中山將有何大機遇？

在本欄前兩集，筆者已分析到中山樓價為何現時正處於這個珠三角經濟帶的洼地。

我對投資中山房地產是處於積極態度！投資是看前景，而不是單看過去，投資能否獲利，往往是過去的不利因素是否消除或改變，不利條件是否已充分反映在資產價格上；利好因素是否蘊釀當中或來臨當中？資產價格是否現水平已反映了未來的利好因素，這是涉及很多研究分析及掌握切入點的問題。

上述所說不利中山樓價因素，我相信已反映在中山現時的樓價上，以中山現時的樓價，比鄰近經濟較落後的江門市還要低，比較偏遠的茂名，湛江還低，比夏天４０幾度，冬天零下２０幾度，秋天打風沙，草都唔多條的烏魯木齊，蘭州仲要低，找遍全中國，有那個城市考慮氣侯，污染，經濟，交通，位置，生活配套等後，樓價還平過中山？

投資是看前景，看未來，究竟未來幾年，中山會有什麼改變？有什麼利好因素？

人口躍進

中山現時樓價陷入洼地的其中一個主要原因，就是人口不足的問題！今天中山不夠人，不代表將來唔夠人，將來夠唔夠人，我們可以從國家的規劃中了解清楚！

根據２０１５年７月前發布的《中山市城市總體規劃（２０１０至２０２０）》顯示，到２０２０年末，中山市常住人口約為４２０萬人，其中城市（鎮）人口約為４０３萬人，城鎮化水平約為９６％。其中，規劃明確了［中山市中心城區］概念，包括：主城區（石岐區、東區、西區、南區）、火炬開發區(不含馬鞍島部分)及港口鎮、五桂山街道辦事處（不含桂南、南橋部分），陸域總面積達３６２。６平方公里。當中，中心城區範圍內常住人口約為１６７萬人。

跟據中山市２０１０年第六次全國人口普查公報顯示，中山目前有常住人口約為３１２萬人，同第五次全國人口普查相比增加７５。７３萬人，增長３２。０４% 。外來人口首次超過本地戶籍人口。而按照本次規劃的發展目標，中山在２０１０至２０２０年的１０年間，其人口增加將超過１００萬以上。

從以上國家規劃，可見中山是為人口增加而作出改變，人口增加絕大部份來自人口遷移，那麼中山部署了什麼來達至人口大躍進？可從交通及入戶政策方面作出改變。

百川匯河

如前所述，中山處於珠三角經濟帶的中心位置，未來交通發展，將會把中山成為珠三角，甚至整個廣東的交通中心。

第一個發展，就是港珠澳大橋：

港珠澳大橋，在上集關於珠海的文章也提及過，在此不再又長篇論述。簡單來說，以往香港，深圳及東莞等地與珠江西岸的聯繫，必須經過虎門大橋。如不走虎門大橋，則再要北行多幾十公里到廣州的黃埔才可過珠江。港珠澳大橋興建後，將對虎門大橋有疏導作用，更會大大縮短現時香港來往中山的時間。交通由不便變成方便，對樓價有利是必然。

現時，南沙及東莞虎門的樓價還比中山貴一半左右，當深中大橋通車，南沙及東莞虎門的地理位置，將處處被中山食住，而將來很多車的流量將會被大幅分流，南沙及東莞虎門現時的地理優勢將會漸失，好聽的說，就是自成一角，差點的是，勢被孤立，處於被動狀態！看未來的大趨勢，中山的樓價肯定會後發先至，比南沙及東莞虎門更高！

深中通道，中山樓市爆發點

可是，我認為港珠澳大橋的威力一定比不上已落實興建的深中通道。

港珠澳大橋的興建，將會方便了香港人去澳門及珠海，也方便了廣州，佛山，中山，避開經常塞車的虎門大橋前往香港。港珠澳三地涉及不同行政區別，旅檢過關需時，車費隨時每程過１００，這會影響香港人是否在當地置業居住的需求！港珠澳大橋會否足夠吸引到香港人在中山或珠海居住，而工作卻在香港？我認為機率很少！

我相信港珠澳大橋只會對當地旅遊方面很有幫助，間接拉高當地房地產價值，亦會帶動到香港買中山，珠海樓宇作渡假的需求，而不是人口遷移的需求。即使是這樣，珠海樓價已由港珠澳大橋開始計劃開始興建時已開始明顯上升，到真正動工的一年間，珠海樓價更大升３成，冠絕神州。

中國是一孩政策，人口自然增長受到抑制。即使最近已對放寬一孩政策放寬，筆者仍為短線對樓市難有實質利好作用，中線來說則事在必然，最起碼每間房子的空間都要大一點！然而，人口出生成長至置業涉及起碼廿年，所以期望人口自然增長去利好樓價，牽涉時間太過久遠，對投資來說是不設實際。

而對中山樓市最具刺激作用的，是來自外來人口遷移的增長。這是我看好中山樓市的最主要原因。

深中通道的概念其實討論了很久，建設方案歷亦經多年的反復修改和論證，最終於在２０１５年１２月２１日以其Ａ３方案“東隧西橋”正式獲得國家發改委批復。並於在２０１５年１２月２５日進入落實及開始動工階段：

深中通道工程項目位於珠江下游核心區域，北距虎門大橋約３０公里，南距港珠澳大橋約３８公里，直接連接珠江口東西兩岸的深圳和中山兩市。項目跨越珠江口內伶仃洋海域，全長約２４公里，其中海中段長度約２２.４公里。路線起於廣深沿江高速機場互通立交，與深圳側連接線對接，向西跨越珠江口，在中山市翠亨新區馬鞍島上岸，終於橫門互通。

深中通道深中通道建成後，往來深圳和中山，不用再像現在這樣繞行虎門大橋，半小時就可以直接跨江通達。值得一提的是，深中通道將與江門年內全面動工的中開高速相連接，屆時江門前往深圳經深中通道只需一個半小時左右的車程。

我相信這條深中通道的威力，遠比港珠澳大橋更大，因為這條深中通道，會帶起人口遷移的需求。

中山對岸的樓價已是天價，前海在中央的欽點下，皇命在身，成為深圳未來的中心

前海至今仍然是爛地一大片，圍繞前海的樓價已十幾萬一方，鄰近前海的寶安，樓價已升至８萬一方。而其他深圳地方，如福田龍華普遍都要４，５萬一方，近會展中心好一點質素要７萬一方觀瀾咁遠也要３萬幾一方，對一般深圳人來說，想在深圳置業，已近乎天方夜譚。在深圳想置業的，迫於無奈，向現實低頭，目光只會看周邊城市。

其實深圳人早已著眼深圳的二，三線地段，今天的龍華龍岡，昔日也是無人問津，現在趨勢是以向東莞同深圳接壤的城市推進，即使東莞深圳邊，樓價已兩萬幾一方，對很多人來說，實難以負擔。

起初，深圳人並不會考慮中山，因為深圳前往中山是非常不方便，由深圳前往中山，多數是座大巴前往，而大巴往往多站，而路途亦甚為轉接，先要北上虎門，再南下南沙，再到中山，一般車程涉及兩個多小時，塞車時，更達三小時之久。

通常如果車程超過１。５小時，要工作的人口跟本不會選擇在這處居住，所以如果靠虎門大橋，期望深圳人會在遷移到中山居住，而卻在中山工作，是不切實際。

然而，當深中通道落成之後，數就唔係咁計，深圳由中山由以前的兩個多小時至三個小時的距離，將會縮短至半小時至１小時的距離，中山基本配套設施充足，居住環境比深圳好，樓價只是深圳樓價十幾分之一，中山有足夠條件成為深圳人的落腳地。以一千萬人口的深圳，不是只有６０萬人口的澳門，深圳是有足夠力量炒起中山樓市。

深圳去中山，不用旅檢，不同香港去內地要過關，所以深圳人去中山住，遠方便過香港人去中山住，而且路途是十分直接。所以我相信深中通道，會產生人口遷移，對中山樓市有積極提震作用。

如果深中通道真的開始動工，那麼對中山樓價可以刺激幾大？

我們可以參考港珠澳大橋對珠海樓價的影響。

附圖中有一幅是２０１０年６月至２０１５年６月，珠海樓價與中國百城，深圳及廣州樓價的走勢比較：

港珠澳大橋於２００９年１２月１５日開始動工，而資料只可追索到２０１０年６月，而亦可以了解到，當港珠澳大橋動工後，珠海的樓價升幅明顯跑贏大市（中國百城），及廣東省兩個龍頭城市，深圳及廣州。

所以我預期深中通道動工後，中山樓價應會重複珠海樓市的故事。

中山另一個優勢就是在兩大鐵路系統中處於中心位置，這就是已投入運作的廣珠城軌，興建中的粵西沿海高鐵及深茂高鐵。

廣珠城際軌道交通，簡稱廣珠城軌，又稱廣珠城際鐵路，由北面的廣州南站途經佛山市順德區、中山市，南至珠海市拱北口岸的珠海站，整條線路總長１７７。３公里，設計時速為每小時２００公里。

粵西高鐵，是目前廣東的第一號鐵路工程，其中廣州到江門段作為廣珠線城軌的一部分，已經建成開通；茂名到湛江段，全程１０４公里、時速２５０公里，已投入運行；中間江門到茂名段，已於２０１３年開工。

粵西沿海高鐵計劃２０１７年建成並投入運行，到時湛江來往廣州和深圳只需２小時，往香港只要２。５小時。

深茂高鐵（深圳－茂名）東起深圳北站，途經深圳、東莞、廣州（南沙）、中山、江門、陽江、茂名共７個市，終點於茂名東站，全長３９０。１公里，項目按國家Ｉ級鐵路雙線電氣化標准設計。設計時速２５０公里。

以上幾條鐵路，中間點正是中山北站。中山北站是大站，重要性可比深圳北站，珠海站及廣州南站，甚巨戰略性核心位置。

置業綠洲

因此，水到自然渠成，多條主要交通幹線匯聚中山，百川匯河，中山交通四通八達，甚巨戰略性位置。

水向低流是一個定律，前提是有兩個，一個就是水是否有渠道可以疏導到洼地，而另一個前提是洼地附近究竟有沒有水的問題！而中山的地理位置，附近正是充滿水源，其中一個主力水源，就是來自深圳！

那麼深圳樓市可保持高樓價嗎？

筆者相信是可以，主要有三大原因：

１。深圳仍是一個搵到錢的地方，看深圳的ＧＤＰ增長就知這個城市在增長中。

２。國內不斷有外來人口來深圳找機會，這些人口支撐了對房屋的需求，根據最新數字，ＮＡＥＳ宏觀經濟形勢分析會上，財經院公佈了２０１５年第四季房地產行業數據！數據指出，２０１５年１０月至１１月１００個中國大中城市中，一線城市房價同比上漲１５％左右，相反，其他二線三線城市都錄得降幅，這顯示出人口遷移的走勢都是向大城市推進。

３。深圳樓是貨源歸邊。如前文所述。

４。深圳有望成為繼北京、上海市、天津及重慶，成為中國第四個直轄市。

置業是不少人的夢想，人們往往需要花大半生的積蓄一圓置業夢。就以深圳為例，人口已過千萬，但實際擁有深圳的房屋，只有百份之三十。其餘的百份之七十，只能眼見深圳樓價飛升，而望門輕歎。

深圳樓價高企天價，周邊城市樓價也非常高，中山作為樓價洼地，隨著交通發展，深中距離拉近，近８００萬深圳未有房的人口，或帶來３００萬個單位的置業需求，這是我相信是令中山樓價起飛的主要原因！

引述《第一財經日報》１５年６月５日的報道，跟據深圳統計局數據顯示，２０１４年深圳市常住人口已達１０７７。８９萬人。同期，北京、上海、廣州的常住人口分別為２１５１。６萬人、２４２５。６８萬人、１３０８。０５萬人，是深圳的２倍、２。２５倍、１。２倍。但深圳的土地面積只有不足２０００平方公里，北京、上海、廣州的土地面積分別是深圳的８。２倍、３。２倍、３。７倍。深圳的人口密度已達約每平方公里５４００人，是四個一線城市中密度最高的。

深圳適齡購房人群（２５－４４歲）佔比高達５０。８％，遠高於北京的３５。２％、上海的２９。６％和廣州的３９。９％。 作為一個移民城市，深圳的外來人口比例高達７０％，遠遠高出北上廣３５至４０％的水平。

深圳的人口年輕化程度明顯優於其它周邊城市，兒童與老齡人口少，而勞動力人口多，導致深圳的對住屋的需求相對較為緊張。外來年齡人口需要租房、需要買房，截至１３年底數字，深圳的住房自有率只有３０％左右。

為何深圳的住房自有率只有３０％左右？

這也涉及很多歷史因素，深圳自鄧小平開始攪經濟改革開放，深圳特區成立，原本叫寶安的鎮區，處處都是農村漁塘這些地方，這處都是有一條條村。。。深圳一夜之間山雞變鳳凰，土地開始變得有價值，各村村長組織村民在這條村成立一間以村為名義的有限公司，去攪房地產發展等。深圳的水圍村，上沙村，新州村，皇岡村，蔡屋圍，岡廈村，石廈村。。。等，當地原村民就借了這個深圳變成經濟特區的［大機遇］，集資起房子作出租給外地人。當時有地的原村民，付出了他們當時的農地漁塘出來發展，或在當時有份出資的村民，就分到一棟棟多個單位去收租。就是在這個［大機遇］下，這些原村民就一下子變成暴發戶，由農民變成包租公包租婆。所以深圳很多樓，都是集中在這些人手上，這些樓，他們跟本不會賣。不信你可以去找地產代理查查，跟本是冇盤放。

何解？其一，是他們跟本唔等錢駛，個個業主都有幾層甚至十層以上物業收租！其二，這些土地，係人都知遲早政府都要收，到時收地賠款條數仲和味。而這些人，變成暴發戶之後，就有錢去投資，所以不排除很多深圳房產都是控制在這一少撮人手上。而深圳的樓房的剛性需求很大，有些真正有需要在深圳定居而買下了房子的，亦不會輕易由買轉租，因住得深圳的人都知，深圳樓價是長期跑羸當地的工資增長。

深圳經過３０多年的發展，現時部份初發展的地區已淪為舊城區，深圳很多地方都是在新舊交替階段，不少舊城區同香港一樣，都是攪緊市區重建，國內的名堂就叫舊城改造。

深圳當然很多人是很有錢，尤其是原村民同來自五湖四海早到深圳扎根的精英份子。可是，這處仍然有很多民工，老百姓的收入水平是很低的，深圳很多較低端的工種，其實工資比中山多不了很多，但相比之下深圳的租金及樓價是中山幾倍至十倍都有。他們這一批人，現時住在深圳那些地方？

就是住在舊城區的城中村的位置，以獨租或合租形式以每個月千幾至三千幾的租金屈在一個窩居之中。可是，舊區最終都會不敵時代發展巨輪，這些城中村，最後都會被收回重建，成為一棟一棟時尚的新大廈，公寓，屋苑等。而這些新的房子，租金是多少？一個賣緊幾百萬人民幣的單位，想幾多錢人地租畀你？而這群現居住這些城中村的，將會越搬越遠，核心地段就變成有錢人的俱樂部，這個城市的變遷，故事似曾相識，深圳正是香港故事的翻版！

筆者絕對相信，深圳這個城市是有很多人，根本在深圳是買不起樓的，以現時的深圳樓價，對香港人來說，也不是一個容易負擔的數了！

自中國經濟開始改革以來，民營制造業帶動的中國經濟大躍進，同時間，也帶動了珠三角人口規模的大幅增長。１５年１月２６日，世界銀行發布《東亞變化中的城市圖景：度量十年的空間增長》。報告指出，２０００至２０１０年期間東亞地區有近２億人遷入城市，相當於世界第六大國的人口數。無論就地域還是人口規模看，中國珠江三角洲地區在２０１０年就已超過日本東京地區，成為全球最大城市片區。

要知國內很多時結婚成家立室，都是要求有一套房才可的。將１０００多萬人口，減去３００萬有房的，自然有至少７００萬人是未有在深圳買房的，過去２０年，中國有４億人口從農村走到城市，從小城市走到了大城市。廣州，深圳等大都會，樓價已非一般市民可以負擔。而深圳周邊，很多地方包括東莞，惠州，已升到近萬尾兩萬頭，越近深圳就越貴。再遠的，到南沙，佛山等都是高樓價地區，他們也難以負擔的，香港更加不在話下，他們唯一的選擇，就是向珠三角樓市洼地中山市進發。

人們為求一圓置業夢，只可到周邊地區跑，隨著中山與四周的大都會廣州，深圳，香港及澳門的交通日益方便，中山已成為這幾個大都會的一小時生活圈，適逢中山樓價仍然是珠三角的洼地，只是上述城市的一到幾成，勢必為仍未置業者最後圓夢的地方。

入戶放寬

先前所說，入戶困難，做成人口不足，是中山樓價升不起的其中一個原因。然而，這個因素將會改變，中山入戶政策已開始放寬！雖然這個因素，我相信不是利好中山樓價的主因，但也有一定的影響：

２０１４年７月２４日，國務院印發《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》（以下簡稱《意見》），部署深入貫徹落實黨的十八大、十八屆三中全會和中央城鎮化工作會議關於進一步推進戶籍制度改革的要求，促進有能力在城鎮穩定就業和生活的常住人口有序實現市民化，穩步推進城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋。

《意見》就進一步推進戶籍制度改革提出３方面１１條具體政策措施，標志著進一步推進戶籍制度改革開始進入全面實施階段。

《意見》指出到２０２０年，基本建立與全面建成小康社會相適應，有效支撐社會管理和公共服務，依法保障公民權利，以人為本、科學高效、規範有序的新型戶籍制度，努力實現１億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。

這個入戶政策，當然是配合中央政府攪的城鎖化。有一項要特別注意的是，就中山而２０１５年７月，中山市政府印發《關於進一步推進戶籍制度改革的實施意見》（下簡稱《意見》），對三大群體入戶條件進一步放開，規定參保工作滿５年後直接可落戶中山戶籍，並且將公共服務全面覆蓋農村人。

在人才落戶方面，大專以上（含大專）學歷畢業生、經地級以上市相關部門認定的特殊技能型人才、特殊專業人才，可在除廣州、深圳以外的其他城市落戶，落戶地與實際居住地不一致的，可遷移到實際居住地。

而中山市政府目前正在研究將子女投靠父母的政策從未成年子女放寬至未婚子女。

時至今天，雖然城市入戶不是人口轉入城市的主要因素，最大的因素是在這個城市能否搵到錢的問題。時下很多人都不願意放棄農村戶口而入戶城市，但長居地卻是在城市。這是由於農村戶口仍然有一些好處，其中一個考慮因素是失去農村戶口後，就沒有了自己的宅基地繼承權和耕地所有權，分不到田，成了無產無房無地的城市人，從此遠離生我養我的家鄉了。


中山樓價為珠三角洼地，周邊樓價貴到飛起，中山居住生活條件優秀，地理位置優勢明顯，樓價仍在洼地源於水無渠道向洼地推進，在百川匯河下，水漲自然船高，上世紀講的深中通道，最終落實並已開始動工，過去引致低樓價的負面因素已成過去，舊酒新瓶，歷史故事不斷重複，深圳故事，香港故事，天津故事，珠海故事，如同一轍，下一個故事正在上演！或許今天中山樓你仍愛理不理，相信日後你已高攀不起。。。




YOKI WONG

2015-12-28 發表於大方向