工商物業投資首選九龍東

轉自：文匯報


香港文匯報訊（記者 周穎）由於眾多利好因素仍然持續，展望今年，工商舖物業對比住宅市場，投資物業市場所面對環境明顯較佳。業界普遍認為，工廈及寫字樓物業投資若「聽政府支笛，差極有限」，當中以觀塘、九龍灣區為投資首選，而新蒲崗次之。


利嘉閣地產（工商舖）地產董事黃應年指出，利淡因素出現只能短暫冷卻投資物業市場，畢竟利好的投資氣候未有顯著變化如租金趨勢向上，並且實際上仍 繼續發揮力量。展望今年，工商舖物業對比住宅市場，投資物業市場所面對環境明顯較佳，儘管預測今年工商舖物業成交量額將較去年減少20%，但相信利好因素 繼續發揮威力，工商舖租售價格仍可望再接再厲持續上升。

他提醒投資者，計劃購入物業的投資回報一般以高於實際按揭利率為優，以目前市況而言，銀行一般提供的實際按揭利率為2厘，故此物業投資回報應於2.5厘以上。

舖位選址著眼內地客

工商舖中，工廈及寫字樓物業投資方向應跟政府行為走，「聽政府支笛，差極有限」。由於政府計劃「起動東九龍」磁石效應之下，吸引不少投資 者及用家參與區內投資，令區內物業升值潛力提高，由於有不少新供應，從而提供不少投資機會，當中以觀塘、九龍灣區為投資首選，而新蒲崗次之。

舖位方面，凡自由行人士所到區域，一定會跑贏其他區域，由於外來旅客量未來會不斷上升，帶動鐘錶、珠寶、化妝品及電子產品等行業，而尖沙 咀、旺角、銅鑼灣及中環一帶及未來環境不斷變化的街道將最受惠，未來行業密集越來越多，不少商戶由於租金不斷上升，而要搬遷，個別舖位未來租金有潛力大幅 攀升。因此如果要投資舖位，應同時需考慮物業未來可換租客的因素。因為如果成功購入優質物業，升值潛力可以十分巨大，較其他工廈及寫字樓優勝。

一線舖「插晒旗」 留意灣仔佐敦

由於一線商舖可遇不可求，不少資深投資者已經「插晒旗」，投資者反而可以留意二線街舖，如灣仔及佐敦區潛力不可小覷，後者由於連接尖沙咀及未來高鐵效應，極有機會變成一線區。

至於美聯工商舖行政總裁黃漢成則指出，市場對今年樓市走勢抱審慎態度，部分投行更採看淡態度，主因影響樓市投資氣氛的負面因素仍未消散， 如歐債陰霾以及政府房策等因素。不過，綜觀今年投資環境，股票、債券等金融工具仍然風高浪急，所以物業相對仍然有利，尤其受房策影響較小的工商舖物業。

不過，黃氏表示，傳統市場累積相當多的升幅，吸引力下降，相信今年投資焦點會落在新興核心區，如受政府「起動東九龍」計劃帶動的觀塘、九龍灣新興商業核心區，投資氣氛明顯越來越熱。

根據土地註冊處數據，去年新興商業區如九龍東及港島東等，寫字樓成交金額就超過130億元，佔整體寫字樓成交金額35%，高出前年10%以上。此外，該等區域的大手成交亦見暢旺，前年新興核心商業區的逾億寫字樓成交量僅佔整體15%，去年大幅提升至近30%水平。

此等數字均顯示投資者的焦點已經轉移至新興商業區。黃氏指出，綜觀今年年初市場走勢，傳統市場仍處於膠著情況，相信今年的投資焦點會繼續在新興商業區，尤其是觀塘及九龍灣，價量走勢均可優於傳統核心區。 

跨國企業紛插旗 租金看升30%



香港文匯報訊（記者 梁悅琴）自政府「起動九龍東」後，香港商廈發展重心東移，中國銀行、西門子及蘇黎世等大型公司紛紛進駐，租貸大面積寫字樓辦公。中原地產預期今年九龍東商 廈空置會持續減低，區內商廈租售價格均會有20%至30%升幅。另外，中區指標商廈售價料會平穩向上，但面對全球經濟存在不明朗因素，租金或有10%以內 的跌幅。

中原(工商舖)寫字樓部董事鄭繼標表示，跨國及內地企業在港入市的情況趨升，個別企業看準九龍東商廈群的優勢，把部分後勤部門遷往租金相 對較便宜的九龍東商廈。當中觀塘Landmark East二期除獲德國大型船務公司Hamburg Sud.承租高層全層外，亦分別獲Kirdstone Co. Ltd承租低層全層，面積27,341呎，呎租21.6元；以及西門子承租高層A室，面積9,721呎，呎租32元。

後勤部門進駐 空置料減

此外，中國銀行亦擴展東九龍版圖，剛承租觀塘創紀之城五期中層全層，面積25,884呎，呎租31.2元；而蘇黎世亦承租絲寶國際大廈中層3個全層樓面，涉及面積51,924呎，呎租17.29元。

除銀行及金融行業承租外，九龍灣ONE KOWLOON亦分別獲兩間製衣採購公司承租2個全層單位，呎租約19元至20元不等，而同區的OCTA TOWER在短時間內獲3間大企業分別承租3個全層單位，呎租15元至18元。

創紀之城半年升值13％

中原（工商舖）九龍寫字樓部助理區域營業董事麥偉嫦表示，自2006年起觀塘區商廈的平均呎價持續攀升，而九龍東三大主要商廈於過去半年 間的升幅超逾10%，如觀塘創紀之城三期，去年上半年的平均呎價6,273元，至下半年呎價已突破7,000元至7,113元，升幅達13%。同區的寧晉 中心，去年下半年平均呎價6,271元，較上半年升12.5%；九龍灣億京中心現時平均呎價達6,457元，較去年上半年的5,805元高出11%。