓的租賃市場月租金一般為50元/㎡左右計算,月租金收益為2500元,年租金收益為3萬元,投資回報率達到7%。再打個八折,都有5.3%回報,進可攻,退可守。



見聞者


2015年11月13日@大方向



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