組合加入陽光房產（４３５）

上星期五，再以平均＄２。５３買入陽光房產（４３５）。

現時組合持有：

富豪（１８８１）　約佔３６％，平均成本約＄１。７
陽光（０４３５）　約佔１９％，平均成本約＄２。５３
泓富（０８０８）　約佔１９％，平均成本約＄１。５
冠君（２７７８）　約佔１４％，平均成本約＄３。１
置富（０７７８）　約佔１２％，平均成本約＄３。５

其實在幾個月之前，市況還時很差的時候，我已研究一些進可攻退可守的投資產品，當中是有包括陽光房產（４３５）的，這隻基金相對是息率較高，但我當時是沒有買入，原因是因為該基金有一個不太明朗的因素，就是在今個財政年度大股東股息放棄優惠期已結束，不清楚對實質分派有多少影響，所以要睇定先。

最近陽光房產（４３５）公佈半年成績單：

《公司業績》陽光房產<00435.HK>中期可分派收入增15% 每基金派8.3仙

2012-02-14 16:57:43

陽光房地產基金<00435.HK>公布2011年止上半財年，營業額28.59億元，按年上升8.9%。可分派收入上升14.8%至 1.47億元；中期分派每基金單位8.3仙，減少2.4%，派息比率90.5%。撇除兩保薦人放棄分派下，分派實際按年增加13.7%。

2011年止，物業整體租用率由去年6月底98.9%降至97.3%，主要受到寫字樓租用率由98.8%跌至96.3%影響；零售物業組合持續大致全數租出，2011年止租用率99.3%。


投資ＲＥＩＴＳ是進可攻，退可守的策略。

守者，ＲＥＩＴＳ提供的分派不俗，現時組合內的基金，平均息率以現時的股價計是有六厘以上，而且資產值與股價有很大的折讓。而基金持有的資產值是十分之可信，因為是我們看得見，而且是計算得到出來，十分之透明。此外，這些基金不用太擔心企業上的管治，尤其是大股東出術，因為公司賺到的，一定要把絕大部份派出，而且也不擔心有心人把股價［向下炒］，因為［向下炒］是很難的，因為分派穩定，而且一定要派。假設有人［向下炒］，但炒到股息水平有８厘時，已經好難再炒下去，因為已有很多人買來收租。

攻者，現時的組合內的資產，實是全方位大包圍［自由行］的概念：

富豪（１８８１），就是在酒店這個層面上撈［表叔］銀兩，而陽光（４３５）旗下的上水廣場，冠君（２７７８）的朗豪坊，更是［表叔］［表姐］的血拚之地。而鐵路沿線的商場，很大機會都會遇上置富（０７７８）旗下的商場。真的是［十面埋伏］撈［表叔］的北水。

當然，這些ＲＥＩＴＳ並不是真正直接從［表叔］的銀包抽水，而是要透過收租間接［抽水］。不要看輕這些租金，現時大家到市面消費，有很高的百份比的消費金額，其實最終是去左業主個袋。

可是業主的風險是十分之少，他們的風險就是租客走租，同埋一些天災式的風險。而他們的回報是［食硬］，無論租客是賺或蝕，都有租收。而且我相信租金的回報（ＲＥＮＴ，Return for the landlord）是高過企業家的風險回報（ＰＲＯＦＩＴ，Return for the Entrepreneur) 。所以收租是最著數的一個。很多人租鋪做生意，其實都是同業主打工，我以前就是其中一個。


雖然組合的ＲＥＩＴＳ好像是大包圍，然而，很多 ［表叔］［表姐］血拚之地，如廣東道一帶，時代廣場，銅鑼灣，甚至二線的沙田市廣場，屯門市廣場，及港鐵沿線的商場。。。都不是以上的ＲＥＩＴＳ持有。

你可以買九倉（０００４），華置（０１２７），希慎（００１４），信和（００８３），新地（００１６），地鐵（００６６）。。。可是，你同時亦要投資埋這些公司的其他業務，而公司亦不一定會增加派息給你，而最後啲錢唔知去左邊收場。

很多一線鋪位，並沒有像以上的ＲＥＩＴＳ般［獨立］出來上市。因為大股東無必要分拆這些［寶藏］出來益大家。其實這些ＲＥＩＴＳ當年上市，各自背後有各自的原因，才誘使大股東想到這一條［橋］，把資產分拆出來上市。並不是當年大股東派街坊，實是［各取所需］之下才賣肉，背後原因，有時間再談。。。

YOKI WONG