中山限購樓市怎走？

在限購的傳言早已被行內廣泛流傳之後，到了今天（２０１７年３月２６日）中山首次限購的政策終於出台了，具體內容如下：

（一）本地戶籍

• 限購３套
• 第３套不能貸款

（二）非中山戶籍

• 購買１套，需提供半年社保或納稅證明
• 購買２套，需提供２年社保或納稅證明，不能貸款

（三）非中山戶籍但屬於人才類型

• 可購買１套

（四）祖藉中山華僑

• 冇房的可購１套

（五）二手房

• 不受限購

（六）首付成數

• 首套。。。３成
• 有貸款紀錄冇居住。。。３成
• 有１套房冇貸款紀錄或貸款已結清。。。３成
• 有１套房房貸款未結清。。。４成

政府限購的目的，當然是想控制樓市不要過快上漲，做一點事去幫助早前手腳慢，執迷不悟，看錯市，在樓價猛漲下買不到樓的中山市民去達成其置業願望，減低社會上的怨氣。

香港樓是全球樓價最難負擔的城市首位，其高樓價是全世界眾所周知，已是香港幾代人都想解決的社會問題，近幾十年，每屆政府都以解決香港房屋問題為施政首要綱領，什麼招數，什麼辣招，什麼史上最強辣招。。。基本上在這幾十年都已用過。你想到的，香港怎會想不到？最後樓價又怎樣？往往是開頭觀望，之後越升得快。

看限購的內容，可以預見一手住宅成交一定會大幅減少，市場會有一段時間處於觀望期。問題是當成交下降下，樓價會否因而下降？之前買不到房子的市民會因而買到樓？

當新樓在限制下變得難買，有貨的業主更不願意將手頭上的房子出售，因怕再買不到，二手放盤因而大幅減少，即使有業主會放盤都會取價相當進取，二手樓與新樓的差距將會大幅收窄。

投資者買不到一手樓，就開始將資金轉移到二手樓市場！在二樓市場，投資需求上升，業主怕賣了買不回，放盤下降，在供應減少市場需求大增之下，二手樓價將會大幅上升，另一個角度就是支持了一手樓的價格，因中山樓的二手流通性大增。

開發商會因限購而減價嗎？

這涉及開發商的實力問題，最近土地拍賣價，單是土地價格已是非常接近當地二手物業價，加上持續上漲的建築成本，樓賣得平基本上會蝕本，發展商寧願把土地囤積也急不發展，為何要做蝕本生意？況且在二手樓價堅挺下，發展商會賤賣新樓嗎？當真的有個別發展商賤賣，市場買家也看到這個發展商一定實力不夠，又會擔心買了樓，又收不收到樓的問題！

用閒置稅迫發展商可以嗎？

發展商可以已龜速發展，原本一兩年可以推出市場，就慢動作式拖你三五七年才興建。情況如西區地王利高廣場，龜速興建，拆埋棚都唔賣！

最後結果怎樣？

一手樓供應下降！

好容易買到，定好難買到的東西會賣得貴？

當然是好難買到的才會賣得貴！限購，就是將容易買到變成難以買到！

即使樓價真的下跌，原本不買房子的又會買到嗎？

香港一層下價樓都要動輒４００萬，以香港入息中位數每月約＄１６０００，即使樓價大跌３成，那些原本買不到樓的，都是買不到！當真正下跌的時，原本想買的就會觀望，希望會否有更低樓價的出現。中山樓市發展到今天，信的早已買了，只有當天執迷不悟，手腳慢，沒有購買能力的，才會到今天仍然未買，當樓價下跌，以這類人的基因，有幾多百份比的人會因樓價下跌會走去買？

所以在限購下，目的想幫一些原本買不到樓的市民買樓，幫助又有幾大？

當投資者入不到市場，這也意味著少了投資者買樓放租，因這些房資源對投資者來說，就變得稀缺，租金自然會取價進取。當租值上升，另一方面也是支持了樓價的堅挺。

除此之外，資金泛濫下，這批熱錢不斷尋找出路，當一手住宅這個資金池進入不到，這批資金就會轉向另一類資金池！不限購的資金池包括二手物業，商業性質物業及商鋪等。

中山住宅房價已上升兩年，而商鋪價格近乎原地踏步，住宅價：商鋪價的比率亦只有１：１。８左右，住宅價同商鋪價已近乎平水！而中山相比周邊其他住宅房價相約的城市，鋪位價格低水了幾倍，可以預期下一波將會輪到商鋪。

升的壓不了，跌的抬不起。。。



YOKI WONG