我十分之看好朗豪坊的租務前景，相信未來都是越租越貴。這是大家看得見，而眾所周知的事。
然而，這隻ＲＥＩＴＳ，是有一個相當不明朗的因素，而這個因素正是導致此基金相對其他房產信託基金較落後的原因。這個原因正是冠君另一項重大資產－花旗銀行廣場的租務前景。今年，我搜集了很多資料，關於甲級寫字樓的租金行情，有過半的看法是看淡，原因是金融海嘯影響企業的承租意欲。而慶幸的是，中環的甲級寫字樓的供應是不多的，所以基本上對租金的影響未必很大。
而現時為止，來自花旗銀行的收入仍然是冠君（２７７８）最主要的收入來源，
所以這個不明朗的因素，是引致我不敢在此股投入更多。
我亦相信亦是這個原因，令此基金是比其他ＲＥＩＴＳ落後。
以下是該基金公佈２０１１年度的成績表：
| 日期: | 2012年02月20日 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 主題: | 2011年年度業績 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 內容: |
新聞稿 – 香港財經版編輯垂注 – 2012年2月20日 冠君產業信託截至2011年12月31日止的全年業績 -收入:收入總額增加3.4%至19.4億港元。 花旗銀行廣場收入增加2.2%至11.54億港元。 朗豪坊收入增加5.3%至7.86億港元。 -分派: 可分派收入增加7.9%至11.70億港元。 每基金單位分派增加3.7%至0.2241港元。 如按年終基金單位價格$2.92港元計算，分派孳息率為7.7%。 -估值: 物業組合的估值增加9.2%至549億港元。 每基金單位資產淨值現時為7.82港元，較2010年12月時增加1.10港元。 資產負債比率由2010年12月的28.4%改善至25.0%。 花旗銀行廣場 出租率錄得8.9%的淨增長，上升至90.4%。花旗銀行廣場的市值租金於2011年底約為每平方呎100港元，比對其年中高位為每平方呎120港元。花 旗銀行廣場於2012年到期而尚未續期的租約佔面積9.5%。現收呎租(即現有租約的平均租金)於年內由每平方呎84.67港元上升至每平方呎85.15 港元。 朗豪坊辦公大樓 朗豪坊寫字樓租務情況維持穩定。辦公大樓於2011年12月31日的出租率為96.8%。來自東九龍非核心地區新供應的價格競爭經已舒緩，而市值租金亦由 2010年終時每平方呎25-33港元上升至2011年終每平方呎32-38港元。現收呎租於年內由每平方呎26.40港元上升至每平方呎27.43港 元。 朗豪坊商場 商場人流非常暢旺，舖位亦近乎全部租出。朗豪坊已成為內地旅客來港購買化妝品及中價服飾的熱門目的地，朗豪坊商場不斷提升其商戶組合，加上內地旅客的消費 激增，場內商戶的平均每平方呎銷售額上升24%至每平方呎889港元。現收呎租於年內由每平方呎97.48港元上升至每平方呎100.77港元，另外分成 租金則大增56%，相等於每平方呎16.71港元。 分派及資產值 2011年下半年每基金單位分派為0.1196港元，加上已派發的中期分派每基金單位0.1045港元，全年每基金單位分派為0.2241港元。2011 年全年的實際分派比率為94.4%。2011年每基金單位分派較2010年增加3.7%。如按2011年12月30日基金單位收市價$2.92港元計算， 分派孳息率為7.7%。 物業組合的估值增加9.2%至549億港元，反映了租值較去年有所上升。每基金單位資產淨值現時為7.82港元。按年終基金單位價格2.92港元計算，基金單位價格較資產淨值有63%折讓。 展望 歐洲金融危機在開展中，加上銀行業面對更高資本要求，導至寫字樓需求縮減，亦有租戶遷出中環。雖然中環區於未來數年都沒有新的大型頂級寫字樓供應，租金於 2012年仍會面臨一定下調壓力。不過另一方面，我們預計朗豪坊辦公大樓及商場的出租率可維持於高水平，而租金亦應繼續上升。 本信託於2011年5月為一筆為數70億港元的銀行貸款再融資，其浮動利率較之前的固定利率為低。同時亦透過內部資源全數償還7.63億港元的可換股債 券，利息支出於2012年應會減少。因利息支出減少及根據旗下物業的預計出租率及租金，冠君產業信託的收入及分派預期應可維持相對穩定。 |
我很同意該公司管理層對此基金來年的前景看法，我相信在派送方面，２０１２年會比２０１１年略為增加。
以現股價計，息率約為６厘半左右，所以預期未來的日子，此基金都會在這個水平徘徊。
如股價跌至近＄３，那麼息率就有７厘，是好值得作長期投資的價位，因為７厘股息是十分之有防守性。而且甲級寫字樓的租務前景，相信當金融海嘯產生的後遺症逐漸減退後可以回復看俏，實為不錯的入市機會。
反之，如果股價在此上升超過１成，那麼息率就不算得很吸引，除非當時大市要很牛，才會追這隻落後。
所以我相信這隻基金未來是走勢是與大市同步，股價不會突然［大躍進］，但以此基金作為收息及長線平穩增長之選，此基金則勝任有餘 。
YOKI WONG
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