人口結構與樓市

【iMoney智富雜誌—置業安居】


香港特區政府公布了2011年人口普查的結果。對全港物業業主及有意置業的人而言，這些普查數據值得參考。

首先，過去5年，香港人口平均年增長率僅0.6%，但是家庭住戶的年增長率為1.2%，家庭住戶的年增長率是人口年增長率的兩倍，這說明了家庭愈拆愈小，香港絕大部分家庭為小家庭，超過8人的家庭由2001年17.7%降至2011年的12.3%。

現在高達42.3%的家庭人口不超過兩人，2001年僅37.5%，為甚麼會出現這種情況？我估計有兩個原因︰一是愈來愈多人沒結婚而遷出原本的家庭，不與父母同住，二是愈來愈多人離婚，離婚後遷出原本的家庭，一個家庭分拆成兩個家庭。

也許，這正是特首曾蔭權近來不斷說要建限呎樓的原因，家庭住戶人數大減，不需要這麼多大單位，現在，大單位的豪宅的主要買家應該來自內地。

年需求量約2.24萬個

從2001年到2011年，香港人口增加36萬人，而住戶家庭數量增加32萬戶，平均每年增加3.2萬戶，換言之，住宅的需求量就是每年3.2萬個 單位，如果政府的房屋供應數量少過這個數目，樓價看升，相反樓價會有壓力，今後大家要多多留意政府公布的未來5年住宅單位供應量。

不過，每年3.2萬戶是包括公屋在內，公屋佔整體住宅的30%左右，這個比例倒是相當穩定，因此每年3.2萬戶扣除9,600戶公屋後，每年私樓加 居屋的總需求量應該是22,400個單位，這個數目與去年政府推出拍賣招標及供將來居屋用途的土地所能建的單位大致上相乎。不過，過去幾年的供應依然不 足，因此今年樓花的預期供應量依然低於需求。

中產乃樓市主力

人口普查也發現香港家庭入息的增加非常非常的少，過去10年家庭每月入息中位數由18,710元增加至20,500元，10年僅增加9.5%，平均 每年增幅不足1%。收入中位數增加得很緩慢是因為香港低收入的人很多，低收入人士的收入增長率很低。不過，中產階級的人數增加得很快，2001年，家庭每 月收入超過3萬元者僅53萬戶，2011年增加至82萬戶，增幅達55%。
月入3萬元的家庭正是買樓的主力，這些人大幅增加買樓的需求，更多人會希望買樓、換樓、擴大居住空間。月入超過10萬元的家庭戶數目也大幅增 加，2001年只有6萬戶家庭，2011年則達到11萬戶，增長接近一倍，相信是因香港逐漸走向知識型經濟，學識豐富、能幹的人的收入多了，月入超過10 萬的家庭就想住千萬元以上的住宅。人口普查結果發表後，我相信地產商已派了一組人員深入研究，用以判定將來的發展大計。

撰文：曾淵滄