春江水暖鴨先知？

最近冠君（２７７８）公佈了上個財政年度的全年業績，該公司的執董兼行政總裁李澄明表示，去年美國主權評級下調，希臘債務危機擴大，本港租金處高位，銀行及金融企業對甲級寫字樓需求放緩，不過近年見到包括內地投資公司及歐美律師行等新租戶增加需求，這些企業由過去只租１０００平方呎，目前需求增至１萬平方呎，不排除未來需求進一步上升。

花旗銀行大廈去年底市值租金每平方呎約１００元，今年租約到期佔樓面面積約１０％，相信對大廈租金壓力不大。並料今年中環區空置金率有上升機會，租金上升機會微。

李澄明表示，朗豪坊寫字樓出租表現理想，主要客戶為非金融企業，預期今年租金表現仍穩定，租金有上升空間。去年底出租率９６。８％，料繼續維持在高水平。朗豪坊商場部份去年已有不少商戶傾談續租事宜，相信有加租空間，升幅亦見不錯，並引入不少國際品牌。


冠君（２７７８）在朗豪坊方面的收益表現及未來前景看好是無可置疑，然而收入比重來源最高的花旗銀行大廈，卻令投資者有些憂心，做成股價不能再大幅上升的重要阻力。

在這個宏觀的投資背景下，昨天，冠君（２７７８）大股東鷹君（００４１）公佈於３月６日，在場外以每股平均＄３。４４１元，增持冠君（２７７８）約１６６８。５萬股，涉資約５７４１萬元，最新持股增至６４。８８％。
 
最近涉及樓市的新聞，主要都是關於樓市的小陽春，除了樓市樓價低位回升不少及成交大增外，租務市場亦見活躍。今天看到新聞：

商廈租值爆升

去年本港經濟尚算穩定，加上中區寫字樓新增供應緊絀，主要優質寫字樓租金明顯上升。據差餉物業估價署資料，中區大部分甲級寫字樓下年度應課差餉租值均錄得上升。其中，中環國際金融中心租值大幅上升４０％，突破連續兩年度下跌的劣勢。另外，上環信德中心與金鐘力寶中心升幅亦達４０，較之前升幅僅約１０％明顯彈升。

去年企業積極擴充，並願意以進取租金搶租單位，令中區多幢甲級寫字樓均錄得新高呎租個案，對新年度租值有參考作用。

信德中心力寶同漲40%

據悉中環國際金融中心２期高層戶，面積約４，３００方呎，成交呎租約１８５元，為近年新高，月租近８０萬元。據差餉物業估價署資料，該廈１期及２期下年度應課差餉租值按年升幅均約４０％，其中該廈１期高層戶，新租值為１，０５０萬元，升幅約４０％。

另邊廂，信德中心西翼高層全層最新應課差餉租值1,207萬元；力寶中心2座中層戶下年度應課差餉租值1,188萬元，兩者均按年升40%。

中環呎租９７元 年升２５%

此外，灣仔會展廣場辦公大樓個別中層全層租值約７８５萬元，按年增３０％。

據報告資料，去年上半年，香港甲級寫字樓租金大幅飆升，而踏入下半年，受環球經濟表現拖累，租金開始放緩，踏入第四季，租金明顯下滑，抵銷早前升幅，惟租金仍位處於高位。以中環為例，去年第四季平均呎租約９７元，一年間升幅仍錄得逾25%，為全球最貴寫字樓租金地區。

今次大股東鷹君（４１）入市買入冠君（２７７８）是否春江水暖鴨先知，就留待日後查證。而現時市面上流傳的一些研究報告分析都是認為中環的商廈有租金下調的可能，當中包括以下的報告：

萊坊報告指出，去年第四季，香港中環甲級寫字樓平均呎租達９７元，一年間累積上升超過２５％，全球排名亦由二○一○年的第三位，最新已超越英國倫敦韋斯滕德，成為全球最貴寫字樓租金的城市。

該集團高級國際分析師Matthew Colbourne表示，因擔憂歐債危機及全球經濟放緩，全球企業租用寫字樓時態度轉趨謹慎，他警告，雖然亞洲市場增長強勁，惟過分依賴國際金融機構需求的地區，今年或面臨需求放緩的挑戰。

高緯環球香港執行總監蕭亮輝估計，今年寫字樓租金前景並不樂觀，甲級寫字樓租金跌幅料約１５％，若情況未得以解決，預計中區租金跌幅再多５至１０％。

市場看好及看淡的，大有人在，現時還是要繼續關注，搜集更多資料。。。

YOKI WONG