2016年2月12日 星期五

從歷史中學習!


最新反映二手樓價的中原城市領先指數(2016年1月4日至10日)CCL連跌9周,最新報134.41點,按周跌1.05%,跌幅為5周內最大,指數自去年9月有史以來最高位的146.92點下跌8.5%,反映整體樓市至上週為止下跌10%不到。

眾所周知,中原城市領先指數為1997年7月創立,指數以當時樓價標準定為100點,至今雖有所回落,但仍比當時升近34%。如純以數據判斷,整體樓價接近19年來,每年的升幅只不過2%,若計及每年約4%的淨租金回報,1997年7月買樓的朋友每年的平均回報就為6%左右。回報是高是低,見仁見智。

若再稍微細心看看,大家可以見到樓價自1997年見頂後輾轉最少有3次遭逢劇跌可以有機會入市。

其一,指數自1997年10月見頂(102.93點)後,一年間因為亞洲金融風暴急挫至1998年10月的45.71點,下跌幅度高達55.6%。當然此次入市並不是一帆風順,需要勇氣及能力經歷難關。

其二,指數及後回升至1999年4月份的57.23點後再次見頂緩慢回落,2003年經歷沙士跌至最低位(即2003年8月的31.77點)相比之下,此次回調幅度為44.5%。

後來受惠於阿爺開放自由行的政策,指數由此低點大幅反彈1.33倍至2008年3月的73.98點後又因金融海嘯見頂跌至12月的56.71點,下跌幅度為23.3%。此為第三次入市機會,此次的回調特別短及少。主要原因是美國開始推行量化寬鬆,變相將美金貶值,港元與美金掛勾,為對沖貶值,本地及海外投資者立即趁低買樓保值。此舉造就了指數升至2011年5月的100.72點,升幅為77.6%。

此後再無大幅回調,最多亦只是由2011年5月的100.72點下跌6%至2012年1月的94.16點。經歷了2008年回調後的急速反彈,聰明的投資者看準了資金充裕的環境下,資產多會升值,樓價此番稍稍回調便急不及待入市,因而限制了跌幅,並帶動了樓價節節上升至去年9月因傳出美國開展加息步伐而於146.92點見頂回落。

馬後炮式講句,如果按照沙士影響的最低位(即2003年8月的31.77點)算起,指數最高升幅為3.62倍,就算以現在指數計算仍升3.23倍!當然,這只是一般的樓價升幅,若閣下有幸在當年投資淘大花園或一些另類房產(如工廠大廈),其升幅更可高達10倍。可見捕捉樓價的低位入市固然賺錢,但如能同時找對了投資對象,升幅可以再多3倍!此升幅仍未計及持貨以來的淨租金回報。

數據雖然只反映了過去的成交,但其歷史走勢及波幅卻是很值得參考,因為歷史總在不知不覺間重演。香港是外向型經濟體,股市及樓市每每都會因為外圍的風吹草動而作出預期的反映,但幅度則每次不同。按現時的時局發展,大家是否似曾相識?今次樓市的真正回調幅度又會是多少?



見聞者
2016年1月21日@大方向

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