再談樓市＠２０１５

早幾年前都寫過下關於樓市的看法：

http://yokiokay.blogspot.hk/2010/07/yoki-wong_4188.html

http://yokiokay.blogspot.hk/2010/08/yoki-wong.html

這篇文章原本題目是再談樓市＠２０１４，但又於斷斷續續由２０１４年寫到２０１５年，所以文章題目再談樓市＠２０１５。

眾所周知，大家都知道現時利率是處於非常低的水平，至今保持仍然非常低的水平是源於美國在金融海嘯後要拯救疲弱經濟，狂印鈔票，美其名［量化寬鬆］　Quantitative easing（ＱＥ）！
「量化寬鬆」中的「量化」就是指將會無中生有地創造指定金額的貨幣，而「寬鬆」則指向銀行寬鬆，以減低銀行的資金壓力。中央銀行利用憑空創造出來的錢在公開市場購買政府債券、借錢給接受存款機構、從銀行購買資產等。這就引起債券價格上升，而引致政府債券收益率的下降，同時間，銀行同業拆借利率因水浸而降低，以求紓緩市場的資金壓力。將利率處於極低水平就是主要藥方。

退市 = 低息周期完結 = 加息周期

１３年９月１７日，美國聯邦公開市場委員會（ＦＯＭＣ）結束了為期兩天的議息會議，聯儲局發表聲明，維持利率於０至０。２５厘之間不變，並一如預期減少買債規模１００億美元。到了下月，買債規模將跌至１５０億美元，整個量化寬鬆便告落幕。

美國聯邦儲備委員會還公佈退出量化寬鬆政策的新原則，明確將提高聯邦基金利率（即商業銀行間隔夜拆借利率）作為貨幣政策正常化的第一步。雖然耶倫在當天的新聞發佈會上並未對何時啟動加息作出明確表態，聲稱加息具體時機仍然取決於美國經濟形勢的變化。

聯儲局自己推斷，明年美國經濟增長２。６至３％，比早前預期的３至３。２％為低，美國經濟未必能步入快復甦階段，因此，耶倫重申「結束買債後一段頗長時間」維持超低利率。

在這個重申「結束買債後一段頗長時間」維持超低利率的同時，耶倫又承認加息步伐可能輕微加快，多數市場人士預計美聯儲將於明年年中啟動加息。根據美聯儲官員發佈的最新利率預測，到明年底聯邦基金利率將升至１.２５％至１.５％。

量化寬鬆已踏入尾聲階段，意味著美國將進入加息周期。

跟據書院派的邏輯，當利率上升，所有的資產價格就會下跌，原因是資產提供的未來收入，折現為 Present Value　會下降。因此，如果 Assuming other things being constant，理論上樓價是會下跌。

在這個息口上升，引致樓價下跌的理論下，如果之後真的下跌，我相信是一個不錯的入市機會，但是不是真的下跌麼？我認為即使下跌，跌幅都不會大，並不如［東東東東東東］所說的樓市崩潰：

我的見解是什麼呢？

以［東東東東東東］的核心想法，目前支撐樓價只有低息環境！似乎利率就是一切！

看價格走勢，基本上是取決於［供求關係］！

先從供應方面說起！

樓宇的供應是否能夠充足，先決條件是要看土地供應！

香港地少人多，已發展了超過一個世紀，尚有幾多土地可以供應？

香港有百份之四十的土地是郊野公園，合共佔地４３０平方公里，相比全港土地面積１１０４公里。但是要發展郊野公園，必然受到很多市民反對，而且很多郊野公園跟本是山，是水塘的集水區等，跟本是不可以拿來發展。就算真的拿來發展，時間上要面對市民的反對聲音，示威遊行，環保報告，司法覆核後，即使攪掂，都要攪土地招標，規劃設計，基建配套，移山填海，再等佢起埋樓，賣埋再入伙，已經是Ｎ年後的事，遠水難救近火！而且，這些土地，我不相信會來起公屋，因為郊野公園環境優美，對官商勾結的政府，最適宜是包裝成豪宅或精品房，實際可建樓宇給普羅大眾的跟本是非常少，最後即使真的以郊野公園一些土地拿了出來發展，都是給發展商一個大禮！

隨了郊野公園之外，香港政府尚有很多土地儲備，但這些土地儲備是預期給原居民起丁屋！

根據發展局局長［囤地波］在一份本地報章撰文（題為《香港人寸土必「增」》）指出政府手上的２３４８公頃土地儲備（發展局其後發出聲明解釋這土地面積可能比預期小），其中９３３公頃是用於「鄉村式發展」（大部分是預留興建丁屋），佔土地儲備約４成，至於用在住宅發展則只有３９２公頃，佔土地儲備１成７。

［丁屋條例］是１９７２年港英政府制定新界小型屋宇政策，規定年滿１８歲的新界原居民男丁享有丁權，可申請在其所屬的鄉村範圍內興建一所三層高、每層面積７００平方呎的丁屋。而《基本法》第４０條列明，新界原居民的合法傳統權益受香港特別行政區的保護。

丁權世代繁衍

享用年齡：18歲男丁（海外定居同享資格）

享用資格：先在祠堂「點燈」，寫入族譜，經村長村民認可，便可世代繁衍

建樓優惠：滿18歲可以「原居民」名義向地政總署申請建屋牌照，審批時間約4至5年

建屋面積：每個丁權可申請興建一棟樓高三層，每層面積700呎丁屋土地供應有限，丁權可無限量放大，丁屋是原居民唔駛做有錢收的財路！你斷人財路，最後當然受到既得利益者反對！政府其實並不是知道這個問題所在及嚴重性，但基於唔夠惡，打份工無謂搵命博的前題下，唔敢同新界佬開波：

特區奶媽林鄭，早在當發展局局長時，指要為新界原居民丁屋權益「劃線」，建議最後一批享丁權的是在２０２９年出生的男性原居民。其言論觸動不少鄉委會成員神經，甚至有人批評她挑起火頭。

特區奶媽曾指斥「丁權無限多」，面對世世代代丁權及土地需求，令政府感到困擾。早前她接受報章訪問指《基本法》保障原居民權益及香港生活方式５０年不變，直至２０４７年。以現時滿１８歲的新界男性原居民可申請丁屋推算，最後一批可享丁權應是２０２９年出生的男丁，政府可研究以這一年為界線。

其實用［研究］一詞，而ＳＨＯＷ左畀你睇，特衰政府只伯想探下口風，睇下新界佬有咩反應，當奶媽一講出口，即時狗血淋頭，好打得即時變成唔打得，於是這個波，又推畀下家庄！

隨了郊野公園唔攪得，丁屋問題唔敢掂外，香港的其他土地供應，其實又被地主佬操控！５大地產發展商的土地儲備數量，與政府數據作一比較，地產商合共持有的土地面積竟超政府的３倍之多！

政府方面，以２０１０年數字，主要土地儲備來源包括勾地表、不定期賣地表、地鐵公司和已經公布進行的新發展區用地，政府生地和熟地合計有３２０公頃，即約３，４４８萬平方呎！

已公開披露的地產商資料方面，最多土地儲備依次排列是四叔、郭氏兄弟、大粒墨、大好友和李超人，五大地產商合共所持有的土地，包括計劃中、發展中及待發展的總面積，合計有１，２７９公頃，即約１。３７億平方呎。

幾個地主佬操縱土地供應比特衰政府更多，實是近乎寡頭壟斷，增加樓宇供應會拖低樓價，各公司皆為上市公司，要向股東交待，一砌利益以公司利益為依歸，你認為地主佬會增加樓宇供應嗎搬石頭揼自己腳嗎？

當樓宇供應多，價格就下跌了，影響邊際利潤，所以地主佬也惜貨如金，以吱牙膏式推售物業。再加上勞動力不足，基建配套交通設施興建需時，冇基建配套，其他學校網，交通等都未攪得掂，冇配套，樓價自然賣得不好，地主佬的著眼點是利潤，上市公司要同股東交待，地主佬不會為特衰政府要跑數而麻木發展！民生問題，民粹問題，是特衰政府的責任！加上地主佬自己起屋，都面對勞工不足的問題，建屋速度也受到這方面的問題制肘。

而地主佬的所謂土地儲備，其實很多都是農地，而農地由未可施工的，稱為生地，變為可以動工建築的土地，叫熟地！由生煮熟的過程其實是十分漫長，除與政府磋商補地價及協議金額需花上冗長時間！

特衰政府前朝為港英政府，港英政府是實行高地價政策，而香港高地價政策的起因是一連串特殊環境下的歷史的結果：

第一次鴉片戰爭之後，英國要了香港為其殖民地，而當時英國之所以看中香港，其主要原因是維多利亞港，英國人當時正在建立一條全球的貿易路線，來運輸他們搜掠原材料與他們生產的產品，他們需要不向他們征稅的自由貿易港，而維多利亞港的天然優勢－水深，港闊，避風，正正是英國人的需求。

而正正因為英國人將香港設為了自由貿易港，政府（港英政府）無法從貿易中征稅，但建設香港又需要資金，但香港卻土地貧瘠缺乏自然資源，而英國政府又不願運過錢來，那麼港英政府唯一可以做的，也是唯有擁有的就只有－－土地。由此開始了土地在香港發展中的重要角色。

在香港成為英國殖民地的那一刻開始，根據《英皇制誥》，所有土地馬上皆屬英國皇室所有，稱為官地（Crown land），所以香港所謂的土地拍賣並不是真的將土地永久出售，而只是出售有期限的使用權（Leasehold），可以稱之為”批地”。（早期批地年期極長，為999年，而後期縮短至９９年，而現時批地年期大多為５０年。）

而由於土地全部屬於政府（英國皇室），政府作為一個壟斷的供應者，維護自己利益的最佳辦法，就是慢慢賣，一點一點地賣，來提高價格。由此，限量賣地必然成為了政府最理性的行為，而這就是高地價政策的開始。

踏入二十世紀，於四十年代後期開始由此中國大陸的戰亂與動盪，內地大批人口湧入香港，香港人口急速膨脹， 香港人口由４６年的６０萬，於４９年激增至１８６萬，到５９年更超過了３００萬，人口的急劇增加使居住成為當時社會經濟中一個嚴重問題。因此港英政府於５０年成立香港模範屋宇會，由政府撥地，為低收入居民提供廉租房屋，興建之屋苑有模範邨，而於５４年開始大量興建徙置區。

當時，香港除了貿易外，輕工業漸漸崛起，而大量從內地來港的貧窮移民便成為了工廠工人，徙置區可以視作等同於工人宿舍，降低工廠的成本，更有助於香港的出口，其實就是一種補貼。

在高地價政策下港英政府可以以低稅率來維持香港的競爭優勢，同時又有收入搞公共服務，為低收入提供一定的保障同時，中產可經投資物業而享受到財富增加的好處，這漸漸便加強了整個香港社會對高地價政策的路徑依賴。

《中英聯合聲明》限制每年香港土地供應不得多於５０公頃，土地供應設上限，這更做就高地價！高的地價使只有少數的擁有龐大資本的地產商才能參與土地市場，結果做成寡頭壟斷，造成政府與地價巨頭與數百萬私樓擁有者這共同利益體，而這造成了回歸後高地價的必需繼續性。

高地價政策可以改變嗎？

現時香港政府的財政收入以２０１３年為例，賣地收益包括補地價等約佔１５％，雖然看似比例不太高，但實際上政府要支持龐大的政府開支，包括醫療，教育，社會福利及基建投資等，事事需財，沒有賣地收入，政府很容易變成赤字財政預算。

在［老懵懂］年代，曾經攪個８萬５政策，引致香港滿是負資燦，［老懵懂］最後腳痛落台做京官，及後接班人，無不以此為鑑，誰敢引爆樓市？

除了郊野公園，預留土地給丁權，政府剩餘土地，地主佬囤積的土地外，另一個增加土地資源的，就是市區重建。然而，市區重建個職權交左比市建局，而市建局亦是要自負盈虧，本質上又是一個發展商。由於要自負盈虧，市建局出手的，都是有利可圖的項目，最近收地的如上海街近朗豪坊等，收地成本都相當貴，會用來起公屋嗎？最後市建局又會同地產發展商合作包裝成豪宅出售，成為一個謀利項目，那麼樓價會因市區重建而下跌嗎？

所以市建局，實際是地主佬的有牌打手，地主佬本身都會主動收樓，但收購過程涉及很多問題，例如業主失蹤問題，釘子業戶問題，業權不清問題，價格爭議問題，搬遷賠償問題，所以市區重建當中也涉及很多技術上問題，要收齊花並不容易，即使完成整個地段收購，也要規劃興建，所以市區重建的步伐，也不會很快。

現時無論市建局收地，地主佬攪疲勞轟炸式收地都好，即使傾得埋冷，市區土地有價有市，收購價都過萬一呎，未計當中收購時的行政，放老鼠，晚上拍門等攪滋擾等成本！

從以上幾種可以獲得土地供應的手段，阻力重重，時間需時，就算移山填海，做地成本因勞工成本等上升也變得昂貴。

因此，影響樓價供應其中一個因素，就是土地供應的問題，地價是易升難跌。

隨了地價之外，另一個影響樓宇價格的因素就是建築成本。在現時建造業勞工短缺下，人工早幾年唔加，找唔到人開工先走來加，所謂吸引新血入行，但時下青年，驕生慣養，又有幾多個頂得風吹日晒？而人手亦不是一請就有，當中涉及培訓時間，蜀中無大將，廖化作先鋒，做得一頭半個月，走馬當師傅。再加上最低工資問題，老師傅捱左幾十年，仔大女大有屋住，有錢的就退休，少錢的半退休，一半工作一半旅行，冇錢鍾意滾或賭的，啲時間都要北上或過大海，冇時間開工。冇錢有壓力的，不如轉做食蕉冇咁辛苦。

所以勞工的層面上，唔勁加人工，好難迫到老師傅回心轉意，迫到後生仔甘冒形象受損，唔出到高利誘，難有義士捨身成仁。重賞之下，才有勇夫，工資上升，自然是必然趨勢，最低工資，更令建造業的人工升勢火上加油。

從大陸引入外勞可以嗎？這也是阻力重重，因先會受到本地勞工團體積極反對，而且大陸勞工也不會太平，因內地建築工人人工也是每年以２０％複式增長。

其他建築材料，價格都是上升，原因正是通貨澎漲！所以建築成本上升，是必然事實。

地價即使唔跌，建築成本都是趨升。建築成本主要分建材同勞工方面：

現時建材材料成本加幅已高過平均通漲率，但已算是溫和，皆因現時美元強勢下，限制了主要商品價格，如果美元弱勢，商品價格就會走高，直接推高建材成本。

勞工成本方面，主要是看供求，最低工資下，已間接拉高了建造業人工，而現時本地建造業的勞動力已是青黃不接，很多建築工人年屆５０幾樓上，為行業主打骨幹年齡組別，而現時已進入退休潮，人手短缺，不單做成工程延誤，在供求關係，人工自然飆升。

因此，我看不到建築成本會下降，只會越來越升，幸好最近油價下跌，阻遏了一些成本漲勢，一但油價回升再加上美元弱勢，建築成本更會升得厲害。

現時興建一間公屋單位都要涉及１２０萬建築費，一間公屋都是３００呎左右，建築成本都要４０００蚊一呎未計地價，其他私人發展住宅建築費應比公屋更高，那麼計埋地價，發展商利潤，銀行利息，那麼樓價要賣幾多錢？

以上幾點說出了土地供應稀缺的問題，引致地價難跌，再加上建築成本上升，政治因素及利益關係，在供應面上，樓價是易升難跌。

在需求方面，香港地少人多，而人口仍然是持續上升（見下圖），除了自然增長率外，最主要人口的增長來源，是偉大的祖國。

香港人口，２０１１年人口普查數字

現時每日有１５０個單程證配額，６０個分配給持居權證子女，３０個給分隔兩地十年或以上的配偶 ( 即 〝 長 期 分 隔 配 偶 〞 ) 與隨行子女，以及６０個給其他類別的申請人，包括分隔兩地少於十年的配偶與隨行子女、內地無人撫養而需要來港投靠親屬的兒童、來港照顧年老無依父母 ( 即在港沒有其他子女　)　的人士，以及在內地無人供養而需要來港投靠親屬的長者。

雖然這些人仕，大部份並不會即時走落來香港買樓，但肯定會增加樓宇的需求，雖初則與父母配偶同住，居住環境自然擠迫了，自然增加換較大面積房屋需求。他們很多都會輪候公屋，加大公屋的需求，公屋的輪候時間拉長了，政府自然受民粹壓力，要興建更多公屋，更快上樓時間，公屋又加入爭奪土地的戰團，土地需求增加，也推高了地價，再引伸到樓價。

此外，利率上升，是否一定會另樓價下跌？

９７年時，最優惠利潤是８。７５至９。５厘，最優惠利率是處於Ｐ＋１。７５至２厘，利率當時也是趨升，但樓價也是屢創新高。

就以９７年的利息同１０年比較，假設一個單位２００萬，借７０％！

９７年時，月供要１５４１５，人工每月搵２００００，也很頭痛！

１０年時，利率已大幅下降，月供＄４５０２，每月搵１５０００，也是綽綽有餘。

有說現在上車難，那麼９７年豈不是更難？

利率只是一個表面化數字，實際還是要看埋通漲率，當市場開始加息的時候，已是代表通漲已經來臨，當通漲率高過市場利率，那麼就是出現了負利率，當負利率出現，實物資產就有保值因素去對抗通漲，樓價也因負利率的情況下得到支持。

而現時估計樓價可能下跌的原因是由於利息將會趨升，無可否認，看現時情況，利率應向上行，但問題是，幾時開始向上行？

香港的貨幣是跟美元掛勾，港息也是跟隨著美國利率走勢，可是，現時美國的情況，並沒有加息條件。美國頁岩氣／油發展甚速，世界各國開闢了多方面的潔淨能源，減少了對石油的依賴，與此同時，最大產油國沙特，或因想制裁俄羅斯，伊朗等敵對勢力，或同時對應美國頁岩氣的發展，使出一招油價增產，油價在這半年間，頓時腰斬。

石油為多重商品之根本，油價下跌，大幅拉低通漲，經濟較差的國家地區，甚至有通縮風險，歐洲諸國，日本相繼減息，貨幣眨值去避免通縮風險及刺激疲弱經濟。其他地區減息，已變相令美元相對已經加左息。

美國有前車可鑑，１９３６年，美國因過早退市，而發生第二次衰退。當今決策者，誰有勇氣冒著初見復甦，就即時趕住退市，有可能要孭再次陷入衰退這隻黑鑊？因此，我相信現時距離加息，仍有一段時間，就算真的加息，幅度都是非常少，而且都是龜速進行。

而在各國打緊貨幣戰爭之時，貨幣供應早已天文數字向上增加，還未見通漲，全因增加貨幣的供應去冚番早前的過度槓桿化。大量貨幣供應，早已是計時炸彈，一但爆煲式通漲發生，銀紙即使在加息下，購買力亦會被高通漲所蠶食，當見到真是加息時，可能就是貨幣供應去剌激經濟這一招玩完，爆煲了！什麼最保值？當然是實物！

常說香港樓價貴，我們可以看看周邊地區的樓價現時是什麼水平。一河之隔的澳門，樓價也拍住香港，只是最近因習總打貪，拖累博彩收益，而另澳門的樓價有點回落，但仍要成平均成９０００蚊一呎！

毗斴深圳經濟特區，以近香港關口福田口岸步口約三十分鐘距離的一帶，樓價也動輒＄３７０００－＄４３０００人民幣一平方米，折合約＄４５００至＄５３００一平方呎，這個價錢，還是建築面積價錢，當８成實用，實呎都要＄５４００至＄６３００一平方呎。

香港人收入的中位數及平均數，約每月＄１１０００，即是說香港人平均一個月人工，可以買到實用面積一平方呎的地方。而現時深圳地區，２０１４年入息的平均數為＄４３６０人仔一個月，中位數為＄３４６８人仔一個月，因為平均數會因最高值而被拉高，所以應按中位數去比較。

從此可見，深圳人一個月人工，還買不到實用面積一平方呎的樓，可見深圳上唔到車的情況，比香港更加嚴重。而在深圳，樓市究竟是冷定熱呢？好明顯，現時國內樓市是處於冰河期，在這時期下，國內樓市也相對那麼高，不單止深圳，上海，北京等樓市，也不是平宜貨，可想而知，香港樓價算高嗎？

要清楚，即使你搬上深圳，可相對比香港買平或租低２０％的樓價，但是被不是冇其他成本！例如，你上班用多了時間番工，搭長左時間車，過關要同強國人一齊排隊，鄰居換上強國人，萬一屋企發生火警，唔知幾耐才見到救火車，萬一要救護車服務，等得來，隨時白車變叫黑車，落街食飯，隨時食地溝油，子女讀書，又要鴨仔過河跟呀姨過關，仲有啲樓唔知起得安唔安全，因大陸新聞見很多樓都是豆腐渣，用木方代替鋼筋，即使深圳的平安大樓，有報導說更是咸水樓，平安大樓隨時唔平安。而國內現時樓宇壽命平均只有３０年，那麼大陸樓抵嗎？

樓宇可抵抗通漲，所以當通漲的時候，樓宇也會升值，當然，人工也會因通漲而加人工。可是，樓價絕大部份時間都唔會跑輸比通漲，而且很多時間都是跑贏通漲。相對人工來說，人工的加幅，９成９都是追不上通漲。

樓價動輒幾百萬，人工一般一兩萬，即使在樓價同人工都不跑輸比通漲，樓價上升３％，人工加３％，樓價比人工銀碼大得多，所以打工人想買樓？只會被越拉越遠。在低息環境下，先洗未來錢而涉及很低成本，而市民仍買唔到樓，那麼加息後，是否更買唔到樓？

現時樓市是處於一個循環當中，由於很多人買唔到樓，於是要租樓，唔租樓的可同屋企人住，但要住迫啲同埋本身唔想，係都要搬出去，於是租樓住！就是人買唔到樓，才會有租樓市場，當個個都是業主，那裡有人租樓？所以多人租樓，樓就有租值，有租值，就自然樓價值錢，樓價越值錢，越多人想要，因不單止是想改善居住環境，而且更是發達大計，誰人唔想有好的居住環境，誰人唔想發達？所以居住需求及發達需求永遠在支持樓市，只要多人買唔到樓，樓就自然有人租，只要多人想租，供應唔多，自然會加租，收到貴租自然會有好樓價，好樓價即代表更多人買唔到樓。。。。如此類推，樓價就是在這個循環下成長！

香港先天制度有缺陷，自香港開埠，就要靠高地價政策，政府才有足夠的錢去應付大量政府開支及社會福利，政府對土地收入一向十分倚賴，有人曾提出過攪消費稅去減少政府對土地收入的倚賴，可是社會有非常強大的反對聲音去推行消費稅，香港稅階狹窄問題，一拖再拖，迫得政府繼續保持高地價政策。

從政治層面上，香港背後的老細是中國供橙黨，雖則供橙黨在建國之初，曾經有［鬥地主］的所謂土地改革，實際時當時形勢需要，供橙黨要靠窮人去奪取政權。時移世逆，供橙黨現時是唔需要再靠窮人，現時是靠富人去維持社會秩序，所以呀爺對香港有任何批示，都會接見四大地主佬等富人上京面聖，作為人民代表，何不是非富則貴？你看國家現時的政策是傾向人民定傾向富人？香港當權的，有幾多個不是業主大業主？什麼建制派，鄉事派，那個不是大地主？所以政府政策上，沒有任何可能自己整啲政策去整低自己的財富。

常說起公屋去解決樓宇供應問題，先則地從何來，後則錢從何來？由於公屋租金便宜，房委會的財政基本上是來自發售居屋把盈餘的錢去補助公屋，以前是起一間居屋去養兩間公屋，但現時因建築成本上升，賣居屋的錢跟本不能補助公屋。而現時福利政策又常唔收公屋居民一個月租，房委會每年加租又不可超過百份之十，房委會又冇乜居屋可賣，那麼錢從何來？又不是向政府攞？政府錢又從何來？

９７年下跌因樓市太槓桿化，樓市一跌就骨牌效應爭相出貨，很多當時的業主都過份借貸，所以防守力唔夠。今時今日，很多業主的物業早已供完，腰錢萬貫，持貨能力甚高，所以價跌則唔賣轉租，市場又唔怕冇人租，所以業主在現情況都沒有很大的誘因去平價賣樓。

綜合以上的分析，我認為樓價難跌，２０１５及２０１６等，為私樓供應高峰期，大批新樓將會應市，樓價應有所舒緩，但消化完又點？未來又將遇上加息周期，兩大因素都會某程度不利樓市。現時買樓收租回報率甚低，一般只有２。Ｘ％，如租金不能上升，樓價會在租金回報率在３。Ｘ％會有強大支持，所以單以回報率看，可能跌兩三成，但是建築成本地價等因素都不會下跌，所以樓價我唔相信回調到２，３成，１０％已算很多了，現時樓市是被政府雙辣招對付，如樓價下跌到出位，政府自由減辣，看政府政策，是唔會畀樓市冧，只是怕升得太快！

未來一兩年可能會下是上車最後召集，如果以上所逆的基本因素沒有改變，香港樓大漲少回，長期看肖，好好把握機會了！

YOKI WONG