中山樓價何故洼地？

上回談到投資都是需要不停作比較，貨比幾家之下，自然可以找到價格差異。當中有些是偏高，自然有些是偏低。我這半年遊遍深圳，廣州，佛山，順德，澳門，中山，珠海，江門，南沙，陽江，黃山，蘭州，哈密，烏魯木齊，敦煌等地區後，我可以用嚴重低水來形容中山的樓價！

我絕對相信投資方面中山的值博率一定是以上所說幾個城市之中最高，所以筆者的國內房地產投資組合，很多都是在中山！

中山市位於珠江三角洲的中部位置，是珠三角經濟圈的九個地級市之一，處於戰略性位置：北通廣州番禺區，佛山順德區，西接江門，南達澳門特別行政區及珠海經濟特區，東北位置正是南沙自貿區，東面一江之隔，正是深圳前海未來金融區，西南正是香港特別行政區。

中山是一個以外向型經濟為主的工業化城市，憑著城市綠化率高、環境衛生狀況良好等條件，近幾年陸續榮獲聯合國和中國政府的一些城市榮譽，在城市綠化、環境衛生方面的建設位於中國城市的前列。

講到中山好似好巴閉，但是中山樓價卻陷入珠江三角洲的洼地！雖然從最低位已回升不少，但相對周邊城市的樓價仍差甚遠：

香港樓價幾高，在此不述，大家心裏有數。最近香港的深圳，也拍得住香港。現時深圳最貴的地區應是特區中的特區前海的位置，至今仍是爛地一片，現時的高樓價，只是講緊前海周邊的地區，如西鄉，寶安，深圳灣等一帶，這區的樓價，現時水平大約都要６００００一平方左右。越近前海，理論上就越貴，當然要看那個屋苑位於是否豪宅區或平民區，價格自然有差異。深圳灣附近的樓，樓價可以去到８００００，甚至十幾萬一平方，這當然又要是視乎屋苑是什麼人住的區。鄰近香港的福田區，樓價一般都要６００００一平方，遠一點的龍華，都要坐住４萬幾一方。昔日深圳最先發展的羅湖區，已變成老區，現時新樓樓價都要６，７００００左右。

由於深圳樓價高企，周邊的樓價也因而受到拉動，東莞連接深圳的地方，很多都要２００００的水平，惠州也要成萬，當然惠州去到山旮旯咁遠當然仲有幾千蚊。東莞的虎門要１２０００左右一方，南沙也要近１４０００左右一方，番禺平均約近２００００一方，佛山平均約１５０００左右一方，當然佛山好山旮旯八九千都有，廣州平均３００００幾一方，順德平均約１００００一方，好偏的仲有７，８千左右一方。而珠三角中最窮的江門，平均也要８０００左右一方。

中山位於這些周邊城市的中心位置，在這一刻鐘，中山的樓價一般是６，７０００一方，核心地段都是近＄１００００，現時中山最貴的住宅性公寓，二手樓價連契稅雜費約為１３０００一方。中山好邊緣位置，即鎮區約＄４，５０００一方都有。

中山大部份地區的居住環境是相當唔錯，生活配套完善，地理位置優越！而且中山是一個非常清潔的城市。人均收入高，為何這個在廣東省ＧＤＰ排第５的城市的樓價還比位置較偏，ＧＤＰ只排第８的江門市更低？

世界上有真有咁大隻蚧乸隨街跳嗎？

中山樓價低，當然不是冇原因，我大概可以歸納以下幾點去論述：

１。地多人少

首先第一個原因，亦是很多人都會說的，就是地多人少！

附圖有一幅是２０１３年廣東省２１個地級市的常住人口分佈。從數據上可知，中山整個市的人口只有３１７萬，全市面積高達１７８３平方公里，而其中近７成都是平原地帶，只有五桂山一帶為山區，可供建造樓宇的地很多。中國很多地方都多地過中山，點解中山的樓價仲要比多地過中山的地區仲要低？最主要的原因是中山人少，單靠中山本地人，難以為樓價上升帶來動力，這是中山樓價低的先天性原因。

２。人口分散

在地多人少的前提下，人口分散不集中更令樓價炒唔起！中山共分為６個區１８個鎮，人口最集中的當然是傳統市中心石岐區，但常住人口才２０萬人，人口最少的五桂山區只有２萬多人，詳見附圖。在中山市城區中，分散著不同商圈，當中為人所熟識的有富華商圈，興中商圈，大信商圈，利和商圈等，暫時並沒有一個龍頭商圈跑出。

既然，中山本土人口少，對房屋需求有限，可是樓宇供應卻非常多。跟據２０１２年數字，每一個中山人選一套房，相比廣州３至４個人去爭一套房。

中山樓市很長時期都是處於供過於求狀態，何故這樣？原來也有一個故事：

這與土地供應量的增加有直接關系。早期中山政府有意識地推地，可開發的項目大量增加。相比之下江門會選擇把土地收到手中，江海區和蓬江區的供應量不大，房價就有了上漲的空間。

此外，中山每個主要鎮區都有自己的鎮中心，而每個鎮區所建的樓宇質素也不比城區差。而中山人更有一個特性，就是不太接受跨區置業！例如在古鎮就業，絕大多數只會在古鎮置業，而不會跑到另一個鎮或區去置業。現時中山６個區１８個鎮當中，人口過１０萬的區或鎮有９個，都只是十多萬人口，人口居住得十分分散。相比江門市中心區，人口已經達到１００萬，是中山城區的５倍，１００萬個江門人去爭少量江門市中心有限土地，相對２０萬個中山人不用爭地，人口分散與集中，一個要爭，一個唔駛爭，就形成了樓價高低的差別。

３。樓市調控

０５年中開始，人民幣升值開始拉動全中國樓市，展開漲潮，２００５至２００９間，樓市平均上漲３倍，觸發中央政府高度關注，原因是借鏡８５年廣場協議後，日元大幅升值，帶動日本樓價瘋漲，最後泡沫爆破，至今經濟仍未復舊觀。

於是中國政府推出［國六條］［國八條］［國十五條］等調控措施去冷卻樓市，但樓市仍然瘋漲，天價地王不斷產生。於是到了２０１０年，中國史上最嚴的房地產調控政策終於出台：

２０１０年１月１０日，國務院出台［國十一條］，嚴格管理二套房貸款，首付不得低於４０％，加大房地產貸款窗口指導。對二套房不再區分［改善型］和［非改善型］，一概執行４０％首付；明確要求央行及銀監會要加大對金融機構房地產貸款業務的監督管理和窗口指導；加強監控跨境投融資活動，防境外“熱錢”衝擊中國市場。

２０１０年４月１５日，國務院出台措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款再次收緊，首付不得低於５０％，貸款利率不得低於基准利率的１。１倍。２０１０年４月１７日，［新國十條］出台，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。自此，各地限購政策紛紛出台，以及上海和重慶房地產稅試點。

當年，中山樓市隨著中國樓市的漲潮上漲，相對於周邊城市，漲幅僅次於珠海，位列第二，為了達至中央的調控目標，中山市政府一定要出重招把樓市降溫。

２０１１年中山市政府常務會議研究了中山的樓市問題，提出中山樓市限價，不限購。這是基於中山的房價前期漲幅太大，根據國土資源局的官方數據，２０１０年中山全市商品住宅均價為 ５２７３ 元/平方米，按照擬訂的１１％的漲幅上限計算，中山新建住房均價將不能超過 ５８５３元/平方米。 跟據統計數字顯示，２０１０年上半年中山新建商品住宅均價為 ６０２４ 元/平方米，同比增長１７。４％； 與去年全年均價相比增長１４。２％，超過了 １１％的年度房價控制目標。

同年９ 月，中山房協曾呼籲開發商要理智，想法降低房價，以符合調控目標，並提醒開發商要做好“限價”的心理準備。

２０１１年４月，中山市住房和城鄉建設局發布的新建住房價格控制目標為：新建住房價格漲幅要低於年度ＧＤＰ增速，也就是增幅不超過１１％，結合中山房價計算，今年中山新建住房均價控制在５８５３元/平方米以內。

低價傾銷

樓市的一輪刺熱，推動部分開發商加快了開發的進度，吸引不少地產商爭相投地。發展商囤地，炒地是樓市瘋漲的其中一個主要原因。２０１０年全國兩會期間，房價、地價問題備受關注。繼“國四條”、“國十一條”等調控政策之後，國土資源部更出台了１９條土地調控新政。《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》（簡稱《通知》），《通知》包含１９條內容，明確規定開發商競買保證金最少兩成、１月內付清地價５０％、囤地開發商將被“凍結”……

在這個《通知》下，眾地產商先前投下的地都要速速開發，要求資金回籠，以免土地被凍結。突然間，市場供應大增。１０年中山的新建商品房預售量是５６９。４５萬平方米，１１年是７８８。０９萬平方米，１２年前三季度是５０１。２萬平方米，這樣的供應，靠３００多萬中山本地人來說，是很難消化的數字。供應量大，中山市大型開發商雅居樂、大信等選擇了快速降價走量，帶頭頂爛市。大量平價房子充斥市場，中山樓價自然低迷。

遠水不到

在珠三角中，有三大都會是很富裕的，分別是香港，廣州及澳門。那些地區的人仕是較有能力在其原本居住地區以外置業的。近水樓台先得月，好易理解到這三個大都會城市的人仕，考慮境外置業時都會先考慮自身原居地較近的地方。香港的，會先投資深圳，廣州的會先考慮佛山，番禺，順德，澳門的，應先買珠海。所以中山雖然位於珠三角眾多大城市的中間，但這個位置都不是以上三大都會的最近的城市。話雖澳門離中山也很近，但澳門沒有能力拉起中山樓價。原因是澳門只有６０萬人口，相對香港７００萬人口，廣州１２００萬人口，幅射力同廣州香港相比相差太遠。

剛需不足

新中國成立以來，中山市戶籍人口增長緩慢，從建國初期的５９。９萬人增加到２００２年的１３６。０３萬人，５３年間淨增人口７６。１３萬人，增長１。２７倍，平均每年增加１。４４萬人，年均增長為１。５６％，低於廣東省年平均增長１。９３％的速度，０２年中山市人口自然增長率為 ３。４９％，比全省的人口自然增長率８。２１％，低４。７２％。

８０年代起中國實行改革開放，沿海城市優先得到發展，中山市借著天時地利，經濟和社會得到快速發展，吸引了大量外來人口。９０年，中山的外來人口僅為１４。６３萬人，到２００２年已增加到１０７。５１萬人，這１２年間，共增加了９２。８８萬人，增長高達６。３５倍，平均每年增加７。７４萬人，年均增長１８。０８％。由於外來人口的迅猛增加，中山市０２年底共有人口２４３。５４萬人。

中山都是一個外來人口城市，１３年末，中山市常住人口３１７萬人，其中戶籍人口１５４萬人，外來人口比例達５１。４５％。中山本土人群每戶至少擁有兩處以上的房產，所以對房屋的剛性需求，理應以外來人口為主。

從經濟範疇上看，中山是一個產業城市，除了城區以外，各鎮區均有著不同的特色產業，例如古鎮鎮為世界燈都，以做燈飾弛名；小欖鎮以做小五金為主，東鳳鎮以做小家電為主，沙溪鎮以做製衣為主，大部分都是輕工業，加工業等。而外來人口中，多數是從事這些產業的勞工階層，收入較低，難以支撐高房價。

中山與廣州深圳的剛性需求不同，而廣州、深圳等城市的人口結構更多會以白領階層為主，收入偏高，人口也多，剛性的需求與高收入能支撐高樓價。中山剛需不足，面對大量的供應時，房價自然升不起來。

入戶困難

在中國是有戶籍制度的，國人根據地域和家庭成員關係將戶籍屬性劃分為農業戶口和非農業戶口兩大類，而在經濟改革初期，城市戶口比農村戶口可享受更多的待遇，如失業保障、醫療保障高、子女上學門檻低、保險賠付高等各種待遇。所以那些年，很多農村戶籍的，都走出去想找一個城市戶口。

曾幾何時，中山是廣東四小虎之一，與東莞相比，當時的條件差不多！時至今天，中山的常住人口只有３１７萬，反觀東莞，人口已過８００萬人了。查根究底，這與東莞在０８年１２月以前實施的購房入戶制度有莫大的關系。在房地產高速發展期間，這個制度帶來龐大人口，讓外來人口迅速融入到本地生活中。惠州的房價之所以能漲起來，道理也是一樣。

相反，中山卻早在０４年７月之前，就取消了購房入戶這個制度，可能當時中山市政府自視甚高，認為中山戶口較矜貴，不應單靠購房就可隨便給人入戶，並希望借積分製度去篩選高質素人才入戶中山，於是中山成為廣東省甚至全國第一個推行積分制入戶的城市。

中山積分入戶條件加入學歷，生育證明，技術證明等元素，外來申請者必須提供證明，才可獲取積分，但很多申請者都未必拿到證明去獲得分數，所以很多外來人口都被積分制度拒諸門外。

當中國經濟開始起飛，農村外來人口走向城市的高峰期，中山就在這時設下關卡，阻止人口湧入，所以外來人口增長方面，中山相比其他周邊城市比了下去。

中山市每年都會透過積分入戶政策為外來人口設限，２０１０年至２０１２年，入戶指標為３０００人，到２０１３年放寬至３６００人，２０１４的４０００人及２０１５年的４４００人。然而，以上的數字已經不多，由於積分制度嚴格，年年入圍的人數都是低過指標數字，所以中山每年透過外來人口入戶的人數只是兩千幾至四千。

一孩政策下，人口自然增長慢，外來人口入戶設限，每年成功入戶的人數只有兩三千，所以中山人口增長慢，自然對房屋需求少，不利樓價。

時至今日，時代已改變。現時，很多外來人口都未必願意放棄農村戶籍去轉城市戶籍，原因是農村戶籍是有土地繼承權，即有地分。如果農村人走了城市去，如又買不到房，回到老家，又冇田又冇地，何以安老？況且，現時土地有價！

以上幾個因素，道出了中山樓價在洼地的故事。

故事者，已故的事也！

這個已故的事，就反映了今天中山今天的樓價上！

市場是不斷修正市場錯價，這就是自由市場機制下的自我收復功能，水永遠向低流的。

投資是看未來，中山是否值得投資，當然是要看未來發展！

中山究竟有何［大機遇］？

下集再說。。。




YOKI WONG

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