珠海樓博唔博得過？

上回談到中山樓價何故仍在洼地，筆者更指出中山將面臨一個發展大機遇！

在這篇文章發表後，筆者收到不少朋友問及港珠澳大橋通車在即，是否更應該投資珠海的問題。

珠海是廣東省省轄市，位於廣東省珠江口的西南部，東與香港隔海相望，南與澳門相連，西鄰江門市新會區、台山市，北與中山市接壤。其地理位置，其實也是相當之優越！珠海一共設有拱北、九洲、珠海港、萬山、橫琴、斗門、灣仔、珠澳跨境工業區等８個國家一類口岸，是珠三角中海洋面積最大、海岸線最長的城市。由於擁有島嶼最多、故又有百島之市之稱。

1９５３年珠海開始建縣。到１９７９年再由縣升格為市。到了１９８０年，珠海再被欽點成為經濟特區，同深圳，廈門，汕頭一樣，是中國實行對外開放政策下成為最早實行的四個經濟特區。２００８年國務院頒布實施珠江三角洲地區改革發展規劃綱要（２００８—２０２０年），明確指出珠海為珠江口西岸的核心城市，並享有全國人大賦予的地方立法權。

珠海是全國唯一以整體城市景觀入選全國旅游勝地四十佳的城市。２０１３中國城市可持續發展指數報告更指出珠海綜合排名全國第一，珠海為新型花園城市；又是國家新頒布的幸福之城 ，更有浪漫之城的稱號。

嘩，珠海的函頭的確不少。無可否認，什麼幸福之城 ，浪漫之城等，筆者也認為是實至名歸。珠海的環境是十分優美，市容很清潔，是無可否認的事實。筆者其實去過珠海不下數次，在這半年的旅程，當中也有去過珠海考察一番。

當然，考察不同去旅遊，所以去的當然不是去旅遊景點，而珠海有的旅遊景點，筆者很多都不止去過一次。而今次去珠海的時間，前後分了兩次，第一次是今年的４月初，當時樓市只是深圳火熱，其他地區仍然只是起步階段。筆者４月那次，是乘船前往的，落船位置當然是九州港，旅程是沿著情侶路北行，到達珠海另一個較旺的地區香州，再沿路南下經吉大那邊，到達拱北。基本上這個路程，是由正午行至入夜。第二次是今年８月初由中山出發，由中山北站搭廣珠城軌到達珠海的唐家灣站，參觀當地由珠海控股開發的新樓盤。

第一次的珠海考察，只是行了珠海比較人多的地方，食米都要知價，所以收獲是了解到珠海在什麼地區是做緊咩價左右。因為要作出投資決定之時，一定要貨比幾家，知道什麼價位買咩貨。當時珠海有海景的單位是大約２萬幾至３萬左右一方，拱北一帶都是２００００幾左右，位置很旺但是冇景觀可言的。至於位置相對較偏遠的香州，那時香州的樓價約１５０００左右，低過此數的，應是一些較舊的較偏，品牌較差的屋苑了。

第二次去考察是去唐家灣看新樓盤，這個盤叫翠湖香山。這個盤環境是非常唔錯的，望哥爾夫球場，更擁有香港人至愛的鐵路，此盤正是離唐家灣站很近的位置。筆者去到的時候，其實已經來遲了，因為好樓層，望哥爾夫景的早已被掃光了，只剩一些細單位冇景觀的盤。所以買樓一定要兵貴神速，不是沒有樓賣，而是好樓層，好座向，單邊等的盤，是很快被掃光的。當時翠湖香山望哥爾夫景的，大概做緊１８０００左右，冇景的單位就做緊１４０００左右。

其實此盤被不是很貴，因為話晒都是鐵路旁，港珠澳大橋落成後，珠海那邊就是以拱北落腳，乘廣珠城軌由拱北坐一個站正是唐家灣。當知道哥爾夫球景大概是咩價位後，就可以再作其他哥爾夫球景的樓盤作比較。

這半年看過３個哥爾夫的樓盤，分別是珠海的翠湖香山，江門的月瓏灣，中山的柏悅灣。當時樓價是翠湖香山１８０００，月瓏灣１００００，柏悅灣８０００，以大家同一樣可以望到哥爾夫球場景為計。其實三者的景觀都是大同小異！三者比較下，可想而知，中山的樓價真是低得可憐，連江門一個小形發展商的樓盤都可叫１００００，中山的已是萬科的樓盤，也只是８０００。買層翠湖香山＝月瓏灣＋柏悅灣，如果咁計，是翠湖香山貴了，抑或月瓏灣／柏悅灣平了？

說回港珠澳大橋。

顧名思義是連接香港，澳門及中國大陸的珠海的跨海大橋，於０９年１２月１５日啟工，預計於１７年初全部路段竣工。港珠澳大橋全長接近５０公里，主體工程全長約３５公裡，包含離岸人工島及海底隧道；於落成後，將會成為世界上最長的６綫行車沉管隧道，及世界上跨海距離最長的橋隧組合公路。港珠澳大橋的建成將會大幅度地縮減穿越三地的交通時間，建立「１小時生活圈」。

理所當然，港珠澳大橋落成後，將會大大縮短現時香港來往珠海的時間。以往香港與珠江西岸的聯繫，如不坐船，從陸路必須往北走經過虎門大橋。路程長，非直接，常塞車，是近十幾年的老問題。交通由不便變便利，定必有利樓價。

所以當港珠澳大橋開始傾將會興建時，珠海的樓價己開始上升。而當港珠澳大橋落實興建後半年間，珠海樓價上升了３成，同期跑贏當時已炙手可熱的深圳樓價，成為當時中國城市樓價升幅之冠。

到了今天，港珠澳大橋將近完成了，我相信大橋真的通車後，珠海的樓價仍然會上升，但升幅將開始放緩，慢慢至平穩狀態，原因是這條橋的利好消息，已由磋商，動工，炒至完工，很多利好因素早已反映了樓價之上，所以現時才因港珠澳大橋而炒作珠海樓，我認為已近水尾。

此外，我認為港珠澳大橋的威力一定比不上將會興建的深中通道。

港珠澳大橋的興建，將會方便了香港人去澳門及珠海，也方便了廣州，佛山，中山，避開經常塞車的虎門大橋前往香港。香港樓價已很高，澳門也很高，只是比香港低一點，水向低流，受惠的自然第一個是珠海，而珠海樓價早已因港珠澳大橋的動工興建而升了不少，中山鄰近珠海的地方，如坦州及三鄉，也受惠了這方面的利好，樓價也得到點幫助。中山這兩個鎮，基本上只是［掹］珠海車邊上升。這兩個鎮只是屬於中山的鎮區級別，而樓價更比中山的中心城區更貴，原因正是近珠海！

實質上，港珠澳三地涉及旅檢，過關時間，車費及便利會影響當地人是否在當地置業居住的需求，港珠澳大橋會否足夠吸引到香港人在中山或珠海居住，而工作卻在香港？

我相信港珠澳大橋會帶旺當地，間接拉高當地房地產價值，也會帶動到香港買中山，珠海樓宇作渡假的需求，可是並不是人口遷移的需求！

珠海市面積只是比中山市細４％左右。跟據２０１０年數字，中山有３１２萬人口，珠海只為１５６萬。中山人口基數已１倍高於珠海。港珠澳大橋對人口遷移的作用有待商榷，而深中通道，勢必引致深圳人口大遷移。澳門人口只有６０萬，幅射力難以與１０００多萬人口的深圳相比。

因此，考慮機會成本的問題下，中山剛開始行的樓市相對炒至水尾的珠海樓市，我認為投資中山的值博率是遠比珠海為高。

投資不離選擇，選擇不離比較，任何投資不離風險與回報，考慮的，往往都是值博率問題。


YOKI WONG


此文章已於大方向２０１５年１２月７日發表