今天，筆者會介紹日前連同好友一起買入15個單位的中山樓盤。執筆時，新聞報導據國家發改委介紹，深中通道已初步納入國家“十三五”重點項目，項目前期工作基本完成，工程可行性研究報告已通過專家評審，目前已納入國務院近期建設督辦項目。這必將為中山樓市注入新動力。
《紫園》位於中山市東區新核心的長江六路華美酒店對面，由中山市紫園房地產有限公司開發，旨在打造蘇州詩意的園林社區。項目佔地88畝，開發面積約18萬平米，包括7棟高層住宅，11座別墅，2棟商務綜合辦公樓（寫字樓、公寓各一棟）。現已經委託萬科進駐作物業管理（附圖1）。
樓盤位居被中山三大自然生態區環繞的“天然綠肺”位置：3萬公頃的五桂山山脈，紫馬嶺公園（最近）、30萬平米金字山公園。
附近有多所名校，包括中山市實驗中學、中山職業技術學院、三鑫學校、精彩童年幼兒園、中山市第一中學、中山市博文學校等配套（附近還有艷陽學校、朗晴小學、大鰲溪幼兒園、樂天幼兒園、中英文幼兒園等）。
項目位於華潤萬家商圈內，且5分鐘內可直達大信商圈，緊接中江高速、京珠高速、毗鄰廣珠輕軌線中山站入口。交通非常便利，周邊的配套設施也非常完善，3-8分鐘車程可到。南接駁博愛路（博愛路為橫貫中山城區東西的“黃金動脈”），北接中山路；隨著南外環的開通，10分鐘內可以直接到達石岐區、南區、西區以及周邊鎮區 （附圖2）。
15分鐘以內的車程可以到達中山港碼頭（現坐船直達尖沙咀大概需時1小時20分鐘）、京珠高速、輕軌中山站、中山北站、南朗站以及即將駿工的港珠澳大橋和深中通道（其中京珠高速、輕軌中山站只需3-8分鐘車程）。
目前長江路已竣工及未來即將竣工的寫字樓有5個【ICF、財富兌兌碰、天奕國際廣場，紫嶺國際，盈基大廈】，博愛路已竣工及未竣工寫字樓有5個【大東裕、中環廣場、遠洋廣場、越秀地產寫字樓】），紫園位於兩條商務幹線的中心，一應俱全的商務生活配套，自然形成中心商務區的先天條件。所謂物以類聚，成行成市，愈積愈濃的商務氛圍漸漸形成，日後的發展前景廣闊。
由於筆者此前分析涉及商業房產的價值所在，本文只會集中分析其涉商部分。《紫園》商務綜合辦公樓由兩座單體樓組成，分別層高27層寫字樓和29層的國際商務公寓，集金融、商業、高端寫字樓、商務配套區一體的綜合型商務建築。其中寫字樓的一至三層裙樓的商業配套區，已經確定將有一系列的高品位餐飲、室內高爾夫球場、休閒會所等進駐，以滿足整個商務區的需求。
由於其寫字樓的各項使用收費（水、電、管理費）全部以商用計算，而且不能入住，更要求整層買入，計及潛力、價值、風險、個人能力後，而筆者決定買入的是公寓（附圖3-6）。原因如下：
1. 該公寓土地使用為商住性質，可以住之餘，亦可以掛牌營商。
2. 70年產權，扣去開發時間，可享產權至至 2076 年 12 月 30 日。
3. 樓盤的住宅部分已經建成並基本銷售完成。而公寓仍在建，可以實地看到，交樓時間預計為2016年8月底，減低爛尾的風險。
4. 公寓樓底相比住宅為高，空間感比較強：地面商鋪5.7米，2-3層4.5米，4-11層3.5米，12-29層3.1米。
5. 公寓初步意向將地下至11樓打造成商鋪及寫字樓為主，筆者買入的為6樓，並連同友好，包括【大趨勢】的黃兄，買入了半層共15個單位，屬意統一管理租務。
6. 水、電、管理費跟住宅一樣計費。
7. 公寓大部分為50㎡左右，麻雀雖少，亦配備廚廁，方便在職單身或同居人士租用。
8. 公寓可按租戶要求打通以加大面積，靈活彈性。
9. 租戶可以租用11樓或以下營商，又可以租用11樓以上居住，節省交通費用、時間，又可以隨時加班、加點，弹性好大。
10. 背靠大型屋苑有基本日常購物、娛樂、教育等消費需求支持。
11. 之前因朋友人脈網絡關係，買入有特別折扣。因此投資額少，風險小，但可以小博大之餘又能對沖個人的人民幣資產貶值的風險。
內地收租，業主不需要交付管理費的，所以基本上租金都是淨收入。以一套50㎡的公寓為例，總價不過40萬，加約5萬左右的裝修費，以目前中山商務公寓的租賃市場月租金一般為50元/㎡左右計算，月租金收益為2500元，年租金收益為3萬元，投資回報率達到7%。再打個八折，都有5.3%回報，進可攻，退可守。
見聞者
２０１５年１１月１３日＠大方向
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