在這半年的廣東珠三角考察之旅，筆者同大少今年８月初曾到過南沙實地。
點解要跑去南沙實地一看？
最大的原因就是南沙掛著自貿區的牌頭。
２０１５年４月２０日，中國政府公佈廣東、天津、福建三個自由貿易試驗區的總體方案及上海自貿區擴展方案。其中，廣東自貿區主打與港澳「深度合作」；中央要求廣東將自貿區建成「２１世紀海上絲綢之路重要樞紐」。廣東一共有三個自貿區，分別是廣州的南沙新區，其發展重點是航運物流、特色金融、國際商貿、高端製造等。在這三個自貿區之中，南沙的面積約６０平方公里，是三個自貿區中面積最大的一個，相比深圳的前海區，面積為２８.２平方公里及珠海的橫琴新區，面積２８平方公里。
南沙位於珠江口西岸，陸路西向與番禺連接，隔江相望正是東莞的虎門，地理位置離深圳不遠。筆者時常都要穿梭虎門大橋，由於很多時都會塞車的緣故，大巴都會轉路兜落南沙避開部份車龍再上橋。所以從車上望出去，見到南沙已興建了很多新樓宇，有一點現代化。但又好似只有房子，沒有什麼配套，因屋苑附近的商鋪很多都是吉的。而南沙是有地鐵連接至廣州。由於筆者是香港人，對鐵路位置頗為敏感，正常來說，如果那個地區不是人口很稠密的地方，以大陸的一貫作風，鐵路通常都會是用高架橋形式興建，以節省時間及成本。南沙的鐵路竟然要挖地底做地鐵，會不會預期未來人口會很多？所以一大堆疑惑，充積在筆者腦海之中，南沙會否有一個投資機會？
香港去南沙其實並不方便，以筆者所知，香港是沒有大巴直接去南沙的，如果有，請通知我。香港去南沙可以座船，但筆者今趟這個旅程是由深圳竹子林搭大巴前往，車費幾十蚊人民幣，一看個車費，已知南沙同深圳好近。
路途還算順利，一小時左右，已到南沙，落車的地點離有點山旮旯，因四周環境十分似鄉下，巴士站的站名是［南沙客運站］，相信是南沙郊區的地方。南沙當地人給我的印象是幾鄉下，如果將廣州當是香港的市中心，南沙就像香港以前的元朗錦田八鄉一樣，基本上是一個相對鄉村地方，當地原居民本身是農民，原全不是城市人的樣子。南沙是在時勢做英雄下，被中央欽點而一夜成名。
通常我們去實地考察，除打的外，很多時都會搭公交。我們搭上公交的５路車，前往有地鐵站的地方，相信這就是市區。由於時間關係，我們先看市中心，究竟市中心在那？我們當然並不知道，打開［捜房網］，先查下邊個樓盤賣得最貴，而且我們對萬達廣場相當有興趣，因為以經驗看，有萬達的位置，十居九九都是新區的市中心位置，而南沙正有一個萬達廣場，於是筆者今次的目的地是南沙的萬達廣場周邊看看。
由［南沙客運站］去到南沙市區的車程是十分長，記憶應要成個鐘。整個路程經過的地方似足由元朗搭５３出市區一樣。南沙人是十分少，街道沒有什麼商店，一座座起好的樓宇，可能是新的關係，很多都是沒有人住。但觀感上，整體城市環境十分優美，綠化不錯，街道也很清潔，亦可能是冇乜人的緣故。
當時，萬達廣場正在興建中，去到銷售中心，說樓盤早已賣清，這個萬達廣場不算很大，一般大細，冇江門的萬達咁大，大小同佛山的差不多。去到南沙，就知道南沙原來是越秀（０１２３）打晒骰，很多核心地段，全是越秀（０１２３）的地盤。筆者去到的時候，越秀的樓盤已是賣到最後一個兼且是最後一期。聽該樓盤的銷售說，萬達的地塊原本是越秀（０１２３）的，可能越秀（０１２３）自己知自己事，佢商業租務其實好一般，所以要讓塊地給萬達來做旺這處。
我同大少去看的樓盤是叫越秀濱海悅城，去過實地睇現樓，整體觀感是相當不錯。最後都沒有買到，原因有兩個，第一，是跟本唔買得，因為南沙是屬於廣洲，香港人是買不到的，除非要在南沙有公司之類或可以。吃不到的葡萄不一定是酸的，即使我們買不到，也給予大家一個好中肯的評論：第二個原因是價錢相對較貴。當時，這個越秀濱海悅城都要開到１４０００一平方，樓景座向好的，開到１５０００一方，雖然我好肯定這是南沙的將來市中心，因萬達廣場就是在附近。然而，比較之下，筆者在去南沙之前一日，正去了佛山桂城，當時看的樓盤叫萬科金域中央，那個樓盤那時是開＄１３０００左右。貨比貨之下，價錢差不多的萬科金域中央明顯抵過南沙越秀的樓盤好多。因為越秀這個樓盤是無披的，即唔包裝修的，雖然也有一些細單位是精裝的以方便投資者一買就可以放租；而萬科的樓是全包精裝的，只其一。再者，桂城那邊已開始成形，去廣州好方便，人流足，配套齊。相對南沙當時仍然是鬼影唔多隻，將來係點當然唔知，是死城定旺地，都是靠估看彩數。但佛山萬科個盤，是唔駛估的。南沙同佛山比我揀多次，我仍然會揀佛山的，何況當時南沙的樓價仲要貴過佛山。如果用比較價格，應該是佛山的盤要貴南沙的盤至少一兩千蚊一方，當時的價位卻是倒轉。
看完這個樓盤之後，時間大約已４點左右，我同大少行都行到累了，所以想座低飲杯咖啡歇一歇。可是出到去，南沙十分之荒蕪，真的似個死城一樣，街很少人。當然，可能當時很多樓盤仍在建設中吧，但行成半個鐘都找不到一間可以座下的餐廳，實在太誇張吧。行了很遠，有個叫做旺啲的商場，其實這個商場只是一個所謂自貿區的大特賣場之類的地方。唯一可以座下的，只是近街邊有檔做拉茶，賣下漁蛋薯條等小食的小店。我同大少迫於無奈，都要幫襯下，這間店很好生意，因為冇人同佢爭，周圍是冇乜好食及可以座低的。
休息一回，我同大少都準備離開南沙回深圳。由於人生路不熟加上時間無多的關係，唯有打的。可是這部的士就十分難找了，我足足行了幾條街先至找到一部的士（注意：大陸的街唔似香港的街咁短的，起碼一條街等於香港三條街）！飛的飛回［南沙客運站］，車貴都要幾十蚊，去到大巴站，其實時間不算很晚，只是傍晚時份吧，賣飛的，竟然說冇車番深圳了。當時轉船也轉不及了，因再飛到南沙港，應已冇船回港了。
堂堂一個自貿區，交通商業配套乜都冇，咁早就冇車離開深圳，冇船返港，唔通要搭地鐵去到廣州再番落深圳？
最後，我同大少上了一架包車回深圳，好似成３舊水車費，結束了這個南沙之旅。
座車途中同司機閒聊，司機是南沙當地人，對此地當然是十分熟悉，令我們對南沙更加了解。南沙的ＧＤＰ好主要是靠兩大公司去支撐，一間就是豐田車廠，另一個就是造船廠。聽司機說，原本那間豐田車廠並不是想選址南沙，只是大陸要發展南沙，在當地製造就業機會，所以用很優惠的條件，吸引豐田在此開廠。是真是假，筆者冇時間去考證，但南沙有什麼產業去支撐當地經濟呢？筆者至今未有研究。
筆者這次同大少上南沙，時間性已錯過左投資南沙的最好時機。原因當時已是８月，而深圳樓市已炒了４，５個月的時間，深圳周邊的地方已很多跟住炒起。早在幾個月前，南沙的樓價很多都是９０００至１００００的水平，到了筆者首次去到南沙的時候，已漲至咁既水平，很多利好的因素已反映在當時南沙的樓價上，這時的樓價，不見有很低水，最多只可說是價格合理的水平。如果時光可以倒流，如果南沙仍是９０００，１００００，咁就唔同想法，所以很多投資決定，都是睇價錢做野。
我們投資除了看絕對價值，還要看比較價值。先前用了南沙去同佛山比較，同樣投資一筆資金，值博率及風險可是不同。如果南沙同中山比較，筆者覺得中山值博率是超高。以當時南沙的樓價，平均動軋都要萬二三一方，相比當時中山的樓價只是六七千的一方。
從海路看，中山港較南沙港更近海洋，貨物進出口更加方便過南沙港。從陸路交通看，南沙的地理位置正是廣州同深圳之間，現有虎門大橋相連，廣州往深圳必經之地也，同時也是粵東同粵西的主要通道是也。所以現時這一刻鐘，南沙仍然是有其地理位置優越的地方。
可是假以時日，中山發展翠亭新區，將中山港搬埋，那時中山港將在地理位置上是封住左了南沙港。深中通車後，那時車流不再焗住行虎門大橋，粵東粵西的交流，已不是經虎門大橋而是經深中通道，南沙的地理優勢，將會因中山日後發展，處處被中山封住！即是說，中山食完頭啖湯先輪到南沙食，南沙將會在深中通道通車後，變得孤立。而南沙的樓價，已過度反映自貿區的故事，投資是買將來的，所以筆者的投資傾向嚴重低水的中山。
何解中山的樓價是中國的洼地？下一集大機遇，自有分曉！
YOKI WONG
更多精彩文章盡在大方向
沒有留言:
張貼留言