開埠初期，香港的發展核心主要在香港島及九龍半島。三，四十年代，日本侵華再到國共內戰，五，六，七十年代，國內又有大饑荒，文化大革命等事件，都促使大批國內同胞跑到香港逃避戰亂。這批新移民的湧入，加速了香港經濟的發展。人口增加的同時，香港，九龍的土地已不夠應用，新界開始加速發展。香港跟本就是一個外來人口主導的地區！香港現時的高地價，高樓價，有很大程度上是因為有大量人口遷移的歷史因素而引致！
７０年代末，鄧小平去完新加坡後，十分欣賞新加坡引進外資的成功經驗，於是決心把新加坡的這個“經”取走。摸石過河，自我探索之下，深圳經濟特別行政區，就借著這個契機而誕生。深圳講到明是［特區］，所以都相比中國其他地方有很多不同之處。深圳，原稱保安，又可叫鵬城，未成為經濟特區前，只是一個農村，基本上處處都是農田漁塘之類的地方。深圳最早期的發展區與香港交接的地區，先是羅湖，後到福田，時至今日，深圳已發展到龍華，寶安，龍岡也不夠地用，現時已開拓到光明新區，坪山新區等。
深圳特區成立的目的，就是要積極吸引外資，鄰近的香港，土地，人工成本當時遠高於深圳，且不敷應用。而當時深圳亦為了吸引外資，希望得到資金，人才及技術引進，開出了很多優惠條件吸引港商。歷史契機撮合深港兩地交融磨合，兩者都如魚得水，不少香港的產業不移到深圳，而香港同深圳的關係，慢慢變成［前鋪後廠］的關係。
由於深圳經濟發展迅速，大量就業機會吸引中國各地民工到此跑機會，大量人口遷移促使整個寶安縣的百多萬人工，短短三十年間增長至過千萬人口。大量人口移居深圳，深圳廉價土地，人工等成本早已不再，深圳早幾年已將低技術的工業向高新科技工業轉形，但只終水向低流，那個企業不是想獲得更廉價土地及生產成本？深圳也複製了香港的故事，已向第三產業經濟轉形。已接近冇地再發展的深圳，開始向周邊擴展去尋找相對較廉價的土地，一些後勤工作，正有迫切性向成本較低地區轉移。
深圳特區成立３０幾年間，深圳樓價是怎樣發展呢？
時光隧道帶我們回到１９８１年，深圳特區成立不久，當時一般深圳市民的工資是每月１００元人民幣，當時的房價是每平方米１０００元人民幣。當時中國內地第一個商品房小區東湖麗苑正在這年在深圳開售，每平方米２７３０港元，按當時的匯率，一平米約１０００元人民幣（下同）。在那個年頭的深圳，月薪達１００元已算高收入。當時的樓價當地人跟本買不起，所以樓盤多數是給香港人買下。而當時，每套房配備３個深圳戶口名額，大部分買房的香港人是為了將內地農村的親友轉換為城市戶口的。
到了１９８７年，這是深圳房價第一次飛漲！當年的樓價最高的已到１７００-２２００元一平方，而當時深圳的市民工平均每月工資只為２２３元。那一年，樓價每平米５９７-７２０元，年末漲到６５０-９２０元，半年後又漲到１７００-２２００元。當年，東曉花園地塊拍賣被稱為中國土地第一拍，以５２５萬成交。翌年，東曉花園售價每平方米１６００元，不到一小時就賣完。從那年開始，深圳乃至全中國的地產時代，正式開啟了！
到了１９９２年，鄧小平南巡，強調［發展就是硬道理］，深圳經濟大熱，當年房價第一次突破每平米１萬元！
１９９４年，當年均價６７３８/平方米，而市民平均月工資為８８１元。
１９９５年，當年均價６４１８/平方米，而市民平均月工資為１０２３元。
１９９６年，當年均價６２６２/平方米，而市民平均月工資為１０２９元。
１９９７年，當時香港出現金融危機，深圳樓市也受牽連。當年均價５４７０/平方米，而市民平均月工資為１３７８元。
１９９８年，當年均價５１９０/平方米，而市民平均月工資為１５３２元。時任國家總理朱镕基宣布取消福利分房，住房分配一律改為商品化。
１９９９年，當年均價５００４/平方米，而市民平均月工資為１７２６元。
２０００年，當年均價５２７５/平方米，而市民平均月工資為１９２０元。
２００１年，當年均價５５３１/平方米，而市民平均月工資為２１６２元。當年，紅樹灣地王拍賣，成交價為２２.３５億元，成為當時全國聞名的“地王”。
２００２年，當年均價５５７０/平方米，而市民平均月工資為２３５２元。
２００３年，當年均價５６８０/平方米，而市民平均月工資為２５５１元。當年正是沙士年，市民都要戴口罩看樓，樓市調控政策首現。同年４月，深圳寶安和龍崗區取消購房入戶政策。
２００４年，深圳開始進入地鐵時代，置業西移，被稱為“關外地產年”。香蜜湖地塊９3０００平方米，以９.５億元的價格拍出，深圳首次出現樓面地價超出平均樓價。一年後“香蜜湖１號”以每平米７萬元起的價格開盤，３２套底價至少在３０００萬元以上的別墅不到１０分鐘全部賣完。當年深圳樓價均價為５９８０/平方米，而市民平均月工資為２６６１元。
２００５年，當年樓市均價７０４０元/平方米，市民平均月薪為２７０６元。當年，政府首次調控房價，先後推出新舊“國八條”，分後於３月和５月出台。９月，銀監會２１２號文件收緊房地產信托，當時的市場反應是：雖然許多項目主動降價出售存量，但房價總體繼續上漲。
２００６年，當時樓市均價已漲到９２３０元/平方米，而市民平均月薪已漲至：２９２６元，多年來工資的增長明顯跑輸樓市升幅！當年不斷有調控措施出台，“國六條”指出：重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房；“國１５條”出台，規定９０平方米以下住房須佔項目總面積七成以上，即所謂的“７０/９０政策”。當時市場反應是：房價繼續上漲，漲幅相對平穩，中小戶型房增加。
２００７年，深圳平均樓價均價已突破１萬大關，已上漲到１３３７０元/平方米，市民平均資３２３３元，雖仍大幅增長，但遠追不及樓價的升幅。當年，調控政策９•２７房貸新政”出台，即是９月２７日發表的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》正式出台。政府大力抑壓樓市，央行將第２套住房的首付比例升至四成以上，同時又將住房貸款利率提高至基准利率的１.１倍。當時的市場反應是：當年樓市價格暴漲、地王頻現。政策出台後，深圳樓市“集體坐過山車”，在瘋狂中倒下。０８年全年房價明顯下跌，當年深圳新房成交量全年“墊底”，低迷一直持續到當年１２月。
２００８年，深圳房價一路暴跌：“降價”、“特價”、“促銷”、“救市”……“關外４９８８元/平方米起”、“關內７３８０元/平方米起”等銷售標語滿城，“五一”黃金周期間，深圳新房成交均價為０８年來首次連續三天跌破萬元／平方米。當年樓市均價１２７９４元/平方米，市民平均工資為３６２１元。有鑑於樓市下滑影響，調控政策開始放寬，是為放寬二套房貸。對個人購二套普通自住房貸款予以放寬，並對住房轉讓環節營業稅進行大幅減免。１２月２１日國務院辦公廳發布支持房地產開發企業積極應對市場變化的“國１３條”。當時市場反應是：中國樓市出現１０年大拐點，量價齊跌。因此下半年宏觀調控轉向，管理層啟動大規模刺激樓市消費政策，其他金融政策全線鬆綁，０９年樓市復蘇，後繼續大漲！
２００９年，樓價已比０８年回升，當時平均價１４８５８元/平方米，市民平均工資為３８９４元。當年９月，深圳正式進入到房價“２萬大元時代”。從此以後，深圳房價開始了一路飛奔。１０月２４日《完善促進房地產市場健康發展的政策措施》國四條出台，個人住房轉讓營業稅征免時限由２年恢復到５年。當時市場的反應：短期內現觀望，二手房成交量下降，２０１０年春節後市場恢復。樓價飛升的同時，當時在某樓盤有一位老太站起高舉寫有“價格高”大字的標語抗議房價高！
２０１０年，深圳樓價２００００樓上已是新常態，當年的平均價已漲至２０２９７/平方米，而市民的平均工資也漲至４２０５元，市民的收入同樓價的距離已越拉越遠。當年１月１０日國務院出台國十一條，要求二套房貸款首付不得低於４０%。４月１５日，國務院要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於５０%，貸款利率不得低於基准利率的１.１倍。４月１７日，新國十條出台，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。各地限購政策紛紛出台，上海和重慶試點房地產稅。當時市場反應是：這被稱為史上最嚴房地產調控政策，但高價地王繼續產生，３個月後房價繼續飆升。
２０１１年，中央政府打壓樓價持續，“新國八條”公布，二套房貸首付比例提至６０%，貸款利率提至基準利率的１.１倍。上海和重慶正式實施房產稅。深圳限價格令出台，樓市迎來雙限時代。２０１１年深圳樓市始終低迷，加上二手房“評估價”過戶政策。一二手房價格倒掛，新盤出現降價潮，成交量暴跌。同年１０月深圳在重點城市中成交量同比跌幅最大，達６５.０３%。深圳那年平均樓價回到２００００樓下，為１９４６９元/平方米，當時市民的平均每月工資為４６４０元。
２０１２年，多部委多次強調堅持房地產調控不動搖，２月住建部稱加快推進房產征收稅擴大試點範圍。國土部出台土地監管新政策，嚴打小產權房。深圳樓價持續回落，均價為１８７２９元／平方米，當時深圳人平均月工資已漲至４９１８元。
２０１３年，２月出台新國五條，不僅再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房,還在繼２０１１年之後再次提出要求各地公布年度房價控制目標。３月國務院發布《關於進一步做好房地產市場調控工作的有關問題的通知》，其中二手房交易的個人所得稅由交易總額的１%調整為按差額２０%征收。然而，深圳樓價並沒有因此下降，平均樓價重上兩萬大關水平，市民平均每月工資為５２１８元。當時市場反應是：開發商下半年不得不以價換量，房價緩慢增長。
２０１４年，深圳樓價持續上升，均價已去到２３９７３元/平方米，市民平均每月工資為６０５４元。習李上台，欲以股市樓市救經濟，９月３０日央行出台房貸新政，各地陸續髹綁限購政策，對擁有１套住房並已結清相應購房貸款的家庭，貸款購買第二套住房時,可按照首套房貸政策執行等。
發展至今。。。。時間由回到現在，深圳樓市咩價位，大家有目共睹，前海地區，特區中之特區，樓價拍得住香港有餘，與香港連接的福田區，已上至６００００，深圳東區地運已過，羅湖區已跑輸大市，但仍要４００００樓上，一切已前海為中心，寶安已漲至５００００。。。。
北京天津的故事，又可作一借鏡。北京也是有原居民及外來人口的，北京的原居民很富庶，很多都買有自己的房子，很多都不止於一套房。北京樓價很高，外來人口，即非北京戶籍的，絕大多數都負擔不到北京的高樓價！相反當時天津樓價很低，只是幾千一平方左右，
２００２年２月，天津南開大學教授劉秉鐮在「京津經濟一體化戰略研究與建議」的課題討論上，首次提出在在北京和天津之間建設高速鐵路。他認為在京津經濟一體化過程中，交通一體化是一個重要表現，高速鐵路可將兩市的路程時間縮短到半小時。２００３年，天津人的溫家寶被任命為國務院總理。２００３年６月起，鐵道部和京津兩市政府開始進行初商。２００５年７月４日，京津城際鐵路正式動工。２００８年，京津城際鐵路於８月１日正式通車。京津城際鐵路由北京南站始發，終點站為天津站，目前有部分車次的終點站為塘沽站，北京南站至天津站的實際里程全長約１１７公里。
０３年時，天津的平均樓價是３０００幾元左右，到０８年，天津的樓價已貼近１００００元，金融風暴期間，只有個別樓盤見８字頭，一般都是９字頭，即是由高鐵建設中，溫家寶執政中，這５年間上升了天津樓價上升了３倍！隨著溫總離任，天津發生大爆炸，天津樓價平均仍然要過萬，個別優質頂尖樓盤，可以去到３至５萬。
天津的樓價在這幾年之所以大躍進，除了當時是天津的溫家寶掌權外，高鐵的興建更是一個主因，就是京津城際鐵路把北京天津連起來，以前在北京買不到房的市民，就面對現實跑到天津置業。這段期間，天津樓價升幅，冠絕中國。
這個樓市的升勢，就是源於［人口大遷移］！
舊酒新瓶，一個個新的故事繼續發生，但離不開水向低流的大原則，問題只是水有冇渠道疏通到低水的地方矣！
一個富有城市樓價很高，核心地區市民跟本負擔不起，要向現實低頭，向周邊發展。負擔不起香港的，搬去深圳；負擔不起北京的，搬去天津，現時負擔不起深圳的，又可以去那兒呢？
YOKI WONG
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