增持 泓富（８０８）

最近大市回升不少，當然當中涉及有利好的消息所刺激。這些消息包括溫總的出口術唱好Ａ股；花旗國最近公佈的數字非農業就業職位，失業率等數字好過市場預期；歐債危機有些舒緩；基金持現金太多要追貨，等等。。。

在市場走勢上，這看似是一個新的牛市之開始；然而，從全球的宏觀經濟看，仍然是充滿危機。所以我仍然是採取以［稳］為主的投資策略，不想承受太大的風險去博取較高的回報。

置富（０７７８）最近公佈業績，成績不錯，媒體說是市場意料之外，但對我來說是意料之內，因為其實只要有做功課，都會預期到這個業績。

置富（０７７８）最近在有些私相受受的情況下，收購母公司長江一號的資產－麗城花園及和富的商場鋪位，從成交價看，似是母公司有些鬆章益下個細仔。

我相信對股東來說是好消息，但對這處的商戶亦可能是一個壞消息，因為意味著這兩個商場，或會進行［資產增值］的活動，未來要面對加租。

星期三，我再以＄１。６４買入泓富（８０８），增持的原因有幾個：

首先，這隻冷門股是［滯後股］，而不是［領漲股］，當然在跌市的時候，也不是［領跌股］，而是［跟跌股］。這隻基金，波幅不會很大，也說了潛在可跌的空間不會太多，同時上升的空間也不會很多，算是平平穩穩的。

此基金，ＰＥ不用太著意看，參考意義不大。ＲＥＩＴＳ　最要看的是息率，第二是市帳率，此基金的息率是６。６３％（aastocks 的數字），這個數字是歷史數字，即是指上一個財政年度的息率。我很相信，今個財政年度的的派息會比上一個財政年度多，上半年的派息比對上一個財政年度增長約百份之６，如果下半年都是增加派息百份之６，那麼，息率就會上升至７％。

這是一個用死數的［估］計，從資料搜集顯示，有機會有驚喜：

跟據野村的分析報告指出，泓富產業信託（８０８）未來兩年將有９０％的租約期滿，由於租金增長強勁，加上公司維持出租率超過９７％，預料公司股息收益率達６。６％－６。９％，在該行覆蓋的本港及新加坡寫字樓信託中最高。2011-2012年每基金單位可分派收入調升30%-31%，反映租金收入上升及利息成本下跌。


雖然最近經濟有些不明朗因素，或對租金上調空間帶來些阻力，但現時的租金收入水平，仍然是以２年前簽的舊租約為基準，好難相信兩年後的今天不用加租，所以我相信新簽的租約租金好大機會是高過先前的舊租約。

當經濟欠佳時，企業或會轉向較平租的地方經營，對於頂級貨，即所謂甲級寫字樓，的租金或會帶來一些下調的空間。

然而，那些企業又可以搬去那裡呢？

所以次一級（乙級或別區的甲級）的寫字樓的需求或會因為甲級寫字樓需求減少而上升，因為（乙級或別區的甲級）是甲級寫字樓的替代品。

如果今年派息增加６％，股價可以升至＄１。８左右，可說是［穩食］，如果今年派息出乎市場所意料的增加３０％，如野村所說的，那麼就可以爆一鋪，爆上＄２。１左右。

ＲＥＩＴＳ的特點是要將９０％的收益派給股東，所以唔怕公司賺左收埋唔派。ＲＥＩＴＳ一年派兩次息，但不是要持有足一年才可以享受收息，只要除淨前成為註冊的股東，就可以，所以臨派息才走入去，實質息率肯定唔止６－７％，因為你跟本沒有持貨足一年。

當有錢派，自然唔憂冇人唔衝入去收錢，這會短期對股價有利好的作用。看資料，此基金應該是在２月尾３月頭派成績單，在４月派錢。

從較長遠看， 泓富產業信託（８０８）是可以炒到九龍東及啟德重建的概念，因為其組合內的物業在地利上是十分接近或位處九龍東及啟德重建地區。當九龍東及啟德重建之時，那處的土地自然因地旺而上升，有一定的升值炒上概念。

最近薯片叔叔公報最後的一份派糖報告，當中有一些資料走了出來是涉及差餉，當中寫字樓的差餉增幅是各類物業之冠：

中資搶貴寫字樓　差餉三級跳

2012年02月02日

【本報訊】全港各類物業中，寫字樓差餉升幅最高，達 25%，創近 5年新高，當中以港島區寫字樓的差餉升幅最勁，如中環國際金融中心一期及二期，升幅達 40%；金鐘太古廣場三期差餉增幅更達 45%。地產業界人士指，港島區甲級寫字樓供少求多、空置率低，加上去年開始有中資私營企業花錢來港搶寫字樓，令租金有升無跌。
差餉物業估價署數字顯示， 2011/12年度寫字樓差餉平均增幅為 7%，但 2012/13年度已高達 25%。

太古廣場三期升 45%

部份傳統核心寫字樓區，如中環的國際金融中心一期及二期，差餉按年升 40%；金鐘的太古廣場三期，差餉增幅達 45%。非核心地區，觀塘的創紀之城六期增幅也高達 37%；太古坊有 28%。
署方分析，寫字樓租值變動受不同因素影響，如需求等，加上傳統核心寫字樓區租金大增，寫字樓租客會轉移陣地到九龍等地區，連帶該區寫字樓差餉也有增幅。
地產業界透露，去年起有中資企業花錢來港搶寫字樓，「中資企業想喺香港註冊公司，要有公司地址，要搵靚位，肯花錢搶港島區甲級寫字樓，好似人哋呎租 60蚊，佢哋肯畀到 65蚊、 70蚊，一定要搶到好舖為止」。  

那麼差餉上升，又說明了什麼？

跟據差餉物業估價處的網頁資料：

http://www.rvd.gov.hk/tc/public/rates.htm

差 餉 是 就 房 產 物 業 徵 收 的 稅 項 ， 是 香 港 其 中 一 種 間 接 稅 ， 所 得 的 收 入 成 為 政 府 一 般 收 入 的 一 部 分 。

差 餉 是 按 照 物 業 的 應 課 差 餉 租 值 再 乘 以 一 個 百 分 率 徵 收 的 ， 該 租 值 是 假 設 物 業 在 指 定 的 估 價 依 據 日 期 空 置 出 租 時 ， 估 計 可 取 得 的 合 理 年 租 而 計 算 。 
 

那麼政府公佈出來的數字，可信性有幾高呢？

以我所知，差餉單是寄畀業主，但羊毛出在羊身上，最後都是會轉嫁給租客，但是由業主or 　租客負責交，我就不清楚了，但肯定可以說出，從政府的資料看，寫字樓的租值是向上的！　　

從市帳率看，這些ＲＥＩＴＳ通常都是有一些折讓，其實這些折讓對投資者來說是很抵的，因為代表了買一間物業收租，可以打折！以泓富產業信託（８０８）為例，現時是６折左右，如果今年物業再升值，折讓會更大。

或許你會認為，會唔會個資產值是老作，我知前都有想過，但看租金的回報，這些資產真的是值那麼多錢。

條數點計？

我們可以當租金的合理回報是４％，我相信這個４％是香港物業的平均回報率，例如你買領匯（８２３），股息是４％左右，你買唐樓或新界樓，可能租金回報高過４％，買３００萬樓上的樓，租金回報可能只有３％，如果你買豪宅，租金回報可能只有１％。

當假設租金回報是４％的推算，即是ＰＥ是２５倍，物業價值即是等於物業的一年租值Ｘ２５年，那麼就會提供到４％的年回報率。所以我按此計算過，那些資產值是沒有［作大］！

有時我們用ＰＢ去比較抵唔抵，有些教人投資的，都隨口喼當秘笈教人用ＰＢ去分析。如果有讀過Ａ／Ｃ的，都知那些所謂資產，大家都唔知係乜來，這都是ＢＯＯＫ　ＶＡＬＵＥ，唔係　ＲＥＡＬＩＺＥＤ　ＶＡＬＵＥ，資產有乜，我想只有公司的高層才知，會計佬只是從帳簿中的數字搬字過紙，說這些是［資產］吧！

但物業的價錢就唔同，大家是可以看到的，亦都可以用我先前的估值方法，去推算這些物業是否真的值那麼多錢。

所謂［水清無魚］，透明到很高的資產係玩唔到乜出樣的，即是［冇得炒］，因為係唔可以作一個故仔引你入局。因為這是［投資］，而不是［投機］，是計死數的，沒有太多的想像空間。

最近的例子有隻三林，先前作一個［故仔］引入入局，點知原來是玩向下炒，當炒到［賤價］，再在［市弱］的情況下，給你一個［筍價］，同小股東說［私有化］，大股東由上升至私有化，真的賺到好肥仔啊！



別人買ＲＥＩＴＳ，最考慮的因素是息，所以最大的風險是唔派息或大幅減派息，看上半年的［攤路］及可搜集得到的資料顯示，唔似會唔派息或大幅減派息，所以今次買隻較冷門的泓富產業信託（８０８）。

看開這個ＢＬＯＧ的，都知道我喜歡找一些［冷門股］出來研究，冷門者，少人參與，少人參與者，股價自然是偏低，很少人有的股票，才會有上升的潛力，人有我有的，可上升多少？

［青衣］先前都有文章爆料，說有任麼套餐去［催谷］［唱好］某一隻股票，所以多人談論，時常見報，人有我有的股票，是好危險的！

如果全香港人人已有樓，解決了住屋的問題，這問樓價會唔會現在咁高？

在農村，出城都是有市集的，那處的蔬菜是很平，應該是以［賤］來形容，何解之故？乃因農村的農民，個個自己都有田有地，那麼蔬菜可以賣到幾多錢呢？

這是一個鄉下仔都識的知識。

在增持冷門股泓富產業信託（８０８）之後，投資組合比重如下：



富豪（１８８１）佔約４５％
泓富（０８０８）佔約２３％
置富（０７７８）佔約１７％
冠君（２７７８）佔約１６％


YOKI WONG