記得約一個月前，中國人民銀行公佈自2015年8月26日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點，9月6日起金融機構人民幣存款準備金率下調0.5個百分點。隨後，8月27日商務部宣佈，樓市十年的限外令告終，境外個人可在國內購房！到8月31日，住建部等三部門又聯合發通知，將公積金貸款最低首付款比例降至20%。
《大方向》下午報導了一則新聞：【中國央行和銀監會今日聯合發布通知稱，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%。】該則新聞引起筆者繼淺談本港樓市之後，欲再分享一下個人對國內樓市的看法。
霎眼看來，這些利好政策措施，一浪接一浪，似是為現正如日中天的內地樓市錦上添花，但這是否實情呢？不如就讓筆者以毗鄰香港，內地樓市的領頭羊—深圳作一個簡單的探討。
隨著力度空前的330政策的公佈，將普通住房營業稅免徵期由五年改為二年、二套房款首付可低至四成，令深圳房地產市場成交量幾乎是一夜間坐上了“過山車”，房價一路飆升。再加上從今年1月份截止到8月份，央行罕見地連續6次降息或降準，寬鬆的貨幣政策猶如火上加油極大的刺激了房地產市場的活躍度。據深圳房地產信息網數據中心監測，從2015年1月份截至6月30日，深圳上半年共成交新房31798套，同比增長110.1%；成交均價28040元/平方米，同比上漲19.9%，同時創下歷史新高。二手房市場反應也不甘落後，深圳上半年二手房共成交65373套，同比增長達到112.6%。
可是近4個月以來，6月份深圳新房日均成交250套，7月份降至206套，8月份及9月份分別再降至177套及140套；二手房7月份日均成交569套，8月份則不足390套及9月份再跌至347套。從統計數據來看，近期雖然市場成交量減少，但房價還沒有出現明顯回落，特別是新房成交均價竟超過35000元/平方米。分析其原因，一是價格向下從市場反應來說，具有剛性和滯後性；二是大量的仿豪宅級高端項目陸續入市支撐新房價格高位攀升。但筆者推算最大原因是開發商可能有政策共識，要以高房價賣房維持氣氛，更以高價投地燃點市場情緒。反觀二手房價，則一改之前頻頻返價，日漲萬金的瘋狂，部分業主開始主動降價，但幅度不大，仍屬於試探市場階段。
為什麼中國政府選擇在這個時候急促推出一系列措施呢？筆者歸納了以下原因：
第一，房價嚴重超買：330政策使得樓市過度亢奮，上半年房價漲幅過快，嚴重透支未來的升幅，樓市出現結構性調整，現在就如強弩之末，開始出現小的轉角點。若再不處理好，就會產生骨牌效應，擴散開去。
第二，買家恐慌：進入下半年樓市傳統淡季後，供求雙方趨於冷靜，房價過快過猛上漲導致市場有畏高心理，超過了置業者的心理預期，開始阻礙部分需求入市， 樓市開始乏力。
第三，股市暴跌波及樓市：股市在近3個半月從5178.19點一路下滑至2850點左右才出現反彈，現在仍在3000點左右徘徊，部分置業者因為“股災”被套牢，又或事業上受影響而改變了置業計劃，在一定程度上降低了購房需求，更令樓市有無以為繼之嫌。
第四，人民幣貶值：自8月11日央行宣佈暴力貶值以來已經貶值最多時接近4%，期間資金通過各種途徑出逃的情況嚴重。一旦所有人對貶值產生預期，資金不斷流出，而又無應對措施，這將會引致又一次貨幣戰爭，中國的出口業務堪憂矣！
第五，樓市為目前唯一可靠的馬車：大家不妨細想一下，中國的出口因為種種原因近年開始缺乏競爭力，內需曾幾何時仍為經濟增長的新動力到今天亦難寄予厚望了。股市從去年開始就成為實體經濟的活水，到今年6月中幹涸了。唯一剩下仍是不倒的就是樓市，面對如斯困難，中國政府又焉能不狠下功夫力保樓市呢？
第六，樓市瘋漲只限於北京、上海、廣州、深圳等一線城市，其他二、三、四線城市由於庫存巨大，樓價仍在低位徘徊，政府必須傾斜政策將樓市需求人為地引導至該等地區，才可以帶動當地經濟，亦讓發展商加速回籠再投資。
今日深圳的樓市挾直轄市憧憬、前海、高科技產業、高鐵及地鐵等的發展，配合了國家有利的政策，由3月底到現在至少暴漲了40-50%。如果閣下有慧眼於這段時間入市，恭喜了！所謂覆巢之下無完卵，個人不敢謬論現價已是頂峰，但若按3月底到現在的經濟、股市、幣值、民生的情況下去比較一下，實在不明白為什麼深圳樓市就能獨善其身？
據聞深圳購房者現在已經因為深圳房價太高無法置業而退而求其次，大規模進攻深圳鄰近城市，如中山、珠海及江門等了。而筆者偶像黃兄更是早著先鞭，率先於四月份已經付諸行動了。筆者相信，深圳與周邊地區的樓價始終會達至一個平衡。
短期看來，似乎是深圳的相對溢價會收窄多於周邊城市的相對折讓會擴闊。但長遠來講，姑置勿論深圳如何與周邊城市的樓價達至平衡，樓價升跌還必須要看供求。
無論如何，撇除食品、安全、醫療、衛生、教育、工作等配套不理，單考慮樓價一個因素，筆者亦絕對不會於此刻買入任何深圳物業。如果樓市真是欣欣向榮，國內同胞的剛性需求這麼大，為什麼中國政府仍選擇在這個時刻不斷出招？這不就是與民為敵嗎？中國政策素有“一放就亂，一亂就收，一收就死”的印象，是福是禍，各位宜自行判斷！
見聞者
２０１５年９月３０日＠大方向
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