2012年8月13日 星期一

冠君產業半年多賺近一成三派息11.61仙

冠君產業信託(2778)上半年,等同盈利的可分派收入升近一成三,有六億四千二百萬港元。每基金單位派息11.61仙,增加一成一。期內營業額 升百分之六,有超過十億元。營運開支減少近百分之三,有一億八千幾萬。開支比率跌一點七個百分點,降到約一成八。期內資產負債比率百分之二十四點五。

冠君產業信託行政總裁李澄明於記者會上表示,朗豪坊寫字樓部分租金維持於每平方呎32至38元,與九龍東其他寫字樓相比,朗豪坊租金無壓力,因處於地鐵上 蓋、交通方便,某電子公司甚至多租用1倍地方用作客戶服務中心,而九龍東無法提供該種便利予客戶,故不擔心九龍東寫字樓的競爭。

朗豪坊商場租金方面,李澄明指因商戶銷售額強勁,付租能力強,上半年營業額分成租金增長75%至每平方呎20.64元,下次續租加幅至少達到該數額,而商戶底租的增長幅度亦會相當可觀。他指出,因大部分租約9至10月到期,預料加租效應將在明年體現。


朗豪坊商場部分出租率保持99.9%,每年人流達1.1億人次。他指不擔心內地遊客消費力下降,而影響該商場營業額,因受影響的一般為奢侈品牌,而朗豪坊走中檔路線,未見人流或購買力減少的現象。他指,下半年到期租約現已談妥,租金均有可觀增長幅度。


至於希慎廣場新近開業,是否對朗豪坊生意造成影響,李澄明回應指,銅鑼灣及旺角客路不同,朗豪坊在九龍已有相當地位,不擔心其他區新購物中心的落成,希望希慎廣場能成功。


他表示,目前公司無購買新物業的打算,因本港優質物業難買。


上半年物業淨收入有8億3千萬元, 按年增長百分之8.5, 其中花旗銀行淨收入 4億9941萬元, 按年升百分之7.7; 朗豪坊寫字樓淨收入按年升百分之3, 至1億零 388萬元, 朗豪坊商場淨收入 2億2686萬元, 按年升百分之13.2。

執行董事兼行政總裁李澄明表示, 隨著部份政府部門遷往新政府總部大樓, 以及數個金融業及律師樓租戶縮減規模, 令廣場出租率由年頭的百分之90.4, 下跌至現時的百分之88.7。

而由於歐債危機陰霾未除, 寫字樓用家偏向保守 , 所以下半年寫字樓租金有下調壓力 , 但空置率應該會維持現水平.

不過他表示, 花旗銀行廣場租戶大部份為中資公司 , 所以人民幣離岸中心發展若果發展順利 , 將有助帶動寫字樓需求上升.

另外 , 李澄明表示, 朗豪坊商場平均銷售額按年上升一成六, 令分成租金收入大升七成半 , 反映銷售額增長蓋過基本租金升幅 , 預期下半年商場租金有上升空間, 至於朗豪坊寫字樓方面, 他預計下半年出租率可維持於九成八的水平.


此外,李澄明又表示,由於環球金融市場波動,而集團已為一筆81﹒61億元將於明年到期的債券及早安排再融資,明年到期的債券中包括一筆本金額為46﹒05億元的可換股債券。
 

計入債券持有人到期日可收取的贖回溢價,該批債券於一般情況下,基金單位價格低於4﹒27元時,將不會進行換股。為優化冠君產業信託的資本結構,集團已邀請該批可換股債券
持有人,將本金額最多達27﹒5億元的債券轉換成基金單位。
  

根據該邀請債券持有人轉換每一萬元本金額債券,可收取2215元的獎勵金,若獲全數接納是項邀請,所涉及成本大約將為6﹒09億元。不過,將可因而減少整體債務,同時增加股本,令資產負債比率由24﹒5%降低至19﹒9%。
  

他指出,最重要的是2013年到期需再融資金額將大大減低至約47﹒6億元,有利冠君產業信託於明年爭取更為有利的借貸條款。

不過,基金單位數目因而將增加約16%,令今年每基金單位分派相應減少。而利息開支的減省,將於明年及以後的時間才能反映。



李氏表示,是次的邀請並不是因為集團看淡樓市,只是環球經濟不明朗,公司為明年融資及早作準備,在財務上是審慎的做法,有利集團應對全球經濟情況可能進一步惡化。


李氏指出,餘下需要再融資的47﹒6億元債務,將會以銀團的方式進行,但亦不排除利用其他方法。

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